Rezolutiune antecontract de vanzare - cumparare. Consecinte. Cumulul dobanzii legale cu penalita?ile.
(Decizie nr. 582 din data de 29.11.2010 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti) Rezolutiune antecontract de vanzare - cumparare. Consecinte. Cumulul dobanzii legale cu penalita?ile.
C. civil, art. 969, art. 1020, art. 1021, art. 1066, art. 1088
C. comercial, art. 43
OG 9/2000, art. 2, art. 3
(Curtea de Apel Bucure?ti - Sec?ia a V a Comercial?
decizia comercial? nr. 582/29.11.2010)
Prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Bucure?ti - Sec?ia a VI-a Comercial? la data de 4.12.2009, reclaman?ii TN ?i TE au chemat in judecata parata SC A.G. SRL, solicitand sa se dispun? rezolu?iunea antecontractului de vanzare cump?rare autentificat sub nr. 2466/5.09.2007 la BNP Asociati “Raluca Herbay si Raluca Draga Baldan", sa fie obligata parata la restituirea sumei de 1.952.412,48 lei cu titlul de pre?, sa fie obligata parata la plata dobanzii legale aferenta perioadei 1.09.2007 - 3.12.2009, adic? 399.317,04 lei, precum si in continuare la plata dobanzii pana la achitarea integrala a debitului, sa fie obligata parata la plata sumei de 3.263 lei cu titlul de onorariu notarial, precum si la plata cheltuielilor de judecata.
Prin sentin?a comercial? nr. 6430/25.05.2010, pronun?at? de Tribunalul Bucure?ti - Sec?ia a VI-a Comercial?, in dosarul nr. 47996/3/2009 s-a admis in parte cererea formulata de reclaman?i, s-a dispus rezolu?iunea antecontractului de vanzare-cump?rare autentificat sub nr. 2466/05.09.2007 la BNP Asocia?i “Raluca Herbay si Raluca Draga Baldan", a fost obligat? parata la restituirea sumei de 1.952.412,48 lei, pre? achitat de reclaman?i. A mai fost obligat? parata la plata sumei de 3.263 lei, contravaloarea onorariului notarial, fiind respins? ca neintemeiat? cererea referitoare la dobanda legal?. De asemenea, parata a fost obligat? parata la plata sumei de 23.672,75 lei, cheltuieli de judecat?.
Pentru a pronun?a aceast? sentin tribunalul a re?inut urm?toarele:
Intre reclaman?i, in calitate de promiten?i comparatori, si parat?, in calitate de promitenta vanz?toare, a intervenit antecontractul de vanzare cump?rare autentificat sub nr.2466/5.09.2007 la BNP Asociati “Raluca Herbay si Raluca Draga Baldan" prin care parata s-a obligat sa vand?, iar reclaman?ii s-au obligat sa cumpere trei apartamente ce urmau a fi edificate in condominiul din Bucuresti, Splaiul Unirii nr.168, nr.170 si in Bucure?ti, str. Gladitei nr.42, sector 4. Pre?ul agreat de par?i a fost de 603.726 EURO plus TVA (art.4.1).
In condi?iile in care cumparatorii isi vor fi respectat toate obliga?iile de plata, parata promitenta vanz?toare s-a obligat sa finalizeze apartamentele pana la data de 31.05.2009 (art.5.1). Termenul de predare urma a fi prelungit automat cu num?rul de zile in care, datorita cazurilor de for?a majora, caz fortuit, sau condi?ii meteorologice nefavorabile ori altor cauze prev?zute de lege ori neimputabile vanz?toarei sunt sistate lucr?rile ori este imposibila efectuarea lucr?rilor la standardele de siguran?a si calitate asumate de vanz?toare ori prev?zute de lege, pe perioada in care aceste situa?ii persista (art.5.2).
Cump?r?torii au fost de acord ca, in cazul in care termenul de predare era depit ca urmare a culpei antreprenorilor sau subantreprenorilor vanz?toarei, sa existe un termen de maximum trei luni de prelungire a termenului de predare (art.5.3).
Orice situa?ie de prelungire a termenului de predare urma a fi notificata in scris sau fax de c?tre vanz?toare cumparatorilor cu cel pu?in 30 de zile inainte de expirarea termenului de predare (art.5.4).
In cazul in care vanz?toarea nu respecta termenul de predare si/sau termenul prev?zut la art.5.3, dup? caz, datora penaliti de 0,04% aplicate la valoarea sumelor din pre?ul total al imobilului achitate pana la acea data de c?tre comparatori pentru fiecare zi de intarziere fata de termenul de predare. Penalitile au fost limitate la suma de 15.000 EURO (art.5.5).
Prin notificarea din data de 30.04.2009, parata a comunicat reclaman?ilor ca termenul de predare de 31.05.2009 va fi prelungit, in conformitate cu prevederile art. 5.4 din antecontract, pana la data de 30.09.2009. Prelungirea termenului de predare, a argumentat parata, era datorata intarzierilor in lucr?rile de construire a ansamblului reziden?ial. Acest lucru a fost determinat de dorin?a sa ca procesul de construc?ie sa respecte toate normele existente, fiind in acest fel asigurata corectitudinea desfur?rii lucr?rilor de construc?ie a apartamentelor.
Prin notificarea din data de 7.10.2009, reclaman?ii au comunicat paratei rezolu?iunea antecontractului si i-au cerut acesteia restituirea sumei de 1.952.412,48 lei achitata cu titlul de pre?, plata dobanzii medii de referin?a a BNR aferenta perioadei 1.09.2007-30.09.2007, precum si plata in continuare a dobanzii pana la achitarea efectiva a debitului.
De asemenea, reclaman?ii au cerut si achitarea sumei de 3.263 lei reprezentand onorariul notarial.
Prin notificarea din data de 20.10.2009, parata a comunicat reclaman?ilor, in conformitate cu prevederile art.5.3 si art.5.4, ca termenul de predare de 30.09.2009 urma a fi prelungit pana la data de 15.03.2010. Prelungirea termenului de predare, a argumentat parata, a fost datorata intarzierilor in lucr?rile de construire a ansamblului reziden?ial. Acest lucru a fost determinat de dorin?a sa ca procesul de construc?ie sa respecte toate normele existente, fiind in acest fel asigurata corectitudinea desfur?rii lucr?rilor de construc?ie a apartamentelor.
Din suma convenita drept pre? al apartamentelor ce urmau a face obiectul vanz?rii cump?r?rii, reclaman?ii au achitat suma de 77.728,42 lei prin OP nr.12/27.08.2007, suma de 513.794,16 lei prin OP nr.13/6.09.2007, suma de 251.257,90 lei prin OP nr.10/10.12.2007, suma de 390.249,72 lei prin OP nr.3/27.06.2008, suma de 263.018,67 lei prin OP din 28.11.2008 si suma de 456.363,61 lei prin OP din 7.04.2009 . Cu privire la suma de 3.263 lei reprezentand onorariul notarial, tribunalul a re?inut c? aceasta a fost achitata de reclaman?i la data de 5.09.2007 .
Potrivit regulilor generale, apreciaz? tribunalul, rezolu?iunea este o sanc?iune a neexecut?rii culpabile a contractului sinalagmatic constand in desfiin?area retroactiva a acestuia si repunerea par?ilor in situa?ia avuta anterior incheierii contractului. Rezolu?iunea este, de regula, judiciara, ea neoperand de drept, ci in baza hot?rarii instan?ei judec?tore?ti investite in acest scop, in temeiul art.1021 Cod civil, de partea indreptit? (creditorul obliga?iei neexecutate).
Ca efect al rezolu?iunii, fie ea judiciara sau conven?ionala, contractul este ?ters din ordinea juridica, el fiind considerat a nu fi existat niciodat?, ceea ce are drept consecin?a si restituirea presta?iilor efectuate in baza sa, presta?ii care r?man, in urma desfiinrii contractului, f?r? temei.
In cauza, dup? cum s-a ar?tat, parata s-a obligat sa predea apartamentele pana la data de 31.05.2009, iar aceasta nu a respectat termenul de predare. Parata a prelungit de doua ori termenul de predare, prin notific?rile din 30.04.2009 si 20.10.2009, pana la 30.09.2009, respectiv 15.03.2010.
Parata a indicat drept temei de prelungire a termenului de predare prevederile art.5.4, respectiv art.5.3 si art.5.4 din contract.
Potrivit art.5.3, comparatorii au fost de acord ca, in cazul in care termenul de predare era depit ca urmare a culpei antreprenorilor sau subantreprenorilor vanz?toarei, sa existe un termen de maximum trei luni de prelungire a termenului de predare.
Potrivit art. 5.4, orice situa?ie de prelungire a termenului de predare urma a fi notificata in scris sau fax de c?tre vanz?toare comparatorilor cu cel pu?in 30 de zile inainte de expirarea termenului de predare.
Pentru prima amanare, parata nu a indicat cauza care a determinat-o, cauza care sa aib? corespondenta contractuala.
In cazul celei de a doua aman?ri, situa?ia contractuala indicata a fost aceea a culpei subantreprenorilor. Apari?ia unei asemenea imprejur?ri nu ar fi permis insa paratei sa amane termenul de predare decat cu cel mult 3 luni, iar nu cu 9 luni si jum?tate (31.05.2009 - 30.09.2009 = 4 luni, 1.10.2009 - 15.03.2010 = 5 luni si jum?tate).
Pentru aceste motive, avand in vedere ca parata nu si-a respectat principala obliga?ie, aceea de a preda la termen promiten?ilor comparatori apartamentele, Tribunalul a dispus rezolu?iunea antecontractului.
In urma desfiinrii antecontractului, efectele sale din ordinea juridica vor fi si ele ?terse, astfel ca parata a fost obligata la plata c?tre reclaman?i a sumei de 1.952.412,48 lei, suma achitata cu titlul de pre? de c?tre reclaman?ii promiten?i comparatori.
In aplicarea aceluia?i principiu al repunerii in situa?ia anterioara, parata a fost obligata si la plata sumei de 3.263 lei, suma pe care reclaman?ii au achitat-o cu titlul de onorariu notarial.
Cu privire la obliga?ia de plata a dobanzii legale solicitata de reclaman?i, tribunalul a apreciat c? aceasta nu este intemeiat?, re?inand c? in cazul in care vanz?toarea nu respecta termenul de predare si/sau termenul prev?zut la art.5.3, dup? caz, aceasta datora penaliti de 0,04% aplicate la valoarea sumelor din pre?ul total al imobilului achitate pana la acea data de c?tre cumparatori pentru fiecare zi de intarziere fata de termenul de predare. Penalitile au fost limitate la suma de 15.000 EURO.
A?adar, consider? tribunalul, p?rtile au evaluat conven?ional prejudiciul produs prin predarea cu intarziere a apartamentelor care au f?cut obiectul antecontractului, inserand in contract o clauza penala valabila potrivit art.1066 si urm. din Codul civil, art. 1 din OG nr.9/2000 privind nivelul dobanzii legale pentru obliga?ii b?ne?ti.
Prin aceasta clauza, adaug? tribunalul, p?rtile au in?eles sa deroge de la regula de drept comun instituita de art. 1088 Cod civil, regula potrivit c?reia partea lipsita de folosin?a unei sume de bani are dreptul la dobanda legala aferenta acelei sume.
Potrivit art. 129 alin. 6 Cod proc.civil?, judec?torii hot?r?sc numai asupra obiectului cererii deduse judeca?ii. Textul constituie consacrarea explicita a principiului disponibilitii care guverneaz? procesul civil, obligand instan?ele de judecata sa se pronun?e in limitele in care au fost sesizate.
In aplicarea acestui principiu, instan?ele sunt obligate sa analizeze modelul juridic propus de reclamant prin cererea de chemare in judecata. In condi?iile in care il apreciaz? ca fiind valabil, instan?ele admit cererea astfel cum a fost formulata, in timp ce, in cazul in care modelul juridic propus de reclamant este privit ca eronat, instan?ele resping cererea ca nefondata. Desigur, in exercitarea rolului activ, pentru a lamuri pe deplin cererea dedusa judeca?ii, instan?ele pot pune in discu?ia partilor orice imprejur?ri de fapt si de drept si pot dispune administrarea oric?ror probe, chiar daca partile se opun (art. 129 alin. 4 si 5 Cod proc.civila). Instan?ele nu pot insa schimba modelul juridic cu care au fost sesizate, pentru ca aceasta ar insemna inc?lcarea principiului disponibilitii.
De aceea, Tribunalul a respins ca neintemeiata cererea reclaman?ilor de obligare a paratei la plata dobanzii legale.
