decizie civila - obligatia de a face

118. decizie civila - obligatia de a face
Dosar nr. 30576/215/2010
R O M A N I A

TRIBUNALUL DOLJ
SECTIA CIVILA

DECIZIA  CIVILA Nr. 368/2011
Sedinta publica de la 29 Iunie 2011

?

      Asupra  apelului  civil de fata:
      Prin cererea adresata Judecatoriei Craiova, la data de19.01.2009, inregistrata sub nr. 1347/215/2009, reclamanta C. M. a chemat in judecata pe paratii R.A.A.D.P.F.L Craiova  si Consiliul Judetean Dolj - Directia de Paza si Servicii, solicitand obligarea RAADPFL Craiova sa intocmeasca documentatia necesara vanzarii imobilului situat in Craiova, str. Romain Rolland, nr, cu aviz favorabil si obligarea paratului Consiliul Judetean Dolj- Directia de Paza si Servicii sa vanda reclamantei imobilul situat in Craiova, str. Romain Rolland, nr..
      Motivand in fapt actiunea, reclamanta a sustinut ca este titulara contractului de inchiriere nr. 4110/14.01.2003 pentru spatiul cu destinatie  de locuinta situat in Craiova, str. Romain Rolland, valabil pana la data de 08.05.2009. A mai  invederat ca a formulat cerere adresata RAADFL Craiova prin care a solicitat cumpararea imobilului aflat in litigiu, insa RAADFL Craiova i-a raspuns negativ cererii, motivat de faptul ca detine contractul de inchiriere dupa aparitia legii, reclamanta neincadrandu-se in dispozitiile legii nr. 112/1995.
      La data de 18.02.2009, parata R.A.A.D.F.P.L. Craiova a depus intampinare prin care a solicitat respingerea actiunii reclamantei, ca neintemeiata.
      Prin sentinta civila nr.13549 din 14.10.2009, pronuntata de Judecatoria Craiova, a fost admisa in parte actiunea formulata de reclamanta C. M., obligata RAADPFL Craiova sa intocmeasca  documentatia necesara  vanzarii  imobilului  situat  in Craiova, str. Romain Rolland nr,  imobil  individualizat  in contractul  de  inchiriere  nr.  4110/2003.
Pentru a se pronunta astfel, instanta a retinut ca reclamanta  a  dobandit  calitatea  de  chirias  pentru  imobilul  situat in Craiova,  str.  S.  Rolland,  nr.  prin contractul  de  inchiriere  nr.  201/05.06.1996,  prelungit  prin  contractul  nr.  1211/1999,  titular  al acestor  contracte  fiind  sotul reclamantei,  in  prezent  decedat. Ulterior,  reclamanta  a  devenit  titulara  contractului de  inchiriere  prin  contractul  3064/2000,  ce  a  prelungit  contractul de  inchiriere  nr.  1910/1999  si contractul  4110/2003.
            Cum  in  speta reclamanta  are calitatea  de  chirias  in  momentul realizarii  acordului de vointa,  pentru  a  beneficia  de  dispozitiile  art. 9  din Legea nr.112/1995,  imobilul  nefiind  revendicat, instanta  a  admis  in  parte  actiunea  urmand  ca  cererea  reclamantei  de  obligare a  paratului Consiliul Judetean Dolj - Directia  de  Paza  si Servicii  sa-i  vanda  imobilul  situat  in Craiova,  str.R. Rolland, nr.,  sa  fie  respinsa, reclamanta  nedovedind  in  raport  de  art.1169  Cod Civil  refuzul  paratului de  a  vinde  imobilul avand  in  vedere  si  faptul  ca  documentatia  necesara  vanzarii  imobilului  nu a  fost  intocmita  pentru a  putea  fi  verificata  de catre  parat  in  vederea  vanzarii imobilului.
  Impotriva acestei sentinte a declarat apel RAADPFL Craiova, criticand-o ca fiind nelegala si netemeinica, aratand ca in analizarea  unei cereri de cumparare a locuintei trebuie analizate doua aspecte: acela ca locatarul sa fi detinut locuinta in baza unui contract valabil la data aparitiei Legii nr.112/1995 si aceea ca imobilul sa nu fie revendicat.
Instanta de fond, in mod gresit, a retinut  ca pentru a putea cumpara locuinta reclamanta trebuie sa aiba doar calitate de chirias si imobilul sa nu fie revendicat.
