Contracte. Raspundere pentru evictiune. Stabilirea despagubirilor cuvenite chiriasului cumparator al carui contract de vanzare cumparare a fost desfiintat. Jurisprudenta CEDO.

Cod operator nr. 11276

Dosar nr. 9135/296/2008
R O M A N I A

TRIBUNALUL SATU MARE
SECTIA CIVILA

DECIZIE  CIVILA Nr. 6/Ap
Sedinta publica de la 19 Ianuarie 2010            Contracte.
           Raspundere pentru evictiune. Stabilirea despagubirilor cuvenite
chiriasului cumparator al carui contract de vanzare cumparare a fost desfiintat.
Jurisprudenta CEDO.

           (_)

      Asupra apelurilor civile de fata, constata urmatoarele:
      Prin sentinta civila nr.3150/15.05.2009 pronuntata de Judecatoria Satu Mare
in dosar nr.9135/296/2008, s-a admis actiunea civila formulata de reclamanta E
impotriva paratilor STATUL ROMAN, prin MINISTERUL ECONOMIEI si
FINANTELOR Bucuresti, COMCAS SA Satu Mare si in consecinta au fost obligati
paratii la restituirea sumei de 31.753.150 lei, respectiv 3.175,31 ron, platit de
reclamanta in executarea contractului de vanzare-cumparare nr.365/11.11.1996,
precum si diferenta intre pretul platit si valoarea actuala de circulatie al imobilului
situat in loc.Satu Mare str.Card.Iuliu Hosu, conform expertizei efectuate de
exp.Mitrea Dorin Marieta (ce face parte integranta din prezenta) de 53.000 euro,
echivalentul sumei de 220.000 lei si cheltuieli de judecata (onorariu de avocat si
expert) in cuantum de 3315 lei.
      Pentru a pronunta aceasta hotarare instanta de fond a retinut ca, potrivit
sentintei civile nr.2483 /2006 pronuntata de Judecatoria Satu Mare in dosar
7329/2004 s-a desfiintat contractul  de vanzare cumparare  incheiat in baza
Lg.112/1995, intre reclamanta si  SC Comcas SA Satu Mare, care a devenit 
definitiva si irevocabila prin respingerea recursului de catre Curtea de Apel Oradea
prin dec. 893/18 09 2007.
La data incheierii contractului de vanzare cumparare, proprietar tabular al
imobilului in litigiu era Statul Roman in baza Decretului nr.111/1951, reclamanta fiind
de buna credinta a  achitat  acestuia in calitate de vanzator, integral pretul stabilit in
contract  in val. de 31.753.150 lei.
Potrivit art.1341 si urm. Cod civil, reclamanta cumparatoare a pierdut dreptul
de proprietate asupra apartamentului in speta ca urmare a unei tulburari de drept,
vanzatorul fiind dator sa restituie integral pretul primit si potrivit art. 1350 Cod civil
cumparatoarea reclamanta poate sa pretinda daune interese inclusiv  diferenta intre
pret si sporul de valoare dobandit  de lucru conf. art. 1344 Cod civil conform caruia 
"daca lucrul vandut se afla la  epoca evictiunii, de o valoare mai mare, din orice
cauza, vanzatorul este dator sa plateasca cumparatorului  pe langa  pretul vanzarii, 
excedentul valoric in timpul evictiunii"; in speta excedentul de valoare la care este
dator vanzatorul este determinat de pretul de circulatie  a imobilului.
Obiectiunile referitoare la raportul de expertiza tehnica  formulate  de parata
nu au relevanta in speta, avand in vedere reglementarile legale si practica CEDO
existenta ( cauza Raicu contra Romaniei) .
In conformitate cu dreptul intern: Evictiunea este pierderea in total sau in parte
a dreptului de proprietate asupra unui lucru de catre persoana care a dobandit acest
drept ca urmare a recunoasterii, dreptului invocat de o alta persoana asupra aceluiasi
lucru. Cumparatorul actionat in judecata poate chema in garantie pe vanzator pentru
a face dovezile necesare prevenirii evictiunii.
