Rezolutiunea promisiunii de vanzare-cumparare. Existenta clauzei penale. Necesitatea dovedirii culpei in neexecutarea obligatiilor contractuale. Casare cu retinere in vederea completarii probatoriului.
(Decizie nr. 1430 din data de 12.11.2010 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti) Rezolutiunea promisiunii de vanzare-cumparare. Existenta clauzei penale. Necesitatea dovedirii culpei in neexecutarea obligatiilor contractuale. Casare cu retinere in vederea completarii probatoriului.
C.p.cv., art.304 pct.9, art.312, art.1082-1083 Cod Civil
Pentru a opera rezolutiunea judiciara trebuie indeplinite urmatoarele conditii: una din parti sa nu-si fi executat obligatiile ce ii revin;neexecutarea sa fie imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatia;debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus in intarziere, in conditiile prevazute de lege.
Insa, se constata faptul ca instanta nu a stabilit indeplinirea sau neindeplinirea acestor conditii legale in baza unui probatoriu complet, care era esential a fi administrat in cauza, in conditiile in care ambele parti sustin ca vina in neexecutarea contractului apartine celeilalte. Instanta de fond, dupa ce a retinut ca in materie contractuala vina debitorului este prezumata, prezumtie ce are caracter relativ, a retinut ca s-a facut proba contrarie acestei prezumtii prin inscrisuri, iar instanta de apel a considerat ca aprecierea instantei de fond sub aspect probatoriu este corecta.
Curtea arata ca in speta partile au incheiat un contract sinalagmatic, cuprinzand obligatii reciproce si interdependente, in sensul ca fiecare obligatie este cauza juridica a celeilalte. Fiind in discutie executarea unor obligatii de a da si de a face, deveneau aplicabile regulile de proba specifice acestor obligatii, conform carora creditorul trebuie sa dovedeasca existenta creantei, iar debitorul trebuie sa dovedeasca executarea obligatiei de a face sau de a da, cu mentiunea ca in acest caz dispozitiile art. 1082 si art. 1083 C.civ. prevad ca prezumtia relativa ce opereaza in sarcina debitorului care nu-si executa obligatia este una relativa, ce poate fi rasturnata prin dovada cazului fortuit, a cazului de forta majora sau a vinei creditorului.
CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A IV A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR. 1430/12.11.2010
Prin sentinta civila nr. 1580/19.05.2009 Judecatoria Cornetu a admis exceptia netimbrarii capatului de cerere privind instituirea unui drept de retentie si a anulat acest capat de cerere ca netimbrat; a respins ca neintemeiate capetele de cerere privind rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare si restituirea sumei de 23000 de euro cu titlu de dublul avansului primit de parati si a luat act ca paratii nu au solicitat cheltuieli de judecata.
Pe fondul litigiului, instanta a constatat ca prin promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare autentificata sub nr. 972/16.06.2008 de BNP Andrei C.M., paratii, in calitate de promitenti vanzatori, s-au obligat sa vanda reclamantei, in calitate de promitenta cumparatoare, apartamentul nr. 10, compus din 2 camere, cu o suprafata construita de 85,79 mp, , ce urma a fi construit pe terenul situat in oras Bragadiru, Pretul convenit de parti a fost de 111.500 euro, din care reclamanta a achitat la data incheierii antecontractului un avans de 11.150 euro.
Conform intelegerii partilor, contractul de vanzare-cumparare urma sa se incheie pana cel mai tarziu la data de 01.12.2008, data pana la care paratii s-au obligat sa obtina toata documentatia necesara perfectarii contractului, respectiv: documentatie cadastrala cu numar cadastral distinct pentru apartamentul ce a facut obiectul promisiunii, actul de alipire pentru teren, incheierea de intabulare pentru constructie, certificatul fiscal, extrasul de carte funciara, toate actele de proprietate.
Instanta a retinut si ca, prin acelasi antecontract, paratii s-au obligat sa predea reclamantei documentatia cadastrala pentru apartamentul ce a facut obiectul promisiunii si incheierea de intabulare a acestuia pana cel mai tarziu la data de 15.10.2008, partile convenind expres ca, in situatia in care perfectarea contractului de vanzare-cumparare nu are loc din culpa reclamantei, aceasta va pierde suma platita cu titlu de avans, iar daca vina apartine paratilor, acestia vor restitui reclamantei dublul sumei platite cu titlu de arvuna.
Instanta a mai retinut, aplicand dispozitiile art. 1020, 1021 Cod civil, ca, pentru a se admite rezolutiunea, este necesara indeplinirea urmatoarelor conditii cumulative: una din parti sa nu isi fi executat obligatiile ce ii revin, neexecutarea sa fi fost imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatiile, debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus in intarziere, in conditiile prevazute de lege.
