Procedura insolventei. Executarea unui antecontract de vanzare-cumparare privind un imobil ipotecat. Consecinte

Procedura insolventei. Executarea unui antecontract de vanzare-cumparare privind un imobil ipotecat. Consecinte
      
      Legea nr. 85/2006 - art. 931
      
      Obligatiile rezultand dintr-un antecontract de vanzare-cumparare cu data certa, anterioara deschiderii procedurii, in care promitentul-vanzator intra in procedura, vor fi executate de catre administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumparator, daca: a) pretul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se afla in posesia promitentului-cumparator; b) pretul nu este inferior valorii de piata a bunului; c) bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare.
      Cum in cazul executarii de catre practician a obligatiilor ce decurg dintr-un asemenea antecontract, creditorul ipotecar nu-si vede realizata creanta, care este una garantata, perfectarea contractului autentic de vanzare-cumparare nu se poate realiza prin ignorarea dreptului creditorului - acela de a incasa cu prioritate suma de bani obtinuta din lichidarea bunului afectat garantiei, prin incheierea unui antecontract de vanzare-cumparare dreptul creditorului ipotecar nefiind prejudiciat in niciun fel, ipoteca continuand sa greveze imobilul promis a fi vandut.
      Nu exista nicio prevedere legala care sa permita instantei de judecata sa acorde preferinta unui creditor chirografar, in detrimentul unuia garantat, fiind absolut injust ca un asemenea creditor, care si-a luat masuri suficiente de garantare a imprumutului financiar acordat unui debitor, care ulterior intra in procedura insolventei, sa fie "transformat" intr-unul chirografar, iar cei care nu si-au constituit nicio garantie atunci cand au acordat avansuri societatii falite in schimbul promisiunii construirii si vanzarii unor locuinte sa ajunga sa-si vada realizata integral ori in cea mai mare parte creantele.
      
Curtea de Apel Timisoara, Sectia comerciala,
Decizia civila nr. 72 din 18 ianuarie 2011, dr. C.B.N.

      Prin incheierea de sedinta din 20 mai 2010 pronuntata in dosarul nr. 9349/30/2008 judecatorul-sindic din cadrul Tribunalului Timis a admis cererile creditorilor C.M., C.D.L., V.D. si V.F., dispunand lichidatorului judiciar al debitoarei S.C. R S.A. Timisoara sa incheie contractele de vanzare-cumparare pentru imobilele situate in loc. Giroc, C.F. nr. 400932 si C.F. nr. 401911, radiind, totodata, sarcinile inscrise in cartea funciara.
      Impotriva acestei incheieri a declarat recurs creditoarea Banca F S.A. Bucuresti, solicitand, in principal, modificarea ei in tot, in sensul respingerii cererii creditorilor pentru incheierea contractelor de vanzare-cumparare, iar in subsidiar, modificarea ei in parte, in sensul respingerii cererii creditorilor in ceea ce priveste instrainarea imobilelor libere de orice sarcini, cu consecinta mentinerii dreptului de ipoteca inscris asupra acestor bunuri in favoarea bancii.
      Prin decizia civila nr. 72 din 18 ianuarie 2011 Curtea de Apel Timisoara a respins exceptia inadmisibilitatii recursului, admitand calea extraordinara de atac declarata de creditoarea Banca F S.A. Bucuresti impotriva incheierii de sedinta din 20 mai 2010 pronuntata de Tribunalul Timis in dosarul nr. 9349/30/2008 in contradictoriu cu creditorii intimati C.M., C.D.L., V.D. si V.F., precum si cu debitoarea intimata S.C. R S.A. Timisoara, reprezentata prin lichidatorul judiciar S.C. C S.P.R.L. Timisoara si, in consecinta a modificat in parte hotararea atacata, in sensul ca a inlaturat dispozitiile referitoare la radierea sarcinilor din cartile funciare, mentinand-o in rest.
      Pentru a decide astfel instanta de control judiciar a retinut ca exceptia de inadmisibilitate a recursului, invocata de intimati cu argumentul ca incheierea atacata nu face parte din categoria hotararilor judecatoresti pronuntate de judecatorul-sindic, prevazute de art. 11 alin. 1 din Legea nr. 85/2006, modificata, care pot fi atacate cu recurs in conformitate cu art. 8 alin. 1 nu este intemeiata.