Fiind apreciat? in culpa procesuala, in baza art.274 Cod proc.civila, parata a fost obligata la plata c?tre reclaman?i a sumei de 23.672,75 lei cu titlu de cheltuieli de judecata aferente preten?iilor admise.
Cu privire la sus?inerea paratei potrivit c?reia ar fi exonerata de r?spundere deoarece neexecutarea obliga?iei sale s-a produs ca efect al unei cauze de for?a majora (criza economica) si al neexecut?rii obliga?iilor asumate de c?tre partenerii s?i comerciali, aceasta nu a fost re?inut?, deoarece activitatea comerciala in ansamblul sau, dar si fiecare decizie de afaceri presupun riscuri, luate in calcul si asumate de comercian?i, profitul fiind, in parte, beneficiul riscurilor asumate in mod oportun. Schimbarea, in mai mica sau mai mare m?sura, a condi?iilor economice este tocmai o imprejurare pe care comercian?ii sunt obliga?i sa o ia in calcul la adoptarea unei decizii, consecin?a putand fi, in cele din urma, ie?irea din pia?a a comerciantului care a luat hot?rari gre?ite din punct de vedere economic. Nici instan?ele de judecata, ca autoriti publice, nici ceilal?i participan?i la circuitul comercial nu au datoria de a proteja comercian?ii ale c?ror decizii de pia?a au fost invalidate de schimbarea, fie si radicala, a climatului economic.
In mod asem?n?tor, faptul ca un partener comercial al paratei nu si-a executat obliga?iile nu este de natura a o exonera pe aceasta de executarea propriilor obliga?ii. Parata este cea care a ales sa intre in rela?ii comerciale cu ace?ti parteneri, astfel ca responsabilitatea ii apar?ine in intregime. Parata, de asemenea, are la indemna c?ile prev?zute de lege pentru a ii determina pe partenerii s?i sa ?i execute obliga?iile asumate.
De asemenea, nu a fost re?inuta sus?inerea paratei referitoare la existenta unei clauze contractuale care ar impune reclaman?ilor sa solicite daune interese (penaliti de intarziere) pentru intarzierea la predarea apartamentelor, dar le-ar interzice acestora sa solicite rezolu?iunea antecontractului.
Creditorul obliga?iei neexecutate are la indemna mai multe cai prin care ?i poate proteja drepturile. Creditorul poate cere executarea - eventual cu daune interese - a obliga?iei de c?tre debitorul sau, ob?inand in acest fel tocmai ceea ce l-a determinat sa incheie contractul, ori, in cazul in care apreciaz? ca executarea nu mai de natura a ii oferi beneficiul pe care l-a urm?rit, sa solicite rezolu?iunea contractului, cu obligarea debitorului culpabil la plata de daune interese.
Creditorul este insa singurul in m?sura sa fac? aceasta alegere, deoarece el este cel prejudiciat si poate analiza cel mai bine care este cale cea mai profitabila.
Dreptul de op?iune al creditorului este un drept fundamental, subin?eles in toate contractele sinalagmatice (sau, in redactarea art.1020 Cod civil, condi?ia rezolutorie este subin?eleas? totdeauna in contractele sinalagmatice, in caz cand una din p?r?i nu indepline?te angajamentul s?u.)
Creditorul poate alege sa renun?e la acest drept, aceasta renun?are insa, data fiind gravitatea ei, i) este necesar sa fie in mod expres si clar stipulata in contract, ea neputand fi dedusa pe cale de interpretare si ii) este, de cele mai multe ori, inso?ita de compensa?ii pe care creditorul urmeaz? sa le primeasc? in schimbul renunrii. Nici una din cele doua condi?ii, conchide tribunalul, nu este indeplinita in cauza de fata.
Impotriva acestei sentin?e au declarat apel reclaman?ii TE ?i parata AG.
I. Reclaman?ii TN ?i TE critic? sentin?a pentru urm?toarele motive :
La data de 05 Septembrie 2007, se sus?ine, ace?tia au incheiat cu intimata-parat?, Societatea comercial? "ASMITA GARDENS S.R.L.", antecontractul de vanzare-cump?rare, autentificat sub nr , 2466 la Biroul Notarilor Publici Asocia?i "Raluca Herbay ?i Raluca Draga Baldan" din Bucure?ti, in scopul cump?r?rii unui num?r de 3 apartamente ce urmau s? fie edificate in Condominiul din Bucure?ti, Splaiul Unirii nr. 168, nr. 170 ?i Str. GI?di?ei nr. 42/ Sector 4.
De?i ?i-au respectat, la scaden?ele convenite ?i in totalitate, obliga?ia de plat? a pre?ului apartamentelor, achitand, pan? la data de 29.04.2009, suma total? de 1.952.412/48 lei, intimata-parata nu si-a respectat obliga?iile asumate privind termenul de predare convenit, dup? cum, in mod repetat, a modificat unilateral condi?iile contractuale.
Prin cererea de chemare in judecat?, reclaman?ii au solicitat s? se dispun? rezolu?iunea antecontractului de vanzare-cump?rare autentificat sub nr. 2466 din 05.09.2007; s? fie obligat? intimata-parata la restituirea pre?ului achitat in sum? de 1. 952.412,48 lei; s? fie obligat? intimata-parata, cu titlu de daune, ia plata dobanzii legale (dobanda medie de referin B.N.R.), aferent? perioadei 01.09.2007 03.12.2009 (data intent?rii ac?iunii), respectiv suma de 399.317,04 lei, ulterior precizat? la suma de 287.202,53 lei ?i, in continuare, pan? la achitarea integral? a debitului; s? fie obligat? intimata-parata la plata sumei de 3.263,00 lei, reprezentand onorariul notarial achitat pentru autentificarea Antecontractului de vanzare-cump?rare ?i s? fie obligat? intimata-parata la plata cheltuielilor de judecat?.
Prin sentin?a comercial? nr. 6430 din 25.05.2010, Tribunalu1 Bucure?ti Sec?ia VI-a Comercial? a admis in parte cererea, respingand cap?tul de cerere privitor la obligarea la plata dobanzii legale, cu urm?toarele "aser?iuni motivatorii": c? "in cazul in care vanz?toarea nu respect? termenul de predare ?i/sau termenul prev?zut la art. 5.3., dup? caz, datora penaliti de 0,04% aplicate la valoarea sumelor din pre?ul total al imobilului achitate pan? la acea dat? de c?tre cump?r?tori pentru fiecare zi de intarziere fa de termenul de predare. Penalitile au fost limitate la suma de 15.000 EURO"; c? p?r?ile au evaluat conven?ional prejudiciul produs prin predarea cu intarziere a apartamentelor care au f?cut obiectul antecontractului, inserand ... o clauz? penal? potrivit alin. 1066 ?i urm. C. ci v., art. 1 din OG nr. 9/2000...... Prin aceasta p?r?ile au in?eles s? deroge de la regula de drept comun instituit? de art. 1088 Cod civil ..... "; c?, "potrivit art. 129 alin. 6 C.pr. civ. judec?torii hot?r?sc numai asupra obiectului cererii deduse judecii ?i c?, pentru motivele ar?tate Tribunalul va cererea reclaman?ilor de obligare a paratei la plata dobanzii legale.
Apelan?ii reclaman?i consider? hot?rarea nelegal? ?i netemeinic? apreciind c? a fost dat? cu gre?ita interpretare a voin?ei reale a p?r?ilor; neaplicarea principiului interpret?rii sistemice a prevederilor antecontractului; gre?ita interpretare ?i aplicare a efectelor rezolu?iunii asupra conven?iei p?r?ilor; gre?ita aplicare a cauzei penale in ipoteza rezolu?iunii conven?iei.
Pentru acest prim motiv, solicit? admiterea apelului ?i modificarea hot?rarii in sensul admiterii cererii precizate privind acordarea dobanzii legale.
In opinia apelan?ilor clauzele contractuale relevante pentru corecta solu?ionare a cauzei, sub aspectul criticat, sunt urm?toarele:
5.1. In condi?iile in care Comparatorii i?i vor fi respectat toate obliga?iile de plata, vanz?toarea se obliga sa finalizeze apartamentele (potrivit variantei de finisaje pentru care au optat cump?r?torii, conform Anexei 8) pana la data de 31 mai 2009 (" termen predare ").
5.2. Termenul de Predare va fi prelungit automat cu num?rul de zile in care cump?r?torii intarzie plile si cu cel in care, datorita cazurilor de for?a majora, caz fortuit sau condi?ii meteorologice nefavorabile ori altor cauze prev?zute de lege ori neimputabile vanz?toarei, sunt sistate lucr?rile ori este imposibila efectuarea lucr?rilor la standardele de siguran?a si calitate asumate de c?tre vanz?toare ori prev?zute de lege, pe perioada in care aceste situa?ii persista.
5.3. Cumparatorii sunt de acord ca, in cazul in care termenul de predare este depit ca urmare a culpei antreprenorilor ori subantreprenorilor vanz?toarei, sa existe un termen de maximum trei luni de prelungire a Termenului de Predare.
5.5. In cazul in care vanz?toarea nu va respecta Termenul de predare ?i/sau termenul prev?zut la Articolul 5.3. de mai sus, dup? caz, va datora penaliti de 0,04% aplicate la valoarea sumelor din pre?ul total al imobilului achitate pan? la acea dat? de c?tre Cump?r?tori, pentru fiecare zi de intarziere fa de Termenul de Predare. P?r?ile convin ca penalitile prev?zute in acest Articol s? fie limitate la suma de 15000 EURO.
6.7. Fiecare dintre p?r?i va r?spunde pentru toate daunele cauzate celeilalte p?r?i ca urmare a nerespect?rii obliga?iilor asumate prin acest Antecontract. De asemenea, partea in culp? va datora celeilalte p?r?i toate cheltuielile legate de eventualele litigii ?i/sau proceduri de executare (taxe executor, onorarii avoca?iale, taxe de timbru, etc.).
Din interpretarea sistemic? a acestor prevederi, instan?a de fond ar fi trebuit s? re?in? voin?a real? ?i comun? a p?r?ilor in sensul c?: termenul de predare convenit ca subsemna?ii s? fie achitat la zi s-a intamplat!;
- termenul de predare convent a fost 31.05.2009, sub condi?ia ca, reclaman?ii s? fi achitat la zi toate obliga?iile de plat?, ceea ce s-a intamplat.
- termenul de predare nu putea s? fie depit cu mai mult de 3 luni, adic? cel mai tarziu 30.08.2009, in cazul culpei antreprenorilor ?i/sau subantreprenorilor vanz?toarei;
- prin antecontract, p?r?ile au convenit mai multe ipoteze posibile, ?i anume:
- ipoteza nerespect?rii termenului de predare, conform art. 5.1. ?i 5.3., ceea ce, in fapt, s-a intamplat!
Or, in aceast? ipotez?, se sus?ine, conform art. 6.7., prin raportare la art. 1021 C. civ., reclaman?ii, in calitate de creditori ai obliga?iei neexecutate, aveau op?iunea de a cere executarea, cu aplicarea clauzei penale prevederilor de articolului 5.5. sau de a cere rezolu?iunea antecontractului, cu daune interese moratorii, respectiv dobanda legal?, dar interesul esen?ial ce a determinat contractarea nu mai subzista;
- ipoteza pred?rii apartamentelor peste termenul de predare convenit, cu aplicarea clauzei penale reglementat? de art. 5.5. din Antecontract.
Aceste ipoteze sunt sus?inute de chiar formularea clauzei 5.5. (Vanz?toarea nu va respecta Termenul de predare ?i/sau termenul prev?zut la articolul 5.3. sau, pentru fiecare zi de intarziere fa de Termenul de Predare), care, implicit, permitea perfectarea contractului de vindere-cump?rare, in ipoteza depirii termenului de predare, dar cu aplicarea clauzei penale!
Reclaman?ii au optat pentru varianta de a solicita rezolutiunea conven?iei, conform Art. 1021 C. civ., cu daune moratorii (dobanda legal?), in condi?iile in care interesul esen?ial ce i-a determinat s? contracteze nu mai subzista.
Rezolu?iunea constituie o sanc?iune impotriva debitorului culpabil ?i se caracterizeaz? prin:
- desfiin?area retroactiv? a conven?iei chiar de la data incheierii sale ("ex tune"), adic? de la 05 Septembrie 2007;
- repunerea p?r?ilor in situa?ia anterioar? ("restitutio in statu quo ante"), ?i ,
- obligarea p?r?ii culpabile la plata daunelor interese.
