NEXISTENTA OBIECTULUI - CAUZA DE NULITATE A CONTRACTULUI DE VANZARE-CUMPARARE

contracte decizie

INEXISTENTA OBIECTULUI - CAUZA DE NULITATE A CONTRACTULUI DE VANZARE-CUMPARARE      Asupra  apelului  civil de  fata ;
     Prin actiunea inregistrata pe rolul instantei la data de 15.08.2007,  reclamantul  B  I a solicitat in contradictoriu cu paratul S M  dispunerea nulitatii absolute a contractului de vanzare  cumparare nr. 5255/2006.
     In motivarea actiunii s - a aratat ca acest act juridic este afectat de sanctiunea nulitatii absolute deoarece  nu indeplineste o conditie esentiala  de validitate: existenta obiectului in momentul incheierii contractului de vanzare - cumparare. Astfel, reclamantul a aratat ca prin acest  contract de vanzare - cumparare s-a instrainat catre parat   un teren si o constructie care  nu mai exista la data realizarii acordului de vointa al partilor .
     Paratul S M a formulat intampinare conform dispozitiilor art 115- 118 cpc si a solicitat respingerea actiunii, invederand  ca acel contract de vanzare - cumparare a indeplinit toate conditiile de validitate  prevazute de lege, iar partile si-au indeplinit toate obligatiile  la care acesta a dat nastere. Mai mult, s-a aratat ca, in realitate reclamantul se afla in culpa , deoarece acesta dupa incheierea contractului de vanzare- cumparare a refuzat predarea imobilelor care au format obiectul acestuia .  De asemenea paratul a  aratat ca intre parti se afla in desfasurare si un alt proces  avand ca obiect evacuarea reclamantului din locuinta ce a format obiectul contractului de vanzare - cumparare.
     Prin sentinta  civila nr.918/23 ianuarie 2008 , pronuntata de  Judecatoria   Craiova, in dosarul   nr.17446/215/2007 ,  a    fost  admisa   in parte actiunea.
      S-a dispus  nulitatea absoluta partiala a contractului de vanzare - cumparare  autentificat prin incheierea nr. 5255/2006 , in ceea ce priveste constructia  casa  de locuit  cu trei camere,  bucatarie, antreu , camara si sala.
      A fost obligat  paratul la plata in favoarea reclamantului a cheltuielilor de judecata  de 20,3 lei.
     Pentru a  se  pronunta  astfel , instanta  a retinut urmatoarele :
     In fapt, intre parti a intervenit contractul de vanzare - cumparare autentificat nr. 5255/2006 , avand ca obiect   suprafata de teren de 1680 mp  si o constructie formata din   trei camere , bucatarie, antreu, camara si sala,   imobilul  avand numar cadastral  1324 si fiind inscris in cartea funciara  nr. 1127 a localitatii  Simnicu de Sus.
     In acest contract se indica si titlurile de proprietate care au stat la baza incheierii contractului de vanzare cumparare si care respectiv au sustinut dreptul de dispozitie al vanzatorului reclamant:  ternul   de 1680 mp a format obiectul reconstituirii dreptului de proprietate, astfel cum a rezultata din titlul de proprietate nr. 1202- 59575/1996, iar constructia reprezentand locuinta a    fost dobandita de catre vanzator  pe cale succesorala  astfel cum rezulta din  certificatul de mostenitor nr. 2089/1983, certificatul nr. 1785/2006 si procesul verbal nr. 1785/2006  emise de Primaria  Simnicu de Sus.
      In baza contractului de vanzare - cumparare  nr. 5255/23.11.2006 incheiat , cumparatorul parat S I  a procedat la indeplinirea  formalitatilor  de publicitate ale dreptului sau, inscriindu-si dreptul de proprietate dobandit  in cartea funciara ,  conform incheierii de carte funciara nr. 51771/2006.
     Relevanta  juridica  prezinta mentiunea din cuprinsul incheierii   de inscriere in cartea funciara nr. 51771/2006, in sensul ca  intabularea dreptului de proprietate are loc cu privire la imobilul compus din teren si  constructie in suprafata de 74,46 mp. Aceste imobile se regasesc intocmai si in  extrasul de carte funciara care a stat la baza incheierii contractului autentic de vanzare- cumparare. Astfel, in cartea funciara nr. 1127-  care a fundamentat incheierea contractului autentic de vanzare - cumparare -   a figurat inscris acelasi  imobil format din  teren intravilan  pe care se afla o constructie  in suprafata de 74,46 mp, titularul dreptului de proprietate fiind reclamantul Buta Ion .