Pe considerentele mai sus mentionate, instanta de fond in baza disp.art.1337-
1351 Cod civil, art.261 Cod de procedura civila si a actelor normative mai sus
mentionate,  instanta a admis actiunea conform dispozitivului sentintei atacate.
      Impotriva acestei sentinte a declarat recurs in termenul legal recurenta SC
COMCAS SA SATU MARE solicitand instantei admiterea recursului, modificarea
hotararii atacate in sensul obligarii paratului Statul Roman prin reprezentant
Ministerul Economiei si Finantelor, la plata pretului actualizat ce include si comisionul
de 1%, precum si a cheltuielilor de judecata.
      In motivare arata ca, in primul rand instanta nu a facut nicio distinctie cu privire
la parat care potrivit prevederilor legale are obligatia de a restitui suma actualizata cu
titlu de pret a contractului de vanzare cumparare nr. 365/11.11.1996. Astfel, potrivit
art.41 alin.1 din HG20/1996 republicata unitatile specializate, care evalueaza si vand
apartamentele care fac, obiectul Legii nr.112/1995, au obligatia sa incaseze
contravaloarea acestora de la cumparator, sa retina comisionul de 1%, potrivit art.13
lit.a) din legea susmentionata iar suma ramasa sa o vireze, in termen de 3 zile
lucratoare, in contul 50,21, deschis la trezoreria statului din localitatea unde isi are
sediul vanzatorul, sau in contul 64.74, deschis la unitatile Bancii Comerciale Romane
S.A, suma platita de titularul contractului de vanzare nr.365/1996 a fost virata de
apelanta in contul Statului Roman, iar restituirea pretului actualizat platit de chiriasii
ale caror contracte de vanzare cumparare, incheiate cu eludarea prevederilor Legii
nr.112/1995, cu modificarile si completarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari
judecatoresti definitive si irevocabile se face de catre Ministerul Finantelor Publice din
Fondul Extrabugetar, constituit in temeiul art.13 alin.16 din Legea nr.112/1995, cu
modificarile ulterioare. De asemenea, arata ca nu poate fi obligata nici la restituirea
comisionului de 1% incasat la incheierea contractului de vanzare cumparare, intrucat
asa cum rezulta din dispozitiile art. 41 alin.1 din HG nr.20/1996, unitatile specializate,
care evalueaza si vand apartamentele care fac obiectul Legii nr.112/1995, au
obligatia sa incaseze comisionul de 1%, potrivit art.13 lit.a din Legea susmentionata,
iar suma ramasa sa o vireze, in termen de trei zile lucratoare, in contul 50.21,
deschis la trezoreria statului din localitate unde isi are sediul vanzatorul.
      Prin urmare, unitatile specializate in vanzarea locuintelor in baza Legii
nr.112/1995, aveau si au obligatia reglementata de art.13 alin.1 din HG nr.20/1996,
numai daca in momentul incheierii contractului de vanzare cumparare au indicii ca
locuinta face parte din categoria imobilelor mentionate la art.1 alin.4 din Legea
nr.112/1995 ori din cea a imobilelor exceptate de la vanzare in conformitate cu art.10
din lege.
      Precizeaza faptul ca s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare
cumparare nr.365/11.11.1996 incheiat cu numita Erghesi luliana, insa aceasta nu
inseamna ca la data incheierii contractelor existau indicii ca locuintele fac parte din
categoria celor prevazute la art.1 alin.4 din HG nr.20/1996 sau art.10 din Legea
nr.112/1995 sau daca au existat aceste indicii, ca recurenta le-ar fi cunoscut sau ar fi
trebuit sa le cunoasca, ori anularea ulterioara prin hotarari judecatoresti a
contractelor mai sus indicate nu conduce la prezumtia ca indiciile la care se refera
art.13 din HG nr.20/1996, au existat si au fost cunoscute la data incheierii lor. Insa,
reclamantul nu face dovada culpei S.C. COMCAS S.A., adica nu dovedeste ca in
momentul incheierii contractelor de vanzare cumparare existau indiciile la care s-a
referit mai sus.
