Servitutea de vedere si practicarea de deschideri ori ferestre in zidul comun. Distinctii.

      Instituind o prezumtie de comunitate a zidului care serveste de despartire intre doua proprietati prin art. 590 Cod civil, legiuitorul a avut in vedere zidul ce desparte doua cladiri, 2 curti sau gradini. In toate aceste cazuri se presupune ca zidul aduce foloase egale ambilor proprietari si se prezuma ca s-a facut cu cheltuiala comuna.
      Prezumtiile sunt insa de strict drept  , astfel ca textul trebuie interpretat restrictiv. Nu se poate prezuma comun  zidul care desparte o cladire de un loc necladit, fiindca in acest caz utilitatea zidului este mai mare pentru proprietarul cladirii si prezumtia de comunitate nu mai opereaza.
      Cum proprietara exclusiva a cladirii in care este incorporat zidul este doar o parte, corect s-a inlaturat prezumtia de comunitate a zidului si incidenta interdictiilor prevazute de art. 611 Cod civil nu ca servitute, ci ca o consecinta a coproprietatii.

          Prin cererea inregistrata sub nr.3156/215/09.02.2009 pe rolul Judecatoriei Craiova, reclamantul R.C. a chemat in judecata pe parata SC ME.SRL Craiova, pentru ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna obligarea paratei la desfiintarea servitutii de vedere create cu nerespectarea dispozitiilor legale, obligarea paratei la a lua masurile necesare pentru a impiedica scurgerea apelor de pe acoperisul constructiei sale pe terenul proprietatea reclamantului si obligarea paratei la ridicarea instalatiilor montate pe zidul despartitor, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii, reclamantul a aratat ca, prin Dispozitia nr. 27720/24.11.2006 a Primarului Municipiului Craiova emisa in temeiul Legii nr. 10/2001 s-a aprobat restituirea in natura a imobilului situat in Craiova, str. Unirii, compus din teren in suprafata de 177,59 m.p. din care 57,40 m.p. curte si constructia in suprafata de 122,89 m.p. alcatuita din 7 camere si 8 dependinte catre reclamantul R.C.
Reclamantul a mai precizat ca imobilul proprietatea sa , se invecineaza pe o latura de aproximativ 6 m lungime cu constructia edificata si folosita de parata ca spatiu comercial - M.M.
      A mai aratat reclamantul ca pentru construirea spatiului comercial parata a folosit zidul despartitor si a deschis in acesta 2 ferestre catre proprietatea reclamantului, cu incalcarea dispozitiilor art. 611 Cod civil  si ca modul in care a fost executat acoperisul constructiei ce apartine paratei este defectuos, apa de ploaie curgand pe proprietatea reclamantului, incalcandu-se dispozitiile art. 615 Cod civil.
      Reclamantul a mai invederat ca, in speta, au fost incalcate si dispozitiile art. 599 Cod civil,  parata montand pe zidul despartitor, in spatiul proprietatii sale diverse instalatii: panou electric, compresor pentru instalatia de refrigerare, tevi de alimentare cu gaze si cos de evacuare pentru centrala termica.
      La data de 02.04.2009 parata a formulat intampinare prin care a solicitat respingerea actiunii si obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata, sustinand ca  la data cand a construit imobilul a avut consimtamantul vechiului proprietar pentru ferestrele din zidul constructiei, ferestre care sunt prevazute cu geam mat si care sunt necesare pentru aerisirea spatiului comercial, astfel ca reclamantul nu poate invoca lipsa consimtamantului, intrucat la momentul edificarii acestora, reclamantul nu avea calitatea de proprietar, iar existenta acestora nu provoaca nici un prejudiciu.
      Tot prin intampinare a mai precizat societatea parata ca se impune respingerea capatului de cerere privind servitutea de  scurgere a apelor pluviale, intrucat a luat toate masurile necesare ca scurgerea acestor ape sa nu se faca pe terenul reclamantului.
      De asemenea, parata a mai aratat ca ultima solicitare a reclamantului este nejustificata,  intrucat si-a ridicat instalatia de refrigerare, insa teava de evacuare a gazelor de la centrala termica s-a montat pe zid cu acordul vecinilor proprietari, inainte ca reclamantul sa fie pus in posesie.
      Parata a mai precizat ca tevile de gaze nu-i apartin si nu deservesc societatea comerciala, insa sunt montate pe peretele cladirii sale.
