CIVIL:Inadmisibilitate rezolutiune contract vanzare cumparare cu clauza de intretinere;drepturi transmise succesiv
(Decizie nr. din data de 26.11.2008 pronuntata de Tribunalul Buzau) Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Rm. Sarat sub nr. 2575 /2006 reclamanta N.M.a chemat in judecata pe paratii M.C. si M.L.solicitand ca prin hotararea ce se va pronunta sa se dispuna rezilierea contractului de vanzare cumparare cu clauza de intretinere autentificat sub nr. 311 din 07.01.2003, precum si obligarea paratilor la plata cheltuielilor de judecata .
In motivarea actiunii reclamanta a aratat ca prin contractul susmentionat a vandut paratilor imobilul situat in satul Oreavu, comuna Valea Ramnicului, judetul Buzau, compus din casa de locuit si teren aferent in suprafata de 1419,30 m.p. pentru pretul de 100.000.000 lei ROL , din care 50.000.000 lei au fost convertiti in obligatia de intretinere, cumparatorii obligandu-se sa ii asigure cele necesare traiului, medicamente in caz de boala, iar la deces sa o inmormanteze dupa obiceiul locului.
S-a invederat instantei ca paratii si-au indeplinit obligatiile pentru aproximativ 1 an si jumatate dupa incheierea contractului si ulterior nu au mai prestat nici un fel de intretinere, cu toate ca reclamanta este o persoana in varsta, suferind de diabet si, cu toate ca le-a cerut paratilor sa ii procure medicamente, acestia nu i-au adus niciodata, fiind nevoita sa le cumpere singura, apeland la alte persoane in sensul ca a imprumutat bani si a rugat sa cumpere efectiv medicamentele necesare .
S-a aratat si ca paratii nu i-au procurat reclamantei alimente, nu au ajutat-o la treburi gospodaresti, nu i-au asigurat lemne de foc sau apa suficienta, reclamanta fiind obligata sa recurga la ajutorul vecinilor in acest sens si tot vecinii au fost cei care i-au procurat si butelie de aragaz.
S-a mentionat si ca paratul M.C. i-a vandut din gospodarie cantitati de cereale si fructe, i-a distrus mai multe bunuri si in urma unui incident petrecut la 21.10.2006 reclamanta a schimbat zalele asigurandu-si locuinta .
Paratii au formulat intampinare prin care au solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata, deoarece in calitate de debitori ai obligatiei de intretinere au asigurat in mod permanent reclamantei ingrijirea in conditiile convenite prin contract procurandu-i alimente, imbracaminte, lemne de foc si toate cele necesare traiului, au achitat facturi de utilitati pentru apa , canal, etc.
Pe cale reconventionala, in situatia admiterii actiunii principale, paratii au solicitat obligarea reclamantei la plata imbunatatirilor pe care le-au adus imobilului situat in satul Oreavu, comuna Valea Ramnicului, judetul Buzau, evaluate provizoriu la 10.000 lei RON si descrise conform cererii de la fila 16 dosar fond .
In privinta cererii reconventionale reclamanta - parata a depus intampinare prin care a recunoscut efectuarea in parte de imbunatatiri de catre paratii - reclamanti pentru casa de locuit, bucataria de vara si crama, conform cererii de la fila 21 dosar fond.
In cauza au fost administrate probatorii cu inscrisuri, depuse de ambele parti, martori, interogatorii si expertiza tehnica specialitatea constructii .
Prin sentinta civila nr. 355 din 21.03.2007 Judecatoria Rm. Sarat a admis actiunea principala, a admis in parte cererea reconventionala si a dispus rezilierea contractului de vanzare cumparare cu clauza de intretinere autentificat sub nr. 311 din 27.01.2003 la B.N.I. "Titi Marinescu", obligand reclamanta catre parati la plata sumei de 6245, 36 lei RON, reprezentand contravaloare imbunatatiri imobil. Au fost compensate partial cheltuielile de judecata si a fost obligata reclamanta la plata catre parati a sumei de 1040 lei RON cu acest titlu .
Pentru a hotari astfel instanta de fond a retinut ca, prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 311 din 27.01.2003, reclamanta a vandut paratilor impreuna cu numitii soti P. F. si P.M., cu care incheiase anterior contract de vanzare cumparare cu clauza de intretinere la 30.06.1992, un imobil compus din casa si teren aferent in suprafata de 1419,30 m.p. situat in comuna Valea Ramnicului, sat Oreavu, judetul Buzau, pentru pretul de 100.000.000 lei RON, din care 50.000.000 lei ROL au fost convertiti in obligatia de intretinere, paratii - cumparatori obligandu-se sa asigure reclamantei cele necesare traiului la nevoie, medicamente in caz de boala, iar la deces sa fie inmormantata dupa obiceiul locului si datinilor crestinesti, restul de 50.000.000 lei fiind dati sotilor P.F si P.M. .
Din contractul incheiat s-a retinut ca reclamanta si-a rezervat uzufructul viager asupra intregului imobil instrainat, iar din coroborarea depozitiilor martorilor D. G., B. P., B.F. si S. E. prima instanta a retinut ca, incepand cu vara anului 2005, paratii nu si-au mai respectat obligatiile contractuale si nu au mai acordat intretinere si ingrijire reclamantei, care este suferinda de diabet, in varsta de 78 de ani si a fost obligata sa recurga la ajutorul vecinilor pentru a-si procura alimente, medicamente lunar din oras, precum si in vederea efectuarii lucrarilor gospodariei.