Din procesul-verbal de receptie-terminare a lucrarilor nr.18915 din 19.08.2008, reiese ca imobilul constructie, din care face parte si apartamentul nr. 10, obiectul antecontractului de vanzare-cumparare, a fost finalizat, procedandu-se la predarea primirea lucrarii catre parati, care au inscris dreptul de proprietate asupra constructiei in cartea funciara, apartamentul nr. 10 fiind inscris in cartea funciara nr. 11159, cu numar cadastral 3425-C1-10.
Instanta a retinut ca lucrarea a fost finalizata la data de 19.08.2008, iar incheierea de carte funciara a fost data in 10.10.2008, anterior datei de 15.10.2008, data prevazuta de parti in contract pentru predarea documentatiei cadastrale pentru apartamentul ce a facut obiectul promisiunii si incheierii de intabulare.
Desi reclamanta a mentionat ca paratii nu si-au indeplinit obligatiile asumate cu privire la documentatia cadastrala, din inscrisurile anterior mentionate rezulta ca acestia au obtinut pana la data stabilita actele necesare
Din probele administrate, instanta a mai retinut ca reclamanta nu a probat ca la data stabilita de parti, 01.12.2008, paratii nu s-au prezentat la notar in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare sau ca nu au pus la dispozitia reclamantei toate actele necesare transmiterii dreptului de proprietate, astfel ca primele doua conditii pentru a opera rezolutiunea nu sunt intrunite.
Referitor la capatul de cerere privind restituirea sumei de 23.000 de euro cu titlu de dublul avansului primit de parati, aplicand dispozitiile art. 1082 Cod civil si retinand ca, in materie contractuala vina debitorului este prezumata, prezumtie ce este relativa si poate fi rasturnata prin proba contrara, in speta, instanta a retinut ca prin inscrisurile depuse la dosar, paratii au probat ca nu au o vina in incheierea contractului de vanzare-cumparare.
Impotriva acestei sentinte, in termen legal a declarat apel reclamanta Anton Steluta, aratand in motivare ca dintre obligatiile asumate prin antecontractul de vanzare-cumparare, partile nu si-au indeplinit urmatoarele obligatii: reclamanta-apelanta (promitenta-cumparatoare) nu a achitat restul de pret si nu a incheiat in forma autentica contractul de vanzare-cumparare, iar paratii-intimati (promitenti-vanzatori) nu au predat pana la data de 15.10.2008, reclamantei-apelante (promitenta-cumparatoare) documentatia cadastrala pentru apartamentul ce face obiectul promisiunii, precum si incheierea de intabulare a acestuia si nu au incheiat pana la data de 01.12.2008 contractul de vanzare-cumparare in forma autentica.
Dupa cum se cunoaste, temeiul juridic al rezolutiunii il constituie reciprocitatea si independenta obligatiilor din contractul sinalagmatic, imprejurarea ca fiecare dintre obligatiile reciproce este cauza juridica a celeilalte. Neindeplinirea culpabila a uneia dintre obligatii lipseste de suport juridic obligatia reciproca, astfel incat desfiintarea intregului contract se impune.
Obligatia asumata de promitentii-vanzatori (paratii) este o obligatie de rezultat, neexecutarea unei astfel de obligatii dand nastere unei prezumtii de culpa a autorului prejudiciului.
In obligatiile asumate prin contract partile au urmarit anumite scopuri, sens in care trebuie analizata obligatia din contract esentiala constand in aceea de predare a documentatiei cadastrala si a incheierii de intabulare pentru apartamentul obiect al antecontractului de vanzare-cumparare, scopul promitentei-cumparatoare (reclamanta) fiind acela de a avea garantia ca apartamentul a fost construit, ca este proprietatea promitentilor-vanzatori (paratii) liber de orice sarcini, cu consecinta vanzarii ulterioare a apartamentului proprietatea reclamantei-apelante (promitenta-cumparatoare) pentru a achita restul de pret pentru apartamentul pe care urma sa-l achizitioneze, asa cum de altfel arata si paratii-intimati in intampinarea formulata in dosarul de fond.
Obligatia asumata de promitentii-vanzatori (parati-intimati) nu este numai aceea de a construi apartamentul si de a obtine documentele si actele necesare pana la data de 15.10.2008 ci exista separat de aceste obligatii obligatia de a preda, de a remite promitentei-vanzatoare aceste documente si inscrisuri, obligatie ce nu a fost indeplinita de paratii-intimati.
Datorita neexecutarii acestei obligatii, ce a determinat ca la randul ei promitenta cumparatoare (reclamanta-apelanta) sa nu instraineze apartamentul detinut pentru achitarea restului de pret, evident ca este lipsita de orice semnificatie juridica neprezentarea partilor la data de 01.12.2008 la notar, in vederea incheierii in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare. Asa cum a constatat de aceasta data corect instanta de fond, a fost realizata conditia punerii in intarziere a debitorilor in conformitate cu prevederile art. 1020 Cod civil.
