Superficie

INSTANTA

La data de 4 octombrie 2011, cu nr. x a fost inregistrata la instanta actiunea prin care reclamanta B C a solicitat in contradictoriu cu paratii C E, C A, I V pronuntarea unei hotarari prin care sa se dispuna instituirea unui drept de superficie cu titlu gratuit pe durata existentei constructiei asupra terenului in suprafata de 375 m.p. situat in B, strada M E, X, judetul V, suprafata necesara pentru exploatarea constructiei edificate, avand ca vecini: N-C P; X, teren pe care se afla amplasata o casa proprietatea ei neterminata (aflata in faza de fundatii ziduri, montaj armaturi pentru stalpi, turnat beton in stratul de egalizare si umpluturi pentru protectia lucrarilor executate), casa de locuit recunoscuta prin sentinta civila nr.684 pronuntata la data de 5 martie 2009 de Judecatoria B cu cheltuieli de judecata.
In motivarea actiunii reclamanta a sustinut ca la data de 12 octombrie 1996, paratii C E si C A i-au vandut prin act sub semnatura privata o constructie neterminata situata in B, strada M E, X, judetul V impreuna cu suprafata de 375 m.p. teren aferent constructiei, cu pretul de 1.200.000 lei vechi, bani achitati integral vanzatorilor, terenul fiind dobandit de vanzatori prin Decizia de atribuire pe durata existentei constructiei nr.679 din 18 martie 1991 a Primariei B, iar constructia a fost executata in baza autorizatiei de construire nr.223 din 19 martie 1992 emisa de Primaria Municipiului B, vanzatorii obligandu-se sa-i garanteze impotriva oricaror evictiuni atat asupra constructiei cat si asupra terenului, pana la incheierea contractului in forma autentica.
Ulterior prin sentinta civila nr.684 pronuntata la data de 5 martie 2009 de Judecatoria B, instanta a constatat ca prin inscrisul sub semnatura privata intitulat "contract de vanzare cumparare" intocmit la data de 12 octombrie 1996, paratii C E si C A i-au vandut o casa de locuit neterminata amplasata pe suprafata de 375 m.p. teren atribuit in folosinta pe durata existentei constructiei, insa desi paratii prin contractul sub semnatura privata din anul 1996 i-au vandut si dreptul de folosinta asupra terenului de 375 m.p. si au garantat-o asupra evictiunii, ulterior pronuntarii sentintei judecatoresti paratii C E si C A au formulat cerere la Legea nr.18/1991, solicitand in baza art.36 alin.2 trecerea in proprietatea lor a suprafetei de 375 m.p. teren aferent constructiei, iar dupa emiterea Ordinului Prefectului au transmis terenul prin act autentic paratei I V, teren cu care aceasta figureaza in rol, si, considerand ca a fost de buna credinta la cumpararea constructiei a formulat prezenta actiune intrucat dreptul de superficie trebuie sa subziste pe durata existentei constructiei, paratii C E si C A si-au dat acordul cu privire la edificarea constructiei si i-au vandut constructia impreuna cu dreptul de folosinta asupra terenului aferent, iar parata I V a cunoscut situatia juridica a terenului si a constructiei, dreptul de superficie fiind un drept cu titlu gratuit ce rezulta din conventia partilor, dar poate fi constituit si prin uzucapiune.
In drept s-au invocat disp. art.494 Cod civil.
In dovedirea actiunii s-au depus in copie inscrisuri:contractul de vanzare cumparare incheiat la data de 12 octombrie 1996, planul de situatie al imobilului, decizia nr.679 din 18 martie 1991 a Primariei Municipiului B, autorizatia nr.223 din 19 martie 1992 emisa de Primaria Municipiului B, sentinta civila nr.680 din 5 martie 2009 pronuntata de Judecatoria B, raportul de expertiza intocmit in dosar nr.3191/189/2008.
Paratii C E si C A au formulat intampinare prin care au invocat exceptia lipsei calitatii lor procesuale pasive intrucat imobilul ce constituie obiectul prezentei actiuni a fost instrainat prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.302 din 19 aprilie 2009 paratei I V urmare a neintelegerilor ce au aparut intre ei si reclamanta dupa intocmirea inscrisului sub semnatura privata, cererea urmand a fi respinsa si pe fond ca neintemeiata deoarece reclamanta nu a achitat niciodata impozitele si taxele aferente parcelei pe care au ridicat o constructie fara a detine autrorizatie, cu precizarea ca prin sentinta civila nr.684 din 5 martie 2009 a Judecatoriei B s-a admis in parte actiunea reclamantei, doar cu privire la fundatia amplasata in mod ilegal pe terenul lor, teren ce a fost instrainat ulterior prin act autentic paratei I V.
