Codul muncii comentat 2019 Avocat Marius-Catalin Predut
InfoDosar.ro | Jurisprudenta | Spete Tribunalul Gorj

Anulare act de vanzare cumparare. Invocarea dobandirii proprietatii prin uzucapiune de catre sotul care nu a participat la incheierea contractului de vanzare.

(Decizie nr. 1951 din data de 16.09.2010 pronuntata de Tribunalul Gorj)

Domeniu Vanzari-Cumparari | Dosare Tribunalul Gorj | Jurisprudenta Tribunalul Gorj



Anulare act de vanzare cumparare. Invocarea dobandirii proprietatii prin  uzucapiune de catre sotul care nu a participat la incheierea contractului de vanzare.
Uzucapiunea reprezinta prescriptia prin care se dobandeste dreptul de proprietate sau un alt drept real prin efectul posedarii lucrului un timp indelungat, astfel incat starea de fapt se transforma in stare de drept.
Justificarea uzucapiunii deriva din nevoia de stabilitate a raporturilor juridice care determina recunoasterea de efecte juridice unei aparente indelungate de proprietate fiind totodata si o sanctiune impotriva vechiului proprietar care a dat dovada de lipsa de diligenta.
Conditiile, natura si esenta acestei institutii nu au nimic de-a face cu conditiile in care sotii stapanesc si folosesc impreuna bunurile proprii ale unuia dintre ei.

