Pretentii
(Decizie nr. 186/2014 din data de 07.10.2014 pronuntata de Tribunalul Gorj)Dosar nr. ____.
Cod operator: 2443
R O M A N I A
TRIBUNALUL GORJ
SECTIA A II-A CIVILA
DECIZIE Nr. 186/2014
Sedinta publica de la 07 Octombrie 2014
Completul compus din:
PRESEDINTE _____
Judecator _______..
Grefier ________. Pe rol fiind judecarea apelurilor formulate de apelanta reclamanta ______. si apelanta parata __.., impotriva sentintei civile nr_ pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu, in dosar nr_..
La apelul nominal facut in sedinta publica au raspuns avocat ___.. pentru apelanta reclamanta ______ si avocat ____. pentru apelanta parata _____..
Procedura legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei de catre grefier, dupa care, nemaifiind cereri de formulat sau exceptii de invocat, s-a acordat cuvantul.
Avocat _. pentru apelanta reclamanta __. a solicitat admiterea apelului asa cum a fost formulat de apelanta reclamanta, schimbarea sentintei in sensul admiterii actiunii asa cum a fost formulata si respingerea cererii reconventionale. O prima critica adusa sentintei instantei de fond o reprezinta contributia intimatei parate asa cum a fost retinuta de catre instanta de fond, respectiv prin participarea celor 5 angajati la edificarea acestei constructii, ceea ce nu se poate nega deoarece acest lucru s-a stabilit cu putere de lucru judecat si prin sentinta civila nr.6355/10.04.2012 a Judecatoriei Tg-Jiu. Ceea ce nu se poate accepta si este vadit nelegal este perioada pentru care s-a calculat contributia acestor angajati, respectiv perioada aprilie 2004-octombrie 2004. Aceasta perioada nu poate fi luata in calcul deoarece lucrarile de extindere si de modernizare a spatiului pe care apelanta le-a realizat au inceput dupa data incheierii contractului de inchiriere, respectiv dupa data de 10.06.2004.
Pe de alta parte hotararea instan?ei de fond este nelegala deoarece a considerat ca nu se poate acorda despagubirea la valoarea de piata a imobilului deoarece acesta nu ar fi fost edificat integral de catre reclamanta. Apreciaza ca valoarea despagubirii nu se putea acorda decat la valoarea de piata din moment ce reclamanta a fost constructor de buna credinta. Solicita admiterea apelului conform celor solicitate, cu cheltuieli de judecata si respingerea apelului declarat de apelanta parata ...
Avocat _.. pentru apelanta parata _ a solicitat respingerea apelului declarat de apelanta reclamanta _ ca neintemeiat si admitea apelului declarat de apelanta parata, modificarea sentintei apelate in sensul respingerii cererii de chemare in judecata ca fiind prescris dreptul la actiune. De asemenea, solicita modificarea sentintei apelate in sensul admiterii cererii reconventionale si obligarea apelantei reclamante la plata sumei de _ lei reprezentand despagubiri civile ca urmare a lipsei de folosinta a spatiului comercial in perioada octombrie 2011 - septembrie 2012, cu cheltuieli de judecata. Precizeaza ca nu se poate retine valoarea de circulatie a constructiilor , intrucat aceasta valoare este data de pozitionarea terenului, proprietatea paratei, si trebuie sa se tina cont de contractul partilor, conform caruia se putea solicita numai contravaloarea materialelor de circulatie.
TRIBUNALUL
Asupra apelurilor de fata:
Prin cererea inregistrata la data de 02.05.2012 pe rolul Tribunalului Gorj- Sectia a II-a Civila, sub nr. _, reclamanta _ a chemat in judecata pe parata _, solicitand instantei ca, prin sentinta ce se va pronunta, sa dispuna obligarea paratei la plata sumei de _ lei, reprezentand c/v spatiului comercial si a dotarilor din acesta, spatiu edificat in totalitate de reclamanta, cu acordul paratei, suma actualizata la data platii, instituirea unui drept de retentie asupra spatiului comercial situat in _ pana la achitarea despagubirilor de catre parata si obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecata .
Prin decizia civila nr. 80/30.05.2012 pronuntata de Tribunalul Gorj in dosarul nr. _ s-a declinat competenta solutionarii cererii in favoarea Judecatoriei Tg-Jiu, cauza fiind inregistrata pe rolul acestei instante sub nr. ...
La data de 24.09.2012, parata _ a formulat intampinare, prin care a solicitat respingerea cererii ca neintemeiata.
La data de 27.09.2012 _ a formulat cerere reconventionala impotriva reclamantei _, solicitand ca prin sentinta ce se va pronunta, sa se dispuna obligarea acesteia la plata despagubirilor reprezentand lipsa de folosinta a spatiului comercial situat in _, in cuantum de _ lei, pe perioada octombrie 2011-septembrie 2012.
La termenul de judecata din 03.10.2012 reclamanta si-a precizat actiunea, in sensul ca solicita sa fie despagubiti pentru suma de _ lei reprezentand contravaloarea spatiului comercial situat in _, situat pe terenul paratei si a dotarilor necesare functionarii acestuia, mentionandu-si capatul de cerere privind instituirea unui drept de retentie asupra constructiei pana la despagubirea efectiva.
Prin sentinta nr. 3905/2014 pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu, in dosar nr_, a fost admisa in parte actiunea civila, avand ca obiect pretentii, formulata de reclamanta _, cu sediul in _ , in contradictoriu cu parata _, cu sediul in _ .
A fost admisa in parte cererea reconventionala formulata de parata reclamanta reconventional ...
A fost obligata parata reclamanta reconventional la plata sumei de _ lei despagubiri civile catre reclamanta parata reconventional.
A fost obligata reclamanta parata reconventional la plata sumei de _ lei, reprezentand chirie restanta si lipsa de folosinta spatiu comercial , situat in _, pe perioada noiembrie 2011 - septembrie 2012 .
S-a instituit asupra imobilului spatiu comercial, situat in _ un drept de retentie in favoarea reclamantei parata reconventional pana la achitarea sumei de _ lei .
S-au compensat cheltuielile de judecata efectuate de parti.
Pentru a pronunta aceasta sentinta prima instanta a retinut ca intre cele doua parti s-a incheiat contractul de inchiriere nr. _, avand ca obiect inchirierea spatiului situat in _, proprietatea _ (locator), pe o perioada de 1 an si o chirie de 1.500 lei/luna, exclusiv TVA, iar prin art. 3 din contract s-a prevazut posibilitatea prelungirii valabilitatii contractului prin act aditional ,iar potrivit art. 12, fiind prevazut ca pretul chiriei se va modifica periodic, cu acordul ambelor parti.
Instanta a constatat ca obiectul initial al contractului de inchiriere nr.1226/2004 l-a constituit o sifonarie si o terasa, fiind mentionat expres acest obiect al contractului.
Ulterior, in anul 2005 parata reclamanta reconventional _ a obtinut autorizatie de construire nr.37/31.01.2005 prin care a fost autorizata sa execute lucrari de extindere, modificari interioare si modificare sarpanta conform proiectului de executie depus la dosarul cauzei.
Asa cum rezulta din probatoriul administrat in cauza, in special din depozitiile martorilor audiati, rezulta faptul ca aceste lucrari de extindere au fost efectuate in principal de catre reclamanta, care a achizitionat materiale de constructie aferente executarii lucrarii chiar de la parata _, insa si aceasta a participat la edificarea noii extinderi a constructiei prin punerea la dispozitie a unui numar de cinci persoane care aveau calitatea de angajati ai _ si care au participat efectiv la executarea manoperei necesare extinderii spatiului comercial.
Chiar daca reclamanta parata reconventional sustine ca a avut o contributie exclusiva la edificarea spatiului, instanta a retinut ca aceasta a suportat majoritatea cheltuielilor necesare extinderii, insa nu in exclusivitate, data fiind participarea de necontestat a angajatilor paratei _ si lucrarile efectuate de catre aceasta, conform declaratiilor martorilor _, propusi de reclamanta-parata reconventional si martorii _ propusi de parata -reclamanta reconventional , ale caror declaratii au fost consemnate si atasate la dosar (filele 151-154, volum I, filele 170-173, volum II ), ordonanta de clasare data de Parchetul de pe langa Judecatoria Tg-Jiu la data de 17.03.2014, in dosarul nr_. si interogatoriile administratorilor partilor.
Intrucat modalitatea de suportare a cheltuielilor necesare extinderii este echivoca, iar partile nu au stipulat in contract conditiile in care se efectueaza aceste extinderi si consecintele juridice ce decurg din edificarea extinderii la spatiul comercial inchiriat, instanta a apreciat ca se impune solutionarea litigiul de fata prin raportare la starea de fapt retinuta si la clauzele stipulate de parti prin contractul de inchiriere, precum si avandu-se in vedere sentinta civila nr. 6355/2012 pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu in dosarul nr. _, prin care s-a respins actiunea promovata de _ privind instituirea unui drept de superficie asupra terenului in suprafata de 145 mp, aflat sub constructia spatiului comercial situat in _ si cererea de instituire a dreptului de retentie, ca prematur formulat, fiind admisa cererea reconventionala formulata de _ si obligata reclamanta parata reconventional sa achite suma de _ lei, reprezentand chirie restanta si lipsa de folosinta pe perioada iunie 2010-octombrie 2011 catre _ si prin care s-a dispus evacuarea reclamantei parate din spatiul comercial, sentinta ramasa definitiva si irevocabila prin decizia nr. 358/19.09.2012 pronuntata de tribunalul Gorj.
Astfel, partile au precizat in art.8 din contract faptul ca " modificarile aduse spatiului se vor putea executa de chirias pe cheltuiala sa si cu acceptul dat de proprietar".
De asemenea in art.14 din contract partile au stipulat ca " investitiile facute ( materiale daca este cazul) vor fi decontate de proprietar pe baza de documente justificative".
Sub acest aspect, instanta a retinut ca avand relevanta juridica in cauza si adresa nr.7/10.03.2005 emisa de catre reclamanta, prin care reclamanta a solicitat paratei sa-si dea acceptul in scris pentru modificari si imbunatatiri invocand art.8 alin 2 din contract.
Prin actiunea de fata reclamanta a solicitat in principal obligarea paratei la plata sumei de _ lei reprezentand contravaloarea spatiului comercial situat in _, spatiu comercial extins in temeiul autorizatiei de constructie nr.37/2005, invocand contributia sa exclusiva la edificarea constructiei si instituirea unui drept de retentie asupra acestui spatiu comercial pana la achitarea despagubirilor.
S-a retinut ca intre cele doua parti s-a incheiat contractul de inchiriere nr. 1226/10.06.2004. avand ca obiect inchirierea spatiului situat in _, proprietatea _, pe o perioada de 1 an si o chirie de 1.500 lei/luna, exclusiv TVA.
Prin art. 3 din contract s-a prevazut posibilitatea prelungirii valabilitatii contractului prin act aditional, iar in temeiul art. 12 s-a prevazut ca pretul chiriei se va modifica periodic, cu acordul ambelor parti.
Prin actele aditionale nr. _ si din ... incheiate de cele doua parti, s-a prelungit valabilitatea contractului de inchiriere pana in data de 01.12.2009 si s-a stabilit pretul chiriei la 1875 lei / luna.
Dupa data de 01.12.2009, _ a folosit in continuare spatiul inchiriat cu permisiunea S_, s-au emis facturi fiscale de catre locator pe perioada decembrie 2009- mai 2010 si care au fost achitate de locatarul ...
In aceste conditii, locatiunea dintre cele doua parti _ a fost reinnoita prin tacita relocatiune, conform art. 1437 si 1452 Cod civil, luand nastere un nou contract de locatiune. Prin contractul incheiat si prin actele aditionale la acesta, tacita relocatiune n-a fost exclusa printr-o clauza expresa de cele doua parti si nu a fost anuntat concediul inainte de expirarea termenului inchirierii de nici o parte.
De asemenea, _ nu neaga folosinta spatiului inchiriat dupa data de 01.12.2009, aceasta folosindu-1 pana la inceputul lunii noiembrie 2013, cand a fost evacuata prin executor judecatoresc, conform sustinerilor paratei reclamante.
Constructia - spatiu comercial invocata in actiune, nu este proprietatea reclamantei, aceasta constructie este proprietatea paratei _, iar aceasta a fost folosita de reclamanta in baza contractului de inchiriere nr. 1226/10.06.2004..
Faptul ca aceasta constructie este proprietatea paratei reclamante reconventional rezulta din autorizatia de construire nr. 37/31.01.2005 prin care a fost autorizata executarea lucrarilor de extindere, modificari interioare si modificare sarpanta, contractul de inchiriere nr. 1226/10.06.2004 prin care aceasta constructie a fost inchiriata reclamantei ; extrasul de carte funciara si certificatul de atestare fiscala.
Conform cap. 7 din contractul de inchiriere nr. 1226/10.06.2004. reclamanta in calitate de chirias avea obligatia sa execute la timp si in bune conditii pe costuri proprii, lucrarile de intretinere si reparatii la spatiul inchiriat, iar in baza art. 8 din contract s-a prevazut ca modificarile spatiului se vor putea efectua de catre chirias pe cheltuiala sa si cu acceptul dat de proprietar, iar potrivit art. 14, investitiile facute vor fi decontate de proprietar pe baza documentelor justificative.
Din continutul raportului de expertiza efectuat de experti _ , se retine ca valoarea de piata a spatiului comercial situat in _ este de _, iar valoarea imbunatatirilor si modernizarilor aduse la acest spatiu comercial este de 140216 lei.
