Indeplinirea conditiei de valabilitate a antecontractului de vanzare cumparare constand in probarea calitatii de proprietar a promitentului vanzator, chiar daca este vorba de o suprafata de teren mai mica decat in actul translativ de proprietate, situati

T R I B U N A L U L,

Asupra recursului civil de fata:

I. Prin sentinta civila nr.10973/11.09.2013, Judecatoria _  a respins actiunea civila inregistrata sub nr.29653/212/2012 formulata de reclamantul ... in contradictoriu cu paratul ..., ca nefondata.
Pentru a hotari astfel a retinut prima instanta ca, prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei ...sub nr.29653/212/2012 reclamantul ... a solicitat in contradictoriu cu paratul ... pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de                  vanzare-cumparare pentru imobilul teren agricol extravilan in suprafata totala de 4,9600 ha situat pe raza orasului _, dispuse astfel:
- lotul 2 in suprafata de 1,2400 ha, din parcela _ situat intre vecinii: De _, la sud - hotar _, la est - Lotul 3 - proprietar ... si la vest  - lotul 1 - proprietar _;
- lotul 3 in suprafata de 1, 8600 ha din parcela _ situat intre vecinii: la nord De _, la sud - hotar _, la est, lotul 4 - proprietar _ si la vest, lotul 2 - proprietar _;
- lotul 4 in suprafata de 1,8600 ha din parcela _ situat intre vecinii: la nord - De _, la sud - hotar _, la est -lotul 3 - proprietar ... si la vest -proprietar _.
In motivarea cererii, reclamantul a aratat ca intre el si parat s-a incheiat o  promisiune bilaterala de vanzare, autentificata sub nr.423/07.05.2012 pentru imobilul descris mai sus, in schimbul sumei de 22.000 lei. Reclamantul arata ca, desi si-a indeplinit obligatia de plata a pretului, paratul a refuzat in mod nejustificat sa perfecteze contractul de vanzare-cumparare la termenul convenit de catre parti, respectiv 07.08.2012.
La data de 21.11.2012, s-a incheiat incheierea de certificare din care rezulta ca paratul s-a prezentat la biroul notarial, dar a invederat ca nu se poate perfecta actul de vanzare-cumparare, intrucat nu se poate intocmi documentatia cadastrala pentru ca parte din terenul ce face obiectul promisiunii este blocat de Statul Roman prin Ministerul Transporturilor, pentru lucrarile la autostrada Bucuresti-Constanta.
In dovedirea sustinerilor, reclamantul a invocat prevederile art. 1270, 1516, 1521-1528 si 1669 din Codul civil, precum si cele ale Titlului X din Legea nr. 247/2005.
Paratul nu s-a prezentat in instanta si nu a depus intampinare.
Analizand materialul probator existent la dosarul cauzei, instanta a retinut urmatoarea situatie de fapt:
Prin promisiunea bilaterala de vanzare autentificata sub nr.423 din 07.05.2012, paratul s-a obligat sa vanda reclamantului terenurile agricole extravilane situate in orasul Murfatlar, astfel cum au fost individualizate prin cerea de chemare in judecata, termenul convenit de catre parti pentru perfectarea contractului de vanzare-cumparare fiind data de 07.08.2012.
Intrucat paratul nu a solicitat pana la expirarea acestui termen perfectarea la notarul public a vanzarii, reclamantul a transmis o notificare acestuia prin care l-a invitat, la data de 21.11.2012, la sediul BNP ..., in vederea aducerii la indeplinire a acestei obligatii. La acea data, potrivit sustinerilor reclamantului, paratul a invocat faptul ca nu se poate perfecta documentatia cadastrala  in vederea vanzarii intrucat terenul obiect al contractului este blocat de Statul roman pentru lucrari de interes public.
Din analiza actelor depuse la dosar cu privire la situatia juridica a imobilului rezulta urmatoarele:
In registrul agricol Murfatlar figureaza numitul ... cu un imobil situat in extravilanul orasului Murfatlar sola _ cu suprafata de 4,96 ha, teren ce a fost dobandit in baza sentintei civile nr. 12580/1997  a Judecatoriei ... pentru iesirea din indiviziune, in urma careia, paratului i-a revenit lotul  nr. 3, in suprafata de     1, 86 ha.
Totodata, in baza contractului de donatie nr. 615/1998, paratul a primit loturile 2 si 4, in suprafata de 4,96 ha teren arabil.