           Prin decizia civila nr. 216 din 30.04.2010, pronuntata de Tribunalul Dolj, s-a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanta parata R A A D P F L CRAIOVA, constatandu-se ca prima instanta a interpretat in mod corect probele administrate in cauza si a aplicat in mod corespunzator dispozitiile Legii 112/1995, retinand in  mod justificat ca atata timp cat reclamanta  are calitatea  de chirias  in  momentul realizarii  acordului de vointa,  iar imobilul inchiriat de aceasta nu a fost revendicat, reclamanta poate  beneficia  de  dispozitiile  art. 9  din Legea nr.112/1995, in sensul ca este indreptatita sa cumpere spatiului  detinut  in chirie.
In termen legal, impotriva ambelor hotarari a declarat recurs parata  R.A.A.D.P.F.L. CRAIOVA, criticandu-le pentru nelegalitate deoarece in mod gresit instanta a considerat ca, in speta, sunt aplicabile dispozitiile art. 9 din Legea nr.112/1995, atat timp cat dreptul de preemtiune la cumpararea apartamentelor ocupate il au numai chiriasii, care, avand un contract de inchiriere valabil incheiat, ocupau apartamentele respective la data intrarii in vigoare a legii.
Prin decizia civila nr. 1028 din data de 29.09.2010 pronuntata de Curtea de Apel Craiova  s-a admis recursul declarat de parata RAADPFL Craiova, s-a modificat decizia civila nr. 216 din 30.04.2010 pronuntata de Tribunalul Dolj, s-a admis apelul declarat de  parata RAADPFL Craiova si s-a desfiintat sentinta civila nr. 13549 din 14.01.2009 pronuntata de  Judecatoria Craiova si trimisa cauza  spre rejudecare la Judecatoria Craiova.
           Pentru a se pronunta astfel, instanta a retinut ca:
Apartamentul pentru care s-a solicitat de catre reclamanta obligarea paratei la intocmirea documentatiei pentru vanzare, ca urmare a exercitarii dreptului de preemtiune, a facut obiectul contractului de inchiriere nr. 201/5.06.1996 (titular sotul reclamantei, in prezent decedat, C. I.), prelungit prin contractul de inchiriere nr. 1910/1999.
Ulterior decesului titularului, beneficiul acestui contract de inchiriere a fost prelungit in persoana reclamantei, prin contractul de inchiriere nr. 3064/2000, prelungit prin contractul nr. 4110/14.01.2003.
In calitate de chirias, reclamanta a solicitat prin cererea nr. 12217 din 30.10.2008 cumpararea spatiului inchiriat, in exercitarea dreptului de preemtiune. Este de remarcat ca, in cerere, reclamanta nu a precizat temeiul exercitarii acestui drept.
Intreprinderea specializata a respins cererea de cumparare, asa cum rezulta din adresa nr. 12217/30.10.2008, cu motivarea ca cererea de cumparare nu poate fi primita deoarece contractul de inchiriere este incheiat dupa aparitia legii, fara a se preciza insa legea respectiva.
Prin cererea adresata instantei de judecata, reclamanta a prezentat situatia de fapt, asa cum este descrisa mai sus, solicitand obligarea paratei sa intocmeasca documentatia in vederea incheierii actelor de vanzare cumparare ca efect al exercitarii dreptului de preemtiune si indicand ca temei legal al cererii art. 9 din Legea nr.112/1995.
In ceea ce priveste temeiul juridic al actiunii, asa cum a fost indicat, este reala sustinerea recurentei parate ca, in cauza, nu sunt aplicabile dispozitiile art. 9 din aceasta lege, avand in vedere ca prin art. 6 din HG 20/1996, republicata, normele metodologice de aplicare a legii, se precizeaza in mod expres categoria de chiriasi care isi poate exercita dreptul prevazut de art. 9 din lege. Prin dispozitia legala indicata se cere conditia ca acesti chiriasi, avand un contract de inchiriere valabil incheiat, sa ocupe apartamentele respective la data intrarii in vigoare a legii, prin urmare, respectivul contract  sa preexiste intrarii  in vigoare a legii.
Tinand cont de faptul ca, in anul 1996, a fost incheiat contractul de inchiriere initial, deci dupa intrarea in vigoare a Legii nr.112/1995, fata de norma precizata nu sunt aplicabile dispozitiile acestei legi.