      Partile s-au aflat in relatii foarte apropiate, avand in vedere ca reclamantul este concubinul mamei paratului,  si totodata toate aceste persoane au locuit si gospodarit impreuna  inainte de tensionarea raporturilor dintre ei si nasterea relatiilor litigioase.
     Din administrarea probei testimoniale in mod nemijlocit de care instanta conform dispozitiilor art 169 Cpc, se retine ca  in urma unor inundatii care au afectat si comuna Simnicu de Sus, partile au stabilit de comun acord sa procedeze la demolarea vechii constructii care fusese afectata de aceste fenomene meteorologice si ridicarea unei alte locuinte.
      Toti martorii au declarat ca demolarea vechii constructii afectate de inundatii a  inceput in primavara anului 2006, urmata de ridicarea unei alte locuinte  in perioada iunie - august 2006.
     Aceasta situatie de fapt este retinuta pe baza declaratiilor martorilor audiati in prezenta cauza. Astfel, martorul  S R, mama paratului si  concubina reclamantului , a declarat in mod nemijlocit in fata instantei ca a fost implicata in mod direct in ambele  actiuni: demolarea vechii constructii in primavara anului 2006 si construirea unei alte locuinte in perioada   iunie - august  2006.
     Contractul de vanzare- cumparare  este un act juridic bilateral, cu titlu oneros, translativ de drepturi reale, comutativ ,  prin care se transmite dreptul de proprietate  asupra unui bun din patrimoniul vanzatorului in cel al cumparatorului, conform dispozitiilor art 1294 si urm . Cod civil.
     Acest contract trebuie sa indeplineasca  toate conditiile de validitate prevazute de dispozitiile art 948 Cod civil pentru validitatea oricarui act juridic: capacitatea de a contracta, consimtamantul partilor sa fie valabil exprimat, un obiect determinat si o cauza licita. Mai mult, acest  act juridic  urmeaza a indeplini si  o conditie speciala de valabilitate, de care depinde nasterea sa valabila  si care este  impusa  tocmai de efectul sau translativ de drepturi reale:  lucrul vandut trebuie sa fie proprietatea vanzatorului.
      Pentru a fi valabil, obiectul oricarui act juridic, si deci si al contractului de vanzare - cumparare trebuie sa  indeplineasca urmatoarele conditii esentiale:  sa existe sa se afle in circuitul civil, sa fie determinat sau determinabil, sa fie posibil, si sa fie licit si moral, adaugandu-se conditia esentiala a oricarui act  translativ sau constitutiv de drepturi reale:  cel care se obliga trebuie sa fie titularul dreptului.
     Reclamantul solicita nulitatea absoluta a contractului de vanzare- cumparare nr. 5255/23.11.2006 invocand neindeplinirea conditiei esentiale a existentei obiectului acestui act juridic chiar in momentul in care acordul de vointa al partilor a fost  incheiat in forma autentica , potrivit prevederilor  legii 247/2005 referitoare  la  cerinta esentiala de forma  pentru validitatea oricarui act juridic constitutiv sau translativ de drepturi reale.
     Cea mai importanta  cerinta pentru  valabilitatea obiectului actului juridic  rezida in existenta  acestuia  in materialitatea sa in momentul realizarii acordului de vointa al partilor cu privire la incheierea actului juridic.
     Daca bunul a existat, dar nu mai exista la data incheierii actului juridic, cerinta nu este indeplinita si deci actul juridic nu este valabil .
      Astfel conform dispozitiilor art 1311 Cod civil,  daca  in momentul vanzarii lucrul vandut era pierit in tot, vanzarea este nula. Numai daca obiectul era pierit numai in parte , cumparatorul are alegerea intre  a  nu mai incheia contractul de vanzare - cumparare sau a  pretinde numai reducerea corespunzatoare a prestatiei proprii.