Din intreg materialul probatoriu administra, instanta a retinut ca reclamanta parata reconventional a avut o contributie majoritara la imbunatatirile si modernizarile aduse la acest spatiu comercial, iar parata reclamanta reconventional a avut o contributie de _ lei, constand in materiale de constructie folosite la aceste imbunatatiri conform expertului _, la care se adauga contravaloarea salariilor a 5 muncitori angajati de _ si retribuiti de parata reclamanta reconventional pe perioada aprilie 2004 - octombrie 2004, in cuantum de _ lei, asa cum s-a mentionat in raportul de expertiza efectuat de expert _. Desi expertul a calculat salariile si contributiile la asigurari aferente pentru 10 salariati, intrucat parata reclamanta _ a mentionat ca au participat la realizarea renovarilor efectuate in perioada aprilie 2004 - octombrie 2004, numitii _, din analiza probatoriului administrat, respectiv interogatoriile administratorilor partilor, declaratiile martorilor, ordonanta de clasare data de Parchetul de pe langa Judecatoria Tg-Jiu la data de 17.03.2014, in dosarul nr_. pentru savarsirea infractiunilor de marturie mincinoasa si, retinandu-se cu putere de lucru judecat considerentele sentintei civile nr.6355/10.04.2012 pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu, in dosarul nr. _, instanta a apreciat ca parata reclamanta reconventional nu a facut dovada ca acesti salariati au prestat lucrari la renovarea si modernizarea spatiului comercial pe toata perioada mentionata ( aprilie 2004- octombrie 2004), apreciindu-se de instanta ca si contributie continua la efectuarea lucrarilor doar a 5 dintre salariati. Toate aceste lucrari au fost de modernizare si extindere, in concordanta cu autorizatia de construire nr. 37/31.01.2005, prin care parata reclamanta reconventional a fost autorizata la executarea lucrarile de extindere, modificari interioare si modificari sarpanta , precum si modificari exterioare, iar initial au existat constructii care au fost modificate, respectiv sifonaria, platforma betonata mentionata ca si terasa in contractul de inchiriere si peretii comuni cu hala de productie proprietatea ...
Nu pot fi retinute sustinerile paratei reclamante cu privire la contributia sa in cuantum de 7381,35 lei, reprezentand contravaloare materiale conform facturilor depuse la dosar si care nu au fost achitate de catre _, intrucat aceste facturi provin din anul 2004, iar intelegerea tacita a partilor de a fi avuta in vedere contravaloarea acestor materiale la modernizarile aduse spatiului si neachitate de reclamanta sa ramana neachitate si sa reprezinte contributia proprietarului _, nu a intrerupt termenul de prescriptie de 3 ani prevazut de Decretul nr.167/1958 in care parata putea actiona pentru recuperarea acestor creante .
Urmeaza ca, fata de intreg probatoriul administrat sa fie obligata parata reclamanta reconventional la plata sumei de _ lei despagubiri catre reclamanta parata reconventional, reprezentand imbunatatirile efectuate la sifonaria si terasa inchiriate, conform contractului de inchiriere nr. 1226/10.06.2004, avandu-se in vedere disp. art. 14 din acest contract, cuantum la care instanta a ajuns prin scaderea din suma de _ lei retinuta prin raportul de expertiza efectuat de expertii _ , ca reprezentand modernizarile aduse spatiului comercial situat in str. Traian , nr.9 , jud. Gorj si care au fost efectuate pe elementele de constructie existente, proprietatea paratei _, a contributiei paratei la efectuarea acestor modernizari in cuantum de _ lei si contravaloarea salariilor si contributiilor la asigurari pentru cei 5 muncitori care s-a retinut ca au prestat aceste lucrari, in cuantum de _ lei .
Nu poate fi retinuta solicitarea reclamantei ca parata sa fie obligata la plata valorii de piata a imobilului, deoarece acest imobil nu a fost edificat integral de catre aceasta, iar valoarea de piata a imobilului este data si de amplasarea acestuia, deci de teren, care este tot proprietatea paratei reclamante reconventional.
Referitor la contravaloarea bunurilor existente in spatiul comercial ( mese, scaune, baruri, frigidere, lazi frigorifice, etc), instanta a retinut ca nu a existat nici o conventie intre cele doua parti ca la incheierea contractului de inchiriere, parata sa-i despagubeasca cu valoarea bunurilor necesare functionarii spatiului comercial, iar in prezent aceste bunuri mobile sunt in custodia Administratiei Judetene a Finantelor Publice Gorj, care le-a supus procedurii executarii silite in vederea recuperarii debitelor restante de la reclamanta, cererea ramanand fara obiect.
In ceea ce priveste instituirea unui drept de retentie asupra imobilului -spatiu comercial la care s-au adus imbunatatiri pana la despagubirea efectiva in conditiile art. 14 din contractul nr. 1226/10.06.2004, instanta a retinut ca sunt aplicabile prev. art. 2495 c. civ, potrivit carora, cel care este dator sa remita sau sa restituie un bun, poate sa il retina cat timp creditorul nu isi executa obligatia sa izvorata din acelasi raport de drept sau, dupa ca , atat timp cat creditorul nu il despagubeste pentru cheltuielile necesare si utile, pe care le-a facut pentru acel bun ori pentru prejudiciile pe care bunul i le-a cauzat. Fiind indeplinite conditiile impuse de art. 2495 C civ. , instanta a instituit in favoarea reclamatei un drept de retentie asupra imobilul spatiu comercial situat in _, pana la achitarea de catre parata reclamanta reconventional a sumei de _ lei.
In ceea ce priveste cererea reconventionala, instanta a apreciat ca aceasta este intemeiata in parte pentru urmatoarele considerente:
Asa cum rezulta din sentinta civila nr. 6355/2012 pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu, reclamanta a fost obligata la plata a _lei , reprezentand chirie restanta si lipsa de folosit pe perioada iunie 2010 - octombrie 2011, sentinta ramasa definitiva prin decizia civila nr. 358/2012 pronuntata de Tribunalul Gorj.
Ori, in conditiile in care contractul incheiat intre parti a incetat sa-si produca efectele ca urmare a expirarii termenului stabilit prin contract asa cum a fost modificat prin actele aditionale, iar pe de alta parte reclamanta parata _ a sistat plata chiriei, iar instanta a constatat ca reclamanta nu este detinatoarea unui drept real asupra acestui spatiu, ci a unui drept de creanta, a apreciat ca detinerea spatiului de catre aceasta nu are nicio justificare legala sau contractuala, drept pentru care va fi admisa in parte cererea privind plata chiriei si a lipsei de folosinta .
Astfel, desi parata prin cerere reconventionala a sustinut ca reclamanta avea obligatia de plata a chiriei lunare in cuantum de _ lei, ca urmarea a lipsei de folosinta a acestui spatiu pentru perioada octombrie 2011 - septembrie 2012, cuantum calculat pentru perioada octombrie - aprilie 2012, prin raportare la cuantumul chiriei ce a fost stabilita prin contractul de inchiriere, respectiv 1875 lei / luna , iar pentru perioada mai - septembrie 2012 , prin raportate la chiria oferita de _, in cuantum de 6000 lei/ luna conform adresei nr. 2634/20.04.2012, instanta retine ca, prin ultimul act aditional din data de 17.11.2008 partile au convenit plata unei chirii lunare in cuantum de 1875 lei, suma pe care o va avea in vedere la calcularea chiriei datorate si a despagubirilor ce se impun a fi suportate de catre reclamanta pentru perioada in care a ocupat spatiul comercial.
Pentru cuantificarea debitului datorat sub acest aspect de catre reclamanta parata _, instanta a avut in vedere intervalul de timp cuprins intre data de la care reclamanta parata nu a mai fost obligata prin sentinta civila nr.6355/2012 pronuntata de judecatoria Tg-Jiu, respectiv noiembrie 2011 si pana la data solicitata prin cererea reconventionala, luna septembrie 2012, fara a se lua in calcul perioada ulterioara, intrucat la data de 02.10.2013 a fost anulata ca netimbrata cerere promovata de parata reclamanta reconventional fata de cererea privind marirea catimii cererii reconventionala ( fila 199 vol.II dosar) .
Asadar in raport de cuantumul chiriei retinut de instanta si perioada de referinta evidentiata mai sus, instanta a stabilit ca reclamanta parata sa plateasca suma de _ lei cu titlul de chirie restanta si de contravaloare a folosintei spatiului comercial, neputandu-se lua in calcul oferta de chirie inaintata de _, prin adresa nr.2634/20.04.2012, intrucat aceasta oferta poate fi privita procausa, intrucat a fost emisa in timpul in care partile se aflau in litigiu cu privire la spatiul comercial situat in ...
In temeiul dispozitiilor art.276 C.proc.civ. instanta a compensat cheltuielile de judecata efectuate de parti.
Impotriva acestei sentinte au declarat apel reclamanta _ si parata _ criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie.
Prin apelul declarat de reclamanta _ s-a solicitat admiterea apelului si schimbarea sentintei apelate in sensul admiterii actiunii asa cum a fost formulata si respingerea cererii reconventionale.
Apelanta reclamanta a aratat ca o prima critica adusa sentintei instantei de fond o reprezinta contributia intimatei paratei asa cum a fost retinuta de catre instanta de fond. Astfel, instanta de fond a retinut contributia din partea paratei prin participarea celor 5 angajati la edificarea acestei constructii, ceea ce nu se poate nega deoarece acest lucru s-a stabilit cu putere de lucru judecat si prin sentinta civila nr.6355/10.04.2012 a Judecatoriei Tg-Jiu, insa cea ce nu se poate accepta si este vadit nelegal este perioada pentru care s-a calculat contributia acestor angajati , respectiv perioada aprilie 2004-octombrie 2004.
Aceasta perioada nu poate fi luata in clacul deoarece lucrarile de extindere si de modernizare a spatiului pe care subscrisa le-a realizat au inceput dupa data incheierii contractului de inchiriere, respectiv dupa data de 10.06.2004. In aceste conditii contributia (cheltuielile indirecte si de personal) pentru cei cinci salariati in lunile aprilie, mai, si jumatate din luna iunie nu pot fi retinute si considerate ca si participare sau contributie la edificarea spatiului.
Pe de alta parte nici lunile septembrie si octombrie 2004 nu mai pot fi luate in calcul pentru cei cinci salariati deoarece din facturile depuse la dosarul cauzei rezulta ca in aceste luni se realiza deja racordul la reteaua de gaze si se monta centrala termica, despre care nici unul dintre salariati nu a mentionat ca ar fi existat si asta deoarece cei cinci salariati au lucrat doar lunile iulie si august 2004.
In alta ordine de idei, conform contractului de inchiriere societatea noastra a inchiriat de la societatea parata o sifonarie si o terasa.
Instanta trebuia sa aiba in vedere depozitiile martorilor _ care au aratat ca peretii sifonariei au fost suprainaltati, ca terasa betonata a fost desfiintata si a fost turnata o noua fundatie si ca societatea reclamanta a avut o contributie de 90% la edificarea acestei constructii.
Urmeaza a se avea in vedere si proiectul tehnic existent la dosarul cauzei si din care rezulta ca aceasta constructie trebuia sa aiba fundatie din beton armat, elevatii din beton armat, pereti-zidarie de caramida, sarpanta invelitoare tigla. Totodata, proiectul prevedea ca aria construita era de 142,50 m.p si ca trebuia realizat racord la reteaua de canalizare.
La dosarul cauzei s-au depus de catre societatea reclamanta facturi fiscale din lunile iulie 2004 - august 2004 din care rezulta ca societatea reclamanta a achizitionat de la societatea parata o cantitate foarte mare de ciment, caramida si boltari de unde putem trage concluzia ca aceste cantitati s-au folosit la edificarea fundatiei si a zidurilor cat si a suprainaltarii. Iata ca, aceste documente se coroboreaza cu depozitiile martorilor reclamantei si cu proiectul depus chiar de catre parata. Exemplifica in acest sens factura nr_. cu cantitatea de 100 boltari, factura _ in care se mentioneaza cantitatea de 250 bucati caramida, factura 4568239/13.07.2004 in care se achizitioneaza de la parata cantitatea de 1412 kg ciment.
Fata de aceste probatorii nu pot fi retinute ca relevante depozitiile martorilor propusi de catre parata in sensul ca fundatia si peretii la fatada au fost realizate in intregime de catre parata ci doar prin contributia celor 5 salariati dar cu materialele probat a fi fost achizitionate de catre reclamanta.
Totodata, la dosarul cauzei sunt depuse o serie de facturi din care rezulta achizitionarea de catre societatea reclamanta a materialelor necesare realizarii racordului la reteaua de apa incat parata nu poate invoca faptul ca ar fi realizat acest racord mai cu seama ca nici nu a prezentat vreun document in acest sens.
Pe de alta parte hotararea instantei de fond este nelegala deoarece a considerat ca nu se poate acorda despagubirea la valoarea de piata a imobilului deoarece acesta nu ar fi fost edificat integral de catre reclamanta. Contributia la edificare nu poate avea influenta asupra modului de acordare a despagubirii. De moment ce suntem constructori de buna credinta apreciem ca valoarea despagubirii nu se putea acorda decat la valoarea de piata.
Instanta a apreciat ca despagubirea la valoarea de piata este data de teren de amplasarea acestuia, terenul fiind tot proprietatea paratei(?). Nu se intelege aceasta legatura sau de ce amplasarea terenului ar influenta acordarea despagubirii la valoarea de piata. Valoarea de piata este influentata evident de amplasare dar aceasta are in vedere terenul.
Mai mult, la calculul valorii de piata s-a avut in vedere si amplasarea terenului si a constructiei ca si criteriu de evaluare.
Revenind asupra contributiei paratei prin salariati urmeaza a se avea in vedere si mentiunea expertului contabil din Anexa 3 la raport si in care se arata ca _, nu a confirmat prin semnarea pontajelor faptul ca acesti salariati ar fi lucrat la investitia din str. Traian.
Prin apelul declarat de apelanta parata _ s-a solicitat admiterea apelului si modificarea sentintei apelate in sensul respingerii cererii de chemare in judecata formulata de reclamanta _ ca fiind prescris dreptul la actiune.
Intr-o teza subsidiara, daca se va trece peste apararile paratei si se va admite cererea de chemare in judecata se solicita a se avea in vedere suma de 47.982,65 lei reprezentand contravaloarea materialelor inregistrate in contabilitatea reclamantei ce se regasesc in imbunatatirile aduse spatiului.
De asemenea, se solicita modificarea sentintei apelate si in sensul admiterii cererii reconven?ionale si obligarea _ la plata sumei de _ lei (26.138,81 lei - contravaloarea sumei de 5775 Euro la cursul BNR de 4,5262 - curs la data formularii cererii reconven?ionale, 03.10.2012 si 13.125 lei reprezentand chiria pentru oct.-aprilie 2012) reprezentand despagubiri civile ca urmare a lipsei de folosinta a spatiului comercial situat in _ in perioada octombrie 2011- septembrie 2012.
Daca se va admite in parte actiunea intimatei - reclamante, in temeiul art.294 alin. 2 Cod proc. civ. se solicita compensarea datoriilor reciproce existente intre par?i la data pronuntarii solutiei.