S-au anexat in copie inscrisuri, depuse si de reclamanta, dar si sentinta civila nr.1013 pronuntata la data de 12 aprilie 2010 de Judecatoria B prin care actiunea formulata de paratul C E impotriva reclamantei s-a constatat ca este perimata, contractul de vanzare cumparare imobiliara autentificat sub nr.302 din 9 aprilie 2009 la Biroul Notarului Public B X, documentatia cadastrala privind imobilul instrainat.
Intampinare a formulat si parata I V prin care a solicitat respingerea actiunii deoarece ea este cumparatoare de buna credinta, imobilul i-a fost vandut liber de sarcini, presupusa pasivitate a paratilor C E si C A in momentul executarii constructiei nu echivaleaza cu acordul neechivoc pentru constituirea dreptului de superficie, respectiva constructie fiind doar o fundatie fara a avea la baza o autorizatie de construire.
Referitor la exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratilor C E si C A, reclamanta a apreciat ca acestia au calitate procesuala pasiva intrucat in cuprinsul contractului de vanzare cumparare exista clauza prin care garanteaza ca imobilul nu a mai fost vandut, exceptia invocata fiind unita cu fondul cauzei, asa cum s-a retinut prin incheierea pronuntata in sedinta publica din 14 decembrie 2011.
Parata I V a precizat, asa cum s-a retinut in incheierea pronuntata in sedinta publica din 25 ianuarie 2012 ca paratii C E si C A nu au calitate procesuala pasiva, iar pe cale reconventionala a solicitat obligarea reclamantei-parate B C la ridicarea fundatiei edificate pe terenul proprietatea ei.
In prezenta cauza s-a administrat si proba testimoniala in cadrul careia pentru reclamanta a fost audiat martorul X, a fost depusa la solicitarea instantei documentatia ce a stat la baza perfectarii contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 302 din 9 aprilie 2009, a fost efectuata o expertiza in constructii, avand ca obiective: identificarea fundatiei, stabilirea suprafetei necesare exploatarii in bune conditii a constructiei ce se va edifica pe respectiva fundatie, sa se precizeze daca exista posibilitatea unei alte constructii pe respectiva suprafata de teren, astfel incat cele doua constructii sa fie unitati locative distincte, evaluarea distincta a terenului si a fundatiei.
Desi legal citati, cu mentiunea personal la interogatoriu paratii nu s-au prezentat in instanta.
Din analiza probatoriului administrat in cauza, instanta retine ca prin inscrisul sub semnatura privata intitulat contract de vanzare cumparare incheiat la data de 12 septembrie 1996, paratii C E si C A au vandut reclamantei cu pretul de 1.200.000 lei achitat integral o casa de locuit neterminata aflata in strada M E, X, judetul V si terenul aferent constructiei in suprafata de 375 m.p. dobandit prin decizia de atribuire nr.679 din 20 iunie 1991 emisa de Primaria B, cu precizarea ca, construirea imobilului a fost autorizata de Primaria B cu autorizatia de construire nr.223 din 19 martie 1992 conform schitelor anexate.
In planul de situatie a imobilului ce insoteste inscrisul se mentioneaza ca suprafata de teren construit si neconstruit este de 375 m.p., iar suprafata fundatie din beton usor armat este de 90 m.p.
In continutul contractului exista si mentiunea ca partile se obliga sa incheie contractul in forma autentica in termen de 31 de zile, pana la data de 12 noiembrie 1996, ca vanzatorii garanteaza pe cumparatoare impotriva oricaror evictiuni pana la incheierea contractului in forma autentica.
Desi a fost instrainat terenul, la acel moment paratii vanzatori nu detineau decat Decizia nr. 679 din 18 martie 1991 emisa de Primaria Municipiului B privind atribuirea terenului pe durata existentei constructiei.
      Prin sentinta civila nr.684 din 5 martie 2009 se admite in parte actiunea reclamantei B C in contradictoriu cu paratii C E si C A, in sensul ca s-a pronuntat o sentinta care sa tina loc de act autentic de vanzare cumparare numai pentru constructii, acestea  constand in casa de locuit neterminata, aflata in faza de sapaturi pentru fundatii, ziduri, montaj armaturi pentru stalpi, beton in stratul de egalizare si umpluturi pentru protectia lucrarilor executate.
