Legea nr. 10/2001. Imobil preluat de stat fara titlu valabil. Nulitatea contractelor de vanzare-cumparare incheiate de chiriasi

Legea nr. 10/2001. Imobil preluat de stat fara titlu valabil. Nulitatea contractelor de vanzare-cumparare incheiate de chiriasi
      
      
      H.G. nr. 11/1997, art. 1 alin. (3) -  (5), art. 9
      din Legea nr. 112/1995, art. 1,  art. 9
      Legea nr. 10/2001, art. 46 alin. (4)
      
      Art. 1 alin. (4) din H.G. nr. 11/1997 prevede "ca, locuintele care au fost preluate de stat cu nerespectarea prevederilor legale in vigoare la data respectiva sau care au intrat in posesia acestuia in conditiile inexistentei unei reglementari legale care sa reprezinte temei juridic al constituirii dreptului de proprietate al statului sunt considerate ca fiind trecute fara titlu in posesia acestuia si nu intra sub incidenta Legii nr. 112/1995", iar alin. (5) prevede ca " imobilele care nu intra sub incidenta Legii nr. 112/1995 si pentru care nu exista titlu valabil constituit in favoarea statului pot face obiectul cererilor de restituire sau de acordare de despagubiri, formulate de persoanele indreptatite pe cale judecatoreasca ".
      Art. 9 din H.G. nr. 11/1997, prevede ca actele juridice de vanzare-cumparare incheiate in baza art. 9 din Legea nr. 112/1995, dar care au ca obiect imobile preluate fara titlu, sunt lovite de nulitate absoluta
      
      Curtea de Apel Timisoara, Sectia civila, decizia civila nr. 1082 din 23 octombrie 2007
      
      Prin decizia civila nr. 1082 din 23 octombrie 2007 Curtea a admis recursul  declarat de reclamantaB. O. impotriva deciziei civile nr. 7 din 15 ianuarie 2004 pronuntata de Curtea de Apel Timisoara, pe care a modificat-o in sensul ca a admis actiunea precizata formulata de reclamanta impotriva paratilor L. E., L. P., M. G. Consiliul local al municipiului Arad prin primar si S.C. "R." S.A. Arad  si a constatat nulitatea absoluta a contractelor de vanzare-cumparare nr. 2999/1998 si nr. 1922/1997, incheiate de parati, dispunand rectificarea cartilor funciare in sensul restabilirii situatiei anterioare prin  radierea dreptului de proprietate al paratilor si inscrierii dreptului de proprietate al  reclamantei cu titlu de succesiune testamentara.
      Curtea a retinut ca prin decizia civila nr. 263 din 14 aprilie 2003 Tribunalul Arad a respins apelul declarat de reclamanta B.O. impotriva sentintei civile nr. 8859 din 10 decembrie 2002 pronuntata de Judecatoria Arad in contradictoriu cu paratii S.C. "R." S.A. Arad, Primarul Municipiului Arad, L. P., L. E. si M. G.
      Tribunalul a apreciat ca fiind legala hotararea primei instante, care prin sentinta apelata a respins actiunea formulata de reclamanta, cu motivarea ca odata cu aparitia Legii nr. 10/2001 actiunea de rectificare a CF si restabilirea situatiei anterioare de CF este inadmisibila pe calea dreptului comun.
      S-a retinut ca reclamanta a formulat actiunea pe dreptul comun, fara a astepta solutia Comisiei de aplicare a Legii nr. 10/2001.
      Impotriva deciziei civile nr. 263 din 14 aprilie 2003 pronuntata de Tribunalul Arad a declarat recurs reclamanta, solicitand casarea cu trimitere spre rejudecare, cu motivarea ca exceptia inadmisibilitatii actiunii este lipsita de temei legal, deoarece Legea nr. 10/2001 nu exclude revendicarea imobilelor pe calea dreptului comun, aspect ce rezulta din dispozitiile art. 46, art. 47 alin. (2), si art. 48 din lege.
      Prin decizia civila nr. 3274 din 15 octombrie 2003 Curtea de Apel Timisoara a admis recursul declarat de reclamanta, a casat decizia recurata si a dispus rejudecarea apelului de catre Curtea de Apel Timisoara.
