Posibilitatea dobandirii de catre o persoana fizica a dreptului de folosinta asupra terenului statului, teren aferent constructiei edificate in baza unei autorizatii legal emise, anterior anului 1989.

In legislatia civila comunista era reglementat ca drept real de tip nou, avand ca obiect terenuri proprietate socialista si dreptul de folosinta atribuit persoanelor fizice.Prin sentinta civila nr. 431/26.01.2009 a Judecatoriei Baia Mare s-a admis actiunea civila formulata de reclamantii Zah Dumitru si Zah Reghina impotriva paratului Statul Roman prin Orasul Baia Sprie reprezentat prin Primar si in consecinta:
S-a constatat ca pe terenul proprietatea Statului Roman, pe parcela cu nr. top.727/6 din C.F. f.n. Baia Sprie reclamantii au edificat o casa de locuit, bucatarie de vara si anexe, fiind proprietarii acestor constructii.
S-a dispus inscrierea in C.F. si intabularea dreptului de proprietate al reclamantilor asupra constructiilor, conform celor de mai sus.
S-au respins cererile formulate de reclamanti cu privire la dezmembrarea terenului, constatarea unui drept de folosinta asupra terenului.
In considerentele sentintei s-a retinut ca proprietar tabular al imobilului inscris in C.F. fara numar, nr. top. 727/6 este Statul Roman. Pe parcela cu nr. top. nou 727/6/1 reclamantii au edificat in anul 1966 o casa de locuit in baza autorizatiei de construire nr. 644/21 mai 1966, precum si anexe gospodaresti. De la data construirii si pana in prezent au detinut si posedat imobilul. Desi, conform raportului de expertiza intocmit de expertul Ioan Zlamparet, reclamantii au folosit si folosesc suprafata totala de 6947 mp., nu au dovedit faptul ca intre acestia si parat ar fi existat vreo conventie cu privire la folosirea terenului. De altfel, reclamantii nici nu au dovedit ca ar fi platit impozit pentru aceasta suprafata mare de teren, din chitantele depuse la dosar (f. 13, 14, 15, 16) reiesind doar ca a platit impozit pe cladire si teren situat in alta localitate, in Tautii de Sus si nu in Baia Sprie, unde se afla terenul din litigiu. Prin autorizatia de construire eliberata de fostul Comitet Executiv, se poate aprecia eventual ca paratul si-ar fi dat acordul pentru folosirea doar a suprafetei de teren aflat sub cladiri.
Fata de cele de mai sus, instanta de fond a admis in parte actiunea, potrivit art. 499 C. civ., L. 7/1996, a constatat ca in baza autorizatiei de construire reclamantii au construit o casa de locuit si anexe gospodaresti, fiind proprietarii acestor imobile, dispunandu-se inscrierea in C.F. a imobilului si a dreptului de proprietate asupra acestuia. S-a respins cererea pentru constatarea dreptului de folosire asupra terenului in suprafata de 4059 mp.
Impotriva sentintei au declarat recurs reclamantii solicitand modificarea in parte a sentintei in sensul admiterii capatului de cerere privind folosinta terenului aferent cladirilor in suprafata de 4059 mp, identificat cu nr. top. 727/6/1, pe toata durata existentei constructiilor.
In motivarea cererii de recurs s-a aratat ca instanta de fond a respins capatul de cerere privind folosinta terenului si inscrierea acestui drept in CF.
Asa cum au aratat, autorizatia de constructie a fost emisa de reprezentanta proprietarului terenului, respectiv Primaria orasului Baia Sprie, in anul 1957, an din care folosesc neintrerupt acest teren, achitand impozitul aferent.
In mod gresit instanta de fond retine ca intre reclamanti si parata nu a existat o conventie, atata vreme cat parata a incasat anual de la subsemnati impozitul, nu le-a deranjat folosinta.
