Fond funciar.Completarea gresita a titlului de proprietate.

Fond funciar.Completarea gresita a titlului de proprietate.Lipsa de interes a Primarului in solicitarea constatarii nulitatii actului de instrainare subsecvent.

Intrucat nu a existat nicio incalcare a vreunei norme imperative care sa conduca la aplicarea sanctiunii nulitatii actului de constituire in favoarea paratului-intimat a dreptului de proprietate asupra 650 mp. de teren, conform Legii nr.646/2002,gresita completare ulterioara a titlului de proprietate ca fiind emis pentru reconstituirea dreptului de proprietate in baza Legii nr. 18/1991 nu poate afecta  validitatea actului juridic (manifestare de vointa), care a stat la baza constituirii dreptului de proprietate al paratului si care a fost reprezentat de hotararea comisiei judetene. Aceasta procedura de scriere a titlului este ulterioara actului juridic de constituire a dreptului de proprietate iar nulitatea unui act juridic se apreciaza in raport de imprejurari anterioare ori cel mult concomitente momentului in care se naste valabil actul juridic.  
Exista cel putin un impediment juridic in calea declararii nulitatii contractului de vanzare cumparare subsecvent, respectiv lipsa de interes legitim al reclamantului Primarul Comunei Vladimirescu in contextul in care primul capat de cerere  - constatarea nulitatii titlului de proprietate - a fost apreciat de instanta de recurs ca fiind nefondat. Interesul constituie o conditie generala de admisibilitate a unei actiuni in justitie si se traduce prin folosul practic, juridic sau material, cu care se alege reclamantul in persoana, ori patrimoniul sau, ca urmare a admiterii cererii. Or, se poate constata ca urmare a admiterii cererii de constatare a nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare dintre parati, reclamantul-intimat nu ar dobandi nici un folos practic, terenul cu pricina intorcandu-se eventual in patrimoniul paratei vanzatoare, iar nicidecum la dispozitia reclamantului.

(Tribunalul Arad-sectia civila, dosar nr. 10.167/55/2010,decizia civila nr.  30 R/12 ianuarie 2011) Prin sentinta civila nr.8933/11 noiembrie 2009, pronuntata in dosar nr.10.167/55/2010,  Judecatoria Arad a admis actiunea civila avand ca obiect fond funciar, formulata de reclamantul C. I. in calitate de Primar al Comunei Vladimirescu, in contradictoriu cu paratii P.D., R.F. si Comisia Judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Arad si pe cale de consecinta a dispus:
- constatarea nulitatii absolute a Titlului de proprietate nr. 153951/09.09.2005 emis de Comisia Judeteana pentru stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Arad pe numele P.D. pentru suprafata de 650 mp primita in mod eronat prin reconstituire, amplasata pe teritoriul administrativ al localitatii Vladimirescu, judetul Arad;
- desfiintarea titlului de proprietate mai sus indicat;
- constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2006/12.07.2007 incheiat intre paratii de ordin 1 si 2;
- repunerea partilor in situatia anterioara emiterii Titlului de proprietate;
- obligarea paratei de ordin 3 la emiterea unui nou titlu de proprietate in conditiile legii;
- indrumarea OCPI Arad la operarea cuvenitelor mentiuni in cartea funciara nedefinitiva nr. 7627-Vladimirescu, nr. top. 102.422/2/32, nr. cad. 2995.
Judecatoria a nu a acordat cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, prima instanta a retinut ca, in perioada 2003-2005 ca urmare a aplicarii prevederilor Legii nr. 646/2002 privind sprijinul acordat tinerilor din mediul rural, au fost atribuite cu titlu gratuit anumite terenuri, printre care si paratei de ordin 1, P.D., terenul in suprafata de 650 mp, in vederea construirii unei locuinte.
