Vanzarea lucrului altuia. Consecinte. Conditia bunei-credinte a tertului dobanditor.

Vanzarea lucrului altuia. Consecinte. Conditia bunei-credinte a tertului dobanditor.

Codul civil: art.948, m954, 1294

Conform art.1294 Cod civil transferarea proprietatii este de esenta contractului de vanzare, este unul dintre elementele strict necesare pentru existenta contractului de vanzare. Asadar, potrivit Codului civil roman, nu se poate concepe vanzare in care sa lipseasca obligatia vanzatorului de a transmite proprietatea unui bun cumparatorului, dispozitiile din Codul civil fiind pe deplin aplicabile si in materie comerciala, in calitate de drept comun, drept general. Dispozitiile Codului civil permit ca transferul proprietatii sa aiba loc la un moment ulterior incheierii contractului, cele doua momente acordul de vointa si transferul proprietatii putand sa nu coincida, singura conditie fiind ca la momentul transferarii dreptului de proprietate, vanzatorul sa fie titularul dreptului de proprietate asupra bunului vandut. In cazul in care vanzatorul nu este proprietar al bunului la acest moment nu s-a putut realiza unul dintre elementele esentiale ale contractului, respectiv, transferarea proprietatii, ceea ce atrage nulitatea contractului conform art.954 Cod civil, respectiv eroare asupra substantei obiectului vandut si asupra persoanei proprietarului.
Una dintre conditiile cerute pentru a opera nulitatea contractului de vanzare-cumparare ca urmare a vanzarii lucrului altuia este dovada relei-credinte a cumparatorului sau a tuturor cumparatorilor succesivi ai bunului, buna-credinta a tertului dobanditor paralizand actiunea in constatarea nulitatii unui atare contract.

(Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala; decizia nr.83 din 15.02.2008)

Prin actiunea inregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala la data de 16.11.2006, reclamanta U a chemat in judecata pe paratele S.C. AC S.R.L. si RIB S.A., solicitand instantei ca, prin hotararea pe care o va pronunta, sa constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare incheiat de parate si autentificat de notarul public Doru-Crin Trifoi sub nr.1168/30.05.2005.
Parata S.C. AC S.R.L. a depus intampinare invocand exceptia necompetentei materiale, exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei, iar pe fond, solicitand respingerea actiunii ca nefondata.
Prin incheierea din 19.03.2007, tribunalul a respins exceptia necompetentei materiale ca nefondata.
Prin sentinta comerciala nr.11625/17.10.2007, Tribunalul Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala a respins exceptia lipsei calitatii procesuale active ca nefondata, si, a respins cererea reclamantei ca nefondata, obligand reclamanta la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de desfasurarea procesului.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, tribunalul a retinut ca actiunea are ca obiect constatarea nulitatii absolute a unui act juridic incheiat de cele doua parate, or nulitatea absoluta poate fi invocata de orice persoana interesata, reclamanta pretinzand ca suprafata de 190 mp din totalul suprafetei de 1.555 mp este proprietatea sa, ceea ce-i confera legitimare procesuala activa.
Pe fondul cauzei, tribunalul a retinut ca reclamanta invoca nulitatea contractului de vanzare-cumparare incheiat intre cele doua parate, conform art.948 Cod civil, pe motiv ca au cunoscut faptul ca la data incheierii acestui contract, vanzatoarea nu era proprietara intregii suprafete de 1.555 mp, instrainata, din aceasta suprafata facand parte si suprafata de 190 mp, care ar apartine reclamantei.
Tribunalul a retinut ca argumentele invocate in sustinerea actiunii vizeaza art.9 lit.b alin.ultim si art.4.2 lit.d din contractul de vanzare-cumparare, iar in ceea ce o priveste pe parata S.C. AC S.R.L., invocarea contractului de cesiune nr.898/15.06.2000 si actului aditional la acesta, incheiat la aceeasi data, sub semnatura privata.
Prin contractul de cesiune se specifica ca cedentul CMMC cesioneaza catre cesionarul S.C. AC S.R.L., drepturile si obligatiile ce reveneau cedentului ca urmare a conventiei de cooperare privind realizarea blocurilor de locuinte in care sunt amplasate spatii cu alta destinatie, conventie incheiata de cedent la data de 18.09.1986 cu DGAL Bucuresti, privind imobilul situat in Bucuresti, B-dul Unirii, nr.67, bl.G2A, tronson I si II, sector 3, privind suprafata de 1.555 mp. S-a mai retinut ca la aceeasi data, s-a incheiat actul aditional nr.124 la acest contract, prin care partile contractului de cesiune au convenit ca din suprafata de 1.555 mp, o suprafata de 1.363 mp sa fie pusa la dispozitia cesionarului la data semnarii contractului, iar diferenta de 192 mp, la data finalizarii litigiului dintre cooperativa si actuala reclamanta, prin hotarare irevocabila a instantei competente.