Din raspunsurile la interogatorii luate paratilor M.C. si M.L.instanta de fond a concluzionat ca acestia nu au fost sinceri, iar declaratiile martorilor N.V. si A. A. au fost inlaturate cu motivarea ca acestia au relatat aspecte din perioada anilor 2003 - 2004, cand partile erau in relatii bune.
S-a apreciat ca obligatia de intretinere este indivizibila atat activ cat si pasiv, ca ea trebuie executata indiferent de starea materiala a intretinatorului si in situatia neexecutarii beneficiarul poate solicita rezilierea contractului conform art. 1020 - 1021 Cod civil, dispozitii in raport de care s-a apreciat temeinicia actiunii principale in cauza.
In privinta cererii reconventionale au fost retinute concluziile raportului de expertiza constructii si s-a constatat ca debitorii sunt indreptatiti sa obtina contravaloarea imbunatatirilor aduse imobilului, in suma de 6245,36 lei RON.
Impotriva acestei sentinte au declarat apel paratii M.C. si M.L., in termen legal , criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie.
Sub un prim aspect s-a invederat instantei ca reclamanta nu era indreptatita sa solicite rezolutiunea contractului decat pentru o parte din imobil, intrucat sotul acesteia, N. C., creditor al obligatiei de intretinere conform contractului nr. 5628/1992, a decedat, situatie in care cota acestuia a intrat in proprietatea transmitatorilor P. F. si M. si pentru aceasta parte (jumatate din imobil) nu se poate cere si dispune rezolutiunea .
Sub un alt aspect s-a invederat instantei ca, din probatoriul administrat, interogatoriu, martori, acte , rezulta ca ei si-au indeplinit cu buna credinta obligatia, iar reclamanta a avut o pozitie nesincera, contrazicandu-se in declaratii atat sub aspectul procurarii lemnelor de foc, cat si schimbarii yalelor si prestarii intretinerii, iar prima instanta a retinut la motivarea hotararii doar probele propuse de reclamanta, inlaturandu-le nejustificat pe cele administrate de paratii - reclamanti.
S-a invederat instantei ca atitudinea reclamantei, abuziva, nu este noua, intrucat anterior aceasta a mai incheiat si alte contracte de vanzare cu clauza de intretinere pentru acelasi imobil si in prezent a gasit o alta persoana cu care intentioneaza sa incheie un alt contract, iar martorii propusi de reclamanta au relatat aspecte din vara - toamna anului 2006, cand reclamanta a inceput sa refuze sa primeasca intretinerea de la parati si in iulie 2006 a schimbat si yalele de casa, interzicand accesul paratilor, precizandu-se ca refuzul de a primi intretinere constituie un abuz al creditorului si acesta nu poate obtine rezilierea contractului prevalandu-se de propria sa culpa.
In privinta cererii reconventionale, in subsidiar, in situatia in care se apreciaza ca se impune rezilierea contractului, sentinta a fost criticata aratandu-se ca lucrarile de imbunatatire au fost subevaluate si nu a fost inclusa si manopera in costul acestora, obiectiunile formulate la raportul de expertiza de catre ei fiind respinse nejustificat.
S-a solicitat, in principal, schimbarea in tot a sentintei si respingerea actiunii ca neintemeiata.
Intimata N.M.a depus la dosar intampinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat, aratand ca instanta de fond a retinut si analizat corect declaratiile martorilor , concluzionand corespunzator cu privire la nerespectarea obligatiei de intretinere asumata de parati.
Apelantii au depus la 30.07.2007 un memoriu prin care au raspuns intampinarii intimatei si au apreciat asupra nelegalitatii hotararii primei instante intrucat N.M.nu era proprietara imobilului pentru care transmise anterior nuda proprietate si detinea doar calitatea de uzufructuar al imobilului, drept ce i-a fost respectat de catre ei, situatie in care s-a aratat ca prin rezilierea contractului, in raport de dispozitiile art. 971 si art. 1295 alin. 1 Cod civil li s-a incalcat un drept de proprietate legal dobandit.
Au fost administrate probatorii cu inscrisuri .Au fost depuse note de concluzii scrise de catre apelanti .
Examinand sentinta atacata sub aspectul criticilor formulate si in raport de dispozitiile legale incidente, Tribunalul constata ca apelul este fondat si va fi admis pentru urmatoarele considerente :
Contractul in discutie in cauza, cu privire la care s-a solicitat rezolutiunea pentru neexecutarea culpabila de catre una din parti a contraprestatiei, nu este un contract tipic de vanzare - cumparare cu clauza de intretinere prin care se transmite proprietatea unui imobil in schimbul intretinerii transmitatorului si a unei sume de bani, deoarece, in speta, ceea ce se transmite este nuda proprietate asupra unui imobil, de la o parte catre cealalta parte, in schimbul preluarii obligatiei de intretinere pentru un al treilea (beneficiar al obligatiei si uzufructuar asupra imobilului) si unei sume de bani. Ca urmare, aspectul neeexecutarii culpabile a contraprestatiei trebuie analizat in concret in contextul determinarii contraprestatiei (in integralitatea ei) prin contractul incheiat intre parti si in raport de ansamblul probator al cauzei.
In fapt, reclamanta - intimata N.M. a transmis, alaturi de sotul sau, in prezent decedat, conform contractului de vanzare cumparare cu clauza de intretinere autentificat sub nr. 2658/30.06.1992, catre sotii P.F.si M., nuda proprietate asupra imobilului casa de locuit si teren in suprafata de 1419, 30 m.p. din comuna Valea Ramnicului, sat Oreavu, judetul Buzau, in schimbul pretului de 60.000 lei, din care s-au achitat efectiv 30.000 lei, diferenta urmand a fi achitata sub forma prestarii intretinerii catre vanzatori, de catre cei doi dobanditori. Prin acest contract transmitatorii si-au rezervat uzufructul viager asupra intregului imobil.
