raspunderea vanzatorului pentru viciile ascunse

C.civil, art.1352, 1354, 1356-1357 C.civ.
C.pr.civila, 304 pct.9, art.312.

           Deosebiri intre situatia afectarii lucrului vandut de un viciu in sensul art.1352 C.civ. si viciul de consimtamant al erorii (sau dolului) asupra substantei obiectului contractului (art.954 alin.1 C.civ.). Aprecierea caracterului ascuns al viciilor lucrului vandut.
     In cazul erorii asupra substantei obiectului (error in substantiam) din cauza acestui viciu de consimtamant, cumparatorul nu a putut cumpara, in substanta sa, lucrul voit, si poate cere anularea contractului; 2)in schimb, in cazul viciilor vizate de art.1352 C.civ, cumparatorul a cumparat lucrul voit, numai ca acesta este impropriu intrebuintarii dupa destinatie sau din cauza viciilor se micsoreaza valoarea de intrebuintare, deci eroarea se refera la calitatea lucrului si cumparatorul nu poate cere anularea contractului, ci are o actiune in garantie contra vanzatorului.
       Posibilitatea cumparatorului de a lua cunostinta de viciul lucrului se apreciaza in abstracto, avandu-se in vedere un cumparator prudent si diligent. Ca atare, lipsa de informare, de experienta, cat si nepriceperea cumparatorului nu fac ca viciile sa fie considerate ascunse.            Prin sentinta civila nr.4553/09.03.2009 pronuntata in dosarul nr. 11475/212/2007, Judecatoria Constanta a anulat cererea de chemare in garantie a numitei D.R., ca netimbrata, a admis  in parte actiunea precizata formulata de reclamantii T.D. si T.D. in contradictoriu cu parata E.S. si, pe cale de consecinta: a obligat in solidar paratii sa restituie reclamantilor urmatoarele sume de bani: - 36.764 euro, reprezentand pretul redus proportional cu reducerea valorii bunului vandut, respectiv imobilul situat in comuna Valu lui Traian, str.Hasancea nr.8, jud.Constanta; -1869 euro, reprezentand cheltuielile vanzarii, in temeiul disp.art.1357 Cod civil si a respins capatul din cererea de chemare in judecata ce are ca obiect plata daunelor interese, ca fiind nefondat. In temeiul disp.art.274 C.p.c., a obligat paratii la plata cheltuielilor de judecata in suma de 1200 lei, in favoarea numitei D. R. si la plata cheltuielilor de judecata in suma de 4909,57 lei, in favoarea reclamantilor, conform disp.art.276 C.p.c.
         In considerentele hotararii, in expunerea situatiei de fapt, instanta de fond  a retinut ca prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.755/20.09.2004 la BNP Nicolae Cautiniuc, D. R. vinde paratilor imobilul compus din teren in suprafata de 346,12 mp si constructie, situat in comuna Valu lui Traian str.Hasancea nr.8 jud. Constanta, reclamantii cumparand ulterior acelasi imobil, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.417/11.04.2007 la BNP Grosu George si incheind cu ABN AMRO BANK SA contractul de credit ipotecar si garantie reala imobiliara - nr.1653/11.04.2007, destinatia creditului fiind achizitionarea in scop locativ a imobilului din litigiu.
         Pentru a dispune anularea cererii de chemare in garantie, instanta a avut in vedere disp.art.20 din Legea nr.146/1997.
         Cu privire la actiunea principala, din coroborarea raspunsurilor partilor la interogatoriu cu declaratiile martorilor audiati la propunerea paratei si a martorului R.V. propus de reclamanti (declaratia martorului V. M., propus de catre reclamanti, a fost inlaturata, pe motiv ca vine in contradictie cu declaratiile celorlalti martori si nu poate fi coroborata cu nici o alta proba), s-a retinut ca imobilul litigios se putea folosi si putea constitui o garantie pentru semnarea contractului de credit nr.1653/11.04.2007, incheiat de reclamanti in scopul achizitionarii acestuia.