Judecatoria a mai constatat ca, in derularea procedurii, Comisia Locala de fond funciar Vladimirescu a inaintat intreaga documentatie Comisiei Judetene de fond funciar Arad in vederea "constituirii" dreptului de proprietate persoanelor care au beneficiat de prevederile Legii 646/2002 in conformitate cu prevederile art. 9 din Normele Metodologice Normele Metodologice de aplicare a Legii 646/2002 potrivit caruia "comisiile locale intocmesc, conform modelului prevazut in Anexa nr. 8 si transmit Comisiei Judetene pentru stabilirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor situatia cu suprafetele propuse a fi atribuite persoanelor prevazute la art. 2 alin 1 din lege". In baza documentatiei inaintate, Comisia Judeteana a emis Hotararea nr. 179/20.04.2005, prin care s-au stabilit persoanele indreptatite a beneficia de prevederile legii nr. 646/2002.Prima instanta a mai retinut ca demersul a avut ca finalitate emiterea titlului de proprietate 153951/09.09.2005 a carui nulitate se solicita iar ulterior emiterii titlurilor de proprietate persoanelor indreptatite, printre care si paratul de ordin 1, s-au constatat in urma unui control efectuat de catre auditorii Camerei de Conturi Arad anumite neconformitati in ceea ce priveste aplicarea Legii nr. 646/2002, in sensul ca dintr-o eroare titlurile de proprietate ale persoanelor care potrivit Hotararii nr. 179/20.04.2005 au beneficiat de dispozitiile legii ante-mentionate, la pozitia prevederi legale, au inscrisa Legea 18/1991 in loc de Legea 646/2002, iar suprafata de teren a fost inscrisa la pozitia reconstituire in loc de constituire. Urmare a acestei erori, inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate asupra terenului dobandit in baza Legii 646/2002 s-a efectuat fara a se nota si interdictia de instrainare, interdictie care conditiona obtinerea dreptului de proprietate.
Prima instanta a apreciat ca admisibilitatea primelor doua petite ale actiunii este evidenta, impunandu-se cu necesitate constatarea nulitatii absolute a titlului de proprietate nr. 153951/09.09.2005, acesta fiind emis cu incalcarea prevederilor legale aplicabile. Pe de alta parte, s-a retinut ca, intrucat cartile funciare ale respectivelor suprafete de teren nu erau grevate nicio sarcina, un numar de 13 beneficiari, printre care si paratul de ordin 1, au vandut terenul primit ca sprijin din partea Statului in baza Legii 646/2002.
Invocand art.6 alin.6 din Legea 646/2002, care instituie interdictia de instrainare, prin acte juridice intre vii, timp de 10 ani, socotiti de la data terminarii constructiei, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului juridic de instrainare, in ce priveste terenurile atribuite in baza acestui act normativ, judecatoria a dispus constatarea nulitatii titlului de proprietate emis in mod gresit, cu indicarea formei de reconstituire a proprietatii.
Fiind indeplinita conditia anularii titlului de proprietate, instanta a analizat si anularea actelor subsecvente incheiate in baza acestui titlu potrivit principiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, retinand ca acest principiu comporta exceptii si mai cu seama in ce priveste tertii subdobanditori de buna-credinta. Instanta a retinut insa, ca, in cauza este vorba de dobandirea unui imobil de catre un asemenea tert si ca, in materie de imobile, buna-credinta a tertului subdobanditor nu este suficienta pentru a paraliza actiunea in anularea actului subsecvent. In aprecierea judecatoriei, tertul subdobanditor de buna-credinta poate paraliza o astfel de actiune in doua situatii: fie prin invocarea uzucapiunii, fie prin expirarea termenului de prescriptie a unei actiuni in rectificare de carte funciara indreptate impotriva sa. Cum in cauza nu au fost indeplinite conditiile uzucapiunii si nici cele consfintite de art.36 din Legea nr.7/1996, deoarece nu au trecut 3 ani de la data intabularii dreptului de proprietate al tertului, acesta din urma nu se poate prevala numai de buna credinta,care nu ii este suficienta.
De asemenea, data fiind lipsa unor prevederi exprese in legea speciala privitoare la persoanele indreptatite a solicita constatare nulitatii titlurilor de proprietate si implicit solicitarea constatarii nulitatii absolute a actelor juridice de instrainare, instanta de fond a avut in vedere dispozitiile Legii 169/1997. In contextul actului normativ precizat, prerogativa de a declansa procedura judiciara pentru anularea titlurilor de proprietate este conferita de art. III alin. 2 din Legea 169/1997 implicit Primarului.