Se solicita a se avea in vedere suma de _ precum si o eventuala suma pe care o ve?i stabili in sarcina noastra daca ve?i trece peste exceptia invocata. De asemenea, se arata ca in prezent pe rolul Judecatoriei Tg.-Jiu se afla inregistrat dosarul nr. _ ce are ca obiect pretentii - lipsa de folosinta pentru spatiul in litigiu pe perioada oct. 2012- octombrie 2013, inclusiv, cu termen la data de 12.09.2014.
In temeiul art. 274 Cod procedura civila se solicita obligarea intimatei-reclamante la plata cheltuielilor de judecata in apel.
Prin sentinta nr. _ pronuntata de Judecatoria Tg.-Jiu in dosarul nr. .. a fost admisa in parte actiunea civila formulata de intimata-reclamanta _ pentru suma de _ lei.
De asemenea a fost admis capatul de cerere privind instituirea unui drept de reten?ie in favoarea intimatei-reclamante pana la achitarea sumei de _ lei de catre ...
Cu privire la cererea reconven?ionala, instanta de fond a admis-o in parte si a obligat reclamanta-parata reconven?ional la plata sumei de _ lei.
Asa cum s-a aratat, intre cele doua parti s-a incheiat contractul de inchiriere nr. _, avand ca obiect inchirierea spatiului situat in _, proprietatea _, pe o perioada de 1 an si o chirie de 1.500 lei/luna, exclusiv TVA.
Prin art. 3 din contract s-a prevazut posibilitatea prelungirii valabilitatii contractului prin act aditional, iar in art. 12 s-a prevazut ca pretul chiriei se va modifica periodic, cu acordul ambelor parti.
Prin actele aditionale nr. _, incheiate de cele doua parti, s-a prelungit valabilitatea contractului de inchiriere pana in data de 01. l2.2009 si s-a stabilit pretul chiriei la 1875 lei/luna.
Dupa data de 01.12.2009, _ a folosit in continuare spatiul inchiriat cu permisiunea S_, s-au emis facturi fiscale de catre locator pe perioada decembrie 2009 - mai 2010 si care au fost achitate de locatarul ...
In aceste conditii, locatiunea dintre cele doua parti _ a fost reinnoita prin tacita relocatiune, conform art. 1437 si 1452 Cod civil, luand nastere un nou contract de locatiune.
Se precizeaza ca prin contractul incheiat si prin actele aditionale la acesta, tacita relocatiune n-a fost exclusa printr-o clauza expresa de cele doua parti si nu a fost anuntat concediul inainte de expirarea termenului inchirierii de nici o parte.
De asemenea, _ nu a negat folosinta spatiului inchiriat dupa data de 01.12.2009, aceasta folosindu-l pana la inceputul lunii noiembrie 2013, cand am evacuat parata prin executor judecatoresc.
Anterior, intre cele doua parti a mai existat un litigiu, care a fost solutionat de Judecatoria Tg-Jiu prin sentinta civila nr. _, pronuntata in dosarul nr. _, in sensul ca a fost respinsa actiunea formulata de reclamanta, a fost respinsa cererea de instituire a unui drept de retentie, a fost admisa in parte cererea reconventionala formulata de parata - reclamanta, dispunand totodata evacuarea reclamantei - parate din spatiul comercial situat in ...
Judecatoria Tg-Jiu a retinut in mod corect si legal ca singura conventie ce a reglementat relatiile dintre cele doua parti este contractul de inchiriere nr. 1226/10.06.2004, avand ca obiect inchirierea spatiului situat in .., ca _ este proprietarul spatiului comercial din litigiu, iar _nu are o contributie exclusiva la edificarea spatiului comercial si ca acest spatiu a fost folosit in baza contractului de inchiriere.
Aceasta sentinta a ramas definitiva si irevocabila prin respingerea apelului si a recursului formulate de catre _, deci in cauza avem putere de lucru judecat cu privire la aceste aspecte.
Cu privire la cererea intimatei-reclamante, se invoca, in primul rand, exceptia prescriptiei dreptului de a solita plata contravalorii imbunatatirilor aduse de intimata - reclamanta, fiind citate disp. art. 1 din Decretul 167/1958, art. 6 alin. (4) NCC si art. 201 din Legea nr. 71/2011. Asadar, pornind de la aceasta regula generala, rezulta ca prescriptiile incepute anterior datei de 1 octombrie 2011 si neimplinite pana la aceasta data sunt supuse prevederilor Decretului nr. 167/1958.
Numai prescriptiile ce incep dupa intrarea in vigoare a noului Cod civil, deci dupa data de 1 octombrie 2011, sunt supuse prevederilor privitoare la prescriptie cuprinse in acest cod.
Astfel, in speta de fata prescriptia a inceput sa curga potrivit dispozitiilor din Decretul-lege nr. 167/1958, se vor aplica prevederile acestui act normativ sub orice aspect ce intereseaza prescriptia.
De asemenea, art. 18 din Decretul 167/1958 prevede ca instanta judecatoreasca si organul arbitrai sini obligate ca, din oficiu sa cerceteze, daca dreptul la actiune sau la executarea silita este prescris.
Avand in vedere ca prescriptia incepe sa curga de la data cand se naste dreptul la actiune, in speta de fata in octombrie 2004 (data finalizarii lucrarilor de modernizare la imobilul in litigiu), iar termenul de prescriptie este de 3 ani, dreptul la actiune al intimatei-reclamante s-a prescris in octombrie 2007. Actiunea intimatei-reclamante a fost inregistrata la 02.05.2012 pe rolul Tribunalului Gorj (prin sentinta nr_ s-a declinat competenta in favoarea Judecatoriei Tg-Jiu).
In mod corect instanta de fond a retinut ca imobilul - spatiu comercial nu este proprietatea intimatei-reclamante, ci aceasta constructie este proprietatea apelantei-paratei _, iar aceasta a fost folosita de reclamanta in baza contractului de inchiriere nr. ..(alin 9-10, pag 10)
Conform cap. 7 din contractul de inchiriere nr. _, reclamanta in calitate de chirias avea obligatia sa execute la timp si in bune conditii pe costuri proprii, lucrarile de intretinere si reparatii la spatiul inchiriat, iar in art. 8 din contract s-a prevazut ca modificarile spatiului se vor putea efectua de catre chirias pe cheltuiala sa si cu acceptul dat de proprietar, iar in art. 14 s-a stipulat ca investitiile facute (materiale daca este cazul) vor fi decontate de proprietar pe baza documentelor justificative, astfel incat reclamanta nu poate cere despagubiri.
De?i a retinut toate aceste aspecte in sentinta apelata, instanta de fond a retinut ca valoare a imbunatatirilor aduse spatiului in litigiu suma de _ lei calculata de experti din care a scazut sumele ce reprezinta contravaloarea contributiei ...
Apreciaza ca instanta nu a avut in vedere contractul dintre parti unde la art. 14 s-a stipulat ca investitiile facute (materiale daca este cazul) vor fi decontate de proprietar pe baza documentelor justificative.
Mai mult decat atat, chiar intimata-reclamanta arata in cuprinsul cererii de chemare in judecata ca "parata ... refuza sa se conformeze art. 14 din contractul de inchiriere nr. _ - in sensul decontarii investitiei edificate in fata documentelor justificative...."., deci aceasta recunoaste ca nu i se cuvin alte sume decat cele pe care le poate proba cu inscrisuri inregistrate in contabilitate.
De asemenea, prin adresa nr. _ emisa de intimata-reclamanta, aceasta a invocat prevederile art. 8 alin. 2 din contractul de inchiriere, recunoscand ca toate modificarile aduse spatiului se vor efectua de chirias pe cheltuiala sa.
Conform raportului de expertiza intocmit in cauza (raspunsul la obiectivul nr. 5 din raportul de expertiza contabila) contravaloarea totala a facturilor reprezentand materiale achizitionate de reclamanta _ este de _ lei (inclusiv TVA), respectiv _ lei fara TVA. Expertul contabil arata ca singurul care poate preciza daca aceste materiale se regasesc in lucrarile de modernizare a spatiului in litigiu si daca au fost necesare este expertul tehnic.
Prin raspunsul la obiectivul nr. 5, expertul tehnic _ a aratat ca valoarea materialelor ce se regasesc in lucrarile de modernizare a spatiului in litigiu si inregistrate in contabilitatea _ este de _ lei.
In aceste facturi sunt si facturile emise de catre _ inregistrate in contabilitatea intimatei-reclamante si neincasate de catre parata (deci tot o contributie a apelantei-parate la modernizarea spatiului) in, valoare de _ lei.
Prin urmare, suma ce ar putea fi retinuta in sarcina paratei ar reprezenta contravaloarea materialelor inregistrate in contabilitatea intimatei-reclamante si ce se regasesc in imbunatatirile aduse spatiului, respectiv suma de _ lei.
Se apreciaza ca aceasta suma este singura care poate fi retinuta in sarcina paratei, deoarece aceasta reprezinta contravaloarea materialelor efectiv folosite in spatiul in litigiu, achitate de catre reclamanta si inregistrate in contabilitatea acesteia.
De asemenea, se critica, instituirea unui drept de retentie asupra imobilului spa?iu comercial pana la achitarea sumei de _ lei deoarece se apreciaza ca nu sunt indeplinite conditiile instituirii unui drept de retentie, astfel incat se impune si respingerea acestui capat de cerere,
Instanta nu a avut in vedere ca la data pronuntarii sentintei, intimata-reclamanta nu se mai afla in posesia imobilului intrucat a fost evacuata in luna noiembrie 2013 in baza sentintei judecatoresti nr. _, pronuntata in dosarul nr. _, astfel ca cererea intimatei este inadmisibila.
Dreptul de retentie este un mijloc de garantare a obligatiilor, reprezentand uneori si o forma de manifestare a exceptiei de neexecutare si consta in dreptul creditorului de a refuza sa restituie un bun al debitorului aflat in detentia sa, pana la ce debitorul nu-i plateste ceea ce ii datoreaza in legatura cu acel bun.
Cu privire la cererea reconven?ionala se arata ca intre cele doua parti s-a incheiat contractul de inchiriere nr. _, modificat prin actele aditionale nr. _ si din ... Prin actele aditionale s-a prelungit valabilitatea contractului de inchiriere pana in data de 01.12.2009 si s-a stabilit pretul chiriei la 1875 lei/luna.
Dupa data de 01.12.2009, _ a folosit in continuare spatiul inchiriat cu permisiunea _, s-au emis facturi fiscale de catre locator pe perioada decembrie 2009- mai 2010 si care au fost achitate de locatarul ...
Se precizeaza ca prin contractul incheiat si prin actele aditionale la acesta, tacita relocatiune n-a fost exclusa print-o clauza expresa de cele doua parti si nu a fost anuntat concediul inainte de expirarea termenului inchirierii de nici o parte.
De asemenea, _ nu neaga folosinta spatiului inchiriat dupa data de 01.12.2009 pana la inceputul lunii noiembrie 2013.
Deoarece spatiul din litigiu a fost folosit in continuare de _, fara a mai exista contract de inchiriere valabil, prin cererea reconven?ionala s-a solicitat obligarea acestei la plata sumei de _ lei reprezentand despagubiri civile ca urmare a lipsei de folosinta a acestui spatiu pentru , perioada octombrie 2011- septembrie 2012.
Calculul prejudiciului s-a calculat astfel :- pentru perioada octombrie 2011- inclusiv - aprilie 2012 prin raportare la cuantumul chiriei ce a fost stabilita prin contractul de inchiriere , respectiv 1.875 lei/luna (7 luni x 1.875 = 13.125 lei);- pentru perioada mai 2012- septembrie 2012- inclusiv, prin raportare la chiria oferita de _, in cuantum de 6.000 lei /luna, conform adresei nr. _, insa nu s-a realizat contractul de inchiriere deoarece _ a folosit in continuare in mod abuziv spatiul din litigiu (5 luni x 6.000 lei = 30.000 lei).
Avand in vedere ca in cauza s-a efectuat expertiza care a concluzionat ca suma de 1155 Euro/luna este chiria pietei pentru acest spatiu ( raspunsul la obiectivul 7.1), s-a solicitat obligarea _ la plata sumei de _ lei reprezentand despagubiri civile ca urmare a lipsei de folosinta a acestui spatiu pentru perioada octombrie 2011- septembrie 2012 avand in vedere chiria stabilita de expert.
Calculul prejudiciului s-a calculat astfel :
- pentru perioada octombrie 2011 - inclusiv - aprilie 2012 prin raportare la cuantumul chiriei ce a fost stabilita prin contractul de inchiriere, respectiv 1.875 lei /luna (7 luni x 1.875 = 13.125 lei).
- pentru perioada mai 2012- septembrie 2012- inclusiv, prin raportare la chiria de 1155 Euro/luna a?a cum a fost calculata de expert la obiectivul 7.1 (26.138,81 lei - contravaloarea sumei de 5775 Euro (5 luni x 1155 Euro) la cursul BNR de _ - curs la data formularii cererii reconven?ionale, 03.10.2012).
Se apreciaza ca instanta de fond nu a avut in vedere faptul ca intimata-reclamanta a ocupat acest spatiu fara a mai avea un contract de inchiriere valabil, iar cererea paratei prin care am solicitat obligarea acesteia la plata de despagubiri reprezentand lipsa de folosinta a spatiului pentru lunile mai 2012-septembrie 2012 calculata la pretul pietei este indrepta?ita.
Mai mult decat atat, instanta de fond retine ca "contractul incheiat intre par?i a incetat sa-si produca efectele ca urmare a expirarii termenului stabilit", dar are in vedere la calcularea lipsei de folosinta tot chiria stabilita prin contract.
Avand in vedere cele expuse mai sus, se solicita admiterea apelului si obligarea intimatei-reclamante la plata cheltuielilor de judecata.
La data de 23.09.2014 s-a depus intampinare de catre apelanta parata _ prin care se solicita respingerea apelului declarat de apelanta-reclamanta _ ca neintemeiat
Cu privire la primul motiv de apel se arata ca nu se pot retine criticile aduse de apelanta-reclamanta _ sentintei instantei de fond avand in vedere ca situatia de fapt nu este cea descrisa de aceasta.
_ a contribuit la modernizarea spatiului, cu forta de munca cuantificata de expertul contabil la suma de _ lei.
Astfel, zilnic salariatii _ au muncit la imbunatatirile aduse. Pe toata durata efectuarii modernizarilor (aproximativ cinci luni), noua salariati ai _ au participat la toate lucrarile, mai putin la montarea termopanelor, acoperisului si instalatiilor termice, iar materialele folosite au fost transportate cu masinile proprietatea ...