      Pentru a hotari astfel, instanta de recurs a retinut, in esenta, ca prin actiunea adresata primei instante, reclamanta a solicitat initial constatarea nulitatii absolute a contractelor de vanzare-cumparare incheiate de parati si rectificarea cartii funciare prin restabilirea situatiei anterioare, respectiv radierea dreptului de proprietate al Statului Roman si inscrierea dreptului de proprietate al reclamantei in calitate de mostenitoare testamentara a defunctei B.E.-D., fosta proprietara tabulara.
      Anterior, antecesoarea reclamantei a solicitat despagubiri pentru imobil, avand in vedere ca acesta a fost vandut chiriasilor, cererea fiind inregistrata la data de 11.06.2001.
      S-a apreciat ca, in principiu, actiunea in revendicare nu este inadmisibila fata de dispozitiile art. 21 din Constitutie si ale art. 6 din Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale si ca instantele nu s-au pronuntat asupra capatului de cerere avand ca obiect constatarea nulitatii absolute a contractelor de vanzare - cumparare.
Prin decizia civila nr. 7 din 15 ianuarie 2004 Curtea de Apel Timisoara a admis apelul declarat de reclamanta, a anulat sentinta apelata si, rejudecand, a respins actiunea precizata formulata de reclamanta impotriva paratilor.
Instanta de apel a retinut ca imobilul a fost preluat de la  fostul proprietar G.I. in baza Decretului nr. 92/1950. Acesta s-a casatorit cu B.E.-D., autoarea reclamantei, luand numele de familie al acesteia, si a decedat la 19.12.2000.
Sotia supravietuitoare  a fost instituita legatar universal.
In  baza testamentului intocmit de aceasta si ca urmare a decesului ei, succesiunea s-a transmis reclamantei, care a dobandit  calitatea de mostenitor ca legatar universal.
      In aceste conditii, reclamanta are calitatea de persoana indreptatita sa beneficieze de dispozitiile Legii nr. 10/2001, in sensul art. 3 alin. (1) lit. a), art. 4 alin. (2) din lege.
      Apartamentele din litigiu, respectiv apartamentele 1 si 2, au fost instrainate chiriasilor in baza contractelor de vanzare - cumparare nr. 1292/15.07.1997 (ap.2) si respectiv nr. 2999/20.01.1998 (ap.1).
S-a retinut ca nici prin cererea  de chemare in judecata si nici prin precizarea actiunii, reclamanta nu a formulat un capat distinct de cerere cu privire la nevalabilitatea  titlului statului, in conditiile art. 109, 112 alin. (1) pct. 3, art.132 alin. (1) C.proc.civ.
      Intrucat s-au invocat dispozitiile art. 46 alin. (2) si (4) din Legea nr. 10/2001, cu referire la lipsa bunei - credinte a paratilor si la incalcarea dispozitiilor imperative ale legilor in vigoare la data instrainarii, instanta, analizand aceste temeiuri de drept invocate, a retinut ca fostul proprietar al imobilului s-a adresat Comisiei de aplicare a Legii nr. 112/1995, solicitand acordarea drepturilor ce i se cuvin  cu privire la imobil; in acest sens a indicat numarul de cont in care urmau sa i se plateasca despagubirilor cuvenite  (cererea nr. 221/6.05.1996).
  Ulterior decesului fostului proprietar, sotia supravietuitoare, in calitate de legatar universal a revenit cu o cerere adresata aceleiasi comisii, prin care solicita plata  de despagubiri pentru imobilul in litigiu.
Contractele de vanzare-cumparare in litigiu au fost  incheiate la 15.07.1997, respectiv la 20.01.1998, dupa expirarea termenului de 6 luni prevazut de art. 14 din Legea nr. 112/1995 si fara ca fostul proprietar sa fi solicitat restituirea in natura a imobilului.
         La data incheierii contractelor valabilitatea titlului statului  era prezumata fata de inscrisurile de carte funciara si de dispozitiile art. 1 alin. (2) din H.G. nr. 11/1997; cum competenta  verificarii valabilitatii titlului statului revine instantelor judecatoresti, iar fostul proprietar nu l-a contestat nici in conditiile art. 480,  art. 481 C.civ., nici urmand calea deschisa de prevederile H.G. nr. 11/1997, vanzatorul  nu avea nici un temei  pentru a se opune la respectarea obligatiei stabilite in sarcina sa prin Legea nr. 112/1995, in sensul vanzarii apartamentelor.
