Constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare - cumparare

Asupra apelului civil de fata:
          Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Bals la nr. 1311/184/23.05.2013 reclamantul C. I. a chemat in judecata pe paratii G. C I.si C. N., solicitand instantei ca prin hotararea ce va pronunta sa constate nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 293/12.04.2013 de BNP I. S. si obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata. 
 In fapt, reclamantul a motivat ca acest contract de vanzare - cumparare nu indeplineste conditiile esentiale pentru validitatea contractului prevazute de art.   1179 NCC, fiind incheiat cu scopul de a frauda interesul sau, cauza fiind ilicita.
Se arata ca suprafetele de teren care fac obiectul contractului de vanzare - cumparare invocat, au fost cumparate de reclamant de la G. I. (in prezent decedata), autoarea paratului G. C. I., cu mult timp inaintea datei la care pretinde reclamantul C. N. ca le-a cumparat in baza unui antecontract de vanzare - cumparare, dupa cum urmeaza:
- la data de 09.07.1995 a cumparat pe baza unei chitante de mana suprafetele de 3.450 m.p. pasuni in T 43/2, P 43 si de 1.438 m.p. pasuni in T 45/1, P 5, pentru care a achitat pretul de 400.000 lei;
- la data de 28.01.1997 a cumparat tot pe baza unei chitante de mana suprafata de 5.000 m.p. arabil extravilan in T 36, P 1, pentru care a achitat pretul de 1.000.000 lei.
Se arata ca de la data cumpararii si pana in prezent terenurile sunt in posesia reclamantului, care le-a muncit an de an, le-a imbunatatit calitatea solului prin alocarea a peste 100 tone gunoi de grajd si a achitat impozitele aferente de la data introducerii impozitului pe teren.
Nu a fost posibila incheierea actului autentic la data cumpararii, deoarece nu era emis la acea data titlul de proprietate, acesta fiind si motivul pentru care pe chitanta incheiata in anul 1995 s-a trecut suprafata de 0,5 hectare, desi in realitate sunt 4.888 m.p. pasune in cele doua puncte, conform titlului de proprietate.
Tot de la autoarea paratului, reclamantul a cumparat in anul 1999 si suprafata de 2.625 m.p. teren intravilan conform contractului de vanzare - cumparare nr. 1049/ 06.04.1999.
In anul 2003, aceasta a decedat, fara a apuca sa se incheie actul si pentru terenul din extravilan conform chitantelor aratate.
La inceputul anului 2012, paratul G. C. I., care locuia la Cluj la acea data, cunoscand despre raporturile juridice incheiate intre reclamant si mama paratului, a venit si l-a rugat sa-i dea detalii despre situatia terenurilor mamei sale si sa-1 ajute sa faca rost de acte pentru a dezbate succesiunea. Dupa dezbaterea succesiunii dupa mama sa prin sentinta civila nr. 1041/25.05.2012 pronuntata de Judecatoria Bals in dosarul nr. 263/184/2012, paratul G. C. I. i-a pretins diverse sume de bani pentru a incheia actele, iar pentru ca reclamantul nu a fost de acord cu aceasta, a amenintat ca va vinde la alte persoane, lucru pe care 1-a si facut de altfel.
La data de 11.12.2012, paratul C. N. a chemat in judecata pe paratul G. C. I., pentru a se constata valabilitatea actului de vanzare - cumparare sub semnatura privata din 31.09.2009 si pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act de vanzare - cumparare pentru suprafetele de 5.000 m.p. in T 36, P 1; 3.450 m.p. in T 43/2, P 43; 1.438 m.p. in T 45/1, P 5 in comuna Gavanesti, jud. Olt, cauza ce a facut obiectul dosarului civil nr. 3139/184/2012.
Afland de aceasta actiune, la primul termen de judecata ce a fost la data de 04.02.2013, reclamantul a formulat cerere de interventie in interes propriu, prin care a solicitat respingerea actiunii principale si pe fond admiterea cererii de interventie si pronuntarea unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare pentru respectivele suprafete de teren.
Dupa depunerea cererii de interventie, care a fost admisa in principiu, nici paratii si nici avocatii acestora, nu s-au mai prezentat la proces, solicitand amanare dupa amanare.
