Obligatie afectata de conditie suspensiva pozitiva mixta. Obligatie de rezultat si caz fortuit.

      Obligatie afectata de conditie suspensiva pozitiva mixta. Obligatie de rezultat si caz fortuit.
      
      - art. 1007 C.civ., art. 1012 C.civ. art. 1082 C.civ. si art. 1083 C.civ.
      
      Obligatia asumata de promitentul-cumparator de a cumpara imobilul obiect al antecontractului de vanzare-cumparare este o obligatie afectata de o conditie suspensiva pozitiva mixta, conform art. 1007 C.civ. Conditia este mixta deoarece depinde atat de vointa promitentilor vanzatori care si-au asumat o obligatie de rezultat, cat si de elemente exterioare vointei acestora.  Neindeplinirea obligatiei asumate de catre promitentii vanzatori pana la data stabilita prezuma, potrivit art. 1012 si art. 1082 teza I C.civ., culpa acestora pentru nerealizarea obligatiei contractuale, prezumtie care este relativa si a fost rasturnata prin dovedirea intervenirii cazului fortuit.
      
      (CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A VI-A COMERCIALA,
      DECIZIA COMERCIALA NR. 523 /17.12.2010 )
      
      Prin sentinta comerciala nr. 1325/12.02.2010 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala a fost respinsa cererea formulata de reclamanta S.C. P. R. S.R.L. in contradictoriu cu paratele S.C. S. T. S.A. si B. C. L..
      Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta a aratat ca, prin cererea inregistrata la data de 10.07.2009 sub nr. 29443/3/2009 pe rolul Tribunalului Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala, reclamanta SC P. R. SRL a solicitat obligarea paratelor SC S. T. SA si B. C.-L.la plata in solidar a sumei de 100.000 euro cu titlu de daune interese in temeiul clauzei 8.2 din antecontractul de vanzare-cumparare din data de 11.07.2008, cu cheltuieli de judecata.
      In motivarea actiunii reclamanta a aratat ca intre parti s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare cu privire la imobilul situat in Bucuresti, Sos. Viilor nr.56, sector 5 compus din teren in suprafata de 5.349,65 mp si constructii, identificat cu nr. cadastral 5225/1 si inscris in cartea funciara nr.12082. Prin antecontract paratele s-au obligat sa vanda imobilul reclamantei, iar aceasta a promis sa-l cumpere in scopul construirii unei cladiri de birouri/complex de locuinte. Paratele si-au asumat prin clauza 5.6 obligatia esentiala de a obtine aprobarea planului de urbanism zonal cu parametrii prevazuti in anexa 1 a antecontractului pana la data de 15.10.2010. Prin prisma verificarilor efectuate de reclamanta la data incheierii antecontractului parata S.t T. SA era proprietara exclusiva a imobilului, iar parata B.C.-L. avea calitatea de cumparatoare a unei cote indivize de 13/14 din cladirile parte din imobil in temeiul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.760/05.10.2005 incheiat cu SC S. T. SA fara sa fi operat transferul dreptului de proprietate asupra cotei respective. Aceasta situatie juridica era reflectata eronat in cartea funciara respectiv S. T. figura ca proprietara deplina a intregului imobil, iar B. C.-L. era intabulata simultan ca proprietara a 92,80 % din imobil, dreptul de proprietate figurand ca drept absolut in loc sa fie inscris ca drept dobandit sub conditia suspensiva a platii pretului.
      Date fiind aceste inadvertente paratele s-au obligat prin clauzele 5.4 si 5.5 din antecontract sa remedieze aceste probleme pana la termenul limita stabilit pentru  incheierea contractului de vanzare-cumparare.
      Prin clauza 8.1 din contract s-a inserat un pact comisoriu de grad IV ce urma sa intervina in caz de neexecutare a obligatiilor privind obtinerea PUZ-ului, realizarea transferului dreptului de proprietate catre B. C.-L. si rectificarea inscrierilor in cartea funciara.