Instanta de fond a retinut ca acest contract nu face dovada relei-credinte a paratei, intrucat nu se specifica in vreun fel natura litigiului existent intre cele doua persoane juridice.
Cu privire la cele doua articole din contractul de vanzare-cumparare dintre parate, respectiv art.9 lit.b si art.4.2.d, in stanta de fond a apreciat ca nici de data aceasta nu se face referire la natura litigiului existent intre U si PGM, iar suprafata de 217,30 mp despre care se face vorbire in aceasta clauza nu coincide cu suprafata de 190 mp invocata de reclamanta, dupa cum nici ar.4.2.d nu face referire la natura litigiului existent, iar suprafata mentionata de 322,75 mp nu coincide cu suprafata invocata de reclamanta.
Ca atare, tribunalul a retinut ca nu reiese din continutul contractului sau din alt mijloc de proba administrat de reclamanta, ca s-ar fi adus la cunostinta paratei cumparatoare aspectele legate de suprafata mentionata de reclam anta si de calitatea acesteia de proprietar, in extrasul de carte funciara precizandu-se ca imobilul este liber de orice sarcini.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel reclamanta, apel inregistrat pe rolul Curtii de Apel Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala la data de 03.12.2007.
In motivarea apelului declarat, apelanta a aratat ca instanta de fond nu a retinut corect situatia de fapt, retinand ca nu se specifica natura litigiului or, in actul aditional la contractul de cesiune se face vorbire despre litigiul dintre cedent si apelanta-reclamanta cu privire la suprafata de 192 mp, fiind evident ca este vorba despre o actiune in revendicare.
Tot gresit a retinut instanta de fond ca art.9 si 4.2 din contractul de vanzare priveste un litigiu intre reclamanta si PGM, in realitate fiind vorba despre un litigiu intre aceste doua parti si S.C. AC S.R.L., ceea ce dovedeste si reaua-credinta a celei de-a doua parate.
Apelanta a aratat ca instanta de fond a retinut in mod gresit ca faptul ca suprafetele nu coincid este de natura sa inlature reaua credinta a RIB, atata timp cat era evident ca este vorba despre acelasi spatiu.
Apelanta a mai aratat ca la 24.02.2000, CMMC a formulat actiune in revendicare impotriva U pentru spatiul comercial in suprafata de 190 mp, iar prin decizia nr.2963/10.06.2003 pronuntata de Curtea Suprema de Justitie - Sectia comerciala in dosar nr.7463/2003, s-a luat act de tranzactia partilor prin care s-a recunoscut dreptul de proprietate al U pentru suprafata de 190 mp, in litigiu.
Apelanta a aratat ca dreptul sau de proprietate asupra suprafetei de 190 mp a fost constatat si prin sentinta nr.119/22.07.2004 pronuntata de Curtea de Arbitraj de pe langa ANCOM - U, fiind intabulat in Cartea funciara nr.55975 conform incheierii nr.2549/03.02.2005.
Mai mult, in preambulul contractului de vanzare-cumparare se invoca drept titlu al vanzatorului, contractul de cesiune nr.898/15.06.2000, care a primit doar suprafata de 1.363 mp, suprafata de 192 mp fiind transmisa sub conditie suspensiva.
Intimata RIB a depus intampinare solicitand respingerea apelului ca nefondat.
Examinand actele si lucrarile dosarului prin prisma motivelor de apel formulate, vazand si dispozitiile art.294 si urmatoarele Cod procedura civila, Curtea retine ca apelul declarat este fondat, pentru urmatoarele considerente:
Conform art.1294 Cod civil transferarea proprietatii este de esenta contractului de vanzare, este unul dintre elementele strict necesare pentru existenta contractului de vanzare. Asadar, potrivit Codului civil roman, nu se poate concepe vanzare in care sa lipseasca obligatia vanzatorului de a transmite proprietatea unui bun cumparatorului, dispozitiile din Codul civil fiind pe deplin aplicabile si in materie comerciala, in calitate de drept comun, drept general. Dispozitiile Codului civil permit ca transferul proprietatii sa aiba loc la un moment ulterior incheierii contractului, cele doua momente acordul de vointa si transferul proprietatii putand sa nu coincida, singura conditie fiind ca la momentul transferarii dreptului de proprietate, vanzatorul sa fie titularul dreptului de proprietate asupra bunului vandut. In cazul in care vanzatorul nu este proprietar al bunului la acest moment nu s-a putut realiza unul dintre elementele esentiale ale contractului, respectiv, transferarea proprietatii, ceea ce atrage nulitatea contractului conform art.954 Cod civil, respectiv eroare asupra substantei obiectului vandut si asupra persoanei proprietarului.