Or, de?i a re?inut c? "in urma desfiinrii antecontractului, efectele sale din ordinea public? vor fi ?i ele ?terse" (pagina 5 alin. penultim din hot?rarea apelat?), implicit, chiar de la data incheierii conven?iei, ca "justificare" a respingerii cap?tului de cerere privind acordarea dobanzii legale, instan?a de fond: a inc?lcat principiile legale in materia rezolu?iunei conven?iilor sinalagmatice ?i a efectelor acestora deoarece a f?cut aplicarea unei clauze care nu a existat vreodat?, respectiv cea referitoare la clauza penal?; a comis ?i o gre?eal? de logic? juridic? deoarece a f?cut aplicarea prevederilor referitoare la clauza penal? in toate ipotezele avute in vedere de p?r?i, la data incheierii conven?iei, inclusiv in ipoteza rezolu?iunii.
Hot?rarea apelat? are ?i efecte imorale ?i inechitabile deoarece, prin neacordarea daunelor moratorii/dobanzii legale, uzura pre?ului/capitalului achitat debitorului culpabil? profit? acestuia din urm?, fiind astfel transferat? asupra creditorului.
Pentru motivele ar?tate, solicit? admiterea apelului, modificarea hot?rarii apelate in sensul oblig?rii intimatei parate la plata dobanzii legale, aferent? perioadei 01.09.2007 - 03.12.2009, respectiv suma reprecizat? de 287.202,53 lei ?i, in continuare, pan? la achitarea integral? a debitului; obligarea intimatei - parate la plata integral? a cheltuielilor de judecat? atat la instan?a de fond, cat ?i in apel.
La data de 26.10.2010, intimata - parat? a depus la dosar intampinare in raport cu apelul reclaman?ilor, solicitand respingerea acestuia, in sensul men?inerii sentin?ei apelate, ca fiind legal? ?i temeinic?.
In ap?rare, intimata sus?ine c? p?r?ile, prin clauza cuprins? in art. 5.5. au derogat de la dispozi?iile de drept comun, prev?zute de art. 1088 din C.civil, in sensul c? au evaluat conven?ional cuantumul prejudiciului, penalitile fiind convenite atat pentru rezolu?iunea antecontractului, cat ?i pentru intarzierea in executarea obliga?iilor.
II. Parata SC AG SRL critic? sentin?a pentru urm?toarele motive :
Avand in vedere dispozi?iile art. 7208 Cod proc. civ. care stabilesc caracterul executoriu a hot?rarilor judec?tore?ti date in prima instan?a in procesele si cererile in materie comerciala, apelanta parat? solicit? instan?ei de judecata sa dispun? suspendarea execut?rii sentin?ei comerciale nr. 6430/25.05.2010 pronun?ata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a VI a Comerciala pana la solu?ionarea apelului.
Men?ioneaz? ca apelan?ii-reclaman?i au inceput procedurile in vederea execut?rii. silite, solicitand atat Judec?toriei Sector 1 Bucure?ti incuviin?area execut?rii silite, obiect al dosarului nr. 46803/299/2010 cu termen de judecata la data de 16.12.2010 cat si Judec?toriei Sector 2 Bucure?ti incuviin?area execut?rii silite, obiect al dosarului nr. 33910/300/2010 cu termen de judecata la data de 03.12.2010.
Solicit? sa se constatate ca executarea silita a hot?rarii judec?tore?ti atacate, anterior verific?rii legalitii ?i temeiniciei acesteia de c?tre instan?a de apel aduce grave prejudicii apelantei-parate fiind de natura sa ii prejudicieze activitatea.
Astfel prin posibilitatea popririi conturilor sale bancare de c?tre apelan?ii-reclaman?i Tanasescu, se arat? c? va fi in imposibilitatea de a plati furnizorii, crean?ele bugetare si orice alte datorii, chiar si taxele judiciare de timbru in litigiile pe care le are in prezent pe rol.
Pe fondul cauzei, consider? ca sentin?a comerciala pronun?ata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a VI a Comerciala nr. 6430/25.05.2010 este nelegala si netemeinica, pe considerentele expuse mai jos.
Astfel, apelanta-parat?, in conformitate cu dispozi?iile din antecontract respectiv dispozi?iile art. 5.3 care stabilesc "comparatorii sunt de acord ca, in cazul in care termenul de Predare este depit ca urmare a culpei anteprenorilor sau subantreprenorilor vanz?toarei, sa existe un termen de maximum trei luni de prelungire a Termenului de Predare." si dispozi?iile art. 5.4. care stabilesc "orice situa?ie de prelungire a Termenului de Predare a imobilului a fi notificata in scris sau fax de c?tre vanz?toare cump?r?torilor cu cel pu?in 30 zile inainte de expirarea Termenului de predare" i-a notificat pe apelan?ii -reclaman?i la data de 30.04.2009 ca termenul de predare va fi prelungit pana la data de 30.09.2009, iar prin Notificarea din data 20.10.2009 i-a notificat pe intima?ii-reclaman?i ca termenul de predare era prelungit pana la data de 15.03.2010, a?a cum d?deau voie prevederile contractuale asumate de ambele par?i. Aceste prelungiri ale termenului de predare nu s-au datorat culpei sale ci s-au datorat intarzierilor in lucr?rile de construire a ansamblului reziden?ial neimputabile dezvolt?torului imobiliar, ele fiind din culpa subanteprenorilor, contractorilor ansamblului rezidential, conform prevederilor art. 5.2, 5.3. si 5.4. din contract si a Notificarilor mentionate mai sus.
Cu toate acestea, apelan?ii reclaman?i au trimis la data de 13.10.2009 o notificare prin care au convocat pe parat? la conciliere directa solicitand restituirea sumei de 1.952.412,48 lei pl?tita cu titlu de pre?, precum si plata sumei de 357.448,00 cu titlu de dobanda legala si la plata la sumei de 3.263,00 lei cu titlu de onorariu notarial, cu nerespectarea clauzelor contractuale asumate de ace?tia, conform dispozi?iilor art. 969 Cod Civil care‘ prevede: "Conven?iile legal f?cute au putere de lege intre p?r?ile contractante".
Apelanta - parat? reitereaz? excep?ia prematuritatii ac?iunii apelan?ilor-reclaman?i Tan?sescu, invocata la fond si respinsa de instan?a de fond, avand in vedere ca ace?tia au introdus cererea de chemare in judecata la data de 04.12.2009, data la care parata Asmita Gardens era in perioada de gra?ie prev?zuta de dispozi?iile art. 5.3 si 5.4 din antecontract, deoarece aceasta ii notificase pe apelan?ii-reclaman?i de faptul ca termenul de predare a apartamentelor fusese prelungit pana la 15.03.2010.
Consider? ca referitor la clauza prev?zuta la arte 6.5. din antecontract, aceasta nu se reg?se?te in spe?a in cauza. O asemenea ipoteza ar fi putut exista in situa?ia in care ambele p?r?i ar fi prev?zut intr-un inscris semnat de ambele p?r?i in care ar fi men?ionat locul, ?i data si ora, notarul public si sediul acestuia in vederea prezent?rii par?ilor pentru incheierea contractului de vanzare-cump?rare in forma autentica, iar vanz?toarea nu ar fi respectat acest angajament asumat expres si nu s-ar fi prezentat f?r? nici o justificare la notarul public pentru incheierea contractului autentic.
Conform dispozi?iilor art. 5.8. din Antecontract in termen de 5 zile de la termenul de predare, vanz?toarea va transmite cump?r?torului o notificare in care se va preciza perioada de timp in care p?r?ile se vor prezenta la imobil in vederea semn?rii unui proces verbal in care sa se constate respectarea parametrilor tehnici (calitativi si cantitativi) ai apartamentului. Prin dispozi?iile art. 5.9. din Antecontract se prevede ca prin procesul verbal prev?zut la arte 5.8. p?r?ile vor agrea data, locul si ora la care se vor prezenta in fata Notarului Public in scopul incheierii Contractului. Ori p?r?ile, sus?ine apelanta, nu au incheiat un proces verbal in sensul men?ionat mai sus si a?a cum i-a notificat si pe intima?ii-reclaman?i prin Notificarea din data de 20.10.2009 termenul de predare a fost prelungit pana la data de 15.03.2010, insa nu din culpa promitentei-vanzatoare, ci din cauze neimputabile acesteia, culpa fiind a subantreprenorilor, contractorilor ansamblului reziden?ial.
In spe?a, sus?ine apelanta - parat?, p?rtile nu au stabilit de comun acord o data finala la care sa se prezinte in fata notarului public pentru a semna contractul de vanzare-cump?rare, deci prin urmare nu ar fi putut exista din partea promitentei-vanz?toare vreun refuz nejustificat de a se prezenta in fata notarului public pentru semnarea contractului si, pe care de consecin?a, nici posibilitatea promiten?ilor-comparatori de a putea considera unilateral antecontractul rezolvit, cu atat mai mult cu cat intima?ii-reclaman?i fuseser? anterior notifica?i cu privire la prelungirea termenului de predare, conform dispozi?iilor contractuale.
Mai mult, se sus?ine, aceste prelungiri ale termenului de predare s-au datorat intarzierilor in lucr?rile de construire ale ansamblului reziden?ial neimputabile dezvoltatorului imobiliar, ele fiind din culpa subantreprenorilor, contractorilor ansamblului reziden?ial, culpa asumata si de apelan?ii-reclamanti, prin clauzele arte 5.3 si 5.4 din antecontract ca n?scand automat dreptul la prelungirea termenului de predare a apartamentelor de c?tre dezvolt?torul imobiliar. Din analiza inscrisurilor depuse de c?tre aceasta la dosarul cauzei, apelanta consider? c? se poate observa ca in toata perioada cuprinsa intre inceperea lucr?rilor de construc?ie la ansamblul reziden?ial, Asmita Gardens ?i pan? in luna martie 2010 inclusiv, constructorii, antreprenorii, subantreprenorii si chiar institu?iile care erau implicate contractual in construirea si/sau finalizarea ansamblului reziden?ial nu ?i-au respectat termenele contractuale ?i in acest fel finalizarea intregului ansamblu reziden?ial a fost blocata, fapt ce a impiedicat-o pe apelant? sa predea la randul s?u viitorilor proprietari apartamentele din complexul reziden?ial care nu corespundeau standardelor la care s-a angajat prin antecontractele pe care le-a semnat, ins? nu din culpa acesteia. De?i apelan?ii-reclaman?i cuno?teau ca intarzierea in predarea apartamentelor nu se datora culpei apelantei-parate, fiind notifica?i in acest sens, si ca antecontractul dintre p?r?i era in derulare, totu?i au introdus cererea de chemare in judecata solicitand rezolu?iunea antecontractului.
In concluzie, apelanta - parat? solicit? admiterea apelului si, pe cale de consecin, schimbarea in parte a hot?rarii judec?tore?ti, in ceea ce prive?te cap?tul de cerere referitor la rezolu?iunea antecontractului si obligarea sa la restituirea avansului pl?tit, la plata onorariului notarial si a cheltuielilor de judecata, ca efect al rezolu?iunii, petite incuviin?ate de instan?a de fond si pe fond respingerea ac?iunii ca neintemeiat?.
De asemenea, solicit? suspendarea execut?rii sentin?ei comerciale nr. 6430/25.05.2010 pronun?ata de Tribunalul Bucuresti -Sec?ia a VI-a Comerciala pan? la solu?ionarea apelului.
In drept, art. 280, 282, 284, 287, 288, 292, 295, 296, 297, 298 Cod proc. Civ; art. 969 si 970 Cod Civil.
In dovedirea apelului, apelanta - parat? solicit? incuviin?area urm?toarelor probe: inscrisuri, precum si orice alte probe utile, pertinente si concludente solu?ion?rii prezentei cauze.
I. In ce prive?te EXCEP?IA NETIMBR?RII cererii de suspendare a execut?rii hot?rarii apelate, precum ?i a apelului declarat de apelanta - parat?, Curtea in temeiul art. 137 alin. 1 din C.pr. civ. rap. la art. 20 alin. 1 ?i 3 din Legea nr. 146/1997, cu referire la art. 11 din aceea?i lege, apreciaz? c? excep?ia este intemeiat?, astfel c? va fi admis?, pentru urm?toarele considerente:
ART. 20 din Legea nr.146/1997 reglementeaz?: " (1) Taxele judiciare de timbru se pl?tesc anticipat. (2) Dac? taxa judiciar? de timbru nu a fost pl?tit? in cuantumul legal, in momentul inregistr?rii ac?iunii sau cererii, ori dac?, in cursul procesului, apar elemente care determin? o valoare mai mare, instan?a va pune in vedere petentului s? achite suma datorat? pan? la primul termen de judecat?. In cazul cand se mic?oreaz? valoarea preten?iilor formulate in ac?iune sau in cerere, dup? ce a fost inregistrat?, taxa judiciar? de timbru se percepe la valoarea ini?ial?, f?r? a se ?ine seama de reducerea ulterioar?. (3) Neindeplinirea obliga?iei de plat? pan? la termenul stabilit se sanc?ioneaz? cu anularea ac?iunii sau a cererii. (_)"
De asemenea, ART. 11 din aceea?i lege reglementeaz?: " (1) Cererile pentru exercitarea apelului sau recursului impotriva hot?rarilor judec?tore?ti se taxeaz? cu 50% din:
- taxa datorat? pentru cererea sau ac?iunea neevaluabil? in bani, solu?ionat? de prima instan;
- taxa datorat? la suma contestat?, in cazul cererilor ?i ac?iunilor evaluabile in bani."