Dosar nr. 1951/16 . 09.2010 pronuntata de Tribunalul Gorj- sectia civila in dosar nr. 7487/95/2010
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Tg.-Jiu sub. nr. 4859/318/2009 reclamantii P Gr. I, P D. I, P S, P D au chemat in judecata pe paratii P I. I si P S solicitand instantei de judecata ca, prin hotararea pe care o va pronunta sa dispuna anularea contractului de vanzare cumparare nr. 1717/2006 incheiat la BNP R D.
In motivarea cererii reclamantii au aratat ca reclamanta vanzatoare P Gr. I a semnat acest act fara sa cunoasca continutul acestuia, ca pretul este prea mic astfel ca de fapt este vorba de o donatie deghizata, ca bunul instrainat nu era un bun propriu al vanzatoarei ci un bun comun, devenit astfel prin uzucapiune.
Pe parcursul judecarii cauzei reclamanta P Gr. I a decedat, cererea fiind insusita de mostenitorii acesteia, respectiv ceilalti reclamanti.
Prin sentinta civila nr. 3197 din 27.04.2010 pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu in dosarul nr.4859/318/2009 a fost respinsa exceptia lipsei calitatii procesuale active si exceptia lipsei de interes invocate de catre parati.
A fost respinsa cererea formulata de catre reclamantii P D. I, P S , si P D,  impotriva paratilor P I si P S M.
A fost respinsa cererea formulata de reclamanta P Gr. I si insusita de mostenitorii P D. I, P S si P D impotriva paratilor P I si P S M fiind obligati reclamantii P D. I, P S si P D in solidar la 1000 lei cheltuieli de judecata catre parati.
Pentru a pronunta aceasta sentinta s-a retinut ca reclamanta P Gr. I este mama reclamantului  P I,  ceilalti reclamanti si paratii sunt nepotii acesteia, iar la data de 20.10.2006 prin contractul de vanzare cumparare cu clauza intretinerii autentificat sub nr.1552 la BNP I N si D R reclamanta P Gr. I impreuna cu sotul sau P D au instrainat paratilor trei suprafete de teren impreuna cu o anexa, un fanar si un patul , paratii obligandu-se sa asigure vanzatorilor intretinere pe tot timpul vietii. La scurt timp dupa incheierea contractului vanzatorul  a decedat.
Prin sentinta civila nr. 9650/2008 a Judecatoriei Tg.-Jiu s-a respins, definitiv si irevocabil, cererea reclamantei P  I cu privire la anularea acestui act.
Prin actul de dezmembrare autentificat sub nr. 1551/2006 reclamanta si sotul sau au consimtit la dezmembrarea in trei parcele de teren a suprafetei totale de 1679 mp despre care partile stipuleaza ca este  bun propriu al reclamantei, actul fiind semnat de catre sotul acesteia si de catre ea insasi, act neatacat pana in prezent in vreun fel.
Sustinerile reclamantilor privind dobandirea acestui teren prin uzucapiune de catre sotul reclamantei sunt in afara sferei juridice in sensul ca institutia uzucapiunii nu intervine asupra bunurilor proprii ale unui sot prin stapanirea indelungata si de catre celalalt sot. Uzucapiunea este o institutie de drept prin care se doreste sanctiunea proprietarului neposesor care manifesta dezinteres fata  de bunurile si drepturile sale si opereaza in favoarea posesorului neproprietar care poseda, in anumite conditii prevazute de lege, bunurile respective, cu sau fara just titlu. Asadar, conditiile, natura si esenta acestei institutii nu au nimic de a face cu conditiile in care sotii, impreuna, stapanesc si folosesc impreuna bunurile proprii ale unuia dintre ei.
Asadar, instanta a retinut ca reclamanta era, la data efectuarii actului de dezmembrare, singura proprietara a terenului supus dezmembrarii , aspect recunoscut de catre sotul sau. Actele invocate de reclamanti - eliberate de primarie - nu sunt nici constitutive si nici atributive de proprietate. Ele doar dovedesc ca pe timpul casatoriei bunurile au fost stapanire si folosite in comun de catre  cei doi soti. Nu se poate trece peste aspectul extrem de important ca insusi sotul reclamantei a recunoscut, prin semnarea actului de dezmembrare, provenienta acestor bunuri si calitatea de proprietar exclusiv a sotiei sale.
S-a sustinut in mod gresit ca, desi reclamantii au beneficiat de serviciile de specialitate ale unui aparator ales: invocarea uzucapiunii in cursul unui proces nu reprezinta o exceptie din punct de vedere procedural, asa cum sunt definite si intelese exceptiile de procedura, potrivit art. 137 si urm. C.pr.civ. pentru ca instanta sa se pronunte asupra ei in conditiile prevazute de acest text de lege, respectiv nu trebuie pusa in discutia contradictorie a partilor si nu urmeaza acest regim juridic, ea nefiind, asa cum am precizat o exceptie. Uzucapiunea s-a invocat ca institutie ce ar fi operat in cauza, urmand ca instanta, la solutionarea cauzei, sa aiba in vedere cele invocate si sa retina existenta si indeplinirea cumulativa a conditiilor expres si limitativ prevazute de lege pentru aceasta institutie juridica, ceea ce s-a si realizat in paragraful anterior.
Ulterior dezmembrarii, la data de 24.11.2006 prin actul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 1717/2006 reclamanta vinde paratilor o suprafata de 595 mp teren din suprafata dezmembrata anterior.
In ceea ce priveste eroarea in care s-ar fi aflat reclamanta la momentul semnarii actului, instanta a retinut ca in cauza nu s-a facu in nici un fel dovada acestei imprejurari.