Din totalul lotului ... de 6,2 ha, ... a dezmembrat suprafata de 5967 mp ce formeaza lotul nr. 2 in vederea lucrarii de utilitate publica Autostrada Bucuresti - Constanta, iar lotul nr. 1, in suprafata de 52413 mp si lotul nr. 3, in suprafata de 3620 mp au ramas la dispozitia lui ... si ....
Potrivit raportului de expertiza tehnica judiciara-topografica efectuata in cauza, promisiunea bilaterala de vanzare a fost incheiata fara a se efectua verificari la OCPI Constanta cu privire la terenurile in cauza. Astfel, pana la aceasta data, respectiv 07.05.2012, intreaga zona a parcelei A2341 facuse deja obiectul proiectului tehnic  pentru executarea obiectivului de investitii de interes national. Astfel, s-au executat documentatii cadastrale la toate parcelele componente, respectiv actualizarea sistemului de proiectie, efectuarea dezmembrarii terenului, inscrierea in cartea funciara si elaborarea documentatiilor pentru terenurile ramase proprietarilor afectati de expropriere.
Potrivit raportului, documentatia cadastrala s-a executat la nivelul parcelei initiale A 2341/10 in suprafata de 6,20 ha, fara a se avea in vedere Sentinta civila de departajare intervenita cu privire la terenurile in discutie. Astfel, au rezultat urmatoarele date:
- subparcela ... lot 1 in suprafata de 52413 mp, ramas in proprietatea mostenitorilor _;
- subparcela ... lot 2, in suprafata de 5967, expropriat;
- subparcela ... lot 3 , in suprafata de 3620 mp, ramas in proprietatea mostenitorilor ....
In cauza s-a efectuat expertiza imobiliara in vederea stabilirii valorii actuale de circulatie a imobilului in litigiu, ale carui concluzii au fost contestate de catre reclamant. Instanta, admitand obiectiunile acestuia, a dispus efectuarea unei alte evaluari, de aceasta data prin raportare la ha si in functie de coeficientii enumerati de catre reclamant in cuprinsul obiectiunilor. Astfel, valoarea de circulatie a terenurilor a fost evaluata la pretul de 3118/ha.
Potrivit certificatelor atasate la dosar, cu privire la imobilul in discutie au fost identificate sarcini - litigiu transcris sub nr. 502, 503 si 504/13.12.2012 in contradictoriu cu ....
Raportand situatia de fapt retinuta la dispozitiile normative apreciate ca fiind incidente in cauza, instanta a retinut urmatoarele:
Promisiunea bilaterala incheiata intre parti reprezinta un antecontract de vanzare-cumparare, ce nu a avut ca efect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenurilor in patrimoniul reclamantului, ci a dat nastere unei obligatii de a face in sarcina partilor, respectiv perfectarea contractul de vanzare-cumparare.
Fiind vorba despre o suprafata de teren, dreptul de proprietate asupra terenurilor se transmite doar prin inscris autentic, potrivit art. 2 din titlul X din Legea nr. 247/2005. Potrivit acestui text legal, actele juridice care au ca obiect instrainarea de terenuri si care nu sunt incheiate in forma autentica, sunt lovite de nulitate absoluta. De asemenea, potrivit art. 1244 din Codul civil, in afara altor cazuri prevazute de lege, trebuie sa fie incheiate prin inscris autentic, sub sanctiunea nulitatii absolute, conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale care urmeaza sa fie inscrise in cartea funciara.
Pentru a putea emite o hotarare care sa tina loc de act autentic de          vanzare-cumparare, instanta trebuie sa constate indeplinite atat conditiile generale de valabilitate a contractelor, cat si conditiile specifice contractului de vanzare-cumparare, prin raportare la dispozitiile art. 1669 alin. (1), potrivit carora atunci cand una dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract.
Odata constatate indeplinite aceste conditii, in lumina principiului executarii in natura a reparatiilor si repararii in natura a pagubelor, potrivit art. 1073 si 1077 din Codul civil, instanta poate pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare.
Potrivit art. 1179 din Codul civil, conditiile esentiale pentru validitatea unui contract sunt: capacitatea partilor; consimtamantul; un obiect determinat si licit si o cauza licita si morala.
