Evacuare

Pe rol fiind solutionarea recursului civil formulat de recurenta-reclamanta A.D. impotriva deciziei civile nr.139/A/26.04.2005 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a IX-a Civila in dosarul nr.174/2005, in contradictoriu cu intimata-parata M.P., avand ca obiect "evacuare".
La apelul nominal facut in sedinta publica au raspuns recurenta-reclamanta personal si asistata de avocat M.T., cu imputernicire avocatiala la dosar si intimata-parata prin avocat B.N., cu imputernicire avocatiala la dosar.
Procedura legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta, care invedereaza instantei faptul ca intimata-parata a depus la dosar intampinare in 2 exemplare, prin serviciul registratura.
Se inmaneaza recurentei-reclamante copia intampinarii formulata de intimata-parata.
Aparatorul recurentei-reclamante depune la dosar dovada achitarii taxei judiciare de timbru, chitanta nr.1524566/2 din 19.09.2005 in valoare de 4,50 lei. Invedereaza ca nu solicita termen pentru a lua cunostinta de intampinarea formulata de intimata-parata si nu are cereri prealabile judecatii.
Aparatorul intimatei-parate solicita proba cu inscrisuri, in cadrul careia depune la dosar acte in dovedirea calitatii de chirias la data aparitiei Ordonantei nr.40/1999, comunicand recurentei-reclamante copia acestor inscrisuri.
Aparatorul recurentei-reclamante nu se opune la proba solicitata de intimata-parata. Arata ca nu are probe de solicitat.
Curtea, incuviinteaza probatoriul solicitat de intimata-parata, respectiv acte cu care tinde a dovedi calitatea de chirias la data aparitiei Ordonantei nr.40/1999.
Constatand ca nu mai sunt alte cereri de formulat sau probe de solicitat, apreciaza cauza in stare de judecata si acorda cuvantul in dezbaterea recursului.
Aparatorul recurentei-reclamante solicita admiterea recursului astfel cum a fost formulat, schimbarea in tot a deciziei civile recurate si mentinerea sentintei civile pronuntata in cauza, ca fiind temeinica si legala, fara cheltuieli de judecata. Arata ca instanta de apel a interpretat in mod gresit actele si lucrarile dosarului. Intimata-parata nu a dovedit calitatea de chirias in imobilul in litigiu prin plata unei chirii si semnarea vreunui contract de locatiune, iar reclamanta a cumparat imobilul liber de orice sarcini, servituti sau litigii. Mai arata ca intimata-parata nu a probat existenta unui titlu locativ valabil si nu a dovedit ca la 22 decembrie 1989 avea calitatea de chirias, nu a platit si nici nu plateste nici o suma de bani cu titlu de chirie. Parata a recunoscut prin intampinarea formulata la instanta de fond ca raporturile juridice dintre parti sunt pe dreptul comun, cerand in fond aplicarea tacitei relocatiuni. Totodata, nu exista la dosar dovada expedierii notificarii de care face vorbire parata, iar chitantele aflate la fila 26 dosar fond sunt pe numele unor persoane straine de cauza, au forme si efecte diferite. Cu privire la contractul de inchiriere depus astazi la dosar, arata ca nu este atestat conform cu originalul, iar actele depuse la acest termen nu au fost depuse la instanta de apel.
Aparatorul intimatei-parate solicita respingerea recursului ca nefondat si mentinerea deciziei civile recurate, ca fiind temeinica si legala, fara cheltuieli de judecata. Arata ca a depus la acest termen contractul de inchiriere din care rezulta calitatea de chirias a paratei. Dupa prelungirea termenului de inchiriere la 5 ani, a transmis notificare proprietarului, care nu a dat curs notificarii. Mai arata ca parata nu a renuntat la dispozitiile Ordonantei nr.40/1999, chiar daca a invocat si dispozitiile Codului civil.
 
C U R T E A

     Prin sentinta civila nr. 6343/5.11.2004 Judecatoria sectorului 5 Bucuresti  a  admis actiunea formulata de reclamanta A.D. impotriva paratei M.P. si a dispus evacuarea paratei din imobilul situat in Bucuresti, B-dul Mihail Kogalniceanu nr. 37, et.3, ap.7, sector 5 .
Pentru a hotari astfel, instanta a retinut ca prin ordinul de repartizare nr. 586/1972 paratei i s-a repartizat imobilul situat in B-dul Gheorghiu  87, ap. 7, incheind cu ICRAL Cotroceni contractul  de  inchiriere nr. 2846/14.02.1972.
Prin sentinta civila nr. 8200/5.11.1997 s-a admis actiunea in revendicare formulata de numita D.L.E.  fiind obligati paratii Consiliul General al Municipiului Bucuresti , CL sector 5 si SC Cotroceni SA sa-i lase in deplina proprietate si posesie acest apartament .      
     
