Vanzare cumparare de locuinte aflate in patrimoniul unei societati comerciale din domeniul energetic. Calcularea pretului. Inaplicabilitatea Legii 85/1992 .

      Contractul de vanzare cumparare al locuintei ce nu era receptionata de proprietar  anterior lunii iulie 1992 nu se poate incheia  la pretul special stabilit de legea 85/1992 iar in situatia in care locuinta este proprietatea unei societati comerciale din domeniul energetic, vanzarea trebuie facuta in conditiile actului normativ special, OUG 130/2004, care stabileste ca evaluarea  locuintei pentru determinarea pretului de vanzare se face prin raportare la legislatia cu caracter general in materia  evaluarii constructiilor. 
      
      Prin sentinta civila nr.1303/29.03.2007, pronuntata de Judecatoria Tg.Carbunesti in dosar nr. 2537/317/2006, a fost admisa actiunea civila avand ca obiect obligatie de a face formulata de reclamantul CN impotriva paratelor SC C. E. Craiova SA si Sucursala M. P.
      A fost anulata ca netimbrata cererea formulata de parata Sucursala M. P.; au fost obligate paratele sa incheie cu reclamantul contract de vanzare-cumparare pentru apartamentul din Tg.Carbunesti, str.Padurea Mamului, bl.38, ap.10, et.2, jud.Gorj, la pretul de 3855,93 lei; au fost obligate in solidar sa plateasca reclamantului suma de 1359,70 lei cheltuieli de judecata.
      Pentru a se pronunta astfel, s-a retinut de prima instanta ca reclamantul ocupa in calitate de chirias locuinta din Tg.Carbunesti, proprietatea paratei.
      Ca, urmare a intocmirii unui raport, de evaluare de o unitate aleasa de parata, in sedinta din 27.05.2005 a Consiliului de Administratie al SC Complexul Energetic Rovinari, s-a aprobat pretul de vanzare a locuintelor ce se vor vinde titularilor contractelor de inchiriere cu plata integrala, fiind mandatata prin hotararea 5/2005 conducerea SM Prigoria pentru semnarea contractelor de vanzare-cumparare a apartamentelor din Tg.Carbunesti str. Padurea Mamului.
      S-au considerat aplicabile in cauza dispoz.art.7 din Lg.85/1992, faptul ca reclamantul indeplineste conditiile prev. de art.2 din OUG nr.,130/2004, retinandu-se ca preturile de vanzare ale locuintelor sunt cele prev. de Decretul Lege nr.61/1990 si Lg.85/1991.
      Impotriva sentintei a declarat apel SC C.E. Craiova SA, cu motivarea ca in speta nu sunt aplicabile prev.art.7 din Lg.85/1992, iar masura de protectie sociala a chiriasilor este respectata chiar daca se va stabili pretul calculat de expert conform art.4 din OUG nr.130/2004, in baza caruia unitatea a primit aprobarea consiliului de administratie suspenda imobilul, adica 13229,3 lei.
      S-a sustinut ca Lg.85/1992 reglementeaza vanzarea locuintelor construite pana la data intrarii in vigoare a acestui act normativ, 22 iulie 1992, pe cand procesul verbal de receptie preliminara a imobilului este datat 10.11.1992.
      Prin decizia civila nr.252 din 07 iunie 2007, pronuntata in dosar nr.2537/317/2006, Tribunalul Gorj a admis apelul declarat de apelanta parata; a schimbat sentinta in sensul ca a obligat paratele in solidar la suma de 601.70 lei in loc de 1359,70 lei si a obligat pentru diferenta de cheltuieli de judecata pana la 1359,70 lei, respectiv pentru 758 lei doar pe parata Sucursala M. P.; s-au mentinut restul dispozitiilor sentintei.
      Pentru a se pronunta astfel, Tribunalul a retinut ca in mod corect instanta de fond a apreciat ca sunt aplicabile dispoz.art.7 din Lg.85/1992, potrivit careia locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrarii in vigoare a legii vor fi vandute titularilor contractelor de inchiriere, la cererea acestora cu plata integrala sau in rate a pretului, in conditiile Decr.Lg.61/1990 si Lg.85/1992, fiind prevazute si conditiile de stabilire a preturilor de vanzare a locuintelor.