     Din  coroborarea probei cu inscrisuri cu proba testimoniala administrate in cauza, instanta retine ca  raportat la data incheierii contractului de vanzare  - cumparare : 23.11.2006, partile de comun acord desfiintasera vechea constructie si au ridicat o noua locuinta. Declaratiile tuturor martorilor audiati in aceasta cauza sunt  concordante: partile au demolat casa veche in primavara anului 2006, iar o noua constructie  cu destinatia de locuinta a fost ridicata in perioada  cuprinsa intre luna iunie 2006 si toamna aceluiasi an 2006.  
     Sub acest aspect rezulta ca  la data de 23.11.2006, data incheierii contractului de vanzare - cumparare  a carui nulitate se solicita a se dispune , nu mai exista vechea constructie, ci o noua  locuinta formata din 4 camere, conform declaratiilor martorilor.
     In ceea ce priveste obiectul contractului de vanzare- cumparare nr. 5255 /23.11.2006,  stabilirea  cu certitudine a   constructiei  avute de catre parti in vedere in momentul realizarii acordului de vointa  se va face in temeiul principiului fundamental al vointei reale care guverneaza materia incheierii  actelor juridice.
     Astfel, unul dintre principiile  care carmuiesc vointa juridica , reglementate de Codul civil in mod  neindoielnic rezida in principiul  vointei interne sau al  vointei reale a partilor.  Codul civil roman a adoptat conceptia subiectiva  in ceea ce priveste interpretarea vointei exprimate in continutul unui act juridic, aceasta conceptie subiectiva acordand prioritate  vointei reale a partilor , in detrimentul vointei declarate, exteriorizate.
     Principiul  vointei reale a partilor  care guverneaza  formarea consimtamantului la incheierea unui act juridic este consacrat de prevederile art 977 Cod civil: interpretarea  contractelor se face dupa intentia comuna a partilor contractante si nu dupa  sensul literal al termenilor.
     Stabilirea vointei reale a partilor din prezenta cauza civila dedusa judecatii  se va realiza prin coroborarea probei cu inscrisuri cu proba testimoniala administrate in mod nemijlocit de catre instanta  .
     Daca din administrarea probei testimoniale rezulta in mod neindoielnic  inexistenta vechii constructii la data  incheierii contractului de vanzare - cumparare - 23.11.2006, martorii declarand  ca aceasta a fost demolata inca din primavara anului 2006, din administrarea probei cu inscrisuri rezulta care dintre cele doua constructii au fost avute de catre parti in vedere ca  fiind obiectul partial al actului juridic translativ de drepturi reale.
     In cuprinsul  contractului nr. 5255/2006  se indica  titlurile de proprietate care au stat la baza incheierii sale  si care respectiv au sustinut dreptul de dispozitie al vanzatorului reclamant:  terenul   de 1680 mp a format obiectul reconstituirii dreptului de proprietate, astfel cum a rezultat din titlul de proprietate nr. 1202- 59575/1996 , iar constructia reprezentand locuinta a    fost dobandita de catre vanzator  pe cale succesorala  astfel cum rezulta din  certificatul de mostenitor nr. 2089/1983, certificatul nr. 1785/2006 si procesul verbal nr. 1785/2006  emise de Primaria  Simnicu de Sus.
     Prin certificatul de mostenitor nr. 2089/1983 s-a  stabilit calitatea de unic mostenitor al reclamantului B I  fata  de autorul  B M asupra intregii mase succesorale , in cuprinsul careia s-a aflat si  o casa de locuit  situata in comuna Simnicu de Sus .
     Indicarea modului de dobandire a dreptului de proprietate  constand in succesiune legala la nivelul anului 1983 si nu prin construirea unei locuinte  potrivit dispozitiilor art   55 (1) din legea 7/1996  , coroborata cu referirea expresa in acelasi contract  si la continutul certificatului nr.1785/06.04.2006 emis de  Primaria localitatii  Simnicu de Sus  prin care se atesta ca  reclamantul este  cunoscut ca fiind proprietarul unei constructii  ridicate in anul 1962, situata in Cv 5, P 36,37 denota intentia partilor de a constitui obiectul  partial al contractului de vanzare cumparare 5255 /23.11.2006 ,    in locuinta cea veche,  existenta pana in primavara anului 2006, cand a fost demolata de catre parti, urmare a afectarii sale de fenomene meteorologice.