      Partile contractante au convenit ca in cazul in care planul de urbanism zonal nu va fi aprobat pana la data de 15.10.2008 promitentele-vanzatoare sa fie obligate in solidar la plata sumei de 100.000 euro catre promitenta-cumparatoare (clauza penala).
      In ceea ce priveste pretul imobilului acesta a fost stabilit la suma de 7.594.460 euro ce urma sa fie platit la data transferului dreptului de proprietate, respectiv la data incheierii contractului final de vanzare-cumparare.
      Prin clauza 4.4 din antecontract partile si-au asumat obligatia comuna de a deschide un cont escrow in termen de 10 zile lucratoare de la data semnarii antecontractului, ulterior deschiderii acesta urmand sa fie alimentat cu o suma de bani reprezentand 10 % din pretul imobilului.
      Reclamanta a initiat demersurile pentru deschiderea contului, iar pe fondul absentei din tara a paratei B. C.-L. si reprezentantului SC S. T. SA partile au agreat de comun acord amanarea deschiderii contului pe termen nedeterminat.
      Paratele aveau obligatia conform clauzei 6.1 din antecontract sa notifice indeplinirea obligatiilor prevazute la clauzele 5.4 - 5.6 din antecontract pana la data de 15.10.2008.
      Paratele nu au transmis nici o notificare deoarece niciuna dintre obligatiile respective nu au fost executate de catre parata, nefiind transferat dreptul de proprietate asupra cotei indivize de 13/14 din imobil catre B. C.-L., nu au fost rectificate inscrierile in cartea funciara si nu a fost obtinut planul de urbanism zonal.
      Fata de prevederile pactului comisoriu de gradul IV stipulat in cuprinsul clauzei 8.1 din antecontract reclamanta a notificat paratelor rezolutiunea antecontractului la data de 17.10.2008, aceasta operand din culpa exclusiva a paratelor.
      Prin aceeasi notificare reclamanta a solicitat si achitarea penalitatii in cuantum de 100.000 euro.
      Reclamanta a aratat ca a convocat paratele la conciliere directa, solutionarea litigiului pe cale amiabila nefiind posibila.
      Reclamanta a sustinut ca sunt indeplinite conditiile premisa avute in vedere la data incheierii antecontractului pentru aplicarea clauzei penale 8.2 din antecontract, paratele neindeplinindu-si o obligatie clar determinata in antecontract si esentiala pentru luarea deciziei de achizitionare a imobilului.
      Au fost invocate dispozitiile art.1066 Cod civil si s-a solicitat sa se constate ca sunt indeplinite conditiile raspunderii civile contractuale intrucat paratele nu au obtinut aprobarea planului de urbanism zonal.
      Reclamanta a suferit un important prejudiciu economic prin nerespectarea obligatiilor de catre parate deoarece a investit sume considerabile de bani pentru finalizarea cu succes a tranzactiei, fara a se mai pune la socoteala compromiterea planurilor de afaceri in legatura cu imobilul si neonorarea de catre reclamanta a diverselor acorduri si intelegeri cu tertii.
      In drept, au fost invocate dispozitiile art.969 Cod civil, art.966, 973 Cod civil, art.67 si 56 Cod comercial.
      La data de 26.10.2009 paratele au formulat intampinare solicitand respingerea actiunii si plata cheltuielilor de judecata. In motivarea intampinarii s-a aratat ca potrivit pct.4.4 reclamanta trebuia sa vireze o suma reprezentand 10 % din pretul de cumparare ca dovada ca intentioneaza sa cumpere imobilul. Aceasta obligatie nu a fost realizata pana la data de 17.10.2008 cand reclamanta a notificat intentia de rezolutiune a antecontractului.
      Promitenta-cumparatoare doar a initiat demersuri pentru deschiderea contului escrow desi obligatia asumata era de a face, iar participarea promitentilor-vanzatori in procedura deschiderii contului escrow era pur formala.