      Astfel, chiar daca este adevarat ca alin. (1) al art. 11 nu prevede ca si incheierile care au ca obiect solutionarea cererilor creditorilor pentru aplicarea art. 931 din lege pot fi atacate separat cu recurs in baza art. 8 alin. 1, care statueaza ca instanta de recurs, pentru hotararile pronuntate de judecatorul-sindic in temeiul art. 11, va fi curtea de apel, nu se poate afirma contrariul atata timp cat, pe de o parte, textul legal invocat in sustinerea acestei exceptii arata expres ca principalele atributii ale judecatorului-sindic, in cadrul prezentei legi, sunt cele de la literele a)-n), neputand fi vorba, asadar, de o enumerare limitativa a atributiilor judecatorului-sindic, cum eronat considera intimatii. Pe de alta parte, art. 12 alin. (1) contine o norma de principiu - hotararile judecatorului-sindic sunt definitive si executorii si ele pot fi atacate separat cu recurs. A accepta teza sustinuta de intimati ar insemna sa i se incalce bancii creditoare atat dreptul la aparare, cat si liberul acces la justitie, drepturi prevazute in art. 24 si 21 din Constitutia Romaniei, dar garantate si de Conventia pentru apararea Drepturilor Omului si a Libertatilor fundamentale, ratificata de Romania prin Legea nr. 30 din 18 mai 1994. Imprejurarea ca la art. 11 alin. (1) lit. i) se arata in mod expres ca judecatorul-sindic solutioneaza contestatiile oricarei persoane interesate impotriva masurilor luate de administratorul sau lichidatorul judiciar, impotriva hotararii acestuia, prin care se solutioneaza contestatia, putandu-se declara recurs, potrivit art. 8 alin. (1), iar banca creditoare, in dosarul nr. 9349/30/2008, a si formulat, anterior introducerii cererii pendinte, contestatie impotriva masurii lichidatorului judiciar de incheiere a contractelor de vanzare-cumparare cu intimatii pentru imobilele care au facut obiectul celor doua antecontracte, contestatie inregistrata la data de 30 iulie 2010, care urmeaza sa fie solutionata de tribunal la unul din termenele viitoare, nu poate determina o alta concluzie, cele doua mijloace procesuale (cai de atac) neexcluzandu-se reciproc, fiecare dintre acestea urmand propria procedura de solutionare.
      Este nefondata si solicitarea bancii creditoare ca, in urma admiterii recursului sau, instanta sa modifice in tot incheierea judecatorului-sindic, in sensul respingerii cererii intimatilor C.M. si C.D.L. privind incheierea contractului de vanzare-cumparare avand ca obiect imobilul situat in loc. Giroc, inscris in C.F. nr. 400932, precum si a cererii intimatilor V.D. si V.F. privind incheierea contractului de vanzare-cumparare avand ca obiect imobilul situat in loc. Giroc, inscris in C.F. nr. 401911, hotarare in baza careia au fost autentificate la Biroul Notarului Public A.B. din Timisoara contractele de vanzare-cumparare nr. 2290/12.07.2010, intre S.C. R S.A., prin lichidator judiciar S.C.P. C S.P.R.L. Timisoara, in calitate de vanzator, pe de o parte, si C.M. si C.D.L., in calitate de cumparatori, pe de alta parte, avand ca obiect primul imobil, respectiv nr. 2288/12.07.2010, intre acelasi vanzator si V.D. si V.F., in calitate de cumparatori, avand ca obiect cel de-al doilea imobil. Aceasta, intrucat, asa cum in mod judicios au aratat si intimatii, cata vreme sunt indeplinite toate cerintele impuse de art. 931, care stabileste conditiile in care se poate dispune executarea de catre administratorul judiciar/lichidator, la cererea promitentului-cumparator, a obligatiilor rezultand dintr-un antecontract de vanzare-cumparare cu data certa, anterioara deschiderii procedurii insolventei, in care promitentul-vanzator intra in procedura (respectiv, antecontractul de vanzare-cumparare are data certa, data este anterioara deschiderii procedurii, pretul vanzarii este achitat integral sau poata fi achitat pana la data cererii, bunul se gaseste in posesia promitentului-cumparator, pretul nu este inferior valorii de piata a bunului si bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare), solicitarea petentilor nu poate fi respinsa, fiind prevazuta de lege si pe deplin justificata.