   Fata de aceste dispozitii, instanta a apreciat ca, la momentul solutionarii cauzei, nu sunt indeplinite conditiile de valabilitate a contractului de vanzare-cumparare cu privire la calitatea de proprietar a promitentului-vanzator si cea privind obiectul material al contractului care trebuie sa se gaseasca in circuitul civil.
  In ceea ce priveste valabilitatea promisiunii bilaterale de vanzare, instanta a constatat ca, potrivit raportului de expertiza tehnica judiciara-topografica efectuata in cauza, la momentul incheierii acesteia, parte din terenuri erau expropriate in vederea realizarii unor lucrari de interes public.
Potrivit art. 863 din Codul civil, prin expropriere, bunul intra in proprietatea publica a statului/unitatii administrativ - teritoriale. Terenurile expropriate, obiectul al proprietatii publice, au caracter inalienabil, insesizabil  si imprescriptibil si ca atare nu pot face obiectul unei prestatii contractuale, ci pot fi date in administrare sau in folosinta, pot fi concesionate sau inchiriate, sub sanctiunea nulitatii absolute.
Astfel, instanta a constatat ca, intrucat antecontractul nu este valabil incheiat, nu se poate pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare si  care ar putea sa suplineasca doar lipsa consimtamantului partii la perfectarea contractului.

II. Hotararea judecatoreasca a fost atacata cu recurs, in termen legal, de catre reclamantul ..., care a criticat solutia instantei de fond pentru nelegalitate si netemeinicie sub urmatoarele aspecte:
In mod eronat instanta de fond a apreciat ca nu sunt intrunite conditiile de valabilitate a contractului de vanzare-cumparare cu privire la calitatea de proprietar a promitentului-vanzator si cea privind obiectul material al contractului care trebuie sa se gaseasca in circuitul civil.
Din inscrisurile  depuse la dosar  rezulta fara dubiu ca in proprietatea intimatului parat din prezenta cauza a ramas suprafata totala de 44.827 mp, suprafata expropriata in vederea edificarii variantei ocolitoare a autostrazii Constanta, fiind de doar 4773 mp din totalul de 49.600.
Mai mult, arata recurentul, la ora actuala detine  posesia imobilului si chiar daca a achitat pretul astfel cum este stipulat in antecontract, nu doreste  restituirea vreunei sume ca urmare a faptului  ca urmeaza a-i fi transmis in proprietate  o suprafata de teren mai mica cu 4773 mp.
Intimatul-parat nu a formulat intampinare si nu a propus probe in aparare.
In sedinta de judecata din 27.05.2014, instanta a calificat drept apel calea de atac  fata de disp. art.2821 C.p.c. raportat la valoarea obiectului cererii de peste 100.000 lei.
In apel a fost administrata proba cu inscrisuri noi, respectiv adresa nr.4010/24.06.2014 emisa de OCPI Constanta insotita de copiile certificate ale schitelor cadastrale pentru imobilele situate in Murfatlar cu nr. cadastral _; _; .. si _ precum si copia cartii funciare  sistate CF 102446/Murfatlar din care reiese situatia juridica a imobilului si adresa nr.3824/18.08.2014 a Primariei Orasului Murfatlar, ambele adrese fiind raspuns la solicitarea instantei.
III. Apelul este intemeiat.
Instanta de fond a fost investita cu solutionarea cererii de constatare a
vanzarii cumpararii, in baza promisiunii bilaterale de vanzare, autentificata sub nr.423/07.05.2012 la BNP ... pentru imobilul teren agricol extravilan in suprafata totala de 4,9600 ha situat pe raza orasului_, dispuse astfel:
- lotul 2 in suprafata de 1,2400 ha, din parcela _ situat intre vecinii: De _, la sud - hotar ..., la est - Lotul 3 - proprietar ... si la vest  - lotul 1 - proprietar ...;
- lotul 3 in suprafata de 1, 8600 ha din parcela ... situat intre vecinii: la nord De _, la sud - hotar ..., la est, lotul 4 - proprietar ...si la vest, lotul 2 - proprietar ...;
lotul 4 in suprafata de 1,8600 ha din parcela ... situat intre vecinii: la nord - De _, la sud - hotar ..., la est -lotul 3 - proprietar ... si la vest -proprietar ..., in schimbul sumei de 22.000 lei.
 Potrivit art.1295 Cod civil, " Vinderea este perfecta intre parti si proprietatea este de drept stramutata la cumparator, in privinta vanzatorului, indata ce partile s-au invoit asupra lucrului si asupra pretului, desi lucrul inca nu se va fi predat si pretul inca nu se va fi numarat".