      In consecinta, vanzarile s-au facut cu respectarea dispozitiilor imperative ale legilor in vigoare la data instrainarii.
      Referitor la reaua-credinta a cumparatorilor, invocata de reclamanta, s-a retinut ca in lipsa vreunei notari vizand contestarea titlului, paratii au incheiat contractele intemeindu-se pe evidentele de CF, iar, pe de alta parte, nu rezulta ca fostul sot al reclamantei ar fi intreprins vreun demers in sensul incunostintarii chiriasilor anterior incheierii contractelor si, fata de data incheierii contractelor, eventualele discutii ulterioare acestei date nu sunt relevante, intrucat cauza de nulitate absoluta trebuia sa existe in momentul incheierii actului a carui anulare se cere.
      S-a apreciat astfel ca nu a fost facuta dovada contrara prezumtiei de buna - credinta, rezultata din dispozitiile art. 1899 alin. 2 C.civ.
      Intrucat in mod gresit prima instanta a solutionat cauza fara a evoca fondul, instanta de apel, in raport de dispozitiile art. 297 alin. (1) C.proc.civ., a admis apelul, a anulat sentinta civila atacata si, rejudecand, a respins actiunea reclamantei.
      In termen, impotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta, solicitand modificarea ei in sensul admiterii actiunii astfel cum a fost precizata, cu cheltuieli de judecata.
      In motivare a aratat ca prin cererea din 6.05.1996, B.I. fost G., a solicitat restituirea in natura a imobilului prin exprimarea "solicit sa mi se acorde drepturile de proprietar ce mi se cuvin", insa, instanta a considerat gresit ca drepturile de proprietar nu implica si posesia imobilului si dreptul de dispozitie, in sensul ca cererea de acordare a dreptului de proprietar nu intruneste conditiile unei cereri de revendicare in natura.
      Prin cererea de revendicare, vanzatorul a fost instiintat despre intentia fostului proprietar de a revendica imobilul .
      A aratat ca imobilele revendicate erau exceptate de la vanzare pana la solutionarea definitiva a cererii formulata in baza Legii nr. 112/1995, iar cele preluate fara titlu erau exceptate de la aplicarea Legii nr.112/1995, imobilul din litigiu fiind preluat fara titlu, aspect confirmat de dovezile depuse la dosar in acest sens, iar instanta ar fi putut sa puna in discutie aceasta sustinere daca aprecia ca se impune acest lucru.
      In ceea ce priveste constatarea instantei, in sensul ca, cumparatorii imobilului au fost de buna - credinta, a aratat ca din declaratiile martorilor D.C., T.D. si L.E., rezulta reaua-credinta a paratilor, martorii declarand ca au fost la domiciliul paratilor cu sotii B. si i-au instiintat ca au revendicat imobilul.
      In drept a invocat dispozitiile art. 304 pct. 7-10 C.proc.civ.
      Paratii au solicitat respingerea recursului declarat de reclamanta, cu motivarea ca in mod corect a constatat instanta de apel ca cele doua contracte de vanzare-cumparare au fost incheiate dupa expirarea termenului de 6 luni prevazut de art.14 din Legea nr. 112/1995 si fara ca fostul proprietar sa fi cerut restituirea in natura.
      Cererea inregistrata la 6.05.1996, in care s-a mentionat "solicit sa mi se acorde drepturile de proprietar ce mi se cuvin", nu poate fi considerata cerere de restituire, intrucat in baza Legii nr. 112/1995, nu se puteau restitui in natura apartamentele in care locuiau chiriasi cu contract de inchiriere valabil, cum este cazul in speta.
      Examinand decizia recurata, in raport de motivele invocate, de dispozitiile Legii nr. 112/1995, ale art. 304 pct. 7-9 C.proc.civ., Legea nr. 10/2001, jurisprudenta Curtii Europene a Drepturilor Omului, Curtea a apreciat ca recursul este intemeiat.  
      Imobilul in speta a fost proprietatea antecesorului reclamantei, G.I., si a fost preluat de stat in baza Decretului nr. 92/1950.