Debitorii obligatiei de executat trebuiau sa faca dovada predarii documentatiei cadastrale si a incheierii de intabulare privitoare la apartamentul obiect al antecontractului de vanzare-cumparare, dovada pe care nu au facut-o si nu au justificat totodata ca neexecutarea provine dintr-o cauza straina ce nu le poate fi imputabila sau chiar din vina creditorului obligatiei de executat asa cum prevede art. 1082 Cod civil.
In drept, apelanta-reclamata a invocat dispozitiile art. 282 si urm. C.pr.civ., art. 1020, art. 1021 si art. 1028 Cod Civil.
Intimatii-parati N.G si N.P. au formulat intampinare, prin au solicitat respingerea apelului.
Prin decizia civila nr. 157/15.02.2010 Tribunalul Bucuresti - Sectia a V-a Civila a respins ca nefondat apelul formulat de apelanta-reclamanta, retinand urmatoarele:
Avand in vedere ca rezolutiunea nu opereaza de drept, legea recunoaste instantei dreptul de a verifica si aprecia cauzele rezolutiunii, putand sa acorde chiar un termen de gratie partii debitoare. S-a constatat, insa, ca apelanta nu mai doreste in fapt executarea antecontractului, incercand sa acrediteze ideea ca nepredarea documentelor de catre intimatii-parati pana la termenul stabilit prin antecontract ar fi pus-o pe ea in imposibilitate de a-si respecta propriile obligatii contractuale. Sustinerea nu a fost primita.
Tribunalul a retinut ca apelanta a pus pe paratii-debitori in intarziere cu privire la obligatia de predare a documentelor abia la data de 04.02.2009, deci dupa data stabilita prin antecontract, 15.10.2008 si dupa ce anterior, la data de 27.01.2009, trimisese paratilor-intimati notificarea nr. 34 prin care solicita direct restituirea avansului si constatarea rezilierii promisiunii de vanzare-cumparare, convocand partile pentru data de 30.01.2009 la sediul BNP Andrei C.M. A mai retinut tribunalul din incheierea de certificare de fapte nr. 1 din 30.01.2009 incheiata la acest birou notarial, fila 22 dosar de fond, ca, desi intimatii-parati s-au prezentat cu toate documentele necesare in vedere executarii in natura a obligatiei de vanzare-cumparare, apelanta nu s-a prezentat.
Astfel, desi apelanta a sustinut ca intimatii-parati sunt cei obligati sa faca dovada predarii documentatiei cadastrale precum si a incheierii de intabulare a apartamentului, instanta a constatat ca acestia au facut dovada in cauza ca erau gata sa execute atat obligatia de predare, documentele fiind obtinute anterior datei de 15.10.2008, dupa cum rezulta din copiile acestor documente, depuse la dosar, cat si obligatia de incheiere in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare, numai ca apelanta nu s-a prezentat la convocarea facuta de ea insasi, la data de 30.01.2009.
Rezulta deci, ca prima instanta a facut o corecta apreciere a probatoriului administrat in cauza, precum si a dispozitiilor legale incidente, astfel incat, fata de toate aceste considerente, in temeiul art.296 Cod procedura civila, constatand ca nici una din criticile aduse sentintei nu poate fi retinuta, tribunalul a respins apelul ca nefondat.
Impotriva acestei decizii a formulat recurs recurenta-reclamanta.
Prin decizia civila nr.1430/12.11.2010, s-a admis recursul, a fost casata hotararea recurata si s-a retinut cauza in rejudecarea fondului pentru administrarea unor probe suplimentare.
In motivarea deciziei, s-au retinut urmatoarele:
Reclamanta a investit judecatoria cu o actiune avand ca obiecte rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare autentificata sub nr. 972/16.06.2008 de BNP Andrei C.M., precum si activarea clauzei penale inserate de catre parti in acest antecontract.
In prima instanta, dupa punerea in discutia partilor a probelor, judecatoria a respins proba cu martori solicitata de catre parati si a pronuntat actiunea in baza inscrisurilor administrate in cauza. In faza de apel, de asemenea, hotararea a fost pronuntata in baza inscrisurilor administrate de catre parti.
Instanta de recurs constata ca este corecta acea critica a recurentei, conform careia prin hotararea recurata s-a facut o aplicare gresita a legii, ca urmare a faptului ca a fost pronuntata fara ca situatia de fapt sa fie stabilita de catre instantele de fond prin administrarea tuturor probelor utile, pertinente si concludente cauzei.