      Tot astfel, sunt neintemeiate criticile recurentei privitoare la incalcarea de catre prima instanta a principiului neretroactivitatii legii noi, si aceasta indiferent daca se accepta ca dispozitiile art. 931 din Legea nr. 85/2006, modificata, sunt norme de procedura sau norme de drept material. Chiar daca nu argumentul invocat de intimati cu privire la aplicarea art. 725 alin. 1 din Codul de procedura civila este cel care impune o asemenea solutie juridica, in speta nu se poate sustine cu temei ca art. 931 nu ar fi incident pentru ca acest text a fost introdus prin Legea nr. 277/2009 privind aprobarea Ordonantei de urgenta a Guvernului nr. 173/2008 pentru modificarea si completarea Legii nr. 85/2006 privind procedura insolventei si pentru modificarea lit. c) a art. 6 din Legea nr. 146/1997 privind taxele judiciare de timbru, si cum procedura concursuala impotriva debitoarei s-a deschis in 5 martie 2009, anterior aparitiei Legii nr. 277/2009, raporturile juridice deduse judecatii sunt reglementate de Legea nr. 85/2006 in forma de dinaintea adoptarii acestui act normativ.
      De asemenea, nu pot fi acceptate afirmatiile recurentei potrivit carora judecatorul-sindic a confundat principiul aplicarii imediate a legii noi cu cel al neretroactivitatii legii noi, cu consecinta aplicarii unui text legal care in realitate nu guverneaza raporturile juridice deduse judecatii, primul principiu statuand ca legea noua se aplica de indata ce aceasta a fost adoptata sau la termenul prevazut in cuprinsul sau, la toate situatiile aparute dupa intrarea ei in vigoare, ceea ce presupune ca legea se aplica numai situatiilor ce se ivesc dupa adoptarea ei, iar nu si celor anterioare.
      Desi este real ca potrivit principiului neretroactivitatii legii, prevazut in art. 15 alin. (2) din Constitutia Romaniei, legea dispune numai pentru viitor, cu exceptia legii penale sau contraventionale mai favorabile, nu sunt fondate sustinerile bancii creditoare in sensul ca cererile formulate in cursul procedurii insolventei trebuie sa fie analizate in functie de legea aplicabila la data deschiderii procedurii colective, orice modificare legislativa ulterioara neputand afecta raporturile juridice nascute sub imperiul vechii legi. Tocmai pentru ca Legea nr. 277/2009 nu contine dispozitii tranzitorii care sa prevada vreo derogare de la principiul aplicarii sale imediate, acest act normativ, aparut ulterior declansarii procedurii insolventei fata de debitoarea S.C. R S.A. Timisoara, se aplica si prezentei proceduri judiciare. Atunci cand legiuitorul roman a dorit ca o anumita modificare in procedura de executare colectiva sa nu vizeze procedurile deschise pana atunci, a prevazut aceasta regula in mod expres in corpul noului act normativ (a se vedea in acest sens, art. 131 din Legea nr. 64/1995, care arata ca procedurile falimentare deschise pana la data punerii in aplicare a acestui act normativ - 28 august 1995 - vor continua sa fie administrate si lichidate potrivit dispozitiilor Codului comercial roman; art. 4 din O.U.G. nr. 58/1997, care statua ca procedurile de reorganizare si lichidare deschise pana la data intrarii sale in vigoare vor fi continuate si inchise in conditiile Legii nr. 64/1995, in forma publicata in Monitorul Oficial al Romaniei, Partea I, nr. 130 din 29 iunie 1995; nici Legea nr. 99/1999 nu a mai continut un "text de blocaj", ceea ce a determinat ca odata cu intrarea ei in vigoare - 27 iunie 1999 - acest act normativ sa fie aplicabil inclusiv procedurilor care erau deja deschise la data respectiva; Legea nr. 149/2004 a fost, la randul sau, un act de imediata aplicare, inclusiv procedurilor deschise dupa data de 1 august 2002, cand a inceput sa-si produca efectele O.G. nr. 38/2002). Decizia de speta la care face trimitere recurenta (Curtea de Apel Bucuresti, decizia nr. 20 din 9 ianuarie 2003), nu contrazice cele de mai sus, pentru simplul motiv ca in acel proces instanta a retinut ca procedurile deschise anterior aparitiei O.G. nr. 38/2002 pentru modificarea si completarea Legii nr. 64/1995 privind procedura reorganizarii judiciare si a falimentului, vor continua potrivit vechii legi, legea noua urmand sa se aplice doar faptelor viitoare, adica actiunilor introduse dupa intrarea ei in vigoare, art. 4 din ordonanta prevazand expres ca procedurile deschise pana la data intrarii in vigoare a acestui act normativ vor continua sa fie administrate si lichidate conform prevederilor legale in vigoare anterioare modificarilor si completarilor aduse Legii nr. 64/1995 prin prezenta ordonanta, exceptie facand doar procedurile pentru care opereaza suspendarea solicitata de institutia publica implicata, in conformitate cu prevederile art. 3.
