Constructie ridicata pe terenul proprietatea altei persoane. Buna credinta a constructorului. Efecte juridice.

Constructie ridicata pe terenul proprietatea altei persoane. Buna credinta a constructorului. Efecte juridice.

In cazul constructorului de buna credinta ,legea nu permite pronuntarea unei solutii de obligare la ridicarea constructiilor ,dispozitiile art.494 Cod civil fiind suficient de clare in sensul ca "proprietarul pamantului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantatii, cladiri si lucrari, dar va avea dreptul sau de a inapoia valoarea materialelor si pretul muncii, sau de a plati o suma de bani egala cu aceea a cresterii valorii fondului".

(Tribunalul Arad,sectia civila, decizia civila nr.152 R/3 martie   2010,
dosar nr. 4584/55/2008)
         
Prin sentinta civila nr. 9083/27.10.2009 pronuntata in dosarul nr. 4584/55/2008  Judecatoria Arad a admis in parte actiunea formulata de reclamantii S. P. si S. E., in contradictoriu cu paratii M. C. A. si M. C. S., si in consecinta a stabilit linia de hotar dintre imobilul reclamantilor inscris in CF nr.1467 Fantanele, nr.top.393-397/35 si imobilul paratilor inscris in CF nr.1466 Fantanele cu nr.top.393-397/34, nr.cad.1662 ca fiind linia notata cu literele D C E conform raportului de expertiza si schitei intocmite de expertii Bether Floare, Jula Gheorghe si Boscai Ioan. Prin aceeasi hotarare, prima instanta a respins cererea de ridicare a constructiei si a compensat cheltuielile de judecata.
Pentru a pronunta aceasta solutie, prima instanta a retinut ca paratii au cumparat terenul inscris in CF nr.1466 Fantanele nr.top.393-397/34 in anul 2004, acesta fiind situat langa terenul reclamantilor inscris in CF nr.1467 Fantanele cu nr.top.393-397/35 iar la data cand paratii au cumparat terenul nu existau constructii in zona si nici garduri de delimitare a parcelelor. Judecatoria a mai constatat ca, intentionand sa construiasca o casa pe terenul cumparat paratii s-au adresat societatii Geo Top SRL pentru a se identifica parcela lor si pentru a putea obtine autorizatiile necesare construirii iar, intrucat la Oficiul de cadastru din Arad nu existau documentele care sa contina coordonatele parcelei, firma de topografie angajata de parati a luat legatura cu reprezentantii Primariei Fantanele care le-a pus la dispozitie planul parcelar al terenurilor din zona respectiva datand din anul 1957. in aceasta privinta, judecatoria a statuat ca Primaria Fantanele, desi avea obligatia de a pune in posesie persoanele care au primit teren conform art.35 alin.5 din L nr.169/1997-printre acestea aflandu-se si persoanele care au vandut terenurile partilor din litigiu, nu si-a indeplinit aceasta obligatie. Instanta de fond a retinut ca pe baza planului parcelar de la primarie, care era de altfel singurul act pus la dispozitie de aceasta, firma de topografie in prezenta martorului Barna Cornel care era referent pe probleme de urbanism la primarie, a identificat faptic terenul paratilor ulterior intocmindu-se si un plan de situatie, respectiv o ridicare topografica privind parcela, vizat ulterior de oficiul de cadastru, iar Primaria a eliberat certificatul de urbanism, autorizatia de constructie si ulterior s-a facut si receptia constructiei prin semnarea procesului-verbal de receptie de catre reprezentantii primariei, constructia astfel realizata fiind intabulata in cartea funciara. Ulterior, dupa ce constructia a fost ridicata, judecatoria a constatat ca reclamantii au intentionat sa construiasca si ei, moment in care un topograf angajat de ei, martorul Sida Mocanu le-a comunicat ca o parte din terenul lor este ocupat de constructia paratilor, prima instanta apreciind ca aceasta situatie este confirmata si de cele doua expertize administrate in cauza, potrivit concluziilor carora imobilul-constructie al paratilor ocupa 135 mp din terenul reclamantilor.
Instanta de fond a realizat o analiza a dispozitiilor art.494 Cod civil si a concluzionat ca, in raport de exigentele acestui text de lege, daca plantatiile, cladirile si operele au fost facute de catre o a treia persoana de buna-credinta, proprietarul pamantului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantatii, cladiri si lucrari, dar va avea dreptul sau de a inapoia valoarea materialelor si pretul muncii, sau de a plati o suma de bani egala cu aceea a cresterii valorii fondului, concluzionand ca, avand in vedere buna-credinta a constructorului, proprietarul terenului nu poate cere ridicarea constructiei ci doar dobandirea acesteia prin invocarea accesiunii cu despagubirea constructorului.