          Analizand fotografiile parte integranta din raportul de evaluare intocmit de ABN AMRO BANK SA, depuse de reclamanti, instanta a apreciat ca nu se poate constata existenta unor vicii ale constructiei. Totodata, a considerat ca fotografiile realizate in anul 2008 invocate tot de catre reclamanti nu au nici o relevanta, fata de momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare- 11.04.2007, in raport de care se analizeaza situatia de fapt si conduita paratilor.
          S-a aratat ca, potrivit raportului de expertiza efectuat in cauza de expert Niculescu Dorin, pe terenul dobandit de reclamanti se afla amplasat racordul de apa potabila al proprietatii detinute de vecinii P., fara a se respecta proiectul si avizul RAJA si ca aceasta conducta poate fi mutata, costurile urmand a fi suportate de catre beneficiar, respectiv proprietarii imobilului din Str.Bucuresti nr.5 A.
          In raport de prevederile art.1352, 1354, 1356-1357 C.civ., din analiza coroborata a probelor administrate, s-a constatat dovadita existenta elementelor care conditioneaza obligatia de garantie a vanzatorului pentru vicii.
          Astfel, in raport de concluziile raportului de expertiza tehnica intocmit de expert Stancic Octavian, prin care s-a constatat ca imobilul-constructie este afectat de vicii ascunse existente in momentul incheierii contractului, care vizeaza structura de rezistenta, materialele, fundatia si care determina micsorarea valorii de intrebuintare a bunului vandut.
           In ceea ce priveste terenul aferent, s-a constatat ca racordul de apa potabila al proprietatii detinute de vecinii P. a fost amplasat fara a se respecta proiectul si avizul RAJA si, pe cale de consecinta, cheltuielile pentru mutarea acestei conducte urmeaza a fi suportate de catre beneficiarul acestei lucrari, respectiv proprietarul vecin si nu reclamantii cumparatori ai terenului litigios.
           A mai retinut prima instanta ca prin probele administrate nu s-a facut dovada relei credinte, respectiv a faptului ca paratii cunosteau de existenta viciilor, pe care nu le-au adus la cunostinta cumparatorilor reclamanti si ca viciile ar fi putut fi observate la momentul vizionarii imobilului anterior incheierii contractului de cumparatorul diligent, daca ar fi fost atat de grave si vizibile pe cat pretind reclamantii.
           Prin urmare, constatandu-se ca viciile ascunse ale imobilului nu au fost ascunse cu viclenie de catre paratii vanzatori, s-a apreciat ca, potrivit art.1357 Cod civil, acestia nu pot fi obligati decat la plata contravalorii pretului redus proportional cu reducerea valorii bunului vandut, stabilita prin rapoartele de expertiza.
           Totodata, au fost inlaturate concluziile raportului de expertiza efectuat de expert Niculescu Dorin referitoare la valoarea terenului afectat de vicii, intrucat contravaloarea lucrarilor legate de mutarea conductei de apa amplasata ilegal si de aducere a terenului la starea initiala urmeaza a fi suportate de catre beneficiarul acestora, proprietarul vecin.
          Pentru stabilirea contravalorii cheltuielilor vanzarii  au fost avute in vedere inscrisurile depuse la dosar, contravaloarea politei de asigurare (80 euro) fiind exclusa din aceasta suma, pe motiv ca beneficiarii acestui contract de asigurare sunt reclamantii, in calitate  de proprietari ai imobilului.
           Cererea avand ca obiect plata daunelor interese a fost considerata neintemeiata in raport de prevederile art.1357 Cod civil., nefacandu-se dovada ca vanzatorul a cunoscut existenta viciilor, pe care le-a ascuns cu viclenie la momentul incheierii contractului.
          Pentru stabilirea cheltuielilor de judecata datorate de reclamanti chematei in garantie si paratei s-au avut in vedere disp.art.274 si art.276 C.proc.civ.
         In termen legal, impotriva sentintei civile mentionate mai sus au declarat apel reclamantii si parata E.S.
         Reclamantii au invocat nelegalitatea si netemeinicia hotararii instantei de fond pentru urmatoarele considerente:
         -Instanta de fond a interpretat gresit dispozitiile art.1335 C.civ., in sensul ca a inapoiat reclamantilor un pret mai mic decat cel determinat prin expertiza, inlaturand concluziile expertizei Niculescu referitoare la valoarea terenului afectat de vicii.