Avand in vedere aceste dispozi?ii legale, Curtea, la termenul de judecat? din 01.11.2010 a pus in vedere apelantei - parate, in raport cu valoarea contestat? in apel, a?a cum a fost aceasta precizat? la acela?i termen, s? timbreze apelul cu o tax? judiciar? de timbru in cuantum de 11.952, 24 lei ?i timbru judiciar in cuantum de 5 lei, iar cererea de suspendare a execut?rii, cu o tax? judiciar? de timbru de 10 lei ?i timbru judiciar de 0, 3 lei ( incheiere - fila 23).
In acest scop a dispus ?i citarea apelantei - parate cu aceast? men?iune, a?a cum rezult? din dovada de indeplinire a procedurii de citare de la fila 24.
Cu toate acestea, apelanta - parat? nu s-a conformat obliga?iei legale pus? in vedere ?i de instan, iar fa de sanc?iunea legal? prev?zut? de dispozi?iile art. 20 alin. 3 din Legea nr. 146/1997, Curtea va anula cererea de suspendare a execut?rii, precum ?i cererea de apel formulat? de apelanta - parat? SC AG, ca netimbrate, ceea ce constituie un impediment legal la analiza in fond a apelului acesteia, astfel cum a fost motivat.
II. Cu privire la apelul declarat de apelan?ii - reclaman?i TN ?i TE, analizand sentin?a apelat?, prin prisma criticilor invocate, a ap?r?rilor invocate, a dispozi?iilor legale aplicabile in cauz? ?i a probelor administrate, Curtea a apreciat c? acesta este intemeiat ?i a fost admis, pentru urm?toarele considerente:
Critica apelan?ilor vizand solu?ia gre?it? dat? cap?tului de cerere privind obligarea paratei la plata dobanzii legale aferent? sumelor de bani achitate de reclaman?ii promiten?i - cump?r?tori cu titlu de pre? ?i celei achitate cu titlu de onorariu notarial, cu prilejul incheierii antecontractului de vanzare-cump?rare este fondat?.
Astfel, prima instan a apreciat c? in condi?iile in care p?r?ile au inserat in antecontract clauza penal? potrivit c?reia : " In cazul in care vanz?toarea nu va respecta Termenul de predare ?i/sau termenul prev?zut la Articolul 5.3. de mai sus, dup? caz, va datora penaliti de 0,04% aplicate la valoarea sumelor din pre?ul total al imobilului achitate pan? la acea dat? de c?tre Cump?r?tori, pentru fiecare zi de intarziere fa de Termenul de Predare. P?r?ile convin ca penalitile prev?zute in acest Articol s? fie limitate la suma de 15000 EURO. 5.5." o atare clauz? exclude de plano posibilitatea pentru reclaman?ii, p?gubi?i prin neexecutarea sau executarea necorespunz?toare a obliga?iilor convenite prin acest antecontract, de a mai solicita dobanda legal?.
Ra?ionamentul instan?ei este gre?it pentru cel pu?in cateva considerente:
In primul rand, a?a cum sus?in ?i apelan?ii, cele dou? obliga?ii, respectiv: obliga?ia de a pl?ti penaliti ?i obliga?ia de a pl?ti dobanda legal?, au izvoare obliga?ionale diferite.
Astfel, in timp ce obliga?ia de plat? a penalitilor decurgand din clauza penal?, care de altfel nu a fost valorificat? in cauza de fa, de vreme ce reclaman?ii au solicitat ca efect al rezolu?iunii antecontractului, doar restituirea pre?ului achitat ?i a onorariului notarial, cu daune - interese, apreciate de ace?tia ca fiind dobanda legal?, are ca izvor, conform art. 1066 rap. la art. 969 din C.civil, conven?ia p?r?ilor, respectiv antecontractul ( art. 5.5 ), obliga?ia de plat? a dobanzii legale decurge din lege, respectiv din dispozi?iile art. 43 din C. comercial care reglementeaz? : " Datoriile comerciale lichide ?i pl?tibile in bani produc doband? de drept din ziua cand devin exigibile."
In acest sens sunt ?i dispozi?iile OG nr. 9/2000 care reglementeaz?:
- art. 2: " In cazul in care, potrivit dispozi?iilor legale sau prevederilor contractuale, obliga?ia este purt?toare de dobanzi f?r? s? se arate rata dobanzii, se va pl?ti dobanda legal?.
- art. 3: " Dobanda legal? se stabile?te, in materie comercial?, la nivelul dobanzii de referin a B?ncii Na?ionale a Romaniei"."
In al doilea rand, con?inutul celor dou? obliga?ii este diferit, deoarece penalitile reprezint? o compensa?ie anticipat? de p?r?i in ce prive?te cuantumul prejudiciului ( de regul? referitoare la un prejudiciu efectiv suferit anticipat de p?r?i ca urmare a intarzierii in indeplinirea obliga?iei), iar dobanda legal? reprezint? o parte a beneficiului nerealizat de reclaman?i, ca urmare a indisponibiliz?rii sumelor de bani ( in spe suma de bani achitat? cu titlu de pre? ?i cea achitat? cu titlu de onorariu notarial), din culpa paratei, in condi?iile in care obliga?ia de a preda imobilul ?i de a incheia contractul de vanzare-cump?rare in form? autentic?, nu a fost indeplinit?.
Altfel spus, reclaman?ii au optat pentru rezolu?iune cu daune - interese (a?a cum ing?duie dispozi?iile art. 1021 teza a doua din C. civil care stabilesc: " Partea, in privin?a c?reia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau s? sileasc? pe cealalt? a executa conven?ia, cand este posibil, sau s?-i cear? desfiin?area, cu daune interese.") a?a - incat instan?a nu trebuia s? fac? nicio referire la clauza penal? inserat? de p?r?i in contract, deoarece preten?iile concrete deduse judecii de c?tre reclaman?i nu se intemeiau pe aceasta, ci doba?nda legal? era cerut? conform art. 1021 din C.civil ?i art. 1088 din C.civil ( a se vedea temeiul juridic invocxa de reclaman?i - fila 5 din dosarul Tribunalul Bucure?ti - Sec?ia a VI a Comercial? , in care nu este men?ionat ?i art. 1066 din C.civil, care reglementeaz? clauza penal?).
Mai mult, chiar din interpretarea per a contrario a dispozi?iilor art. 1088 din C.civil care stabilesc c? " La obliga?iile care au de obiect o sum? oarecare, daunele - interese pentru neexecutare nu pot cuprinde decat dobanda legal?, afar? de regulile speciale in materie de comer? _" rezult? c? in materia obliga?iilor comerciale, se pot acorda al?turi de " dobanda legal?" ?i alte daune, spre deosebire de obliga?iile civile.
Cum parata societate comerciale este subiect de drept comercial, obliga?iile acesteia au natur? comercial?, astfel c? in materie comercial?, de principiu, penalitile de intarziere se pot cumula cu dobanda legal?, neexistand nicio interdic?ie in acest sens, ci dimpotriv?, dispozi?ii legale care induc ideea cumulului celor dou? categorii de daune - interese, in materie comercial?, cum sunt cele evocate mai sus.
In fine, a?a cum au sus?inut apelan?ii - reclaman?i, ace?tia au optat pentru rezolu?iune cu daune interese, astfel incat executarea clauzei penale ( a antecontractului) ar fi fost cealalt? op?iune, din perspectiva acestei posibiliti de a opta, reglementat? de art. 1021 din C.civil, in favoarea creditorului obliga?iei neexecutate, op?iune nevalorificat?.
A?adar, dac? reclaman?ii, creditori ai obliga?iei neexecutate, neexecutare culpabil? care a condus la rezolu?iunea antecontractului, au optat pentru rezolu?iune cu daune - interese compensatorii evaluate la nivelul dobanzii legale, prima instan nu putea pune in discu?ie, nici m?car in considerentele hot?rarii, executarea efectiv? a clauzei penale, nefiind investit? cu aceasta [ art. 129 alin. ultim din C.pr. civ. stabilind limitele judec?rii cererii in raport cu disponibilitatea p?r?ii care sesizeaz? instan?a transpus? ( intre altele) in calea procedural? aleas? de aceasta)].
Daunele interese pretinse de reclaman?i sub forma dobanzii legale reprezint? o reparare a prejudiciului constatat in urma rezolu?iunii, ins? " nu pentru intarzierea in executarea obliga?iei de predare a apartamentelor " (intarziere pentru care p?r?ile au prev?zut clauza penal?), ci pentru prejudiciul suferit ca urmare a indisponibiliz?rii sumelor de bani achitate cu titlu de pre? ?i onorariu notarial, apar?inand reclaman?ilor, care ca urmare a rezolu?iunii antecontractului, s-a dovedit a fi prejudiciatoare pentru ace?tia.
De aceea, considerand c? Tribunalul a f?cut o aplicare gre?it? a legii, respectiv a dispozi?iilor art. 1021, art. 1088 din C.civil, a art. 43 din C. comercial, in temeiul art. 296 din C.pr. civ. Curtea a admis apelul reclaman?ilor, a schimbat in parte sentin?a apelat? in sensul c? a obligat parata ?i la plata dobanzii legale aferente sumelor de 1.952.412, 48 lei ?i de 3263 lei, ce va fi calculat? de la data de 05.09.2007 ( data la care sumele au fost pl?tite de reclaman?i ?i, pe care de consecin, indisponibilizate, din culpa paratei, care nu ?i-a indeplinit obliga?iile contractuale) pan? la data plii efective.
Avand in vedere solu?ia pronun?at? de instan?a de apel ?i imprejurarea c?, in raport cu aceasta, dar ?i cu atitudinea procesual? a apelantei - parate, care nu a in?eles s? timbreze apelul s?u, rezult? c? intimata - parat? se afl? in culp? procesual?, culp? ce decurge ?i din neindeplinirea obliga?iilor contractuale deduse judecii (re?inut? de ambele instan?e, ca fiind culpabil? acesteia), de vreme ce culpa p?r?ii din dreptul substan?ial, in urma solu?iei pronun?ate, cap?t? aspecte de drept procesual. Ca atare, Curtea in temeiul art. 298 rap. la art. 274 din C.pr. civ., a obligat pe intimat? la plata cheltuielilor de judecat? efectuate in fa?a primei instan?e ( cele neacordate de aceasta), instan?a de apel apreciind c? acestea trebuie acordate in intregime, de vreme ce cererea de chemare in judecat? a fost apreciat? ca intemeiat?, in tot, dar ?i a cheltuielilor de judecat? efectuate in apel, astfel cum au fost acestea dovedite cu inscrisurile depuse la dosar ( E.R.).
C. civil, art. 969, art. 1020, art. 1021, art. 1066, art. 1088
C. comercial, art. 43
OG 9/2000, art. 2, art. 3
(Curtea de Apel Bucure?ti - Sec?ia a V a Comercial?
decizia comercial? nr. 582/29.11.2010)
Prin cererea inregistrata pe rolul Tribunalului Bucure?ti - Sec?ia a VI-a Comercial? la data de 4.12.2009, reclaman?ii TN ?i TE au chemat in judecata parata SC A.G. SRL, solicitand sa se dispun? rezolu?iunea antecontractului de vanzare cump?rare autentificat sub nr. 2466/5.09.2007 la BNP Asociati “Raluca Herbay si Raluca Draga Baldan", sa fie obligata parata la restituirea sumei de 1.952.412,48 lei cu titlul de pre?, sa fie obligata parata la plata dobanzii legale aferenta perioadei 1.09.2007 - 3.12.2009, adic? 399.317,04 lei, precum si in continuare la plata dobanzii pana la achitarea integrala a debitului, sa fie obligata parata la plata sumei de 3.263 lei cu titlul de onorariu notarial, precum si la plata cheltuielilor de judecata.