Analizand notiunea de "constructor de buna-credinta" conform doctrinei si jurisprudentei judecatoria a subliniat ca prin aceasta sintagma se intelege acea persoana care ridica o constructie pe un teren avand convingerea ferma dar eronata ca acel teren se afla in proprietatea sa. Cu referire la litigiul dedus judecatii, instanta de fond a apreciat ca paratii au avut convingerea ferma dar eronata ca parcela pe care se construieste casa este a lor, in acest sens acestia au avut toate autorizatiile cerute de legislatia in vigoare iar identificarea topografica s-a facut printr-o firma specializata pe baza documentatiei de la primarie neputandu-li-se imputa paratilor ca ar fi stiut ca terenul pe care se face constructia nu este a lor. Pe de alta parte, instanta a tinut sa sublinieze ca nici reclamantii nu stiau aceste imprejurari din moment ce au stat in pasivitate pana cand s-a finalizat constructia, invocand in sprijinul acestei interpretari si decizia de indrumare a fostului Plen al Tribunalului Suprem nr.13 din 6 august 1959 in care s-a aratat ca in cadrul actiunilor intemeiate pe art.494 C.civ. instantele de judecata trebuie sa cerceteze conditiile concrete in care s-au facut constructiile respective, fara a putea deduce reaua-credinta numai din faptul ca cel care a construit nu are vreun titlu asupra terenului.
Instanta de fond a mai expus in considerente imprejurarea ca reclamantilor li s-a pus in vedere in sedinta din 6 octombrie 2009 daca nu inteleg sa invoce accesiunea, acestia solicitand doar ridicarea constructiilor, neprecizandu-si actiunea, acordandu-se si un termen si pentru reglementarea amiabila a litigiului, partile neajungand la niciun acord.
Impotriva acestei sentinte au declarat recurs reclamantii S. P. si S. E., solicitand instantei de control judiciar, in urma admiterii caii de atac,  modificarea sentintei recurate in sensul admiterii actiunii precizate.
In motivarea recursului, recurentii au sustinut ca solutia primei instante este gresita, astfel ca ei au in proprietate 1200 mp, din acestia 135 mp, fizic,  sunt ocupati de constructia paratilor, aceasta constructie afectandu-i de lipsa de folosinta a 400 mp, conform expertizei intocmita in cauza. In aprecierea recurentilor, sustinerea instantei potrivit careia paratii sunt de buna-credinta este gresita, deoarece este dovedit ca ei sunt proprietarii terenului pe care paratii, partial si-au edificat o constructie, fara a avea acceptul lor. Pe de alta parte, recurentii au aratat ca dreptul lor de proprietate este afectat de catre parati prin constructia edificata, fiindu-le limitat dreptul de proprietate, fara a justa si prealabila despagubire si fara ca ei sa aiba vreo culpa. Mai mult, instanta le-a limitat dreptul de proprietate pe ideea de buna-credinta a paratilor, care insa nu este sustenabila. Ca urmare, recurentii au apreciat ca, neputandu-se retine culpa lor, nici faptul ca nu au stat in pasivitate intrucat nu au fost instiintati in niciun fel, nesolicitandu-li-se, de altfel, acordul privind trasarea liniei de hotar, paratii sunt de rea-credinta in sensul art.494 Cod civil. Invocand jurisprudenta CEDO si art.1 Protocolul 1 la Conventie, reclamantii-recurenti au sustinut raportat la Conventie constructorul neproprietar nu poate invoca buna credinta care sa fie opozabila proprietarului terenului pe care s-a identificat constructia neproprietarului, in asemenea conditii incat sa limiteze dreptul de proprietate al proprietarului terenului, intrucat intr-o asemenea situatie s-ar ajunge la ruperea unui just echilibru intre interesul general si cel particular. In aceeasi ordine de idei, invocand cauza Strain contra Romaniei, recurentii au apreciat sa solutia instantei de fond incalca prevederile Conventiei cata vreme cata vreme ingerinta in dreptul lor de proprietate s-a produs in lipsa totala a vreunei despagubiri.
Prin intampinare, intimatii au solicitat respingerea recursului, apreciind ca instanta de fond a pronuntat o hotarare legala si temeinica bazata pe aplicarea corecta a dispozitiilor legale in materie la starea de fapt existenta.
Au sustinut ca motivele invocate de reclamanti in sustinerea caii de atac sunt neintemeiate, bazandu-se pe o interpretare eronata a  dispozitiilor art. 494 Cod civil si a practicii judiciare interne si CEDO. Reiterand intreaga stare de fapt si modul in care a decurs ridicarea constructiei, intimatii si-au sustinut buna lor credinta in sensul in care au fost convinsi de exactitatea masuratorilor si de faptul ca au ridicat constructia pe terenul lor.
Analizand sentinta atacata din prisma criticilor aduse prin motivele de recurs si ale dispozitiilor art.304 si art.3041 Cod proc.civ., tribunalul a apreciat ca recursul nu este fondat, judecatoria pronuntand o solutie perfect legala si temeinica in acord atat cu dispozitiile legale incidente cat si cu principiile generale de drept aplicabile, realizand o justa solutionare a obiectului dedus judecatii, chiar daca rezolvarea data cauzei nu este de natura a stinge litigiul dintre parti. 