      Asa cum a retinut instanta de fond, textul mentionat a realizat o masura de protectie sociala, de natura sa asigure cetatenilor un nivel de trai decent, oferind garantii chiriasilor prin recunoasterea dreptului si prioritatii in cumpararea locuintelor pentru care detin contract de inchiriere.
      Prin OUG nr.130/2004 se prevede de asemenea in art.2 posibilitatea titularilor contractelor de inchiriere de a cumpara locuinta ce o detin in baza unui contract valabil incheiat.
      Sustinerea apelantei, in sensul ca Lg.85/1992 s-ar aplica numai locuintelor construite pana la 20 iulie 1992 este contrazisa de dispoz.art.2 din legea mentionata, care reglementeaza situatia in care sunt vandute la licitatie publica imobilele construite din fondurile statului, respectiv constructiile de locuinte finantate din fondurile statului in curs de executie si nerepartizate nominal, dar care nu pot fi terminate si vandute in conditiile reglementarilor in vigoare.
      Tribunalul a recalculat cheltuielile de judecata.
             Impotriva acestei decizii a declarat recurs parata SC C. E. Craiova,  motivand ca legea 85/1985 nu este aplicabila in speta, deoarece  imobilul a fost pus in functiune la data de 4 noiembrie 1992, dupa intrarea in vigoare a legii .S-a aratat ca este aplicabil OUG 130/2004, fata de care trebuia calculata valoarea de instrainare a imobilului. A fost criticata suma stabilita de instanta de apel drept pret si s-a aratat ca gresit s-a facut aplicarea dispoz. art 7 alin 4 din legea 85/1992.S-au invocat si alte hotarari judecatoresti date de instante de judecata in sensul celor solicitate de recurenta.
La data de 15 noiembrie 2007 intimatul a formulat intampinare, solicitand respingerea recursului.
       Recursul este fondat pentru urmatoarele considerente.
Vanzarea cumparare de locuinte aflate in patrimoniul unor societati comerciale, regii autonome sau institutii publice reprezinta un  contract caruia, prin legi speciale, i s-au prevazut anumite clauze, conditii, pe care partile contractante sunt tinute sa le respecte, astfel ca vointei de a contracta i-au fost adaugate de legiuitor anumite ingradiri.
Prima lege  adoptata in domeniul vanzarilor locuintelor construite din fondurile unitatilor social economice a fost legea 85/1992, care a stabilit obligatia unitatii proprietare de a vinde catre chiriasi locuintele care erau construite la data intrarii sale in vigoare ( luna iulie 1992).
      Art. 7 alin 1 din lege se refera la locuintele construite, fiind evident ca s-au avut in vedere acele locuinte care erau deja date in functiune, asupra carora se incheiase procesul verbal de receptionare a lucrarii intre proprietar( beneficiar) si constructor sau antreprenor. O astfel de interpretare era prevazuta expres in legea 4/1973, abrogata explicit prin legea 50/1991 dar rezulta si din natura contractului de construire a locuintelor , a contractului incheiat cu antreprenorul. Astfel, prin contract, antreprenorul se obliga sa realizeze o constructie, pana la termenul stabilit, dar data executarii acestei obligatii este  data cand  are loc receptia finala  a lucrarii. Chiar daca anterior datei receptionarii lucrarea era edificata, antreprenorul nu se poate considera eliberat de obligatia rezultata din contract pana cand nu  este predat bunul beneficiarului. In atare ipoteza, orice drepturi sau obligatii s-ar naste pentru beneficiar sau terti in legatura cu constructia, ele nu pot fi raportate decat la data receptionarii lucrarii, cand dreptul de  proprietate asupra intregii lucrari este transmis catre beneficiar.
      Nu au relevanta sub acest aspect dispozitiile art 2 din legea 85/1992, la care s-a raportat tribunalul, deoarece textul se refera la o situatie, speciala, aceea a locuintelor construite din fondurile statului, iar norma speciala deroga de la norma de drept comun si nu poate fi aplicata decat situatiilor pe care le reglementeaza expres.