      La data de 15.07.1997 si respectiv la 20.01.1998 s-au incheiat pentru apartamentele nr. 1 si 2, ce compun imobilul din litigiu, intre S.C. "R." S.A. Arad si paratul M.G.,  si respectiv intre S.C. "R." S.A. Arad si paratii L.P. si L.E. - contractele de vanzare-cumparare a caror nulitate se solicita a se constata. 
      Potrivit art. 1 din Legea nr. 112/1995, fostii proprietari ai imobilelor cu destinatia de locuinte trecute ca atare in proprietatea statului sau a altor persoane juridice cu titlu, beneficiaza de masuri reparatorii prevazute de aceasta lege.
      Dispozitiile art. 1 alin. (4) din H.G. nr. 11/1997 prevad "ca, locuintele care au fost preluate de stat cu nerespectarea prevederilor legale in vigoare la data respectiva sau care au intrat in posesia acestuia in conditiile inexistentei unei reglementari legale care sa reprezinte temei juridic al constituirii dreptului de proprietate al statului sunt considerate ca fiind trecute fara titlu in posesia acestuia si nu intra sub incidenta Legii nr. 112/1995", iar alin. (5) prevede ca " imobilele care nu intra sub incidenta Legii nr. 112/1995 si pentru care nu exista titlu valabil constituit in favoarea statului pot face obiectul cererilor de restituire sau de acordare de despagubiri, formulate de persoanele indreptatite pe cale judecatoreasca ".
      Prin art. 1 alin. (3) din H.G. nr. 11/1997 se prevede ca prin imobil trecut in proprietatea statului potrivit Decretului nr. 92/1950, se intelege imobilul nationalizat cu respectarea prevederilor art.1 pct. 1-5 si art. II din decret.
      Art. 9 din Legea nr. 112/1995, permitea instrainarea imobilelor ce nu se restituie in natura fostilor proprietari sau mostenitorilor acestora, dupa expirarea termenului in care aceste imobile puteau fi revendicate.
      In cauza dedusa judecatii, antecesorul reclamantei a formulat la data de 6.05.1996 o cerere prin care solicita, in principal, sa i se recunoasca calitatea de proprietar al imobilului din litigiu, cerere apreciata de primarie ca fiind de restituire, inregistrata sub nr. 221/6.05.1996.
      Cererea nu a fost discutata de Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995, care avea obligatia sa o solutioneze si sa stabileasca daca imobilul intra sau nu sub incidenta acestei legi, care prin art. 1 prevede ca este aplicabila numai imobilelor preluate de stat cu titlu (valabil).
      De mentionat ca pentru apartamentele din litigiu, s-au incheiat contracte de vanzare-cumparare dupa intrarea in vigoare a H.G. nr. 11/1997 (intrata in vigoare la 4.02.1997).
      Faptul ca imobilul preluat fara titlu valabil de stat nu intra sub incidenta Legii nr. 112/1995, rezulta si din art. 1 alin. (4), respectiv alin. (5) din H.G. nr. 11/1997, ce prevede ca asemenea imobile pot face obiectul cererilor de restituire potrivit dreptului comun.
      Vanzatorul, respectiv S.C. "R." S.A. Arad, prin incheierea contractelor de vanzare-cumparare a caror nulitate se solicita a se constata, a incalcat dispozitiile legale mentionate, atata timp cat, desi era investita cu o cerere intitulata "cerere de restituire" - nu a solutionat-o, procedand totusi la vanzarea apartamentelor din litigiu.
      Mai mult, dispozitiile art. 9 din H.G. nr. 11/1997, prevad ca actele juridice de vanzare-cumparare incheiate in baza art. 9 din Legea nr. 112/1995, dar care au ca obiect imobile preluate fara titlu, sunt lovite de nulitate absoluta.
      Cum primaria - prin Comisia de aplicare a Legii nr. 112/1995 - a lasat nesolutionata cererea formulata de antecesorul reclamantei, reclamanta a formulat actiune pe calea dreptului comun, inregistrata sub nr. 620/55/2007 la Judecatoria Arad, avand ca obiect constatarea preluarii fara titlu de catre stat a imobilului, iar prin sentinta civila nr. 2912/3.04.2007 a Judecatoriei Arad, ramasa irevocabila, s-a constatat ca imobilul a fost preluat de stat fara titlu.
      S-a retinut astfel ca imobilul din litigiu a trecut in proprietatea statului fara respectarea dispozitiilor Decretului nr. 92/1950.
