Antecontract de vanzare cumparare. Conditii pentru admisibilitatea cererii

Asupra recursului de fata;
Prin sentinta civila nr.7421/01.07.2013, pronuntata de Judecatoria Slatina, in dosar nr. 1730/311/2013, s-a admis  cererea formulata de reclamanta B. F., in contradictoriu cu parata B.E.
S-a constatat intervenita vanzarea - cumpararea incheiata intre parata- in calitate de vanzator si reclamanta - in calitate de cumparator  a urmatoarelor suprafete de teren, situate pe raza orasului Scornicesti, sat Mihailesti Popesti, judetul  Olt, mentionate in sentinta civila nr. 4181/25.09.2003, pronuntata de Judecatoria Slatina, in dosar nr. 7195/2003:suprafata de 6615 mp teren extravilan, situata in T 194, P 14/4; suprafata de 2940 mp teren extravilan, situata in T 194/1, P 11/14;-    suprafata de 8452,5 mp teren extravilan, situata in T 194/2, P 10/4, hotararea tinand loc de act autentic de vanzare-cumparare.
S-a luat act  ca reclamanta nu a solicitat obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta de fond a retinut ca, in speta, conform inscrisului sub semnatura privata intitulat "antecontract de vanzare - cumparare nr. 75", din data de 31 octombrie 2011, parata  B. E. i-a vandut reclamantei suprafetele de teren de: 6615 mp situata in T 194,  P 14/4,  cu vecinatatile: la N- C. I.; la E- De 393; la S-I.u C.; la V-De 2065; 2940 mp situata in T 194/1, P 11/14 cu urmatoarele vecinatati: la N- C. I.; la E-De 436; la S-I. C. ; la V- De 393; 8452,5 mp situata in T 194/2, P 10/4 cu urmatoarele  vecinatati: N-C. I.; E-Ps P.;  S-I. C.; la V- De 436, iar pretul  vanzarii in cuantum total de 3000 lei, a fost achitat in intregime la momentul semnarii antecontractului.
Conform sentintei civile nr. 4181/25.09.2003, pronuntata de Judecatoria Slatina in dosar nr. 7195/2003, parata a obtinut suprafata de teren compusa din: 6615 mp situata in T 194,  P 14/4,  cu vecinatatile: la N- C. I.; la E- De 393; la S-I. C.; la V-De 2065; 2940 mp situata in T 194/1, P 11/14 cu urmatoarele vecinatati: la N- C. I.; la E-De 436; la S-I. C. ; la V- De 393; 8452,5 mp situata in T 194/2, P 10/4 cu urmatoarele  vecinatati: N-C. I.; E-Ps P.;  S-I. C.; la V- De 436.
Conform certificatului de atestare fiscala nr. 4937/16.04.2013, parata nu figureaza cu debite restante la bugetul local.
Conform certificatului de sarcini nr. 18799/11.04.2013, eliberat de OCPI Olt-BCPI Slatina,  nu exista sarcini care sa greveze suprafetele de teren ce au format obiectul antecontractului.
Reclamanta a intrat in stapanirea de fapt a terenului la un moment anterior incheierii antecontractului si a continuat sa foloseasca terenul, astfel cum a recunoscut chiar parata la interogatoriu.
Avand in vedere data incheierii antecontractului mentionate, instanta a avut in vedere dispozitiile art. 1669 NCC, potrivit carora ,,Cand una dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare, refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite’’.
Actul juridic in discutie, neindeplinind conditia "ad validitatem" a formei autentice, este nul ca vanzare-cumparare, avand in vedere prevederile art. 1244 NCC, conform carora: ,,In afara altor cazuri prevazute de lege, trebuie sa fie incheiate prin inscris autentic, sub sanctiunea nulitatii absolute, conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara’’.
Insa, in virtutea principiului conversiunii, conventia intervenita intre parti constituie  antecontract de vanzare-cumparare, care da nastere unor obligatii de a face, respectiv obligatia de a incheia contractul in forma ceruta de lege, anume forma autentica.
Daca vreuna din partile conventiei nu-si indeplineste aceasta obligatie, cealalta are posibilitatea de a se adresa instantei judecatoresti competente pentru ca aceasta sa suplineasca lipsa consimtamantului debitorului si sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare si care va avea un caracter constitutiv de drept.