Superficia se poate constitui prin consimtamantul tacit dedus din pasivitatea indelungata (din anul 1957) a proprietarului terenului pe care a fost edificata constructia.
In drept s-au invocat prevederile art. 304 alin. 1 Cod procedura civila.
Intimatul Orasul Baia Sprie, prin intampinarea depusa la dosar a solicitat respingerea recursului. S-a aratat ca nu exista reglementare in dreptul material care sa prevada dreptul unor persoane fizice de a dobandi dreptul de folosinta asupra unor terenuri proprietatea statului roman sau a unitatilor administrativ - teritoriale.
In practica recenta a instantelor judecatoresti, cel putin a celor din judetul Maramures, s-a evidentiat punctul de vedere al acestora in sensul ca dobandirea dreptului de folosinta asupra unui teren proprietatea statului nu subzista in dreptul romanesc.
Desi reclamantii - recurenti au construit in baza unei autorizatii de construire nu conduce in mod obligatoriu la obtinerea dreptului de folosinta asupra terenului pe care il foloseste in fapt. In autorizatia de construire nu figureaza intreaga suprafata solicitata a obtine dreptul de folosinta ci o suprafata cu mult mai mica, de altfel, este inadmisibil a se solicita un drept de folosinta pe o suprafata de teren mai mare decat cea necesara folosirii in conditii rezonabile a casei de locuit si a celorlalte constructii care au facut obiectul autorizatiei de construire.
Recursul este fondat.
In analiza prezentului recurs trebuie pornit de la faptul ca prima instanta a admis reclamantilor capatul de cerere prin care acestia au solicitat a se constata dreptul lor de proprietate asupra casei si anexelor edificate in Baia Sprie pe parcela cu nr. top. 727/6.
Aceasta dispozitie a primei instante nu a fost atacata.
Intre dispozitia de admitere a acestui petit si cea de respingere a petitului avand ca obiect dreptul de folosinta asupra terenului, exista o vizibila contradictie dat fiind faptul ca ridicarea constructiei s-a facut de catre reclamanti pe terenul altei persoane. Daca nu admitem ca intre proprietarul terenului si constructor a existat un acord care conduce la nasterea unui drept de superficie, devin incidente dispozitiile privitoare la accesiune care exclud dreptul de proprietate al constructorului asupra constructiei edificate.
Dupa cum se retine chiar de catre prima instanta, casa de locuit si anexele gospodaresti ce fac obiectul litigiului au fost construite de catre reclamanti in baza autorizatiei de construire.
Emiterea autorizatiei in anul 1966 in vederea construirii pe terenul statului exprima, in opinia instantei de recurs, manifestarea de vointa a statului, prin organele sale in vederea constituirii unei superficii ce cuprinde in continutul ei dreptul de folosinta pe teren.
Sustinerile intimatei - parate referitoare la imposibilitatea dobandirii unui drept de folosinta de catre o persoana fizica asupra unor terenuri proprietate de stat nu corespunde realitatii. Momentul la care trebuie sa ne raportam este cel al emiterii autorizatiei de construire situat in anul 1966. In legislatia civila comunista era reglementat ca drept real de tip nou, avand ca obiect terenuri proprietate socialista si dreptul de folosinta atribuit persoanelor fizice.
Un astfel de drept s-a nascut si in patrimoniul reclamantilor. Intinderea acestuia nu se poate insa extinde asupra unei suprafete excedentare celei strict necesare utilizarii normale a constructiilor. Cum pentru identificarea acestei portiuni de teren este strict necesara efectuarea unei expertize, proba ce nu poate fi administrata in etapa recursului, ca urmare a admiterii recursului reclamantilor, sentinta primei instante a fost casata si cauza trimisa spre rejudecare in vederea identificarii, prin intermediul unei expertize de specialitate, a suprafetei de teren necesare utilizarii constructiilor asupra carora s-a constatat prin sentinta atacata dreptul de proprietate al reclamantilor.