De?i s-a demonstrat cu proba cu martori ca un numar de 9 salariati ai apelantei-parate au lucrat la modernizarea spatiului in litigiu, instanta de fond nu a avut in vedere decat un numar de 5 salariati cenzurand numarul cestora si in raport de timpul lucrat efectiv la aceasta lucrare.
Martorii _ au declarat ca lucrarile la spatiul in litigiu au inceput in aprilie 2004 si s-au finalizat in toamna anului 2004.
Acestia au arata ca lucrarile de modernizare a spatiului in litigiu, respectiv zidaria de suprainaltare a zidurilor, turnarea sapelor de egalizare, confectionarea si montarea stalpilor de profil, montarea gresiei si faiantei, a tavanului de rigips, canalizarea, instalatia electrica au fost efectuate de catre salariatii _ in timpul programului de munca, acestia fiind platiti de catre societate.
Se apreciaza ca daca sustinerile apelantei-reclamante ar fi fost reale, aceasta ar fi promis martori care sa declare cele sustinute de reclamanta prin cererea de chemare in judecata, respectiv ca spatiul in litigiu a fost edificat integral de catre aceasta. Daca apelanta-reclamanta ar fi asigurat forta de munca atunci reclamanta ar fi propus ca martori persoanele care au prestat munca.
Mai mult decat atat, chiar si martorul propus de reclamanta (audiat in dosarul nr. _ - fila 275), respectiv _ a aratat ca cei care au efectuat lucrarile de modernizare au fost salariatii _ in timpul programului de munca, chiar el asigurand transportul materialelor provenite din demolare si a celor folosite la modernizarea spatiului. Tot acest martor a declarat ca materialele de constructie, respectiv balastru, nisip, ciment au fost puse la dispozitie de catre ...
Cu privire la sustinerile apelantei-reclamante _ ca materialele folosite la construirea spatiului, respectiv cimentul caramida si boltarii au fost achizitionate de acesta de la societatea parata se arata urmatoarele:
_ a emis facturi fiscale catre _ pentru aceste materiale in valoare de _ dar nu le-a incasat deoarece acestea au fost folosite la edificarea imobilului proprietate noastra. Astfel aceste materiale, de?i au fost inregistrate in contabilitatea _ au fost tot contributia paratei la edificarea spatiului deoarece nu au fost achitate
Cu privire la ultimul motiv de apel prin care apelanta-reclamanta critica faptul ca instanta de fond nu a retinut valoarea de piata a imobilului apreciem ca acesta este neintemeiat.
A?a cum a retinut si instanta de fond, imobilul nu a fost edificat in totalitate de apelanta-reclamanta si, mai mult decat atat, valoarea de piata a unui imobil este data si de amplasamentul acestuia, respectiv de teren.
Chiar apelanta-parata recunoaste in motivele de apel ca valoarea de piata este data de amplasare, iar terenul este proprietatea noastra.
Asa cum s-a aratat si in motivele de apel intre cele doua parti a fost incheiat un contract si conform prevederilor contractuale s-a prevazut ca modificarile spatiului se vor putea efectua de catre chirias pe cheltuiala sa si cu acceptul dat de proprietar, iar in art. 14 s-a stipulat ca investitiile facute (materiale daca este cazul) vor fi decontate de proprietar pe baza documentelor justificative, astfel incat apelanta-reclamanta nu poate cere despagubiri, ci cel mult decontarea cheltuielilor asa cum rezulta ele din inscrisuri (facturi fiscale si alte documente contabile) si care se regasesc in imbunatatirile aduse imobilului.
Avand in vedere cele expuse mai sus se solicita respingerea apelului declarat de apelanta - reclamanta si admiterea apelului nostru asa cum a fost formulat.
Tribunalul, analizand actele si lucrarile dosarului, constata si retine urmatoarele:
Apelul declarat de apelanta reclamanta parata reconventionala _ este nefondat, pentru motivele de fapt si de drept ce urmeaza.
O prima critica a apelantei se refera la perioada pentru care s-a calculat contributia angajatilor paratei, respectiv perioada aprilie 2004-octombrie 2004, sustinandu-se ca extinderile si modernizarile spatiului au fost realizate incepand cu data incheierii contractului d einchiriere-10.06.2004.
Aceasta sustinere este contrazisa de declaratiile majoritatii martorilor audiati de instanta de fond, respectiv _, propus chiar de reclamanta (fila153 dosar fond vol.I),_ propus tot de reclamanta (fila171 dosar fond vol.II), _ (fila173 dosar fond vol.II) din care rezulta ca lucrarile de extindere si modernizare la spatiul din litigiu au inceput in primavara anului 2004 si au durat pana in toamna aceluiasi an, unii martori mentionand ca inceput chiar luna aprilie 2004.
Nu are relevanta data incheierii contractului dintre parti, ci perioada efectiva in care s-au efectuat lucrarile.
Sustinerile apelantei reclamante cu privire la lucrarile de extindere in sensul ca a fost desfiintata terasa de beton existenta la spatiu respectiv, si turnata o noua fundatie, asa cum au declarat martorii propusi de catre reclamanta, fara o specializare in domeniul constructiilor, sunt contrazise de constatarile specialistului tehnic in constructii, expert _, desemnat expert in cauza, care precizeaza in raportul de expertiza ca " dupa cum s-a mentionat si in procesul verbal incheiat la fata locului si semnat de ambele parti fara obiectiuni a rezultat ca spatiul comercial actual are inglobat in el si elemente de constructii proprietatea paratei _ si anume: fundatii si pereti de la vechea sifonarie, o parte din peretele comun de la hala de productie, fundatii si pereti de la vestiarul adiacent halei, platforma din beton" fila 10 din dosarul de fond vol. II).
O alta critica a apelantei _ la solutia instantei de fond consta in faptul ca nu s-au acordat despagubirile la valoarea de piata a spatiului comercial.
Astfel cum sustine si apelanta prin cererea de apel, valoarea de piata a unei constructii este data si de amplasament, ori terenul pe care se afla spatiul comercial apartine paratei _ , cea care este indreptatita a beneficia de amplasamentul constructiei intr-o zona buna pe piata imobiliara, nicidecum reclamanta care a realizat, asa cum se exprima in cererea de apel "lucrari de extindere si modernizare" a unei constructii deja existente:
Mai mult prin conventia partilor, art. 14 din contractul de inchiriere nr_., s-a prevazut ca "investitiile facute ( materiale daca este cazul) vor fi decontate de proprietar pe baza documentelor justificative", ceea ce inseamna ca de la dat incheierii contractului partile au prevazut modalitatea decontarii lucrarilor de extindere si modernizare a spatiului inchiriat.
Potrivit art. 969 din vechiul cod civil, aplicabil conventiei partilor, conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante.
Pentru considerentele aratate anterior, in temeiul art. 480 c.proc.civ. va fi respins apelul declarat de apelanta reclamanta parata reconventionala _.
Apelul declarat de apelanta parata reclamanta reconventionala _ este intemeiat pentru motivele de fapt si de drept ce urmeaza.
Prin sentinta apelanta s-a retinut ca valoarea modernizarilor spatiului comercial proprietatea paratei _ sunt in cuantum de _ lei, din care se scade salariile si contributia celor 5 angajati ai paratei in cuantum de _ lei si contravaloarea materialelor ce figureaza in contabilitatea paratei ca fiind folosite la aceste lucrari, in cuantum de _ lei, rezult un rest de _ lei ce constituie despagubirile la care ar fi indreptatita reclamanta _ pentru imbunatatirile spatiului in discutie.
Totusi, in cuprinsul raportului de expertiza intocmit de cei doi experti, expert in constructii _ si expert in contabilitate _, se mentioneaza ca factura nr_. emisa de _ reprezinta avans marfa, ceea ce inseamna ca nu trebuia luata in considerare la calcularea materialelor folosite de reclamanta la imbunatatirile spatiului comercial (fila 9 din dosarul de fond vol.II).
De asemenea, din raportul de expertiza rezulta ca nu s-au gasit incorporate in lucrarile de modernizare materialele trecute in anexa 10 la raportul de expertiza, care sunt in valoare de 35.300 lei (fila 9 si 40 din dosarul de fond vol.II).
Instanta de fond a luat in considerare valoarea totala a imbunatatirilor de _ lei fara a scade sumele anterior precizate, care reduc, alaturi de salariile si contributia celor 5 angajati ai paratei in cuantum de _ lei si contravaloarea materialelor ce figureaza in contabilitatea paratei ca fiind folosite la aceste lucrari, in cuantum de _ lei, valoarea imbunatatirilor aduse efectiv de catre reclamanta spatiului paratei la un cuantum de _ lei.
Se concluzioneaza ca valoarea despagubirilor la care este indreptatita reclamanta este de 80.253,5 lei.
Motivul de apel cu privire la gresita instituire a dreptului de retentie este intemeiat.
Desi conventiei partilor se aplica vechiul cod civil, in vigoare la data acordului de vointa, instanta opineaza ca in privinta institutiei dreptului de retentie este aplicabila legea civila la data formularii cererii in acest sens, depinzand de solutia instantei pe fondul cauzei, moment in care se naste un eventual drept de retentie asupra bunurilor partii procesuale adverse.
Astfel devin aplicabile disp. art. 2495 din noul cod civil care prevad "Cel care este dator sa remita sau sa restituie un bun poate sa il retina cat timp creditorul nu isi executa obligatia sa izvorata din acelasi raport de drept sau, dupa caz, atat timp cat creditorul nu il despagubeste pentru cheltuielile necesare si utile pe care le-a facut pentru acel bun ori pentru prejudiciile pe care bunul i le-a cauzat".
Din interpretarea acestui text legal rezulta ca dreptul de retentie se poate instituit numai asupra unui bun care la data instituirii se afla in posesia efectiva a solicitantului, ori in speta apelanta reclamanta _. a fost evacuata din spatiu comercial proprietatea paratei _ prin sentinta nr. 6355 din 10 aprilie 2012 pronuntata de Judecatoria Tg Jiu in dosarul nr. _, definitiva si irevocabila prin respingerea cailor ordinare de atac.
Art. 1616 cod civil prevede ca datoriile reciproce se sting prin compensatie pana la concurenta celei mai mici dintre ele, iar potrivit art. 1617 cod civil compensatia opereaza de plin drept de indata ce exista doua datorii certe , lichide si exigibile, oricare ar fi izvorul lor, si care au ca obiect o suma de bani sau o anumita cantitate de bunuri fungibile de aceeasi natura.
Cum despagubirile stabilite prin aceasta decizie indeplinesc conditiile prev. de textele legale citate anterior, se va dispune compensarea lor pana la concurenta celei mai mici creante.
Ca urmare, in temeiul art. 480 c.proc.civ. se va admite apelul apelantei parata reclamanta reconventionala _ schimba sentinta in sensul ca va fi obligata parata _ catre reclamanta _ la plata sumei de _ lei in loc de _ lei, despagubiri civile si se va respinge capatul de cerere privind instituirea dreptului de retentie asupra imobilului - spatiu comercial situat in _. Se va dispune compensarea datoriilor reciproce pana la concurenta sumei de _ lei, urmand ca _ sa plateasca catre _ diferenta de despagubiri in cuantum de _ lei.
In ceea ce priveste exceptia prescriptiei dreptului material la actiune al reclamantei in a solicita contravaloarea imbunatatirilor aduse spatiului comercial proprietatea paratei este neintemeiata, cum corect a retinut instanta de fond.
Luand in considerare clauzele contractul de inchiriere a bunului, prelungit prin tacita relocatiune, dar si data evacuarii reclamantei din spatiul respectiv, se apreciaza ca dreptul material la actiune se naste la momentul evacuarii, moment din care se calculeaza termenul de 3 ani prev. de art. 3 din Dec. nr.167/1958, aplicabil in cauza in conformitate cu art.6 alin.4 din noul cod civil.
In temeiul art.453 c.proc.civ. va fi obligata apelanta reclamanta la cheltuieli de judecata catre apelanta parata, reprezentand onorariu avocat si taxa de timbru in apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Respinge ca nefondat apelul declarat de apelanta _, impotriva sentintei civile nr_ pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu, in dosar nr_..
Admite apelul declarat de apelanta _ impotriva sentintei civile nr_ pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu, in dosar nr_ si schimba sentinta in sensul ca obliga parata _ catre reclamanta _ la plata sumei de _ lei in loc de _ lei, despagubiri civile si respinge capatul de cerere privind instituirea dreptului de retentie asupra imobilului - spatiu comercial situat in ...
Mentine dispozitiile instantei privind obligarea reclamantei parate reconventionale _ catre parata reclamanta reconventionala _ la plata sumei de _ lei, despagubiri civile.
Dispune compensarea datoriilor reciproce pana la concurenta sumei de _ lei, urmand ca _ sa plateasca catre _ diferenta de despagubiri in cuantum de _ lei.
Obliga intimata _ catre apelanta _ la plata sumei de _ lei, cheltuieli de judecata in apel.
Definitiva.
Pronuntata in sedinta publica de la 07 Octombrie 2014, la Tribunalul Gorj.
Cod operator: 2443
R O M A N I A
TRIBUNALUL GORJ
SECTIA A II-A CIVILA
DECIZIE Nr. 186/2014
Sedinta publica de la 07 Octombrie 2014
Completul compus din:
PRESEDINTE _____
Judecator _______..
Grefier ________. Pe rol fiind judecarea apelurilor formulate de apelanta reclamanta ______. si apelanta parata __.., impotriva sentintei civile nr_ pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu, in dosar nr_..
La apelul nominal facut in sedinta publica au raspuns avocat ___.. pentru apelanta reclamanta ______ si avocat ____. pentru apelanta parata _____..
Procedura legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei de catre grefier, dupa care, nemaifiind cereri de formulat sau exceptii de invocat, s-a acordat cuvantul.