Aceste prevederi se circumscriu principiului consensualismului care guverneaza materia incheierii contractelor sinalagmatice si care face ca acordul de vointa al partilor, liber exprimat si neviciat sa fie suficient si necesar pentru perfectarea conventiei.
Pentru admisibilitatea actiunii avand ca obiect pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, trebuie sa fie indeplinite urmatoarele conditii: sa existe un antecontract valabil incheiat, refuzul unei parti de a incheia contractul in forma autentica, partea reclamanta sa isi fi indeplinit obligatiile asumate prin antecontract, promitentul vanzator sa fie proprietarul bunului.
In speta, se constata indeplinite aceste conditii, inscrisurile depuse la dosar de autoritatile pendinte,  prin preocuparea instantei de recurs, venind sa completeze probele fara de care instanta de fond a apreciat ca actiunea este neintemeiata.
Cu inscrisurile depuse in calea de atac a apelului, de autoritatile pendinte, la solicitarea tribunalului, se face dovada ca paratul este proprietarul suprafetei de 44.827 mp (4 ha si 4827 mp), teren agricol  extravilan situat pe raza orasului Murfatlar jud. Constanta compus din parcela  ... lot 1/2 in suprafata de 41740 mp si parcela ... lot 3/2 in suprafata de 3087 mp,  din totalul de 49.600 mp, intrucat suprafata de 4773 mp reprezentand parcela ... lot 2/2 a fost expropriata de la vanzator.
Instanta de fond cunostea aceste date, situatia de fapt fiind relevata in anexa 3 la raportul de expertiza judiciara realizat de expert ..., astfel ca, in mod gresit a apreciat ca nu este indeplinita conditia de valabilitate a antecontractului de vanzare cumparare constand in probarea calitatii de proprietar a promitentului vanzator, chiar daca este vorba de o suprafata de teren mai mica decat in actul translativ de proprietate, situatie in care actiunea reclamantului se dovedea a fi intemeiata in parte si nu in totalitate.
Prin promisiunea bilaterala de vanzare, autentificata sub nr.423/07.05.2012 la BNP ... se face dovada atat a transferului dreptului de proprietate cat si a platii integrale a pretului pentru imobil care, de altfel, a si intrat in posesia reclamantului inca de la acea data, fapt necontestat de parat care nu a inteles sa se prezinte in instanta pentru a-si formula aparari si a raspunde la interogatoriu, atitudinea sa procesuala fiind interpretata de instanta, in conformitate cu disp. art.225 C.p.c. drept achiesare la pretentiile reclamantului.
De asemenea, potrivit art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, " In situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract".
In consecinta, in temeiul art.296 C.p.c, apelul va fi admis, urmand a fi schimbata in tot sentinta  apelata in sensul ca va fi admisa actiunea, in parte si se va constata ca intre reclamantul ..., in calitate de cumparator, si paratul ..., in calitate de vanzator, a intervenit contractul de vanzare cumparare a suprafetei de 44.827 mp (4 ha si 4827 mp), teren agricol  extravilan situat pe raza orasului _compus din parcela  ... lot 1/2 in suprafata de 41740 mp si parcela ... lot 3/2 in suprafata de 3087 mp, individualizate in anexa 3 la raportul de expertiza judiciara realizat de expert ....

PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite apelul formulata de  apelantul reclamant ...  domiciliata in _, impotriva sentintei civile nr.10973/11.09.2013 pronuntata de Judecatoria ... in dosarul civil nr.29653/212/2012, in contradictoriu cu intimatul parat ... domiciliat in _
Schimba in tot sentinta civila apelata, in sensul ca admite actiunea in parte.
Constata ca intre reclamantul ..., in calitate de cumparator, si paratul ..., in calitate de vanzator, a intervenit contractul de vanzare cumparare a suprafetei de 44.827 mp (4 ha si 4827 mp), teren agricol  extravilan situat pe raza orasului Murfatlar jud. Constanta compus din parcela  ... lot 1/2 in suprafata de 41740 mp si parcela ... lot 3/2 in suprafata de 3087 mp, individualizate in anexa 3 la raportul de expertiza judiciara realizat de expert ....
Definitiva.
Cu recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, azi, 30.09.2014.     PRESEDINTE,                    JUDECATOR,                          GREFIER,

Tehnoredactat jud. /03.11.2014