         S-a aratat ca mutarea conductei nu echivaleaza cu inexistenta viciilor, iar instanta trebuia sa retina ca dovedit faptul ca viciul asupra terenului exista la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare, a fost ascuns cu rea credinta de parati (conform raspunsului la interogatoriu) si gravitatea lui micsoreaza valoarea imobilului.
         -In ceea ce priveste spezele vanzarii, instanta a respins in mod neintemeiat pretentiile privind plata politei de asigurare, ca accesoriu al contractului de imprumut, a carei valoare s-a stabilit in conditiile necunoasterii viciilor ascunse.
         -In mod gresit le-a fost respinsa cererea de obligarea paratilor la plata daunelor interese, deoarece prin proble administrate (declaratia martorului R.V. si raspunsul paratei E.S la interogatoriu) a fost dovedita reaua credinta a vanzatorilor.
          -Hotararea cuprinde motive contradictorii deoarece, desi a retinut ca imobilul este afectat de vicii care afecteaza structura de rezistenta, materialele de constructii, fundatia, instanta a apreciat ca reclamantii le-ar fi putut cunoaste daca ar fi fost diligenti, in timp ce probele  (inscrisuri, declaratii de martori, expertiza Stancic din asigurarea de dovezi, sustinerile primei vanzatoare, D.R.) erau suficiente pentru a se prezuma cunoasterea de catre paratii-vanzatori a viciilor grave care afectau constructia.
            S-a precizat ca reaua-credinta a vanzatorilor a fost cu atat mai mult dovedita, cu cat acestia au ascuns cumparatorilor si existenta unei servituti de trecere in favoarea proprietatii vecine si au cumparat locuinta in cunostinta de cauza si pe riscul lor, fara proces verbal de receptie si extras de carte funciara.
           -Declaratiile martorilor C.C. si C.I. sunt partinitoare, cu atat mai mult cu cat sunt fratii vitregi ai paratei.
           -Instanta a interpretat gresit probele administrate cu privire la acordarea imprumutului, precum si fotografiile ce reflecta starea imobilului de la momentul cumpararii, realizate de firma evaluatoare, impotriva careia s-a formulat plangere penala.
           -Instanta avea obligatia sa dea eficienta principiului repararii integrale a prejudiciului si sa constate ca daunele interese solicitate de reclamanti constituie un prejudiciu direct (dobanda la suma imprumutata pentru plata pretului), consecinta a prejudiciului retinut ca fiind dovedit si ca sunt indeplinite toate cerintele pentru antrenarea raspunderii contractuale a vanzatorului pentru neindeplinirea obligatiei de garantie contra viciilor (art.1336, 1073 si 1086 C.civ.).
        -Prima instanta a interpretat gresit legea (art.276 si 277 C.proc.civ.) si in privinta cheltuielilor de judecata, fara a tine cont de pretentiile incuviintate fiecarei parti (2/3 pentru reclamanti, nu doar ?) si fara a preciza modalitatea in care vor plati paratii (proportional sau solidar).
        In sustinerea motivelor de apel, reclamantii au depus raport de evaluare intocmit de SC Property Partners SRL, adresa nr.898/P/29.01.2008 a Parchetului de pe langa Judecatoria Constanta, adresa nr.348069/11.05.2009 a Setiei 1 Politie-Politia Municipiului Constanta.
          In dezvoltarea motivelor propriei cai de atac, parata E.S. a criticat hotararea primei instante sub urmatoarele aspecte:
          -Hotararea a fost data cu aplicarea gresita a legii, deoarece instanta a constatat dovedita existenta viciilor ascunse intemeindu-se exclusiv pe concluziile expertizelor, desi din motivare rezulta ca este vorba de vicii aparente, pe care cumparatorii le puteau cunoaste, ceea ce atragea incidenta art.1353 C.civ., iar nu a disp.art.1354 si 1357 C.civ.
          In plus, din cuprinsul contractului de vanzare-cumparare nu rezulta ca s-ar fi discutat despre materialele de constructie si fundatie, astfel incat reclamantii nu pot pretinde ca au convenit sa cumpere o casa dintr-un anumit material sau cu o anume fundatie, cu atat mai mult cu cat le puteau constatat printr-o simpla verificare, iar instanta nu a retinut reaua-credinta a vanzatorului.
