Revendicare imobiliara- granituire- sarcina probei, consecintele acceptarii inscrierii in contractul de vanzare- cumparare a unei suprafete de teren mai mica decat cea inscrisa in act

Revendicare imobiliara- granituire- sarcina probei, consecintele acceptarii inscrierii in contractul de vanzare- cumparare a unei suprafete de teren mai mica decat cea inscrisa in act Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata:
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante sub nr _/200/17.11.2011 reclamantii _ au solicitat in contradictoriu cu parata _. pronuntarea unei hotarari judecatoresti prin care sa se dispuna obligarea paratei sa lase in deplina proprietate suprafata de 316 mp si granituirea terenurilor partilor
In motivarea in fapt a actiunii reclamantii au invederat ca prin mostenire legala si consecinta a cumpararii au dobandit suprafata de 1210 mp si o casa in sat Bordusani, com Sageata, jud Buzau cu vecinii : T_. si drum satesc, din 2003 si pana in prezent nu au avut litigii
Parata si-a edificat la acel moment o casa pe terenul invecinat, insa pe latura de nord a desfiintat gardul despartitor si pe intreaga delimitare a ocupat suprafata de 316 mp refuzand sa schimbe amplasamentul.
In drept au fost invocate art 480 si urm C. civ.
Prin cererea depusa la fila 18 dosar reclamantii au completat actiunea sub raport obiectiv solicitand si obligarea paratei sa ridice constructia pe care a edificat-o pe terenul lor, alinierea acesteia la distanta de 60 cm fata de linia de hotar, amenajarea acesteia incat picatura stresinii sa cada pe terenul proprietatea sa motivat de faptul ca parata cu rea credinta a mutat gardul despartitor si constructiile sale au depasit linia de hotar cu 40-60 cm
In drept au fost invocate art 583 C. civ, art 630 C. civ, art 611-612 C. civ, art 24 lit a, 11 si 38 din Legea 50/1991
In ceea ce priveste parata, prin intampinarea depusa la filele25-28 dosar a solicitat respingerea actiunii, cu cheltuieli de judecata, corectarea numelui sau in _, a invocat exceptia lipsei calitatii procesual active a reclamantei _, motivat de faptul ca terenul invecinat este proprietatea reclamantului care nu a dovedit ca este proprietarul terenului in litigiu, si-a intabulat dreptul sau de proprietate la OCPI, inca de la data cumpararii terenului de reclamanti in contractul de vanzare cumparare a fost retinuta o diferenta de teren , au existat litigii permanente intre proprietarii terenurilor lor limitrofe, in urma cu 3 ani au refacut gardul despartitor fara a avea pretentii cu privire la cheltuielile de granituire, acesta fiind amplasat la o distanta de 30-40 cm pe terenul sau pentru a evita discutiile cu vecinii, gardul de plasa vechi a ramas pe vechiul amplasament, fata de incheierea nr 4956 emisa de OCPI si actele anexate acesteia are in proprietate o suprafata de 1025 mp in acte si masurata de 941 mp
Referitor la cererile privind ridicarea constructiei , alinierea ei la o distanta de 60 cm fata de linia de hotar si amenajarea acesteia in asa fel incat picatura stresinii sa cada pe terenul sau, urmeaza a fi respinse ca neintemeiate deoarece constructia a fost ridicata exclusiv pe terenul sau la o distanta mai mare de 60 cm fata de linia de hotar, iar picatura stresinii nu cade pe terenul reclamantului
In drept au fost invocate dispozitiile art 115 C.p.civ
Instanta in temeiul art 137 alin 2 C.p.civ a unit cu fondul exceptia lipsei calitatii procesual active a reclamantei _ si a efectuat corectarea citativului cu privire la numele paratei.
In cauza instanta a administrat la solicitarea partilor proba cu expertiza topo ( raportul de expertiza intocmit de exp Mitrea Stefan fiind depus la filele 43-52 dosar), proba cu interogatoriu ( raspunsurile date de parti fiind depuse la filele 53-57 dosar, in privinta reclamantei au fost aplicate art 225 C.p.civ), proba testimoniala ( depozitia martorului _ fiind consemnata la fila 58 dosar) si proba cu inscrisuri in cadrul careia au fost atasate in copie filele 5- 6, 29-31, 90-92, 96 dosar.
