Antecontract. Bun in indiviziune

Antecontract. Bun in indiviziune
Clauza din antecontractul de vanzare-cumparare potrivit careia promitentul-cumparator va fi exonerat de obligatia de a cumpara, in situatia in care "terenul" nu va cadea in lotul promitentului-vanzator, este o clauza care poate fi invocata numai de promitentul-cumparator ori de succesorii sai, nu si de succesorii promitentului-vanzator.
Curtea de Apel Iasi, decizia civila nr.92 din 4 martie 2009
Prin sentinta civila nr.2915/3.03.2008 a Judecatoriei Iasi s-au respins exceptiile lipsei de interes a reclamantilor si nulitatii antecontractului, invocate de parati.
S-a respins actiunea formulata de reclamantul L.I.-N. in contradictoriu cu paratii P.V., P.L.-G., personal si prin P.V., P.S.-G., personal si prin P.V., P.C.-E. si P.I.I.
S-a retinut de prima instanta ca reclamantul isi justifica interesul prin aceea ca este parte - promitent-cumparator - in antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.264/2002, mai mult reclamantul a intrat in posesia acestuia, dupa cum au sustinut martorii.
S-a mai retinut ca la data de 16.03.2005 a fost incheiat actul de partaj voluntar nr.22, cu privire la terenul din /.137, inclusiv parcela 1/1862/54/2 si 1/1862/54/3 predate de P.I. La data de 27.09.2004, anterior notificarii, P.E., P.V., P.L.-G. si P.S.-G. au vandut lui B.M.V. terenul de 4000 m.p. din totalul de 18.039 m.p., situat in extravilanul comunei T., judetul Iasi, parcela 1/1872/54/4, sector cadastral 47, cu numarul cadastral 1541. Prima instanta nu a putut retine intentia lui P.I., caruia i-a revenit terenul in litigiu, de a frauda pe creditorul L.-I.N.
Pe de alta parte, prin actiune s-a solicitat desfiintarea partiala a actului de partaj voluntar nr.22/1603/2005, ceea ce ar prejudicia interesele partajantilor, putandu-se solicita doar desfiintarea totala.
In termen legal, impotriva acestei sentinte a declarat apel L.-I.N.
Prin decizia civila nr.582/24 septembrie 2008 a Tribunalului Iasi, s-a respins apelul formulat de L.I.N. impotriva sentintei civile nr.2915 din 3.03.2008 a Judecatoriei Iasi, sentinta pe care o pastreaza.
Pentru a se pronunta astfel, Tribunalul Iasi a retinut ca obiectul antecontractului l-a reprezentat un bun determinat care nu se afla in proprietatea exclusiva a promitentului vanzator, iar in calitate de proprietari indivizi ai bunului ce formeaza obiectul antecontractului, paratii P.I. si P.E. au procedat la incheierea contractului de partaj in virtutea unei prerogative legale.
Pe de alta parte, aceiasi parati nu si-au asumat nicio obligatie contractuala fata de reclamant, fiind terti fata de antecontract, iar reclamantul nu a dobandit prin acest act un drept real asupra bunului pe care sa-l poata opune paratilor.
Imprejurarea ca paratii P.E. si P.I. au incheiat contractul de partaj voluntar contestat de debitorii reclamantului si au obtinut in lot terenul din antecontract, nu echivaleaza cu o complicitate la frauda, chiar in conditiile in care ar fi cunoscut de existenta antecontractului, ci cu exercitarea unei prerogative legale.
Impotriva deciziei civile nr.582/24 septembrie 2008 a Tribunalului Iasi a declarat recurs L.-I.N., criticand decizia recurata pentru urmatoarele motive:
La data de 5.04.2002 s-a incheiat la notarul public, sub nr.264/5.04.2002, intre parti, un antecontract de vanzare-cumparare asupra terenului de 3000 m.p. situat in extravilanul comunei T., judetul Iasi, achitandu-se suma de 14.687.500 lei din 66.000.000 lei, urmand ca restul sa fie achitat in momentul perfectarii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica.
La data de 16.03.2004 a decedat P.V si, desi P.I.I. si P.C.-E. au fost notificati sa mearga la notariat pentru perfectarea actelor de vanzare-cumparare, acestia au refuzat in mod sistematic.
La data de 16 martie 2005, partile au incheiat un partaj voluntar in detrimentul debitorului recurent.
Paratii au cunoscut existenta antecontractului si prin actul de partaj voluntar au avut drept scop impiedicarea creditorului in executarea creantei prin diminuarea patrimoniului debitorilor.
Curtea a constatat ca recursul formulat este intemeiat.
Actiunea pauliana reglementata in art.975 C.civ. este acea actiune prin care creditorii pot cere, pe cale judecatoreasca, revocarea actelor juridice incheiate de debitor in frauda lor.
Pentru exercitarea actiunii pauliene, textul art.975 C.civ. fixeaza doua conditii, actele atacate sa pricinuiasca un prejudiciu creditorului si sa fie frauduloase (viclene).
La data de 5.04.2002, la notarul public, sub nr.264/5.04.2002 s-a incheiat intre P.V. si L.-I.N. un antecontract de vanzare-cumparare asupra terenului in suprafata totala de 3000 m.p. (dezmembrat din suprafata totala de 18.039 m.p.) categoria de folosinta arabil, situat in extravilanul comunei T., judetul Iasi, amplasat in sectorul cadastral 37, parcela 1862/54.
Pretul vanzarii declarat de parti a fost de 66.000.000 lei, din care s-a achitat la data autentificarii prezentului antecontract suma de 14.687.500 lei.
Din probatoriul administrat in cauza rezulta ca de la data incheierii antecontractului, L.-I.N. a posedat terenul in litigiu.