         -Hotararea cuprinde motive contradictorii, deoarece, desi nu a desfiintat vanzarea si a constatat ca valoarea terenului nu a fost diminuata, instanta a obligat-o sa suporte toate spezele vanzarii si a oferit terenul aproape gratis reclamantilor, ca de altfel intregul imobil, luand in considerare expertiza prin care s-a stabilit valoarea zero pentru constructie.
           Apelantii-intimati si reclamanti T. au depus intampinare, prin care au solicitat respingerea ca nefondat a apelului declarat de parata, cu obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecata. In motivarea pozitiei lor procesuale, au aratat ca: -instanta de fond a analizat cererea in limitele investirii 8in raport de art.1336 C.civ.) si a admis-o in mod corect, mentinand contractul de vanzare-cumparare si diminuand pretul in raport de gravitatea viciilor; -cumparatorii nu puteau constata, la o simpla vizualizare, existenta viciilor ascunse si grave; -afectarea bunului de vicii aparente, pe langa cele ascunse, nu este de natura sa atraga exonerarea de raspundere a vanzatorului; -valoarea spezelor vanzarii a fost diminuata in mod corect, proportional cu diminuarea pretului.
          La solicitarea apelantilor-reclamanti, a fost audiata martora D.R., a carei declaratie a fost atasata la f.115 din dosar.
          Examinand legalitatea si temeinicia sentintei civile apelate prin prisma criticilor formulate de parti si a materialului probator existent la dosar, in conformitate cu disp.art.295 alin.1 C.proc.civ., tribunalul retine urmatoarele:
         Din expunerea de motive a cererii de chemare in judecata rezulta ca argumentul esential pentru care reclamantii au solicitat angajarea raspunderii paratilor vanzatori este acela ca, desi li s-a garantat ca intreaga constructie de la parter este in totalitate din material rezistent, respectiv boltari, in realitate, casa achizitionata prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.417/11.04.2007 este construita din chirpici.
          Potrivit art.954 C.civ., ignorarea sau gresita cunoastere a realitatii constituie viciu de consimtamant in 2 ipostaze: cand cade asupra substantei obiectului prestatiei si cand se refera la persoana cu care se incheie actul.
     Prin "substanta" se intelege orice calitate esentiala a obiectului conventiei pe care partile au avut-o in vedere, in principal, in momentul contractarii, si in a carei lipsa, daca ar fi fost cunoscuta, ele nu ar fi contractat.
     Este adevarat ca situatia afectarii lucrului vandut de un viciu in sensul art.1352 C.civ. prezinta asemanare cu viciul de consimtamant al erorii (sau dolului) asupra substantei obiectului contractului (art.954 alin.1 C.civ.), ambele situatii fiind generate de cunoasterea inexacta a realitatii, iar sanctiunea prevazuta avand ca scop sa ocroteasca victima erorii. Intre aceste doua situatii exista insa deosebiri esentiale: 1) in cazul erorii asupra substantei obiectului (error in substantiam) din cauza acestui viciu de consimtamant, cumparatorul nu a putut cumpara, in substanta sa, lucrul voit, si poate cere anularea contractului; 2)in schimb, in cazul viciilor vizate de art.1352 C.civ, cumparatorul a cumparat lucrul voit, numai ca acesta este impropriu intrebuintarii dupa destinatie sau din cauza viciilor se micsoreaza valoarea de intrebuintare, deci eroarea se refera la calitatea lucrului si cumparatorul nu poate cere anularea contractului, ci are o actiune in garantie contra vanzatorului.
     De exemplu, daca se vinde o casa despre care vanzatorul afirma ca este construita din caramida, iar in realitate este din material lemnos, se poate cere anularea. In schimb, daca casa este facuta din caramida, dar este afectata de vicii, va intra in functiune obligatia pentru vicii.
     Cum reclamantii invoca eroarea asupra materialului din care este edificata constructia cumparata, devin aplicabile prevederile art.954 C.civ., in sensul ca ne aflam in situatia erorii viciu de consimtamant, iar nu a viciilor reglementate de art.1352 si urm.C.civ.