      Daca intentia comuna a partilor ar fi constat in instrainarea si respectiv dobandirea noii locuinte construite in perioada iunie 2006  -  august 2006,  atunci nu ar fi fost indicat in contractul de vanzare - cumparare  mostenirea legala - 1983 ca modalitate de dobandire a dreptului de proprietate de catre vanzatorul proprietar  ci,  dispozitiile art 483 Cod civil coroborate cu dispozitiile art 55 alin 1 din legea 7/1996   : dreptul de proprietate dobandit prin construire se va putea inscrie in cartea funciara pe baza unui certificat eliberat de primaria localitatii unde este situat imobilul, prin care se atesta, cand este cazul, faptul ca proprietarul a edificat constructiile in conformitate cu autorizatia de construire eliberata potrivit legii, precum si a unei documentatii cadastrale.
     Luandu-se in considerare ca Primaria localitatii Simnicu de Sus  a comunicat printr-un inscris depus la dosar ca reclamantului B I nu  i s-a eliberat autorizatie de  demolare si respectiv de construire,  precum si lipsa inscrierii in cartea funciara a dreptului de proprietate dobandit prin construire asupra noii locuinte , pentru a - i da astfel posibilitatea de a dispune de acest drept nou dobandit,  acestea  constituie imprejurari  de natura a forma convingerea ca intentia partilor nu a fost de a face publica dobandirea dreptului de proprietate prin construire si   de a  instraina respectiv de a dobandi locuinta nou ridicata in  vara anului 2006.
     Intentia comuna reala  a partilor de a vinde si respectiv cumpara vechea constructie, si nu locuinta nou ridicata  in  perioada iunie - august 2006  este relevata si de anumite corelari care exista intre continutul inscrisurile administrate in prezenta cauza .Astfel, daca in contractul de vanzare - cumparare se stipuleaza in mod expres faptul ca  imobilul care se instraineaza  este inscris in cartea funciara nr. 1127, examinandu-se continutul acestei carti funciare se constata ca se refera la un imobil  format din teren in suprafata de 1658 mp si locuinta de 74,46 mp. Deci , reclamantul nu si-a inscris in cartea funciara dreptul de proprietate dobandit asupra  noii constructii in conditiile art 483 Cod civil( accesiunea imobiliara) si art 55 din legea 7/1996 pentru a putea in data de 23.11.2006 sa incheie acte de dispozitie cu privire la aceasta.
     Totodata, ulterior incheierii contractului de vanzare - cumparare nr. 5255/2006, paratul cumparator a procedat la indeplinirea formalitatilor de publicitate  a dreptului dobandit asupra celor doua imobile, si a inscris in cartea funciara  dreptul de proprietate   dobandit prin cumparare. Astfel,  prin incheierea nr. 51771/2006, in dosarul cu acelasi numar  s-a dispus intabularea  dreptului de proprietate  in favoarea cumparatorului S M asupra imobilului compus din  teren  intravilan si  constructie  cu suprafata de 74,46 mp . S-a avut astfel in vedere aceeasi constructie  la care s-a facut referire in  momentul intabularii initiale a dreptului de proprietate al vanzatorului B I, conform incheierii de carte funciara nr.  1127, carte funciara care a stat la baza incheierii contractului de vanzare- cumparare nr. 5255/2006.
     Incheierea contractului de vanzare - cumparare  la data de 23.11.2006 cu privire la o constructie  ridicata in anul 1962 , astfel cum rezulta din certificatul nr. 1785/2006 care a stat la baza incheierii contractului de vanzare,  dobandita de catre reclamant prin mostenire legala, ceea ce rezulta din certificatul de mostenitor nr. 2089/1983, la care se face referire  in mod expres in  continutul actului incheiat,   constructie inscrisa in cartea funciara nr. 1127  cu suprafata  de 74,46 mp  , care a si stat la baza incheierii contractului de vanzare - cumparare  nr. 5255/23.11.2006, desi din administrarea probei testimoniale  rezulta cu certitudine ca  aceasta constructie a fost demolata de ambele parti in primavara anului 2006 urmata de construirea unei noi locuinte in perioada iunie -  august 2006, fara autorizatie de construire si  neinscrisa in cartea funciara -  echivaleaza cu incheierea unui act juridic translativ de drepturi reale asupra unui bun care nu mai exista in materialitatea sa in momentul realizarii acordului de vointa al partilor.