Avocat _. pentru apelanta reclamanta __. a solicitat admiterea apelului asa cum a fost formulat de apelanta reclamanta, schimbarea sentintei in sensul admiterii actiunii asa cum a fost formulata si respingerea cererii reconventionale. O prima critica adusa sentintei instantei de fond o reprezinta contributia intimatei parate asa cum a fost retinuta de catre instanta de fond, respectiv prin participarea celor 5 angajati la edificarea acestei constructii, ceea ce nu se poate nega deoarece acest lucru s-a stabilit cu putere de lucru judecat si prin sentinta civila nr.6355/10.04.2012 a Judecatoriei Tg-Jiu. Ceea ce nu se poate accepta si este vadit nelegal este perioada pentru care s-a calculat contributia acestor angajati, respectiv perioada aprilie 2004-octombrie 2004. Aceasta perioada nu poate fi luata in calcul deoarece lucrarile de extindere si de modernizare a spatiului pe care apelanta le-a realizat au inceput dupa data incheierii contractului de inchiriere, respectiv dupa data de 10.06.2004.
Pe de alta parte hotararea instan?ei de fond este nelegala deoarece a considerat ca nu se poate acorda despagubirea la valoarea de piata a imobilului deoarece acesta nu ar fi fost edificat integral de catre reclamanta. Apreciaza ca valoarea despagubirii nu se putea acorda decat la valoarea de piata din moment ce reclamanta a fost constructor de buna credinta. Solicita admiterea apelului conform celor solicitate, cu cheltuieli de judecata si respingerea apelului declarat de apelanta parata ...
Avocat _.. pentru apelanta parata _ a solicitat respingerea apelului declarat de apelanta reclamanta _ ca neintemeiat si admitea apelului declarat de apelanta parata, modificarea sentintei apelate in sensul respingerii cererii de chemare in judecata ca fiind prescris dreptul la actiune. De asemenea, solicita modificarea sentintei apelate in sensul admiterii cererii reconventionale si obligarea apelantei reclamante la plata sumei de _ lei reprezentand despagubiri civile ca urmare a lipsei de folosinta a spatiului comercial in perioada octombrie 2011 - septembrie 2012, cu cheltuieli de judecata. Precizeaza ca nu se poate retine valoarea de circulatie a constructiilor , intrucat aceasta valoare este data de pozitionarea terenului, proprietatea paratei, si trebuie sa se tina cont de contractul partilor, conform caruia se putea solicita numai contravaloarea materialelor de circulatie.
TRIBUNALUL
Asupra apelurilor de fata:
Prin cererea inregistrata la data de 02.05.2012 pe rolul Tribunalului Gorj- Sectia a II-a Civila, sub nr. _, reclamanta _ a chemat in judecata pe parata _, solicitand instantei ca, prin sentinta ce se va pronunta, sa dispuna obligarea paratei la plata sumei de _ lei, reprezentand c/v spatiului comercial si a dotarilor din acesta, spatiu edificat in totalitate de reclamanta, cu acordul paratei, suma actualizata la data platii, instituirea unui drept de retentie asupra spatiului comercial situat in _ pana la achitarea despagubirilor de catre parata si obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecata .
Prin decizia civila nr. 80/30.05.2012 pronuntata de Tribunalul Gorj in dosarul nr. _ s-a declinat competenta solutionarii cererii in favoarea Judecatoriei Tg-Jiu, cauza fiind inregistrata pe rolul acestei instante sub nr. ...
La data de 24.09.2012, parata _ a formulat intampinare, prin care a solicitat respingerea cererii ca neintemeiata.
La data de 27.09.2012 _ a formulat cerere reconventionala impotriva reclamantei _, solicitand ca prin sentinta ce se va pronunta, sa se dispuna obligarea acesteia la plata despagubirilor reprezentand lipsa de folosinta a spatiului comercial situat in _, in cuantum de _ lei, pe perioada octombrie 2011-septembrie 2012.
La termenul de judecata din 03.10.2012 reclamanta si-a precizat actiunea, in sensul ca solicita sa fie despagubiti pentru suma de _ lei reprezentand contravaloarea spatiului comercial situat in _, situat pe terenul paratei si a dotarilor necesare functionarii acestuia, mentionandu-si capatul de cerere privind instituirea unui drept de retentie asupra constructiei pana la despagubirea efectiva.
Prin sentinta nr. 3905/2014 pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu, in dosar nr_, a fost admisa in parte actiunea civila, avand ca obiect pretentii, formulata de reclamanta _, cu sediul in _ , in contradictoriu cu parata _, cu sediul in _ .
A fost admisa in parte cererea reconventionala formulata de parata reclamanta reconventional ...
A fost obligata parata reclamanta reconventional la plata sumei de _ lei despagubiri civile catre reclamanta parata reconventional.
A fost obligata reclamanta parata reconventional la plata sumei de _ lei, reprezentand chirie restanta si lipsa de folosinta spatiu comercial , situat in _, pe perioada noiembrie 2011 - septembrie 2012 .
S-a instituit asupra imobilului spatiu comercial, situat in _ un drept de retentie in favoarea reclamantei parata reconventional pana la achitarea sumei de _ lei .
S-au compensat cheltuielile de judecata efectuate de parti.
Pentru a pronunta aceasta sentinta prima instanta a retinut ca intre cele doua parti s-a incheiat contractul de inchiriere nr. _, avand ca obiect inchirierea spatiului situat in _, proprietatea _ (locator), pe o perioada de 1 an si o chirie de 1.500 lei/luna, exclusiv TVA, iar prin art. 3 din contract s-a prevazut posibilitatea prelungirii valabilitatii contractului prin act aditional ,iar potrivit art. 12, fiind prevazut ca pretul chiriei se va modifica periodic, cu acordul ambelor parti.
Instanta a constatat ca obiectul initial al contractului de inchiriere nr.1226/2004 l-a constituit o sifonarie si o terasa, fiind mentionat expres acest obiect al contractului.
Ulterior, in anul 2005 parata reclamanta reconventional _ a obtinut autorizatie de construire nr.37/31.01.2005 prin care a fost autorizata sa execute lucrari de extindere, modificari interioare si modificare sarpanta conform proiectului de executie depus la dosarul cauzei.
Asa cum rezulta din probatoriul administrat in cauza, in special din depozitiile martorilor audiati, rezulta faptul ca aceste lucrari de extindere au fost efectuate in principal de catre reclamanta, care a achizitionat materiale de constructie aferente executarii lucrarii chiar de la parata _, insa si aceasta a participat la edificarea noii extinderi a constructiei prin punerea la dispozitie a unui numar de cinci persoane care aveau calitatea de angajati ai _ si care au participat efectiv la executarea manoperei necesare extinderii spatiului comercial.
Chiar daca reclamanta parata reconventional sustine ca a avut o contributie exclusiva la edificarea spatiului, instanta a retinut ca aceasta a suportat majoritatea cheltuielilor necesare extinderii, insa nu in exclusivitate, data fiind participarea de necontestat a angajatilor paratei _ si lucrarile efectuate de catre aceasta, conform declaratiilor martorilor _, propusi de reclamanta-parata reconventional si martorii _ propusi de parata -reclamanta reconventional , ale caror declaratii au fost consemnate si atasate la dosar (filele 151-154, volum I, filele 170-173, volum II ), ordonanta de clasare data de Parchetul de pe langa Judecatoria Tg-Jiu la data de 17.03.2014, in dosarul nr_. si interogatoriile administratorilor partilor.
Intrucat modalitatea de suportare a cheltuielilor necesare extinderii este echivoca, iar partile nu au stipulat in contract conditiile in care se efectueaza aceste extinderi si consecintele juridice ce decurg din edificarea extinderii la spatiul comercial inchiriat, instanta a apreciat ca se impune solutionarea litigiul de fata prin raportare la starea de fapt retinuta si la clauzele stipulate de parti prin contractul de inchiriere, precum si avandu-se in vedere sentinta civila nr. 6355/2012 pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu in dosarul nr. _, prin care s-a respins actiunea promovata de _ privind instituirea unui drept de superficie asupra terenului in suprafata de 145 mp, aflat sub constructia spatiului comercial situat in _ si cererea de instituire a dreptului de retentie, ca prematur formulat, fiind admisa cererea reconventionala formulata de _ si obligata reclamanta parata reconventional sa achite suma de _ lei, reprezentand chirie restanta si lipsa de folosinta pe perioada iunie 2010-octombrie 2011 catre _ si prin care s-a dispus evacuarea reclamantei parate din spatiul comercial, sentinta ramasa definitiva si irevocabila prin decizia nr. 358/19.09.2012 pronuntata de tribunalul Gorj.
Astfel, partile au precizat in art.8 din contract faptul ca " modificarile aduse spatiului se vor putea executa de chirias pe cheltuiala sa si cu acceptul dat de proprietar".
De asemenea in art.14 din contract partile au stipulat ca " investitiile facute ( materiale daca este cazul) vor fi decontate de proprietar pe baza de documente justificative".
Sub acest aspect, instanta a retinut ca avand relevanta juridica in cauza si adresa nr.7/10.03.2005 emisa de catre reclamanta, prin care reclamanta a solicitat paratei sa-si dea acceptul in scris pentru modificari si imbunatatiri invocand art.8 alin 2 din contract.
Prin actiunea de fata reclamanta a solicitat in principal obligarea paratei la plata sumei de _ lei reprezentand contravaloarea spatiului comercial situat in _, spatiu comercial extins in temeiul autorizatiei de constructie nr.37/2005, invocand contributia sa exclusiva la edificarea constructiei si instituirea unui drept de retentie asupra acestui spatiu comercial pana la achitarea despagubirilor.
S-a retinut ca intre cele doua parti s-a incheiat contractul de inchiriere nr. 1226/10.06.2004. avand ca obiect inchirierea spatiului situat in _, proprietatea _, pe o perioada de 1 an si o chirie de 1.500 lei/luna, exclusiv TVA.
Prin art. 3 din contract s-a prevazut posibilitatea prelungirii valabilitatii contractului prin act aditional, iar in temeiul art. 12 s-a prevazut ca pretul chiriei se va modifica periodic, cu acordul ambelor parti.
Prin actele aditionale nr. _ si din ... incheiate de cele doua parti, s-a prelungit valabilitatea contractului de inchiriere pana in data de 01.12.2009 si s-a stabilit pretul chiriei la 1875 lei / luna.
Dupa data de 01.12.2009, _ a folosit in continuare spatiul inchiriat cu permisiunea S_, s-au emis facturi fiscale de catre locator pe perioada decembrie 2009- mai 2010 si care au fost achitate de locatarul ...
In aceste conditii, locatiunea dintre cele doua parti _ a fost reinnoita prin tacita relocatiune, conform art. 1437 si 1452 Cod civil, luand nastere un nou contract de locatiune. Prin contractul incheiat si prin actele aditionale la acesta, tacita relocatiune n-a fost exclusa printr-o clauza expresa de cele doua parti si nu a fost anuntat concediul inainte de expirarea termenului inchirierii de nici o parte.
De asemenea, _ nu neaga folosinta spatiului inchiriat dupa data de 01.12.2009, aceasta folosindu-1 pana la inceputul lunii noiembrie 2013, cand a fost evacuata prin executor judecatoresc, conform sustinerilor paratei reclamante.
Constructia - spatiu comercial invocata in actiune, nu este proprietatea reclamantei, aceasta constructie este proprietatea paratei _, iar aceasta a fost folosita de reclamanta in baza contractului de inchiriere nr. 1226/10.06.2004..
Faptul ca aceasta constructie este proprietatea paratei reclamante reconventional rezulta din autorizatia de construire nr. 37/31.01.2005 prin care a fost autorizata executarea lucrarilor de extindere, modificari interioare si modificare sarpanta, contractul de inchiriere nr. 1226/10.06.2004 prin care aceasta constructie a fost inchiriata reclamantei ; extrasul de carte funciara si certificatul de atestare fiscala.
Conform cap. 7 din contractul de inchiriere nr. 1226/10.06.2004. reclamanta in calitate de chirias avea obligatia sa execute la timp si in bune conditii pe costuri proprii, lucrarile de intretinere si reparatii la spatiul inchiriat, iar in baza art. 8 din contract s-a prevazut ca modificarile spatiului se vor putea efectua de catre chirias pe cheltuiala sa si cu acceptul dat de proprietar, iar potrivit art. 14, investitiile facute vor fi decontate de proprietar pe baza documentelor justificative.
Din continutul raportului de expertiza efectuat de experti _ , se retine ca valoarea de piata a spatiului comercial situat in _ este de _, iar valoarea imbunatatirilor si modernizarilor aduse la acest spatiu comercial este de 140216 lei.
Din intreg materialul probatoriu administra, instanta a retinut ca reclamanta parata reconventional a avut o contributie majoritara la imbunatatirile si modernizarile aduse la acest spatiu comercial, iar parata reclamanta reconventional a avut o contributie de _ lei, constand in materiale de constructie folosite la aceste imbunatatiri conform expertului _, la care se adauga contravaloarea salariilor a 5 muncitori angajati de _ si retribuiti de parata reclamanta reconventional pe perioada aprilie 2004 - octombrie 2004, in cuantum de _ lei, asa cum s-a mentionat in raportul de expertiza efectuat de expert _. Desi expertul a calculat salariile si contributiile la asigurari aferente pentru 10 salariati, intrucat parata reclamanta _ a mentionat ca au participat la realizarea renovarilor efectuate in perioada aprilie 2004 - octombrie 2004, numitii _, din analiza probatoriului administrat, respectiv interogatoriile administratorilor partilor, declaratiile martorilor, ordonanta de clasare data de Parchetul de pe langa Judecatoria Tg-Jiu la data de 17.03.2014, in dosarul nr_. pentru savarsirea infractiunilor de marturie mincinoasa si, retinandu-se cu putere de lucru judecat considerentele sentintei civile nr.6355/10.04.2012 pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu, in dosarul nr. _, instanta a apreciat ca parata reclamanta reconventional nu a facut dovada ca acesti salariati au prestat lucrari la renovarea si modernizarea spatiului comercial pe toata perioada mentionata ( aprilie 2004- octombrie 2004), apreciindu-se de instanta ca si contributie continua la efectuarea lucrarilor doar a 5 dintre salariati. Toate aceste lucrari au fost de modernizare si extindere, in concordanta cu autorizatia de construire nr. 37/31.01.2005, prin care parata reclamanta reconventional a fost autorizata la executarea lucrarile de extindere, modificari interioare si modificari sarpanta , precum si modificari exterioare, iar initial au existat constructii care au fost modificate, respectiv sifonaria, platforma betonata mentionata ca si terasa in contractul de inchiriere si peretii comuni cu hala de productie proprietatea ...
