Comercial:Contract de vanzare cumparare. Nerespectarea pactului comisoriu potrivit caruia, in caz de neplata a diferentei de pret , se sanctioneaza cu rezolutiunea actului si pierderea avansului platit

        
       
        
           Prin cererea inregistrata la aceasta instanta sub nr. X/X/2009 reclamanta SC C. Buzau SA a chemat in judecata pe parata SC C.F.I. SRL Bucuresti solicitand ca pe cale de ordonanta presedintiala sa se dispuna rezolutiunea contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. X/2008 si repunerea partilor in situatia anterioara incheierii contractului, constatandu-se ca societatea parata a pierdut suma platita cu titlu de avans, cu cheltuieli de judecata.
In fapt, reclamanta a invederat ca prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. X /2008 a instrainat paratei sapte imobile situate in localitatea X, judetul Y, la pretul de 900.000 euro cu tva inclus, platibil in lei la cursul BNR din ziua platii, din care s-a achitat un avans de 184.250 lei conform ordinului de plata nr. 1/5.03.2008, urmand ca diferenta de 850.000 euro sa fie platita cel tarziu la data de 5.03.2008, termen prelungit la 5.06.2009 conform actului aditional la contract.
Avand in vedere faptul ca parata nu si-a indeplinit obligatia de plata a pretului la termenul de scadenta, solicita a se face aplicarea pactului comisoriu de gradul IV instituit la capitolul " clauze speciale" din contract , potrivit caruia in caz de neplata a diferentei de pret pana la termenul stabilit, vanzatoarea isi rezerva dreptul rezolutionarii vanzarii, iar cumparatoarea este considerata de drept in intarziere si pierde avansul platit, partile revenind in situatia anterioara incheierii actului.
           In drept, reclamanta a invocat dispozitiile art. 1020, 1021, 1361, 1365-1369 si art.1079 alin.2 pct. 2  din Codul civil.
     In sprijinul cererii reclamanta a depus la dosar contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.X/2008 (filele 9-10), adresa nr. Y/2008 emisa de parata (fila 11 ), actul aditional la contract (fila 12), convocarea la conciliere (filele 6-7) si adresa nr. Z/2009 emisa de parata  (fila 8 dosar).
     La primul termen de judecata din 5.08.2009 parata a depus la dosar o cerere prin care a solicitat respingerea actiunii ca inadmisibila, invocand neintrunirea cerintelor prevazute la art.581 din Codul de procedura civila, dar si evitarea platii taxelor de timbru legale raportat la valoarea obiectului contractului (fila 15).
     La acelasi termen de judecata, reclamanta  depus o nota de precizari prin care si-a modificat temeiul in drept al actiunii in sensul ca renunta la invocarea prevederilor art.581 din Codul de procedura civila, intelegand sa solicite trecerea judecarii cauzei pe dreptul comun conform art.109 din acelasi cod (fila 14 ).
     In sprijinul sustinerilor facute, reclamanta a depus la dosar ordinul de plata cu care a achitat taxa judiciara legala de timbru in suma 35. 434 lei, atasand totodata timbru judiciar in suma de 5 lei (fila 13).
     Facand aplicarea principiului disponibilitatii si a prevederilor  art. 132 alin.1 din Codul de procedura civila, instanta a dispus prin incheierea din 5.08.2009 trecerea judecarii cauzei pe dreptul comun ( fila 18 dosar).
     La termenul de judecata din 20.08.2009, parata a depus la dosar un memoriu cu caracter de intampinare, prin care a sustinut ca diligentele intreprinse in vederea unei finantari externe in valoare de 10.100.000 euro pentru a-i servi inclusiv pentru plata pretului contractului nu s-au materializat inca in sensul creditarii efective, motiv pentru care a solicitat acordarea unui termen dupa 15.09.2009( fila 24).
     In sprijinul sustinerilor facute, parata a depus  la dosar contractul de finantare externa nr.Z/2007, cu acte aditionale ulterioare (filele 25-33,    39-45).
     La acelasi termen de judecata s-a incuviintat cererea formulata de reclamanta in sensul administrarii probei cu interogatoriul societatii parate , raspunsurile acesteia fiind consemnate la fila 65 dosar.
     Atat cu prilejul dezbaterii cauzei pe fond cat si prin notele de concluzii scrise depuse la dosar, parata a solicitat in temeiul art. 155 alin. 1 si 2 din Legea nr. 571/2003 ca reclamanta sa emita factura finala pentru intreaga valoare a bunurilor livrate si sa procedeze totodata la regularizarea avansului deja achitat, spre a fi informata banca finantatoare externa in vederea perfectarii creditarii si prin consecinta pentru efectuarea platii datorate.