     Lipsa totala a obiectului contractului de vanzare - cumparare  atrage sanctiunea nulitatii absolute a actului  juridic incheiat , conform art 1311 Cod civil . Nulitatea  reprezinta sanctiunea de drept civil care lipseste actul juridic de  efectele contrarii  normelor juridice editate pentru incheierea sa valabila. Ea constituie mijlocul juridic prin care se restabileste legalitatea incalcata  in momentul incheierii unui act juridic.
     Nulitatea absoluta  este cea care  sanctioneaza  nerespectarea , la incheierea unui act juridic, a unei norme juridice  care ocroteste un interes general, obstesc: ea poate fi invocata de oricine justifica un interes ,  de instanta din oficiu sau de alte organe prevazute de lege , in orice moment, fiind  imprescriptibila si nu poate fi acoperita prin confirmare .
     Contractul de vanzare - cumparare nr. 5255/2006 este afectat de sanctiunea nulitatii  absolute in conditiile  art 1311 Cod civil, in ceea ce priveste obiectul constand in  constructie dobandita de catre reclamantul vanzator pe cale succesorala , deoarece acest imobil nu mai exista in materialitatea sa la data incheierii actului translativ de drepturi reale. Sanctiunea nulitatii absolute  decurge din neindeplinirea conditiei de validitate cu privire la  obiectul actului juridic, potrivit dispozitiilor art 948 si art 1311 Cod civil - lipsa acestuia in momentul incheierii actului juridic
     Insa sanctiunea nu va afecta contractul de vanzare - cumparare  in intregime, ci numai partial. Astfel, obiectul contractului de vanzare - cumparare  nr. 5255/2006 il constituie suprafata de teren de 1680 mp si o constructie  dobandita de  reclamantul vanzator prin mostenire legala.   Deoarece din probele administrate rezulta in mod neechivoc inexistenta in materialitatea sa numai a constructiei cu destinatia de locuinta  terenul de 1680 mp existand in realitate si fiind inclus in circuitul civil, conform titlului de proprietate nr. 1202- 59575/1996,  sanctiunea nulitatii absolute a contractului de vanzare -  cumparare va fi nu totala , ci partiala, respectiv numai in ceea ce priveste constructia.
     Chiar daca obiectul unui contract de vanzare  - cumparare  il constituie o constructie si terenul aferent in suprafata de  1680 mp , aceste doua imobile reprezinta entitati distincte; ele nu formeaza un tot indivizibil pentru a determina extinderea unei cauze de nevalabilitate  de la un  obiect  catre altul . Un act juridic translativ de drepturi reale cu privire la   o constructie si  suprafata de teren  aferenta are in realitate doua obiecte, astfel ca verificarea conditiilor de validitate ale acestei conventii va avea loc cu privire la fiecare obiect in parte, urmand ca si consecintele  validitatii sau dimpotriva nevalabilitatii sa se repercuteze asupra  fiecaruia dintre aceste doua obiecte.
      Se respecta in acest mod si principiul operarii  nulitatii partiale a unui act juridic, nulitatea totala constituind exceptia si nu regula. De asemenea,  aceasta  sanctiune a nulitatii absolute partiale  corespunde si principiului procesual al disponibilitatii, avand in vedere ca reclamantul  a motivat actiunea sa numai  cu privire la nevalabilitatea obiectului constructie, neinvocand nici un motiv de nelegalitate cu privire la obiectul constand in terenul in suprafata de 1680 mp.
     Impotriva  acestei sentinte  a  declarat apel  paratul   S   M, criticand-o pentru netemeinicie  si nelegalitate.