      Acest mod de aplicare a fost considerat de catre legiuitor a fi util si necesar pentru a asigura o reglementare unitara tuturor procedurilor de insolventa, indiferent de stadiul lor, aflate in curs de defasurare, care, astfel, puteau sa beneficieze de noile reglementari, apreciate a fi mai avantajoase. Ca atare, in aceasta materie principiul nu este ca procedurile incepute sub imperiul unei anumite legi continua sa se desfasoare in conditiile prevazute de legea in vigoare in momentul deschiderii lor, cum considera creditoarea, ci dimpotriva. Totodata, chiar daca potrivit art. 149 din Legea nr. 85/2006, dispozitiile acestei legi se completeaza, in masura compatibilitatii lor, cu cele ale Regulamentului (C.E.) nr. 1346/2000 referitor la procedurile de insolventa, publicat in Jurnalul Oficial al Comunitatilor Europene nr. L 160 din 30 iunie 2000, regulament care, in art. 43, reglementeaza aplicarea in timp a legii, aratand ca dispozitiile prezentului regulament se aplica numai in cazul procedurilor de insolventa care sunt deschise dupa intrarea sa in vigoare, actele indeplinite de un debitor inainte de intrarea in vigoare a acestui regulament continuand sa fie reglementate de legea aplicabila acestora la data la care au fost realizate, respectiva dispozitie tranzitorie se refera doar la actiunea in timp a prevederilor regulamentului comunitar, neavand incidenta asupra altor acte normative interne, care modifica ori completeaza Legea nr. 85/2006, care sunt de imediata aplicare, conform principiului general mai sus evocat, cata vreme nu exista norme derogatorii. De altfel, daca Regulamentul (C.E.) nr. 1346/2000, de care se prevaleaza recurenta, se aplica doar procedurilor de insolventa deschise dupa intrarea sa in vigoare, aceasta este o situatie de exceptie pe care insusi respectivul regulament o prevede, doar pentru propria aplicabilitate in timp si, in atare conditii, fiind de stricta interpretare si aplicare, nu poate fi extinsa si la alte cazuri. Pe de alta parte, chiar dispozitiile art. 931 prevad caror antecontracte de vanzare-cumparare le este aplicabil acest text, respectiv antecontractelor cu data certa, anterioare deschiderii procedurii. Daca legiuitorul ar fi dorit ca norma legala sa poata fi invocata doar de anumiti creditori, spre exemplu doar de cei care au incheiat antecontractele ulterior modificarii si completarii legii sau doar pentru procedurile de insolventa deschise ulterior introducerii respectivei norme, ar fi prevazut expres acest lucru, ceea ce nu a facut.
      Concluzionand, art. 931 din Legea nr. 85/2006, in temeiul caruia judecatorul-sindic a autorizat incheierea contractelor de vanzare-cumparare a celor doua imobile, este pe deplin aplicabil raportului juridic dedus judecatii, prin incuviintarea executarii de catre practician, la cererea promitentului-cumparator, a obligatiilor rezultand dintr-un antecontract de vanzare-cumparare cu data certa, anterioara deschiderii procedurii insolventei, in care promitentul-vanzator intra in procedura, tribunalul neaplicand gresit legea.