Astfel, potrivit dispozitiilor art. 129 alin. 5 C.pr.civ., judecatorii au indatorirea sa staruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greseala privind aflarea adevarului in cauza, pe baza stabilirii faptelor si prin aplicarea corecta a legii, in scopul pronuntarii unei hotarari legale si temeinice. Spre acest demers, judecatorul poate administra probele pe care le considera necesare, chiar daca partile se impotrivesc. In acest fel este reglementat rolul activ al instantei, care trebuie sa staruiasca prin toate mijloacele legale pentru stabilirea situatiei de fapt, la care ulterior va aplica norma de drept substantial incidenta.
De asemenea, exercitarea rolului activ este reglementata prin dispozitiile art. 295 alin. 2 C.pr.civ. si pentru faza de apel, care are efect devolutiv, in sensul ca readuce in fata instantei de control judiciar toate problemele de fapt si de drept ce au fost dezbatute in prima instanta. In scopul verificarii situatiei de fapt si aplicarea legii de catre prima instanta (conform art. 295 alin. 1 C.pr.civ.), instanta de apel va "putea incuviinta refacerea sau completarea probelor administrate la prima instanta" (conform art. 295 alin. 2 C.pr.civ.).
Aplicand aceste dispozitii legale la speta, Curtea retine ca instantele au enuntat in mod corect conditiile pentru a opera rezolutiunea judiciara, respectiv:
a) una din parti sa nu-si fi executat obligatiile ce ii revin;
b) neexecutarea sa fie imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatia;
c) debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus in intarziere, in conditiile prevazute de lege.
Insa, se constata faptul ca instanta de apel nu a stabilit indeplinirea sau neindeplinirea acestor conditii legale in baza unui probatoriu complet, care era esential a fi administrat in cauza, in conditiile in care ambele parti sustin ca vina in neexecutarea contractului apartine celeilalte. Instanta de fond, dupa ce a retinut ca in materie contractuala vina debitorului este prezumata, prezumtie ce are caracter relativ, a retinut ca s-a facut proba contrarie acestei prezumtii prin inscrisuri, iar instanta de apel a considerat ca aprecierea instantei de fond sub aspect probatoriu este corecta.
Curtea arata ca in speta partile au incheiat un contract sinalagmatic, cuprinzand obligatii reciproce si interdependente, in sensul ca fiecare obligatie este cauza juridica a celeilalte. Fiind in discutie executarea unor obligatii de a da si de a face, deveneau aplicabile regulile de proba specifice acestor obligatii, conform carora creditorul trebuie sa dovedeasca existenta creantei, iar debitorul trebuie sa dovedeasca executarea obligatiei de a face sau de a da, cu mentiunea ca in acest caz dispozitiile art. 1082 si art. 1083 C.civ. prevad ca prezumtia relativa ce opereaza in sarcina debitorului care nu-si executa obligatia este una relativa, ce poate fi rasturnata prin dovada cazului fortuit, a cazului de forta majora sau a vinei creditorului.
In aceste conditii, in temeiul dispozitiilor art. 304 pct. 9 C.pr.civ., constatand ca aplicarea normelor de drept substantial s-a facut la o situatie de fapt ce nu a fost in mod judicios stabilita, rap. la art. 312 alin. 3 C.pr.civ., potrivit carora casarea hotararii se dispune in toate cazurile in care nu este posibila modificarea hotararii, deoarece este necesara administrarea de probe noi, Curtea va admite recursul, va casa decizia civila recurata, iar in temeiul dispozitiilor art. 312 alin. 4 va retine cauza spre rejudecare pe fond.
C.p.cv., art.304 pct.9, art.312, art.1082-1083 Cod Civil
Pentru a opera rezolutiunea judiciara trebuie indeplinite urmatoarele conditii: una din parti sa nu-si fi executat obligatiile ce ii revin;neexecutarea sa fie imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatia;debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus in intarziere, in conditiile prevazute de lege.
Insa, se constata faptul ca instanta nu a stabilit indeplinirea sau neindeplinirea acestor conditii legale in baza unui probatoriu complet, care era esential a fi administrat in cauza, in conditiile in care ambele parti sustin ca vina in neexecutarea contractului apartine celeilalte. Instanta de fond, dupa ce a retinut ca in materie contractuala vina debitorului este prezumata, prezumtie ce are caracter relativ, a retinut ca s-a facut proba contrarie acestei prezumtii prin inscrisuri, iar instanta de apel a considerat ca aprecierea instantei de fond sub aspect probatoriu este corecta.
Curtea arata ca in speta partile au incheiat un contract sinalagmatic, cuprinzand obligatii reciproce si interdependente, in sensul ca fiecare obligatie este cauza juridica a celeilalte. Fiind in discutie executarea unor obligatii de a da si de a face, deveneau aplicabile regulile de proba specifice acestor obligatii, conform carora creditorul trebuie sa dovedeasca existenta creantei, iar debitorul trebuie sa dovedeasca executarea obligatiei de a face sau de a da, cu mentiunea ca in acest caz dispozitiile art. 1082 si art. 1083 C.civ. prevad ca prezumtia relativa ce opereaza in sarcina debitorului care nu-si executa obligatia este una relativa, ce poate fi rasturnata prin dovada cazului fortuit, a cazului de forta majora sau a vinei creditorului.