Ulterior, prin contractul de vanzare cumparare cu clauza de intretinere autentificat sub nr. 311/27.01.2003 la BNI "Marinescu Titi" Rm. Sarat, nuzii proprietari P.F si P.M. au instrainat proprietatea asupra imobilului descris mai sus, compus din casa si teren aferent din satul Oreavu, comuna Valea Ramnicului, judetul Buzau, catre cumparatorii M.C. si L. in schimbul unei sume de bani numerar si preluarii din sarcina lor a obligatiei de intretinere stabilita prin contractul anterior. Contraprestatia datorata de dobanditori pentru nuda proprietate asupra imobilului ce le-a fost transmisa este determinata prin contract la suma de 100.000.000 lei (ROL), din care suma de 50.000.000 lei (ROL) s-a achitat la data autentificarii catre sotii Popa, iar diferenta de 50.000.000 lei consta in obligatia de intretinere a uzufructuarei N.M., preluata de cei doi dobanditori de la nuzii proprietari sus mentionati, descrisa astfel: asigurarea celor necesare traiului la nevoie, medicamente in caz de boala si inmormantarea la decesul uzufructuarei dupa obiceiul locului si datinile crestinesti .
Totodata prin acest contract a fost mentinuta clauza de uzufruct viager a beneficiarei N.M.asupra intregului imobil.
Se observa, din continutul contractului, ca reclamanta N.M. a semnat contractul doar in calitate de beneficiar al uzufructului si intretinerii, dreptul de proprietate asupra imobilului nemaiexistand la acel moment in patrimoniul ei deoarece fusese transmis anterior prin contract autentic catre sotii P.F si P.M. sub forma nudei proprietati si nu s-a reintors nici un moment in patrimoniul ei deoarece respectivul contract nu a fost anulat, rezolutionat, etc, fiind mentinute de catre aceasta, in continuare, prin noul contract, beneficiile posesiei si folosintei (adica uzufructul) astfel ca nu se poate concluziona ca reclamanta a transmis ceva din propriul patrimoniu catre cumparatorii M.C. si L. prin contractul nr. 311/27.01.2003.
Paratii, dobanditori ai nudei proprietati, au achitat din pretul convenit pentru imobil suma de 50.000.000 lei prin plata directa catre vanzatorii P.F si P.M., iar diferenta de jumatate (adica 50.000.000 lei) a constat in preluarea obligatiei de intretinere de la acestia in privinta beneficiarei N.M..
In acest context urmeaza sa fie calificat actul juridic incheiat intre parti si sa se aprecieze asupra aplicarii dispozitiilor art. 1020 - 1021 Cod civil, privind conditia rezolutorie in contracte pentru neexecutarea culpabila a obligatiilor.
Prin actiunea introdusa pe rolul instantei, pe principiul disponibilitatii, beneficiara N.M.a solicitat rezolutiunea contractului autentificat sub nr. 311/2003 doar in contradictoriu cu dobanditorii M.C. si L., cu toate ca parti in contract erau mai multe, iar efectele juridice ale desfiintarii contractului pe calea rezolutiunii se produc in patrimoniul tuturor partilor din contract si nu numai in cele ale partilor implicate in prezentul litigiu, in sensul ca dreptul de nuda proprietate nu se reintoarce in patrimoniul reclamantei (asa cum urmareste aceasta) ci in cel al transmitatorilor P.F si P.M., cum tot in sarcina acestora se reintoarce si obligatia prestarii intretinerii (ce reprezinta o parte din pretul convenit).
Obligatia de intretinere descrisa in contract consta in asigurarea celor necesare traiului, medicamente in caz de boala si efectuarea cheltuielilor de inmormantare si pomenire la decesul beneficiarei.
Desi obligatia este generic stabilita, din declaratiile martorilor ce se coroboreaza si cu raspunsurile la interogatorii ale partilor (atat ale reclamantei cat si ale paratilor) rezulta ca in perioada 2003 - iulie 2006 debitorii obligatiei de intretinere si-au executat cu buna credinta sarcinile asumate prin contract si au prestat intretinere sub forma procurarii de alimente, imbracaminte, lemne de foc, procurarii de medicamente la nevoie, realizarea cheltuielilor de spitalizare pentru beneficiara, au platit facturile de utilitati ale acesteia si au efectuat diverse imbunatatiri la constructii, care au determinat atat mentinerea in stare corespunzatoare cat si sporirea gradului de confort in spatiul locativ ocupat de reclamanta.
Depozitiile acestor martori sunt rezultatul constatarilor directe, in timp ce martorii au relatat aspecte pe care le cunosc din sustinerile reclamantei care s-a plans fata de ei ca nu ii este prestata intretinere si le-a solicitat diverse servicii. Insa paratii dobanditori nu s-au obligat la efectuarea menajului zilnic al reclamantei (in sfera caruia se include adusul apei), ci numai la asigurarea bunurilor necesare traiului si medicamentelor, la nevoie, iar aspectul era cunoscut de reclamanta care si-a rezervat in continuare uzufructul pe intregul imobil, ceea ce presupune ca debitorii obligatiei sa nu locuiasca alaturi de ea.
De asemenea, efectuarea de lucrari pentru sapat gradina, intretinut vie, lucrat pamantul, care au fost solicitate de catre parte unora din martori si realizate de acestia, contra cost, nu se inscriu in sfera obligatiei de intretinere asa cum a fost determinata prin contract.