Prin sentinta civila nr. 20143/17.12.2009 pronuntata de catre Judecatoria Craiova in dosarul nr. 3156/215/2009, instanta a admis in parte actiunea civila formulata de reclamant, a fost obligata parata la desfiintarea deschiderilor practicate in zidul ce delimiteaza proprietatea sa de cea a reclamantului, a respins celelalte capete de cerere ca ramase fara obiect si a obligat-o pe parata catre reclamant la plata sumei de 4500 lei cu titlul de cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta instanta a retinut ca,  desi in actiunea introductiva reclamantul a aratat ca parata a folosit "zidul despartitor" deschizand in acesta doua ferestre spre proprietatea sa, pe parcursul derularii litigiului, reclamantul a sustinut ca zidul despartitor este proprietatea sa, acesta fiind restituit odata cu imobilul mentionat in dispozitia Primarului Municipiului Craiova.
Examinand temeinicia acestei sustineri pe baza actelor de proprietate depuse la dosar de catre reclamant, instanta a constatat ca aceasta nu este dovedita cu nici un mijloc de proba, dispozitia mentionata nefacand referire la restituirea vreunei imprejmuiri de natura celei in litigiu si, prin urmare, a dat eficienta dispozitiilor art. 590 Cod civil, privind prezumtia de comunitate a zidului despartitor.
De asemenea, instanta a retinut ca, pe parcursul litigiului, societatea parata a luat masurile necesare prin montarea unui sort de tabla pentru a impiedica scurgerea apelor pluviale pe proprietatea reclamantului, din fotografiile existente la dosarul cauzei rezultand ca acoperisul constructii acesteia nu era prevazut cu burlane sau jgheaburi.
Avand in vedere aceste considerente, instanta a constatat ca pretentiile reclamantului vizand obligarea paratei la luarea masurilor necesare pentru a impiedica scurgerea apelor pluviale pe proprietatea reclamantului si ridicarea instalatiilor montate pe zidul despartitor , au ramas fara obiect.
In ceea ce priveste capatul de cerere referitor la desfiintarea servitutii de vedere, instanta a constatat ca acesta este intemeiat si l-a admis ca atare.
In acest sens, instanta a avut in vedere dispozitiile art. 611 Cod civil, care stabilesc ca "unul din vecini nu poate face, fara consimtamantul celuilalt, nici intr-un chip, fereastra sau deschidere intr-un zid comun", in cauza nefiind dovedit de catre societatea parata cu nici un mijloc de proba, obtinerea acordului reclamantului in sensul practicarii celor doua deschideri.
In baza art. 274 Cod pr. civila, instanta a obligat-o pe parata, aflata in culpa procesuala ,la plata cheltuielilor de judecata in cuantum de 4500 lei,  constand in taxa judiciara de timbru, timbru judiciar, onorariu expert, onorariu avocatial si cheltuieli de transport, justificate potrivit chitantelor de plata depuse la dosar.
Impotriva sentintei civile nr. 20143/17.12.2009 pronuntata de catre Judecatoria Craiova in dosarul nr. 3156/215/2009, a formulat apel in termen legal apelanta parata SC  ME SRL CRAIOVA, solicitand admiterea apelului si pe fondul cauzei, respingerea in totalitate a actiunii formulate de reclamant, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea apelului, parata a aratat ca instanta de fond a facut o gresita aplicare a legii , intrucat deschiderea unei ferestre in zidul  casei sale care este inspre proprietatea unui vecin, nu constituie o manifestare abuziva a dreptului de proprietate, vecinul nefiind cu nimic lezat, aerul si lumina de pe proprietatea sa fiind susceptibila de apropriatiune.
Aceste deschideri pentru aer si lumina se pot practica la orice inaltime si distanta de fondul vecin, ele constituind un atribut al dreptului de proprietate si nu sunt de natura sa aduca nici un prejudiciu proprietarului fondului vecin.
Astfel, in cauza dedusa judecatii, fiind vorba de deschideri pentru lumina, in lipsa oricarei restrictii legale de felul aceleia prevazuta pentru vederi,  a concluzionat ca ele pot fi facute fara observarea unei distante.
De asemenea, nu este  vorba de ferestre cu deschidere mobila, care au dimensiuni mici si sunt prevazute cu geam sablat (nu permit vizibilitatea),  scopul lor fiind de   luminator, astfel cum rezulta si din concluziile raportului de expertiza dispus de instanta care mentioneaza ca, la data intocmirii expertizei, aceste ferestre erau blocate, blocarea fiind facuta din chiar curtea reclamantului unde parata nu mai are acces pentru a le putea debloca.
In plus, la momentul la care acestea au fost proiectate in zid (vara anului 2004), a existat acordul proprietarului de la acea vreme cu care parata se invecina, numitul R.D.