      Cu toate acestea, recursul creditoarei Banca F S.A. Bucuresti este fondat, in ceea ce priveste sustinerea ca hotararea pronuntata a fost data cu incalcarea sau aplicarea gresita a legii. Acest caz de recurs (pct. 9 al art. 304 din Codul de procedura civila) vizeaza aplicarea unui text de lege strain situatiei de fapt prin restrangerea sau extinderea nejustificata a aplicarii normelor unei situatii de fapt determinata, interpretarea si aplicarea gresita a textului de lege la o anumita situatie de fapt sau incalcarea unor principii generale de drept.
       Criticile recurentei privitoare la faptul ca hotararea atacata a fost data cu incalcarea sau aplicarea gresita a legii, adica cu nesocotirea, de regula, a unei norme de drept substantial ori cu interpretarea eronata a normei juridice aplicabile sunt justificate. Pentru a fi in prezenta primei ipoteze trebuie intrunite urmatoarele conditii: a) legea pretins violata sa existe si sa fie in vigoare la momentul judecatii; b) sa existe o contradictie intre considerentele si dispozitivul hotararii; c) viciul sa se afle in dispozitivul hotararii, care contravine exigentelor legii stabilite corect in considerente. In schimb, pentru a fi in prezenta celei de-a doua ipoteze, trebuie ca instanta, recurgand la textele de lege aplicabile litigiului, sa le fi dat o gresita interpretare sau faptele retinute sa fi fost gresit calificate, in raport cu exigentele textelor de lege, ipoteza care, se regaseste in speta.
      Potrivit art. 931 din Legea nr. 85/2006, astfel cum a fost ea modificata prin Legea nr. 277/2009, obligatiile rezultand dintr-un antecontract de vanzare-cumparare cu data certa, anterioara deschiderii procedurii, in care promitentul-vanzator intra in procedura, vor fi executate de catre administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumparator, daca: a) pretul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se afla in posesia promitentului-cumparator; b) pretul nu este inferior valorii de piata a bunului; c) bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare.
      Aceasta norma a fost introdusa in Legea insolventei pentru a veni in sprijinul persoanelor care au contractat cu unii investitori (mai exact, cu acei dezvoltatori imobiliari), care in perioada anterioara izbucnirii crizei economice globale din anii 2008-2010 au imobilizat fonduri considerabile, imprumutate, de regula, de la banci finantatoare, la care s-au adaugat si eventualele avansuri ale viitorilor beneficiari ai locuintelor ce urmau sa fie construite, pentru a achizitiona noi terenuri si a initia noi proiecte imobiliare si care, odata cu propagarea recesiunii inevitabile, au intrat in incetare de plati.
      Textul art. 931 permite promitentului-cumparator sa valorifice dreptul sau fata de promitentul-vanzator chiar daca intre data semnarii antecontractului si momentul prevazut pentru perfectarea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica s-a deschis procedura de executare colectiva fata de promitentul-vanzator. Aceasta reprezinta solutia legislativa de rezolvare a situatiei in care, in patrimoniul debitorului promitent-vanzator, se regaseste si obligatia de a semna in forma autentica un contract de vanzare-cumparare pentru executarea obligatiei asumate initial prin antecontract, stiut fiind faptul ca, pe de o parte, prin art. 2 alin. (1) din Legea nr. 247/2005 s-a prevazut ca terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute, iar pe de alta parte, alin. (2) al art. 120 din Legea nr. 85/2006, modificata, arata ca daca vanzarea activelor se va face prin licitatie publica, procesul-verbal de adjudecare semnat de lichidatorul judiciar constituie titlu de proprietate, iar cand legea impune pentru transferul dreptului de proprietate forma autentica, contractele vor fi perfectate de notarul public pe baza procesului-verbal de licitatie.