Mai mult, situatia relatata de respectivii martori vizeaza perioada anului 2006, cu cateva luni inainte de promovarea actiunii, cand intre parti relatiile s-au deteriorat ca urmare a atitudinii reclamantei, care din vara anului 2006 a refuzat accesul in imobil paratilor schimband yalele si intretinerea pe care o prestau acestia, dar in schimb solicitat diverse servicii martorilor pentru a se putea prevala de acestea in instanta.
Nu rezulta din depozitiile martorilor susmentionati ca reclamanta aflata in nevoie a solicitat intretinerea de la parati si acestia au refuzat sa i-o presteze, ci rezulta ca, dupa schimbarea atitudinii acesteia, partea a apelat pentru adusul apei si cumpararea de medicamente la anumiti vecini .
Or, propria atitudine culpabila constand in refuzul de a primi intretinerea, in scopul promovarii unei actiuni pe rolul instantei, nu indreptateste pe beneficiara obligatiei de intretinere sa obtina rezolutiunea contractului de vanzare cumparare cu clauza de intretinere ce face obiectul prezentului dosar .
Mai mult, din probele administrate rezulta ca reclamantei i-a fost respectat uzufructul atat asupra locuintei cat si asupra terenului precum si ca partea a declarat catre vecini ca nu i presteaza corespunzator intretinere, insa acestia nu au facut constatari directe in acest sens, nedovedindu-se ca reclamanta nu a fost bine ingrijita.
In situatia concreta a spetei de fata, pentru partea de pret ce reprezinta prestarea intretinerii, in cazul unei eventuale dar nedovedite neexecutari din partea debitorilor acestei obligatii, reclamanta avea la indemana, potrivit dispozitiilor art. 1021 din Codul Civil, posibilitatea de a solicita executarea contractului sau de a cere transformarea obligatiei de intretinere in bani pentru a fi posibila, fara introducerea unei noi actiuni, executarea silita propriu zisa asupra patrimoniului debitorului obligatiei.
Or, in speta, paratii - apelanti au calitatea de nuzi proprietari asupra imobilului compus din casa si teren, pentru care exercita posesia si folosinta pe baza dreptului de uzufruct reclamanta, dreptul fiind dobandit de paratii reclamanti nu de la aceasta, in calitate de transmitatoare, ci de la proprietarii anteriori, in patrimoniul carora dreptul a fost transmis prin contractul autentic nr. 2658/1992, in schimbul pretului - parte achitat si parte constand in preluarea intretinerii uzufructuarei, astfel incat in cazul unei eventuale neexecutari culpabile pentru partea reprezentata de prestarea intretinerii, beneficiara creditoare putea solicita asa cum s-a aratat ori executarea contractului autentic ori transformarea obligatiei in bani si nicidecum rezolutiunea (pentru ca in parte oricum contraprestatia este deja executata).
Insa, in principal, in speta, ca urmare a probatoriului administrat instanta constata ca actiunea principala este neintemeiata deoarece nu exista o neexecutare culpabila din partea paratilor - apelanti, ci acestia au procurat medicamente, au achitat cheltuielile de spitalizare a partii in municipiul Bucuresti, au furnizat alimente, imbracaminte, lemne de foc pentru reclamanta, au achitat toate facturile determinate de consumul acesteia cu utilitatile si mai mult au efectuat anumite imbunatatiri (inclusiv au instalat post telefonic) care au sporit gradul de confort in locuinta ocupata de reclamanta, iar pe de alta parte depozitiile martorilor D.V. , B. P. si B.F. vor fi partial inlaturate, intrucat acestia fie au relatat aspecte cunoscute indirect de la reclamanta, fie au relevat aspecte asupra prestarii intretinerii din perioada in care datorita atitudinii reclamantei s-au deteriorat relatiile dintre parti (perioada iulie - octombrie 2006 cand reclamanta a refuzat primirea intretinerii si a interzis accesul in imobil pentru parati).
Fata de cele retinute mai sus, vazand si dispozitiile art. 969 Cod civil coroborat cu art. 1020, 1021 Cod civil, cu referire la art. 296 Cod procedura civila, Tribunalul va admite apelul declarat, va schimba in tot sentinta atacata si pe fond va respinge actiunea principala ca neintemeiata, cu consecinta respingerii cererii reconventionale (al carei caracter este subsidiar).
In baza art. 274 cod procedura civila va obliga intimata catre apelanti la 1210 lei cu titlu de cheltuieli de judecata. Admite apelul formulat de paratii M.C. si M. L., impotriva sentintei civile nr. 355 pronuntata la data de 21.03.2007 de Judecatoria Rm. Sarat in dosarul civil nr. 2675/2006, in contradictoriu cu reclamanta N.M.
Schimba in tot sentinta atacata si respinge actiunea principala si cererea reconventionala.
Obliga intimata catre apelanti la 1.210 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Definitiva .
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare .
Pronuntata in sedinta publica din data de 12.11.2007.
In motivarea actiunii reclamanta a aratat ca prin contractul susmentionat a vandut paratilor imobilul situat in satul Oreavu, comuna Valea Ramnicului, judetul Buzau, compus din casa de locuit si teren aferent in suprafata de 1419,30 m.p. pentru pretul de 100.000.000 lei ROL , din care 50.000.000 lei au fost convertiti in obligatia de intretinere, cumparatorii obligandu-se sa ii asigure cele necesare traiului, medicamente in caz de boala, iar la deces sa o inmormanteze dupa obiceiul locului.
S-a invederat instantei ca paratii si-au indeplinit obligatiile pentru aproximativ 1 an si jumatate dupa incheierea contractului si ulterior nu au mai prestat nici un fel de intretinere, cu toate ca reclamanta este o persoana in varsta, suferind de diabet si, cu toate ca le-a cerut paratilor sa ii procure medicamente, acestia nu i-au adus niciodata, fiind nevoita sa le cumpere singura, apeland la alte persoane in sensul ca a imprumutat bani si a rugat sa cumpere efectiv medicamentele necesare .