Prin sentin?a comercial? nr. 6430/25.05.2010, pronun?at? de Tribunalul Bucure?ti - Sec?ia a VI-a Comercial?, in dosarul nr. 47996/3/2009 s-a admis in parte cererea formulata de reclaman?i, s-a dispus rezolu?iunea antecontractului de vanzare-cump?rare autentificat sub nr. 2466/05.09.2007 la BNP Asocia?i “Raluca Herbay si Raluca Draga Baldan", a fost obligat? parata la restituirea sumei de 1.952.412,48 lei, pre? achitat de reclaman?i. A mai fost obligat? parata la plata sumei de 3.263 lei, contravaloarea onorariului notarial, fiind respins? ca neintemeiat? cererea referitoare la dobanda legal?. De asemenea, parata a fost obligat? parata la plata sumei de 23.672,75 lei, cheltuieli de judecat?.
Pentru a pronun?a aceast? sentin tribunalul a re?inut urm?toarele:
Intre reclaman?i, in calitate de promiten?i comparatori, si parat?, in calitate de promitenta vanz?toare, a intervenit antecontractul de vanzare cump?rare autentificat sub nr.2466/5.09.2007 la BNP Asociati “Raluca Herbay si Raluca Draga Baldan" prin care parata s-a obligat sa vand?, iar reclaman?ii s-au obligat sa cumpere trei apartamente ce urmau a fi edificate in condominiul din Bucuresti, Splaiul Unirii nr.168, nr.170 si in Bucure?ti, str. Gladitei nr.42, sector 4. Pre?ul agreat de par?i a fost de 603.726 EURO plus TVA (art.4.1).
In condi?iile in care cumparatorii isi vor fi respectat toate obliga?iile de plata, parata promitenta vanz?toare s-a obligat sa finalizeze apartamentele pana la data de 31.05.2009 (art.5.1). Termenul de predare urma a fi prelungit automat cu num?rul de zile in care, datorita cazurilor de for?a majora, caz fortuit, sau condi?ii meteorologice nefavorabile ori altor cauze prev?zute de lege ori neimputabile vanz?toarei sunt sistate lucr?rile ori este imposibila efectuarea lucr?rilor la standardele de siguran?a si calitate asumate de vanz?toare ori prev?zute de lege, pe perioada in care aceste situa?ii persista (art.5.2).
Cump?r?torii au fost de acord ca, in cazul in care termenul de predare era depit ca urmare a culpei antreprenorilor sau subantreprenorilor vanz?toarei, sa existe un termen de maximum trei luni de prelungire a termenului de predare (art.5.3).
Orice situa?ie de prelungire a termenului de predare urma a fi notificata in scris sau fax de c?tre vanz?toare cumparatorilor cu cel pu?in 30 de zile inainte de expirarea termenului de predare (art.5.4).
In cazul in care vanz?toarea nu respecta termenul de predare si/sau termenul prev?zut la art.5.3, dup? caz, datora penaliti de 0,04% aplicate la valoarea sumelor din pre?ul total al imobilului achitate pana la acea data de c?tre comparatori pentru fiecare zi de intarziere fata de termenul de predare. Penalitile au fost limitate la suma de 15.000 EURO (art.5.5).
Prin notificarea din data de 30.04.2009, parata a comunicat reclaman?ilor ca termenul de predare de 31.05.2009 va fi prelungit, in conformitate cu prevederile art. 5.4 din antecontract, pana la data de 30.09.2009. Prelungirea termenului de predare, a argumentat parata, era datorata intarzierilor in lucr?rile de construire a ansamblului reziden?ial. Acest lucru a fost determinat de dorin?a sa ca procesul de construc?ie sa respecte toate normele existente, fiind in acest fel asigurata corectitudinea desfur?rii lucr?rilor de construc?ie a apartamentelor.
Prin notificarea din data de 7.10.2009, reclaman?ii au comunicat paratei rezolu?iunea antecontractului si i-au cerut acesteia restituirea sumei de 1.952.412,48 lei achitata cu titlul de pre?, plata dobanzii medii de referin?a a BNR aferenta perioadei 1.09.2007-30.09.2007, precum si plata in continuare a dobanzii pana la achitarea efectiva a debitului.
De asemenea, reclaman?ii au cerut si achitarea sumei de 3.263 lei reprezentand onorariul notarial.
Prin notificarea din data de 20.10.2009, parata a comunicat reclaman?ilor, in conformitate cu prevederile art.5.3 si art.5.4, ca termenul de predare de 30.09.2009 urma a fi prelungit pana la data de 15.03.2010. Prelungirea termenului de predare, a argumentat parata, a fost datorata intarzierilor in lucr?rile de construire a ansamblului reziden?ial. Acest lucru a fost determinat de dorin?a sa ca procesul de construc?ie sa respecte toate normele existente, fiind in acest fel asigurata corectitudinea desfur?rii lucr?rilor de construc?ie a apartamentelor.
Din suma convenita drept pre? al apartamentelor ce urmau a face obiectul vanz?rii cump?r?rii, reclaman?ii au achitat suma de 77.728,42 lei prin OP nr.12/27.08.2007, suma de 513.794,16 lei prin OP nr.13/6.09.2007, suma de 251.257,90 lei prin OP nr.10/10.12.2007, suma de 390.249,72 lei prin OP nr.3/27.06.2008, suma de 263.018,67 lei prin OP din 28.11.2008 si suma de 456.363,61 lei prin OP din 7.04.2009 . Cu privire la suma de 3.263 lei reprezentand onorariul notarial, tribunalul a re?inut c? aceasta a fost achitata de reclaman?i la data de 5.09.2007 .
Potrivit regulilor generale, apreciaz? tribunalul, rezolu?iunea este o sanc?iune a neexecut?rii culpabile a contractului sinalagmatic constand in desfiin?area retroactiva a acestuia si repunerea par?ilor in situa?ia avuta anterior incheierii contractului. Rezolu?iunea este, de regula, judiciara, ea neoperand de drept, ci in baza hot?rarii instan?ei judec?tore?ti investite in acest scop, in temeiul art.1021 Cod civil, de partea indreptit? (creditorul obliga?iei neexecutate).
Ca efect al rezolu?iunii, fie ea judiciara sau conven?ionala, contractul este ?ters din ordinea juridica, el fiind considerat a nu fi existat niciodat?, ceea ce are drept consecin?a si restituirea presta?iilor efectuate in baza sa, presta?ii care r?man, in urma desfiinrii contractului, f?r? temei.
In cauza, dup? cum s-a ar?tat, parata s-a obligat sa predea apartamentele pana la data de 31.05.2009, iar aceasta nu a respectat termenul de predare. Parata a prelungit de doua ori termenul de predare, prin notific?rile din 30.04.2009 si 20.10.2009, pana la 30.09.2009, respectiv 15.03.2010.
Parata a indicat drept temei de prelungire a termenului de predare prevederile art.5.4, respectiv art.5.3 si art.5.4 din contract.
Potrivit art.5.3, comparatorii au fost de acord ca, in cazul in care termenul de predare era depit ca urmare a culpei antreprenorilor sau subantreprenorilor vanz?toarei, sa existe un termen de maximum trei luni de prelungire a termenului de predare.
Potrivit art. 5.4, orice situa?ie de prelungire a termenului de predare urma a fi notificata in scris sau fax de c?tre vanz?toare comparatorilor cu cel pu?in 30 de zile inainte de expirarea termenului de predare.
Pentru prima amanare, parata nu a indicat cauza care a determinat-o, cauza care sa aib? corespondenta contractuala.
In cazul celei de a doua aman?ri, situa?ia contractuala indicata a fost aceea a culpei subantreprenorilor. Apari?ia unei asemenea imprejur?ri nu ar fi permis insa paratei sa amane termenul de predare decat cu cel mult 3 luni, iar nu cu 9 luni si jum?tate (31.05.2009 - 30.09.2009 = 4 luni, 1.10.2009 - 15.03.2010 = 5 luni si jum?tate).
Pentru aceste motive, avand in vedere ca parata nu si-a respectat principala obliga?ie, aceea de a preda la termen promiten?ilor comparatori apartamentele, Tribunalul a dispus rezolu?iunea antecontractului.
In urma desfiinrii antecontractului, efectele sale din ordinea juridica vor fi si ele ?terse, astfel ca parata a fost obligata la plata c?tre reclaman?i a sumei de 1.952.412,48 lei, suma achitata cu titlul de pre? de c?tre reclaman?ii promiten?i comparatori.
In aplicarea aceluia?i principiu al repunerii in situa?ia anterioara, parata a fost obligata si la plata sumei de 3.263 lei, suma pe care reclaman?ii au achitat-o cu titlul de onorariu notarial.
Cu privire la obliga?ia de plata a dobanzii legale solicitata de reclaman?i, tribunalul a apreciat c? aceasta nu este intemeiat?, re?inand c? in cazul in care vanz?toarea nu respecta termenul de predare si/sau termenul prev?zut la art.5.3, dup? caz, aceasta datora penaliti de 0,04% aplicate la valoarea sumelor din pre?ul total al imobilului achitate pana la acea data de c?tre cumparatori pentru fiecare zi de intarziere fata de termenul de predare. Penalitile au fost limitate la suma de 15.000 EURO.
A?adar, consider? tribunalul, p?rtile au evaluat conven?ional prejudiciul produs prin predarea cu intarziere a apartamentelor care au f?cut obiectul antecontractului, inserand in contract o clauza penala valabila potrivit art.1066 si urm. din Codul civil, art. 1 din OG nr.9/2000 privind nivelul dobanzii legale pentru obliga?ii b?ne?ti.
Prin aceasta clauza, adaug? tribunalul, p?rtile au in?eles sa deroge de la regula de drept comun instituita de art. 1088 Cod civil, regula potrivit c?reia partea lipsita de folosin?a unei sume de bani are dreptul la dobanda legala aferenta acelei sume.
Potrivit art. 129 alin. 6 Cod proc.civil?, judec?torii hot?r?sc numai asupra obiectului cererii deduse judeca?ii. Textul constituie consacrarea explicita a principiului disponibilitii care guverneaz? procesul civil, obligand instan?ele de judecata sa se pronun?e in limitele in care au fost sesizate.
In aplicarea acestui principiu, instan?ele sunt obligate sa analizeze modelul juridic propus de reclamant prin cererea de chemare in judecata. In condi?iile in care il apreciaz? ca fiind valabil, instan?ele admit cererea astfel cum a fost formulata, in timp ce, in cazul in care modelul juridic propus de reclamant este privit ca eronat, instan?ele resping cererea ca nefondata. Desigur, in exercitarea rolului activ, pentru a lamuri pe deplin cererea dedusa judeca?ii, instan?ele pot pune in discu?ia partilor orice imprejur?ri de fapt si de drept si pot dispune administrarea oric?ror probe, chiar daca partile se opun (art. 129 alin. 4 si 5 Cod proc.civila). Instan?ele nu pot insa schimba modelul juridic cu care au fost sesizate, pentru ca aceasta ar insemna inc?lcarea principiului disponibilitii.
De aceea, Tribunalul a respins ca neintemeiata cererea reclaman?ilor de obligare a paratei la plata dobanzii legale.
Fiind apreciat? in culpa procesuala, in baza art.274 Cod proc.civila, parata a fost obligata la plata c?tre reclaman?i a sumei de 23.672,75 lei cu titlu de cheltuieli de judecata aferente preten?iilor admise.
Cu privire la sus?inerea paratei potrivit c?reia ar fi exonerata de r?spundere deoarece neexecutarea obliga?iei sale s-a produs ca efect al unei cauze de for?a majora (criza economica) si al neexecut?rii obliga?iilor asumate de c?tre partenerii s?i comerciali, aceasta nu a fost re?inut?, deoarece activitatea comerciala in ansamblul sau, dar si fiecare decizie de afaceri presupun riscuri, luate in calcul si asumate de comercian?i, profitul fiind, in parte, beneficiul riscurilor asumate in mod oportun. Schimbarea, in mai mica sau mai mare m?sura, a condi?iilor economice este tocmai o imprejurare pe care comercian?ii sunt obliga?i sa o ia in calcul la adoptarea unei decizii, consecin?a putand fi, in cele din urma, ie?irea din pia?a a comerciantului care a luat hot?rari gre?ite din punct de vedere economic. Nici instan?ele de judecata, ca autoriti publice, nici ceilal?i participan?i la circuitul comercial nu au datoria de a proteja comercian?ii ale c?ror decizii de pia?a au fost invalidate de schimbarea, fie si radicala, a climatului economic.
In mod asem?n?tor, faptul ca un partener comercial al paratei nu si-a executat obliga?iile nu este de natura a o exonera pe aceasta de executarea propriilor obliga?ii. Parata este cea care a ales sa intre in rela?ii comerciale cu ace?ti parteneri, astfel ca responsabilitatea ii apar?ine in intregime. Parata, de asemenea, are la indemna c?ile prev?zute de lege pentru a ii determina pe partenerii s?i sa ?i execute obliga?iile asumate.