     In motivarea  apelului , a aratat, in  esenta ca ,  au fost incalcate   prevederile art.  189  pct. 1 C.pr.civ.,  in sensul ca  au  fost audiati ca martori, la propunerea reclamantului, mama  paratului   ( concubina reclamantului  ),Sandu Rodica  si cumnatul paratului  si, de asemenea ,  a  fost  criticata  solutia instantei , in ceea ce priveste  interpretarea   probei cu acte  si probei testimoniale , invederand ca  declaratiile martorilor sunt subiective , iar din memoriul tehnic  si continutul adresei nr. 6172/22 noiembrie  2006  rezulta existenta  casei  ce  a facut  obiectul contractului  incheiat cu reclamantul, instanta  de  fond   nepronuntandu-se  nici asupra  cererii formulata  in cadrul  intampinarii prin care a solicitat sa fie obligat reclamantul sa-i plateasca   parte din pret ce  reprezinta constructia in cazul  in care se admite  actiunea  acestuia
      Prin  intampinarea formulata la data de  30  octombrie 2008, intimatul-reclamant  a   solicitat respingerea apelului, ca nefondat  si mentinerea   sentintei  atacate  , ca  legala si temeinica , aceasta  fiind  rezultatul unei  corecte  interpretari a probelor administrate  in cauza, in raport de dispozitiile   legale incidente  in materie.
      La  dosarul  cauzei ,  apelantul-parat  a  depus in scop  probator , in copie , urmatoarele  acte  : adresa nr.5307/31 iulie  2008 emisa de Primaria  comunei Simnicu de Sus , memoriu tehnic inregistrat sub nr. 15852/27 aprilie  2006  la  O C P I Dolj , adeverinta nr.6759/26 octombrie  2007 , adeverinta nr.4678/8 iulie  2008.
      Analizand   apelul dedus  judecatii ,  in raport de caracterul devolutiv   conferit de dispozitiile art. 292 C.pr.civ., motivele invocate  si  intreg materialul probator  administrat  in cauza,  Tribunalul  constata  ca este fondat, in temeiul art.  296  C.pr.civ.,  motiv  pentru care   va schimba  sentinta atacata , in sensul ca va respinge  actiunea  ca neintemeiata , pentru urmatoarele considerente :
      Tribunalul constata ca  solutia adoptata de prima   instanta este rezultatul  unei  gresite  analize  si interpretari  a  probelor administrate in cauza, precum si o aplicare neconforma  a   dispozitiilor    legale incidente  in materie.
      Astfel, prima si  cea mai importanta cerinta generala   pentru  valabilitatea  obiectului  actului juridic   civil , invocata  ca nefiind  indeplinita in cauza  dedusa judecatii , o constituie  "existenta obiectului" , intrucat  daca obiectul  nu exista ,  nu se   mai poate pune  problema  indeplinirii celorlalte cerinte  ( sa fie  in circuitul civil,  sa fie determinat  ori determinabil ,  sa fie posibil si sa fie  licit si moral ).
      Prin  obiect al actului juridic  civil  se  intelege conduita  partilor  stabilita  prin acel act  juridic  civil , respectiv  actiunile  ori inactiunile  la care partile sunt indreptatite  sau de care sunt  tinute  , constituind  astfel o conditie de fond  , esentiala , de validitate si generala a actului  juridic civil.
      Cu referire doar la conventii  , dispozitiile art. 969 Cod  civil  prevad ca :  "Obiectul conventiilor  este acela la care partile   sau numai una din parti se obliga", astfel ca  si pentru obiectul  actului juridic, bunurile  ori lucrarile , la care se refera conduita partilor , pot fi considerate  ca obiect derivat  al actului juridic civil .
      Se poate conchide astfel ca , obiectul actului juridic  civil  coincide  cu  obiectul raportului  juridic  civil , nascut din acel act  juridic, adica conduita partilor,   respectiv actiunile sau inactiunile  la care acestea  sunt  indreptatite  ori pe care trebuie sa le  indeplineasca.
      In masura  in care   conduita partilor  priveste un  bun  devine  incidenta regula, potrivit  careia  , daca  bunul   a existat ,dar nu mai exista la   data   incheierii actului juridic , cerinta nu este indeplinita ,  asadar actul juridic nu este valabil , o aplicatie a acestei reguli  fiind prevazuta de dispozitiile art.  1311  teza I  Cod Civil , in  materia vanzarii , potrivit  carora :" Daca  in momentul vanzarii lucrul  era  pierit in tot , vinderea este nula" , intrucat    obligatia vanzatorului este lipsita de obiect  , ceea ce  antreneaza  si lipsa   cauzei obligatiei  cumparatorului
      O alta conditie de valabilitate  a obiectului  juridic  civil  , invocata de asemenea, ca  nefiind  indeplinita de reclamantul - intimat,   a constat in aceea ca obiectul  actului juridic  civil trebuie sa fie  determinat sau determinabil , conditie prevazuta de dispozitiile art. 948 pct.3  Cod Civil si art. 964  alin.1  Cod Civil ,  ce trebuie respectata  in toate  cazurile  , indiferent  in ce consta   obiectul conduitei  partilor -actiune , abstentiune , bun  ori  lucru.