     Prin urmare, pentru eroarea mentionata, reclamantii nu puteau pretinde angajarea raspunderii paratilor pentru vicii ascunse, ci aveau deschisa numai calea actiunii in anulare pentru eroare asupra substantei lucrului vandut. Contrar celor sustinute in precizarile la actiune, reclamantii nu puteau opta intre cele doua actiuni, ale caror cauze si consecinte sunt, asa cum am aratat mai sus, total diferite.
     In privinta celorlalte neajunsuri ale constructiei pe care le invoca reclamantii si care vizeaza, in esenta, structura de rezistenta, materialele din compozitia intregii constructii si fundatia, se retine ca, pe de o parte, acestea au legatura  in mare parte, direct sau indirect, cu substanta obiectului prestatiei asupra careia reclamantii pretind ca au fost in eroare si, pe de alta parte, nu sunt de natura sa atraga aplicabilitatea disp.art.1352 C.civ., in sensul constatarii viciilor ascunse ale imobilului vandut.
     Prima dintre conditiile impuse de textul mentionat este aceea ca viciul sa fie ascuns. Prin urmare, viciul poate fi considerat ascuns numai daca cumparatorul nu l-a cunoscut si, dupa imprejurari, printr-o verificare normala, dar atenta, nici nu putea sa-l cunoasca, nefiindu-i comunicat nici de catre vanzator.
     In practica judecatoreasca, posibilitatea cumparatorului de a lua cunostinta de viciul lucrului se apreciaza in abstracto, avandu-se in vedere un cumparator prudent si diligent. Ca atare, lipsa de informare, de experienta, cat si nepriceperea cumparatorului nu fac ca viciile sa fie considerate ascunse.
     Natura ascunsa sau aparenta a viciului unui lucru este un element obiectiv si nu poate depinde de calitatile personale ale cumparatorului. Daca constatarea viciilor reclama o anumita pregatire (lucruri cu grad ridicat de tehnicitate sau complexitate), se cere cumparatorului sa apeleze si la o persoana calificata si, daca nu o face, el este considerat in culpa.
          O alta conditie este ca viciul sa fi existat la momentul incheierii contractului. Pentru viciile ivite ulterior contractarii, deci cand lucrul se strica, se defecteaza, isi pierde calitatile din cauza viciilor ivite dupa vanzare, vanzatorul nu raspunde, deoarece prin efectul incheierii contractului riscurile trec asupra cumparatorului o data cu dreptul de proprietate.
          In fine, viciul sa fie grav, astfel incat din cauza lui lucrul sa fie impropriu intrebuintarii la care este destinat dupa natura sa ori sa micsoreze intr-atat valoarea de intrebuintare incat cumparatorul nu l-ar fi cumparat, sau n-ar platit pretul cerut, daca i-ar fi cunoscut viciile.
     Toate aceste trei elemente conditioneaza obligatia de garantie a vanzatorului pentru vicii si trebuie sa fie dovedite de cumparator, ceea ce in speta nu s-a intamplat.
          Astfel, martorii C.C. si C.G., audiati la solicitarea paratei (f.125-126 dosar fond), au declarat ca imobilul se prezenta in stare buna, nu avea igrasie, crapaturi in pereti sau plafon, podeaua mansardei era din lemn, mobilierul nu ajungea pana la plafon, iar pardoseala camerei de la parter nu prezenta sparturi.
     Martorul V.M. propus de reclamanti, a afirmat ca a vazut din propria curte ca: imobilul este din chirpici, fara fundatie, mansarda nu a fost consolidata (fiind realizata cu material rezultat din daramarea acoperisului si lemn putred); paratii au incercat timp de un an sa vanda imobilul; conducta vecinului este la jumatate de metru adancime (aspect constatat de martor cand conducta s-a spart in 2008 si s-au facut sapaturi); mansarda este sustinuta de grinzi noi (f.127)
     Din declaratia celui de-al doilea martor al reclamantilor, R.V., care nu a vazut imobilul la momentul cumpararii, ci ulterior, in urma cu 2 luni, rezulta ca, in prezent, acesta prezinta igrasie, crapaturi pe pereti in interior si in exterior, podeaua se misca, iar tavanul este crapat.