CURTEA DE APEL BUCURESTI - SECTIA A IV A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR. 1430/12.11.2010
Prin sentinta civila nr. 1580/19.05.2009 Judecatoria Cornetu a admis exceptia netimbrarii capatului de cerere privind instituirea unui drept de retentie si a anulat acest capat de cerere ca netimbrat; a respins ca neintemeiate capetele de cerere privind rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare si restituirea sumei de 23000 de euro cu titlu de dublul avansului primit de parati si a luat act ca paratii nu au solicitat cheltuieli de judecata.
Pe fondul litigiului, instanta a constatat ca prin promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare autentificata sub nr. 972/16.06.2008 de BNP Andrei C.M., paratii, in calitate de promitenti vanzatori, s-au obligat sa vanda reclamantei, in calitate de promitenta cumparatoare, apartamentul nr. 10, compus din 2 camere, cu o suprafata construita de 85,79 mp, , ce urma a fi construit pe terenul situat in oras Bragadiru, Pretul convenit de parti a fost de 111.500 euro, din care reclamanta a achitat la data incheierii antecontractului un avans de 11.150 euro.
Conform intelegerii partilor, contractul de vanzare-cumparare urma sa se incheie pana cel mai tarziu la data de 01.12.2008, data pana la care paratii s-au obligat sa obtina toata documentatia necesara perfectarii contractului, respectiv: documentatie cadastrala cu numar cadastral distinct pentru apartamentul ce a facut obiectul promisiunii, actul de alipire pentru teren, incheierea de intabulare pentru constructie, certificatul fiscal, extrasul de carte funciara, toate actele de proprietate.
Instanta a retinut si ca, prin acelasi antecontract, paratii s-au obligat sa predea reclamantei documentatia cadastrala pentru apartamentul ce a facut obiectul promisiunii si incheierea de intabulare a acestuia pana cel mai tarziu la data de 15.10.2008, partile convenind expres ca, in situatia in care perfectarea contractului de vanzare-cumparare nu are loc din culpa reclamantei, aceasta va pierde suma platita cu titlu de avans, iar daca vina apartine paratilor, acestia vor restitui reclamantei dublul sumei platite cu titlu de arvuna.
Instanta a mai retinut, aplicand dispozitiile art. 1020, 1021 Cod civil, ca, pentru a se admite rezolutiunea, este necesara indeplinirea urmatoarelor conditii cumulative: una din parti sa nu isi fi executat obligatiile ce ii revin, neexecutarea sa fi fost imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatiile, debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus in intarziere, in conditiile prevazute de lege.
Din procesul-verbal de receptie-terminare a lucrarilor nr.18915 din 19.08.2008, reiese ca imobilul constructie, din care face parte si apartamentul nr. 10, obiectul antecontractului de vanzare-cumparare, a fost finalizat, procedandu-se la predarea primirea lucrarii catre parati, care au inscris dreptul de proprietate asupra constructiei in cartea funciara, apartamentul nr. 10 fiind inscris in cartea funciara nr. 11159, cu numar cadastral 3425-C1-10.
Instanta a retinut ca lucrarea a fost finalizata la data de 19.08.2008, iar incheierea de carte funciara a fost data in 10.10.2008, anterior datei de 15.10.2008, data prevazuta de parti in contract pentru predarea documentatiei cadastrale pentru apartamentul ce a facut obiectul promisiunii si incheierii de intabulare.
Desi reclamanta a mentionat ca paratii nu si-au indeplinit obligatiile asumate cu privire la documentatia cadastrala, din inscrisurile anterior mentionate rezulta ca acestia au obtinut pana la data stabilita actele necesare
Din probele administrate, instanta a mai retinut ca reclamanta nu a probat ca la data stabilita de parti, 01.12.2008, paratii nu s-au prezentat la notar in vederea incheierii contractului de vanzare-cumparare sau ca nu au pus la dispozitia reclamantei toate actele necesare transmiterii dreptului de proprietate, astfel ca primele doua conditii pentru a opera rezolutiunea nu sunt intrunite.
Referitor la capatul de cerere privind restituirea sumei de 23.000 de euro cu titlu de dublul avansului primit de parati, aplicand dispozitiile art. 1082 Cod civil si retinand ca, in materie contractuala vina debitorului este prezumata, prezumtie ce este relativa si poate fi rasturnata prin proba contrara, in speta, instanta a retinut ca prin inscrisurile depuse la dosar, paratii au probat ca nu au o vina in incheierea contractului de vanzare-cumparare.