      De asemenea, recurenta arata ca a vandut locuinta situata in Satu Mare,
str.Card.luliu Hosu, nr.20, jud.Satu Mare, in temeiul Legii nr.112/1995, locuinta care
la acea data se afla in proprietatea Statului Roman, in baza unui contract de mandat
existand raporturi juridice specifice in acest sens. S.C. COMCAS S.A. a vandut
aceste locuinte in numele si pe seama Statului Roman. Astfel, arata ca art.1532 Cod
civil prevede ca mandatul este cu titlu gratuit, insa din art.1534 Cod civil rezulta ca
gratuitatea este de natura, nu de esenta mandatului. Drept urmare, mandatul poate fi
si cu titlu oneros in sensul ca, pentru prestatiile executate in indeplinirea mandatului,
mandatarul este indreptatit la o contraprestatie; iar in situatia de fata cuantumul
acestei contraprestatii a fost stabilit prin art.9 alin.5 al Legii nr.112/1995, respectiv 1%
din valoarea apartamentului, ceea ce inseamna ca mandatul existent intre Statul
Roman si apelanta are caracter oneros stabilit prin lege.
      In concluzie, recurenta arata ca nu poate fi obligata la restituirea comisionului
de 1% si cu atat mai putin la restituirea pretului actualizat, in care este inclus acest
comision.
      In al doilea rand, arata ca instanta a obligat-o in mod nelegal la plata
cheltuielilor de judecata, incalcand astfel prevederile art.274 alin.1, Cod de
procedura civila care prevede ca partea care cade in pretentii va fi obligata, la cerere,
sa plateasca cheltuieli de judecata. In cazul de fata, in virtutea textelor legale indicate
mai sus numai paratul Statul Roman prin Ministerul Finantelor Publice este partea
cazuta in pretentii, nicidecum S.C. COMCAS S.A.
      In drept invoca disp.art.304 pct. 9 Cod de procedura civila.
      Impotriva aceleiasi sentinte a declarat recurs in termenul legal, apelantul
STATUL ROMAN reprezentat prin MINISTERUL FINANTELOR PUBLICE prin
DIRECTIA GENERALA A FINANTELOR PUBLICE A JUDETULUI SATU MARE,
solicitand admiterea recursului si modificarea in tot a hotararii atacate, in sensul
obligarii Statului Roman reprezentat prin MFP prin DGFP Satu Mare, exclusiv la
restituirea pretului actualizat.
      In motivare arata ca in ceea ce priveste invocarea de catre instanta a culpei
principale a vanzatorului, precizeaza faptul ca la baza anularii contractelor de
vanzare cumparare incheiate cu eludarea dispozitiilor Legii nr.112/1995, a stat insasi
reaua credinta a cumparatorilor, in speta a reclamantei.
      De asemenea, arata ca in ceea ce priveste asertiunea instantei referitoare la
evictiune, este neintemeiata, intrucat acestea sunt prevederi de ordin general, ori in
cauza dedusa judecatii, incidente sunt prevederile Legii nr.10/2001 coroborate cu
prevederile Hotararii nr.250/2007, care sunt prevederi legale speciale in materie. Pe
de alta parte, arata ca ar deveni inechitabil pentru institutia recurenta, care are doar
calitatea de administrator al fondului extrabugetar constituit in temeiul art.13 alin.6
din Legea nr.112/1995, sa fie nevoita sa restituie despagubiri la valoarea actuala de
piata, pentru un imobil care, fiind vandut in virtutea Legii nr.112/1995, a fost
achizitionat la un pret inferior celor care exprimau valoarea de piata la data incheierii
contractului de vanzare cumparare.