         In cuprinsul raportului de evaluare intocmit de SC Property Partners SRL, la solicitarea bancii de la care s-au imprumutat reclamantii, se arata ca nu s-au observat defecte structurale sau mecanice in timpul inspectiei vizuale si ca starea generala a proprietatii este buna, deoarece: fundatia constructiilor este din zidarie de beton armat, iar structura de rezistenta din cadru de beton armat, imobilul nu necesita lucrari de consolidare si acoperisul este tip sarpanta de lemn, cu invelitoare din placi de azbociment (f.18, 19 dosar apel).
          Din coroborarea probelor enumerate (chiar si in situatia in care s-ar inlatura declaratiile martorilor propusi de parata) cu sustinerile partilor, pentru considerentele ce vor fi expuse in continuare, nu se poate retine ca imobilul constructie in litigiu era afectat la momentul incheierii contractului dintre parti de vicii de natura celor la care se refera legea (ascunse), pentru a putea fi angajata raspunderea paratilor vanzatori.
         Sub un prim aspect, se observa ca, desi prin continutul intrebarii nr.27 din interogatoriul propus spre a fi administrat paratilor, reclamantii acrediteaza ideea ca ar fi vizionat imobilul o singura data, in luna martie, catre seara, in raspunsul la intrebarea nr.1 din interogatoriul propus de parata E.S., ambii reclamanti admit ca au vazut imobilul de 2 ori, o data inainte de incheierea antecontracului si o data inainte de incheierea contractului propriu-zis (f.123-124).
          Tot din raspunsul lor la interogatoriu (intrebarile 2 si 3) rezulta ca, dupa vizionare, reclamantii au fost deosebit de incantati de imobil, insistand ca paratii sa nu-l vanda altcuiva pana vor reusi sa obtina creditul bancar, un motiv determinant al hotararii lor de a-l cumpara fiind reprezentat, fara indoiala, de pretul relativ redus raportat la valorile pietei.
          Faptul ca in imobil, potrivit afirmatiilor reclamantilor insisi, se simtea un miros persistent de mucegai, iar fisurile peretilor erau vizibile si, deci, existau la momentul cumpararii, ar fi trebuit sa le dea de banuit si sa-i determine sa faca verificari suplimentare, nu sa se multumeasca cu explicatiile paratei vanzatoare, potrivit carora locuinta nu fusese aerisita de mult timp, iar fisurile din pereti nu erau importante si puteau fi acoperite, fiind crapaturi de tencuiala.
         Mai arata apelantii-reclamanti ca au putut observa mucegaiul si tavanul deteriorat din cauza mobilierului si a lucrurilor depozitate de vanzatori si ca nu au putut cunoaste faptul ca apa scursa prin acoperis deteriorase tavanul din hol si singurul dormitor de la parter. Ori, in conditiile in care au avut acces la zonele respective din locuinta, iar din probe si din chiar afirmatiile reclamantilor rezulta ca mobila nu acoperea deloc tavanul si numai partial peretii, puteau sesiza cu usurinta, cu minime verificari, prezenta acestor presupuse vicii.
          Faptul ca vizionarea casei s-a realizat o singura data sau de doua ori nu i se poate imputa  vanzatoarei, pentru ca nimeni si nimic nu i-a obligat pe reclamanti sa o cumpere in aceste conditiile pe care le-au descris; dimpotriva puteau sa insiste sa o vada de mai multe ori si in conditii de vizibilitate mai buna, prin indepartarea mobilierului.
     Mai mult, desi au observat ca dormitorul de la parter nu era luminat artificial si ca vanzatorii efectuasera lucrari la acoperis prin astuparea gaurilor cu ciment in unele locuri si chiar cu o bucata mare de cauciuc, nici aceste lipsuri si "carpeli" nu i-au determinat pe reclamanti sa dea dovada de prudenta si sa faca verificari suplimentare mai amanuntite.