      S-a invocat exceptia de neexecutare a contractului si s-a solicitat respingerea actiunii.
      In privinta obligatiei promitentilor-vanzatori de a obtine PUZ-ul pana la data de 15.10.2008 s-a aratat ca aceasta a fost realizata la data de 09.12.2008 dupa cum rezulta din Hotararea Consiliului Local al Municipiului Bucuresti nr.384.
      Termenul asumat de promitentele vanzatoare in realizarea obligatiei  de obtinere a PUZ-ului a fost depasit din motive imprevizibile generate de rezultatul alegerilor locale din iunie 2008 care au perturbat procedurile administrative curente. Urmare a negocierilor politice pentru reprezentarea in organizarea administrativa, a schimbarii arhitectului sef al capitalei si constituirii unei noi comisii de specialitate pe lista sedintelor Consiliului Local  al Municipiului Bucuresti, organism abilitat sa aprobe PUZ-ul, in perioada 19 iunie - 29.09.2008 nu a fost inscris spre aprobare nici un plan urbanistic zonal dupa cum rezulta din site-ul PMB, din adresa acestei institutii nr.DATJ2912/20.10.2009 si listele cu ordinea de zi a tuturor sedintelor CLMB din perioada mentionata.
      Promitentii-vanzatori au manifestat diligenta in onorarea obligatiilor asumate prin antecontract si au solicitat informatii autoritatilor locale prin intermediul Cabinetului de Arhitectura care a colaborat pentru realizarea PUZ-ului.
      Din adresa PMB Directia de Asistenta Tehnica si Juridica nr.3391/18.09.2008 rezulta ca proiectul de hotarare a fost supus dezbaterii publice si ca urmare a schimbarilor intervenite in urma alegerilor locale din iunie 2008 a fost restituit doar in  vederea actualizarii componentei comisiilor de specialitate si a persoanelor abilitate sa semneze.
      Referitor la obligatiile asumate conform punctelor 5.4 si 5.5 din antecontract s-a aratat ca intre parti a existat o intelegere verbala prin care s-a convenit ca indreptarea erorii materiale sa se realizeze concomitent cu cererea de eliberare a unui extras de carte funciara necesar realizarii tranzactiei finale.
      Avand in vedere ca notificarea de denuntare a contractului a intervenit anterior datei limita la care trebuia incheiat contractul final de vanzare-cumparare realizarea obligatiilor stipulate la pct.5.4 si 5.5 nu poate fi interpretata ca ajunsa la scadenta.
      S-a mai sustinut ca SC P. R. SRL nu are dreptul sa pretinda rezolutiunea antecontractului  deoarece nu si-a executat angajamentele asumate.
      Reclamanta nu a facut dovada legaturii de cauzalitate intre pierderea efectiv suferita si daunele pretinse.
      In drept, au fost invocate dispozitiile art.969, 1082, 1294 Cod civil..
      Analizand actele si lucrarile dosarului, tribunalul a constatat ca la data de 11.06.2008 intre SC S. T. SA, B. C.-L. in calitate de promitenti-vanzatori si SC P. R. SRL, in calitate de promitent-cumparator s-a incheiat antecontractul de vanzare-cumparare prin care promitentii-vanzatori s-au obligat in mod irevocabil sa vanda promitentului-cumparator sau oricarei alte persoane indicate de catre aceasta din urma in scris imobilul situat in Bucuresti, Sos. Viilor nr.56, sector 5 compus din teren in suprafata de 5.349,65 mp si constructiile aflate pe acesta, identificat cu nr. cadastral 5225/1 si intabulat in cartea funciara nr.12082.