Examinand clauzele antecontractului prin prisma dispozitiilor art.975 C.civ. invocate de reclamant in actiune si a dispozitiilor art.702 si 965 C.civ. invocate de paratii P.E. si P.I.I. prin intampinarea depusa, curtea a constatat urmatoarele:
P.V., promitentul-vanzator, s-a obligat ca in situatia in care apare vreun litigiu legat de dezbaterea succesiunii sau de imparteala mostenirii de pe urma defunctului tata P.I. sa restituie promitentului cumparator de doua ori suma primita ca avans.
Partile contractante s-au mai obligat ca, in situatia in care se razgandesc, promitentul-vanzator sa plateasca promitentului-cumparator suma de 1000 EURO, iar in cazul in care promitentul-cumparator se razgandeste, sa piarda jumatate din suma achitata, respectiv 250 EURO.
Niciuna din clauzele mai sus aratate nu mai subzista in conditiile in care nici promitentul vanzator si nici promitentul cumparator "nu s-au razgandit" pana la decesul promitentului-vanzator P.V., decedat la 16.03.2004.
Clauza din antecontractul de vanzare-cumparare, potrivit careia promitentul-cumparator (respectiv L.-I.N.) va fi exonerat de obligatia de a cumpara in cazul in care terenul care face obiectul antecontractului va fi in litigiu, grevat de sarcini sau promis spre vanzare altor persoane, ori in situatia in care apare vreun litigiu legat de dezbaterea succesiunii dupa defunctul P.I. sau in cazul in care terenul nu va cadea in lotul promitentului-vanzator, este o clauza care poate fi invocata numai de promitentul-cumparator L.I.N. si nu si de succesorii promitentului-vanzator. Este o clauza certa, de protejare exclusiva a intereselor cumparatorului-promitent si care a fost inserata in antecontract prin acordul de vointa al partilor P.V. si L.-I.N.
Instantele au interpretat gresit aceasta clauza, in interesul paratilor, desi ea a fost inserata numai in interesul promitentului-cumparator, reclamantul-recurent din aceasta cauza.
L.-I.N. nu s-a prevalat de clauza mai sus examinata, ci a notificat mostenitorii prin executor judecatoresc sa se prezinte la notariat pentru perfectarea in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare teren in suprafata totala de 3000 m.p. situat in extravilanul comunei T., judetul Iasi, amplasat in sectorul cadastral 37, parcela 1862/54 in patrimoniul paratilor.
Dupa decesul promitentului-vanzator la 16.03.2004, la data de 11 mai 2004 s-a emis certificatul de mostenitor nr.67/2004, unde a fost dezbatuta succesiunea dupa P.I., decedat la 10 martie 2002 si dupa P.V., decedat la 16 martie 2004.
Mostenitorii sunt la prima succesiune P.E. - sotie, P.I. - fiu, P.V. - decedat, cel care a avut calitatea de vanzator-promitent in antecontractul nr.264 din 5.04.2002.
In acelasi certificat de mostenitor, dupa decesul lui P.V. au ramas ca mostenitori P.V. - sotie, P.L.-G. - fiica, P.S.-G. - fiica.
La data de 16 martie 2005, la biroul notarului public din comuna T., judetul Iasi, paratii din prezenta cauza au incheiat un act de partaj voluntar, prin care tranzactioneaza asupra intregii mase succesorale dupa cei doi defuncti P.I. si P.V.
Parcela 1862/1954 care a facut obiectul antecontractului nu se mai regaseste in patrimoniul succesorilor directi ai promitentului-vanzator, dar conform actului incheiat se regaseste in lotul lui P.I. - fratele defunctului P.V.
Asa fiind, este cert ca actul de partaj voluntar a dus la micsorarea patrimoniului celor trei debitoare, respectiv mostenitoarele lui P.V., si anume sotia P.V. si fiicele P.L.-G., P.S.-G.
Partajul voluntar s-a incheiat de coniventa intre parti, in frauda creditorului L.-I.N. cu privire la suprafata de 3000 m.p. situata in extravilanul comunei T., judetul Iasi, parcela 1862/54 sector cadastral 37, desi mostenitorii lui P.V. cunosteau de existenta antecontractului si fusesera notificati in acest sens.
In raport de toate aceste considerente creditorul, in speta reclamantul L.-I.N., este in drept, in conditiile si limitele prevazute de art.975 C.civ., sa ceara revocarea in parte a partajului voluntar incheiat de parati cu privire la suprafata de 3000 m.p. situata in extravilanul comunei T., judetul Iasi, sector cadastral 37, parcela 1862/54.
Prin revocarea partiala a actului de partaj voluntar cu privire la suprafata de 3000 m.p., toti mostenitorii celor doi defuncti P.I. si P.V. revin in situatia anterioara revocarii, anume a starii de indiviziune numai pentru terenul pentru care s-a dispus revocarea partiala si care a constituit obiectul antecontractului de vanzare-cumparare nr.264/5.04.2002.
Instantele au interpretat si aplicat gresit dispozitiile art.975 C.civ. si totodata au interpretat gresit actul juridic dedus judecatii (respectiv clauzele antecontractului de vanzare-cumparare).
Motivele de recurs se incadreaza astfel in dispozitiile art.304 pct.8 si pct.9 C.pr.civ..
Curtea a admis recursul si, pe cale de consecinta, a admis actiunea reclamantului, dispunand revocarea partiala a actului de partaj voluntar incheiat intre parati, cu privire la suprafata de teren de 3.000 m.p., pastrand dispozitiile sentintei civile nr.2915/3.03.2008 a Judecatoriei Iasi, care a fost schimbata in parte (prin admiterea apelului) cu privire la respingerea exceptiilor lipsei de interes a reclamantului si a nulitatii antecontractului, invocate de parati.