      Specificul situatiei reglementate de art. 931 consta in aceea ca la data semnarii precontractului, obiectul acestuia - constructia - nu exista sau nu era terminata, imprejurare care a impiedicat promitentii sa incheie direct actul translativ de proprietate. In aceste conditii, nu pot fi primite apararile intimatilor in sensul ca "prin adresa prin care a consimtit la incheierea antecontractului, recurentei i s-a adus la cunostinta faptul vanzarii imobilului si pretul acestei vanzari" (chiar daca este adevarat ca una dintre conventii, cea cu dl. V.D., a fost perfectata inainte de incheierea contractului de credit si de constituirea ipotecii in favoarea bancii), intrucat "vanzatorul" nu a vandut, iar "cumparatorul" nu a cumparat, ci ambii s-au obligat numai sa incheie in viitor contractul in forma autentica, desi s-au inteles asupra lucrului si asupra pretului, vanzarea-cumpararea neputand fi considerata ca fiind incheiata, ci doar obligatia de a incheia contractul translativ de proprietate, cu respectarea dispozitiilor speciale, este valabila.
      In speta, societatea debitoare, in derularea proiectului imobiliar pe care l-a demarat, s-a imprumutat de la recurenta (maniera in care aceasta banca a derulat raporturile comerciale cu falita, in sensul ca nu ar fi respectat normele de creditare cu ocazia acordarii facilitatilor de credit, acordand, se pare, credite si dupa ce debitoarea a emis o fila cec fara acoperire, ca nu ar fi urmarit utilizarea imprumuturilor conform destinatiilor precizate in contract, ca i-ar fi imprumutat bani si dupa deschiderea procedurii insolventei, aspecte confirmate de B.N.R. - Directia Supraveghere, prin adresele nr. XIV/647/25.01.2010 si nr. XIV/4012/27.04.2010, care a si sesizat organele abilitate referitor la existenta de suspiciuni privind savarsirea unor fapte penale, neavand relevanta juridica in prezenta cauza, in care se pune doar problema daca tribunalul a dispus sau nu in mod legal radierea sarcinilor din cartea funciara) si a ipotecat terenul pe care urma sa construiasca respectivele locuinte.
      Dreptul de ipoteca, fiind o sarcina a proprietatii, se inscrie numai in foaia C a cartii funciare - "inscrieri privitoare la sarcini", in timp ce dreptul de creanta al promitentilor-cumparatori, daca se solicita de catre intimati, nu putea fi inscris decat in foaia B - "inscrieri privitoare la proprietate", astfel ca eventuala notare a dreptului promitentilor-cumparatori nu putea sa aduca nicio atingere ipotecii inscrise in foaia C. Acesta a fost, probabil, si considerentul pentru care banca recurenta, la cererea debitoarei avand nr. 27/22.01.2008, si-a dat acordul pentru incheierea antecontractului de vanzare-cumparare al imobilului inscris in C.F. nr. 4034 Giroc, nr. cadastral Cc.53/1/17/5/b cu intimatii C.M. si C.D.L., precizand, totodata, ca va consimti la ridicarea interdictiilor de instrainare, grevare, divizare si demolare in momentul vanzarii in forma autentica si a achitarii unei treimi din valoarea fiecarei ipoteci in parte. Ca atare, chiar daca nu se poate spune ca recurenta nu ar fi stiut de acest antecontract (cel semnat cu dl. V.D. nefiindu-i opozabil, desi poarta data de 22 mai 2007, la data inscrierii ipotecii - 24 august 2007 - nefiind facuta nicio mentiune despre el in cartea funciara, art. 25 din Legea nr. 7/1996, republicata, statuand fara echivoc ca inscrierile in cartea funciara isi vor produce efectele de opozabilitate fata de terti de la data inregistrarii cererilor, ordinea inregistrarii cererilor urmand sa determine rangul inscrierilor), precontractul de vanzare-cumparare nu reprezinta un act translativ de proprietate, ci el da nastere numai unei obligatii de a transmite proprietatea bunului in viitor. In aceste conditii, prin incheierea unui antecontract de vanzare-cumparare dreptul creditorului ipotecar nu este prejudiciat in niciun fel, ipoteca continuand sa greveze imobilul promis a fi vandut. Orice opozitie a creditoarei garantate la incheierea antecontractului era lipsita de interes atata timp cat dreptul de ipoteca nu este afectat prin semnarea respectivului act juridic.