      Potrivit pct.4.1 din  contract s-a stabilit ca pretul de cumparare total va fi de 7.594.460 euro plus TVA. Promitentul-cumparator si promitentii-vanzatori s-au obligat la pct.4.4 din contract sa deschida in  termen de 10 zile lucratoare de la data semnarii antecontractului un cont escrow  in care va fi transferata in termen de 15 zile lucratoare de la data semnarii antecontractului suma reprezentand 10 % din pretul de cumparare ca dovada ca promitentul-cumparator intentioneaza in mod serios sa cumpere imobilul.
      Prin art.8.2 din contract s-a prevazut ca in situatia in care promitentii-vanzatori incalca oricare din obligatiile prevazute in art.5.1 si 5.6 promitentii-vanzatori vor fi obligati in solidar fata de promitentul-cumparator sa plateasca despagubiri in suma de 100.000 euro.
      La art.5.1 din antecontract promitentii-vanzatori s-au obligat pe intreaga durata a antecontractului sa nu initieze, sa nu intre in si sa nu continue nici o negociere cu terte persoane, altele decat promitentul-cumparator cu privire la imobil nici sa nu permita oricaror angajati sau agenti incluzand dar fara a se limita la avocatii sai, mandatarii, ca fie direct, fie indirect sa initieze, sa intre in sau sa continue asemenea negocieri si sa nu convina asupra transferului imobilului catre orice persoana fizica sau juridica alta decat promitentul-cumparator si sa nu incheie nici un contract cu terte persoane care ar prevedea orice fel de drepturi referitoare la imobil precum si sa nu greveze de sarcini imobilul in beneficiul oricarei terte persoane alta decat promitentul-cumparator.
      Prin art.5.6 din antecontract promitentii-vanzatori s-au obligat "sa obtina aprobarea valida a planului de urbanism zonal de catre Consiliul  General al Municipiului Bucuresti si avizarea acestuia spre neschimbare in forma prevazuta in anexa 1 a prezentului antecontract pana la data de 15.10.2008".
      Obligatiile de rectificare a cartii funciare si de a transfera dreptul de proprietate asupra cotei indivize de 13/14 din constructiile parte din imobil nu au fost prevazute sub sanctiunea platii despagubirilor in suma de 100.000 euro, art.8.2 din contract facand referire numai la incalcarea obligatiilor prevazute la art.5.1 si 5.6, prin urmare tribunalul nu poate acorda in baza art.8.2. din contract despagubiri pentru nerespectarea obligatiilor de rectificare a cartii funciare si transfer al dreptul de proprietate asupra cotei indivize de 13/14 din constructiile parte din imobil.
      Intrucat prin actiunea ce face obiectul prezentului dosar reclamanta nu se plange de vreo incalcare a obligatiilor prevazute de art.5.1 din contract, tribunalul va verifica indeplinirea de catre parate a obligatiilor prevazute la art.5.6 din contract ce vizeaza  obtinerea "aprobarii valide a planului de urbanism zonal de catre Consiliul  General al Municipiului Bucuresti si avizarea acestuia spre neschimbare in forma prevazuta in anexa 1 a prezentului antecontract pana la data de 15.10.2008".
      O prima observatie care trebuie facuta este aceea ca aprobarea unui plan urbanistic zonal ca si avizarea  spre neschimbare a unui astfel de plan urbanistic zonal intra in competentele Consiliul  General al Municipiului Bucuresti, pe cale de consecinta clauza cuprinsa in art.5.6 nu poate fi interpretata decat in sensul ca paratele si-au asumat obligatia de a depune toate diligentele pentru ca PUZ-ul sa fie aprobat si avizat spre neschimbare de catre General al Municipiului Bucuresti pana la data de 15.10.2008.
      Aceasta concluzie are drept suport legal dispozitiile art. 977  Cod civil ce stabilesc ca "interpretarea contractelor se face dupa intentia comuna a partilor contractante, iar nu dupa sensul literal al termenilor" si prevederile art. 978  Cod civil potrivit carora "cand o clauza este primitoare de doua intelesuri, ea se interpreteaza in sensul ce poate avea un efect, iar nu in acela ce n-ar putea produce nici unul".