Reclamantii au formulat obiectiuni la raportul de expertiza ce au fost respinse de catre instanta pentru motivele aratate in incheierea de sedinta din 11.03.2013
Reclamantii au depus la dosar concluzii scrise
Analizand intregul material probator administrat in cauza, instanta retine urmatoarea situatie de fapt si de drept:
            Examinand  exceptia lipsei calitatii procesual active a reclamantei _. invocata de parata, instanta urmeaza  sa o respinga retinand ca aceasta este o exceptie de ordine publica, care poate fi invocata in orice faza a procesului, iar pe de alta parte fiecare dintre partile raportului juridic dedus judecatii trebuie sa aiba justificata calitatea procesuala.
Reclamand posesiunea nelegala exercitata de parata asupra unei suprafete de teren din proprietatea lor, precum obligarea paratei la ridicarea constructiilor edificate pe terenul reclamantilor, granituirea terenurilor limitrofe, acestia au facut dovada prin contractul de vanzare cumparare cu clauza de intretinere depus la fila 5 dosar ca persoana reclamantei _.  este subiect activ al dreptului dedus judecatii.
           Referitor la primul capat de cerere, instanta va avea in vedere ca nici in alte acte normative si nici in Codul civil nu exista o reglementare de principiu a actiunii in revendicare imobiliara, care sa o priveasca in mod direct, astfel incat a revenit doctrinei si jurisprudentei sarcina de a contura regimul juridic al acesteia.
In general, in literatura noastra juridica de specialitate se retine ca regimul juridic al actiunii in revendicare imobiliara priveste doua probleme : imprescriptibilitatea actiunii sub raport extinctiv si proba dreptului asupra bunului revendicat.
Mai intai trebuie observat ca regula inscrisa in art 1169 C. civ potrivit cu care cel care face o propunere , adica cel care pretinde ceva inaintea judecatii, trebuie sa o dovedeasca, este aplicabila si in materia dovedirii dreptului de proprietate in cadrul unei actiuni in revendicare. Reclamantul este cel care trebuie sa faca dovada pozitiva, in sensul ca el este titularul dreptului de proprietate asupra bunului revendicat, paratul posesor are o situatie pur pasiva de asteptare, in favoarea lui operand o prezumtie de proprietate dedusa din simplul fapt al posesiei.
In al doilea rand, prin titlu in aceasta materie se intelege actul juridic, actul jurisdictional sau chiar actul translativ ori declarativ de proprietate, care genereaza o prezumtie de proprietate in favoarea persoanei care il invoca.
In speta, reclamantii,potrivit contractului de vanzare cumparare cu clauza de intretinere autentificat sub nr _/10.04.2003 de BNI Visinoiu Elena depus la fila 5 dosar si a titlului de proprietate nr _./38/3.06.1993 depus la fila 6 dosar, sunt proprietarii suprafetei de 442 mp conform masuratorii ( 605 mp conform actului)  si a constructiei de pe acest teren, amplasate in sat Bordusani, com Sageata , jud Buzau .Potrivit fisei corpului de proprietate depusa la fila 90 dosar, rezulta ca reclamantii detineau la data de 20.01.2002 suprafata masurata de 442 mp ( 605 mp conform actului)
Din coroborarea inscrisurilor depuse la filele 34-31 dosar, instanta va retine ca parata , a dobandit impreuna cu sotul acesteia prin contractul de vanzare cumparare nr _/04.06.1998 autentificat de BNI Visinoiu Elena suprafata din acte de 1025 mp, masurata de 941 mp, amplasata in sat Bordusani, com Sageata , jud Buzau , imobil inscris in cartea funciara prin incheierea nr _/09.02.2012 emisa de OCPI Buzau.
        Prin raportul de expertiza topo intocmit de expert Mitrea Stefan, a fost evidentiat ca   reclamantii desi  conform actelor de proprietate  aveau dreptul la  442 mp stapaneau la data masuratorii o suprafata de 487 mp, in timp ce parata detinea o suprafata masurata de 922 mp, mai mica decat cea din actele sale de proprietate;  ca urmare, reclamantii detineau cu 45 mp mai mult decat actul lor de proprietate, iar parata mai putin.
Martorul audiat in cauza a aratat ca parata a reconstruit o parte din gardul vechi inauntrul proprietatii sale pe o latime de 10-20 cm, gardul vechi a ramas pe vechiul amplasament. Acest aspect este confirmat de plansele fotografice depuse la filele 47-52 dosar.