Una dintre conditiile cerute pentru a opera nulitatea contractului de vanzare-cumparare ca urmare a vanzarii lucrului altuia este dovada relei-credinte a cumparatorului sau a tuturor cumparatorilor succesivi ai bunului, buna-credinta a tertului dobanditor paralizand actiunea in constatarea nulitatii unui atare contract.
Din analiza continutului dosarului de fond, Curtea retine ca in speta a fost incheiat contractul de vanzare-cumparare nr.1168/30.05.2005 (filele 20-27 din dosarul de fond), a carui nulitate se solicita de catre apelanta-reclamanta, contract incheiat intre S.C. AC S.R.L. si RIB S.A., avand ca obiect suprafata de 1.555 mp. Totodata, in continutul contractului se face precizarea ca vanzatorul S.C. AC S.R.L. este proprietarul exclusiv al acestui imobil, iar in art.2.2.1, se face mentiunea ca vanzatorul a dobandit dreptul de proprietate conform contractului de cesiune incheiat intre CMMC si vanzator, autentificat sub nr.898/16.06.2000.
Conform contractului de cesiune incheiat sub nr.898/15.06.2000, CMMC a cesionat paratei S.C. AC S.R.L. toate drepturile si obligatiile ce-i reveneau urmare a Conventiei de Cooperare, privind realizarea blocurilor de locuinte in care sunt amplasate spatii cu alta destinatie, privind imobilul situat in Bucuresti, B-dul Unirii nr.67, bl.G2A, sector 3, tronson I si II, subsol, parter si mezanin, pentru suprafata de 1.555 mp (filele 74-76 din dosarul de apel).
La aceeasi data - 15.06.2000, partile acestui contract de cesiune au incheiat sub semnatura privata un act aditional la contractul mentionat, sub nr.124/15.06.2000, mentionandu-se ca, suprafata de 1.555 mp va fi pusa la dispozitia cesionarului, astfel: 1.363 mp la data semnarii contractului de cesiune, iar 192 mp la data finalizarii litigiului dintre CMMC si U privind aceasta suprafata, prin hotarare irevocabila a instantei judecatoresti competente. Mai mult, in art.2 al acestui act aditional (fila 11 din dosarul de fond) se specifica ca parata-cesionara, respectiv S.C. AC S.R.L. nu va face uz de contractul de cesiune pentru intrarea in posesie si folosinta spatiului de 192 mp ocupati de S.C. PGM T S.R.L., decat dupa obtinerea unei hotarari irevocabile a instantei judecatoresti.
Asadar, vointa partilor in contractul de cesiune a fost formulata pentru transmiterea imediata in proprietatea paratei S.C. AC S.R.L. a suprafetei de 1.393 mp si, respectiv, pentru transmiterea sub conditie suspensiva a suprafetei de 192 mp, respectiv, in functie de solutia data de instanta de judecata in litigiul pe rol dintre cedenta si U, in speta, apelanta-reclamanta.
Se mai retine ca actul aditional la contractul de cesiune este semnat si stampilat de ambele parti, sustinerea paratei S.C. AC S.R.L. in fata instantei de apel in sensul ca nu a cunoscut existenta acestui act aditional si ca nu se mai poate inscrie in fals intrucat a decedat presedintele cedentului, fiind superflua, cu atat mai mult cu cat intr-o atare procedura de inscriere in fals partea mentionata ar tinde sa probeze ca semnatura reprezentantului sau, al cesionarului, nu este reala, fiind falsificata.
Curtea mai retine ca pe continutul invederat al actului aditional nr.124/15.06.2000, apelanta-reclamanta a facut proba cu sentinta nr.119/22.07.2004 data de Curtea de Arbitraj de pe langa ANCOM - U (filele 7-10 din dosarul de fond) si, respectiv, decizia irevocabila nr.2963/10.06.2003 data de Curtea Suprema de Justitie - Sectia Comerciala (filele 15-19 din dosarul de fond) decizie prin care s-a finalizat litigiul dintre apelanta si CMMC, luandu-se act de tranzactia partilor, prin care se consfinteste dreptul de proprietate al apelantei-reclamante pentru suprafata de 190 mp spatiu comercial situat in Bucuresti, B-dul Unirii, nr.67, tronson I, parter, sector 3.