      Paratele au facut dovada ca au depus toate diligentele pentru aprobarea si avizarea planului urbanistic zonal, din continutul definitiei de la 1.1 din antecontract (fila 16 dosar) rezultand ca la data incheierii antecontractului (18.06.2008) planul de urbanism zonal era depus la C.G.M.B.,  acesta fiind aprobat prin hotararea nr.384 adoptata in sedinta extraordinara a Consiliului General al Municipiului Bucuresti din data de 09.12.2008 (f.143-144).
      Din adresa CRM:864701/07.10.2009 a Primariei Municipiului Bucuresti (f.128) rezulta ca in perioada 19.06.2008-29.09.2008 nu au fost supuse spre dezbatere si aprobare Consiliului General al Municipiului Bucuresti proiecte de hotarare privind aprobarea unor planuri urbanistice zonale, abia la data de 29.10.2008 pe ordinea de zi a sedintei Consiliului General al Municipiului Bucuresti au fost inscrise 19 proiecte privind aprobarea  unor planuri urbanistice zonale.
      Cum in perioada cuprinsa intre data incheierii antecontractului (18.06.2008) si data de 15.10.2008 stabilita la art.5.6 din antecontract nu au fost supuse spre dezbatere si aprobare Consiliului General al Municipiului Bucuresti proiecte de hotarare privind aprobarea unor planuri urbanistice zonale, tribunalul constata ca paratele nu puteau determina aprobarea si avizarea planului urbanistic zonal pentru imobilul in str.Viilor nr.56 pana la data prevazuta in antecontract, nefiind insa in culpa deoarece documentatia era depusa la CGMB inainte de data de 18.06.2008,  potrivit art. 1.1 din antecontract "planul urbanistic zonal inseamna documentatia de urbanism atasata in anexa 1 care este in curs de aprobare de catre Consiliul General al Municipiului Bucuresti".
      Avand in vedere ca obligatia asumata de parate prin art. 5.6 din antecontract este o obligatie de diligenta, aceasta a fost indeplinita prin depunerea documentatiei necesare la CGMB anterior datei de 18.06.2008 si prin adoptarea hotararii nr.384/09.12.2008 a CGMB, iar intarzierea in adoptarea si avizarea PUZ-ului nu poate fi imputata paratelor intrucat in perioada 18.06.2008-15.10.2008 pe agenda CGMB nu au fost programate sedinte privind analiza de planuri urbanistice zonale, tribunalul a retinut ca se impune concluzia potrivit careia cererea reclamantei este neintemeiata, consecinta fiind respingerea acesteia.
      Impotriva sentintei comerciale nr. 1325/12.02.2010 pronuntata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala a declarat apel in termen legal apelanta-reclamanta S.C. P. R. S.R.L. Aceasta a criticat sentinta atacata invocand urmatoarele motive de apel redate in esenta:
      1) Instanta de fond a interpretat gresit antecontractul si a schimbat intelesul lamurit si vadit neindoielnic al obligatiei asumate de promitentele-vanzatoare, in sensul ca a recalificat in mod eronat o obligatie de rezultat (promisiunea faptei altuia de la art. 5.6) drept obligatie de diligenta. Astfel, in mod gresit a apreciat instanta de  fond ca obligatia inserata in antecontract la clauza de la art.5.6 este o obligatie de diligenta, avand ca argument faptul ca aprobarea PUZ nu era de competenta paratelor ci intra in atributiile exclusive ale CGMB. Obligatia promitentelor-vanzatoare nu era aceea de a aproba PUZ-ul, ci de a obtine aprobarea pentru PUZ din partea autoritatii competente. Prin obligatia asumata, acestea au garantat, sub sanctiunea daunelor-interese ca PUZ-ul va fi aprobat in termenul convenit, iar cumparatorul va achizitiona un imobil cu parametri tehnico-urbanistici care sa justifice pretul convenit. Chiar daca aprobarea PUZ este data de un tert, (CGMB in speta), care nu poate fi constrans prin antecontract, deoarece nu ii este opozabil, obligatia de obtinere a aprobarii pentru PUZ este o obligatie de rezultat, intrucat paratele s-au angajat pentru fapta tertului, iar neobtinerea rezultatului promis atrage raspunderea contractuala a promitentelor-vanzatoare.