Insa, pentru admisibilitatea unei astfel de actiuni, antecontractul trebuie sa fie valabil incheiat, indeplinind toate conditiile prevazute de art. 948 cod civil, una dintre parti sa refuze autentificarea actului, reclamantul sa-si fi indeplinit obligatiile, respectiv plata pretului, iar promitentul-vanzator sa fie proprietar al bunului.
Analizand antecontractul, pentru dovada caruia a fost incheiat inscrisul sub semnatura privata, instanta a constatat ca indeplineste toate conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii, respectiv capacitatea de a contracta, consimtamantul valabil al partii ce se obliga, un obiect determinat si o cauza licita.
Instanta a constatat ca nu este intemeiata sustinerea paratei ca actul juridic nu a fost incheiat cu consimtamantul ei, motivat doar de faptul ca semnatura aflata pe antecontract a fost facuta la data de 14.12.2012, moment in care reclamanta s-a deplasat la domiciliul paratei si i-a cerut sa semneze "pe capota masinii" acel inscris pe care ea nu l-a citit, fiind indusa in eroare de catre reclamanta pentru a semna.
In cazul in care parata a invocat eroarea ca viciu de consimtamant, dovada in acest sens ii revine, iar obligatia nu ii apartine reclamantei, astfel cum a sustinut parata.
Din probele administrate nu a rezultat viciul respectiv de consimtamant, iar parata nu a solicitat administrarea si a altor probe.
 Chiar daca se apreciaza ca proba erorii se face indirect, dovedind alte element materiale din care sa rezulte starea subiectiva a celui cazut in eroare, in cauza aceasta dovada nu s-a facut.
Din situatia de fapt constatata - anume ca inscrisul sub semnatura privata nu a fost semnat in locul indicat in cuprinsul sau, ci intr-un moment ulterior, intr-o alta locatie - nu rezulta starea subiectiva a paratei, care sa-si fi reprezentat in mod gresit realitatea.
 In aceste conditii, s-a apreciat ca acordul de vointe necesar pentru validitatea conventiei in cauza s-a format prin intalnirea a doua consimtaminte.
Analizate separat, acestea sunt oferta de a contracta - act juridic unilateral - dovedit prin inscrisul sub semnatura privata intitulat "Antecontract de Vanzare - Cumparare nr. 75", din data de 31 octombrie 2011, redactat la data si in locatia mentionate in cuprinsul sau; si acceptarea ofertei - act juridic unilateral - care s-a realizat intr-o alta locatie si la un moment ulterior.
Martorii audiati au confirmat aceste doua momente ale formarii acordului de vointe, declaratiile lor coroborandu-se si cu sustinerile partilor in urma interogatoriilor administrate.
S-a retinut ca parata nu a contestat faptul ca a semnat inscrisul respectiv si, prin urmare, si-a insusit mentiunile din cuprinsul acestuia.
Cu privire la conditiile speciale cerute pentru ca actiunea sa poata fi admisa, instanta a retinut refuzul nejustificat al paratei de a se prezenta la un birou notarial, in vederea incheierii in forma autentica a contractelor de vanzare-cumparare.
De asemenea, pretul a fost platit in cazul antecontractului incheiat, conform mentiunilor din cuprinsul inscrisului sub semnatura privata intitulat "Antecontract de Vanzare - Cumparare nr. 75", din data de 31 octombrie 2011, inscris semnat de catre parata.
Dovada este facuta prin inscrisul respectiv, ale carui mentiuni au fost, in integralitatea lor, insusite prin semnatura de catre parata.
Conform inscrisului sub semnatura privata, pretul vanzarii de 3000 de lei a fost primit de vanzator la data incheierii inscrisului.
Or, asa cum s-a aratat mai sus, acordul de vointa necesar pentru validitatea conventiei in cauza s-a format prin intalnirea a doua consimtaminte, in doua momente diferite, acceptarea ofertei fiind ulterioara - data la care parata si-a dat consimtamantul si la care a fost primita si suma de bani.
Parata nu a sustinut ca nu a primit de la reclamanta pretul mentionat in antecontract, nici prin intampinare si nici in fata instantei, iar invocarea aspectului respectiv doar prin concluziile scrise, fara a se pune in discutia partilor, nu prezinta relevanta.
Cu privire la celelalte conditii, s-a retinut ca promitentul - cumparator, reclamanta, a intrat in posesia suprafetelor de teren cumparate, sub nume de proprietar.