      In ceea ce priveste pretentia reclamantei fata de Statul Roman reprezentat de
Ministerul Finantelor Publice prin Directia Generala a Finantelor Publice a judetului
Satu Mare referitoare la plata sumelor de 3.175,31 lei si 220.000 lei, arata ca nu se
opune, in principiu, restituirii pretului platit de catre chiriasii ale caror contracte de
vanzare-cumparare, incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995, au fost
desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile.
      In vederea sustinerii celor de mai sus, invoca prevederile art.50 alin.2 si alin.3
din Legea nr.10/2001 republicata in temeiul art.VII din Titlul I al Legii nr.247/2005
privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente,
conform carora: "Cererile sau actiunile in justitie privind restituirea pretului actualizat
platit de chiriasii ale caror contracte de vanzare-cumparare, incheiate cu eludarea
prevederilor Legii nr.112/1995, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive
si irevocabile sunt scutite de taxe de timbru ".
      Prin urmare arata ca Ministerul Finantelor Publice, in reprezentarea Statului
Roman, nu este implicat in evaluarea si vanzarea locuintelor in conditiile Legii
nr.112/1995, competenta fiind atribuita in acest sens, prin lege, catre S.C. COMCAS
S.A. care incaseaza un comision de 1 % la incheierea fiecarui contract de vanzare-
cumparare. In acest context, face referire la art.7 din Hotararea nr.20/1996 privind
aplicarea Legii nr.112/1995 potrivit caruia: "comisionul cuvenit unitatilor specializate
care evalueaza si vand apartamentele este de 1% din valoarea apartamentului si se
incaseaza de catre acestea, numai daca s-a incheiat contractul de vanzare"; ori prin
sentinta civila atacata, in urma analizarii actelor depuse la dosar s-a constatat
existenta unui contract de vanzare-cumparare lovit de nulitate absoluta conform
deciziei civile nr.893/2007-R/l8.09.2007 a Curtii de Apel Oradea pronuntata in dosar
nr.4728/83/2006.
      Totodata arata ca este adevarat ca in conformitate cu dispozitiile art.50 din
Legea nr.10/2001 Ministerul Finantelor Publice restituie sumele platite de catre
chiriasi in baza contractelor de vanzare-cumparare, incheiate cu incalcarea
dispozitiilor Legii nr.112/1995 si desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si
irevocabile din fondul extrabugetar constituit in baza art.13 alin.6 din Legea
nr.112/1995, dar mai putin comisionul de 1% din valoarea acestor sume. Astfel,
incidenta art.39 alin.1 lit.a si alin.2 lit.a din Hotararea nr.20/1996 privind aplicarea
Legii nr.112/1995 este clara si nu lasa loc de interpretari. Rezulta pe cale de
consecinta, ca diferenta de 1% din valoarea apartamentelor nu revine Statului
Roman, ci unitatii specializate in evaluarea si vanzarea apartamentelor, in speta S.C.
COMCAS S.A. care a incheiat contractul de vanzare-cumparare cu eludarea
dispozitiilor imperative ale Legii nr.112/1995, fapt constatat si de catre instanta de
judecata prin hotarare irevocabila.
      Totodata arata ca, incidente sunt si prevederile art.37 din Decretul nr.31/1954
potrivit caruia: "Statul nu raspunde pentru obligatiile organelor si celorlalte institutii de
stat, ale intreprinderilor si unitatilor economice de stat, precum si ale oricaror alte
institutii publice, daca ele sunt persoane juridice. De asemenea, niciuna dintre aceste
persoane juridice nu raspunde pentru obligatiile Statului".
      In concluzie, solicita admiterea recursului, asa cum a fost formulat in scris.
      In drept invoca dispozitiile legale la care a facut referire prin recurs.
      Analizand apelurile declarate  prin prisma motivelor invocate, cat si din
oficiu, tribunalul considera ca sunt nefondate .