S-a aratat si ca paratii nu i-au procurat reclamantei alimente, nu au ajutat-o la treburi gospodaresti, nu i-au asigurat lemne de foc sau apa suficienta, reclamanta fiind obligata sa recurga la ajutorul vecinilor in acest sens si tot vecinii au fost cei care i-au procurat si butelie de aragaz.
S-a mentionat si ca paratul M.C. i-a vandut din gospodarie cantitati de cereale si fructe, i-a distrus mai multe bunuri si in urma unui incident petrecut la 21.10.2006 reclamanta a schimbat zalele asigurandu-si locuinta .
Paratii au formulat intampinare prin care au solicitat respingerea actiunii ca neintemeiata, deoarece in calitate de debitori ai obligatiei de intretinere au asigurat in mod permanent reclamantei ingrijirea in conditiile convenite prin contract procurandu-i alimente, imbracaminte, lemne de foc si toate cele necesare traiului, au achitat facturi de utilitati pentru apa , canal, etc.
Pe cale reconventionala, in situatia admiterii actiunii principale, paratii au solicitat obligarea reclamantei la plata imbunatatirilor pe care le-au adus imobilului situat in satul Oreavu, comuna Valea Ramnicului, judetul Buzau, evaluate provizoriu la 10.000 lei RON si descrise conform cererii de la fila 16 dosar fond .
In privinta cererii reconventionale reclamanta - parata a depus intampinare prin care a recunoscut efectuarea in parte de imbunatatiri de catre paratii - reclamanti pentru casa de locuit, bucataria de vara si crama, conform cererii de la fila 21 dosar fond.
In cauza au fost administrate probatorii cu inscrisuri, depuse de ambele parti, martori, interogatorii si expertiza tehnica specialitatea constructii .
Prin sentinta civila nr. 355 din 21.03.2007 Judecatoria Rm. Sarat a admis actiunea principala, a admis in parte cererea reconventionala si a dispus rezilierea contractului de vanzare cumparare cu clauza de intretinere autentificat sub nr. 311 din 27.01.2003 la B.N.I. "Titi Marinescu", obligand reclamanta catre parati la plata sumei de 6245, 36 lei RON, reprezentand contravaloare imbunatatiri imobil. Au fost compensate partial cheltuielile de judecata si a fost obligata reclamanta la plata catre parati a sumei de 1040 lei RON cu acest titlu .
Pentru a hotari astfel instanta de fond a retinut ca, prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 311 din 27.01.2003, reclamanta a vandut paratilor impreuna cu numitii soti P. F. si P.M., cu care incheiase anterior contract de vanzare cumparare cu clauza de intretinere la 30.06.1992, un imobil compus din casa si teren aferent in suprafata de 1419,30 m.p. situat in comuna Valea Ramnicului, sat Oreavu, judetul Buzau, pentru pretul de 100.000.000 lei RON, din care 50.000.000 lei ROL au fost convertiti in obligatia de intretinere, paratii - cumparatori obligandu-se sa asigure reclamantei cele necesare traiului la nevoie, medicamente in caz de boala, iar la deces sa fie inmormantata dupa obiceiul locului si datinilor crestinesti, restul de 50.000.000 lei fiind dati sotilor P.F si P.M. .
Din contractul incheiat s-a retinut ca reclamanta si-a rezervat uzufructul viager asupra intregului imobil instrainat, iar din coroborarea depozitiilor martorilor D. G., B. P., B.F. si S. E. prima instanta a retinut ca, incepand cu vara anului 2005, paratii nu si-au mai respectat obligatiile contractuale si nu au mai acordat intretinere si ingrijire reclamantei, care este suferinda de diabet, in varsta de 78 de ani si a fost obligata sa recurga la ajutorul vecinilor pentru a-si procura alimente, medicamente lunar din oras, precum si in vederea efectuarii lucrarilor gospodariei.
Din raspunsurile la interogatorii luate paratilor M.C. si M.L.instanta de fond a concluzionat ca acestia nu au fost sinceri, iar declaratiile martorilor N.V. si A. A. au fost inlaturate cu motivarea ca acestia au relatat aspecte din perioada anilor 2003 - 2004, cand partile erau in relatii bune.
S-a apreciat ca obligatia de intretinere este indivizibila atat activ cat si pasiv, ca ea trebuie executata indiferent de starea materiala a intretinatorului si in situatia neexecutarii beneficiarul poate solicita rezilierea contractului conform art. 1020 - 1021 Cod civil, dispozitii in raport de care s-a apreciat temeinicia actiunii principale in cauza.
In privinta cererii reconventionale au fost retinute concluziile raportului de expertiza constructii si s-a constatat ca debitorii sunt indreptatiti sa obtina contravaloarea imbunatatirilor aduse imobilului, in suma de 6245,36 lei RON.
Impotriva acestei sentinte au declarat apel paratii M.C. si M.L., in termen legal , criticand-o pentru nelegalitate si netemeinicie.
Sub un prim aspect s-a invederat instantei ca reclamanta nu era indreptatita sa solicite rezolutiunea contractului decat pentru o parte din imobil, intrucat sotul acesteia, N. C., creditor al obligatiei de intretinere conform contractului nr. 5628/1992, a decedat, situatie in care cota acestuia a intrat in proprietatea transmitatorilor P. F. si M. si pentru aceasta parte (jumatate din imobil) nu se poate cere si dispune rezolutiunea .