       Legea a avut in vedere, practic, doua categorii de locuinte: cele construite din fondul unitatilor economico sociale , pentru care s-a impus conditia de a fi construite la data intrarii in vigoare  a legii, si cele construite din fondurile statului, pentru care s-a permis vanzarea chiar daca erau in curs de executie. Daca s-ar fi intentionat  ca se institui obligatia de vanzare pentru toate tipurile de locuinte, construite sau in curs de construire, s-ar fi facut o referire expresa si in art 7 al legii, cu acelasi continut ca dispozitia din art 2.
In speta,  s-a facut dovada cu procesul verbal de receptie preliminara nr. 9700/10.11.1992 ca  locuintele in litigiu, proprietatea recurentei au fost receptionate in luna noiembrie 1992, adica dupa intrare in vigoare a legii 85/1992. Prin urmare, drepturile stabilite de lege chiriasilor  nu pot fi aplicate in speta, cat timp una din conditiile existentei obligatiei unitatii de  a vinde, aceea ca locuinta sa fi fost construita la data  intrarii in vigoare  a legii, nu era indeplinita.
Un alt argument pentru admiterea recursului, este cel rezultat din interpretarea art 4 din OUG 130/2004,  act normativ special, adoptat pentru vanzarea locuintelor din patrimoniul unitatilor din  domeniul energetic.
Potrivit acestui text,  stabilirea pretului pentru vanzarea cumpararea de locuinte aflate in proprietatea unei  societati comerciale din  domeniul energetic, din care face parte si recurenta parata, se face dupa evaluarea acestora de  evaluatori persoane fizice sau juridice autorizate, potrivit legii.
      Expresiei " potrivit legii" introdusa in  prima fraza a articolului 4 din ordonanta  i se pot da doua interpretari. Prima, ar fi aceea ca autorizarea evaluatorilor se face potrivit legii, deci sintagma ar privi substantivul evaluatori aflat inaintea virgulei, in propozitie. O astfel de interpretare nu poate fi primita deoarece in propozitia imediat urmatoare,  ordonanta face referire expresa la selectionarea  evaluatorilor, ceea ce duce la concluzia ca ar fi fost inutil a se repeta de doua ori in acelasi text de articol ca evaluatorii trebuie  autorizati in conditiile legii.
Cea de a doua interpretare, apreciata de instanta ca fiind cea avuta in vedere de legiuitor, este aceea ca sintagma " potrivit  legii" se refera la faptul ca evaluarea propriu zisa se face potrivit legii. Prin urmare, sintagma priveste modul de evaluare, iar nu modul de numire sau autorizare a  evaluatorilor.
OUG 130/2004 nu cuprinde referiri la legea dupa care se face  evaluarea locuintei, nu face trimitere la Decretul lege 61/1990 sau la legea 85/1992, care, fiind legi cu caracter special,  trebuie aplicate doar acelor situatii care indeplinesc toate  conditiile stabilite de ele. In absenta unei referiri exprese la o lege speciala, dispozitia din art 4 trebuie inteleasa in sensul ca evaluarea se face potrivit normelor generale de  evaluare, avute in vedere de expertii in materie, la care s-au raportat si evaluarile facute de parata si care sunt diferite de pretul pietii.
Concluzia care se impune este aceea ca reclamantii nu pot pretinde a se incheia contractul de vanzare cumparare al locuintei ce nu era receptionata de proprietar  anterior lunii iulie 1992 la pretul special stabilit de legea 85/1992 iar in situatia in care locuinta este proprietatea unei societati comerciale din domeniul energetic, vanzarea trebuie facuta in conditiile actului normativ special, OUG 130/2004. Potrivit acestuia, evaluarea  locuintei pentru stabilirea pretului de vanzare nu se face prin raportare la legea 85/1992, ci la legislatia cu caracter general in materia  evaluarii constructiilor.
Potrivit art 304 pct 9 c.p.c, constatand ca tribunalul a facut o gresita aplicare a dispoz art 4  din OUG 130/2004, se va admite recursul si in temeiul art 312 c.p..c se va modifica in parte  decizia in  sensul ca se va stabili pretul de vanzare al locuintei la suma de 13 229,3 lei. Se vor mentine restul dispozitiilor deciziei, privind modul de solutionare  a cererii pentru obligarea la cheltuieli de judecata la fond si in apel.
In temeiul art 274 c.p.c,  intimatul reclamanta va fi obligat catre recurenta parata la plata cheltuielilor de judecata din recurs, constand in taxa timbru si timbru judiciar.
4