Vanzare spatii comerciale - Legea 550/2002

Tip: Sentinta
Data:  27.09.2006
Autor: Tribunalul Satu Mare
Domenii
asociate: Vanzare spatii comer-
    ciale - Legea 550/2002
Legea nr. 550/2002 privind vanzarea spatiilor comerciale proprietate privata a statului si a celor de prestari servicii, aflate in administrarea consiliilor judetene sau a consiliilor locale, precum si a celor aflate in patrimoniul regiilor autonome de interes local. Vanzarea prin negociere directa. Potrivit prevederilor art. 16 din Legea nr. 550/2002 "vanzarea spatiilor comerciale, de prestari servicii si de productie catre comercianti, respectiv prestatorii de servicii persoane fizice sau juridice, care le folosesc in baza unui contract de inchiriere, concesiune, locatie de gestiune, asociere in participatiune sau leasing incheiat in conditiile legii si valabil la data intrarii in vigoare a prezentei legi, se face la solicitarea acestora, prin metoda negocierii directe. Nu beneficiaza de aceste prevederi persoanele fizice sau juridice care au inregistrat restante la plata chiriei cel putin 6 luni consecutive din momentul incheierii contractului cu vanzatorul, persoanele care nu au respectat prevederile contractului cu vanzatorul (subinchirieri nepermise, divizare in scopul unor asocieri nepermise), precum si persoanele fizice sau juridice care au obligatii nrachitate fata de stat la data vanzarii spatiului".
In masura in care comerciantii indeplinesc conditiile prevazute de acest act normativ, nesolutionarea de catre Comisiile locale de aplicare a Legii nr. 550/2002 a cererii acestora de cumparare a spatiului comercial pe care il detin si emiterea unei hotarari de vanzare a spatiului comercial prin metoda licitatiei publice cu strigare, se  prefigureaza ca un refuz nejustificat de solutionare a cererii, iar actiunea in contencios administrativ formulata de comercianti in conditiile prevazute de art. 10 alin. 2 si art. 8 alin. 3 din Legea nr. 550/2002 privind obligarea "vanzatorului" sa vanda spatiul comercial prin metoda negocierii directe este admisibila.

Rezumatul spetei:
Prin actiunea in contencios administrativ inregistrata la instanta sub dosar nr.de mai sus, reclamantul AF B. Z in contradictoriul cu paratul CONSILIUL LOCAL SANISLAU a solicitat instantei ca prin hotararea ce o va pronunta in cauza sa oblige parata sa emita o decizie de admitere a cererii de vanzare a imobilului situat in Sanislau  catre reclamant prin metoda negocierii directe, in conditiile art. 16 din Legea nr.550/2002.
In motivare reclamantul arata ca, in baza contractului de inchiriere nr.4/2000, paratul i-a inchiriat spatiul de 153 mp. situat in Sanislau, in contract mai figurand si AF K. reprezentata de K.Z., iar la acea data denumirea societatii era AF A., durata contractului fiind prelungita pana la 31.12.2002. De la 01.01.2003 spatiul este detinut in baza contractului nr.1/09.01.2003, in acest contract mai figurand AF K.
Cum parata a refuzat includerea spatiului pe lista celor ce urmau a fi vandute in temeiul Legii 550/2002, prin sentinta civila nr.71/CA/01.02.2004 pronuntata in dosar nr.3175/2003 al Tribunalului Satu Mare, paratul a fost obligat sa completeze lipsa spatiilor cu acest spatiu.
Deoarece paratul nu s-a conformat, prin incheierea 995/28.09.2005, pronuntata in dosar nr. 1175/2005 al Judecatoriei Carei paratul a fost obligat la o amenda civila de 500.000 lei pe zi de intarziere pana la conformare.
Abia la somatia din 09.02.2006 parata s-a conformat, comunicand prin adresa 435/20.02.2006 ca in sedinta de consiliu local din 17.02.2006 lista spatiilor comerciale ce intra sub incidenta Legii 550/2002 a fost modificata prin includerea pe aceasta a spatiului detinut de reclamant.
Desi a depus la 05.12.2002, in termenul legal de 30 de zile, prevazut de art.17 din lege, cererea de cumparare, inregistrata sub nr.3631 din 05.12.2002, la care a revenit la 01.03.2006, paratul nu a emis decizia de aprobare a vanzarii imobilului, prin negociere directa, in termenul legal.
Reclamanta indeplineste conditiile prevazute de art.4 din lege pentru cumparare, asa cum s-a retinut si prin sentinta civila nr.71/2004 a tribunalului.