Nu pot fi retinute sustinerile paratei reclamante cu privire la contributia sa in cuantum de 7381,35 lei, reprezentand contravaloare materiale conform facturilor depuse la dosar si care nu au fost achitate de catre _, intrucat aceste facturi provin din anul 2004, iar intelegerea tacita a partilor de a fi avuta in vedere contravaloarea acestor materiale la modernizarile aduse spatiului si neachitate de reclamanta sa ramana neachitate si sa reprezinte contributia proprietarului _, nu a intrerupt termenul de prescriptie de 3 ani prevazut de Decretul nr.167/1958 in care parata putea actiona pentru recuperarea acestor creante .
Urmeaza ca, fata de intreg probatoriul administrat sa fie obligata parata reclamanta reconventional la plata sumei de _ lei despagubiri catre reclamanta parata reconventional, reprezentand imbunatatirile efectuate la sifonaria si terasa inchiriate, conform contractului de inchiriere nr. 1226/10.06.2004, avandu-se in vedere disp. art. 14 din acest contract, cuantum la care instanta a ajuns prin scaderea din suma de _ lei retinuta prin raportul de expertiza efectuat de expertii _ , ca reprezentand modernizarile aduse spatiului comercial situat in str. Traian , nr.9 , jud. Gorj si care au fost efectuate pe elementele de constructie existente, proprietatea paratei _, a contributiei paratei la efectuarea acestor modernizari in cuantum de _ lei si contravaloarea salariilor si contributiilor la asigurari pentru cei 5 muncitori care s-a retinut ca au prestat aceste lucrari, in cuantum de _ lei .
Nu poate fi retinuta solicitarea reclamantei ca parata sa fie obligata la plata valorii de piata a imobilului, deoarece acest imobil nu a fost edificat integral de catre aceasta, iar valoarea de piata a imobilului este data si de amplasarea acestuia, deci de teren, care este tot proprietatea paratei reclamante reconventional.
Referitor la contravaloarea bunurilor existente in spatiul comercial ( mese, scaune, baruri, frigidere, lazi frigorifice, etc), instanta a retinut ca nu a existat nici o conventie intre cele doua parti ca la incheierea contractului de inchiriere, parata sa-i despagubeasca cu valoarea bunurilor necesare functionarii spatiului comercial, iar in prezent aceste bunuri mobile sunt in custodia Administratiei Judetene a Finantelor Publice Gorj, care le-a supus procedurii executarii silite in vederea recuperarii debitelor restante de la reclamanta, cererea ramanand fara obiect.
In ceea ce priveste instituirea unui drept de retentie asupra imobilului -spatiu comercial la care s-au adus imbunatatiri pana la despagubirea efectiva in conditiile art. 14 din contractul nr. 1226/10.06.2004, instanta a retinut ca sunt aplicabile prev. art. 2495 c. civ, potrivit carora, cel care este dator sa remita sau sa restituie un bun, poate sa il retina cat timp creditorul nu isi executa obligatia sa izvorata din acelasi raport de drept sau, dupa ca , atat timp cat creditorul nu il despagubeste pentru cheltuielile necesare si utile, pe care le-a facut pentru acel bun ori pentru prejudiciile pe care bunul i le-a cauzat. Fiind indeplinite conditiile impuse de art. 2495 C civ. , instanta a instituit in favoarea reclamatei un drept de retentie asupra imobilul spatiu comercial situat in _, pana la achitarea de catre parata reclamanta reconventional a sumei de _ lei.
In ceea ce priveste cererea reconventionala, instanta a apreciat ca aceasta este intemeiata in parte pentru urmatoarele considerente:
Asa cum rezulta din sentinta civila nr. 6355/2012 pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu, reclamanta a fost obligata la plata a _lei , reprezentand chirie restanta si lipsa de folosit pe perioada iunie 2010 - octombrie 2011, sentinta ramasa definitiva prin decizia civila nr. 358/2012 pronuntata de Tribunalul Gorj.
Ori, in conditiile in care contractul incheiat intre parti a incetat sa-si produca efectele ca urmare a expirarii termenului stabilit prin contract asa cum a fost modificat prin actele aditionale, iar pe de alta parte reclamanta parata _ a sistat plata chiriei, iar instanta a constatat ca reclamanta nu este detinatoarea unui drept real asupra acestui spatiu, ci a unui drept de creanta, a apreciat ca detinerea spatiului de catre aceasta nu are nicio justificare legala sau contractuala, drept pentru care va fi admisa in parte cererea privind plata chiriei si a lipsei de folosinta .
Astfel, desi parata prin cerere reconventionala a sustinut ca reclamanta avea obligatia de plata a chiriei lunare in cuantum de _ lei, ca urmarea a lipsei de folosinta a acestui spatiu pentru perioada octombrie 2011 - septembrie 2012, cuantum calculat pentru perioada octombrie - aprilie 2012, prin raportare la cuantumul chiriei ce a fost stabilita prin contractul de inchiriere, respectiv 1875 lei / luna , iar pentru perioada mai - septembrie 2012 , prin raportate la chiria oferita de _, in cuantum de 6000 lei/ luna conform adresei nr. 2634/20.04.2012, instanta retine ca, prin ultimul act aditional din data de 17.11.2008 partile au convenit plata unei chirii lunare in cuantum de 1875 lei, suma pe care o va avea in vedere la calcularea chiriei datorate si a despagubirilor ce se impun a fi suportate de catre reclamanta pentru perioada in care a ocupat spatiul comercial.
Pentru cuantificarea debitului datorat sub acest aspect de catre reclamanta parata _, instanta a avut in vedere intervalul de timp cuprins intre data de la care reclamanta parata nu a mai fost obligata prin sentinta civila nr.6355/2012 pronuntata de judecatoria Tg-Jiu, respectiv noiembrie 2011 si pana la data solicitata prin cererea reconventionala, luna septembrie 2012, fara a se lua in calcul perioada ulterioara, intrucat la data de 02.10.2013 a fost anulata ca netimbrata cerere promovata de parata reclamanta reconventional fata de cererea privind marirea catimii cererii reconventionala ( fila 199 vol.II dosar) .
Asadar in raport de cuantumul chiriei retinut de instanta si perioada de referinta evidentiata mai sus, instanta a stabilit ca reclamanta parata sa plateasca suma de _ lei cu titlul de chirie restanta si de contravaloare a folosintei spatiului comercial, neputandu-se lua in calcul oferta de chirie inaintata de _, prin adresa nr.2634/20.04.2012, intrucat aceasta oferta poate fi privita procausa, intrucat a fost emisa in timpul in care partile se aflau in litigiu cu privire la spatiul comercial situat in ...
In temeiul dispozitiilor art.276 C.proc.civ. instanta a compensat cheltuielile de judecata efectuate de parti.
Impotriva acestei sentinte au declarat apel reclamanta _ si parata _ criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie.
Prin apelul declarat de reclamanta _ s-a solicitat admiterea apelului si schimbarea sentintei apelate in sensul admiterii actiunii asa cum a fost formulata si respingerea cererii reconventionale.
Apelanta reclamanta a aratat ca o prima critica adusa sentintei instantei de fond o reprezinta contributia intimatei paratei asa cum a fost retinuta de catre instanta de fond. Astfel, instanta de fond a retinut contributia din partea paratei prin participarea celor 5 angajati la edificarea acestei constructii, ceea ce nu se poate nega deoarece acest lucru s-a stabilit cu putere de lucru judecat si prin sentinta civila nr.6355/10.04.2012 a Judecatoriei Tg-Jiu, insa cea ce nu se poate accepta si este vadit nelegal este perioada pentru care s-a calculat contributia acestor angajati , respectiv perioada aprilie 2004-octombrie 2004.
Aceasta perioada nu poate fi luata in clacul deoarece lucrarile de extindere si de modernizare a spatiului pe care subscrisa le-a realizat au inceput dupa data incheierii contractului de inchiriere, respectiv dupa data de 10.06.2004. In aceste conditii contributia (cheltuielile indirecte si de personal) pentru cei cinci salariati in lunile aprilie, mai, si jumatate din luna iunie nu pot fi retinute si considerate ca si participare sau contributie la edificarea spatiului.
Pe de alta parte nici lunile septembrie si octombrie 2004 nu mai pot fi luate in calcul pentru cei cinci salariati deoarece din facturile depuse la dosarul cauzei rezulta ca in aceste luni se realiza deja racordul la reteaua de gaze si se monta centrala termica, despre care nici unul dintre salariati nu a mentionat ca ar fi existat si asta deoarece cei cinci salariati au lucrat doar lunile iulie si august 2004.
In alta ordine de idei, conform contractului de inchiriere societatea noastra a inchiriat de la societatea parata o sifonarie si o terasa.
Instanta trebuia sa aiba in vedere depozitiile martorilor _ care au aratat ca peretii sifonariei au fost suprainaltati, ca terasa betonata a fost desfiintata si a fost turnata o noua fundatie si ca societatea reclamanta a avut o contributie de 90% la edificarea acestei constructii.
Urmeaza a se avea in vedere si proiectul tehnic existent la dosarul cauzei si din care rezulta ca aceasta constructie trebuia sa aiba fundatie din beton armat, elevatii din beton armat, pereti-zidarie de caramida, sarpanta invelitoare tigla. Totodata, proiectul prevedea ca aria construita era de 142,50 m.p si ca trebuia realizat racord la reteaua de canalizare.
La dosarul cauzei s-au depus de catre societatea reclamanta facturi fiscale din lunile iulie 2004 - august 2004 din care rezulta ca societatea reclamanta a achizitionat de la societatea parata o cantitate foarte mare de ciment, caramida si boltari de unde putem trage concluzia ca aceste cantitati s-au folosit la edificarea fundatiei si a zidurilor cat si a suprainaltarii. Iata ca, aceste documente se coroboreaza cu depozitiile martorilor reclamantei si cu proiectul depus chiar de catre parata. Exemplifica in acest sens factura nr_. cu cantitatea de 100 boltari, factura _ in care se mentioneaza cantitatea de 250 bucati caramida, factura 4568239/13.07.2004 in care se achizitioneaza de la parata cantitatea de 1412 kg ciment.
Fata de aceste probatorii nu pot fi retinute ca relevante depozitiile martorilor propusi de catre parata in sensul ca fundatia si peretii la fatada au fost realizate in intregime de catre parata ci doar prin contributia celor 5 salariati dar cu materialele probat a fi fost achizitionate de catre reclamanta.
Totodata, la dosarul cauzei sunt depuse o serie de facturi din care rezulta achizitionarea de catre societatea reclamanta a materialelor necesare realizarii racordului la reteaua de apa incat parata nu poate invoca faptul ca ar fi realizat acest racord mai cu seama ca nici nu a prezentat vreun document in acest sens.
Pe de alta parte hotararea instantei de fond este nelegala deoarece a considerat ca nu se poate acorda despagubirea la valoarea de piata a imobilului deoarece acesta nu ar fi fost edificat integral de catre reclamanta. Contributia la edificare nu poate avea influenta asupra modului de acordare a despagubirii. De moment ce suntem constructori de buna credinta apreciem ca valoarea despagubirii nu se putea acorda decat la valoarea de piata.
Instanta a apreciat ca despagubirea la valoarea de piata este data de teren de amplasarea acestuia, terenul fiind tot proprietatea paratei(?). Nu se intelege aceasta legatura sau de ce amplasarea terenului ar influenta acordarea despagubirii la valoarea de piata. Valoarea de piata este influentata evident de amplasare dar aceasta are in vedere terenul.
Mai mult, la calculul valorii de piata s-a avut in vedere si amplasarea terenului si a constructiei ca si criteriu de evaluare.
Revenind asupra contributiei paratei prin salariati urmeaza a se avea in vedere si mentiunea expertului contabil din Anexa 3 la raport si in care se arata ca _, nu a confirmat prin semnarea pontajelor faptul ca acesti salariati ar fi lucrat la investitia din str. Traian.
Prin apelul declarat de apelanta parata _ s-a solicitat admiterea apelului si modificarea sentintei apelate in sensul respingerii cererii de chemare in judecata formulata de reclamanta _ ca fiind prescris dreptul la actiune.
Intr-o teza subsidiara, daca se va trece peste apararile paratei si se va admite cererea de chemare in judecata se solicita a se avea in vedere suma de 47.982,65 lei reprezentand contravaloarea materialelor inregistrate in contabilitatea reclamantei ce se regasesc in imbunatatirile aduse spatiului.
De asemenea, se solicita modificarea sentintei apelate si in sensul admiterii cererii reconven?ionale si obligarea _ la plata sumei de _ lei (26.138,81 lei - contravaloarea sumei de 5775 Euro la cursul BNR de 4,5262 - curs la data formularii cererii reconven?ionale, 03.10.2012 si 13.125 lei reprezentand chiria pentru oct.-aprilie 2012) reprezentand despagubiri civile ca urmare a lipsei de folosinta a spatiului comercial situat in _ in perioada octombrie 2011- septembrie 2012.
Daca se va admite in parte actiunea intimatei - reclamante, in temeiul art.294 alin. 2 Cod proc. civ. se solicita compensarea datoriilor reciproce existente intre par?i la data pronuntarii solutiei.
Se solicita a se avea in vedere suma de _ precum si o eventuala suma pe care o ve?i stabili in sarcina noastra daca ve?i trece peste exceptia invocata. De asemenea, se arata ca in prezent pe rolul Judecatoriei Tg.-Jiu se afla inregistrat dosarul nr. _ ce are ca obiect pretentii - lipsa de folosinta pentru spatiul in litigiu pe perioada oct. 2012- octombrie 2013, inclusiv, cu termen la data de 12.09.2014.
In temeiul art. 274 Cod procedura civila se solicita obligarea intimatei-reclamante la plata cheltuielilor de judecata in apel.
Prin sentinta nr. _ pronuntata de Judecatoria Tg.-Jiu in dosarul nr. .. a fost admisa in parte actiunea civila formulata de intimata-reclamanta _ pentru suma de _ lei.
De asemenea a fost admis capatul de cerere privind instituirea unui drept de reten?ie in favoarea intimatei-reclamante pana la achitarea sumei de _ lei de catre ...
Cu privire la cererea reconven?ionala, instanta de fond a admis-o in parte si a obligat reclamanta-parata reconven?ional la plata sumei de _ lei.
Asa cum s-a aratat, intre cele doua parti s-a incheiat contractul de inchiriere nr. _, avand ca obiect inchirierea spatiului situat in _, proprietatea _, pe o perioada de 1 an si o chirie de 1.500 lei/luna, exclusiv TVA.
Prin art. 3 din contract s-a prevazut posibilitatea prelungirii valabilitatii contractului prin act aditional, iar in art. 12 s-a prevazut ca pretul chiriei se va modifica periodic, cu acordul ambelor parti.