De asemenea, nu a fost re?inuta sus?inerea paratei referitoare la existenta unei clauze contractuale care ar impune reclaman?ilor sa solicite daune interese (penaliti de intarziere) pentru intarzierea la predarea apartamentelor, dar le-ar interzice acestora sa solicite rezolu?iunea antecontractului.
Creditorul obliga?iei neexecutate are la indemna mai multe cai prin care ?i poate proteja drepturile. Creditorul poate cere executarea - eventual cu daune interese - a obliga?iei de c?tre debitorul sau, ob?inand in acest fel tocmai ceea ce l-a determinat sa incheie contractul, ori, in cazul in care apreciaz? ca executarea nu mai de natura a ii oferi beneficiul pe care l-a urm?rit, sa solicite rezolu?iunea contractului, cu obligarea debitorului culpabil la plata de daune interese.
Creditorul este insa singurul in m?sura sa fac? aceasta alegere, deoarece el este cel prejudiciat si poate analiza cel mai bine care este cale cea mai profitabila.
Dreptul de op?iune al creditorului este un drept fundamental, subin?eles in toate contractele sinalagmatice (sau, in redactarea art.1020 Cod civil, condi?ia rezolutorie este subin?eleas? totdeauna in contractele sinalagmatice, in caz cand una din p?r?i nu indepline?te angajamentul s?u.)
Creditorul poate alege sa renun?e la acest drept, aceasta renun?are insa, data fiind gravitatea ei, i) este necesar sa fie in mod expres si clar stipulata in contract, ea neputand fi dedusa pe cale de interpretare si ii) este, de cele mai multe ori, inso?ita de compensa?ii pe care creditorul urmeaz? sa le primeasc? in schimbul renunrii. Nici una din cele doua condi?ii, conchide tribunalul, nu este indeplinita in cauza de fata.
Impotriva acestei sentin?e au declarat apel reclaman?ii TE ?i parata AG.
I. Reclaman?ii TN ?i TE critic? sentin?a pentru urm?toarele motive :
La data de 05 Septembrie 2007, se sus?ine, ace?tia au incheiat cu intimata-parat?, Societatea comercial? "ASMITA GARDENS S.R.L.", antecontractul de vanzare-cump?rare, autentificat sub nr , 2466 la Biroul Notarilor Publici Asocia?i "Raluca Herbay ?i Raluca Draga Baldan" din Bucure?ti, in scopul cump?r?rii unui num?r de 3 apartamente ce urmau s? fie edificate in Condominiul din Bucure?ti, Splaiul Unirii nr. 168, nr. 170 ?i Str. GI?di?ei nr. 42/ Sector 4.
De?i ?i-au respectat, la scaden?ele convenite ?i in totalitate, obliga?ia de plat? a pre?ului apartamentelor, achitand, pan? la data de 29.04.2009, suma total? de 1.952.412/48 lei, intimata-parata nu si-a respectat obliga?iile asumate privind termenul de predare convenit, dup? cum, in mod repetat, a modificat unilateral condi?iile contractuale.
Prin cererea de chemare in judecat?, reclaman?ii au solicitat s? se dispun? rezolu?iunea antecontractului de vanzare-cump?rare autentificat sub nr. 2466 din 05.09.2007; s? fie obligat? intimata-parata la restituirea pre?ului achitat in sum? de 1. 952.412,48 lei; s? fie obligat? intimata-parata, cu titlu de daune, ia plata dobanzii legale (dobanda medie de referin B.N.R.), aferent? perioadei 01.09.2007 03.12.2009 (data intent?rii ac?iunii), respectiv suma de 399.317,04 lei, ulterior precizat? la suma de 287.202,53 lei ?i, in continuare, pan? la achitarea integral? a debitului; s? fie obligat? intimata-parata la plata sumei de 3.263,00 lei, reprezentand onorariul notarial achitat pentru autentificarea Antecontractului de vanzare-cump?rare ?i s? fie obligat? intimata-parata la plata cheltuielilor de judecat?.
Prin sentin?a comercial? nr. 6430 din 25.05.2010, Tribunalu1 Bucure?ti Sec?ia VI-a Comercial? a admis in parte cererea, respingand cap?tul de cerere privitor la obligarea la plata dobanzii legale, cu urm?toarele "aser?iuni motivatorii": c? "in cazul in care vanz?toarea nu respect? termenul de predare ?i/sau termenul prev?zut la art. 5.3., dup? caz, datora penaliti de 0,04% aplicate la valoarea sumelor din pre?ul total al imobilului achitate pan? la acea dat? de c?tre cump?r?tori pentru fiecare zi de intarziere fa de termenul de predare. Penalitile au fost limitate la suma de 15.000 EURO"; c? p?r?ile au evaluat conven?ional prejudiciul produs prin predarea cu intarziere a apartamentelor care au f?cut obiectul antecontractului, inserand ... o clauz? penal? potrivit alin. 1066 ?i urm. C. ci v., art. 1 din OG nr. 9/2000...... Prin aceasta p?r?ile au in?eles s? deroge de la regula de drept comun instituit? de art. 1088 Cod civil ..... "; c?, "potrivit art. 129 alin. 6 C.pr. civ. judec?torii hot?r?sc numai asupra obiectului cererii deduse judecii ?i c?, pentru motivele ar?tate Tribunalul va cererea reclaman?ilor de obligare a paratei la plata dobanzii legale.
Apelan?ii reclaman?i consider? hot?rarea nelegal? ?i netemeinic? apreciind c? a fost dat? cu gre?ita interpretare a voin?ei reale a p?r?ilor; neaplicarea principiului interpret?rii sistemice a prevederilor antecontractului; gre?ita interpretare ?i aplicare a efectelor rezolu?iunii asupra conven?iei p?r?ilor; gre?ita aplicare a cauzei penale in ipoteza rezolu?iunii conven?iei.
Pentru acest prim motiv, solicit? admiterea apelului ?i modificarea hot?rarii in sensul admiterii cererii precizate privind acordarea dobanzii legale.
In opinia apelan?ilor clauzele contractuale relevante pentru corecta solu?ionare a cauzei, sub aspectul criticat, sunt urm?toarele:
5.1. In condi?iile in care Comparatorii i?i vor fi respectat toate obliga?iile de plata, vanz?toarea se obliga sa finalizeze apartamentele (potrivit variantei de finisaje pentru care au optat cump?r?torii, conform Anexei 8) pana la data de 31 mai 2009 (" termen predare ").
5.2. Termenul de Predare va fi prelungit automat cu num?rul de zile in care cump?r?torii intarzie plile si cu cel in care, datorita cazurilor de for?a majora, caz fortuit sau condi?ii meteorologice nefavorabile ori altor cauze prev?zute de lege ori neimputabile vanz?toarei, sunt sistate lucr?rile ori este imposibila efectuarea lucr?rilor la standardele de siguran?a si calitate asumate de c?tre vanz?toare ori prev?zute de lege, pe perioada in care aceste situa?ii persista.
5.3. Cumparatorii sunt de acord ca, in cazul in care termenul de predare este depit ca urmare a culpei antreprenorilor ori subantreprenorilor vanz?toarei, sa existe un termen de maximum trei luni de prelungire a Termenului de Predare.
5.5. In cazul in care vanz?toarea nu va respecta Termenul de predare ?i/sau termenul prev?zut la Articolul 5.3. de mai sus, dup? caz, va datora penaliti de 0,04% aplicate la valoarea sumelor din pre?ul total al imobilului achitate pan? la acea dat? de c?tre Cump?r?tori, pentru fiecare zi de intarziere fa de Termenul de Predare. P?r?ile convin ca penalitile prev?zute in acest Articol s? fie limitate la suma de 15000 EURO.
6.7. Fiecare dintre p?r?i va r?spunde pentru toate daunele cauzate celeilalte p?r?i ca urmare a nerespect?rii obliga?iilor asumate prin acest Antecontract. De asemenea, partea in culp? va datora celeilalte p?r?i toate cheltuielile legate de eventualele litigii ?i/sau proceduri de executare (taxe executor, onorarii avoca?iale, taxe de timbru, etc.).
Din interpretarea sistemic? a acestor prevederi, instan?a de fond ar fi trebuit s? re?in? voin?a real? ?i comun? a p?r?ilor in sensul c?: termenul de predare convenit ca subsemna?ii s? fie achitat la zi s-a intamplat!;
- termenul de predare convent a fost 31.05.2009, sub condi?ia ca, reclaman?ii s? fi achitat la zi toate obliga?iile de plat?, ceea ce s-a intamplat.
- termenul de predare nu putea s? fie depit cu mai mult de 3 luni, adic? cel mai tarziu 30.08.2009, in cazul culpei antreprenorilor ?i/sau subantreprenorilor vanz?toarei;
- prin antecontract, p?r?ile au convenit mai multe ipoteze posibile, ?i anume:
- ipoteza nerespect?rii termenului de predare, conform art. 5.1. ?i 5.3., ceea ce, in fapt, s-a intamplat!
Or, in aceast? ipotez?, se sus?ine, conform art. 6.7., prin raportare la art. 1021 C. civ., reclaman?ii, in calitate de creditori ai obliga?iei neexecutate, aveau op?iunea de a cere executarea, cu aplicarea clauzei penale prevederilor de articolului 5.5. sau de a cere rezolu?iunea antecontractului, cu daune interese moratorii, respectiv dobanda legal?, dar interesul esen?ial ce a determinat contractarea nu mai subzista;
- ipoteza pred?rii apartamentelor peste termenul de predare convenit, cu aplicarea clauzei penale reglementat? de art. 5.5. din Antecontract.
Aceste ipoteze sunt sus?inute de chiar formularea clauzei 5.5. (Vanz?toarea nu va respecta Termenul de predare ?i/sau termenul prev?zut la articolul 5.3. sau, pentru fiecare zi de intarziere fa de Termenul de Predare), care, implicit, permitea perfectarea contractului de vindere-cump?rare, in ipoteza depirii termenului de predare, dar cu aplicarea clauzei penale!
Reclaman?ii au optat pentru varianta de a solicita rezolutiunea conven?iei, conform Art. 1021 C. civ., cu daune moratorii (dobanda legal?), in condi?iile in care interesul esen?ial ce i-a determinat s? contracteze nu mai subzista.
Rezolu?iunea constituie o sanc?iune impotriva debitorului culpabil ?i se caracterizeaz? prin:
- desfiin?area retroactiv? a conven?iei chiar de la data incheierii sale ("ex tune"), adic? de la 05 Septembrie 2007;
- repunerea p?r?ilor in situa?ia anterioar? ("restitutio in statu quo ante"), ?i ,
- obligarea p?r?ii culpabile la plata daunelor interese.
Or, de?i a re?inut c? "in urma desfiinrii antecontractului, efectele sale din ordinea public? vor fi ?i ele ?terse" (pagina 5 alin. penultim din hot?rarea apelat?), implicit, chiar de la data incheierii conven?iei, ca "justificare" a respingerii cap?tului de cerere privind acordarea dobanzii legale, instan?a de fond: a inc?lcat principiile legale in materia rezolu?iunei conven?iilor sinalagmatice ?i a efectelor acestora deoarece a f?cut aplicarea unei clauze care nu a existat vreodat?, respectiv cea referitoare la clauza penal?; a comis ?i o gre?eal? de logic? juridic? deoarece a f?cut aplicarea prevederilor referitoare la clauza penal? in toate ipotezele avute in vedere de p?r?i, la data incheierii conven?iei, inclusiv in ipoteza rezolu?iunii.
Hot?rarea apelat? are ?i efecte imorale ?i inechitabile deoarece, prin neacordarea daunelor moratorii/dobanzii legale, uzura pre?ului/capitalului achitat debitorului culpabil? profit? acestuia din urm?, fiind astfel transferat? asupra creditorului.
Pentru motivele ar?tate, solicit? admiterea apelului, modificarea hot?rarii apelate in sensul oblig?rii intimatei parate la plata dobanzii legale, aferent? perioadei 01.09.2007 - 03.12.2009, respectiv suma reprecizat? de 287.202,53 lei ?i, in continuare, pan? la achitarea integral? a debitului; obligarea intimatei - parate la plata integral? a cheltuielilor de judecat? atat la instan?a de fond, cat ?i in apel.
La data de 26.10.2010, intimata - parat? a depus la dosar intampinare in raport cu apelul reclaman?ilor, solicitand respingerea acestuia, in sensul men?inerii sentin?ei apelate, ca fiind legal? ?i temeinic?.