      Prin decizia civila nr.343 din 8 iulie 2010, pronuntata de Tribunalul Dolj s-a admis apelul paratei si s-a schimbat in parte sentinta, in sensul respingerii cererii pentru desfiintarea deschiderilor practicate in zidul ce delimiteaza proprietatile partilor si obligarea paratei la plata sumei de 3274 lei cheltuieli de judecata, mentinand restul dispozitiilor sentintei.
      A obligat intimatul reclamant la 600 lei cheltuieli de judecata in apel.
      Instanta de apel a retinut ca zidul in care s-au practicat deschiderile a caror desfiintare s-a cerut prin actiune nu este zid comun in sensul art.590 Cod civil intrucat,  asa cum s-a stabilit prin raportul de expertiza, acel zid face parte din cladirea proprietatea paratei, fiind incorporat in aceasta, nefiind un zid distinct care sa desparta doua proprietati.
      In raport de situatia retinuta instanta de apel a constatat ca in speta nu sunt incidente dispozitiile art.611 Cod civil pe care reclamantul si-a intemeiat actiunea si ca se poate pune in discutie aplicarea dispozitiilor art.612 Cod civil privitoare la servitutea de vedere.
      Sub acest aspect s-a retinut insa ca deschiderile practicate in zidul casei paratei nu sunt deschideri pentru vedere ci pentru aer si lumina, fiind permise de lege, reprezentand un atribut al dreptului de proprietate si neprejudiciind in vreun mod pe reclamant.
      A concluzionat instanta de apel - pentru considerentele aratate - ca solutia ce se impunea cu privire la primul petit al actiunii era de respingere,  iar nu de admitere.
       Cu privire la cheltuielile de judecata solicitate de reclamant, instanta a motivat ca acesta este indreptatit la plata proportionala a cheltuielilor pentru celelalte petite ale actiunii, chiar daca au fost respinse prin sentinta ca ramase fara obiect,  intrucat parata a remediat pe parcursul procesului dar nu pana la prima zi de infatisare conform art.275 Cod pr. civila deficientele constatate,  astfel ca datoreaza cheltuieli calculate la 3274 lei reprezentand taxa timbru si timbru judiciar aferente celor doua capete de cerere 17 lei), onorariu expert 902,7 lei) , cheltuieli de transport (206 lei) si onorariu aparator (2148 lei).
      Impotriva acestei decizii au declarat recurs ambele parti.
      Recurentul reclamant a  invocat motivul prevazut de art.304 pct.9 Cod pr. civila,  sustinand ca decizia a fost data cu incalcarea sau aplicarea gresita a legii, cu urmatoarea argumentare :
      Este lipsita de temei retinerea instantei potrivit careia,  zidul in care s-au practicat deschiderile face parte din proprietatea paratei , ,intrucat aceasta nu a probat ca este proprietara zidului, desi ii incumba sarcina probei conform art.1169 Cod civil si cum nici reclamantul nu a putut proba ca este proprietarul exclusiv al zidului,  trebuia aplicata prezumtia de comunitate a zidului comun.
      Zidul este comun pentru ca serveste de despartire intre cladiri in sensul art.590 Cod civil -  dupa cum reiese atat din planul initial intocmit inainte de preluarea de catre stat a imobilului, cat si din  procesul verbal  incheiat la 27.10.2006, planuri in care figureaza zidul si care releva ca despartea cele doua proprietati invecinate.
      Parata si-a edificat constructia folosindu-se de zidul comun, mai exact de fatada zidului dinspre proprietatea sa, gasindu-se in ipoteza avuta in vedere de art.599 Cod civil.
      Folosirea de catre parata a zidului comun reprezinta doar o exercitare a dreptului de (co) proprietate asupra zidului comun,  iar nu o  modalitate de a dobandi un drept exclusiv de proprietate asupra acestui zid - insa exercitarea legala a acestui atribut al dreptului asupra zidului comun este circumscrisa respectarii conditiilor legale;
      Art.599 alin.1 Cod civil,  prevede ca unul dintre vecini nu poate gauri zidul comun, nici sa alature sau sa sprijine de dansul vreo lucrare fara consimtamantul celuilalt - iar parata nu a avut consimtamantul reclamantului care a ramas permanent proprietar al  imobilului invecinat,  pentru ca preluarea a fost una abuziva - consimtamantul dat de R.D. audiat ca martor in cauza , nefiind valabil intrucat contractul de vanzare-cumparare  incheiat de acesta, avand ca obiect imobilul restituit ulterior reclamantului, a fost anulat - astfel ca acesta nu a avut niciodata calitatea de proprietar.