Sub un alt aspect s-a invederat instantei ca, din probatoriul administrat, interogatoriu, martori, acte , rezulta ca ei si-au indeplinit cu buna credinta obligatia, iar reclamanta a avut o pozitie nesincera, contrazicandu-se in declaratii atat sub aspectul procurarii lemnelor de foc, cat si schimbarii yalelor si prestarii intretinerii, iar prima instanta a retinut la motivarea hotararii doar probele propuse de reclamanta, inlaturandu-le nejustificat pe cele administrate de paratii - reclamanti.
S-a invederat instantei ca atitudinea reclamantei, abuziva, nu este noua, intrucat anterior aceasta a mai incheiat si alte contracte de vanzare cu clauza de intretinere pentru acelasi imobil si in prezent a gasit o alta persoana cu care intentioneaza sa incheie un alt contract, iar martorii propusi de reclamanta au relatat aspecte din vara - toamna anului 2006, cand reclamanta a inceput sa refuze sa primeasca intretinerea de la parati si in iulie 2006 a schimbat si yalele de casa, interzicand accesul paratilor, precizandu-se ca refuzul de a primi intretinere constituie un abuz al creditorului si acesta nu poate obtine rezilierea contractului prevalandu-se de propria sa culpa.
In privinta cererii reconventionale, in subsidiar, in situatia in care se apreciaza ca se impune rezilierea contractului, sentinta a fost criticata aratandu-se ca lucrarile de imbunatatire au fost subevaluate si nu a fost inclusa si manopera in costul acestora, obiectiunile formulate la raportul de expertiza de catre ei fiind respinse nejustificat.
S-a solicitat, in principal, schimbarea in tot a sentintei si respingerea actiunii ca neintemeiata.
Intimata N.M.a depus la dosar intampinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat, aratand ca instanta de fond a retinut si analizat corect declaratiile martorilor , concluzionand corespunzator cu privire la nerespectarea obligatiei de intretinere asumata de parati.
Apelantii au depus la 30.07.2007 un memoriu prin care au raspuns intampinarii intimatei si au apreciat asupra nelegalitatii hotararii primei instante intrucat N.M.nu era proprietara imobilului pentru care transmise anterior nuda proprietate si detinea doar calitatea de uzufructuar al imobilului, drept ce i-a fost respectat de catre ei, situatie in care s-a aratat ca prin rezilierea contractului, in raport de dispozitiile art. 971 si art. 1295 alin. 1 Cod civil li s-a incalcat un drept de proprietate legal dobandit.
Au fost administrate probatorii cu inscrisuri .Au fost depuse note de concluzii scrise de catre apelanti .
Examinand sentinta atacata sub aspectul criticilor formulate si in raport de dispozitiile legale incidente, Tribunalul constata ca apelul este fondat si va fi admis pentru urmatoarele considerente :
Contractul in discutie in cauza, cu privire la care s-a solicitat rezolutiunea pentru neexecutarea culpabila de catre una din parti a contraprestatiei, nu este un contract tipic de vanzare - cumparare cu clauza de intretinere prin care se transmite proprietatea unui imobil in schimbul intretinerii transmitatorului si a unei sume de bani, deoarece, in speta, ceea ce se transmite este nuda proprietate asupra unui imobil, de la o parte catre cealalta parte, in schimbul preluarii obligatiei de intretinere pentru un al treilea (beneficiar al obligatiei si uzufructuar asupra imobilului) si unei sume de bani. Ca urmare, aspectul neeexecutarii culpabile a contraprestatiei trebuie analizat in concret in contextul determinarii contraprestatiei (in integralitatea ei) prin contractul incheiat intre parti si in raport de ansamblul probator al cauzei.
In fapt, reclamanta - intimata N.M. a transmis, alaturi de sotul sau, in prezent decedat, conform contractului de vanzare cumparare cu clauza de intretinere autentificat sub nr. 2658/30.06.1992, catre sotii P.F.si M., nuda proprietate asupra imobilului casa de locuit si teren in suprafata de 1419, 30 m.p. din comuna Valea Ramnicului, sat Oreavu, judetul Buzau, in schimbul pretului de 60.000 lei, din care s-au achitat efectiv 30.000 lei, diferenta urmand a fi achitata sub forma prestarii intretinerii catre vanzatori, de catre cei doi dobanditori. Prin acest contract transmitatorii si-au rezervat uzufructul viager asupra intregului imobil.
Ulterior, prin contractul de vanzare cumparare cu clauza de intretinere autentificat sub nr. 311/27.01.2003 la BNI "Marinescu Titi" Rm. Sarat, nuzii proprietari P.F si P.M. au instrainat proprietatea asupra imobilului descris mai sus, compus din casa si teren aferent din satul Oreavu, comuna Valea Ramnicului, judetul Buzau, catre cumparatorii M.C. si L. in schimbul unei sume de bani numerar si preluarii din sarcina lor a obligatiei de intretinere stabilita prin contractul anterior. Contraprestatia datorata de dobanditori pentru nuda proprietate asupra imobilului ce le-a fost transmisa este determinata prin contract la suma de 100.000.000 lei (ROL), din care suma de 50.000.000 lei (ROL) s-a achitat la data autentificarii catre sotii Popa, iar diferenta de 50.000.000 lei consta in obligatia de intretinere a uzufructuarei N.M., preluata de cei doi dobanditori de la nuzii proprietari sus mentionati, descrisa astfel: asigurarea celor necesare traiului la nevoie, medicamente in caz de boala si inmormantarea la decesul uzufructuarei dupa obiceiul locului si datinile crestinesti .
Totodata prin acest contract a fost mentinuta clauza de uzufruct viager a beneficiarei N.M.asupra intregului imobil.