Prin actele aditionale nr. _, incheiate de cele doua parti, s-a prelungit valabilitatea contractului de inchiriere pana in data de 01. l2.2009 si s-a stabilit pretul chiriei la 1875 lei/luna.
Dupa data de 01.12.2009, _ a folosit in continuare spatiul inchiriat cu permisiunea S_, s-au emis facturi fiscale de catre locator pe perioada decembrie 2009 - mai 2010 si care au fost achitate de locatarul ...
In aceste conditii, locatiunea dintre cele doua parti _ a fost reinnoita prin tacita relocatiune, conform art. 1437 si 1452 Cod civil, luand nastere un nou contract de locatiune.
Se precizeaza ca prin contractul incheiat si prin actele aditionale la acesta, tacita relocatiune n-a fost exclusa printr-o clauza expresa de cele doua parti si nu a fost anuntat concediul inainte de expirarea termenului inchirierii de nici o parte.
De asemenea, _ nu a negat folosinta spatiului inchiriat dupa data de 01.12.2009, aceasta folosindu-l pana la inceputul lunii noiembrie 2013, cand am evacuat parata prin executor judecatoresc.
Anterior, intre cele doua parti a mai existat un litigiu, care a fost solutionat de Judecatoria Tg-Jiu prin sentinta civila nr. _, pronuntata in dosarul nr. _, in sensul ca a fost respinsa actiunea formulata de reclamanta, a fost respinsa cererea de instituire a unui drept de retentie, a fost admisa in parte cererea reconventionala formulata de parata - reclamanta, dispunand totodata evacuarea reclamantei - parate din spatiul comercial situat in ...
Judecatoria Tg-Jiu a retinut in mod corect si legal ca singura conventie ce a reglementat relatiile dintre cele doua parti este contractul de inchiriere nr. 1226/10.06.2004, avand ca obiect inchirierea spatiului situat in .., ca _ este proprietarul spatiului comercial din litigiu, iar _nu are o contributie exclusiva la edificarea spatiului comercial si ca acest spatiu a fost folosit in baza contractului de inchiriere.
Aceasta sentinta a ramas definitiva si irevocabila prin respingerea apelului si a recursului formulate de catre _, deci in cauza avem putere de lucru judecat cu privire la aceste aspecte.
Cu privire la cererea intimatei-reclamante, se invoca, in primul rand, exceptia prescriptiei dreptului de a solita plata contravalorii imbunatatirilor aduse de intimata - reclamanta, fiind citate disp. art. 1 din Decretul 167/1958, art. 6 alin. (4) NCC si art. 201 din Legea nr. 71/2011. Asadar, pornind de la aceasta regula generala, rezulta ca prescriptiile incepute anterior datei de 1 octombrie 2011 si neimplinite pana la aceasta data sunt supuse prevederilor Decretului nr. 167/1958.
Numai prescriptiile ce incep dupa intrarea in vigoare a noului Cod civil, deci dupa data de 1 octombrie 2011, sunt supuse prevederilor privitoare la prescriptie cuprinse in acest cod.
Astfel, in speta de fata prescriptia a inceput sa curga potrivit dispozitiilor din Decretul-lege nr. 167/1958, se vor aplica prevederile acestui act normativ sub orice aspect ce intereseaza prescriptia.
De asemenea, art. 18 din Decretul 167/1958 prevede ca instanta judecatoreasca si organul arbitrai sini obligate ca, din oficiu sa cerceteze, daca dreptul la actiune sau la executarea silita este prescris.
Avand in vedere ca prescriptia incepe sa curga de la data cand se naste dreptul la actiune, in speta de fata in octombrie 2004 (data finalizarii lucrarilor de modernizare la imobilul in litigiu), iar termenul de prescriptie este de 3 ani, dreptul la actiune al intimatei-reclamante s-a prescris in octombrie 2007. Actiunea intimatei-reclamante a fost inregistrata la 02.05.2012 pe rolul Tribunalului Gorj (prin sentinta nr_ s-a declinat competenta in favoarea Judecatoriei Tg-Jiu).
In mod corect instanta de fond a retinut ca imobilul - spatiu comercial nu este proprietatea intimatei-reclamante, ci aceasta constructie este proprietatea apelantei-paratei _, iar aceasta a fost folosita de reclamanta in baza contractului de inchiriere nr. ..(alin 9-10, pag 10)
Conform cap. 7 din contractul de inchiriere nr. _, reclamanta in calitate de chirias avea obligatia sa execute la timp si in bune conditii pe costuri proprii, lucrarile de intretinere si reparatii la spatiul inchiriat, iar in art. 8 din contract s-a prevazut ca modificarile spatiului se vor putea efectua de catre chirias pe cheltuiala sa si cu acceptul dat de proprietar, iar in art. 14 s-a stipulat ca investitiile facute (materiale daca este cazul) vor fi decontate de proprietar pe baza documentelor justificative, astfel incat reclamanta nu poate cere despagubiri.
De?i a retinut toate aceste aspecte in sentinta apelata, instanta de fond a retinut ca valoare a imbunatatirilor aduse spatiului in litigiu suma de _ lei calculata de experti din care a scazut sumele ce reprezinta contravaloarea contributiei ...
Apreciaza ca instanta nu a avut in vedere contractul dintre parti unde la art. 14 s-a stipulat ca investitiile facute (materiale daca este cazul) vor fi decontate de proprietar pe baza documentelor justificative.
Mai mult decat atat, chiar intimata-reclamanta arata in cuprinsul cererii de chemare in judecata ca "parata ... refuza sa se conformeze art. 14 din contractul de inchiriere nr. _ - in sensul decontarii investitiei edificate in fata documentelor justificative...."., deci aceasta recunoaste ca nu i se cuvin alte sume decat cele pe care le poate proba cu inscrisuri inregistrate in contabilitate.
De asemenea, prin adresa nr. _ emisa de intimata-reclamanta, aceasta a invocat prevederile art. 8 alin. 2 din contractul de inchiriere, recunoscand ca toate modificarile aduse spatiului se vor efectua de chirias pe cheltuiala sa.
Conform raportului de expertiza intocmit in cauza (raspunsul la obiectivul nr. 5 din raportul de expertiza contabila) contravaloarea totala a facturilor reprezentand materiale achizitionate de reclamanta _ este de _ lei (inclusiv TVA), respectiv _ lei fara TVA. Expertul contabil arata ca singurul care poate preciza daca aceste materiale se regasesc in lucrarile de modernizare a spatiului in litigiu si daca au fost necesare este expertul tehnic.
Prin raspunsul la obiectivul nr. 5, expertul tehnic _ a aratat ca valoarea materialelor ce se regasesc in lucrarile de modernizare a spatiului in litigiu si inregistrate in contabilitatea _ este de _ lei.
In aceste facturi sunt si facturile emise de catre _ inregistrate in contabilitatea intimatei-reclamante si neincasate de catre parata (deci tot o contributie a apelantei-parate la modernizarea spatiului) in, valoare de _ lei.
Prin urmare, suma ce ar putea fi retinuta in sarcina paratei ar reprezenta contravaloarea materialelor inregistrate in contabilitatea intimatei-reclamante si ce se regasesc in imbunatatirile aduse spatiului, respectiv suma de _ lei.
Se apreciaza ca aceasta suma este singura care poate fi retinuta in sarcina paratei, deoarece aceasta reprezinta contravaloarea materialelor efectiv folosite in spatiul in litigiu, achitate de catre reclamanta si inregistrate in contabilitatea acesteia.
De asemenea, se critica, instituirea unui drept de retentie asupra imobilului spa?iu comercial pana la achitarea sumei de _ lei deoarece se apreciaza ca nu sunt indeplinite conditiile instituirii unui drept de retentie, astfel incat se impune si respingerea acestui capat de cerere,
Instanta nu a avut in vedere ca la data pronuntarii sentintei, intimata-reclamanta nu se mai afla in posesia imobilului intrucat a fost evacuata in luna noiembrie 2013 in baza sentintei judecatoresti nr. _, pronuntata in dosarul nr. _, astfel ca cererea intimatei este inadmisibila.
Dreptul de retentie este un mijloc de garantare a obligatiilor, reprezentand uneori si o forma de manifestare a exceptiei de neexecutare si consta in dreptul creditorului de a refuza sa restituie un bun al debitorului aflat in detentia sa, pana la ce debitorul nu-i plateste ceea ce ii datoreaza in legatura cu acel bun.
Cu privire la cererea reconven?ionala se arata ca intre cele doua parti s-a incheiat contractul de inchiriere nr. _, modificat prin actele aditionale nr. _ si din ... Prin actele aditionale s-a prelungit valabilitatea contractului de inchiriere pana in data de 01.12.2009 si s-a stabilit pretul chiriei la 1875 lei/luna.
Dupa data de 01.12.2009, _ a folosit in continuare spatiul inchiriat cu permisiunea _, s-au emis facturi fiscale de catre locator pe perioada decembrie 2009- mai 2010 si care au fost achitate de locatarul ...
Se precizeaza ca prin contractul incheiat si prin actele aditionale la acesta, tacita relocatiune n-a fost exclusa print-o clauza expresa de cele doua parti si nu a fost anuntat concediul inainte de expirarea termenului inchirierii de nici o parte.
De asemenea, _ nu neaga folosinta spatiului inchiriat dupa data de 01.12.2009 pana la inceputul lunii noiembrie 2013.
Deoarece spatiul din litigiu a fost folosit in continuare de _, fara a mai exista contract de inchiriere valabil, prin cererea reconven?ionala s-a solicitat obligarea acestei la plata sumei de _ lei reprezentand despagubiri civile ca urmare a lipsei de folosinta a acestui spatiu pentru , perioada octombrie 2011- septembrie 2012.
Calculul prejudiciului s-a calculat astfel :- pentru perioada octombrie 2011- inclusiv - aprilie 2012 prin raportare la cuantumul chiriei ce a fost stabilita prin contractul de inchiriere , respectiv 1.875 lei/luna (7 luni x 1.875 = 13.125 lei);- pentru perioada mai 2012- septembrie 2012- inclusiv, prin raportare la chiria oferita de _, in cuantum de 6.000 lei /luna, conform adresei nr. _, insa nu s-a realizat contractul de inchiriere deoarece _ a folosit in continuare in mod abuziv spatiul din litigiu (5 luni x 6.000 lei = 30.000 lei).
Avand in vedere ca in cauza s-a efectuat expertiza care a concluzionat ca suma de 1155 Euro/luna este chiria pietei pentru acest spatiu ( raspunsul la obiectivul 7.1), s-a solicitat obligarea _ la plata sumei de _ lei reprezentand despagubiri civile ca urmare a lipsei de folosinta a acestui spatiu pentru perioada octombrie 2011- septembrie 2012 avand in vedere chiria stabilita de expert.
Calculul prejudiciului s-a calculat astfel :
- pentru perioada octombrie 2011 - inclusiv - aprilie 2012 prin raportare la cuantumul chiriei ce a fost stabilita prin contractul de inchiriere, respectiv 1.875 lei /luna (7 luni x 1.875 = 13.125 lei).
- pentru perioada mai 2012- septembrie 2012- inclusiv, prin raportare la chiria de 1155 Euro/luna a?a cum a fost calculata de expert la obiectivul 7.1 (26.138,81 lei - contravaloarea sumei de 5775 Euro (5 luni x 1155 Euro) la cursul BNR de _ - curs la data formularii cererii reconven?ionale, 03.10.2012).
Se apreciaza ca instanta de fond nu a avut in vedere faptul ca intimata-reclamanta a ocupat acest spatiu fara a mai avea un contract de inchiriere valabil, iar cererea paratei prin care am solicitat obligarea acesteia la plata de despagubiri reprezentand lipsa de folosinta a spatiului pentru lunile mai 2012-septembrie 2012 calculata la pretul pietei este indrepta?ita.
Mai mult decat atat, instanta de fond retine ca "contractul incheiat intre par?i a incetat sa-si produca efectele ca urmare a expirarii termenului stabilit", dar are in vedere la calcularea lipsei de folosinta tot chiria stabilita prin contract.
Avand in vedere cele expuse mai sus, se solicita admiterea apelului si obligarea intimatei-reclamante la plata cheltuielilor de judecata.
La data de 23.09.2014 s-a depus intampinare de catre apelanta parata _ prin care se solicita respingerea apelului declarat de apelanta-reclamanta _ ca neintemeiat
Cu privire la primul motiv de apel se arata ca nu se pot retine criticile aduse de apelanta-reclamanta _ sentintei instantei de fond avand in vedere ca situatia de fapt nu este cea descrisa de aceasta.
_ a contribuit la modernizarea spatiului, cu forta de munca cuantificata de expertul contabil la suma de _ lei.
Astfel, zilnic salariatii _ au muncit la imbunatatirile aduse. Pe toata durata efectuarii modernizarilor (aproximativ cinci luni), noua salariati ai _ au participat la toate lucrarile, mai putin la montarea termopanelor, acoperisului si instalatiilor termice, iar materialele folosite au fost transportate cu masinile proprietatea ...
De?i s-a demonstrat cu proba cu martori ca un numar de 9 salariati ai apelantei-parate au lucrat la modernizarea spatiului in litigiu, instanta de fond nu a avut in vedere decat un numar de 5 salariati cenzurand numarul cestora si in raport de timpul lucrat efectiv la aceasta lucrare.
Martorii _ au declarat ca lucrarile la spatiul in litigiu au inceput in aprilie 2004 si s-au finalizat in toamna anului 2004.
Acestia au arata ca lucrarile de modernizare a spatiului in litigiu, respectiv zidaria de suprainaltare a zidurilor, turnarea sapelor de egalizare, confectionarea si montarea stalpilor de profil, montarea gresiei si faiantei, a tavanului de rigips, canalizarea, instalatia electrica au fost efectuate de catre salariatii _ in timpul programului de munca, acestia fiind platiti de catre societate.
Se apreciaza ca daca sustinerile apelantei-reclamante ar fi fost reale, aceasta ar fi promis martori care sa declare cele sustinute de reclamanta prin cererea de chemare in judecata, respectiv ca spatiul in litigiu a fost edificat integral de catre aceasta. Daca apelanta-reclamanta ar fi asigurat forta de munca atunci reclamanta ar fi propus ca martori persoanele care au prestat munca.
