Locuinte construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat. Dreptul subiectiv al chiriasilor de a cumpara in baza Legii nr. 85/1992

Locuinte construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat. Dreptul subiectiv al chiriasilor de a cumpara in baza Legii nr. 85/1992

Legea nr. 85/1992 - art. 7

      Art. 7 din Legea nr. 85/1992 prevede ca "locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrarii in vigoare a prezentei legi, altele decat locuintele de interventie, vor fi vandute titularilor contractelor de inchiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau in rate a pretului, in conditiile Decretului-lege nr. 61/1990 si ale prezentei legi".
      Asadar, chiriasii titulari ai unor contracte de inchiriere valabil incheiate pot beneficia de prevederile Legii nr. 85/1992 si pot solicita vanzarea locuintelor in conditiile specificate in cuprinsul acestui act normativ, chiar daca acestea au intrat, prin privatizare, in patrimoniul unor persoane juridice, obligatia de vanzare fiind una in rem.

Curtea de Apel Timisoara, Sectia civila,
Decizia civila nr. 1037 din 29 septembrie 2011, G.O.
      
      Prin sentinta civila nr. 3270/05.03.2009 pronuntata in dosarul nr. 1279/325/2007  Judecatoria Timisoara a admis in parte actiunea formulata de  reclamantii  S.C. si S.L. impotriva piritilor Statul Roman reprezentat de Consiliul Local T., Primaria T., S.C. "P.C." S.A., obligand parata S.C. "P.C." S.A. sa  vanda reclamantilor locuinta situata in Timisoara [_] in conditiile prevazute de Legea 85/1992.
      Pentru a pronunta aceasta solutie, instanta de fond a retinut ca reclamantii sunt titularii contractului de inchiriere nr. 2427/1987 avand ca obiect locuinta situata in Timisoara,  [_].
      Asupra valabilitatii acestui contract de inchiriere s-a pronuntat Tribunalul Timis prin sentinta civila nr. 459/BIS/2008 pronuntata in dosarul nr. 5607.1/325/2007, apreciind ca acesta nu a incetat intrucat nu prevede un termen in acest sens si nici posibilitatea de reziliere unilaterala fara culpa chiriasilor, iar acestia au continuat sa achite chiria, consemnand-o pe numele reclamantei.
      Conform art. 7 din Legea nr. 85/1992 "locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrarii in vigoare a prezentei legi, altele decat locuintele de interventie, vor fi vandute titularilor contractelor de inchiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau in rate a pretului, in conditiile Decretului-lege nr. 61/1990 si ale prezentei legi".
      Asadar, pentru a putea beneficia de prevederile acestei legi reclamantii trebuie sa detina un contract de inchiriere valabil. 
      Prin Hotarirea AGA din data de 28.07.2000 s-a decis vanzarea apartamentelor prin negociere, cu prioritate pentru cei ce locuiesc in aceste apartamente.
      In cuprinsul notelor de sedinta depuse la termenul din 05.02.2009 parata si-a exprimat acordul cu privire la vanzarea acestui apartament catre reclamanti, nefiind insa de acord cu aplicarea prevederilor Legii nr. 85/1992 la incheierea acestuia.
      Prima instanta a inlaturat sustinerea paratei potrivit careia Legea nr. 85/1992 creeaza o posibilitate juridica in favoarea chiriasilor care locuiesc intr-un apartament construit din fondurile statului de a solicita vanzarea acestuia in ipoteza in care apartamentul este inca proprietate de stat.
      S-a apreciat ca Legea nr. 85/1992 a instituit in favoarea chiriasilor dreptul de a solicita cumpararea locuintei dar si obligatia corelativa in sarcina persoanelor juridice detinatoare ale unor astfel de locuinte de a vinde, fara insa a face vreo precizare cu privire la forma de organizare a acesteia cu capital de stat sau privat.
      De altfel, art. 1 alin. (1) din Legea nr. 85/1992, facand referire la locuintele construite din fondurile statului stabileste ca acestea "pot fi cumparate" sau "vor fi vandute" ceea ce subliniaza ca nasterea raportului juridic este la latitudinea titularului contractului de inchiriere. Obligatia de vanzare a acestor imobile este una in rem, in raport cu natura imobilului-locuinta construita din fondurile unitatilor economice sau bugetare pana la data intrarii in vigoare a legii, a aratat judecatoria.
      Fata de cele aratate instanta de fond a constatat ca reclamantii, in calitate de chiriasi, pot beneficia de prevederile Legii nr. 85/1992 si pot solicita vanzarea locuintei in conditiile specificate in cuprinsul acestui act normativ.
      Mai mult, s-a constatat ca locuintele situate in acelasi imobil au fost vandute de catre parata titularilor contractelor de inchiriere in conditiile stabilite de Decretul-lege nr. 61/1990, cum este situatia contractului nr. 56/1991 cu privire la apartamentul in discutie.
      Pentru considerentele aratate anterior, instanta de fond a apreciat ca actiunea reclamantilor este intemeiata si  in consecinta a obligat parata S.C. "P.C." S.A. sa le vanda locuinta situata in T. [_].