Plecand la analiza recursului de la obiectul dedus judecatii de reclamanti, prin cererea de chemare in judecata precizata ulterior, respectiv granituirea proprietatilor si demolarea partii din constructia paratilor care ocupa terenul reclamantilor, tribunalul a constatat ca judecatoria a admis primul capat de cerere si a respins ca nefondat cel de-al doilea, dupa o prealabila analiza justa a dispozitiilor art.494 Cod civil. In mod corect a observat instanta de fond ca demolarea unei constructii edificata pe terenul altuia, in raport de exigentele art.494 Cod civil, nu se poate dispune la cererea proprietarului terenului decat daca constructorul a fost de rea-credinta, in sensul ca ar fi cunoscut ca terenul asupra caruia realizeaza constructia nu ii apartine.
Or, buna credinta a paratilor nici macar nu poate fi pusa la indoiala. Ea poate fi dedusa si numai din pozele depuse in recurs din care rezulta ca edificiul a fost ridicat pe un loc viran, fara semne exterioare de vecinatate cu proprietatile limitrofe si pe baza tuturor certificatelor, planurilor, schitelor si autorizatiilor impuse de legislatia in vigoare. De altfel, este si greu de crezut ca paratii, desi ar fi stiut ca vor edifica constructia pe terenul altuia, ar fi continuat cu rea-credinta construirea acesteia, in conditiile in care terenul viran inconjurator permitea cu usurinta mutarea intregului plan al constructiei, in mod corespunzator realitatii, fara vatamarea proprietatii altor terti. Se impune a se remarca pe de alta parte si atitudinea reclamantilor - proprietari de teren care, fara a putea fi considerata culpabila, a fost totusi lipsita de cea mai mica diligenta, cata vreme de la data dobandirii imobilului-teren, nu s-au preocupat deloc de o delimitare urgenta a proprietatii lor, mai ales in conditiile in care proprietatea achizitionata nu avea limite clar stabilite fata de proprietarii vecini. Data fiind imprejurarea ca parcelele achizitionate de catre reclamanti si respectiv de catre parati nu au fost delimitate de catre vanzatorul Comuna Fantanele si predate pe baza de proces verbal cu indicarea limitelor si constatand ca paratii au construit dupa ce in prealabil au obtinut de la vanzatorul comun (atat al reclamantilor cat si al paratilor), planul parcelar al zonei, in temeiul unui certificat de urbanism si a unei autorizatii de construire emise in conditiile legii, tribunalul sustine aceeasi concluzie la care a ajuns si instanta de fond, aceea ca buna-credinta a paratilor este in afara oricarei indoieli. 
Plecand de la aceasta premisa a bunei-credinte a constructorului, in mod legal instanta de fond a procedat la respingerea actiunii atata vreme cat legea nu permite pronuntarea unei solutii de genul celei solicitate de catre reclamant, dispozitiile art.494 Cod civil fiind suficient de clare in sensul ca, in cazul unui constructor de buna-credinta, "proprietarul pamantului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantatii, cladiri si lucrari, dar va avea dreptul sau de a inapoia valoarea materialelor si pretul muncii, sau de a plati o suma de bani egala cu aceea a cresterii valorii fondului".
In sprijinul proprietarului terenului afectat de ridicarea constructiei Codul civil ofera doua solutii alternative, consecutive invocarii accesiunii: fie plata materialelor si a muncii, fie plata sporului de valoare a adus terenului prin ridicarea constructiei, lasand la libera alegere a proprietarului terenului sa opteze pentru solutia care ii este mai convenabila (mai profitabila, mai ieftina). Cu toate acestea, Codul civil nu inlatura posibilitatea partilor de conveni asupra instrainarii terenului catre proprietarul constructiei, dar interzice expres exact solutia solicitata de reclamanti.
Aprecierile recurentilor-reclamanti cu privire la incidenta jurisprudentei CEDO, a art.1 Protocolul nr.1 din Conventie nu au nicio incidenta in prezenta cauza, fiind potrivita remarca paratilor din intampinare ca reprezinta interpretari eronate a practicii curtii europene.
Conventia, prin art.1 din Protocolul aditional nr.1, garanteaza dreptul de proprietate, insa prevederile art.494 Cod civil nu sunt contrare principiului acestei conventii, incercand sa ofere o rezolvare unui conflict civil ce se poate naste intre doua persoane de buna-credinta, dintre care una este proprietar al terenului iar cealalta proprietar al constructiei ridicata pe acest teren. Este destul de pretentios a ne lansa in afirmatii conform carora, daca legea interna - Codul civil - nu prevede solutia care ii convine uneia dintre parti - inseamna ca aceasta lege interna este contrara Conventiei. Solutia oferita de Codul civil propune un compromis realist prin care se tinde atat la apararea dreptului de proprietate asupra terenului cat si la protejarea constructorului de rea-credinta, inclusiv cu luarea in considerare a caracterului vadit pagubitor a variantei de demolare, mai ales in situatia in care premisa o constituie buna-credinta.
 Avand in vedere aceste considerente de fapt si de drept, in temeiul art.312 alin.1 Cod proc.civ., tribunalul a respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanti.