Concurs intre privilegliul imobiliar al asociatiei de proprietari si ipoteca conventionala a bancii. Conditii de preferinta in cazul distributiei pretului obtinut prin executare silita.

     Asupra recursului civil de fata:
     Prin contestatia la executare inregistrata pe rolul Judecatoriei Constanta sub nr. 3066/212/2012 contestatoarea ASOCIATIA DE PROPRIETARI A. a solicitat in contradictoriu cu intimatii S. D. si BANCA T. SA SUCURSALA CONSTANTA anularea procesului verbal nr. 32/07.02.2012 incheiat in dosarul de executare nr. 1206/2010 al BEJ B. I.
     In motivarea cererii contestatoarea arata, in esenta ca, in mod gresit, la distribuirea sumelor rezultate din executarea silita, executorul judecatoresc a dat prioritate ipotecii detinuta de Banca T.,  deoarece, Asociatia de proprietari detine o ipoteca legala, in conformitate cu prevederile Legii 230/2007, inscrisa in cartea funciara spre deosebire de creditoarea Banca Transilvania, care detine o ipoteca conventionala.
     In drept, au fost invocate disp. art. 570, 564 C. pr.civ., art. 51 din Legea 230/2007, art. 2335 C.civ.
     Intimatii, legal citati, nu au formulat intampinare.
     In cauza a fost administrata proba cu inscrisuri in cadrul careia a fost atasat in copie dosarul de executare.
     Prin sentinta civila nr. 4369/14.03.2012 instanta a respins, ca nefondata, contestatia la executare.
     Pentru a hotari in acest fel, a retinut instanta de fond ca la cererea creditoarei Asociatia de proprietari A. a fost inceputa executarea silita impotriva debitorului S. D., in temeiul titlului executoriu reprezentat de sentinta civila nr. 13148/21.05.2010 a Judecatoriei Constanta, formandu-se dosarul de executare silita nr. 1206/2010 al BEJ B. I.
     In cadrul acestui dosar, intimata BANCA T. SA-SUCURSALA CONSTANTA  a formulat cerere de inscriere la masa credala, avand in vedere ca debitorul avea incheiat cu aceasta contractul de credit nr. 1607/2006, garantat cu contractul de ipoteca nr.xxx/IPO/01/06.09.2006.
     Prin procesul verbal nr. 32/07.02.2012 s-a dispus distribuirea sumei de 9300 lei  rezultata in urma vanzarii silite a imobilului proprietatea debitorului astfel: 250 lei catre contestatoare  reprezentand avans cheltuieli de executare, suma de 5326,52 lei  reprezentand cheltuieli de executare catre BEJ B.si suma de 3723,48 lei catre Banca T. SA - Sucursala Constanta.
     Din inscrisurile aflate la dosarul cauzei rezulta ca Banca si-a intabulat dreptul de ipoteca asupra imobilului proprietatea debitorului la data de 07.09.2006, conform incheierii de carte funciara nr. 50869, iar contestatoarea si-a intabulat acest drept abia la data de 27.10.2011, conform incheierii nr. 82077 a OCPI Constanta.
     Or, fata de prevederile  art. 1778  din vechiul C.civ., instanta a apreciat ca intimata Banca are rang prioritar fata de contestatoare, astfel incat distribuirea pretului rezultat in urma executarii silite a fost in mod corect facuta de executorul judecatoresc.
     Impotriva acestei sentinte, in termen legal, a declarat recurs contestatoarea, criticand-o pentru nelegalitate.
     Sustine recurenta ca instanta de fond a nesocotit dispozitiile art. 51 din Legea nr. 230/2007, atunci cand nu a observat ca asociatia de proprietari are un rang prioritar asupra apartamentelor proprietarilor din condominiu pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei, nu a observat dispozitiile art. 2.327 si art. 2.335 din Noul Cod civil, potrivit cu care "creditorul privilegiat este preferat celorlalti creditori chiar daca drepturile acestora s-au nascut ori au fost inscrise mai inainte."
     Desi legal citat, intimatul nu s-a prezentat, nu a depus intampinare si nu a administrat alte probe in aparare.
     Analizand legalitatea sentintei civile recurate, prin prisma criticilor de nelegalitate ce i se aduc, critici ce se circumscriu motivelor de modificare a sentintei civile recurate, prevazute de art. 304 pct. 9 C.pr.civ. retinem urmatoarele:
     Potrivit dispozitiilor art. 51 din Legea nr. 230/2007 "(1) Asociatia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul carora au fost facute."
     Potrivit art. 26 din Norma metodologica publicata in Monitorul Oficial, Partea I nr. 43 din 18/01/2008 "Asociatia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si a altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul carora au fost facute."