La ultimul termen de judecata din data de 15.04.2013, prin serviciul registratura al Judecatoriei Bals, C. N. a depus declaratie scrisa de renuntare la judecarea cererii principale si contractul de vanzare - cumparare nr. 293/12.04.2013 incheiat de BNP I. S.
La data de 11.04.2013, reclamantul a solicitat Biroului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Slatina notarea litigiului in cartea funciara, insa cu toate acestea, contractul s-a incheiat la data de 12.04.2013.
Prin sentinta civila nr. 703/15.04.2013 pronuntata de Judecatoria Bals in dosarul nr. 3139/184/2012, s-a luat act de renuntarea paratului (reclamant in cauza respectiva) C. N. si s-a admis cererea reclamantului de interventie, in sensul ca s-au constatat valabile conventiile de vanzare - cumparare incheiate la data de 09.07.1995 si 28.01.1997 cu G. I. - autoarea paratului G. l.
Acest contract de vanzare - cumparare a fost incheiat de parati - in timpul procesului - fiind bazat pe o cauza ilicita, avand drept scop fraudarea interesului reclamantului in calitate de promitent cumparator de buna credinta.
Reaua - credinta a paratilor in incheierea contractului de vanzare -cumparare este evidenta, rezultand in mod cert ca ei cunosteau adevarata situatie juridica a terenului in momentul efectuarii demersurilor pentru incheierea contractului.
In esenta, actul s-a incheiat de catre vanzator in frauda dreptului sau de proprietate, cu complicitatea si pe riscul cumparatorului, ceea ce constituie un caz tipic de nulitate absoluta in virtutea cunoscutului adagiu latin - "fraus omnia corrumpit" - frauda corupe totul.
S-a mai aratat ca  una dintre conditiile de validitate ale unui contract consta in existenta unei cauze licite si morale (art.1179 (2), pct.9 NCC), iar in speta de fata aceasta conditie nu este indeplinita, sanctiunea  legala fiind  nulitatea absoluta a contractului.
             Paratii au depus intampinare, prin care au solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata deoarece nu se poate retine existenta unei cauze ilicite in speta deoarece nici o norma legala nu interzice vanzarea unui bun de mai multe ori. In acest caz intaietate are cel care transcrie primul contractul de vanzare-cumparare. De asemenea, vanzarea unui teren proprietate personala nu contravine ordinii publice, astfel de vanzari fiind permise de lege.
Solutia instantei de fond:
Prin sentinta civila nr.1590 pronuntata de Judecatoria Bals la data de 14.11.2013 in dosar nr.1311/184/2013, s-a respins  actiunea formulata de reclamantul Cucu Ion  in contradictoriu cu paratii G. C. I.  si C. N., ca neintemeiata.
Motivarea sentintei de fond:
   Pentru a pronunta aceasta sentinta, instanta de fond a retinut ca intre parati s-a incheiat contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 293/12.04.2013 de BNP I. S. cu privire la terenuri extravilane - 5000 mp categoria arabil situat in T 36, P1, 1438 mp categoria pasune, situat in T45/1, P5 si 3450 mp categoria pasune situat in T43/2 P43, proprietatea paratului conform sentintei civile nr. 1041/25.05.2012 a Judecatoriei Bals.
Reclamantul a aratat ca are incheiate antecontracte de vanzare cumparare cu privire la aceste suprafete de teren cu mama paratului G. I., antecontracte care au fost validate prin sentinta civila nr. 703/15.04.2013 a  Judecatoriei Bals, care in prezent se afla in calea de atac a recursului.
Se arata ca acest contract autentic a fost incheiat in frauda interesului reclamantului, fiind bazat pe o cauza ilicita, partile contractului avand cunostinta de antecontractele incheiate de reclamant cu mama paratului G. I.
Instanta nu a retinut  sustinerile reclamantului ca fiind veridice, atata timp cat cauza este definita de art. 1236 C. civ. ca fiind  ilicita atunci cand este contrara legii si ordinii publice.
Or, vanzarile succesive prin antecontracte de vanzare cumparare nu sunt interzise de lege, nefiind contrare legii si ordinii publice.
Faptul ca paratii au cunoscut ca reclamantul avea incheiate antecontracte de vanzare cumparare cu privire la acele terenuri nu constituie o incalcare a legii sau a ordinii publice, ci doar o dovada de rea credinta, cele doua notiuni nefiind identice.