 In privinta dreptului de proprietate al paratei-vanzatoare asupra imobilului instrainat, dovada s-a facut prin sentinta civila nr. 4181/25.09.2003, pronuntata de Judecatoria Slatina in dosar nr. 7195/2003.
Impotriva acestei sentinte a declarat recurs parata B. E. criticand-o pentru nelegalitate , solicitand admiterea recursului si modificarea hotararii in sensul respingerii actiunii.
In fapt, se arata ca hotararea este pronuntata cu aplicarea gresita a dispozitiilor art. 1669 NCC, instanta de fond constatand in mod nelegal ca antecontractul indeplineste toate conditiile esentiale pentru validitatea unei conventii.
Astfel, parata arata ca  a dovedit ca inscrisul care a fost redactat intr-un birou avocatial, nu a fost semnat si nu i-a fost citit in acel birou, prezentandu-i-se pentru a fi semnat la un dupa redactare, respectiv in decembrie 2012.
Sub acest aspect, consimtamantul nu a fost valabil exprimat si ca instanta de fond a apreciat in mod gresit ca ,,acordul de vointa necesar pentru validitatea conventiei in cauza s-a format prin intalnirea a doua consimtaminte’’, sens in care parata solicita ca instanta de control judiciar sa analizeze pozitia sa in legatura cu faptul ca nu a cunoscut continutul inscrisului sub semnatura privata.
In ceea ce priveste plata pretului, parata precizeaza ca, potrivit dispozitiilor art.1169 cod procedura civila, reclamanta este cea care ar fi trebuit sa faca dovada platii pretului,ori, din analiza probelor administrate in cauza, reiese in mod evident ca nu a facut aceasta dovada .
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 312 cod procedura civila.
Recursul este fondat.
Prin cererea de chemare in judecata, reclamanta B. F. a  solicitat in contradictoriu cu parata B. E., sa se constate intervenita vanzarea cumpararea a suprafetei totale de 18.007,5 mp. situata in sat M. -P., oras S., identificata prin T194.P.14/4, T.194/1. P.11/14, T.194/2.P.10/4.
In conformitate cu dispozitiile art. 1669 NCC,  ,,Cand una dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare, refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite’’.
Conditiile de validitate ale contractului de vanzare cumparare sunt cele prevazute de art.1179 din noul cod civil, respectiv capacitatea de a contracta, consimtamantul partilor, un obiect determinat si licit si o cauza licita si morala.
Din  analiza probelor administrate in cauza, rezulta ca la data de 31.10.2011 s-a incheiat antecontractul de vanzare cumparare la cabinet avocat, antecontract semnat de cumparatoare si doi martori, parata semnand aceasta promisiune de vanzare cumparare  mult mai tarziu si ,,pe capota masinii’’ in strada, conform raspunsului la interogatoriu luat reclamantei de aceasta.
Pentru indeplinirea conditiilor prevazute de art.1669 noul cod civil este necesar sa se faca dovada refuzului vanzatoarei de a se prezenta la notariat in vederea incheierii antecontractului de vanzare cumparare in forma autentica.
Din depozitiile martorilor audiati in cauza care au fost prezenti la incheierea antecontractului de vanzare cumparare la cabinet avocat, nu rezulta refuzul vanzatoarei de a se prezenta la notariat.
Acesti martori semnatari nu au citit si nu li s-a citit antecontractul de vanzare cumparare si nu au confirmat suma pentru care a fost achizitionat terenul si daca a fost achitata.
Analizand si conditiile de validitate ale antecontractului de vanzare cumparare, din probele administrate nu s-a facut dovada consimtamantului expres al paratei in vederea vanzarii suprafetei de teren, antecontract de vanzare cumparare incheiat in biroul unui avocat si semnat in conditii improprii, respectiv,,pe capota masinii’’ si al pretului real al terenului si daca a fost achitat.
Martorii mentionati in antecontract,  nu au precizat pretul terenului si daca acesta a fost achitat vanzatoarei.
Intrucat in cauza nu s-a facut dovada refuzului vanzatoarei de a se prezenta la notariat in vederea incheierii antecontractului de vanzare cumparare in forma autentica si a conditiilor de validitate prevazute de 1179 noul cod civil, pe cale de consecinta urmeaza ca in baza art.312 cod procedura civila, sa se admita recursul,  sa se modifice sentinta in sensul respingerii actiunii ca neintemeiata.
Vazand si dispozitiile art. 274 cod procedura civila.
Data publicarii pe portal:03.03.2014