AF K., indrituita sa cumpere, alaturi de reclamant spatiul nu a depus cerere in termen, iar AF K.i nu era titulara a spatiului la data intrarii in vigoare a legii.
Prin notele de sedinta depuse la dosar, paratul CONSILIUL LOCAL AL COMUNEI SANISLAU arata ca reclamantul nu intruneste conditiile expre prevazute de art.16 din Legea 550/2002 deoarece are intarzieri in plata chiriei aferente spatiului.
Toate demersurile si cererile in justitie pe care reclamantul le desfasoara nu fac altceva decat sa tergiverseze activitatea prevazuta de catre Legea 550/2002, pricinuind daune si intarziind vanzarea, mai mult asa cum a hotarat Consiliul local Sanislau si prin Hotararea nr. 13/2006, in sedinta din 17.02.2006, la art.4 "vanzarea se face prin licitatie publica cu strigare", aceasta hotarare avand caracter normativ local, potrivit competentelor date prin lege unui consiliu local. De la introducerea cererii de vanzare din 2003 reclamantul nu a (acut altceva decat sa solicite si prin instanta vanzarea prin negociere directa ceea ce in cazul acestuia este ilegala, contravine Legii 550/2002.
Temeiul legal al prezentei cereri este art.18 din Legea 550/2002 care prevede ca comerciantii pot cumpara spatiile comerciale daca intrunesc cumulativ prevederile art.4 si 16 din susmentionata lege. in cauza dedusa judecatii reclamantul nu intruneste conditiile imperative ale art,16 din lege, asa cum s-a aratat mai sus.
Prin notele de sedinta formulate de reclamant referitor la sustinerile paratului privind intarzierile in plata chiriei aferente spatiului se arata ca, imobilul obiect al contractului se afla la data inchirierii intr-o stare avansata de degradare, acoperisul fiind distrus, geamurile lipsa, instalatia electrica deteriorata. Aceste reparatii cad in sarcina proprietarului, paratul, care, insa nu dispunea de fondurile necesare pentru efectuarea acestor reparatii, S-a convenit, de comun acord, sa efectueze chiriasul aceste reparatii, urmand sa se scada din chirie valoarea acestora. Au existat probleme cu privire la evaluarea acestor reparatii, a fost formata o comisie in cadrul Consiliului local in acest scop, iar pana la clarificarea acestor aspecte a trecut destul de mult timp. Asa s-a ajuns ca dupa regularizare, sa plateasca o diferenta de chirie cu cele doua chitante invocate de parat, fara sa fi fost vorba de o restanta, ci doar de o neregularizate.
Aceste aspecte sunt reliefate in procesele verbale ale sedintelor de consiliu local din 23.10.2000, 19.12.2002 si 25.02.2003, pe care le depune.
In aceste sedinte s-au reliefat atat starea imobilului, cat si reparatiile efectuate de reclamant, iar in sedinta din 25.02.2003, referenta de specialitate a aratat ca, cheltuielile justificate cu acte au fost acceptate, iar pentru diferenta ( cele neacceptate) s-a achitat chiria ia zi. Reiese, deci, ca nu a avut restante la plata chiriei si ca indeplineste conditiile legale pentru cumpararea prin negociere directa.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta a retinut in fapt urmatoarele :
Prin sentinta civila nr.71/CA/l.04.2004 pronuntata de Tribunalul Satu Mare in dosar nr.3175/2003, sentinta intrata in puterea lucrului judecat, recunoscandu-se indeplinirea conditiilor prevazute de Legea nr.550/2002 atat in privinta virtualului cumparator (reclamantul de azi) cat si cele relative la imobilul in litigiu s-a admis actiunea reclamantului in sensul obligarii paratului CONSILIUL LOCAL AL COMUNEI SANISLAU sa completeze lista spatiilor comerciale si de prestari servicii ce urmeaza a fi vandute in baza Legii 550/2002 cu spatiul comercial in suprafata de 153 mp.situat in Sanislau, detinut de reclamant in temeiul contractului de inchiriere nr.4/1.07.2000 si 1/9.01.2003.