Analizand antecontractele de vanzare cumparare incheiate de reclamant cu autoarea G. I., instanta a retinut ca acestea contin  clauze de dezicere in favoarea ambelor parti si se precizeaza si despagubirea datorata de acea parte care impiedica realizarea conventiei, dezicerea vanzatorului prin incheierea unei vanzari perfecte fata de alti cumparatori, se inscrie in conditiile stabilite de comun acord prin inscrisul intocmit, iar actul autentic de instrainare a imobilului este deplin valabil.
           In raport de aceste considerente instanta a respins actiunea  reclamantului, ca neintemeiata.
Calea de atac exercitata:
Impotriva acestei sentinte a declarat apel reclamantul C. I., criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie, solicitand admiterea apelului, schimbarea in tot a hotararii apelate, in sensul admiterii actiunii.
In motivare, reclamantul arata ca desi a retinut reaua credinta a celor doi parati, instanta a considerat ca aceasta nu constituie o incalcare a legii sau a ordinii publice.
Considera apelantul ca, in speta, contactul de vanzare cumparare autentic incheiat intre cei doi parati este bazat pe o cauza ilicita, avand drept scop fraudarea intereselor sale si nu indeplineste conditiile esentiale pentru validitate prevazute de art.1179 NCC,  situatie in care este lovit de nulitate absoluta.
Precizeaza reclamantul ca suprafetele de teren ce fac obiectul contractului de vanzare cumparare au fost cumparate de la G. I. care in prezent este decedata, cu mult inaintea datei la care pretinde C. N. ca le-a cumparat.
Apelantul mentioneaza ca de la data cumpararii si pana in prezent terenurile sunt in posesia sa, le-a muncit, le-a imbunatatit calitatea solului prin alocarea a peste 100 tone gunoi de grajd si a achitat impozitele aferente de la data introducerii impozitului pe teren.
Nu a fost posibila incheierea actului autentic la data cumpararii, deoarece nu era emis la acea data titlul de proprietate, motiv pentru care pe chitanta incheiata in anul 1995 a trecut suprafata de 0,5 ha. desi in realitate sunt 4.888 mp.pasune in cele doua puncte, conform titlului de proprietate.
Tot de la autoarea paratului, apelantul a cumparat in anul 1999 si suprafata de 2.625 mp. teren intravilan conform contractului de vanzare cumparare nr.1049 din 06.04.1999.
In anul 2003, aceasta a decedat, fara a apuca sa incheie actul si pentru terenul extravilan conform chitantelor.
Mentioneaza apelantul ca acest contract de vanzare cumparare a fost incheiat intre parati in timpul procesului, situatie care i-a afectat interesele, in calitatea sa  de promitent cumparator de buna credinta, reaua credinta fiind evidenta, rezultand in mod cert ca cei doi cunosteau adevarata situatie juridica a terenului in momentul efectuarii demersurilor pentru incheierea contractului.
In drept, au fost invocate dispozitiile art.466 - 482 cod procedura civila.
Paratul C. N. a formulat intampinare, solicitand respingerea apelului si mentinerea ca temeinica si legala a  hotararii pronuntate de Judecatoria Bals.
In motivarea intampinarii se arata ca in continutul antecontractelor s-a inserat si o clauza de dezicere  de unde rezulta ca apelantul si-a asumat riscul  neincheierii contractului in forma autentica.
Nimic nu l-a impiedicat pe apelant sa incheie contractul autentic in timpul vietii autoarei.
Pe de alta parte suprafetele   inscrise in antecontracte  nu sunt individualizate din punct de vedere al vecinatatilor si nu se poate spune ca exista identitate intre  terenurile din antecontract si cele ce fac obiectul contractului de vanzare-cumparare.
In apel nu s-au administrat probe noi.
Analizand apelul declarat prin prisma motivelor invocate, raportat la dispozitiile legale incidente in cauza, Tribunalul constata ca acesta este fondat si va fi admis pentru urmatoarele considerente:
Instanta de fond nu a analizat pricina prin prisma tuturor aspectelor invocate de reclamant prin cererea dedusa judecatii.
Astfel,  apelantul reclamant si-a intemeiat actiunea pe dispozitiile art.1179 pct.4 C.civ., sustinand ca in speta contractul contestat nu indeplineste conditia existentei unei cauze licite si morale. Or, acest din urma aspect nu a fost analizat la fond, desi judecatoria a retinut reaua credinta a partilor la incheierea contractului de vanzare-cumparare  contestat.