     In situatia in care reclamanta va emite factura finala, solicita acordarea unui termen de gratie pentru a efectua plata, iar in caz contrar solicita respingerea actiunii ca inadmisibila ( filele 67-68, 76-78, 96-98 dosar ).
     Atat cu prilejul dezbaterii cauzei pe fond cat si prin notele de concluzii scrise depuse la dosar, reclamanta a staruit in admiterea actiunii astfel cum a fost formulata, invocand prevederile art. 1021 din Codul Civil coroborate cu pactul comisoriu stipulat in contract, dispozitiile art. 134/1 , art. 141 alin. 2 litera f) din Codul fiscal , art. 69 alin 2 din Normele de aplicare a Codului fiscal si pct. 15 din Ordinul 3512/2008 privind documentele financiar contabile (filele 70-73, 105-106).
     In sprijinul sustinerilor facute pe fondul dezbaterii cauzei, ambele parti au depus la dosar inscrisuri noi, si anume: o adresa emisa de finantatorul extern (filele 103-104) si o factura fiscala proforma/2008 ( fila 107).
     Prin sentinta nr. X/2009 pronuntata de Tribunalul Buzau s-a admis actiunea ca intemeiata, dispunandu-se rezolutiunea contractului de vanzare cumparare  pentru neplata diferentei de pret de 850 000 euro la termenul stabilit si repunerea partilor in proces in situatia anterioara actului, constatandu-se ca societatea parata a pierdut suma de 50 000 euro platita cu titlu de avans din pret.
     Pentru a hotari astfel, instanta a retinut in fapt si in drept :
     Conform contractului de vanzare -cumparare autentificat sub nr. X/2008, reclamanta a instrainat paratei sapte imobile: terenuri si constructii situate in localitatea X, judetul Y inscrise la cartea funciara, cumparatoarea intrand in stapanirea de drept si de fapt a acestora la data incheierii actului.
     Partile contractante au stabilit pretul vanzarii la 900.000 euro cu tva inclus platibil in lei la cursul BNR din ziua platii, din care s-a achitat drept avans suma de 50.000 euro in baza ordinului de plata nr. 1 din 05.03.2008.
     Referitor la diferenta de pret: echivalentul sumei de 850.000 euro platibil in lei la cursul BNR din ziua platii, partile au hotarat sa fie achitat la termenul de scadenta din 05.03.2009.
     La capitolul "clauze speciale" al contractului, s-a instituit un pact comisoriu de gradul IV potrivit caruia in caz de neplata a diferentei de pret pana la data de 05.03.2009 vanzatoarea isi rezerva dreptul rezolutionarii vanzarii, iar cumparatoarea este considerata de drept in intarziere si pierde avansul platit, partile revenind in situatia anterioara incheierii actului.
     Urmare cererii formulate de parata cu adresa nr. X/2008 partile au incheiat actul aditional autentificat sub nr. Y/2008, la contractul de vanzare cumparare, prin care s-a prelungit termenul de scadenta pentru efectuarea platii diferentei de pret la data de 05.06.2009.
     Si cum parata nu si-a indeplinit obligatia de plata a pretului astfel cum a fost asumata prin actul aditional la contract, reclamanta se considera indreptatita in promovarea actiunii pendinte astazi judecatii.
     Referitor la obligatia asumata, parata a recunoscut in mod constant pe parcursul procesului ca datoreaza reclamantei diferenta de pret de 850.000 euro in conditiile stabilite prin contractul incheiat, staruind insa in emiterea de catre reclamanta a facturii fiscale pentru intreaga valoare a bunurilor livrate si efectuarea regularizarii avansului, in vederea perfectarii contractului de finantare externa .
     Instanta a apreciat in raport de prevederile legale incidente cauzei, dar si de cele contractuale ca, emiterea in conditiile expuse, a facturii fiscale de catre reclamanta pentru diferenta de pret a bunurilor livrate paratei nu este obligatorie.
     In acest sens s-a avut in vedere :                                                                                                                                                                                    
     Potrivit dispozitiilor art. 155 din Codul fiscal, persoana impozabila care efectueaza o livrare de bunuri sau o prestare de servicii, alta decat o livrare/prestare fara drept de deducere a taxei, conform art. 141 alin. 1 si 2, trebuie sa emita o factura catre fiecare beneficiar, cel tarziu pana in cea de-a 15-a zi a lunii urmatoare celei in care ia nastere faptul generator al taxei, cu exceptia cazului in care factura a fost emisa.