      2) Instanta de fond a aplicat gresit prevederile art. 977 C.civ. cand a recalificat obligatia de la art. 5.6 din antercontract ca obligatie de diligenta, deoarece insasi ratiunea incheierii antecontractului a fost stabilirea obiectivelor obligatoriu de atins pentru a face posibila utilizarea imobilului, ulterior incheierii contractului de vanzare-cumparare propriu-zis, conform destinatiei avute in vedere de cumparatoare. Prima instanta a apreciat ca, de vreme ce aprobarea PUZ nu reprezinta o prestatie a promitentelor-vanzatoare, atunci ele nu se puteau obliga decat la depunerea diligentelor pentru aprobarea PUZ de catre autoritatea competenta. Inferenta este incorecta, instanta fiind tributara confuziei intre aprobarea PUZ si obtinerea aprobarii PUZ. Promitentele-vanzatoare s-au angajat sa obtina aprobarea pentru PUZ, obligatie perfect posibila si valabila ca obligatie de rezultat, prin care s-a garantat reclamantei fapta autoritatii in privinta PUZ-ului. Intentia partilor a fost identica cu cea determinata prin sensul literal al  clauzei art. 5.6 din antecontract in sensul stipularii acestei obligatii ca obligatie de rezultat. Aceasta intentie comuna ar fi fost suplimentar confirmata de insesi paratele, daca acestea nu s-ar fi eschivat de la obligatia procesuala de a raspunde sincer la interogatoriul administrat si daca instanta ar fi facut aplicarea art. 225 C.pr.civ.
      3) Instanta de fond a aplicat gresit prevederile art. 978 C.civ. cand a recalificat natura obligatiei de la art. 5.6 din antecontract, intrucat interpretarea obligatiei referitoare la aprobarea PUZ drept obligatie de diligenta naste concluzia absurda ca promitentele-vanzatoare nu s-au obligat la nimic atata timp cat toate "diligentele" fusesera deja depuse anterior semnarii antecontractului. Daca se apreciaza clauza de la art. 5.6 ca stabilind o obligatie de diligenta, atunci respectiva obligatie nu produce nici un efect, intrucat la data semnarii antecontractului nu mai exista nici o diligenta pe care promitentele-vanzatoare sa o depuna in vederea aprobarii PUZ.
      Analizand apelul prin prisma motivelor de apel se constata ca nu este fondat.
      Toate cele trei motive de apel se refera la gresita calificare de catre prima instanta a obligatiei prevazute la art. 5.6 din antecontractul de vanzare-cumparare, ca fiind o obligatie de diligenta si nu una de rezultat. Ca urmare, aceste motive de apel vor fi analizate impreuna.
      Antecontractul de vanzare-cumparare incheiat intre parti la data de 11.07.2008 cuprinde, la art. 2.1 si respectiv, art. 2.2, obligatiile promitentilor-vanzatori de a vinde si pe cele ale promitentului-cumparator de a cumpara.
      Astfel, art. 2.1 dispune ca: "promitentii vanzatori se obliga in mod irevocabil sa vanda Imobilul promitentului cumparator sau oricarei alte persoane indicate de catre acesta din urma, in scris."