      Cu privire la apelul declarat de SC Comcas Sa Satu Mare privind restituirea
comisionului de 1% este fara obiect, din dispozitivul sentintei apelate nu rezulta  o
astfel de obligatie in sarcina apelantei. Sunt neintemeiate  si restul criticilor de apel
formulate pentru urmatoarele considerente.
In urma pronuntarii sentintei civile nr.2483/2006 a Judecatoriei Satu Mare, din
dosar nr.7329/2004, s-a constatat nulitatea absoluta a contractului de vanzare-
cumparare incheiat in temeiul Lg.nr.112/1995, pentru imobilul situat in Satu Mare,
str.Cardinal Iuliu Hosu, nr.20, inscris in CF 4220, nr.top 1449 - 1450, intre SC
Comcas si cumparatoarea E  (nr.365/1996) Hotararea evocata, respectiv
sent.civ.nr.2483/2006 a Judecatoriei Satu Mare a devenit definitiva prin respingerea
apelului in baza dec.civ.nr.22/Ap./09.02.2007 a Tribunalului Satu Mare si irevocabila
prin respingerea recursului in urma pronuntarii de catre Curtea de Apel Oradea a
dec.civ.nr.893/18.09.2007.
Asadar, titulara dreptului de proprietate, cumparatoarea E, dobandit prin
contractul de vanzare-cumparare nr.395/1996 a pierdut  acest drept irevocabil in
urma pronuntarii deciziei din recurs (dec. civ.893/18.09.2007).
Din considerentele sentintei civile nr.2483/2006 a Judecatoriei Satu Mare si,
respectiv, deciziilor pronuntate in apel si respectiv in recurs rezulta ca imobilul din
litigiu a fost  preluat de Statul Roman in baza Decretului 111/1951, statul
intabulandu-si dreptul de proprietate in anul 1952, iar dupa preluarea imobilului
acestuia i s-a dat destinatie de locuinta si a format obiectul a doua contracte de
vanzare-cumparare in baza Lg.nr.112/1995, un apartament a fost vandut lui E cu
care s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare nr.365/1.09.1996, iar celalalt
apartament s-a vandut intimatilor B in baza contractului nr.315/1996.
Pe considerentul ca in temeiul Lg.nr.112/1995 puteau fi instrainate doar
imobilele cu destinatie de locuinta care au apartinut persoanelor fizice in momentul
preluarii acestora de catre Statul Roman, aspect ce reiese din disp.art.1 din lege, si
ca in speta, pe de o parte, imobilul a apartinut reclamantei-persoana juridica
Episcopia Romano-Catolica si nu a avut destinatie de locuinta la data preluarii,
instanta a anulat contractele de vanzare-cumparare intrucat statul nu l-a detinut cu
titlu valabil.
Asadar, ca urmare a constatarii nulitatii absolute a contractului de vanzare -
cumparare intimata-reclamanta intemeiat pe obligatia de garantie ce cade in sarcina
vanzatorului si pe faptul ca au fost evinsi au solicitat obligarea Statului Roman la
plata unei despagubiri reprezentand contravaloarea pretului de circulatie pentru
apartamentul cumparat si nu doar pretul actualizat platit de chiriasi, evocand in
sustinerea pretentiei disp.art.1344 si urm. C.civ. privind evictiunea.
Asa cum rezulta din continutul art.1294 C.civ., vanzarea este un contract
sinalagmatic (bilateral), deoarece prin incheierea sa da nastere la obligatii reciproce
intre partile contractante, rezumate in esenta la obligatia vanzatorului de a preda
lucrul vandut si sa garanteze pe cumparator de evictiune, iar cumparatorul sa
plateasca pretul.
Principala obligatie a vanzatorului este stabilita prin art.1313 C.civ., care
prevede obligatia de a raspunde de bunul vandut, lucru care trebuie sa fie in comert
(in circuitul civil - art.1310 C.civ.), sa existe in momentul incheierii contractului si sa
fie proprietatea vanzatorului. Obligatia generica de a raspunde de bunul vandut
implica in conditiile art.1336 C.civ. garantia pentru linistita folosinta a lucrului,
cunoscuta sub forma obligatiei de garantie pentru evictiune. Astfel, in art.1337 C.civ.
vanzatorul este de drept obligat, dupa natura contractului de vanzare, a raspunde
catre cumparator de evictiunea totala sau partiala a lucrului vandut.