Impotriva acestei sentinte, in termen legal a declarat apel reclamanta Anton Steluta, aratand in motivare ca dintre obligatiile asumate prin antecontractul de vanzare-cumparare, partile nu si-au indeplinit urmatoarele obligatii: reclamanta-apelanta (promitenta-cumparatoare) nu a achitat restul de pret si nu a incheiat in forma autentica contractul de vanzare-cumparare, iar paratii-intimati (promitenti-vanzatori) nu au predat pana la data de 15.10.2008, reclamantei-apelante (promitenta-cumparatoare) documentatia cadastrala pentru apartamentul ce face obiectul promisiunii, precum si incheierea de intabulare a acestuia si nu au incheiat pana la data de 01.12.2008 contractul de vanzare-cumparare in forma autentica.
Dupa cum se cunoaste, temeiul juridic al rezolutiunii il constituie reciprocitatea si independenta obligatiilor din contractul sinalagmatic, imprejurarea ca fiecare dintre obligatiile reciproce este cauza juridica a celeilalte. Neindeplinirea culpabila a uneia dintre obligatii lipseste de suport juridic obligatia reciproca, astfel incat desfiintarea intregului contract se impune.
Obligatia asumata de promitentii-vanzatori (paratii) este o obligatie de rezultat, neexecutarea unei astfel de obligatii dand nastere unei prezumtii de culpa a autorului prejudiciului.
In obligatiile asumate prin contract partile au urmarit anumite scopuri, sens in care trebuie analizata obligatia din contract esentiala constand in aceea de predare a documentatiei cadastrala si a incheierii de intabulare pentru apartamentul obiect al antecontractului de vanzare-cumparare, scopul promitentei-cumparatoare (reclamanta) fiind acela de a avea garantia ca apartamentul a fost construit, ca este proprietatea promitentilor-vanzatori (paratii) liber de orice sarcini, cu consecinta vanzarii ulterioare a apartamentului proprietatea reclamantei-apelante (promitenta-cumparatoare) pentru a achita restul de pret pentru apartamentul pe care urma sa-l achizitioneze, asa cum de altfel arata si paratii-intimati in intampinarea formulata in dosarul de fond.
Obligatia asumata de promitentii-vanzatori (parati-intimati) nu este numai aceea de a construi apartamentul si de a obtine documentele si actele necesare pana la data de 15.10.2008 ci exista separat de aceste obligatii obligatia de a preda, de a remite promitentei-vanzatoare aceste documente si inscrisuri, obligatie ce nu a fost indeplinita de paratii-intimati.
Datorita neexecutarii acestei obligatii, ce a determinat ca la randul ei promitenta cumparatoare (reclamanta-apelanta) sa nu instraineze apartamentul detinut pentru achitarea restului de pret, evident ca este lipsita de orice semnificatie juridica neprezentarea partilor la data de 01.12.2008 la notar, in vederea incheierii in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare. Asa cum a constatat de aceasta data corect instanta de fond, a fost realizata conditia punerii in intarziere a debitorilor in conformitate cu prevederile art. 1020 Cod civil.
Debitorii obligatiei de executat trebuiau sa faca dovada predarii documentatiei cadastrale si a incheierii de intabulare privitoare la apartamentul obiect al antecontractului de vanzare-cumparare, dovada pe care nu au facut-o si nu au justificat totodata ca neexecutarea provine dintr-o cauza straina ce nu le poate fi imputabila sau chiar din vina creditorului obligatiei de executat asa cum prevede art. 1082 Cod civil.
In drept, apelanta-reclamata a invocat dispozitiile art. 282 si urm. C.pr.civ., art. 1020, art. 1021 si art. 1028 Cod Civil.
Intimatii-parati N.G si N.P. au formulat intampinare, prin au solicitat respingerea apelului.
Prin decizia civila nr. 157/15.02.2010 Tribunalul Bucuresti - Sectia a V-a Civila a respins ca nefondat apelul formulat de apelanta-reclamanta, retinand urmatoarele:
Avand in vedere ca rezolutiunea nu opereaza de drept, legea recunoaste instantei dreptul de a verifica si aprecia cauzele rezolutiunii, putand sa acorde chiar un termen de gratie partii debitoare. S-a constatat, insa, ca apelanta nu mai doreste in fapt executarea antecontractului, incercand sa acrediteze ideea ca nepredarea documentelor de catre intimatii-parati pana la termenul stabilit prin antecontract ar fi pus-o pe ea in imposibilitate de a-si respecta propriile obligatii contractuale. Sustinerea nu a fost primita.