Cu toate acestea, se constata ca, asa cum rezulta din expunerea de motive a actiunii, reclamanta a indicat o stare de fapt care intra sub incidenta Legii nr.10/2001, deoarece contractul de inchiriere era valabil incheiat la aparitia acestei legi si locatarii se aflau in posesia bunului inchiriat. Instanta avea obligatia, in baza principiului rolului activ prevazut de art. 129 Cod pr. civila, sa stabileasca adevaratele raporturi dintre parti si sa puna in discutia partilor temeiul juridic real al cererii chiar daca a fost indicat gresit de catre reclamanta sau neindicat.
In baza acestui principiu, instanta are obligatia de a pune, chiar din oficiu, in  discutia partilor orice imprejurari de fapt si de drept susceptibile sa duca la dezlegarea pricinii peste apararile si sustinerile formulate de parti prin actiune sau intampinare, printre care intra si problemele legate de beneficiul dispozitiilor unor legi speciale, ignorate de catre parte, dar care determina fie existenta, fie valabilitatea raportului juridic dedus in fata instantei.
Astfel, tinand cont de faptul ca prin adresa nr. A 849/5.06.2008, Primaria Mun. Craiova, prin Directia Contencios Juridic, a comunicat petentei in mod expres ca imobilul solicitat spre cumparare nu este revendicat in conditiile Legii nr.10/2001 si Legea nr. 247/2005 si, raportat la starea de fapt relatata de catre reclamanta, instanta avea obligatia de a constata ca temeiul juridic al actiunii nu il constituie Lg.112/1995, ci Legea  nr.10/2001, aplicabila la momentul acestei cereri (art. 42 din lege).
Tinand cont de faptul ca instanta nu a solutionat cauza in drept fata de temeiul juridic aplicabil, se constata ca nu a intrat in cercetarea fondului, situatie ce impune, fata de art. 312 alin. 3 Cod pr.civ., admiterea recursului, modificarea deciziei, in sensul admiterii apelului declarat de parata, desfiintarii sentintei civile si trimiterii cauzei spre rejudecare la Judecatoria Craiova.
Se impune aceasta solutie pentru respectarea principiului procesual al disponibilitatii care reprezinta o regula esentiala legata de principiul contradictorialitatii, care consta in facultatea partilor de a dispune de obiectul procesului, intotdeauna concretizat intr-un drept subiectiv, material, precum si de mijloacele procesuale de aparare ale acestui drept.
      Pe de alta parte, aplicarea principiului contradictorialitatii cere ca, in desfasurarea procesului, partile sa aiba posibilitatea de a discuta in contradictoriu toate elementele cauzei care prin specificul lor sunt de natura a servi la solutionarea ei.
      Cauza a fost inregistrata pe rolul Judecatoriei Craiova la data de  19.10.2010 sub nr. 30576/215/2010.
      La termenul de judecata din data de 25.11.2010,  reclamanta C. M. a depus precizare la actiune prin care  a invederat ca temeiul  de drept al actiunii este reprezentat de art. 42 din Legea nr. 10/2001.
      Prin sentinta civila nr. 377/13.01.2011 pronuntata de Judecatoria Craiova in dosar nr. 30576/215/2010,  a fost admisa in parte actiunea formulata de  reclamanta C. M., in contradictoriu cu parata R.A.A.D.P.F.L. Craiova.
      A fost obligata R.A.A.D.P.F.L. Craiova sa intocmeasca documentatia necesara vanzarii imobilului situat in Craiova, strada Romain Rolland, nr. , care a facut obiectul contractului de inchiriere nr. 4110/2003.
      Pentru a se  pronunta astfel, instanta a retinut ca prin contractul de inchiriere nr.201/05.06.1996 prelungit prin contractul nr.1211/1999, sotul reclamantei, in prezent decedat, a devenit chirias al imobilului situat in Craiova, str.S.Rolland nr.6 A.
      Ulterior, prin contractul de inchiriere nr.1910/1999 prelungit succesiv prin contractele nr.3064/2000 si respectiv 4110/2003 aceasta a dobandit calitatea de chirias al imobilului mai sus mentionat.
      Prin cererea inregistrata sub nr.12217/30.10.2008 reclamanta a solicitat cumpararea spatiului locativ mai sus mentionat, cererea fiind respinsa de R.A.A.D.P.F.L.Craiova pe motiv ca aceasta detine contract de inchiriere dupa aparitia legii.