Obligatia de garantie pentru evictiune exista atat atunci cand evictiunea
provine de la un tert, cat si in cazul evictiunii provenite dintr-un fapt personal al
vanzatorului, iar pentru a antrena raspunderea vanzatorului evictiunea trebuie sa
aiba o cauza anterioara vanzarii.
Aceste dispozitii legale cuprinse in normele generale din Codul Civil isi gasesc
aplicare in cauza, nefiind excluse prin art.50 ind.1 din Lg.nr.1/2009, in conformitate
cu care "Proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare incheiate cu
respectarea prev.Lg.nr.112/1995,_au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti
definitive si irevocabile au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilului stabilite
conform standardelor internationale de evaluare
In forma initiala a legii, chiriasii-cumparatori aveau dreptul doar la restituirea
pretului actualizat in conditiile art.50 alin.2 si 3 din Lg.nr.10/2001, republ., insa
prejudiciul efectiv suferit de intimata-reclamanta ca urmare a desfiintarii contractului
de vanzare-cumparare si a pierderii dreptului de proprietate asupra apartamentului,
excede pretului actualizat platit cu ocazia cumpararii si reprezinta valoarea actuala
de circulatie, respectiv valoarea de inlocuire a bunului care a iesit din patrimoniul
intimatilor reclamanti si pentru care obligatia de a suporta pierderea bunului revine
Statului ca urmare a incheierii contractului de vanzare-cumparare prin administratorii
desemnati in conditiile legii de Stat si exercitarea functiei legislative, dar si prin faptul
ca, cu rea credinta a vandut un bun care nu era in circuitul civil, fiind astfel dator sa
restituie cumparatorului toate cheltuielile si despagubirile cuvenite acestuia si
rezultate din obligatia de garantie contra evictiunii. Noua reglementare (Lg.nr.1/2009)
reconsidera pozitia fata de chiriasii de buna-credinta care au pierdut dreptul de
proprietate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, in sensul ca au dreptul
de a obtine valoarea de piata a acestor imobile, indiferent de pretul achitat, asa cum
de altfel rezulta si din expunerea de motive a initiatorului legii devenita 1/2009,
sustinuta in primul rand din perspectiva aplicarii principiul echitatii sociale. In acest
context, alaturarea pe care legiuitorul o face intre dreptul de a obtine pretul de piata a
imobilului pentru proprietarii detinatori ai contractelor de vanzare-cumparare
incheiate cu respectarea prevederilor Lg.nr.112/1995, dar desfiintate prin hotarari
judecatoresti definitive si irevocabile, apare  ca fiind in contradictie, stiut fiind faptul
ca pe calea nulitatii absolute se sanctioneaza cu desfiintarea numai acele acte care
s-au incheiat cu nerespectarea dispozitiilor in vigoare la vremea respectiva. Ori, cum
este si cazul in speta, daca contractul ar fi fost incheiat cu respectarea
disp.Lg.112/1995, in mod evident acesta ar fi fost pastrat, iar  ceea ce se imputa
cumparatoarei, in opinia tribunalului, nu inlatura dreptul acesteia de a obtine
restituirea pretului de piata al imobilului, cu atat mai mult cu cat culpa acesteia consta
in faptul ca nu a apreciat corect titlul statului si nu a asteptat incheierea contractului
de vanzare-cumparare dupa finalizarea cererii de retrocedare depusa de reclamanti,
aspecte care dimpotriva contureaza reaua-credinta a statului, care fara sa-si verifice
titlul a demarat procedura de vanzare a locuintei, creand aparenta unui proprietar
veritabil, care anterior pana la 22.12.1989 in urma nationalizarii si-a exercitat aceste
prerogative in mod public, sub nume de proprietar, dispunand de bun prin inchiriere,
inclusiv catre antecesoarea reclamantilor. 