Mai mult decat atat, chiar si martorul propus de reclamanta (audiat in dosarul nr. _ - fila 275), respectiv _ a aratat ca cei care au efectuat lucrarile de modernizare au fost salariatii _ in timpul programului de munca, chiar el asigurand transportul materialelor provenite din demolare si a celor folosite la modernizarea spatiului. Tot acest martor a declarat ca materialele de constructie, respectiv balastru, nisip, ciment au fost puse la dispozitie de catre ...
Cu privire la sustinerile apelantei-reclamante _ ca materialele folosite la construirea spatiului, respectiv cimentul caramida si boltarii au fost achizitionate de acesta de la societatea parata se arata urmatoarele:
_ a emis facturi fiscale catre _ pentru aceste materiale in valoare de _ dar nu le-a incasat deoarece acestea au fost folosite la edificarea imobilului proprietate noastra. Astfel aceste materiale, de?i au fost inregistrate in contabilitatea _ au fost tot contributia paratei la edificarea spatiului deoarece nu au fost achitate
Cu privire la ultimul motiv de apel prin care apelanta-reclamanta critica faptul ca instanta de fond nu a retinut valoarea de piata a imobilului apreciem ca acesta este neintemeiat.
A?a cum a retinut si instanta de fond, imobilul nu a fost edificat in totalitate de apelanta-reclamanta si, mai mult decat atat, valoarea de piata a unui imobil este data si de amplasamentul acestuia, respectiv de teren.
Chiar apelanta-parata recunoaste in motivele de apel ca valoarea de piata este data de amplasare, iar terenul este proprietatea noastra.
Asa cum s-a aratat si in motivele de apel intre cele doua parti a fost incheiat un contract si conform prevederilor contractuale s-a prevazut ca modificarile spatiului se vor putea efectua de catre chirias pe cheltuiala sa si cu acceptul dat de proprietar, iar in art. 14 s-a stipulat ca investitiile facute (materiale daca este cazul) vor fi decontate de proprietar pe baza documentelor justificative, astfel incat apelanta-reclamanta nu poate cere despagubiri, ci cel mult decontarea cheltuielilor asa cum rezulta ele din inscrisuri (facturi fiscale si alte documente contabile) si care se regasesc in imbunatatirile aduse imobilului.
Avand in vedere cele expuse mai sus se solicita respingerea apelului declarat de apelanta - reclamanta si admiterea apelului nostru asa cum a fost formulat.
Tribunalul, analizand actele si lucrarile dosarului, constata si retine urmatoarele:
Apelul declarat de apelanta reclamanta parata reconventionala _ este nefondat, pentru motivele de fapt si de drept ce urmeaza.
O prima critica a apelantei se refera la perioada pentru care s-a calculat contributia angajatilor paratei, respectiv perioada aprilie 2004-octombrie 2004, sustinandu-se ca extinderile si modernizarile spatiului au fost realizate incepand cu data incheierii contractului d einchiriere-10.06.2004.
Aceasta sustinere este contrazisa de declaratiile majoritatii martorilor audiati de instanta de fond, respectiv _, propus chiar de reclamanta (fila153 dosar fond vol.I),_ propus tot de reclamanta (fila171 dosar fond vol.II), _ (fila173 dosar fond vol.II) din care rezulta ca lucrarile de extindere si modernizare la spatiul din litigiu au inceput in primavara anului 2004 si au durat pana in toamna aceluiasi an, unii martori mentionand ca inceput chiar luna aprilie 2004.
Nu are relevanta data incheierii contractului dintre parti, ci perioada efectiva in care s-au efectuat lucrarile.
Sustinerile apelantei reclamante cu privire la lucrarile de extindere in sensul ca a fost desfiintata terasa de beton existenta la spatiu respectiv, si turnata o noua fundatie, asa cum au declarat martorii propusi de catre reclamanta, fara o specializare in domeniul constructiilor, sunt contrazise de constatarile specialistului tehnic in constructii, expert _, desemnat expert in cauza, care precizeaza in raportul de expertiza ca " dupa cum s-a mentionat si in procesul verbal incheiat la fata locului si semnat de ambele parti fara obiectiuni a rezultat ca spatiul comercial actual are inglobat in el si elemente de constructii proprietatea paratei _ si anume: fundatii si pereti de la vechea sifonarie, o parte din peretele comun de la hala de productie, fundatii si pereti de la vestiarul adiacent halei, platforma din beton" fila 10 din dosarul de fond vol. II).
O alta critica a apelantei _ la solutia instantei de fond consta in faptul ca nu s-au acordat despagubirile la valoarea de piata a spatiului comercial.
Astfel cum sustine si apelanta prin cererea de apel, valoarea de piata a unei constructii este data si de amplasament, ori terenul pe care se afla spatiul comercial apartine paratei _ , cea care este indreptatita a beneficia de amplasamentul constructiei intr-o zona buna pe piata imobiliara, nicidecum reclamanta care a realizat, asa cum se exprima in cererea de apel "lucrari de extindere si modernizare" a unei constructii deja existente:
Mai mult prin conventia partilor, art. 14 din contractul de inchiriere nr_., s-a prevazut ca "investitiile facute ( materiale daca este cazul) vor fi decontate de proprietar pe baza documentelor justificative", ceea ce inseamna ca de la dat incheierii contractului partile au prevazut modalitatea decontarii lucrarilor de extindere si modernizare a spatiului inchiriat.
Potrivit art. 969 din vechiul cod civil, aplicabil conventiei partilor, conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante.
Pentru considerentele aratate anterior, in temeiul art. 480 c.proc.civ. va fi respins apelul declarat de apelanta reclamanta parata reconventionala _.
Apelul declarat de apelanta parata reclamanta reconventionala _ este intemeiat pentru motivele de fapt si de drept ce urmeaza.
Prin sentinta apelanta s-a retinut ca valoarea modernizarilor spatiului comercial proprietatea paratei _ sunt in cuantum de _ lei, din care se scade salariile si contributia celor 5 angajati ai paratei in cuantum de _ lei si contravaloarea materialelor ce figureaza in contabilitatea paratei ca fiind folosite la aceste lucrari, in cuantum de _ lei, rezult un rest de _ lei ce constituie despagubirile la care ar fi indreptatita reclamanta _ pentru imbunatatirile spatiului in discutie.
Totusi, in cuprinsul raportului de expertiza intocmit de cei doi experti, expert in constructii _ si expert in contabilitate _, se mentioneaza ca factura nr_. emisa de _ reprezinta avans marfa, ceea ce inseamna ca nu trebuia luata in considerare la calcularea materialelor folosite de reclamanta la imbunatatirile spatiului comercial (fila 9 din dosarul de fond vol.II).
De asemenea, din raportul de expertiza rezulta ca nu s-au gasit incorporate in lucrarile de modernizare materialele trecute in anexa 10 la raportul de expertiza, care sunt in valoare de 35.300 lei (fila 9 si 40 din dosarul de fond vol.II).
Instanta de fond a luat in considerare valoarea totala a imbunatatirilor de _ lei fara a scade sumele anterior precizate, care reduc, alaturi de salariile si contributia celor 5 angajati ai paratei in cuantum de _ lei si contravaloarea materialelor ce figureaza in contabilitatea paratei ca fiind folosite la aceste lucrari, in cuantum de _ lei, valoarea imbunatatirilor aduse efectiv de catre reclamanta spatiului paratei la un cuantum de _ lei.
Se concluzioneaza ca valoarea despagubirilor la care este indreptatita reclamanta este de 80.253,5 lei.
Motivul de apel cu privire la gresita instituire a dreptului de retentie este intemeiat.
Desi conventiei partilor se aplica vechiul cod civil, in vigoare la data acordului de vointa, instanta opineaza ca in privinta institutiei dreptului de retentie este aplicabila legea civila la data formularii cererii in acest sens, depinzand de solutia instantei pe fondul cauzei, moment in care se naste un eventual drept de retentie asupra bunurilor partii procesuale adverse.
Astfel devin aplicabile disp. art. 2495 din noul cod civil care prevad "Cel care este dator sa remita sau sa restituie un bun poate sa il retina cat timp creditorul nu isi executa obligatia sa izvorata din acelasi raport de drept sau, dupa caz, atat timp cat creditorul nu il despagubeste pentru cheltuielile necesare si utile pe care le-a facut pentru acel bun ori pentru prejudiciile pe care bunul i le-a cauzat".
Din interpretarea acestui text legal rezulta ca dreptul de retentie se poate instituit numai asupra unui bun care la data instituirii se afla in posesia efectiva a solicitantului, ori in speta apelanta reclamanta _. a fost evacuata din spatiu comercial proprietatea paratei _ prin sentinta nr. 6355 din 10 aprilie 2012 pronuntata de Judecatoria Tg Jiu in dosarul nr. _, definitiva si irevocabila prin respingerea cailor ordinare de atac.
Art. 1616 cod civil prevede ca datoriile reciproce se sting prin compensatie pana la concurenta celei mai mici dintre ele, iar potrivit art. 1617 cod civil compensatia opereaza de plin drept de indata ce exista doua datorii certe , lichide si exigibile, oricare ar fi izvorul lor, si care au ca obiect o suma de bani sau o anumita cantitate de bunuri fungibile de aceeasi natura.
Cum despagubirile stabilite prin aceasta decizie indeplinesc conditiile prev. de textele legale citate anterior, se va dispune compensarea lor pana la concurenta celei mai mici creante.
Ca urmare, in temeiul art. 480 c.proc.civ. se va admite apelul apelantei parata reclamanta reconventionala _ schimba sentinta in sensul ca va fi obligata parata _ catre reclamanta _ la plata sumei de _ lei in loc de _ lei, despagubiri civile si se va respinge capatul de cerere privind instituirea dreptului de retentie asupra imobilului - spatiu comercial situat in _. Se va dispune compensarea datoriilor reciproce pana la concurenta sumei de _ lei, urmand ca _ sa plateasca catre _ diferenta de despagubiri in cuantum de _ lei.
In ceea ce priveste exceptia prescriptiei dreptului material la actiune al reclamantei in a solicita contravaloarea imbunatatirilor aduse spatiului comercial proprietatea paratei este neintemeiata, cum corect a retinut instanta de fond.
Luand in considerare clauzele contractul de inchiriere a bunului, prelungit prin tacita relocatiune, dar si data evacuarii reclamantei din spatiul respectiv, se apreciaza ca dreptul material la actiune se naste la momentul evacuarii, moment din care se calculeaza termenul de 3 ani prev. de art. 3 din Dec. nr.167/1958, aplicabil in cauza in conformitate cu art.6 alin.4 din noul cod civil.
In temeiul art.453 c.proc.civ. va fi obligata apelanta reclamanta la cheltuieli de judecata catre apelanta parata, reprezentand onorariu avocat si taxa de timbru in apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Respinge ca nefondat apelul declarat de apelanta _, impotriva sentintei civile nr_ pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu, in dosar nr_..
Admite apelul declarat de apelanta _ impotriva sentintei civile nr_ pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu, in dosar nr_ si schimba sentinta in sensul ca obliga parata _ catre reclamanta _ la plata sumei de _ lei in loc de _ lei, despagubiri civile si respinge capatul de cerere privind instituirea dreptului de retentie asupra imobilului - spatiu comercial situat in ...
Mentine dispozitiile instantei privind obligarea reclamantei parate reconventionale _ catre parata reclamanta reconventionala _ la plata sumei de _ lei, despagubiri civile.
Dispune compensarea datoriilor reciproce pana la concurenta sumei de _ lei, urmand ca _ sa plateasca catre _ diferenta de despagubiri in cuantum de _ lei.
Obliga intimata _ catre apelanta _ la plata sumei de _ lei, cheltuieli de judecata in apel.
Definitiva.
Pronuntata in sedinta publica de la 07 Octombrie 2014, la Tribunalul Gorj.
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Cereri; Chemare in judecata (actiuni, cereri)
Pretentii - Hotarare nr. 4281 din data de 16.11.2016Plangere contraventionala - Sentinta civila nr. 15 din data de 15.01.2014
Litigii de munca. Incadrarea in grupa de munca - Sentinta civila nr. 111 din data de 04.02.2015
Fond funciar.Actiune intemeiata pe art.III din Legea nr.169/1997 - Decizie nr. 192/2015 din data de 08.05.2015
Anulare sentinta cu retinere spre rejudecare. Incalcarea principiului disponibilitatii si al contradictorialitatii. - Decizie nr. 691/2015 din data de 28.05.2015
Fond funciar.Exceptia lipsei interesului reclamantilor. - Decizie nr. 230/2015 din data de 09.06.2015
Punere in executare a sentintei in granituire.Posibilitatea de a fi pusa in executare de catre oricare dintre parti - Decizie nr. 780/2015 din data de 11.06.2015
Timbraj. Examinarea cu prioritate a exceptiei netimbrarii apelului. - Decizie nr. 1052/2014 din data de 15.10.2014
Recurs tardiv. Formularea cererii de recurs in termenul indicat in hotarare - Decizie nr. 198/2015 din data de 13.05.2015
Contestatie la executare. Apel tardiv. - Decizie nr. 600/2015 din data de 12.05.2015
Art.453 si urm.c.p.civ.Cheltuieli de judecata. Punere in intarziere. - Decizie nr. 508/2015 din data de 22.04.2015
Suspendare apel pentru lipsa partilor - Decizie nr. Incheiere din data de 24.06.2015
Admiterea contestatiei si a cererii de liberare conditionata - Sentinta penala nr. 193/2015 din data de 19.05.2015
Admiterea contestatiei si a cererii de liberare conditionata - Sentinta penala nr. 194/2015 din data de 19.05.2015
Actiune in constatare - Sentinta comerciala nr. 279/2015 din data de 21.04.2015
Constatare nulitate act - Decizie nr. 209/2015 din data de 18.05.2015
Temeiul prevazut de art. 16 lit. a C.pr.pen. Fapta nu exista. - Sentinta penala nr. 27/2015 din data de 31.03.2015
Retragerea cererii de liberare conditionata. - Sentinta penala nr. 102/2015 din data de 17.03.2015
Calea de atac poate fi exercitata doar de par?ile din dosar, mandatarul uneia dintre par?i nu poate formula apel in nume propriu ci doar in numele ?i pentru mandantul sau - Decizie nr. 431/2015 din data de 03.04.2015
Respectarea principiului disponibilita?ii . solu?ionarea cauzei in limitele investirii - art 22 alin 6 Cproc.civ. - Decizie nr. 309/2015 din data de 12.03.2015