Justificarea interesului reclamantului in promovarea unei actiuni avand ca obiect obligarea la prelungirea unui contract de inchiriere cu termen. Refuzul paratei de a incasa chiria.

      In speta, parata a conditionat prelungirea locatiunii de demolarea garajelor  construite de catre reclamanti pe terenul inchiriat sustinand ca reclamantii nu au respectat conditiile locatiunii fixate prin contractul de locatie initial.
      Reclamantii sustin ca terenul le-a fost inchiriat pentru construirea de garaje demontabile si ca au respectat cele convenite prin contract, edificand constructii provizorii demontabile.
      Prin urmare, intre parti exista controverse  in privinta caracterului constructiilor edificate pe terenul inchiriat si a obligatiei de demolare a acestora  astfel ca nu se poate vorbi de un acord chiar si tacit de prelungire a locatiunii.
      Cum parata contesta dreptul reclamantilor de prelungire a contractelor de inchiriere, acestia justifica interesul de a cere instantei sa se pronunte asupra chestiunii  aflata in disputa.
      Pentru aceste motive, in mod gresit instantele au retinut lipsa interesului reclamantilor in promovarea actiunii.

     Prin actiunea inregistrata pe rolul Judecatoriei Craiova, sub nr.1593/215/22.01.2009, reclamantii H.G. si G.I. au solicitat obligarea paratei RAADPFL Craiova la prelungirea contractului de inchiriere nr.310/8.09.2004, pentru suprafata de teren de 140 mp, situata in Craiova, strada Paraului nr.9.
    In motivarea in fapt, s-a aratat ca prin contractul anterior mentionat, parata a inchiriat reclamantei terenul de 140 mp, situata in Craiova, strada Paraului nr.9, contractul fiind cu termen.
    Desi reclamanta a achitat chiria si dupa expirarea termenului contractual, parata refuza nejustificat prelungirea contractului.
      A aratat ca prin Hotararea Consiliului de Administratie nr.8/19.08.2004, parata a aprobat inchirierea terenului din Craiova strada Paraului nr.9, in suprafata de 280 mp, catre reclamanti, in vederea amplasarii de garaje demontabile.
      In data de 9.01.2009, in urma unei verificari de rutina, reprezentantii paratei au constatat ca pe terenul mentionat se afla un garaj din BCA, motiv pentru care s-a procedat la notificarea reclamantilor in sensul demolarii constructiilor ridicate abuziv, fara autorizatie de constructie.
      Ulterior, prin Hotararea Consiliului de Administratie nr.23/8.02.2008, s-a aprobat prelungirea contractelor de inchiriere, cu conditia demolarii constructiilor ridicate abuziv si prin urmare, culpa pentru neprelungirea contractelor apartine reclamantilor.
     Prin sentinta civila nr.627 din 19 ianuarie 2010 a fost  respinsa actiunea formulata de reclamantii H.G. si G.I., in contradictoriu cu parata RAADPFL Craiova.
     Pentru a se pronunta astfel, instanta a retinut ca prin contractele nr.310/8.09.2004 si nr.319/6.09.2004, parata a inchiriat fiecarui reclamant cate o suprafata de 140 mp, situata in Craiova, strada Paraului nr.9.
      La baza incheierii contractelor a stat Hotararea Consiliului de Administratie nr.8/19.08.2004, prin care s-a aprobat solicitarea reclamantilor de a inchiria terenul respectiv, avand ca destinatie amplasarea de garaje demontabile si cultivare.
      Desi contractele au fost incheiate pe o perioada de 1 an, incepand din 1.09.2004, dupa expirarea termenului contractual, reclamantii au fost lasati in continuare sa foloseasca terenul si li s-a perceput chiria aferenta.
      A constatat ca se confirma sustinerile paratei.
      Fata de starea de fapt expusa, instanta a retinut ca desi contractele de inchiriere nr.310/8.09.2004 si nr.319/6.09.2004 au fost incheiate pentru o perioada determinata, respectiv un an incepand din 1.09.2004, dupa data expirarii reclamantii au continuat sa foloseasca spatiul si sa achite contravaloarea chiriei, iar parata a incasat valoarea chiriei, aspect ce reiese din chitantele depuse de reclamanti (filele 53-57).
      In aceste conditii, nefiind exclusa printr-o clauza contractuala expresa, locatiunea s-a considerat reinnoita prin tacita relocatiune (art.1437 si 1452 C.civil). Tacita relocatiune are loc in conditiile primului contract, insa se considera incheiata fara termen.
      Prin urmare, prin simplul fapt al folosirii terenului in continuare de catre reclamanti, fara opunerea paratei, si al incasarii chiriei, a operat un nou contract de locatiune.