Imprejurarea ca ulterior semnarii acestui act, respectiv la data de 08.08.2007 reclamanta testeaza, prin inscris olograf,  in favoarea fiului sau reclamantul Popescu Ion mai multe suprafete de teren, printre care si cea pentru care se incheiase actul de dezmembrare nu este de natura a atrage nulitatea sau anularea actului atacat.
Astfel, instanta a retinut ca reclamantii mostenitori s-au prevalat de faptul ca la data incheierii actului atacat reclamanta era atat de bolnava incat nu putea sa mai semneze, stare de boala ce ar fi persistat pana la decesul acesteia, invocand acest aspect in sustinerile lor, dar iata ca poate ulterior sa semneze, fara probleme, un act in favoarea unuia dintre ei.
Cu privire la cererea reclamantilor P  I, P S, P D prin care solicita anularea actului, instanta a retinut ca ei sunt terti fata de acest act, ca nu au facut dovada fraudarii la momentul intocmirii actului, motivare cu care instanta a respins cererea formulata de ei, retinand in acelasi timp ca ei justifica un interes in cauza si, in consecinta, exceptiile invocate de catre parati privind lipsa interesului reclamantilor in promovarea cererii de fata si cea a lipsei calitatii lor procesuale active , au fost respinse.
S-a motiva de instanta ca pretul este nesincer sau fictiv atunci cand din intentia partilor, exprimata in actul secret, rezulta ca nu este datorat; daca simulatia consta numai in deghizarea pretului, dar fara ca pretul sa devina derizoriu, contractul este valabil ca vanzare cumparare.
Impotriva sentintei au declarat recurs reclamantii  criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie in sensul ca in mod gresit instanta a respins actiunea si nu s-a pronuntat pe exceptia prescriptiei achizitive invocata de ei, intrucat din actele depuse a rezultat clar si neechivoc ca cei doi soti P D si P I au stapanit ca proprietari terenurile din actul de dezmembrare care se regaseste si terenul de 595 mp din contract.
Ca, in timpul judecarii cauzei au facut dovada ca P Gr.I nu numai ca nu a stiut ca semneaza, fiind indusa in eroare, dar si faptul ca suma de 500 lei stipulata in contractul de vanzare-cumparare pe care nu a primit-o niciodata este un pret mai mult derizoriu tinand cont de amplasamentul terenului.
Totodata s-a sustinut gresit ca lor in calitate de mostenitori nu li s-ar fi fraudat drepturile si interesele, deoarece acest teren nu ar fi revenit lor ca mostenitori conform testamentului autentic pe care P Gr.I l-a incheiat in favoarea celor doi soti.
Tribunalul, analizand motivele de recurs invocate de recurentii reclamanti, a constatat ca recursul este nefondat cu urmatoarea motivare.
Prin cererea de chemare in judecata reclamantii au solicitat anularea contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.1717/2006 de B.N.P. R D, motivand ca vanzatoarea a semnat actul fara sa cunoasca continutul acestuia, ca pretul a fost prea mic fiind vorba de o donatie deghizata si bunul instrainat nu era un bun propriu al vanzatoarei, ci bun comun devenit astfel prin uzucapiune.
Astfel, s-a retinut de instanta de fond in mod corect ca sustinerea reclamantilor privind dobandirea terenurilor prin uzucapiune de catre sotul reclamantei sunt in afara sferei juridice in sensul ca institutia uzucapiunii nu intervine asupra bunurilor proprii ale unui sot prin stapanirea indelungata de catre celalalt sot.
Uzucapiunea reprezinta prescriptia prin care se dobandeste dreptul de proprietate sau un alt drept real prin efectul posedarii lucrului un timp indelungat, astfel incat starea de fapt se transforma in stare de drept.
Justificarea uzucapiunii deriva din nevoia de stabilitate a raporturilor juridice care determina recunoasterea de efecte juridice unei aparente indelungate de proprietate fiind totodata si o sanctiune impotriva vechiului proprietar care a dat dovada de lipsa de diligenta.
Deci, conditiile, natura si esenta acestei institutii nu au nimic de-a face cu conditiile in care sotii stapanesc si folosesc impreuna bunurile proprii ale unuia dintre ei.
Desi, s-a sustinut de catre reclamanti ca starea de boala si imposibilitatea reclamantei de a semna, constituie motive de anulare a actul  de vanzare-cumparare nu s-a dovedit prin nici un mijloc de proba, fiind sustineri ale reclamantilor reiterate si la instanta de recurs ce au calitatea de terti fata de acest act si nu au facut dovada fraudarii la momentul intocmirii actului.
Totodata, in mod corect s-a motivat de catre instanta ca reclamanta a semnat actul in fata notarului si se bucura de validitate si de prezumtie de veridicitate pana la proba contrarie si totodata nu s-a dovedit ca actul este o donatie deghizata, avand in vedere ca reclamanta a semnat contractul cu mentiunea ca pretul convenit a fost platit si incasat.
S-a mai sustinut ca pretul a fost nesincer si derizoriu, insa actul este valabil chiar daca pretul este mult inferior valorii reale a lucrului vandut, intrucat partile sunt libere sa determine pretul, echivalenta fiind relativa si reprezinta vointa reala a acestora.
S-a retinut in mod legal de instanta de fond ca la stabilirea pretului s-a avut in vedere anul stabilirii tranzactiei, faptul ca terenul este situat in mediul rural, precum si relatia de rudenie intre parti care impune o anumita afectivitate si apropriere.
Ca atare prin decizia nr. 1951 din sedinta publica din 16 Septembrie 2010 pronuntata de Tribunalul Gorj in dosarul nr. 7487/95/2010 a fost respins recursul.
Sursa: Portal.just.ro