      Intr-adevar, art. 931 din Legea insolventei este aplicabil si bunurilor ipotecate, din moment ce legea nu prevede ca si conditie inexistenta vreunei sarcini care sa greveze imobilul ce urmeaza a fi instrainat in executarea unui antecontract de vanzare-cumparare, aceasta critica a recurentei neputand fi primita, deoarece este rezultatul unei interpretari gresite a acestei norme, constand intr-o adaugare la lege, este fara putinta de tagada insa, ca aplicarea dispozitiilor art. 931, concomitent cu radierea sarcinilor care greveaza bunul ce formeaza obiectul antecontractului de vanzare-cumparare este de natura sa aduca atingere drepturilor legitime ale bancii creditoare, art. 53 nefiind in masura sa justifice o asemenea dispozitie a judecatorului-sindic, prima instanta facand o gresita aplicare a textului situatiei de fapt din speta.
      Fara indoiala ca, potrivit acestei norme, bunurile instrainate de administratorul judiciar sau de lichidator, in exercitiul atributiilor sale prevazute de prezenta lege, sunt dobandite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garantii reale mobiliare sau drepturi de retentie, de orice fel, ori masuri asiguratorii, reglementarea fiind una similara cu cea din cuprinsul art. 518 alin. (3) din Codul de procedura civila, potrivit caruia de la data intabularii imobilul ramane liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanta, creditorii putandu-si realiza aceste drepturi numai din pretul obtinut. In alte cuvinte, numai daca bunurile din averea falitei sunt lichidate, adica vandute in bloc - ca ansamblu in stare de functionare - sau individual, in conformitate cu art. 116 din Legea nr. 85/2006, modificata, prin una dintre cele trei metode reglementate de acest act normativ, respectiv licitatie publica, negociere directa sau o combinatie a celor doua, aprobata de adunarea creditorilor, pe baza propunerii lichidatorului, care va incheia contracte de vanzare-cumparare, sumele realizate din vanzari urmand sa fie depuse in contul prevazut la art. 4 alin. (2) si recipisele predate judecatorului-sindic, din aceste sume creditorii care si-au declarat creantele la masa credala urmand sa fie indestulati potrivit art. 121, pentru astfel de instrainari se vor "sterge" orice sarcini preexistente. Explicatia este una extrem de simpla si, totodata, pe deplin justificata: atata timp cat din pretul incasat de practician se platesc, ulterior recuperarii cheltuielilor de procedura (constand in taxe, timbre si orice alte cheltuieli aferente vanzarii bunurilor respective, inclusiv cheltuielile necesare pentru conservarea si administrarea acestor bunuri, precum si plata remuneratiilor persoanelor angajate in conditiile art. 10, art. 19 alin. (2), art. 23 si art. 24 din legea-cadru), creantele creditorilor garantati cuprinzand tot capitalul, dobanzile, majorarile si penalitatile de orice fel, precum si cheltuielile, pentru creantele nascute inainte de deschiderea procedurii, dupa ce acestor creditori le-au fost platite eventualele creante nascute in timpul procedurii de insolventa dupa confirmarea planului de reorganizare, ca parte componenta a acestui plan, creante care cuprind, de asemenea, capitalul, dobanzile, majorarile si penalitatile de orice fel, nu se mai justifica in niciun fel mentinerea respectivelor sarcini, drepturile lor legitime, conferite prin constituirea acelor garantii, fiind satisfacute.
      Tot legiuitorul vine, in art. 121, si reglementeaza situatia in cazul in care sumele realizate din vanzarea acestor bunuri ar fi insuficiente pentru plata in intregime a respectivelor creante garantate, prevazand ca creditorii vor avea, pentru diferenta, creante chirografare care vor veni in concurs cu cele cuprinse in categoria corespunzatoare, potrivit naturii lor, prevazute la art. 123, si vor fi supuse dispozitiilor art. 41. Daca dupa plata sumelor prevazute la alin. 1 rezulta o diferenta in plus, aceasta va fi depusa, prin grija lichidatorului, in contul averii debitorului. Un creditor cu creanta garantata este indreptatit sa participe la orice distribuire de suma facuta inaintea vanzarii bunului supus garantiei lui, sumele primite din acest fel de distribuiri urmand sa fie scazute din cele pe care creditorul ar fi indreptatit sa le primeasca ulterior din pretul obtinut prin vanzarea bunului supus garantiei sale, daca aceasta este necesara pentru a impiedica un astfel de creditor sa primeasca mai mult decat ar fi primit daca bunul supus garantiei sale ar fi fost vandut anterior distribuirii.