      Din aceasta perspectiva,s-a apreciat ca  solicitarea reclamantilor de obligare a paratei la incheierea unui nou contract apare ca lipsita de interes, de vreme ce intre parti a operat un nou contract prin tacita relocatiune, iar in speta nu s-a facut nici dovada denuntarii unilaterale a contractului sau vreunei cereri formulate de parata, pentru rezilierea contractului de inchiriere, contractul ce a luat nastere in temeiul tacitei relocatiuni continuand sa produca efecte intre parti.
Impotriva acestei sentinte au declarat apel reclamantii, criticand-o ca fiind nelegala si netemeinica.
In motivarea apelului, apelantii au sustinut ca instanta de fond, in mod gresit, a retinut ca obligarea intimatei la incheierea unui nou contract apare ca lipsita de interes,  intrucat contractele de inchiriere au fost incheiate  pentru construirea unor garaje demontabile, iar intimata a refuzat prelungirea acestor contracte cu conditia demolarii acestui garaj, cu toate ca, pentru acest teren a incasat  contravaloarea chiriei, operand tacita relocatiune.
      Prin decizia civila nr.173 din 16 aprilie 2010, pronuntata de Tribunalul Dolj in dosarul nr.1593/215/2009, s-a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanti.
      Instanta de apel a motivat ca prima instanta a interpretat corect probele administrate in cauza si a aplicat in mod corespunzator dispozitiile legale in materie, retinand in mod justificat lipsa unui interes, practic si actual al reclamantilor de a solicita obligarea paratei la incheierea unui nou contract de inchiriere atata timp cat intre parti a operat un nou contract prin tacita relocatiune.
      A argumentat instanta ca atata timp cat intre parti exista un contract de locatiune, in virtutea tacitei relocatiuni,  pe care parata nu l-a denuntat si il respecta, incasand chiria achitata de reclamanti si respectandu-le acestora folosinta asupra bunurilor ce au facut obiectul locatiunii, reclamantii nu pot invoca vreun prejudiciu si ca promovarea unei actiuni pentru a obtine un nou contract de inchiriere s-ar justifica doar cand parata va denunta contractul existent pentru ca in acel moment se naste interesul practic de exercitare a actiunii civile.
      Impotriva acestei decizii au declarat recurs reclamantii, pe care l-au intemeiat pe art.304 pct.8 si 9 Cod proc. civila.
      Motivand recursul au sustinut ca interesul reclamantilor in promovarea actiunii este legitim, personal, direct, nascut si actual.
      Au argumentat ca interesul este justificat prin faptul ca intimata parata a refuzat prelungirea contractului de inchiriere, invocand conditia demolarii garajelor demontabile, construite pe acest teren - ori insasi aceasta a fost cerinta esentiala a obiectului inchirierii - respectiv construirea unui garaj demontabil.
      Au mai precizat ca dupa promovarea actiunii parata a refuzat incasarea chiriei - considerand acest refuz o dovada a denuntarii unilaterala a locatiunii.
      Recursul este fondat.
      Potrivit dispozitiilor art.1436 si 1437 Cod civil, contractul de locatiune pe durata determinata inceteaza prin ajungerea la termen. Daca locatarul ramane cu acceptul locatorului, in continuare in folosinta bunului inchiriat - opereaza tacita relocatiune dar  incepand cu momentul in care locatorul notifica locatarului dorinta de a nu mai continua locatiunea, contractul  inceteaza.
      Pentru a se retine intervenirea tacitei relocatiuni este necesar ca locatorul "sa lase in posesie" locatarul - adica sa accepte prelungirea locatiunii.
      Nu se poate retine tacita relocatiune in situatia in care locatorul conditioneaza prelungirea locatiunii de indeplinirea unei obligatii de catre locator, iar acesta nu executa obligatia impusa.
      In speta, parata a conditionat prelungirea locatiunii de demolarea garajelor  construite de catre reclamanti pe terenul inchiriat sustinand ca reclamantii nu au respectat conditiile locatiunii fixate prin contractul de locatie initial.
      Reclamantii sustin ca terenul le-a fost inchiriat pentru construirea de garaje demontabile si ca au respectat cele convenite prin contract, edificand constructii provizorii demontabile.
      Prin urmare, intre parti exista controverse  in privinta caracterului constructiilor edificate pe terenul inchiriat si a obligatiei de demolare a acestora  astfel ca nu se poate vorbi de un acord chiar si tacit de prelungire a locatiunii.
      Cum parata contesta dreptul reclamantilor de prelungire a contractelor de inchiriere, acestia justifica interesul de a cere instantei sa se pronunte asupra chestiunii  aflata in disputa.
      Pentru aceste motive, in mod gresit instantele au retinut lipsa interesului reclamantilor in promovarea actiunii.
      
4