In ap?rare, intimata sus?ine c? p?r?ile, prin clauza cuprins? in art. 5.5. au derogat de la dispozi?iile de drept comun, prev?zute de art. 1088 din C.civil, in sensul c? au evaluat conven?ional cuantumul prejudiciului, penalitile fiind convenite atat pentru rezolu?iunea antecontractului, cat ?i pentru intarzierea in executarea obliga?iilor.
II. Parata SC AG SRL critic? sentin?a pentru urm?toarele motive :
Avand in vedere dispozi?iile art. 7208 Cod proc. civ. care stabilesc caracterul executoriu a hot?rarilor judec?tore?ti date in prima instan?a in procesele si cererile in materie comerciala, apelanta parat? solicit? instan?ei de judecata sa dispun? suspendarea execut?rii sentin?ei comerciale nr. 6430/25.05.2010 pronun?ata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a VI a Comerciala pana la solu?ionarea apelului.
Men?ioneaz? ca apelan?ii-reclaman?i au inceput procedurile in vederea execut?rii. silite, solicitand atat Judec?toriei Sector 1 Bucure?ti incuviin?area execut?rii silite, obiect al dosarului nr. 46803/299/2010 cu termen de judecata la data de 16.12.2010 cat si Judec?toriei Sector 2 Bucure?ti incuviin?area execut?rii silite, obiect al dosarului nr. 33910/300/2010 cu termen de judecata la data de 03.12.2010.
Solicit? sa se constatate ca executarea silita a hot?rarii judec?tore?ti atacate, anterior verific?rii legalitii ?i temeiniciei acesteia de c?tre instan?a de apel aduce grave prejudicii apelantei-parate fiind de natura sa ii prejudicieze activitatea.
Astfel prin posibilitatea popririi conturilor sale bancare de c?tre apelan?ii-reclaman?i Tanasescu, se arat? c? va fi in imposibilitatea de a plati furnizorii, crean?ele bugetare si orice alte datorii, chiar si taxele judiciare de timbru in litigiile pe care le are in prezent pe rol.
Pe fondul cauzei, consider? ca sentin?a comerciala pronun?ata de Tribunalul Bucuresti - Sectia a VI a Comerciala nr. 6430/25.05.2010 este nelegala si netemeinica, pe considerentele expuse mai jos.
Astfel, apelanta-parat?, in conformitate cu dispozi?iile din antecontract respectiv dispozi?iile art. 5.3 care stabilesc "comparatorii sunt de acord ca, in cazul in care termenul de Predare este depit ca urmare a culpei anteprenorilor sau subantreprenorilor vanz?toarei, sa existe un termen de maximum trei luni de prelungire a Termenului de Predare." si dispozi?iile art. 5.4. care stabilesc "orice situa?ie de prelungire a Termenului de Predare a imobilului a fi notificata in scris sau fax de c?tre vanz?toare cump?r?torilor cu cel pu?in 30 zile inainte de expirarea Termenului de predare" i-a notificat pe apelan?ii -reclaman?i la data de 30.04.2009 ca termenul de predare va fi prelungit pana la data de 30.09.2009, iar prin Notificarea din data 20.10.2009 i-a notificat pe intima?ii-reclaman?i ca termenul de predare era prelungit pana la data de 15.03.2010, a?a cum d?deau voie prevederile contractuale asumate de ambele par?i. Aceste prelungiri ale termenului de predare nu s-au datorat culpei sale ci s-au datorat intarzierilor in lucr?rile de construire a ansamblului reziden?ial neimputabile dezvolt?torului imobiliar, ele fiind din culpa subanteprenorilor, contractorilor ansamblului rezidential, conform prevederilor art. 5.2, 5.3. si 5.4. din contract si a Notificarilor mentionate mai sus.
Cu toate acestea, apelan?ii reclaman?i au trimis la data de 13.10.2009 o notificare prin care au convocat pe parat? la conciliere directa solicitand restituirea sumei de 1.952.412,48 lei pl?tita cu titlu de pre?, precum si plata sumei de 357.448,00 cu titlu de dobanda legala si la plata la sumei de 3.263,00 lei cu titlu de onorariu notarial, cu nerespectarea clauzelor contractuale asumate de ace?tia, conform dispozi?iilor art. 969 Cod Civil care‘ prevede: "Conven?iile legal f?cute au putere de lege intre p?r?ile contractante".
Apelanta - parat? reitereaz? excep?ia prematuritatii ac?iunii apelan?ilor-reclaman?i Tan?sescu, invocata la fond si respinsa de instan?a de fond, avand in vedere ca ace?tia au introdus cererea de chemare in judecata la data de 04.12.2009, data la care parata Asmita Gardens era in perioada de gra?ie prev?zuta de dispozi?iile art. 5.3 si 5.4 din antecontract, deoarece aceasta ii notificase pe apelan?ii-reclaman?i de faptul ca termenul de predare a apartamentelor fusese prelungit pana la 15.03.2010.
Consider? ca referitor la clauza prev?zuta la arte 6.5. din antecontract, aceasta nu se reg?se?te in spe?a in cauza. O asemenea ipoteza ar fi putut exista in situa?ia in care ambele p?r?i ar fi prev?zut intr-un inscris semnat de ambele p?r?i in care ar fi men?ionat locul, ?i data si ora, notarul public si sediul acestuia in vederea prezent?rii par?ilor pentru incheierea contractului de vanzare-cump?rare in forma autentica, iar vanz?toarea nu ar fi respectat acest angajament asumat expres si nu s-ar fi prezentat f?r? nici o justificare la notarul public pentru incheierea contractului autentic.
Conform dispozi?iilor art. 5.8. din Antecontract in termen de 5 zile de la termenul de predare, vanz?toarea va transmite cump?r?torului o notificare in care se va preciza perioada de timp in care p?r?ile se vor prezenta la imobil in vederea semn?rii unui proces verbal in care sa se constate respectarea parametrilor tehnici (calitativi si cantitativi) ai apartamentului. Prin dispozi?iile art. 5.9. din Antecontract se prevede ca prin procesul verbal prev?zut la arte 5.8. p?r?ile vor agrea data, locul si ora la care se vor prezenta in fata Notarului Public in scopul incheierii Contractului. Ori p?r?ile, sus?ine apelanta, nu au incheiat un proces verbal in sensul men?ionat mai sus si a?a cum i-a notificat si pe intima?ii-reclaman?i prin Notificarea din data de 20.10.2009 termenul de predare a fost prelungit pana la data de 15.03.2010, insa nu din culpa promitentei-vanzatoare, ci din cauze neimputabile acesteia, culpa fiind a subantreprenorilor, contractorilor ansamblului reziden?ial.
In spe?a, sus?ine apelanta - parat?, p?rtile nu au stabilit de comun acord o data finala la care sa se prezinte in fata notarului public pentru a semna contractul de vanzare-cump?rare, deci prin urmare nu ar fi putut exista din partea promitentei-vanz?toare vreun refuz nejustificat de a se prezenta in fata notarului public pentru semnarea contractului si, pe care de consecin?a, nici posibilitatea promiten?ilor-comparatori de a putea considera unilateral antecontractul rezolvit, cu atat mai mult cu cat intima?ii-reclaman?i fuseser? anterior notifica?i cu privire la prelungirea termenului de predare, conform dispozi?iilor contractuale.
Mai mult, se sus?ine, aceste prelungiri ale termenului de predare s-au datorat intarzierilor in lucr?rile de construire ale ansamblului reziden?ial neimputabile dezvoltatorului imobiliar, ele fiind din culpa subantreprenorilor, contractorilor ansamblului reziden?ial, culpa asumata si de apelan?ii-reclamanti, prin clauzele arte 5.3 si 5.4 din antecontract ca n?scand automat dreptul la prelungirea termenului de predare a apartamentelor de c?tre dezvolt?torul imobiliar. Din analiza inscrisurilor depuse de c?tre aceasta la dosarul cauzei, apelanta consider? c? se poate observa ca in toata perioada cuprinsa intre inceperea lucr?rilor de construc?ie la ansamblul reziden?ial, Asmita Gardens ?i pan? in luna martie 2010 inclusiv, constructorii, antreprenorii, subantreprenorii si chiar institu?iile care erau implicate contractual in construirea si/sau finalizarea ansamblului reziden?ial nu ?i-au respectat termenele contractuale ?i in acest fel finalizarea intregului ansamblu reziden?ial a fost blocata, fapt ce a impiedicat-o pe apelant? sa predea la randul s?u viitorilor proprietari apartamentele din complexul reziden?ial care nu corespundeau standardelor la care s-a angajat prin antecontractele pe care le-a semnat, ins? nu din culpa acesteia. De?i apelan?ii-reclaman?i cuno?teau ca intarzierea in predarea apartamentelor nu se datora culpei apelantei-parate, fiind notifica?i in acest sens, si ca antecontractul dintre p?r?i era in derulare, totu?i au introdus cererea de chemare in judecata solicitand rezolu?iunea antecontractului.
In concluzie, apelanta - parat? solicit? admiterea apelului si, pe cale de consecin, schimbarea in parte a hot?rarii judec?tore?ti, in ceea ce prive?te cap?tul de cerere referitor la rezolu?iunea antecontractului si obligarea sa la restituirea avansului pl?tit, la plata onorariului notarial si a cheltuielilor de judecata, ca efect al rezolu?iunii, petite incuviin?ate de instan?a de fond si pe fond respingerea ac?iunii ca neintemeiat?.
De asemenea, solicit? suspendarea execut?rii sentin?ei comerciale nr. 6430/25.05.2010 pronun?ata de Tribunalul Bucuresti -Sec?ia a VI-a Comerciala pan? la solu?ionarea apelului.
In drept, art. 280, 282, 284, 287, 288, 292, 295, 296, 297, 298 Cod proc. Civ; art. 969 si 970 Cod Civil.
In dovedirea apelului, apelanta - parat? solicit? incuviin?area urm?toarelor probe: inscrisuri, precum si orice alte probe utile, pertinente si concludente solu?ion?rii prezentei cauze.
I. In ce prive?te EXCEP?IA NETIMBR?RII cererii de suspendare a execut?rii hot?rarii apelate, precum ?i a apelului declarat de apelanta - parat?, Curtea in temeiul art. 137 alin. 1 din C.pr. civ. rap. la art. 20 alin. 1 ?i 3 din Legea nr. 146/1997, cu referire la art. 11 din aceea?i lege, apreciaz? c? excep?ia este intemeiat?, astfel c? va fi admis?, pentru urm?toarele considerente:
ART. 20 din Legea nr.146/1997 reglementeaz?: " (1) Taxele judiciare de timbru se pl?tesc anticipat. (2) Dac? taxa judiciar? de timbru nu a fost pl?tit? in cuantumul legal, in momentul inregistr?rii ac?iunii sau cererii, ori dac?, in cursul procesului, apar elemente care determin? o valoare mai mare, instan?a va pune in vedere petentului s? achite suma datorat? pan? la primul termen de judecat?. In cazul cand se mic?oreaz? valoarea preten?iilor formulate in ac?iune sau in cerere, dup? ce a fost inregistrat?, taxa judiciar? de timbru se percepe la valoarea ini?ial?, f?r? a se ?ine seama de reducerea ulterioar?. (3) Neindeplinirea obliga?iei de plat? pan? la termenul stabilit se sanc?ioneaz? cu anularea ac?iunii sau a cererii. (_)"
De asemenea, ART. 11 din aceea?i lege reglementeaz?: " (1) Cererile pentru exercitarea apelului sau recursului impotriva hot?rarilor judec?tore?ti se taxeaz? cu 50% din:
- taxa datorat? pentru cererea sau ac?iunea neevaluabil? in bani, solu?ionat? de prima instan;
- taxa datorat? la suma contestat?, in cazul cererilor ?i ac?iunilor evaluabile in bani."
Avand in vedere aceste dispozi?ii legale, Curtea, la termenul de judecat? din 01.11.2010 a pus in vedere apelantei - parate, in raport cu valoarea contestat? in apel, a?a cum a fost aceasta precizat? la acela?i termen, s? timbreze apelul cu o tax? judiciar? de timbru in cuantum de 11.952, 24 lei ?i timbru judiciar in cuantum de 5 lei, iar cererea de suspendare a execut?rii, cu o tax? judiciar? de timbru de 10 lei ?i timbru judiciar de 0, 3 lei ( incheiere - fila 23).
In acest scop a dispus ?i citarea apelantei - parate cu aceast? men?iune, a?a cum rezult? din dovada de indeplinire a procedurii de citare de la fila 24.
Cu toate acestea, apelanta - parat? nu s-a conformat obliga?iei legale pus? in vedere ?i de instan, iar fa de sanc?iunea legal? prev?zut? de dispozi?iile art. 20 alin. 3 din Legea nr. 146/1997, Curtea va anula cererea de suspendare a execut?rii, precum ?i cererea de apel formulat? de apelanta - parat? SC AG, ca netimbrate, ceea ce constituie un impediment legal la analiza in fond a apelului acesteia, astfel cum a fost motivat.