      La art. 2.2 alin. 1 se prevede ca "promitentul cumparator promite sa cumpere imobilul, sub conditia ca obligatiile promitentilor vanzatori prevazute in articolul 5 de mai jos sunt indeplinite, declaratiile promitentilor vanzatori prevazute in art. 7 sunt si vor ramane corecte inclusiv in considerarea destinatiei imobilului avuta in vedere de promitentul cumparator, in baza unui contract de vanzare-cumparare care va prevedea declaratii si garantii corespunzatoare care sa reflecte prezentul antecontract". Alin. 2 dispune ca "promitentii vanzatori inteleg si accepta ca obligatia promitentului cumparator de a cumpara imobilul depinde de indeplinirea multiplelor obligatii pe care  acestia le au in conformitate cu articolul 5 de mai jos si de exactitatea declaratiilor facute in conformitate cu articolul 7 de mai jos, si daca oricare dintre aceste obligatii nu sunt indeplinite sau declaratiile se dovedesc incorecte, promitentul cumparator poate decide, in mod discretionar, sa incheie sau nu contractul de vanzare-cumparare."
      Art. 5.6  prevede obligatia promitentilor vanzatori cu privire la aprobarea planului de urbanism zonal. In acest sens, se mentioneaza ca "promitentii vanzatori se obliga sa obtina aprobarea valida a Planului de Urbanism Zonal de catre Consiliul General al Municipiului Bucuresti si avizarea acestuia spre neschimbare in forma prevazuta in Anexa 1 a prezentului antecontract pana la data de 15.10.2008."
      Din interpretarea coroborata a clauzelor contractuale aratate, se deduce ca obligatia asumata de catre promitentul-cumparator de a cumpara imobilul obiect al antecontractului este o  obligatie afectata de  o conditie suspensiva pozitiva mixta, conform art. 1007 C.civ., respectiv de conditia ca promitentii vanzatori sa obtina aprobarea PUZ pana la o anumita data.
      Nerealizarea acestei conditii este sanctionata nu cu desfiintarea retroactiva a raportului juridic obligational, ci partile au prevazut posibilitatea promitentului de a decide, in mod discretionar, sa incheie sau nu contractul de vanzare-cumparare.
      In situatia in care promitentul-cumparator hotaraste sa nu incheie contractul, art. 8.1 din contract insereaza un pact comisoriu de grad IV, potrivit caruia: "prezentul antecontract poate fi desfiintat de catre promitentul cumparator, fara acordarea unei perioade de gratie, fara indeplinirea vreunei formalitati si fara sesizarea vreunei instante, instanta arbitrala sau alta instanta, dupa cum urmeaza: i) in situatia in care promitentii vanzatori incalca oricare dintre obligatiile  prevazute in art. 5 de mai sus."
      Art. 8.2 din antecontract prevede si o clauza penala pentru cazul cand promitentii vanzatori incalca oricare dintre obligatiile prevazute in articolele 5.1si 5.6, respectiv "promitentii vanzatori vor fi obligati in solidar fata de promitentul cumparator sa plateasca despagubiri in suma de 100.000 euro".
      Conform notificarii trimise de catre promitentul cumparator S.C. Piro Rezidential S.R.L. la data de 17.10.2008 catre promitentii vanzatori, promitentul cumparator a invocat pactul comisoriu prevazut de art. 8.1 din antecontract si operarea rezolutiunii de drept a antecontractului, precum si clauza penala inserata la art. 8.2.
      Obligatia asumata de catre promitentii vanzatori prin clauza art. 5.6 din antecontract si care constituie o conditie pentru indeplinirea obligatiei asumate de catre promitentul cumparator se refera la producerea unui anumit eveniment, adica obtinerea aprobarii PUZ pana la o anumita data.
      Potrivit art. 1012 C.civ., "cand obligatia este contractata sub conditia ca un eveniment oarecare se va intampla intr-un timp fixat, conditia este considerata ca neindeplinita, daca timpul a expirat fara ca evenimentul sa se intample".
      In cauza, intr-adevar, conditia nu s-a realizat in termenul convenit de catre parti, ci mai tarziu, ceea ce face ca, potrivit art. 1012 C.civ. sa se considere conditia ca nefiind indeplinita.