      Potrivit art.42 alin.3 din Legea nr.10/2001 "Imobilele cu destinatia de locuinte, prevazute la alin. (1), pot fi instrainate potrivit legislatiei in vigoare, chiriasii avand drept de preemtiune". Din dispozitiile art. 42 alin.1 din Legea nr.10/2001 reiese ca,  imobilele care pot fi instrainate conform prevederilor aliniatului 3 sunt cele care nu au fost restituite persoanelor indreptatite.
      Astfel, din interpretarea celor doua dispozitii legale mai sus mentionate, rezulta ca, trebuie indeplinite cumulativ doua conditii pentru instrainarea imobilelor cu destinatia de locuinte, si anume: imobilul respectiv sa nu fi fost restituit persoanelor indreptatite, iar solicitantul sa justifice calitatea de chirias, in aceasta situatie avand drept de preemtiune.
      Din adresa nr.79/79198/2009 emisa de Primaria Municipiului Craiova reiese ca, imobilul in litigiu nu a fost revendicat de persoanele indreptatite, nefacand, deci, obiectul procedurilor speciale de restituire reglementate de Legea nr.10/2001.
      Instanta  a constatat ca este indeplinita si cea de a doua conditie, reclamanta avand calitatea de chirias al locuintei in litigiu, astfel cum reiese din contractele de inchiriere aratate anterior.
      Fata de aceste considerente si in raport de dispozitiile legale mentionate, a admis in parte actiunea reclamantei si a obligat paratul R.A.A.D.P.F.L. Craiova sa intocmeasca documentatia necesara vanzarii imobilului situat in Craiova, strada Romain Rolland, nr. A, care a facut obiectul contractului de inchiriere nr. 4110/2003.
      Capatul de cerere privind obligarea paratului Consiliul Judetean Dolj - Directia de Paza si Servicii la vanzarea aceluiasi imobil a fost respins ca nefondat, intrucat nu a fost intocmita documentatia necesara vanzarii si nici pretul vanzarii stabilit potrivit Criteriilor nr. 2.665/1C/311 din 28 februarie 1992, conform Normelor Metodologice de aplicare a Legii nr.10/2001, astfel incat se poate sustine ca paratul si-a exprimat refuzul cu privire la instrainare.
      Impotriva acestei sentinte a  declarat  apel parata R.A.A.D.P.F.L. Craiova, care a aratat, in esenta, ca instanta nu a avut  in vedere  art.42 alin.3 din Legea nr.10/2001 si ca reclamanta nu detinea un contract de  inchiriere valabil incheiat  la data intrarii in vigoare a  Legii nr.112/1995.
      Apelul va fi  admis, pentru urmatoarele considerente:
      Analizand starea de fapt dedusa judecatii si dispozitiile  legale aplicabile,  tribunalul constata ca solutia de admitere a actiunii adoptata de prima instanta este rezultatul unei gresite dezlegari  in drept  a spetei.
Art.42 din  Legea nr.10/2001 republicata reglementeaza situatia juridica a imobilelor  care nu au  fost restituite in natura in baza acestui act normativ cu caracter reparator.
Astfel, potrivit art. 42 alin.1 din lege, "imobilele care in urma procedurilor prevazute la cap.III nu se restituie  persoanelor indreptatite raman in administrarea detinatorilor actuali"; art. 42, alin.2 statueaza ca "imobilele cu  alta destinatie decat cea  de  locuinta, prevazute la alin.1, se pot instraina potrivit legislatiei  in vigoare", detinatorii cu titlu valabil avand drept de preemtiune, iar conform alineatului 3 din acelasi articol, "imobilele cu destinatie de locuinte, prevazute  la  alin.1, pot fi  instrainate potrivit legislatiei  in vigoare, chiriasii avand  drept de preemtiune".
      Totodata,  art.52 din Legea nr.10/2001 dispune ca " la data intrarii in vigoare a prezentei legi se abroga orice alte dispozitii contrare".
      O astfel de reglementare contrara este cea continuta de art.9, alin.1 din Legea nr.112/1995: "chiriasii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se  restituie in natura fostilor proprietari sau  mostenitorilor acestora pot opta, dupa expirarea termenului  prevazut la art.14, pentru cumpararea acestor apartamente cu plata integrala sau  in rate a pretului".