 In structura cauzei actului juridic civil intra  doua elemente: scopul imediat si scopul mediat. Scopul imediat se caracterizeaza prin aceea ca in cadrul unei anumite categorii de acte juridice,  el este un element abstract si invariabil.
Astfel, in cazul contractului de vanzare-cumparare scopul imediat al cumparatorului consta in dobandirea proprietatii asupra lucrului ce formeaza obiectul contractului, iar scopul imediat la vanzatorului il constituie  obtinerea pretului.
In schimb, scopul mediat, numit si scopul  actului juridic civil consta in motivul determinant al incheierii actului si se caracterizeaza prin aceea ca este  concret si variabil chiar in cadrul aceleiasi categorii de acte civile.
Ceea ce intereseaza in speta de fata este masura in care cauza incheierii actului, in concret scopul mediat, ceea ce au urmarit partile  contractului de vanzare-cumparare  la momentul incheierii contractului este moral sau nu.
Potrivit dispoz art.1236 C.civ.,  cauza este imorala cand este contrara  bunelor moravuri.
Bunele moravuri desemneaza totalitatea regulilor de conduita, care s-au conturat in constiinta societatii si a caror respectare s-a impus cu necesitate, printr-o experienta si practica indelungata. Continutul acestei notiuni, asa cum s-a observat, este variabil in timp si spatiu; prin urmare, instantele de judecata sunt chemate sa determine normele care o compun si sa le aplice de la caz la caz.
In speta cauza imorala a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 293/12.04.2013 incheiat de BNP I. S. intre intimatii G. I. si C. N., retinuta de instanta de control judiciar, se intemeiaza pe urmatoarele elemente:
- existenta celor doua antecontracte de vanzare-cumparare incheiate de catre apelantul reclamant cu autoarea  intimatului  parat G. C. I. inca din anul 1995 (filele 11,12 dosar fond), inscrisuri despre existenta carora  ambii parati aveau cunostinta  cel putin din data de 04.02.2013, data la care  apelantul reclamant din cauza de fata a formulat cerere de interventie in dosarul nr.3139/184/2012 (fila 27 dosar fond) avand ca obiect cererea paratului C.  N. formulata impotriva paratului G. C.I. pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare privind suprafetele  de 5000mp din T36, P1; 3450mp din T43/2, P43 si 1438mp din T45/1, P5, situate in com. Gavanesti, jud.Olt.
- posesia publica  exercitata de catre apelantul reclamant asupra terenurilor in cauza din  anul 1995 pana in prezent, aspecte pe care cei doi parati in calitate de proprietar vanzator, respectiv de cumparator al suprafetelor  le cunosteau, dupa cum rezulta din raspunsurile formulate  la interogatoriu  (f. 95-intrebarea nr.8 si f.97-intrebarea nr.12), dar si din declaratila martorei S. E. (fila 99 dosar fond);
- faptul achitarii impozitelor pe terenul respectiv de catre apelantul reclamant, aspect recunoscut de intimatul parat  G. C.I. (f.97-intrebarea nr.11, dosar fond), ce se coroboreaza cu inscrisurile depuse de catre apelant la dosarul de fond, reprezentand chitantele de plata a impozitelor (filele 14,15).
Toate aceste elemente dovedesc buna credinta a apelantului reclamant, intentia serioasa a acestuia de a  deveni proprietar  de fapt si de drept al terenurilor a caror contravaloare o platise autoarei intimatului parat G. C.I..
Acesta din urma insa, cu scopul  de a incasa inca o data pretul respectivelor terenuri si de a frauda interesele apelantului reclamant, a incheiat cu  cumparatorul C. N.contractul autentic de vanzare-cumparare  contestat in cauza.
Cauza imorala si ilicita se contureaza si prin prisma urmatoarelor imprejurari:
Intimatul parat C. N. a promovat cererea de chemare in judecata impotriva intimnatului parat Ghita C. I., inregistrata la Judecatoria Bals sub nr.3139/184/2012(fila 25 doar fond), solicitand instantei de judecata sa pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare privind suprafetele  de 5000mp din T36, P1; 3450mp din T43/2, P43 si 1438mp din T45/1, P5, situate in com. Gavanesti, jud.Olt, terenuri ce au facut obiectul antecontractului de vanzare - cumparare din data de 31.09.2009 (fila 26 doar fond).