     La 14.05.1999 numita D.L. a incheiat cu parata un contract de inchiriere pe termen de 1 an , ce nu a fost reinnoit in mod expres de catre parti.
Imobilul a fost instrainat succesiv catre sotii T.D.C. si B. la 14.10.2003 si apoi catre reclamanta A.D. la 20.05.2004.
Instanta a retinut ca parata a dobandit calitatea de chirias in imobil la 14.05.1999, insa, nu ca efect al OUG 40/1999, ci  pe baza acordului liber exprimat al partilor.
La 14.05.2000 durata contractului de inchiriere a expirat insa parata a continuat sa locuiasca in imobil, platind chiria aferenta, operand conform art. 1437 Cod civil tacita relocatiune,  situatie in care contractul de inchiriere se considera incheiat  fara termen . In aceasta situatie contractul poate inceta prin  denuntare unilaterala cu respectarea unui termen de preaviz. In speta,  actiunea de chemare in judecata pentru evacuare constituie manifestarea neechivoca a vointei de denuntare a contractului, termenul de preaviz fiind cel necesar solutionarii cauzei pana la ramanerea definitiva a hotararii ce se va pronunta.
Prin decizia civila nr. 139/26.04.2005, Curtea de apel Bucuresti  - Sectia a IX-a Civila si de Proprietate Intelectuala a admis apelul declarat de apelanta parata M.P., a schimbat in tot sentinta si a respins cererea de chemare in judecata ca nefondata , retinand ca contractul de inchiriere incheiat intre parata si fosta proprietara a imobilului ce a fost redobandit de aceasta, este supus  dispozitiilor legii speciale de referinta, OUG 40/1999 , iar nu dreptului comun.
In conditiile art. 14 alin. 3 din OUG 40/1999 , proprietarul este obligat sa-i notifice chiriasului refuzul de a reinnoi contractul de inchiriere cu cel putin 1 an inainte de expirarea acestuia, pentru situatiile prevazute la alin. 2 lit. a si b  iar in cazurile prevazute la alin. 2 lit. c si d  notificarea se face cu cel putin inainte 60 de zile inainte de expirarea contractului.
De vreme ce  conform art. 14 alin. 1 la expirarea termenului de inchiriere, chiriasul are dreptul la reinnoirea contractului pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata inchirierii,indiferent de momentul la care se apreciaza ca a expirat contractul, cu cel putin 60 de zile/ 1 an inainte,  proprietarul trebuie sa-i notifice refuzul reinnoirii.
Numai in aceste conditii, daca locatiunea nu se reinnoieste, actiunea in evacuarea chiriasului care nu paraseste locuinta in termen de 30 de zile de la expirarea termenului contractual , este intemeiata.
Impotriva acestei decizii , a formulat recurs reclamanta invocand critici subsumate cazului de modificare prevazut de art. 304 pct. 9 Cod procedura civila.      Recurenta sustine ca a depus dovezi privind calitatea legala de a poseda acest spatiu , fara ca parata apelanta intimata sa faca dovada pana in prezent ca intre anii 1972 - 1999  ar fi avut calitatea de chirias in acest imobil, prin plata vreunei chirii sau semnarea unui contract de locatiune.
Chiar daca contractul incheiat intre parata si D.L., cea care a revendicat si castigat in instanta apartamentul, a fost inchiriat in perioada de valabilitate a OUG 40/1999 , rezulta fara dubii din interpretarea  dispozitiilor contractuale, ca partile au inteles sa renunte la  dispozitiile   protective ale OUG 40/1999 , incheind contractul in temeiul dreptului comun, aspect ce rezulta in principal din renuntarea la termenul de 5 ani prevazut de lege.
Ideea ca intimata parata ar fi beneficiat de prorogarea legala fixata de acest act normativ, este lipsita de suport juridic, si chiar si in aceasta ipoteza, la data promovarii actiunii in fond, aceste masuri protective nu mai erau in vigoare, fiind evident ca intre parti nu mai exista raporturi locative care sa justifice detinerea de catre apelanta parata a locuintei.
In realitate parata nu a putut proba existenta unui titlu locativ valabil, aceasta a dispus de un contract de inchiriere incheiat cu autoritatile statului comunist in anul 1972 si nu a facut dovada ca la 22.12.1989 avea calitatea de chirias .
Nu s-a facut nici dovada achitarii catre stat a chiriei  aferente locatiunii in perioada 22.12.1989 - 5.11.1997  si nici dovada ca la data intrarii in vigoare a OUG 40/1999 ,aceasta avea calitatea de chirias pentru a beneficia  de normele protective din acest act normativ.