In aprecierea instantei de fond, constatarea nulitatii absolute a titlului de proprietate actual si implicit a actului de instrainare nu a sters din persoana paratului de ordin 1 calitatea de persoana indreptatita la a beneficia de prevederile Legii 646/2002 pe care acesta a detinut-o la momentul depunerii cererii. Prin urmare, instanta a constatat ca, singura solutie legala care se impune, avand in vedere ca terenul in cauza a intrat in circuitul civil, este emiterea unui nou titlu de proprietate pe numele paratului de ordin 1, cu respectarea conditiilor legale incidente.
In ceea ce priveste cel de-al 6-lea petit al cererii, raportat la cele mai sus aratate, ca o consecinta a nulitatii titlului de proprietate si a actului de instrainare a terenului, a fost evident ca nu puteau produce nici efecte juridice. In acest sens  dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor inscrie in  cartea funciara pe baza actului prin care s-au constituit sau s-au transmis in mod valabil (art. 20 din Legea nr. 7/1996). Astfel ca, pentru admiterea unei cereri de inscriere in cartea funciara a unui drept real actul constitutiv trebuie sa existe si sa respecte conditiile impuse de lege.
Din aceste considerente, instanta a admis actiunea civila avand ca obiect fond funciar, formulata de reclamantul C. I.in calitate de Primar al Comunei Vladimirescu.
Impotriva acestei sentinte au declarat recurs paratii F.D. si R. F., solicitand instantei de control judiciar, in urma admiterii caii de atac, modificarea sentintei atacate in sensul respingerii actiunii, cu cheltuieli de judecata, nesolicitate insa de reprezentant la formularea concluziilor in dezbaterea pe fond a recursului.
In motivele de recurs  s-a invocat exceptia inadmisibilitatii cererii de chemare in judecata, invocand in sustinerea acesteia prevederile art. III din Legea nr. 169/1997. A apreciat ca prin promovarea actiunii, reclamantul si-a invocat propria culpa emitand o autorizatie de construire avand ca beneficiara pe R. F., iar instanta fondului, prin admiterea actiunii a incalcat principiul "Nemo auditur propriam turpitudinem allegans". Pe de alta parte, a aratat ca titlul de proprietate atacat in prezenta cauza nu se incadreaza in niciuna din cele 14 cazuri de nulitate absoluta enumerate limitativ in textul de lege antementionat. In sustinerea motivelor de recurs, recurentele au mai invocat art.948, art.942, art.480, art.1036 Cod civil, principii constitutionale inscrise in art.44 si art.135 din Constitutie, dispozitiile art.17 alin.1 din Decretul-Lege nr.115/1938, precum si prevederile Legii nr.7/1996, apreciind incidente dispozitiile art.1899 alin.2 Cod civil privind prezumtia de buna credinta precum si principiul ocrotirii tertului subdobanditor de buna-credinta, cu titlu particular si cu titlu oneros, intemeiat pe principiul aparentei in drept. 
In drept, a invocat art. 304 pct. 9, art. 304 ind. 1 Cod procedura civila.
Prin intampinare, intimatul primarul Comunei Vladimirescu a invederat ca lasa la aprecierea instantei solutionarea recursului. A apreciat ca sustinerile recurentilor sunt neintemeiate prin prisma prevederilor art. III alin. 1 lit. a din Legea nr. 169/1997 care completeaza prevederile Legii nr. 18/1991 si a considerat ca in mod corect instanta fondului a constatat ca in cauza sunt aplicabile prevederile art. III alin. 1 din legea nr. 169/1997.
Intimata Comisia Judeteana de fond funciar Arad nu a formulat aparari scrise, insa prin reprezentant, a solicitat admiterea exceptiei inadmisibilitatii cererii de chemare in judecata.
Analizand sentinta atacata din prisma criticilor aduse prin motivele de recurs  si ale prevederilor art.304 si art.3041 Cod proc.civ., tribunalul a apreciat ca recursul este fondat, solutia instantei de fond fiind consecinta unei aplicari gresite a legii, motiv de recurs prevazut de art.304 pct.9 Cod proc.civ.
Nu se poate retine nulitatea constituirii dreptului de proprietate in favoarea paratei P.D. datorata unei erori materiale strecurate la momentul completarii titlului de proprietate eliberat cu mentiunile cuvenite. Procedura de constituire a dreptului de proprietate al paratei a urmat cursul firesc prevazut de lege, dreptul acestuia la atribuirea in favoarea sa a unei suprafete de 650 mp. de teren in vederea construirii unei locuinte, a fost recunoscut atat de catre recurenta, cat si de catre Comisia judeteana de fond funciar Arad care a emis in acest sens hotararea nr.179/20 aprilie 2005.