Tribunalul a retinut ca apelanta a pus pe paratii-debitori in intarziere cu privire la obligatia de predare a documentelor abia la data de 04.02.2009, deci dupa data stabilita prin antecontract, 15.10.2008 si dupa ce anterior, la data de 27.01.2009, trimisese paratilor-intimati notificarea nr. 34 prin care solicita direct restituirea avansului si constatarea rezilierii promisiunii de vanzare-cumparare, convocand partile pentru data de 30.01.2009 la sediul BNP Andrei C.M. A mai retinut tribunalul din incheierea de certificare de fapte nr. 1 din 30.01.2009 incheiata la acest birou notarial, fila 22 dosar de fond, ca, desi intimatii-parati s-au prezentat cu toate documentele necesare in vedere executarii in natura a obligatiei de vanzare-cumparare, apelanta nu s-a prezentat.
Astfel, desi apelanta a sustinut ca intimatii-parati sunt cei obligati sa faca dovada predarii documentatiei cadastrale precum si a incheierii de intabulare a apartamentului, instanta a constatat ca acestia au facut dovada in cauza ca erau gata sa execute atat obligatia de predare, documentele fiind obtinute anterior datei de 15.10.2008, dupa cum rezulta din copiile acestor documente, depuse la dosar, cat si obligatia de incheiere in forma autentica a contractului de vanzare-cumparare, numai ca apelanta nu s-a prezentat la convocarea facuta de ea insasi, la data de 30.01.2009.
Rezulta deci, ca prima instanta a facut o corecta apreciere a probatoriului administrat in cauza, precum si a dispozitiilor legale incidente, astfel incat, fata de toate aceste considerente, in temeiul art.296 Cod procedura civila, constatand ca nici una din criticile aduse sentintei nu poate fi retinuta, tribunalul a respins apelul ca nefondat.
Impotriva acestei decizii a formulat recurs recurenta-reclamanta.
Prin decizia civila nr.1430/12.11.2010, s-a admis recursul, a fost casata hotararea recurata si s-a retinut cauza in rejudecarea fondului pentru administrarea unor probe suplimentare.
In motivarea deciziei, s-au retinut urmatoarele:
Reclamanta a investit judecatoria cu o actiune avand ca obiecte rezolutiunea promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare autentificata sub nr. 972/16.06.2008 de BNP Andrei C.M., precum si activarea clauzei penale inserate de catre parti in acest antecontract.
In prima instanta, dupa punerea in discutia partilor a probelor, judecatoria a respins proba cu martori solicitata de catre parati si a pronuntat actiunea in baza inscrisurilor administrate in cauza. In faza de apel, de asemenea, hotararea a fost pronuntata in baza inscrisurilor administrate de catre parti.
Instanta de recurs constata ca este corecta acea critica a recurentei, conform careia prin hotararea recurata s-a facut o aplicare gresita a legii, ca urmare a faptului ca a fost pronuntata fara ca situatia de fapt sa fie stabilita de catre instantele de fond prin administrarea tuturor probelor utile, pertinente si concludente cauzei.
Astfel, potrivit dispozitiilor art. 129 alin. 5 C.pr.civ., judecatorii au indatorirea sa staruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greseala privind aflarea adevarului in cauza, pe baza stabilirii faptelor si prin aplicarea corecta a legii, in scopul pronuntarii unei hotarari legale si temeinice. Spre acest demers, judecatorul poate administra probele pe care le considera necesare, chiar daca partile se impotrivesc. In acest fel este reglementat rolul activ al instantei, care trebuie sa staruiasca prin toate mijloacele legale pentru stabilirea situatiei de fapt, la care ulterior va aplica norma de drept substantial incidenta.
De asemenea, exercitarea rolului activ este reglementata prin dispozitiile art. 295 alin. 2 C.pr.civ. si pentru faza de apel, care are efect devolutiv, in sensul ca readuce in fata instantei de control judiciar toate problemele de fapt si de drept ce au fost dezbatute in prima instanta. In scopul verificarii situatiei de fapt si aplicarea legii de catre prima instanta (conform art. 295 alin. 1 C.pr.civ.), instanta de apel va "putea incuviinta refacerea sau completarea probelor administrate la prima instanta" (conform art. 295 alin. 2 C.pr.civ.).
Aplicand aceste dispozitii legale la speta, Curtea retine ca instantele au enuntat in mod corect conditiile pentru a opera rezolutiunea judiciara, respectiv:
a) una din parti sa nu-si fi executat obligatiile ce ii revin;
b) neexecutarea sa fie imputabila partii care nu si-a indeplinit obligatia;
c) debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus in intarziere, in conditiile prevazute de lege.
Insa, se constata faptul ca instanta de apel nu a stabilit indeplinirea sau neindeplinirea acestor conditii legale in baza unui probatoriu complet, care era esential a fi administrat in cauza, in conditiile in care ambele parti sustin ca vina in neexecutarea contractului apartine celeilalte. Instanta de fond, dupa ce a retinut ca in materie contractuala vina debitorului este prezumata, prezumtie ce are caracter relativ, a retinut ca s-a facut proba contrarie acestei prezumtii prin inscrisuri, iar instanta de apel a considerat ca aprecierea instantei de fond sub aspect probatoriu este corecta.