Se observa, din continutul contractului, ca reclamanta N.M. a semnat contractul doar in calitate de beneficiar al uzufructului si intretinerii, dreptul de proprietate asupra imobilului nemaiexistand la acel moment in patrimoniul ei deoarece fusese transmis anterior prin contract autentic catre sotii P.F si P.M. sub forma nudei proprietati si nu s-a reintors nici un moment in patrimoniul ei deoarece respectivul contract nu a fost anulat, rezolutionat, etc, fiind mentinute de catre aceasta, in continuare, prin noul contract, beneficiile posesiei si folosintei (adica uzufructul) astfel ca nu se poate concluziona ca reclamanta a transmis ceva din propriul patrimoniu catre cumparatorii M.C. si L. prin contractul nr. 311/27.01.2003.
Paratii, dobanditori ai nudei proprietati, au achitat din pretul convenit pentru imobil suma de 50.000.000 lei prin plata directa catre vanzatorii P.F si P.M., iar diferenta de jumatate (adica 50.000.000 lei) a constat in preluarea obligatiei de intretinere de la acestia in privinta beneficiarei N.M..
In acest context urmeaza sa fie calificat actul juridic incheiat intre parti si sa se aprecieze asupra aplicarii dispozitiilor art. 1020 - 1021 Cod civil, privind conditia rezolutorie in contracte pentru neexecutarea culpabila a obligatiilor.
Prin actiunea introdusa pe rolul instantei, pe principiul disponibilitatii, beneficiara N.M.a solicitat rezolutiunea contractului autentificat sub nr. 311/2003 doar in contradictoriu cu dobanditorii M.C. si L., cu toate ca parti in contract erau mai multe, iar efectele juridice ale desfiintarii contractului pe calea rezolutiunii se produc in patrimoniul tuturor partilor din contract si nu numai in cele ale partilor implicate in prezentul litigiu, in sensul ca dreptul de nuda proprietate nu se reintoarce in patrimoniul reclamantei (asa cum urmareste aceasta) ci in cel al transmitatorilor P.F si P.M., cum tot in sarcina acestora se reintoarce si obligatia prestarii intretinerii (ce reprezinta o parte din pretul convenit).
Obligatia de intretinere descrisa in contract consta in asigurarea celor necesare traiului, medicamente in caz de boala si efectuarea cheltuielilor de inmormantare si pomenire la decesul beneficiarei.
Desi obligatia este generic stabilita, din declaratiile martorilor ce se coroboreaza si cu raspunsurile la interogatorii ale partilor (atat ale reclamantei cat si ale paratilor) rezulta ca in perioada 2003 - iulie 2006 debitorii obligatiei de intretinere si-au executat cu buna credinta sarcinile asumate prin contract si au prestat intretinere sub forma procurarii de alimente, imbracaminte, lemne de foc, procurarii de medicamente la nevoie, realizarea cheltuielilor de spitalizare pentru beneficiara, au platit facturile de utilitati ale acesteia si au efectuat diverse imbunatatiri la constructii, care au determinat atat mentinerea in stare corespunzatoare cat si sporirea gradului de confort in spatiul locativ ocupat de reclamanta.
Depozitiile acestor martori sunt rezultatul constatarilor directe, in timp ce martorii au relatat aspecte pe care le cunosc din sustinerile reclamantei care s-a plans fata de ei ca nu ii este prestata intretinere si le-a solicitat diverse servicii. Insa paratii dobanditori nu s-au obligat la efectuarea menajului zilnic al reclamantei (in sfera caruia se include adusul apei), ci numai la asigurarea bunurilor necesare traiului si medicamentelor, la nevoie, iar aspectul era cunoscut de reclamanta care si-a rezervat in continuare uzufructul pe intregul imobil, ceea ce presupune ca debitorii obligatiei sa nu locuiasca alaturi de ea.
De asemenea, efectuarea de lucrari pentru sapat gradina, intretinut vie, lucrat pamantul, care au fost solicitate de catre parte unora din martori si realizate de acestia, contra cost, nu se inscriu in sfera obligatiei de intretinere asa cum a fost determinata prin contract.
Mai mult, situatia relatata de respectivii martori vizeaza perioada anului 2006, cu cateva luni inainte de promovarea actiunii, cand intre parti relatiile s-au deteriorat ca urmare a atitudinii reclamantei, care din vara anului 2006 a refuzat accesul in imobil paratilor schimband yalele si intretinerea pe care o prestau acestia, dar in schimb solicitat diverse servicii martorilor pentru a se putea prevala de acestea in instanta.
Nu rezulta din depozitiile martorilor susmentionati ca reclamanta aflata in nevoie a solicitat intretinerea de la parati si acestia au refuzat sa i-o presteze, ci rezulta ca, dupa schimbarea atitudinii acesteia, partea a apelat pentru adusul apei si cumpararea de medicamente la anumiti vecini .
Or, propria atitudine culpabila constand in refuzul de a primi intretinerea, in scopul promovarii unei actiuni pe rolul instantei, nu indreptateste pe beneficiara obligatiei de intretinere sa obtina rezolutiunea contractului de vanzare cumparare cu clauza de intretinere ce face obiectul prezentului dosar .
Mai mult, din probele administrate rezulta ca reclamantei i-a fost respectat uzufructul atat asupra locuintei cat si asupra terenului precum si ca partea a declarat catre vecini ca nu i presteaza corespunzator intretinere, insa acestia nu au facut constatari directe in acest sens, nedovedindu-se ca reclamanta nu a fost bine ingrijita.