      In rezumat, cum in cazul executarii, in temeiul art. 931, de catre administratorul judiciar/lichidator, la cererea promitentului-cumparator, a obligatiilor ce decurg dintr-un antecontract de vanzare-cumparare cu data certa, anterioara deschiderii procedurii insolventei, in care promitentul-vanzator intra in procedura, creditorul ipotecar al unui astfel de bun nu-si vede realizata creanta, care este una garantata, incheierea contractului autentic de vanzare-cumparare avand ca obiect imobilul grevat de ipoteci nu se poate realiza prin ignorarea dreptului bancii finantatoare, in calitate de garant ipotecar - acela de a incasa cu prioritate suma de bani obtinuta din lichidarea bunului afectat garantiei. Or, in speta, intimatii cumparatori nu au achitat pretul imobilelor in cadrul procedurii de executare colectiva, iar creditoarea recurenta nu participa la nicio distribuire in mod prioritar, in calitatea sa de creditor garantat, ceea ce nu poate fi primit. In caz contrar, s-ar ajunge la situatia, de neacceptat, ca un drept de creanta, nascut dintr-un antecontract de vanzare-cumparare (care nu da nastere unui drept real, ci doar obligatiei de "a face" a promitentului vanzator, de a incheia in viitor contractul), sa anihileze un drept real, cum este si cel de ipoteca. Altfel spus, dreptul de ipoteca al recurentei nu se poate stinge prin incheierea contractelor de vanzare-cumparare, decat in conditiile incasarii de catre banca a sumelor rezultate din lichidarea bunului grevat de sarcina reala a ipotecii, insasi norma legala prevazand ca procedura speciala reglementata de art. 931 se aplica fie in ipoteza in care "pretul contractual a fost achitat integral (...) la data cererii" (aceasta fiind, de altfel, si cea de care intimatii inteleg sa se prevaleze), fie aceea in care pretul "poate fi achitat la data cererii".
      Pe de alta parte, trebuie avut in vedere si faptul ca in temeiul art. 931, practicianul executa "obligatiile rezultand dintr-un antecontract de vanzare-cumparare (...)". Insa, la momentul incheierii precontractului, promitentul-vanzator nu si-a asumat obligatia de a transmite catre promitentii-cumparatori dreptul de proprietate asupra unui imobil liber de sarcini, ci o obligatie de "a face", respectiv obligatia de a incheia in viitor un contract de vanzare-cumparare asupra unui bun imobil ipotecat, promitentii-cumparatori cunoscand situatia juridica a imobilului, precum si faptul ca radierea sarcinii se va realiza doar in conditiile achitarii in intregime a creantei garantate prin constituirea ipotecii, banca finantatoare intelegand sa elibereze de sub garantie aceste imobile, cu consecinta dobandirii lor de catre cumparatori libere de orice sarcini ori interdictii, numai in masura in care debitorul va restitui imprumutul contractat pentru realizarea proiectului imobiliar.
      Nu in ultimul rand, nu exista nicio prevedere in cuprinsul Legii nr. 85/2006, modificata, ori in vreun alt act normativ, care sa permita instantei de judecata sa acorde preferinta unui creditor chirografar, asa cum sunt si intimatii, in detrimentul unuia garantat, cum este cazul recurentei, fiind absolut injust, inechitabil ca un asemenea creditor, care si-a luat masuri suficiente de garantare a imprumutului financiar acordat unui debitor, care ulterior intra in procedura insolventei, sa fie "transformat" intr-unul chirografar, iar cei care nu si-au constituit nicio garantie atunci cand au acordat avansuri societatii falite in schimbul promisiunii construirii, iar mai apoi, vanzarii unor locuinte, sa ajunga sa-si vada realizata integral ori in cea mai mare parte creantele, o asemenea solutie juridica fiind de natura sa pericliteze intregul sistem juridic civil, in general, si pe cel bancar, in particular, ceea ce nu este de conceput.