          Prin formularea intrebarii nr.8 din interogatoriu (f.115 dosar fond), reclamantii au tins a-i reprosa paratei lipsa de diligenta la momentul cumpararii imobilului de la D.R., prin aceea ca nu a consultat documentatia tehnica ce a stat la baza edificarii constructiei si procesul verbal de receptie finala a lucrarii. Ori, lipsa unor verificari atente, chiar prin apelarea la parerea unor specialisti, le poate fi imputata si lor, daca se porneste de la premisa ca au  dorit ca imobilul pe care intentionau sa-l cumpere sa aiba anumite calitatii.
          Puteau constata fara dificultate starea podelei si needificarea ei pe structura de rezistenta, precum si faptul ca podeaua mansardei constituie si plafonul parterului si este realizata din material lemnos, astfel incat nu avea nici o relevanta daca parata confirma sau nu aceste aspecte la interogatoriu.
          Faptul ca trotuarul este lipsit de elevatie putea fi, de asemenea, sesizat la o simpla vizionare si nu afecteaza in nici un fel intrebuintarea normala a imobilului, cu atat mai mult cu cat aceasta deficienta nu a fost deranjanta pentru reclamanti pana la evidentierea ei prin expertiza efectuata in dosarul avand ca obiect asigurare dovezi.
          Este evident ca apelantii-reclamanti au dat dovada de naivitate, in conditiile in care au acceptat sa incheie contractul fara sa fi vazut imobilul in intregime si pe lumina, desi acest lucru se impunea cu atat mai mult cu cat constructia prezenta urme vizibile la acel moment ale incercarilor vanzatorilor de a-i imbunatati aspectul prin lucrari de suprafata, iar parata, intrebata fiind de reprezentantul bancii, a declarat ca nu stie din ce material este imobilul.
         Erau suficiente indicii care sa determine orice cumparator prudent si diligent  sa se indoiasca de calitatea constructiei, printre care si pretul mic si, cu toate acestea, reclamantii au ales sa le ignore si sa cumpere pe riscul lor, incantati probabil de pretul mic.
        Fotografiile depuse de acestia la dosarul cauzei si explicatiile ce le insotesc nu fac decat sa intareasca ideea propriei lor culpe pentru situatia in care se regasesc.
         Astfel, daca igrasia pe partea exterioara a baii ar fi existat la momentul cumpararii, asa cum se sustine, era imposibil sa nu fie sesizata de cumparatori. De asemenea, daca in fotografii se poate vedea ca materialele folosite pentru pod sunt reconditionate, acest lucru se putea observa cu minime diligente, daca reclamantii ar fi insistat sa vada podul si nu ar fi ignorat atitudinea paratei, care  invocand diverse motive, cum ar fi lipsa cheii, nu le-a asigurat accesul in acea parte a casei.
           Este greu de crezut ca aceste vicii nu fi putut fi prevazute la momentul cumpararii si ca au devenit atat de evidente si de grave incat sa faca imposibila intrebuintarea normala a imobilului intr-un interval de numai 3 luni, scurs intre momentul incheierii contractului-11.04.2007 si cel al introducerii actiunii in instanta-19.07.2007.
           Daca se considera ca viciile rezultate din fotografii au existat la momentul cumpararii, asa cum sustin apelantii-reclamanti, atunci ele ar fi trebuit observate cu usurinta de orice persoana diligenta si prudenta in gestionarea propriilor interese, fara o pregatire anume; prin urmare, si de catre reclamantii cumparatori.
           De altfel, insasi instanta de fond arata, in contradictie cu solutia adoptata, ca, daca viciile sunt atat de grave si vizibile cum sustin reclamantii prin inscrisuri si fotografiile pe care le-au realizat ulterior cumpararii, atunci aceste vicii puteau fi observate la momentul vizionarii imobilului anterior incheierii contractului.
           In conditiile aratate, este mai mult decat evident ca viciile invocate de reclamanti nu pot fi caracterizate decat ca vicii aparente, de care cumparatorii au putut sa se convinga singuri si pentru care vanzatorul nu poate fi facut raspunzator, potrivit art.1353 C.civ.
          Au incercat reclamantii sa-si mai fundamenteze pretentiile si pe faptul ca, potrivit declaratiei martorului V.M., paratii incercasera anterior sa vanda imobilul si altor persoane, insa fara succes, neputand convinge pe niciunul dintre potentialii cumparatori de calitatile imobilului.