      Problema de drept care trebuie elucidata este daca neindeplinirea conditiei prevazute de art. 5.6 din antecontract este imputabila promitentilor-vanzatori, care sunt in culpa pentru nerealizarea obligatiei asumate, si atunci intervine sanctiunea rezolutiunii antecontractului, cu aplicarea clauzei penale continute de art. 8.2, sau nu este imputabila acestora si atunci intervine sanctiunea desfiintarii retroactive a antecontractului.
      In ceea ce priveste aspectul daca obligatia asumata de promitentii vanzatori prin art. 5.6 din antecontract este o obligatie de diligenta sau una de rezultat, se constata ca, intrucat acestia s-au obligat la atingerea unui scop, rezultat, bine stabilit, si pana la o anumita data, respectiv la obtinerea aprobarii PUZ pana la data de 15.10.2008, este vorba despre o obligatie de rezultat si nu despre una de diligenta, cum a decis prima instanta.
      Nu poate fi retinuta sustinerea apelantei in sensul ca obligatia asumata de promitentii vanzatori prin disp. art. 5.6 din antecontract ar fi o promisiune a faptei altuia, intrucat nu este vorba despre un contract prin care una dintre parti sa se oblige fata de cealalta parte contractanta sa dea, sa faca sau sa nu faca ceva in folosul unei terte persoane, straine de contract.
      Este insa adevarata retinerea primei instante ca realizarea rezultatului propus nu depinde exclusiv de vointa promitentilor vanzatori, ceea ce face ca aceasta conditie de care depinde existenta obligatiei promitentului cumparator sa fie una mixta.
      Neindeplinirea obligatiei asumate de catre promitentii vanzatori pana la data stabilita prezuma, potrivit art. 1082 teza I C.civ., culpa acestora pentru nerealizarea obligatiei contractuale.
      Insa, aceasta prezumtie este una relativa, ea putand fi rasturnata in conditiile prevazute de art. 1082 teza a II-a C.civ. si art. 1083 C.civ., adica prin dovedirea intervenirii cauzei straine exoneratoare de raspundere, respectiv a fortei majore sau a cazului fortuit, care au determinat neindeplinirea obligatiei.
      Se constata ca, in speta, neindeplinirea obligatiei de obtinere a aprobarii PUZ s-a datorat unui  caz fortuit constand in fapta unui tert, adica in faptul ca in perioada 19 iunie-29 septembrie 2008 nu s-au supus spre aprobare de catre Consiliul General al Municipiului Bucuresti proiectele de hotarare privind aprobarea unor planuri urbanistice zonale, asa cum reiese din adresa nr. 2912/20.20.2009 a P.M.B.- C.G.M.B.
      Fiind astfel inlaturata prezumtia de culpa a debitorilor promitenti vanzatori, rezulta ca neindeplinirea conditiei prevazute de art. 5.6 din antecontract nu le este imputabila acestora.
      Ca urmare, sanctiunea care intervine este desfiintarea retroactiva a antecontractului, ca o consecinta a neindeplinirii conditiei si nu rezolutiunea antecontractului, intemeiata pe neindeplinirea culpabila a obligatiei asumate pentru realizarea conditiei.
      Se deduce ca nu sunt indeplinite conditiile operarii clauzei penale prevazute de art. 8.2 din antecontract, clauza care devine aplicabila in conditiile rezolutiunii contractului pentru neindeplinirea culpabila a obligatiei contractuale asumate de catre promitentii vanzatori.
      In consecinta, pentru motivele expuse, apelanta-reclamanta, in calitate de promitent cumparator, nu are dreptul la despagubiri in temeiul art. 8.2 din antecontract, astfel ca hotararea primei instante de respingere a cererii acestei este temeinica si legala sub  aspectul solutiei pronuntate.
      Pentru aceste considerente, s-a constatat ca apelul nu este fondat si, in baza art. 296 C.pr.civ., a fost respins.