      Se observa  ca legiuitorul a  reglementat  in mod expres situatia juridica a imobilelor ce au facut obiectul  celor  doua acte normative reparatorii ce s-au succedat in timp, Legea  nr.112/1995 si Legea nr.10/2001 si care nu au fost  restituite in natura persoanelor indreptatite, in baza acestor legi.
      Reglementarea conferita de art. 42 alin.3 din Legea nr.10/2001 este esentialmente diferita de cea  continuta de art. 9, alin.1 din Legea nr.112/1995, iar pentru acest considerent ea a fost abrogata prin art. 52 din Legea nr.10/2001.
      Art.9 alin.1   din Legea  nr.112/1995 a reglementat o facultate de optiune, un beneficiu legal acordat chiriasilor, care aveau dreptul la incheierea contractului  de vanzare-cumparare in conditiile  prevazute de acest act  normativ doar ca urmare a simplei lor  manifestari de vointa.
      Corelativ acestui drept subiectiv ( drept de creanta) al chiriasilor de  a cumpara locuinta, a existat si obligatia legala a detinatorului de a  proceda la instrainare; este semnificativa folosirea sintagmei "pot opta", in corpul textului de lege respectiv, sintagma ce  duce  la concluzia ca legiuitorul le-a conferit chiriasilor dreptul de  a avea initiativa  incheierii actului.
      O norma de drept  similara, ca finalitate, a fost cea continuta de  art. 7 din Legea nr.85/1992, care a prevazut ca "locuintele construite din  fondurile unitatilor  economice  sau bugetare de stat" vor fi vandute chiriasilor "la cererea acestora".
      Asemenea norma de drept deroga de la principiul libertatii  contractuale ( in ceea ce-l   priveste pe  vanzator), precum  si de la regulile clasice ale  incheierii actului juridic civil in cadrul circuitului civil dinamic, prin mecanismul acordului de vointa al partilor.
      Spre deosebire de acest tip de reglementare, art.42, alin.3 din Legea nr.10/2001 nu mai contine o facultate similara de  cumparare  a  locuintei, un drept subiectiv  al chiriasului in acest  sens; dimpotriva, optiunea legiuitorului  a fost in sensul de  a se  intoarce la regulile clasice ale circuitului civil, lasand  pe seama proprietarului optiunea de  a vinde sau nu bunul, si nu pe seama chiriasului  optiunea de a-l cumpara.
      Dreptul de preemtiune reglementat  de legea noua este o institutie juridica total  diferita de normele legale  care prevedeau dreptul chiriasului de  a cumpara locuinta.
      In acest sens, este relevanta sintagma "pot fi instrainate potrivit legislatiei in vigoare", care reflecta faptul ca unitatea detinatoare a imobilului  are facultatea  de optiune  intre  a instraina sau a nu  instraina imobilul,  fara a-i  reveni vreo obligatie legala, instituita prin norme imperative, de  a face un astfel de act juridic.
      Insusi  dreptul de preemtiune, ca beneficiu legal recunoscut anumitor subiecte de drept presupune o manifestare de vointa  a  detinatorului in sensul  instrainarii imobilului, ca si conditie prealabila exercitarii sale, neputand  ingradi, insa, atributul de dispozitie juridica specific  dreptului de proprietate,  atribut  in virtutea caruia proprietarul  decide daca  instraineaza sau nu.
      Cu alte cuvinte, dreptul de preemtiune are ca obligatie corelativa obligatia proprietarului de a vinde unui anumit subiect de drept, daca se va hotari sa vanda bunul, si nu obligatia  proprietarului de  a  instraina bunul ca urmare a manifestarii de vointa in sensul cumpararii a titularului  dreptului de preemtiune.
      Prin urmare, nu exista o obligatie legala a detinatorului  imobilului  ce a facut obiectul Legii nr.10/2001 si nu a fost restituit in natura de a-i vinde acest imobil chiriasului, obligatie  care  sa fie reglementata de norme  imperative, iar intimata reclamanta nu  este titulara unui  drept de creanta, constand  in perfectarea actului de vanzare-cumparare pentru spatiul de locuit  pe care  il detine in baza contractului de inchiriere.
      Fata de cele ce preced, Tribunalul constata ca se impune reformarea sentintei atacate;  in temeiul  art. 296 C.pr.civ., apelul va fi admis, iar sentinta pronuntata de  Judecatorie va fi  schimbata  in totalitate,  in  sensul respingerii actiunii, ca neintemeiata.
1