      Astfel, cand obiectul  consta intr-un  res certa  , conditia este  indeplinita prin ipoteza , iar cand obiectul consta in  res genera , conditia este  indeplinita   ori prin stabilirea precisa  a cantitatii ,calitatii , valorii , fie prin stabilirea numai a unor criterii de determinare , care se  vor  folosi la momentul executarii actului .
      Analizand   actiunea  dedusa  judecatii, din perspectiva acestor exegeze  teoretice si prevederi legale  in materie, instanta de apel constata ca, in adoptarea solutiei pronuntate, prima  instanta a  retinut  in mod eronat  o stare de fapt, ce  nu concorda cu situatia reala si concreta, ce  se releva din intreg  materialul probator administrat in cauza.
      Tribunalul  constata   ca, atat din depozitiile martorilor  S  R   si S G, propusi de reclamant,  cat si din depozitiile martorilor  P D si  S G , propusi de   parat , coroborate cu  recunoasterea pura si simpla   a reclamantului la interogatoriul  , luat din oficiu de instanta de fond la data de  24 octombrie 2007 ,  reiese  fara  echivoc   ca,  partile , de comun acord  , au   procedat  in perioada mai  - iunie  2006, la demolarea imobilului casa  construit din  chirpici ‚ si acoperit cu tabla, ce reprezenta bun propriu al reclamantului dobandit prin mostenire  de la parintii sai , conform certificatului de mostenitor autentificat sub nr.2089/18 noiembrie 1993  la Notariatul de Stat Judetean Dolj , iar in perioada  iunie -august  a aceluiasi an , partile au edificat un nou imobil  - casa  construit  din boltari, compus din trei camere , bucatarie , antreu , camara si sala ,  astfel cum a  fost identificat  in Memoriul  tehnic  inregistrat sub  nr.15852/27  aprilie  2006   la O C P I Dolj , avand numarul cadastral nr. 1324 si fiind  inscris  in cartea Funciara nr. 1127 al  localitatii Simnicu de Sus, judetul Dolj , situat   pe acelasi teren intravilan in suprafata de 1680 m.p. , proprietatea reclamantului ,  conform titlului de  proprietate nr.1202-59575/29 noiembrie  1996 .
      Din continutul adresei nr. 10/8 ianuarie 2008 emisa de Primaria  Simnicu de Sus reiese  ca  reclamantul ,  atat pentru demolarea vechiului imobil - casa ,  cat si pentru construirea noului imobil - casa ,  nu a detinut autorizatie de demolare  si respectiv  de construire , in conditiile  Legii nr.51/1991  republicata.
      Instanta de apel constata ca ,  lipsa  autorizatiei de construire  a constituit  , in realitate, motivul determinant pentru care partile contractante, in contractul de  vanzare-cumparare autentificat sub nr. 5255/23 noiembrie  2006  la B N P Cernobai Claudiu-Emil , in scopul  exclusiv al  indeplinirii cerintei  de  a se  mentiona    modul de dobandire  al  acestui  imobil ,au indicat , in privinta   noului  imobil-casa  existent,   ce a  facut obiectul  contractului , ca acesta a fost dobandit de  catre  vanzator,  pe cale succesorala , conform certificatului de mostenitor 2089/18 noiembrie 1993  la Notariatul de Stat Judetean Dolj,  fiind  evident ca  lipsa  acestui  document  justificativ,  emis  in conditiile  Legii nr.51/1991  republicata, a constituit  un impediment pentru incheierea contractului , situatie   in care   reclamantul  - vanzator  s-a folosit de singurul act care  atesta  existenta unei constructii  pe  terenul proprietatea  sa , si anume certificatul de mostenitor mentionat.