      Impotriva hotararii primei instante a declarat recurs parata S.C. "P.C." S.A. solicitand modificarea sentintei si respingerea actiunii, iar prin decizia civila nr. 7/A din 14 ianuarie 2011, pronuntata de Tribunalul Timis in dosarul nr. 1279/325/2007, a admis apelul declarat de apelanta-parata S.C. "P.C." S.A. impotriva sentintei civile nr. 3270/05.03.2009, pronuntata de Judecatoria Timisoara in dosarul nr. 1279/325/2007, in contradictoriu cu intimatii-reclamanti S.C. si S.L. si cu intimatii-parati Primaria Municipiului T. si Statul Roman prin Consiliul Local al Municipiului T.
      A schimbat in parte hotararea apelata, in sensul ca a respins cererea de obligare a paratei S.C. "P.C." S.A. la vanzarea catre reclamanti a apartamentului nr. 12.
      Pentru a hotari astfel, Tribunalul a retinut considerentele de mai jos.
      Conform sustinerilor partilor, coroborate cu protocolul legalizat sub nr. 1295/21.04.2000 de BNP MAR si cu adresa 102/04.11.2009 a S.C. "P.C." S.A., apartamentul in litigiu a fost transferat la reorganizarea TAGCM Timisoara catre S.C. "P.C." S.A. inca din 1993.
      Potrivit adresei 20112/11.04.2008 emisa de Depozitarul Central SA (fila 80 fond), S.C. "P.C." S.A. are un capital integral privat. Privatizarea integrala a societatii a avut loc, conform sustinerilor apelantei, necontestate de intimati, prin cumpararea pachetului de actiuni detinut de stat potrivit contractului de vanzare-cumparare de actiuni TM/15/23.02.2000.
      In adevar, Legea nr. 85/1992 da dreptul chiriasilor titulari ai unui contract de inchiriere asupra unei locuinte construite din fondurile statului sau din fondurile unitatilor economice ori bugetare de stat sa cumpere aceste locuinte, insa acest drept subzista atat timp cat imobilul ramane in proprietatea statului ori a unitatilor economice ori bugetare de stat, iar nu si in cazul in care acesta a fost transmis in proprietatea privata a unei persoane juridice de drept privat, cum s-a intamplat in speta.
      A admite faptul ca persoana juridica de drept privat dobanditoare a unui astfel de imobil este obligata sa vanda apartamentul in baza Legii nr. 85/1992, la un pret mult inferior valorii de piata a imobilului, constituie o ingerinta in dreptul sau de proprietate, contrara art. 1 din Primul Protocol Aditional la Conventie.
      Conform art. 1 din Primul Protocol Aditional la Conventie, "Orice persoana fizica sau juridica are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decat pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreptului international.
      Dispozitiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le considera necesare pentru a reglementa folosinta bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contributii sau a amenzilor".
      Potrivit jurisprudentei constante a Curtii, art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conventie contine trei norme distincte: "prima, care se exprima in prima fraza a primului alineat si imbraca un caracter general, enunta principiul respectarii proprietatii; a doua, ce figureaza in cea de-a doua fraza a aceluiasi alineat, vizeaza privarea de proprietate si o supune anumitor conditii; cat despre a treia, mentionata in cel de-al doilea alineat, recunoaste dreptul statelor, printre altele, de a reglementa utilizarea bunurilor conform interesului general (...). Nu este vorba totusi de reguli lipsite de legatura intre ele. A doua si a treia dintre ele se refera la anumite exemple de atingeri ale dreptului de proprietate; ca atare, ele trebuie interpretate in lumina principiului consacrat de prima norma" (James si altii impotriva Marii Britanii, Hotararea din 21 februarie 1986, seria A nr. 98, p. 29 - 30, § 37).
      O privare de proprietate apartinand celei de-a doua norme nu poate fi justificata decat daca se demonstreaza, in special, ca a intervenit pentru o cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege. In plus, orice ingerinta in folosirea proprietatii trebuie sa raspunda criteriului proportionalitatii. Curtea a apreciat ca trebuie mentinut un just echilibru intre cerintele interesului general al comunitatii si imperativele apararii drepturilor fundamentale ale individului. Preocuparea de a asigura un atare echilibru este inerenta ansamblului Conventiei. Acest echilibru ce trebuie protejat ar fi distrus daca individul respectiv ar suporta o sarcina speciala si exorbitanta (cauza Sporrong si Lönnroth, citat anterior, pp. 26 - 28, paragrafele 69 - 74).
      In ce priveste scopul ingerintei, acesta nu poate fi motivat pe o norma de justitie sociala, pentru a da posibilitatea chiriasilor sa cumpere locuintele la construirea carora au contribuit direct sau indirect in vechiul sistem statal-juridic, dupa cum a apreciat Curtea Constitutionala. Statul trebuie sa isi reglementeze normele de justitie economica si sociala fara a aduce atingere dreptului de proprietate privata al cetatenilor sai. Infaptuirea unui act de justitie nu trebuie sa dea nastere unei noi injustitii.