Curtea arata ca in speta partile au incheiat un contract sinalagmatic, cuprinzand obligatii reciproce si interdependente, in sensul ca fiecare obligatie este cauza juridica a celeilalte. Fiind in discutie executarea unor obligatii de a da si de a face, deveneau aplicabile regulile de proba specifice acestor obligatii, conform carora creditorul trebuie sa dovedeasca existenta creantei, iar debitorul trebuie sa dovedeasca executarea obligatiei de a face sau de a da, cu mentiunea ca in acest caz dispozitiile art. 1082 si art. 1083 C.civ. prevad ca prezumtia relativa ce opereaza in sarcina debitorului care nu-si executa obligatia este una relativa, ce poate fi rasturnata prin dovada cazului fortuit, a cazului de forta majora sau a vinei creditorului.
In aceste conditii, in temeiul dispozitiilor art. 304 pct. 9 C.pr.civ., constatand ca aplicarea normelor de drept substantial s-a facut la o situatie de fapt ce nu a fost in mod judicios stabilita, rap. la art. 312 alin. 3 C.pr.civ., potrivit carora casarea hotararii se dispune in toate cazurile in care nu este posibila modificarea hotararii, deoarece este necesara administrarea de probe noi, Curtea va admite recursul, va casa decizia civila recurata, iar in temeiul dispozitiilor art. 312 alin. 4 va retine cauza spre rejudecare pe fond.
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Vanzari-Cumparari
Nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare a unui imobil. - Decizie nr. 161 din data de 17.02.2012Constatarea nulitatii absolute a actului aditional la contractul de vanzare-cumparare si restabilirea situatiei anterioare - Decizie nr. 973 din data de 03.12.2010
Despagubiri solicitate ca urmare a constatarii nulitatii unui contract de vanzare-cumparare avand ca obiect imobil - Decizie nr. 516 din data de 13.12.2010
Constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare incheiat cu scop ilicit - Decizie nr. 377 din data de 18.10.2010
Obligatie de a face - Sentinta civila nr. 207 din data de 12.03.2009
Restituire arvuna. Conditii. - Decizie nr. 234/R din data de 24.09.2008
Contencios Fiscal. Aplicarea in timp a legii contenciosului administrativ - Decizie nr. 131/R din data de 23.05.2006
Raspunderea pentru evictiune; calitate procesuala pasiva. - Decizie nr. 4/Ap din data de 20.01.2009
Conditiile admiterii in principiu a cererii de interventie principala. - Hotarare nr. 108 din data de 04.04.2015
Opozitia la vanzare. Termen de formulare. Comunicarea notificarii. - Decizie nr. 457 din data de 19.05.2010
Obligatia de „a face” - Sentinta civila nr. 1752 din data de 22.06.2010
Contencios administrativ-fiscal. Operatiuni de vanzare de bunuri imobile cu caracter repetat efectuate de o persoana fizica. Sfera de aplicare a taxei pe valoarea adaugata. Calitate de persoana impozabila. - Decizie nr. 498 din data de 25.03.2011
Societate comerciala. Antecontract de vanzare – cumparare de bunuri imobile concretizat in factura. Lipsa drepturilor privind sustinerea uneia dintre parti, precum ca nu s-a indeplinit conditia suspensiva pentru incheierea actului in forma autentica. - Decizie nr. 90 din data de 11.11.2008
CONTRACT DE VANZARE CUMPARARE. LIPSA PRET. PRET NESERIOS. LIPSA HOTARARII ADUNARII GENERALE A ASOCIATILOR. CONSECINTE. - Decizie nr. 48 din data de 27.06.2008
ANTECONTRACT DE VANZARE-CUMPARARE TEREN. INTERPRETAREA CONTRACTULUI. DESCHIDEREA PROCEDURII INSOLVENTEI VANZATORULUI. ACTIUNEA IN PERFECTARE A VANZATORULUI. OBLIGATIA INSTANTEI. - Decizie nr. 46 din data de 27.06.2008
Emitere instrumente de plata fara acoperire - Sentinta penala nr. 13 din data de 15.01.2010
Civil-Actiune in constatare. - Sentinta civila nr. 1004 din data de 19.01.2012
Incheiere contract de vanzare-cumparare cu primaria, a unei locuinte inchiriat. - Sentinta civila nr. 8010 din data de 30.05.2011
Anulare contract pentru lipsa de discernamant a vanzatorului - Sentinta civila nr. 10047 din data de 04.11.2008
Conditii necesare pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare cumparare - Sentinta civila nr. 21383 din data de 01.11.2013