Prin Hotararea nr. 12/2006 privind modificarea Hotararii nr. 16/10.07.2003, paratul Consiliul Local Sanislau a pus in executare sentinta de contencios administrativ amintita, la data de 17.02.2006, in sensul ca a aprobat includerea in Lista spatiilor proprietate privata a Comunei care urmeaza a fi vandute conform Legii 550/2002 si cladirea de la nr.28 Sanislau, CF nr.3, nr.top.445 si 1155 mp.teren. S-a stabilit ca pretul de pornire este cel stabilit prin expertiza insusita de Consiliul local si ca vanzarea se va face prin licitatie publica cu strigare.
in legatura cu imobilul in litigiu, reclamantul a formulat cerere de cumparare in baza Legii 550/2002 la data de 5.12.2002 sub nr.3631/5.12.2002, in termenul de 30 de zile de la data intrarii in vigoare a Legii nr.550/2002 privind vanzarea spatiilor comerciale proprietate privata a statului si a celor de prestari servicii, aflate in administrarea consiliilor judetene sau a consiliilor locale, precum si celor aflate in patrimoniul regiilor autonome de interes local, prevazut de art.17 al.1 din acest act normativ. Potrivit art.17 al.2 din Legea nr.550/2002, "Dupa expirarea termenului prevazut la alin.2 spatiile comerciale pentru care nu s-a depus solicitarea de cumparare se vor vinde prin licitatie publica cu strigare, in conditiile legii".
De asemenea, potrivit prevederilor art.16 din Legea nr.550/2002, "vanzarea spatiilor comerciale, de prestari servicii si de productie catre comercianti, respectiv prestatorii de servicii persoane fizice sau juridice, care le folosesc in baza unui contract de inchiriere, concesiune, locatie de gestiune, asociere in participatiune sau leasing incheiat in conditiile legii si valabil la data intrarii in vigoare a prezentei legi, se face la solicitarea acestora, prin metoda negocierii directe. Nu beneficiaza de aceste prevederi peroanele fizice sau juridice care au inregistrat restante la plata chiriei cel putin 6 luni consecutive din momentul incheierii contractului cu vanzatorul, persoanele care nu au respectat prevederile contractului cu vanzatorul (subinchirieri nepermise, divizare in scopul unor asocieri nepermise), precum si persoanele fizice sau juridice care au obligatii neachitate fata de stat la data vanzarii spatiului".
Prin probele administrate in cauza, respectiv contractul de inchiriere nr.4/2000, adeverinta nr.39.981/18.05.2006 emisa de DGFP Satu Mare si extrasele dupa procesele verbale ale sedintei Consiliului Local Sanislau din data de 23.10.2000, 19.12.2002 si 25.02.2003, reclamantul a facut dovada ca, la data intrarii in vigoare a Legii nr.550/2002 detinea un contract de inchiriere valabil cu privire la imobilul in litigiu, ca acesta nu a inregistrat restante din culpa sa la plata chiriei cel putin 6 luni consecutive din momentul incheierii contractului de vanzatorul, a respectat clauzele acestui contract, nu are obligatii neachitate fata de stat la data vanzarii spatiului.
Astfel fiind, instanta constata ca reclamantul indeplineste intru-totul conditiile prevazute de art.16 din Legea nr.550/2002 in sensul ca acesta este indreptatit sa cumpere imobilul in litigiu prin negociere directa cu vanzatorul.
Avand in vedere faptul ca, pana la data solutionarii prezentei cauze, cererea reclamantului de cumparare a imobilului, nu a fost solutionata in mod expres de catre parat in sensul admiterii sau respingerii acesteia, si ca refuzul vanzatorului de a incheia contractul de vanzare-cumparare cu reclamantul rezulta din atitudinea acestuia exprimata prin HCL nr. 16/2003 respectiv HCL nr. 13/2006 in sensul ca acesta insista (contrar sentintei de contencios administrativ nr.71/2004 data de Tribunalul Satu Mare) in vanzarea imobilului prin licitatie publica cu strigare, instanta a apreciat ca actiunea inaintata de reclamant privind obligarea paratului la vanzarea prin negociere directa a imobilului in litigiu este admisibila si intemeiata.
In consecinta, in temeiul art.2 pct1 lit."d" C.pr.civ., art.10 din Legea nr.550/2002 raportat la art.10 al.2 si art.8 al.3 din Legea nr.550/2002 si a textelor de lege amintite, instanta a admis actiunea in contencios administrativ inaintata de reclamant astfel cu aceasta a fost formulata, fara a acorda cheltuieli de judecata in cauza, intrucat acestea nu au fost solicitate de reclamant in temeiul art.274 C.pr.civ.

Sursa primara: Sentinta civila nr. 171/CA/27.09.2006  a Tribunalului Satu Mare -
                          Sectia comerciala si de contencios administrativ. Irevocabila.