      Referitor la proportionalitatea ingerintei, o masura care reprezinta o ingerinta in dreptul de proprietate trebuie sa asigure un just echilibru intre cerintele de interes general ale comunitatii si imperativele protejarii drepturilor fundamentale ale individului. Preocuparea de a asigura un atare echilibru se reflecta in structura art. 1 din Protocolul nr. 1 in totalitate, asadar si in a doua teza care trebuie citita in conformitate cu principiul consacrat de prima. In special, trebuie sa existe un raport rezonabil de proportionalitate intre mijloacele folosite si scopul vizat de orice masura care priveaza o persoana.
      Pentru a determina daca masura litigioasa respecta justul echilibru necesar si, in special, daca nu obliga pe cei privati de proprietate sa suporte o sarcina disproportionata, trebuie sa se ia in considerare modalitatile de compensare prevazute de legislatia nationala. In aceasta privinta, tribunalul observa ca obligarea paratei la vanzarea bunului, astfel cum am aratat si anterior, se face la un pret mult inferior valorii de piata a bunului, fara plata unei sume rezonabile in raport cu valoarea bunului. In aceste conditii, privarea de proprietate constituie o atingere excesiva  a dreptului de proprietate.
      In aceste conditii, admitand chiar ca lipsirea de proprietate ar fi justificata de o cauza de interes public, tribunalul a apreciat ca prin obligarea paratei S.C. "P.C." S.A. la vanzarea imobilului echilibrul rezonabil ar fi rupt si ca parata ar fi chemata sa suporte o sarcina speciala si exorbitanta, contrar art. 1 din Protocolul nr. 1 aditional la Conventie.
      Impotriva Deciziei civile nr. 7/A/ din 14.01.2011, pronuntata de Tribunalul Timis in dosarul nr. 1279/325/2007 au declarat recurs reclamantii S.C. si S.L., solicitand admiterea acestuia si modificarea deciziei instantei de apel in sensul respingerii apelului formulat de S.C. "P.C." S.A.
      In motivarea recursului s-a aratat ca in mod gresit instanta de apel a retinut ca  societatea comerciala parata nu mai este tinuta de obligatiile existente in patrimoniul antecesoarei sale, inainte de privatizare respectiv a obligatiei de a vinde locuintele de  serviciu, reclamantilor, in conformitate cu Legea nr. 85 din 22.07.1992.
      In drept, recurentii au invocat prevederile art. 304 pct. 8 si 9 C. proc. civ.
      Prin Decizia civila nr. nr. 1037 din 29 septembrie 2011, Curtea de Apel Timisoara, in temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a admis recursul declarat de reclamantii S.C. si S.L. impotriva Deciziei civile nr. 7/A/14.01.2011, pronuntata de Tribunalul Timis, pe care a modificat-o in parte in sensul ca a respins apelul declarat de parata S.C. "P.C." S.A. impotriva Sentintei civile nr. 3270/05.03.2009 pronuntata de Judecatoria Timisoara.
      Pentru a pronunta aceasta decizie, Curtea a avut in vedere argumentele ce succed.
      Reclamantii sunt beneficiarii unor titluri locative asupra  apartamentului ce face obiectul litigiului, in temeiul contractului de inchiriere 2427/1987.
      De la aceea data titlul locativ al reclamantilor a fost recunoscut in mod succesiv de diferitele acte normative in materie, la data intrarii in vigoare a Legii nr. 85/1992 reclamantii putand fi beneficiarii dreptului de a cumpara locuinta pe care o detineau, deoarece indeplineau toate conditiile prevazute la art. 2 - 7 din Legea nr. 85/1992.
      Reclamantii insa nu au uzat de acest drept, la momentul aparitiei Legii nr. 85/1992, iar dupa anul 1998, cand si-au manifestat vointa in sensul cumpararii apartamentului, societatea comerciala parata s-a opus, invocand procesul de privatizare.
      Opozitia  societatii comerciale parate nu este justificata, dreptul reclamantilor reglementat la art.  7 din Legea nr. 85/1992 subzistand, izvorul acestuia fiind tocmai dispozitiile legale mentionate, dispozitii in vigoare la momentul solutionarii recursului.
      Este adevarat ca, in urma actului de privatizare societatea comerciala parata si-a constituit propriul patrimoniu, insa, in acest patrimoniu au intrat inclusiv acele obligatii pe care le-a detinut antecesoarea sa inainte de privatizare si care sunt prevazute in dispozitii legale cu caracter special.
      Preluand aceste obligatii, societatea comerciala parata este tinuta sa le onoreze cat timp dispozitiile legale speciale sunt in vigoare.
      Ca atare, in mod legal prima instanta a dispus obligarea paratei la respectarea obligatiei de a vinde locuinta reclamantilor, in conditiile  prevazute de Legea nr. 85/1992.
      Instanta de apel a gresit in momentul in care a inlaturat aceasta obligatie legala existenta in  sarcina societatii comerciale parate.