In situatia concreta a spetei de fata, pentru partea de pret ce reprezinta prestarea intretinerii, in cazul unei eventuale dar nedovedite neexecutari din partea debitorilor acestei obligatii, reclamanta avea la indemana, potrivit dispozitiilor art. 1021 din Codul Civil, posibilitatea de a solicita executarea contractului sau de a cere transformarea obligatiei de intretinere in bani pentru a fi posibila, fara introducerea unei noi actiuni, executarea silita propriu zisa asupra patrimoniului debitorului obligatiei.
Or, in speta, paratii - apelanti au calitatea de nuzi proprietari asupra imobilului compus din casa si teren, pentru care exercita posesia si folosinta pe baza dreptului de uzufruct reclamanta, dreptul fiind dobandit de paratii reclamanti nu de la aceasta, in calitate de transmitatoare, ci de la proprietarii anteriori, in patrimoniul carora dreptul a fost transmis prin contractul autentic nr. 2658/1992, in schimbul pretului - parte achitat si parte constand in preluarea intretinerii uzufructuarei, astfel incat in cazul unei eventuale neexecutari culpabile pentru partea reprezentata de prestarea intretinerii, beneficiara creditoare putea solicita asa cum s-a aratat ori executarea contractului autentic ori transformarea obligatiei in bani si nicidecum rezolutiunea (pentru ca in parte oricum contraprestatia este deja executata).
Insa, in principal, in speta, ca urmare a probatoriului administrat instanta constata ca actiunea principala este neintemeiata deoarece nu exista o neexecutare culpabila din partea paratilor - apelanti, ci acestia au procurat medicamente, au achitat cheltuielile de spitalizare a partii in municipiul Bucuresti, au furnizat alimente, imbracaminte, lemne de foc pentru reclamanta, au achitat toate facturile determinate de consumul acesteia cu utilitatile si mai mult au efectuat anumite imbunatatiri (inclusiv au instalat post telefonic) care au sporit gradul de confort in locuinta ocupata de reclamanta, iar pe de alta parte depozitiile martorilor D.V. , B. P. si B.F. vor fi partial inlaturate, intrucat acestia fie au relatat aspecte cunoscute indirect de la reclamanta, fie au relevat aspecte asupra prestarii intretinerii din perioada in care datorita atitudinii reclamantei s-au deteriorat relatiile dintre parti (perioada iulie - octombrie 2006 cand reclamanta a refuzat primirea intretinerii si a interzis accesul in imobil pentru parati).
Fata de cele retinute mai sus, vazand si dispozitiile art. 969 Cod civil coroborat cu art. 1020, 1021 Cod civil, cu referire la art. 296 Cod procedura civila, Tribunalul va admite apelul declarat, va schimba in tot sentinta atacata si pe fond va respinge actiunea principala ca neintemeiata, cu consecinta respingerii cererii reconventionale (al carei caracter este subsidiar).
In baza art. 274 cod procedura civila va obliga intimata catre apelanti la 1210 lei cu titlu de cheltuieli de judecata. Admite apelul formulat de paratii M.C. si M. L., impotriva sentintei civile nr. 355 pronuntata la data de 21.03.2007 de Judecatoria Rm. Sarat in dosarul civil nr. 2675/2006, in contradictoriu cu reclamanta N.M.
Schimba in tot sentinta atacata si respinge actiunea principala si cererea reconventionala.
Obliga intimata catre apelanti la 1.210 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Definitiva .
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare .
Pronuntata in sedinta publica din data de 12.11.2007.
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Contracte
Nulitate act - Hotarare nr. 735 din data de 10.10.2017Dobanzi comerciale. Titlu executoriu. Inadmisibilitate. - Decizie nr. 17/R/2010 din data de 04.01.2010
Prestari servicii apa. Necontorizat. - Decizie nr. 111/R/2010 din data de 01.02.2010
Recurs prest tab - Sentinta civila nr. 05695 din data de 25.01.2010
LITIGII CU PROFESIONISTI - Sentinta civila nr. 180 din data de 24.02.2016
Cerere cu valoare redusa. Cerere de restituire a unui imprumut, formulata inainte de termenul scadent. - Sentinta civila nr. 429 din data de 09.10.2014
Instrainarea si dobandirea terenurilor prin acte juridice intre vii, doar prin incheierea ad validitatem a actului in forma autentica - Decizie nr. 156 din data de 28.02.2013
Constatare a nulitatii absolute a clauzei privind onorariul de succes din contractul de asistenta juridica - Decizie nr. 755 din data de 27.09.2012
Obligare incheiere contract in forma autentica - Decizie nr. 367 din data de 18.10.2010
Despagubiri contractuale - Sentinta comerciala nr. 791/C din data de 20.04.2010
Contract de vanzare-cumparare - Sentinta comerciala nr. 221/C din data de 16.02.2010
Contract de leasing - Sentinta comerciala nr. 221/C din data de 16.02.2010
EFECTELE TERMENULUI DE 45 DE ZILE PREVAZUT LA ART.31 ALIN. 3 DIN LEGEA NR. 47/1992 - Decizie nr. 103 din data de 15.02.2010
Perfectare act - Sentinta civila nr. 683 din data de 12.09.2012
Hotarare care sa tina loc de act autentic - Sentinta civila nr. 688 din data de 13.09.2012
Hotarare care sa tina loc de act autentic - Sentinta civila nr. 622 din data de 05.07.2012
Ordonanta de plata - Sentinta civila nr. 235 din data de 07.03.2012
Revendicare - Sentinta civila nr. 54 din data de 25.01.2012
Ordonanta de plata - Sentinta civila nr. 76 din data de 26.01.2012
Hotarare care sa tina loc de act autentic - Sentinta civila nr. 1576 din data de 21.12.2011