     Conform art. 2.342. la care face trimitere recurenta Asociatia de proprietari "(1) In caz de concurs intre privilegii sau intre acestea si ipoteci, creantele se satisfac in ordinea urmatoare:
        1. creantele privilegiate asupra unor bunuri mobile, prevazute la art. 2.339;
        2. creantele garantate cu ipoteca sau gaj.
      (2) Creditorul care beneficiaza de un privilegiu special este preferat titularului unei ipoteci mobiliare perfecte daca isi inscrie privilegiul la arhiva inainte ca ipoteca sa fi devenit perfecta. Tot astfel, creditorul privilegiat este preferat titularului unei ipoteci imobiliare daca isi inscrie privilegiul in cartea funciara mai inainte ca ipoteca sa fi fost inscrisa.
     Potrivit art. 157 din Legea nr. 71/2011 de punere in aplicare a art. 2.342 "Dispozitiile art. 2.342 din Codul civil se aplica numai privilegiilor speciale."
     Dispozitiile legale enuntate in sustinerea recursului nu au incidenta insa in prezenta cauza, de vreme ce executarea silita a fost pornita in anul 2010, anterior intrarii in vigoare a Noului Cod civil, astfel incat aceasta nu poate fi reglementata decat de dispozitiile legale in vigoare la acea data, chiar daca data incheierii procesului verbal de distribuire a pretului este ulterioara, respectiv 07.02.2012.
     Ordinea de preferinta este astfel aceea stabilita de art. 563 C.pr.civ. ,,(1) In cazul in care executarea silita a fost pornita de mai multi creditori sau cand, pana la eliberarea sau distribuirea sumei rezultate din executare, au depus si alti creditori titlurile lor, executorul judecatoresc procedeaza la distribuirea sumei potrivit urmatoarei ordini de preferinta, daca legea nu prevede altfel: creantele reprezentand cheltuieli de judecata, pentru masuri asiguratorii sau de executare silita, pentru conservarea bunurilor al caror pret se distribuie, precum si orice alte cheltuieli facute in interesul comun al creditorilor; iar conform art.  564. ,,Daca exista creditori care, asupra bunului vandut, au drepturi de gaj, ipoteca sau alte drepturi de preferinta conservate, in conditiile prevazute de lege, la distribuirea sumei rezultate din vanzarea bunului, creantele lor vor fi platite inaintea creantelor prevazute la art. 563 alin. 1 lit. b).,,
     De asemenea, potrivit art. 1738 din vechiul cod civil "Intre creditori, privilegiile nu produc nici un efect, in privinta imobilelor, decat atunci cand ele s-au adus la cunostinta publica, prin inscriptie, si numai de la data acelei inscriptii in registrele notariatelor de stat, destinate pentru aceasta, dupa modelul determinat de lege, afara de singurele exceptii ce urmeaza."
     Prin urmare, recurenta are calitatea de creditor privilegiat a intimatului, privilegiul sau special derivand din legea nr. 230/2007, in caz de concurs intre privilegiul acestuia si ipoteca imobiliara recunoscuta in favoarea bancii T. SA Sucursala Constanta, recurentul fiind creditor cu rang preferabil numai daca si-a inscris privilegiul in Cartea funciara mai inainte ca ipoteca sa fi fost inscrisa. Ori, aceasta conditie nu este intrunita in cauza, de vreme ce ipoteca este inscrisa din anul 2006, data incheierii contractului de ipoteca, de altfel, iar contestatoarea si-a intabulat acest drept abia la data de 27.10.2011, conform incheierii nr. 82077 a OCPI Constanta, cum in mod corect a retinut si instanta de fond.
     Din interpretarea coroborata a textelor de lege enuntate, rezulta ca nu importa data la care s-a nascut dreptul fiecaruia dintre creditori, altfel spus anterioritatea sau posterioritatea creantei, de vreme ce rangul preferabil al urmaririi este dat de momentul inscrierii in Cartea funciara.
     In considerarea argumentelor de fapt si de drept expuse, apreciind ca instanta de fond a dat o dezlegare corecta litigiului, prin interpretarea corecta a dispozitiilor legale in materie, in temeiul dispozitiilor art. 312 alin.1 C.pr.civ. recursul va fi respins, ca nefondat.
     PENTRU ACESTE MOTIVE
     IN NUMELE LEGII
     DECIDE
      
      Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta contestatoare ASOCIATIA DE PROPRIETARI A., cu sediul in  Constanta, impotriva sentintei civile nr.4369/14.03.2012 pronuntate de  Judecatoria Constanta, in dosarul civil nr.3066/212/2012, in contradictoriu cu intimatii S. D., domiciliata in judetul Constanta si  BANCA T. SA SUCURSALA CONSTANTA, cu sediul in Constanta.
     Irevocabila.
     Pronuntata in sedinta publica, astazi 4 octombrie 2012.
     
     PRESEDINTE,                    JUDECATOR,     JUDECATOR,

GREFIER,
1