Nu a existat, prin urmare, nicio incalcare a vreunei norme imperative care sa conduca la aplicarea sanctiunii nulitatii actului de constituire in favoarea paratului-intimat a dreptului de proprietate asupra 650 mp. de teren, conform Legii nr.646/2002. Parata era persoana indreptatita in conditiile legii la atribuirea suprafetei de teren in proprietate, iar titlul a fost emis de autoritatile competente prevazute de lege. 
Operatiunea de scriere a unui titlu de proprietate, privit ca instrument probator si totodata suport material care incorporeaza dreptul paratei, nu poate afecta validitatea actului juridic (manifestare de vointa), care a stat la baza constituirii dreptului de proprietate al paratului si care a fost reprezentat de hotararea comisiei judetene (hotararea nr.179/2005). Aceasta procedura de scriere a titlului este ulterioara actului juridic de constituire a dreptului de proprietate iar nulitatea unui act juridic se apreciaza in raport de imprejurari anterioare ori cel mult concomitente momentului in care se naste valabil actul juridic. Aceste considerente sunt pe deplin valabile in ce priveste instrainarea ulterioara a terenului dobandit in proprietate de catre parata P. D., eventuala nulitate absoluta a actului de instrainare nefiind in masura sa conduca la desfiintarea actului juridic anterior, respectiv al actului de constituire a dreptului de proprietate al acestuia. Regimul juridic al nulitatii presupune desfiintarea actelor juridice subsecvente actului declarat nul, iar nu si a celor anterioare.  
Pe de alta parte, in ce priveste capatul de cerere avand ca obiect constatarea nulitatii actului de vanzare-cumparare subsecvent, intervenit intre cele doua parate P. D. si R.F., exista cel putin un impediment juridic in calea declararii nulitatii contractului de vanzare cumparare, respectiv lipsa de interes legitim al reclamantului.
Reclamantul-intimat Primarul Comunei Vladimirescu nu justifica un interes legitim nascut si actual in sustinerea unui astfel de petit in contextul in care primul capat de cerere  - constatarea nulitatii titlului de proprietate - a fost apreciat de instanta de recurs ca fiind nefondat. Interesul constituie o conditie generala de admisibilitate a unei actiuni in justitie si se traduce prin folosul practic, juridic sau material, cu care se alege reclamantul in persoana, ori patrimoniul sau, ca urmare a admiterii cererii. Or, se poate constata ca urmare a admiterii cererii de constatare a nulitatii absolute a contractului de vanzare-cumparare dintre parati, reclamantul-intimat nu ar dobandi nici un folos practic, terenul cu pricina intorcandu-se eventual in patrimoniul paratei vanzatoare, iar nicidecum la dispozitia reclamantului. Asa fiind, tribunalul a apreciat ca reclamantul nu justifica vreun interes pentru admiterea acestui capat de cerere, cata vreme primul capat de cerere, avand ca obiect constatarea nulitatii titlului de proprietate al paratei P.D. a fost respins, in aceasta privinta recursul fiind asadar fondat.
In raport de aceste considerente, tribunalul a apreciat ca judecatoria a dat o dezlegare gresita actiunii cu care a fost investita, printr-o aplicare gresita a legii si a principiilor care guverneaza nulitatea precum si conditiile pentru a fi parte in proces, astfel incat, in temeiul art.312 alin.1 si 3 Cod proc.civ. a admis recursul declarat de recurentele F.D. si R.F., in contradictoriu cu Primarul Comunei Vladimirescu si Comisia judeteana de fond funciar Arad, impotriva sentintei civile nr.8933/11 noiembrie 2009, pronuntata de Judecatoria Arad in dosar nr.10.167/55/2010, avand ca obiect constatare nulitate titlu de proprietate si a modificat in totalitate sentinta atacata in sensul respingerii ca nefondate a  plangerii formulate de Primarul Comunei Vladimirescu in contradictoriu cu paratele R. F., F.D. si Comisia judeteana de fond funciar Arad avand ca obiect constatare nulitate absoluta titlu de proprietate si constatare nulitate contract.