Asadar, la data pronuntarii acestei hotarari irevocabile - 10.06.2003, s-a implinit conditia suspensiva prevazuta in art.1 si 2 din actul aditional la contractul de cesiune, astfel incat contractul de cesiune pentru transferul suprafetei de 190 mp nu s-a mai incheiat, conditia suspensiva afectand insasi realizarea acordului de vointa, perfectarea contractului fiind prorogata pana la obtinerea hotararii judecatoresti mentionate.
Din materialul probator examinat anterior, Curtea retine si dovada relei-credinte a paratei S.C. AC S.R.L., care a incheiat contractul de vanzare-cumparare nr.1186/30.05.2005 in dispretul acordului de vointa dat prin contractul de cesiune incheiat cu cedentul sau, contract astfel cum a fost modificat prin actul aditional nr.124/15.06.2000, cele doua acte - respectiv, contractul de cesiune si actul aditional - formand un intreg.
Fata de aceste considerente, Curtea retine ca superflua motivarea instantei de fond in sensul ca nu se specifica natura litigiului - in opinia Curtii, este suficienta mentiunea ca exista un litigiu relativ la o parte din suprafata - sau ca nu corespunde suprafata, cu atat mai mult cu cat este vorba despre o suprafata din imobil in litigiu, astfel incat, cat anume va reveni fiecareia dintre partile in litigiu se va stabili doar la data solutionarii irevocabile a acestuia.
Din analiza continutului contractului de vanzare-cumparare incheiat intre cele doua parate, Curtea retine ca in speta, a fost dovedita si reaua-credinta a cumparatoarei RIB S.A. intrucat art.4.2 lit.d din contract face vorbire de punerea in posesie a cumparatorului pentru suprafata de 322,75 mp la data finalizarii litigiului cu PGM (chiriasul de la acel moment) si U, iar art.9.1 lit.b face referire la acelasi litigiu cu PGM si U, pentru suprafata de 217,30 mp, situata la parterul imobilului (tronson I) ce va fi gestionat de catre parata, in speta prima parata.
Asadar, la momentul incheierii contractului a carui nulitate se cere intimata-parata RIB cunostea ca o parte din suprafata vanduta face obiectul unui litigiu cu PGM si U, faptul ca suprafetele nu coincid si ca nu se specifica natura litigiului, cum a retinut instanta de fond, nefiind relevant pe aspectul probei relei-credinte a acestor parti, cu atat mai mult cu cat, asa cum s-a invederat si anterior, este vorba despre o suprafata in litigiu.
Curtea nu poate retine nici argumentele aduse de intimatele-parate in sensul ca exista doua carti funciare diferite pentru acelasi imobil, si ca inscrierea in cartea funciara a paratei S.C. AC S.R.L. este anterioara, intrucat, cele invederate pot face obiectului unui eventual alt litigiu, si deci, exced cauzei de fata.
Nici faptul ca apelanta-reclamanta nu a notat existenta litigiului in cartea funciara, nu este de natura sa combata actiunea reclamantei, intrucat o atare mentiune este o masura de prevedere pentru cel care face mentiunea, in sensul crearii efectului de publicitate fata de terti, or in speta, reclamanta a facut dovada ca cei doi terti care au incheiat actul de vanzare-cumparare, in speta, intimatele-parate, cunosteau existenta litigiului la data incheierii actului.
Pentru considerentele mai sus invocate, Curtea retine ca, in speta, obiectul contractului de vanzare-cumparare in litigiu priveste in parte, pentru suprafata de 190 mp dreptul de proprietate apartinand altei persoane, fiind o veritabila vanzare a bunului altuia, conform art.954 Cod civil, in speta fiind dovedita reaua-credinta a tertilor achizitori, motiv pentru care, in baza art.294 si urmatoarele Cod procedura civila raportat la art.954 Cod civil si art.948 Cod civil, Curtea va admite apelul, va schimba in parte sentinta atacata, in sensul ca va admite actiunea reclamantei si va constata nulitatea absoluta partiala a contractului de vanzare-cumparare nr.1186/03.05.2005, pentru suprafata de 190 mp apartinand reclamantei.
Totodata, Curtea va mentine celelalte dispozitii ale sentintei de fond privind solutionarea exceptiei lipsei calitatii procesuale active invocata de parata S.C. AC S.R.L. (I.M.C.)

5