Mai mult decat atat , parata a recunoscut ca a semnat un contract cu durata limitata, neprevalandu-se la acea data  de protectia oferita prin OUG 40/1999 .
Pe de alta parte, parata are un comportament dificil ,  refuzand sa-i permita reclamantei accesul in imobil, pentru a efectua lucrarile de reparatii necesare si refuzand sa-si restranga spatiul folosit pentru a-i permite proprietarei sa inchirieze restul imobilului.
In prezent , intimata nu plateste nici o suma de bani cu titlu de chirie, iar din inscrisurile depuse la dosarul cauzei ca si din introducerea in fond a actiunii, rezulta denuntul unilateral de a incheia cu parata un contract de inchiriere, astfel ca , tacita relocatiune nu poate opera.
Parata a recunoscut prin intampinarea formulata in fond ca raporturile juridice dintre parti sunt  in taramul dreptului comun, cerand aplicarea tacitei relocatiuni conform art. 1437 Cod civil, dar Curtea de apel trece peste aceasta recunoastere si sustine ca  s-ar aplica   dispozitiile  de protectie ale  OUG 40/1999 .
Tacita relocatiune presupune o locatiune in fiinta, cu durata nedeterminata in aceleasi conditii ca si locatiunea initiala si prezenta unui obiect determinat sau determinabil - chiria -  obiect care a lipsit , asa incat  nu se poate retine  tacita relocatiune, cum gresit retine apelanta.      Examinand criticile formulate, Curtea constata ca recursul nu este fondat.
In recurs, parata a depus acte in justificarea calitatii sale de chirias, respectiv contractul de inchiriere inregistrat la nr. 117/21.06.1994 incheiat intre parata si Primaria Municipiului Bucuresti pentru spatiul in litigiu si recipise de consemnare  a unor sume cu titlu de chirie pe seama reclamantei.
De asemenea,  s-a depus copia unei scrisori  adresate de parata fostei proprietare D.L., prin care solicita acesteia sa-i incheie un nou contract de inchiriere in temeiul  OUG 40/1999.
Din actele dosarului, rezulta ca parata a avut calitatea de chirias al statului in acest spatiu  din anul 1972 conform Ordinului de repartitie nr. 586/29.01.1972 si contractului de inchiriere 2846/14.02.1972, contract prelungit  prin contractul de inchiriere nr. 117/21.06.1994 pana la data de 18.04.1999.
Rezulta ca la data intrarii in vigoare a OUG 40/8.04.1999  parata era beneficiara unui contract de inchiriere in curs de executare incheiat cu statul pentru spatiul pe care il ocupa, situatie ce face ca in cauza sa fie incidente  dispozitiile  actului normativ mai sus indicat.
Faptul ca  intre fosta proprietara si parata s-a incheiat un contract  cu o durata mai mica decat cea prevazuta de OUG 40/1999 , nu poate conduce la concluzia ca parata a inteles sa renunte la beneficiul  dispozitiilor acestui act normativ, deoarece norma legala privitoare la termenul inchirierii este o norma dispozitiva , partile putand conveni sa deroge de la aceasta, stabilind un alt termen al locatiunii.
Mai mult decat atat, incidenta  dispozitiilor protective ale OUG 40/1999 asupra contractului in litigiu, este determinata de cuantumul  mic al chiriei stabilite,  iar din copia scrisorii adresate fostei proprietare de catre parata, rezulta expres ca aceasta  a avut in vedere pentru incheierea contractului,   dispozitiile  actului normativ mai sus mentionat.
Ca atare, asa cum corect a retinut instanta de apel, conform  dispozitiilor art. 14 alin. 3 din OUG 40/1999, proprietarul era obligat sa-i notifice chiriasului refuzul de a reinnoi contractul de inchiriere, pentru cazurile  limitative  prevazute la alin.2 , in termenele prevazute de alin. 2 si 3, situatie ce nu se regaseste in speta, si face ca actiunea in evacuare promovata sa fie neintemeiata.
In raport de aceste considerente, in baza art. 312 Cod procedura civila, Curtea va respinge recursul ca nefondat.

    PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:

     Respinge ca nefondat recursul formulat de recurenta - reclamanta A.D. impotriva deciziei civile nr. 139/A/26.04.2005  pronuntata de

Curtea de Apel Bucuresti  - Sectia a IX-a Civila in contradictoriu  cu intimata - parata M.P. .
IREVOCABILA.
Pronuntata in sedinta publica, azi  21.09.2005.

.

2