       Considerentele  instantei de fond, de  a  interpreta intentia comuna  a partilor, in  sensul ca  daca partile  ar fi convenit   cu privire la instrainarea  noului imobil, atunci  nu ar fi indicat in contractul de  vanzare-cumparare mostenirea legala, ca modalitate de dobandire  a dreptului de proprietate de  catre  vanzatorul   proprietar  ci, dispozitiile art.  483  Cod  Civil, coroborate cu dispozitiile  art.55  alin.1  din Legea nr.7/1996  republicata ,  sunt  apreciate   de instanta de  apel  ca neavenite, avand  in vedere ca  dispozitiile legii  speciale privind  registrul de cadastru si publicitate  imobiliara , ce reglementeaza posibilitatea   inscrierii in Cartea Funciara a    dreptului  dobandit  prin construire, devin aplicabile  numai in cazul  in care  ar fi existat o autorizatie de construire  eliberata in conditiile  legii, ceea ce in mod  cert   nu a existat  in  privinta  respectivul   imobil-casa nou construit.
      Instanta  de apel   constata ca , in aceste conditii ,  in realitate ,  s-a realizat  o substituire formala  , grefata  pe  puterea doveditoare  a certificatului de  mostenitor , in sensul   dispozitiilor  art. 88   teza  a II-a din legea nr.36/1995  republicata,  a vechii constructii casa din chirpici  acoperita cu tabla  , demolata , cu  noua   constructie , fiind   fara putinta de tagada ca, partile contractante  au convenit la vanzarea-cumpararea  imobilului-casa  nou  construit   din boltari  de ciment , in suprafata de 74,76 m.p. , compus  din trei camere , bucatarie , antreu , camara si sala ,  existent  in materialitatea sa si precis determinat, la data  incheierii actului de  instrainare in forma autentica , astfel cum rezulta din  continutul adeverintei nr. 6172 /22 noiembrie 2006  emisa de Primaria  Simnicu de Sus  si astfel cum a fost identificat fizic  in Memoriu  tehnic  inregistrat sub nr.1582/27  aprilie 2006  la O C P I Dolj , in baza  caruia , anterior ,  reclamantul -vanzator  si-a intabulat dreptul sau de proprietate   in cartea funciara nr. 1127 a localitatii Simnicu de Sus,  asupra acestuia   nou imobil-casa .
      In consecinta ,  Tribunalul   constata ca  sunt    indeplinite conditiile  impuse  de  dispozitiile art. 962-964  alin.1  si art.  948 pct.3  Cod Civil , obiectul actului juridic, reprezentat de contractul de  vanzare -cumparare mentionat , la care se refera conduita partilor, coincide  cu   obiectul raportului juridic  civil  nascut din acel  act juridic, astfel ca , in speta , nu sunt  incidente  dispozitiile art. 1311   teza I Cod  Civil, contractul nefiind afectat de sanctiunea nulitatii absolute , in privinta acestui  imobil  constructie,   supus analizei  instantei.
      Referitor la critica  ce  vizeaza  incalcarea dispozitiilor art.189  alin.1pct.   C.pr.civ.,  Tribunalul    o  apreciaza , ca neintemeiata , avand  in vedere ca, potrivit  incheierii de   sedinta din data de  24  octombrie 20007 , apelantul-parat, in conditiile art.189  alin.2  C.pr.civ., a   convenit  tacit la  audierea martorilor propusi de reclamant , respectiv   S R si S  G , de  altfel , acesti martori  fiind  in realitate ruda  , respectiv  afin  pana la gradul  III  cu   paratul   si  nu cu partea  adversa  , respectiv  cu reclamantul  care i-a propus , iar  in ceea  ce  priveste  critica  ce vizeaza  nepronuntarea de catre  instanta de fond  asupra  unei  cereri in pretentii  ce ar fi fost  formulata  in cadrul  intampinarii,  de catre    apelantul - parat ,  instanta  de  apel   urmeaza sa o constate , de asemenea  , ca  neintemeiata  , avand  in vedere  ca  acesta  nu a formulat   o cerere reconventionala, in conditiile art. 119 C.pr.civ.,  prin care  sa fi investit   in mod  legal   instanta de fond .
      In temeiul dispozitiilor art.  274   C.pr.civ.,   va fi obligat apelantul, catre intimat , la  plata sumei de  4,3  lei   cheltuieli de  judecata
10