      In consecinta, s-a constatat irevocabil ca statul nu are titlu valabil asupra imobilului si nu putea sa dispuna de acesta.
      Este adevarat ca data incheierii contractelor a caror nulitate se solicita a se constata, este anterioara datei la care s-a constatat nevalabilitatea titlului statului, insa asa cum s-a aratat, la data incheierii contractelor de vanzare-cumparare, erau in vigoare dispozitiile art. 9 din H.G. nr. 11/1997, care prevad ca sunt lovite de nulitate contractele de vanzare-cumparare privind imobilele preluate fara titlu de stat, iar judecata recursului declarat de reclamanta, ce face obiectul acestei cauze, a fost suspendata pana solutionarea irevocabila a dosarului nr. 620/55/2007.
      Astfel, contractele de vanzare-cumparare au fost incheiate prin fraudarea dispozitiilor legale mentionate, avand o cauza ilicita, situatie in care, in raport de dispozitiile art. 948, art. 966 si art. 968 C.civ., sunt lovite de nulitate.
      Paratii au fost, de altfel, de rea-credinta la incheierea contractelor de vanzare-cumparare, reaua-credinta a vanzatorului rezultand din faptul ca desi a inregistrat cererea formulata de antecesorul reclamantei, nu a solutionat-o si, mai mult, a vandut apartamentele din litigiu, in situatia in care in conditiile art. 1 alin. (5) din H.G. nr. 11/1997 avea obligatia sa suspende procedura vanzarii pana la solutionarea cererii cu care a fost investit.
      Este gresita retinerea de catre instanta de apel a faptului ca le revenea instantelor de judecata competenta verificarii valabilitatii titlului statului, atata timp cat fostul proprietar nu a contestat titlul statului, intrucat, prin chiar cererea adresata Comisiei de aplicare a Legii nr. 112/1995, fostul proprietar preciza ca imobilul i-a fost preluat abuziv.
      Or, cererea sa nu a facut, asa cum s-a mentionat, obiect de analiza.
      Mai mult, competenta verificarii titlului statului de instanta, a fost reglementata prin art. 6 alin. (3) din Legea nr. 213/1998, conform carora "instantele judecatoresti sunt competente sa stabileasca valabilitatea titlului".
      Aceasta lege a intrat insa, in vigoare la 24.01.1999, dupa incheierea contractelor de vanzare-cumparare a caror nulitate se solicita a se constata, situatie in care se constata ca in mod gresit a retinut instanta de apel ca partile nu aveau nici o obligatie pentru a analiza valabilitatea preluarii imobilului prin Decretul nr. 92/1950.
      In consecinta, locuintele din litigiu au intrat in proprietatea statului, fara titlu, aspect consfintit irevocabil prin sentinta civila nr. 2912/3.04.2007 a Judecatoriei Arad, fiind asadar, preluate de stat cu nerespectarea prevederilor legale in vigoare la data preluarii si, ca atare, nu intra sub incidenta Legii nr. 112/1995  si nu puteau face obiectul vanzarii-cumpararii.     
      Curtea Europeana a Drepturilor Omului, in mod constant a stabilit ca prin incheierea unor astfel de contracte de vanzare-cumparare, sau incalcat dispozitiile art.1 din Protocolul aditional nr.1 la Conventia pentru apararea drepturilor omului si a libertatilor fundamentale.
      In acest sens, Curtea Europeana a Drepturilor Omului, prin hotararea din 1.12.1995  (cauza Panduru impotriva Romaniei) a retinut in esenta, ca Legea nr. 112/1995 nu permitea decat vanzarea imobilelor dobandite cu titlu.
      Fata de considerentele aratate, Curtea, in baza art. 312 C.proc.civ. a apreciat ca se impune  admiterea recursului declarat de reclamanta si modificarea deciziei recurate, in sensul admiterii actiunii precizate formulata de reclamanta in contradictoriu cu paratii, constatarea nulitatii absolute a contractelor de vanzare-cumparare si rectificarii cartii funciare prin restabilirea situatiei anterioare, respectiv radierea dreptului de proprietate al paratilor si inscrierea dreptului de proprietate al reclamantei asupra fiecarui apartament cu titlu de succesiune testamentara dupa defuncta B.E.D.