      Potrivit art.611 Cod civil,  unul dintre vecini nu poate face fara consimtamantul celuilalt fereastra sau deschidere in zidul comun - legiuitorul nefacand nici o distinctie intre deschideri si ferestre.
      Motivarea instantei prin care a retinut ca ferestrele deschise sunt pentru aer si lumina,  iar nu pentru vedere este contradictorie , pentru ca s-a retinut ca ferestrele au fost blocate din curtea reclamantului si parata nu are acces pe aceasta proprietate, fiind imposibil ca aceste  ferestre sa asigure aerisirea.
      Pentru a stabili daca pot asigura sau nu vederea in proprietatea reclamantului,  era necesar ca instanta sa stabileasca la ce distanta de podea sunt situate, respectiv daca sunt situate la nivelul privirii.
      In privinta cheltuielilor de judecata, desi instanta a retinut ca nu sunt aplicabile dispozitiile art.275 Cod pr. civila  a redus onorariul de avocat invocand aplicarea art.274 alin.3 Cod pr. civila,  iar in privinta cheltuielilor de judecata in apel a admis cererea paratei de acordare a acestora , desi la dosar nu era depusa dovada achitarii lor.
      Procedand astfel, instanta de apel a  incalcat formele de procedura prevazute sub sanctiunea nulitatii de art.105 alin.2 Cod pr. civila (art.304 pct.5 Cod pr. civila) a pronuntat o hotarare care nu cuprinde motivele pe care se sprijina (art.304 pct.7 Cod pr. civila).
      Instanta de apel a  incalcat dreptul de aparare si principiul contradictorialitatii, nepunand in discutie aspectele privind reducerea cheltuielilor de judecata constand in onorariu aparator, ceruta de apelanta dupa dezbateri prin concluziile scrise, astfel ca reclamantul nu a avut posibilitatea de a prezenta si argumenta pozitia sa sub acest aspect.
      Recurenta parata, prin recursul sau a solicitat modificarea deciziei,  in sensul respingerii in totalitate a actiunii reclamantului, inclusiv sub aspectul acordarii cheltuielilor de judecata.
      A motivat recurenta ca in mod gresit ambele instante au retinut culpa sa procesuala in privinta capetelor de cerere ramase fara obiect, intrucat probatoriul administrat (expertiza) dovedeste ca apele pluviale se scurgeau in afara proprietatii reclamantului - pentru ca acoperisul este construit intr-o singura panta,  iar marginea acestuia din tabla ondulata este ridicata in partea dinspre proprietatea reclamantului  pentru dirijarea apelor in afara proprietatii acestuia.
      A mai aratat recurenta ca referitor la instalatiile montate pe zidul despartitor, expertul a consemnat ca pe zid se aflau conducte fara consumator, demontabile oricand, nu si instalatii electrice  pentru alimentarea utilajelor mezelarie - acestea avand alte trasee.
      A concluzionat ca nu se justifica solutia de acordare a cheltuielilor de judecata reclamantului, iar in subsidiar ca este exagerat onorariul de avocat si ca instanta il poate reduce in temeiul art.274 alin.(3) Cod pr. civila.
      Examinand motivele invocate prin recursurile declarate de ambele parti,  se constata ca recursul reclamantului este nefondat,  iar recursul paratei este fondat,  din considerentele ce urmeaza.
      Instanta de apel a retinut corect ca in speta nu sunt  incidente dispozitiile art.611 din Codul  civil - care interzic a se face deschideri ori ferestre in zidul comun intrucat zidul in care s-au practicat deschiderile de catre parata nu este zid comun in sensul art.590 Cod civil.
      Potrivit acestor dispozitii - orice zid care serveste de despartire intre cladiri sau intre curte si gradina si intre ograda de la tara,  se socoteste comun daca nu exista titlu sau semn care ar proba contrariul.
      Instituind o prezumtie de comunitate a zidului care serveste de despartire intre doua proprietati prin art. 590 Cod civil, legiuitorul a avut in vedere zidul ce desparte doua cladiri, 2 curti sau gradini. In toate aceste cazuri se presupune ca zidul aduce foloase egale ambilor proprietari si se prezuma ca s-a facut cu cheltuiala comuna.
      Prezumtiile sunt insa de strict drept  , astfel ca textul trebuie interpretat restrictiv. Nu se poate prezuma comun  zidul care desparte o cladire de un loc necladit ( cum este cazul in speta ), fiindca in acest caz utilitatea zidului este mai mare pentru proprietarul cladirii si prezumtia de comunitate nu mai opereaza.