      La data pronuntarii sentintei, paratii C E si C A erau proprietarii suprafetei de 375 m.p. teren, conform Ordinului Prefectului nr.321 din 18 august 2008, astfel ca dreptul lor de porprietate era consfintit anterior pronuntarii sentintei civile nr.684 din 5 martie 2009.
       Daca coraboram aceasta situatie de fapt cu imprejurarea ca sentinta civila nr.684 din 5 martie 2009 pronuntata de Judecatoria B are valoare de act autentic de vanzare cumparare numai cu privire la constructie, instanta retine ca la acest moment reclamanta detine un drept de proprietate numai asupra fundatiei aflata in stare de degradare datorita sistarii lucrarilor, lipsei hidroizolatiei bituminoase, lipsei conservarii lucrarilor de constructii, lipsei protectiei la intemperii ce a dus la producerea de deteriorari, prin infiltrarea apei, imbatranirea materialelor, coroziunea armaturilor de otel beton aferent stalpilor ce urmau sa se realizeze, asa cum rezulta din consideratiile expertului facute la capitolul desfasurarea expertizei.
      Dreptul de proprietate asupra terenului a fost transmis de catre paratii C E si C A paratei I V, prin contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 302 din 9 aprilie 2009, cu precizarea in continutul contractului ca acesta nu este grevat de sarcini, astfel ca, parata I V este cumparatoare de buna credinta pentru teren, asa cum si reclamanta B C detine un drept de proprietate asupra fundatiei existente in baza sentintei civile la care ne-am referit.
      Dreptul de superficie este un dezmembramant al dreptului de proprietate si poate fi definit ca acel drept ce consta in dreptul de proprietate pe care-l are o persoana denumita superficiar, asupra constructiilor sau altor lucrari care se afla pe un teren ce apartine unei altei persoane, teren asupra careia superficiarul are un drept de folosinta, dreptul de superficie putand fi constituit prin conventia partilor, prin legat, prin uzucapiune sau prin lege.
      In cazul de fata dreptul de proprietate asupra constructiei fundatie, apartinand reclamantei a fost constituit prin sentinta civila nr.684 din 5 martie 2009 insa in ce priveste dreptul de folosinta asupra terenului aferent constructiei, acesta nu a fost atribuit cu titlu gratuit reclamantei, s-a facut mentiunea numai in dispozitivul sentintei ca fundatia este amplasata pe terenul atribuit pe durata existentei constructiilor de catre Primaria B, ori terenul era atribuit paratilor C E si C A in folosinta pe durata existentei constructiilor si nu reclamantei, mai mult decat atat la momentul pronuntarii sentintei paratii C E si C A erau proprietari terenului din anul 2008.
      Cum in prezent proprietara terenului este parata I V, iar acesta detine toate atributele dreptului de proprietate, instanta apreciaza ca solicitarea reclamantei privind instituirea dreptului de superficie cu titlu gratuit pe durata existentei constructiei, asupra terenului in suprafata de 375 m.p. teren situat in B, strada M E, X, judetul V este neintemeiata intrucat pe de o parte nu a intervenit nici unul din modurile de dobandire a dreptului de superficie mentionate anterior, intre reclamanta si parata I V, proprietatea actuala a terenului iar pe de alta parte numai parata I V poate consimti ca dreptul de superficie sa fie cu titlu gratuit.
      In ce priveste cererea reconventionala formulata de parata I V, prin care a solicitat ca reclamanta sa ridice fundatia edificata pe acelasi teren, aceasta de asemenea va fi respinsa ca neintemeiata nefiind indeplinite conditiile prevazute de art.494 Cod civil din anul 1864 intrucat reclamanta se justifica ca proprietara cu sentinta civila la care am facut referire, cu data anterioara contractului de vanzare cumparare si deci opozabila si acestei parate raspunderea contractuala pentru vanzarea imobilului cu sarcini apartinand paratilor C E si C A care au garantat-o de orice evictiune totala sau partiala.
      Probele administrate dovedesc ca paratii C E si C A au calitate procesuala pasiva in prezenta cauza intrucat reclamanta a argumentat dobandirea dreptului de superficie ca o consecinta a pronuntarii sentintei  civile nr.684 din 5 martie 2009 a Judecatoriei B, constructie instrainata de cei doi parati, intre titularii dreptului initial dedus judecatii existand identitate, exceptia lipsei calitatii lor procesuale pasive urmand a fi respinsa ca neintemeiata in baza art.41 Cod procedura civila.
      Ca o consecinta a respingerii cererii principale si reconventionale partile nu datoreaza cheltuieli de judecata.
      Actiunea a fost legal timbrata.
3