II. Cu privire la apelul declarat de apelan?ii - reclaman?i TN ?i TE, analizand sentin?a apelat?, prin prisma criticilor invocate, a ap?r?rilor invocate, a dispozi?iilor legale aplicabile in cauz? ?i a probelor administrate, Curtea a apreciat c? acesta este intemeiat ?i a fost admis, pentru urm?toarele considerente:
Critica apelan?ilor vizand solu?ia gre?it? dat? cap?tului de cerere privind obligarea paratei la plata dobanzii legale aferent? sumelor de bani achitate de reclaman?ii promiten?i - cump?r?tori cu titlu de pre? ?i celei achitate cu titlu de onorariu notarial, cu prilejul incheierii antecontractului de vanzare-cump?rare este fondat?.
Astfel, prima instan a apreciat c? in condi?iile in care p?r?ile au inserat in antecontract clauza penal? potrivit c?reia : " In cazul in care vanz?toarea nu va respecta Termenul de predare ?i/sau termenul prev?zut la Articolul 5.3. de mai sus, dup? caz, va datora penaliti de 0,04% aplicate la valoarea sumelor din pre?ul total al imobilului achitate pan? la acea dat? de c?tre Cump?r?tori, pentru fiecare zi de intarziere fa de Termenul de Predare. P?r?ile convin ca penalitile prev?zute in acest Articol s? fie limitate la suma de 15000 EURO. 5.5." o atare clauz? exclude de plano posibilitatea pentru reclaman?ii, p?gubi?i prin neexecutarea sau executarea necorespunz?toare a obliga?iilor convenite prin acest antecontract, de a mai solicita dobanda legal?.
Ra?ionamentul instan?ei este gre?it pentru cel pu?in cateva considerente:
In primul rand, a?a cum sus?in ?i apelan?ii, cele dou? obliga?ii, respectiv: obliga?ia de a pl?ti penaliti ?i obliga?ia de a pl?ti dobanda legal?, au izvoare obliga?ionale diferite.
Astfel, in timp ce obliga?ia de plat? a penalitilor decurgand din clauza penal?, care de altfel nu a fost valorificat? in cauza de fa, de vreme ce reclaman?ii au solicitat ca efect al rezolu?iunii antecontractului, doar restituirea pre?ului achitat ?i a onorariului notarial, cu daune - interese, apreciate de ace?tia ca fiind dobanda legal?, are ca izvor, conform art. 1066 rap. la art. 969 din C.civil, conven?ia p?r?ilor, respectiv antecontractul ( art. 5.5 ), obliga?ia de plat? a dobanzii legale decurge din lege, respectiv din dispozi?iile art. 43 din C. comercial care reglementeaz? : " Datoriile comerciale lichide ?i pl?tibile in bani produc doband? de drept din ziua cand devin exigibile."
In acest sens sunt ?i dispozi?iile OG nr. 9/2000 care reglementeaz?:
- art. 2: " In cazul in care, potrivit dispozi?iilor legale sau prevederilor contractuale, obliga?ia este purt?toare de dobanzi f?r? s? se arate rata dobanzii, se va pl?ti dobanda legal?.
- art. 3: " Dobanda legal? se stabile?te, in materie comercial?, la nivelul dobanzii de referin a B?ncii Na?ionale a Romaniei"."
In al doilea rand, con?inutul celor dou? obliga?ii este diferit, deoarece penalitile reprezint? o compensa?ie anticipat? de p?r?i in ce prive?te cuantumul prejudiciului ( de regul? referitoare la un prejudiciu efectiv suferit anticipat de p?r?i ca urmare a intarzierii in indeplinirea obliga?iei), iar dobanda legal? reprezint? o parte a beneficiului nerealizat de reclaman?i, ca urmare a indisponibiliz?rii sumelor de bani ( in spe suma de bani achitat? cu titlu de pre? ?i cea achitat? cu titlu de onorariu notarial), din culpa paratei, in condi?iile in care obliga?ia de a preda imobilul ?i de a incheia contractul de vanzare-cump?rare in form? autentic?, nu a fost indeplinit?.
Altfel spus, reclaman?ii au optat pentru rezolu?iune cu daune - interese (a?a cum ing?duie dispozi?iile art. 1021 teza a doua din C. civil care stabilesc: " Partea, in privin?a c?reia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau s? sileasc? pe cealalt? a executa conven?ia, cand este posibil, sau s?-i cear? desfiin?area, cu daune interese.") a?a - incat instan?a nu trebuia s? fac? nicio referire la clauza penal? inserat? de p?r?i in contract, deoarece preten?iile concrete deduse judecii de c?tre reclaman?i nu se intemeiau pe aceasta, ci doba?nda legal? era cerut? conform art. 1021 din C.civil ?i art. 1088 din C.civil ( a se vedea temeiul juridic invocxa de reclaman?i - fila 5 din dosarul Tribunalul Bucure?ti - Sec?ia a VI a Comercial? , in care nu este men?ionat ?i art. 1066 din C.civil, care reglementeaz? clauza penal?).
Mai mult, chiar din interpretarea per a contrario a dispozi?iilor art. 1088 din C.civil care stabilesc c? " La obliga?iile care au de obiect o sum? oarecare, daunele - interese pentru neexecutare nu pot cuprinde decat dobanda legal?, afar? de regulile speciale in materie de comer? _" rezult? c? in materia obliga?iilor comerciale, se pot acorda al?turi de " dobanda legal?" ?i alte daune, spre deosebire de obliga?iile civile.
Cum parata societate comerciale este subiect de drept comercial, obliga?iile acesteia au natur? comercial?, astfel c? in materie comercial?, de principiu, penalitile de intarziere se pot cumula cu dobanda legal?, neexistand nicio interdic?ie in acest sens, ci dimpotriv?, dispozi?ii legale care induc ideea cumulului celor dou? categorii de daune - interese, in materie comercial?, cum sunt cele evocate mai sus.
In fine, a?a cum au sus?inut apelan?ii - reclaman?i, ace?tia au optat pentru rezolu?iune cu daune interese, astfel incat executarea clauzei penale ( a antecontractului) ar fi fost cealalt? op?iune, din perspectiva acestei posibiliti de a opta, reglementat? de art. 1021 din C.civil, in favoarea creditorului obliga?iei neexecutate, op?iune nevalorificat?.
A?adar, dac? reclaman?ii, creditori ai obliga?iei neexecutate, neexecutare culpabil? care a condus la rezolu?iunea antecontractului, au optat pentru rezolu?iune cu daune - interese compensatorii evaluate la nivelul dobanzii legale, prima instan nu putea pune in discu?ie, nici m?car in considerentele hot?rarii, executarea efectiv? a clauzei penale, nefiind investit? cu aceasta [ art. 129 alin. ultim din C.pr. civ. stabilind limitele judec?rii cererii in raport cu disponibilitatea p?r?ii care sesizeaz? instan?a transpus? ( intre altele) in calea procedural? aleas? de aceasta)].
Daunele interese pretinse de reclaman?i sub forma dobanzii legale reprezint? o reparare a prejudiciului constatat in urma rezolu?iunii, ins? " nu pentru intarzierea in executarea obliga?iei de predare a apartamentelor " (intarziere pentru care p?r?ile au prev?zut clauza penal?), ci pentru prejudiciul suferit ca urmare a indisponibiliz?rii sumelor de bani achitate cu titlu de pre? ?i onorariu notarial, apar?inand reclaman?ilor, care ca urmare a rezolu?iunii antecontractului, s-a dovedit a fi prejudiciatoare pentru ace?tia.
De aceea, considerand c? Tribunalul a f?cut o aplicare gre?it? a legii, respectiv a dispozi?iilor art. 1021, art. 1088 din C.civil, a art. 43 din C. comercial, in temeiul art. 296 din C.pr. civ. Curtea a admis apelul reclaman?ilor, a schimbat in parte sentin?a apelat? in sensul c? a obligat parata ?i la plata dobanzii legale aferente sumelor de 1.952.412, 48 lei ?i de 3263 lei, ce va fi calculat? de la data de 05.09.2007 ( data la care sumele au fost pl?tite de reclaman?i ?i, pe care de consecin, indisponibilizate, din culpa paratei, care nu ?i-a indeplinit obliga?iile contractuale) pan? la data plii efective.
Avand in vedere solu?ia pronun?at? de instan?a de apel ?i imprejurarea c?, in raport cu aceasta, dar ?i cu atitudinea procesual? a apelantei - parate, care nu a in?eles s? timbreze apelul s?u, rezult? c? intimata - parat? se afl? in culp? procesual?, culp? ce decurge ?i din neindeplinirea obliga?iilor contractuale deduse judecii (re?inut? de ambele instan?e, ca fiind culpabil? acesteia), de vreme ce culpa p?r?ii din dreptul substan?ial, in urma solu?iei pronun?ate, cap?t? aspecte de drept procesual. Ca atare, Curtea in temeiul art. 298 rap. la art. 274 din C.pr. civ., a obligat pe intimat? la plata cheltuielilor de judecat? efectuate in fa?a primei instan?e ( cele neacordate de aceasta), instan?a de apel apreciind c? acestea trebuie acordate in intregime, de vreme ce cererea de chemare in judecat? a fost apreciat? ca intemeiat?, in tot, dar ?i a cheltuielilor de judecat? efectuate in apel, astfel cum au fost acestea dovedite cu inscrisurile depuse la dosar ( E.R.).
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Vanzari-Cumparari
Nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare a unui imobil. - Decizie nr. 161 din data de 17.02.2012Constatarea nulitatii absolute a actului aditional la contractul de vanzare-cumparare si restabilirea situatiei anterioare - Decizie nr. 973 din data de 03.12.2010
Despagubiri solicitate ca urmare a constatarii nulitatii unui contract de vanzare-cumparare avand ca obiect imobil - Decizie nr. 516 din data de 13.12.2010
Constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare incheiat cu scop ilicit - Decizie nr. 377 din data de 18.10.2010
Obligatie de a face - Sentinta civila nr. 207 din data de 12.03.2009
Restituire arvuna. Conditii. - Decizie nr. 234/R din data de 24.09.2008
Contencios Fiscal. Aplicarea in timp a legii contenciosului administrativ - Decizie nr. 131/R din data de 23.05.2006
Raspunderea pentru evictiune; calitate procesuala pasiva. - Decizie nr. 4/Ap din data de 20.01.2009
Conditiile admiterii in principiu a cererii de interventie principala. - Hotarare nr. 108 din data de 04.04.2015
Opozitia la vanzare. Termen de formulare. Comunicarea notificarii. - Decizie nr. 457 din data de 19.05.2010
Obligatia de „a face” - Sentinta civila nr. 1752 din data de 22.06.2010
Contencios administrativ-fiscal. Operatiuni de vanzare de bunuri imobile cu caracter repetat efectuate de o persoana fizica. Sfera de aplicare a taxei pe valoarea adaugata. Calitate de persoana impozabila. - Decizie nr. 498 din data de 25.03.2011
Societate comerciala. Antecontract de vanzare – cumparare de bunuri imobile concretizat in factura. Lipsa drepturilor privind sustinerea uneia dintre parti, precum ca nu s-a indeplinit conditia suspensiva pentru incheierea actului in forma autentica. - Decizie nr. 90 din data de 11.11.2008
CONTRACT DE VANZARE CUMPARARE. LIPSA PRET. PRET NESERIOS. LIPSA HOTARARII ADUNARII GENERALE A ASOCIATILOR. CONSECINTE. - Decizie nr. 48 din data de 27.06.2008
ANTECONTRACT DE VANZARE-CUMPARARE TEREN. INTERPRETAREA CONTRACTULUI. DESCHIDEREA PROCEDURII INSOLVENTEI VANZATORULUI. ACTIUNEA IN PERFECTARE A VANZATORULUI. OBLIGATIA INSTANTEI. - Decizie nr. 46 din data de 27.06.2008
Emitere instrumente de plata fara acoperire - Sentinta penala nr. 13 din data de 15.01.2010
Civil-Actiune in constatare. - Sentinta civila nr. 1004 din data de 19.01.2012
Incheiere contract de vanzare-cumparare cu primaria, a unei locuinte inchiriat. - Sentinta civila nr. 8010 din data de 30.05.2011
Anulare contract pentru lipsa de discernamant a vanzatorului - Sentinta civila nr. 10047 din data de 04.11.2008
Conditii necesare pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare cumparare - Sentinta civila nr. 21383 din data de 01.11.2013