         Ori, pe langa faptul ca nu are nici o relevanta in cauza continutul discutiilor pe care martorul le-ar fi auzit intre parati si alti presupusi cumparatori, o asemenea argumentatie nu sustine in nici un caz demersul judiciar al reclamantilor; dimpotriva, nu face decat sa  confirme o data in plus caracterul aparent al viciilor invocate, deoarece, daca altii au putut sesiza  inaintea lor starea precara a constructiei, atunci si ei ar fi trebuit sa o faca.
          Nefiind indeplinita cerinta ca viciile sa fi fost ascunse, nu mai are nici o relevanta daca au fost sau nu dovedite celelalte doua conditii impuse de art.1352 C.civ. si, implicit buna sau reaua-credinta a vanzatorilor, astfel ca o analiza sub acest aspect este inutila.
           Consideram totusi necesara precizarea ca, daca imobilul-constructie ar fi fost absolut impropriu intrebuintarii potrivit destinatiei sale si lipsit de orice valoare, asa cum s-a retinut in expertiza Stancic,  logic ar fi fost ca reclamantii sa ceara anularea (pentru eroare asupra substantei lucrului) sau rezolutiunea contractului. Insa este evident ca nu doresc sa renunte la imobil si, daca li s-ar aprecia intemeiate criticile din apel si s-ar lua in considerare concluziile expertizei Stancic, s-ar ajunge in situatia unei sarcini mai mult decat impovaratoare pentru parati si a unei imbogatiri nejustificate, cel putin in parte, a reclamantilor,  aceastia urmand sa ramana cu imobilul dar, in acelasi timp, sa primeasca in intregime pretul platit, plus spezele vanzarii si daune interese.
          Pretentiile apelantilor-reclamanti nu sunt intemeiate nici in privinta terenului, deoarece nu este intrunita cerinta legala ca viciul invocat sa fie atat grav,  incat din cauza lui terenul sa fie impropriu intrebuintarii la care este destinat dupa natura sa ori valoarea lui de intrebuintare sa se micsoreze intr-atat incat cumparatorul nu l-ar fi cumparat, sau n-ar platit pretul cerut, daca i-ar fi cunoscut viciul.
          In cuprinsul raportului de expertiza intocmit in cauza de ing.Dorin Niculescu se arata ca racordul de apa al proprietatii lui P.N. se afla pe terenul reclamantilor si ii afecteaza valoarea cu 5%, intrucat il strabate in diagonala si este la o adancime de numai 0,5 m., impiedicand astfel orice constructie deasupra, prin limitarea zonei de teren construibil.
          Reclamantii nu au adus insa nici o proba  din care sa rezulte ca, din motivele aratate de expert, terenul nu poate fi intrebuintat potrivit scopului in vederea caruia a fost achizitionat, respectiv pentru exploatarea normala a constructiei aflate pe el. De asemenea, nu au invocat ori dovedit faptul ca ar fi achizitionat terenul cu intentia de mai construi pe el, ca au facut demersuri in acest sens pentru obtinerea unei autorizatii si ca au intampinat greutati din partea autoritatilor sau a vecinului caruia ii apartine conducta.
           Oricum, in conditiile in care expertul a precizat ca respectiva conducta a fost amplasata pe terenul in litigiu fara respectarea proiectului si avizului emise de RAJA si ca poate fi mutata la cca 0,7 m., cu respectarea avizului RAJA si a limitei de inghet, reclamantii vor avea oricand posibilitatea, daca vor dori sa-si extinda constructia, sa-l oblige pe proprietarul vecin sa-si mute conducta, pe cheltuiala proprie, fara ca ei sa sufere vreo pierdere.
           In considerarea argumentelor expuse si in temeiul art.296 C.proc.civ, prin inlaturarea tuturor criticilor formulate de reclamanti, se va respinge ca nefondat apelul declarat de acestia si, prin admiterea apelului declarat de parata E.S., se va schimba in parte a hotararii primei instante, in sensul ca actiunea reclamantilor va fi respinsa in totalitate, ca nefondata, cu mentinerea restului dispozitiilor sentintei atacate.
          
1