      Cum proprietara exclusiva a cladirii in care este incorporat zidul este parata, corect instanta a inlaturat prezumtia de comunitate a zidului si incidenta interdictiilor prevazute de art. 611 Cod civil nu ca servitute, ci ca o consecinta a proprietatii.
      Pe de alta parte, prezumtia instituita prin art.590 cod civil este numai "juris tantum" - adica exista numai pana la proba contrara.
      Prezumtia de comunitate poate fi combatuta nu numai prin titlu, prescriptie sau semne contrare,  ci  si printr-o prezumtie legala, contrara de necomunitate - dupa cum prevede art.591 Cod civil.
      Potrivit acestui text, este semn de necomunitate cand culmea zidului este dreapta si perpendiculara despre peretele de o parte, iar despre cealalta parte infatiseaza un plan  inclinat, in acest caz zidul se presupune ca apartine exclusiv proprietarului spre care exista planul  inclinat.
      Instanta de apel a interpretat si aplicat corect si dispozitiile art.612 Cod civil prin care se reglementeaza servitutea de vedere.
      Art.612 Cod civil prevede ca nimeni nu poate avea vederi sau ferestre spre vedere, nici balcoane sau alte asemenea asupra proprietatii vecinului sau de nu va fi distanta de 19 decimetri intre zidul spre care se deschid aceste vederi si proprietatea vecina.
      Interdictia de a avea vederi mai apropriate decat la distanta fixata legal de proprietatea vecinului este o restrictie adusa dreptului de proprietate, o exceptie de la caracterul absolut al proprietarului si ca  atare este de stricta interpretare.
      Textul legal referindu-se doar la vederi, nu se poate extinde si la deschiderile de lumina ori pentru aerisire.
      Prin urmare, trebuie interpretat in sensul ca proprietarul poate deschide lumini chiar la hotarul fondului sau fara a respecta vreo distanta sau inaltime, cu singura conditie ca zidul in care s-au facut deschiderile de lumina sa nu fie comun.
      In cauza s-a demonstrat ca zidul in care parata a  practicat deschiderile nu este comun  si ca deschiderile nu sunt de vedere ci de lumina.
      In acest caz, nu se mai impunea a se determina de catre instanta la ce distanta ori inaltime s-au practicat deschiderile - acestea nefiind de vedere.
      De altfel, expertiza efectuata in cauza a constatat ca deschiderile sunt la o inaltime de peste 2 m. - deci nu sunt situate la nivelul privirii.
      Fata de toate aceste considerente nu se poate retine nelegalitatea deciziei in raport de motivele invocate prin recursul declarat de reclamant - urmand a se respinge recursul reclamantului.
      Motivele  invocate prin recursul paratei sunt intemeiate.
      La baza obligatiei de restituire a cheltuielilor de judecata, deci a temeiului juridic al obligarii la plata cheltuielilor de judecata, se afla culpa procesuala - dedusa din expresia "partea cazuta in pretentii" cuprinsa in art.274 Cod pr. civila.
      Culpa procesuala apartine paratului daca nu si-a executat obligatiile , astfel incat s-a admis actiunea reclamantului ori daca isi executa obligatiile pe parcursul procesului cu consecinta respingerii cererii reclamantului ca ramasa fara obiect.
      In speta, instanta a retinut aceasta din urma ipoteza in privinta petitelor doi si trei ale actiunii.
      Dar ipoteza retinuta nu este in concordanta cu constatarile expertizei care a stabilit ca parata, anterior promovarii actiunii - luase toate masurile pentru a  impiedica scurgerea apelor pluviale de pe acoperisul constructiei sale pe terenul reclamantului si ca instalatiile ( mai exact conductele de gaze aflate pe zidul despartitor) nu-i apartin acesteia, fiind conducte fara consumatori.
      Prin urmare, solutia ce se impunea in privinta cererii de acordare a cheltuielilor de judecata era de respingere,  iar nu de admitere.
      Sub acest aspect se impune modificarea deciziei prin inlaturarea dispozitiilor privitoare la obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata in suma de 3274 lei,  dar de mentinere a obligarii intimatului reclamant catre apelanta  parata la plata  cheltuielilor in suma de 600 lei  datorate in raport de solutia de admitere a apelului.
      In baza art.274 Cod pr. civila , se va obliga recurentul reclamant catre recurenta parata la plata sumei de 1004,15 lei reprezentand cheltuieli de judecata suportate de acesta in recurs.

7