     La art. 69 alin.2 din Normele de aplicare a Codului fiscal se dispune in sensul ca persoana impozabila care efectueaza o livrare de bunuri sau o prestare de servicii scutita fara drept de deducere a taxei conform art. 141 alin.1 si 2 din Codul fiscal nu are obligatia intocmirii unei facturi.
     Operatiunea de vanzare - cumparare ce face obiectul contractului autentificat sub nr. 971/25.04.2008 se incadreaza in dispozitiile art. 141 alin.2 lit.f) din Codul fiscal, respectiv "livrarea de catre orice persoana a unei constructii, a unei parti a acesteia si a terenului pe care este construita, precum si a oricarui alt teren".
     In acelasi sens sunt si prevederile punctului 15 din Ordinul nr. 3512/2008 privind documente financiar contabile, potrivit carora : "Factura se intocmeste si se utilizeaza in conformitate cu prevederile Codul fiscal. Pentru livrarile de bunuri sau prestarile de servicii pentru care persoanele impozabile sunt scutite fara drept de deducere a taxei pe valoarea adaugata si nu sunt obligate sa intocmeasca facturi, in conformitate cu prevederile Codului fiscal si ale normelor metodologice de aplicare a acestora, operatiunile economice se inregistreaza in baza contractelor intre parti si a documentelor financiar - contabile sau bancare care sa ateste aceste operatiuni : aviz de insotire a marfii, chitanta, dispozitie de plata/incasare, extras de cont bancar, nota de contabilitate, etc. , dupa caz".
     In conditiile in care, in cauza dedusa judecatii, analiza vizeaza un transfer al dreptului de proprietate asupra unor bunuri imobile, devin incidente dispozitiile art. 134? din Codul fiscal care cuprind la alineatul 1 regula generala aplicabila oricarei livrari de bunuri si prestari de servicii, iar la alineatul 3 prevederea speciala si derogatorie aplicabila livrarilor de bunuri imobile potrivit careia "pentru livrarile de bunuri imobile, faptul generator intervine la data la care sunt indeplinite formalitatile legale pentru transferul titlului de proprietate de la vanzator la cumparator".
     Or, in intelesul Codului fiscal, in cazul unei vanzari cu plata dreptului in rate sau la termen, dreptul de proprietate este considerat transferat definitiv de la vanzator la cumparator la momentul achitarii integrale a pretului si radierii privilegiului vanzatorului.
     Se apreciaza ca factura nu constituie document de transfer al proprietatii pentru bunurile imobile : teren si constructii, si in raport de dispozitiile art. 2 alin.1 al Titlului X din Legea nr. 247/2005.
     Conform normelor legale invocate, terenurile cu sau fara constructii, situate in intravilan si extravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.
     Codul fiscal si Codul de procedura fiscala nu reglementeaza tranzactiile comerciale dintre partile contractante, ci obligatiile fiscale : impozite si taxe datorate bugetului de stat de contribuabili in urma tranzactiilor comerciale.
     Prin urmare, in conditiile  in care in Codul fiscal, dar nici in alt act normativ nu exista vreun text care sa conditioneze executarea unei obligatii de plata asumate contractual de existenta unei facturi fiscale, in aplicarea art. 586 coroborate cu prevederile art. 1114 din Codul  civil parata avea posibilitatea sa se libereze de obligatia de plata a pretului prin procedura ofertei reale urmata de consemnatiune.
     In contextul expus, instanta retine ca in cauza devin aplicabile dispozitiile art. 1021 din Codul civil, precum si prevederile contractuale instituite la capitolul "clauze speciale" , privind rezolutiunea vanzarii in temeiul art. 1365 - 1369 din Codul civil, considerarea de drept in intarziere a paratei conform art. 1079 alin.2 pct.2 din Codul civil si revenirea partilor in situatia anterioara incheierii actului, cu pierderea avansului platit.
     De altfel, la fila 107 dosar, reclamanta a atasat o factura proforma /2008 pentru valoarea totala a contractului, fara tva , a carei emitere oricum nu era obligatorie in raport de prevederile legale si contractuale incidente cauzei.
     Pentru considerentele expuse, instanta a admis actiunea ca intemeiata si a dispus rezolutiunea contractului de vanzare-cumparare, pentru  neplata diferentei de pret , precum si repunerea partilor in proces in situatia  anterioara actului, constatand ca parata a  pierdut avansul achitat.

1