In motivarea actiunii sale C. N. a invederat doua aspecte: pe de o parte - faptul ca l-a invitat pe paratul G. C.I. la notarul public de nenumarate ori pentru incheierea actului autentic de vanzare-cumparare, insa  acesta a refuzat in mod sistematic, invocand diferite motive, iar pe de alta parte- faptul ca de la semnarea actului sub semnatura privata-31.09.2009 (luna septembrie avand 30 de zile)-  si pana in prezent C. N. a avut posesia respectivelor terenuri  in mod continuu.
Acesta ultim aspect vine in vadita contradictie cu raspunsurile  formulate la interogatoriile luate in prezenta cauza  de intimatii parati si cu declaratia martorei S. E., potrivit cu care din 1995 terenurile sunt stapanite de apelantul reclamant C. I.
Ceea ce este insa cu adevarat relevant in stabilirea  scopului partilor la incheierea actului autentic de vanzare, este faptul ca desi intimatul parat s-a plans instantei de refuzul  sistematic si nejustificat al intimatului  G. C.I. de a incheia contractul autentic de vanzare (vreme de trei ani:2009-2012), refuz ce a determinat chiar  sesizarea instantei, alta a fost situatia si mai ales atitudinea partilor dupa  formularea de catre apelantul reclamant, la 04.02.2013 a cererii de interventie in interes propriu, prin care a solicitat pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare privind aceleasi suprafete pentru care cei doi intimati parati se judecau.
Dupa un interval de cca 3 ani de ,,refuz" din partea promitentului vanzator de a incheia actul cu beneficiarul cumparator C. N., actul autentic s-a putut  incheia in doar doua luni, in cursul procesului.
Nu se poate trece nici peste atitudinea beneficiarului cumparator C. N., care cunostea cu certitudine, dupa cum s-a retinut mai sus, faptul ca terenul in cauza este muncit de ani buni de o alta persoana si cu toate acestea nu a manifestat  diligenta fireasca a unui  cumparator  in sensul de a astepta mai intai lamurirea litigiului dintre aceasta si vanzator pentru ca apoi sa incheie actul autentic.
De altfel in continutul actului notarial nu se face nicio mentiune  privind eventuale declaratii ale partilor potrivit cu care terenurile  s-ar afla sau nu in litigiu.
In drept, potrivit dispoz art. 1238 cod civil: ,,[...] (2) Cauza ilicita sau imorala atrage nulitatea absoluta a contractului daca este comuna ori, in caz contrar, daca cealalta parte a cunoscut-o sau, dupa imprejurari, trebuia s-o cunoasca."
In cauza se pune problema unei cauze imorale comune a celor doua  parti contractante.
Daca obiectul actului juridic civil contravine bunelor moravuri, atunci si cauza actului juridic respectiv este imorala. Insa, pot exista situatii cand cauza actului juridic este imorala, iar obiectul acelui act juridic, licit-  cum este cazul in speta.
Facand insa aplicarea dispoz art.1238 al.2 C.civ.,  Tribunalul  va admite apelul declarat de apelantul reclamant C. I. impotriva sentintei civile nr.1590 pronuntata de Judecatoria Bals la data de 14.11.2013  in dosar nr.1311/184/2013, in contradictoriu cu intimatii parati G. I. si C. N.e, va  schimba sentinta apelata, in sensul ca  va admite actiunea reclamantului.
Va constata nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 293/12.04.2013 incheiat de BNP I. S. intre G. I. si C.N. si va dispune restabilirea situatiei anterioare de carte funciara.
Constatand culpa procesuala a intimatilor parati si in temeiul cererii apelantului  reclamant, potrivit dispoz art. 453 al.1 C.pr.civ., se va dispune obligarea acestora la plata sumei de 1401 lei catre apelant in solidar, cu titlu de cheltuieli de judecata, (din care: la fond: 172 lei-taxa judiciara de timbru si timbru judiciar, 44 lei -taxa copiere, 500 lei-onorariu avocatial; si in apel: 85 lei- taxa judiciara de timbru si 600 lei onorariu avocatial).
Data publicarii pe portal:02.07.2014