Alte spete Vanzari-Cumparari

Nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare a unui imobil. - Decizie nr. 161 din data de 17.02.2012
Constatarea nulitatii absolute a actului aditional la contractul de vanzare-cumparare si restabilirea situatiei anterioare - Decizie nr. 973 din data de 03.12.2010
Despagubiri solicitate ca urmare a constatarii nulitatii unui contract de vanzare-cumparare avand ca obiect imobil - Decizie nr. 516 din data de 13.12.2010
Constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare incheiat cu scop ilicit - Decizie nr. 377 din data de 18.10.2010
Obligatie de a face - Sentinta civila nr. 207 din data de 12.03.2009
Restituire arvuna. Conditii. - Decizie nr. 234/R din data de 24.09.2008
Contencios Fiscal. Aplicarea in timp a legii contenciosului administrativ - Decizie nr. 131/R din data de 23.05.2006
Raspunderea pentru evictiune; calitate procesuala pasiva. - Decizie nr. 4/Ap din data de 20.01.2009
Conditiile admiterii in principiu a cererii de interventie principala. - Hotarare nr. 108 din data de 04.04.2015
Opozitia la vanzare. Termen de formulare. Comunicarea notificarii. - Decizie nr. 457 din data de 19.05.2010
Obligatia de „a face” - Sentinta civila nr. 1752 din data de 22.06.2010
Contencios administrativ-fiscal. Operatiuni de vanzare de bunuri imobile cu caracter repetat efectuate de o persoana fizica. Sfera de aplicare a taxei pe valoarea adaugata. Calitate de persoana impozabila. - Decizie nr. 498 din data de 25.03.2011
Societate comerciala. Antecontract de vanzare – cumparare de bunuri imobile concretizat in factura. Lipsa drepturilor privind sustinerea uneia dintre parti, precum ca nu s-a indeplinit conditia suspensiva pentru incheierea actului in forma autentica. - Decizie nr. 90 din data de 11.11.2008
CONTRACT DE VANZARE CUMPARARE. LIPSA PRET. PRET NESERIOS. LIPSA HOTARARII ADUNARII GENERALE A ASOCIATILOR. CONSECINTE. - Decizie nr. 48 din data de 27.06.2008
ANTECONTRACT DE VANZARE-CUMPARARE TEREN. INTERPRETAREA CONTRACTULUI. DESCHIDEREA PROCEDURII INSOLVENTEI VANZATORULUI. ACTIUNEA IN PERFECTARE A VANZATORULUI. OBLIGATIA INSTANTEI. - Decizie nr. 46 din data de 27.06.2008
Emitere instrumente de plata fara acoperire - Sentinta penala nr. 13 din data de 15.01.2010
Civil-Actiune in constatare. - Sentinta civila nr. 1004 din data de 19.01.2012
Incheiere contract de vanzare-cumparare cu primaria, a unei locuinte inchiriat. - Sentinta civila nr. 8010 din data de 30.05.2011
Anulare contract pentru lipsa de discernamant a vanzatorului - Sentinta civila nr. 10047 din data de 04.11.2008
Conditii necesare pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare cumparare - Sentinta civila nr. 21383 din data de 01.11.2013