Lipsa de diligenta asupra conditiei esentiale ca lucrul vandut sa fie in circuitul
civil, nu poate fi imputata cumparatoarei, cu atat mai mult cu cat cererea de
cumparare a imobilului s-a facut in contextul legislativ de la data respectiva (Legea
112/1995 - art.9 si HG nr.20/1996, art.1 alin.2 in conformitate cu care erau
considerate ca fiind preluate cu titlu in proprietatea Statului imobilele cu destinatia de
locuinta in baza Decretului nr.111/1951). Verificarea indeplinirii acestei conditii obliga
vanzatorul sa cerceteze daca imobilul pentru care chiriasul si-a exprimat optiunea de
cumparare in conditiile art.9 din Legea 112/1995 este in circuitul civil si poate fi
dobandit dreptul de proprietate in temeiul Legii 112/1995 sau intra sub incidenta altor
legi speciale de reparatie cu o reglementare viitoare in conditiile art.25 din Legea
112/1995.
De vreme ce s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare nr.365/11.11.1996
(sub imperiul HG 20/23 ian.1996) rezulta ca vanzatorul a acceptat oferta facuta de
cumparator (chiriasul), iar lucrul vandut a fost considerat ca fiind in circuitul civil si
proprietatea vanzatorului, ambele parti avand deopotriva drepturi si obligatii
contractuale, ce tin inclusiv de garantia contra evictiunii.
In consecinta, intimatii-reclamanti au fost privati de dreptul de proprietate
intrucat Statul si-a incalcat obligatia pozitiva de a reactiona in timp util si cu coerenta
fata de chestiunea de interes general pe care o reprezenta restituirea sau vanzarea
unor imobile intrate in posesia sa in temeiul decretelor de nationalizare (paragraful
112 din Hot. Paduraru c/a Romaniei, aceiasi hotarare sesizeaza incoerenta practicii
judiciare in analizarea titlului statului - paragraful 95 si 96). Acceptarea ofertei de
cumparare a creat o speranta legitima pentru intimatii-reclamanti in exercitarea
dreptului de proprietate asupra bunului dobandit, iar privarea ca urmare a invalidarii
contractului de vanzare-cumparare poate fi compensata prin obtinerea valorii de
inlocuire a bunului la pretul de circulatie din momentul evictiunii.
Recent, Curtea Europeana a Drepturilor Omului prin Hotararea din 24.03.2009
in cauza Tudor c/a Romaniei a apreciat pozitiv si "se declara multumita" (paragr.42)
de jurisprudenta instantelor nationale din Romania, prin faptul ca in situatia in care in
urma pierderii dreptului de proprietate de catre fostii chiriasi acestia pot solicita
despagubiri din partea vanzatorului (statul) in temeiul Codului civil pentru evictiune,
despagubiri care nu se rezuma numai la pretul de cumparare pentru proprietatea
pierduta, ci, dimpotriva, includ valoarea de piata actuala a proprietatii de care au fost
lipsiti, precum si rambursarea oricaror costuri angajate in limite rezonabile pentru
intretinerea casei (paragraful 37-42). Conform raportului de expertiza intocmit in
cauza valoarea de piata a imobilului a fost stabilit la suma de 220.200 lei de expertul
evaluator Dorina Mitrea ,pretul platit de intimata reclamanta a fost de 31.753.150 lei
(ROL) .Instanta de fond in aplicarea obligatiei de garantie pentru evictiune a dispus
restituirea pretului  si plata diferentei intre valoarea de circulatie a imobilului  si pretul
platit, intimata -reclamanta are de incasat efectiv valoarea de circulatie a imobilului
de 53.000 euro ,echivalentul sumei de 220.000 lei la data evaluarii. 

1