Instanta va inlatura ca nedovedite sustinerile reclamantilor potrivit carora ar fi trebuit sa stapaneasca suprafata de 605 mp . Chiar de la data cumpararii terenului in discutie reclamantii au stiut ca la data vanzarii cumpararii era in fapt o suprafata masurata de 442 mp, aspect ce nu este imputabil paratei.
In acest context, instanta apreciaza ca parata nu a acaparat vreo suprafata de teren din proprietatea reclamantilor,  urmand ca in temeiul art 480 C. civ  sa respinga ca neintemeiat capatul de cerere analizat  referitor la obligarea paratei sa lase reclamantilor in deplina proprietate si pasnica posesie  suprafata de  316 mp  teren.
       In ceea ce priveste la capatul de cerere privind granituirea proprietatilor partilor, instanta va avea in vedere depozitia martorului audiat in cauza din care rezulta ca de aproximativ 20 de ani a existat intre cele doua proprietati limitrofe un gard vechi de plasa de sarma.
Reclamantul a recunoscut prin raspunsul dat la intrebarea nr 5 a interogatoriului luat ca vechiul gard de plasa , ce despartea cele doua proprietati, a ramas pe vechiul amplasament, fila 55 dosar.
In acest context, instanta la alegerea variantei de granituire a proprietatilor partilor, instanta va mai tine seama si de faptul ca la nivelul anilor cand partile au dobandit terenurile lor limitrofe , granita dintre proprietatile partilor era in linie dreapta potrivit schitelor depuse la filele 31, 90-91 dosar.
          Fata de cele ce preced, instanta urmeaza sa admita acest capat de cerere, avand in vedere disp. art 584 C. civ, va consfintesti linia de hotar dintre proprietatile limitrofe ale partilor, amplasate in  sat Bordusani, com Sageata, jud Buzau,  pe aliniamentul 6,7,8,9,10,11,12,13 ( 10,37m+4,42m+6,36m+6,89m+7,15m+ 4,31m+7,78m) delimitata cu linia continua  prin schita anexa la raportul de expertiza topo intocmit de expert Mitrea Stefan, ce face parte integranta din prezenta hotarare.
Referitor la capetele de cerere privind obligarea paratei la ridicarea de pe terenul reclamantilor a constructiei edificate de aceasta, alinierea constructiei la distanta de 60 cm fata de linia de hotar, amenajarea constructiei incat picatura stresinii sa cada pe proprietatea sa, instanta le va respinge ca neintemeiate intrucat  prin raportul de expertiza topo intocmit de expert Mitrea Stefan si a schitei anexe rezulta ca fata de linia continua de hotar, dreapta, strasina locuintei paratei se afla la o distanta de 34 cm de hotarul existent, in dreptul punctului 12 si o distanta de 81 cm in coltul opus  , nefiind identificate constructii care sa fi fost edificate de parata pe terenul reclamantilor.
Instanta, fata de autorizatia de construire, certificatul de urbanism, procesului verbal de receptie finala la terminarea lucrarilor  depuse la filele 29-34 dosar, apreciaza ca parata a respectat dispozitiile normative speciale privind amplasarea constructiilor, cu respectarea art 610 C. civ.
Din nici o proba administrata in cauza, desi sarcina acesteia incumba reclamantilor potrivit art 129 C.p.civ, nu a rezultat ca apa din ploi se scurge de pe constructia paratei pe locul vecin sau ca nu a fost lasata o distanta corespunzatoare intre streasina casei paratei si fondul vecin proprietatea reclamantilor
         Fata de solutia instantei, avand in vedere pe de o parte culpa procesuala diferentiata  a fiecareia dintre parti, de art 584 C. civ care stipuleaza ca toate cheltuielile granituirii se vor face pe jumatate, in temeiul art 276 C.p.civ, fata de inscrisurile doveditoare depuse, instanta va compensa in parte cheltuielile de judecata ( respectiv suma de cate 500 lei )  si  obliga parata la plata catre reclamanti a sumei de 209,65 lei cheltuieli de judecata, urmand a respinge obligarea paratei de plata deferentei de 976,85 lei cheltuieli de judecata catre reclamanti  (  rezultate din taxa judiciara de timbru, timbru judiciar, onorariu avocat si onorariu expert)
         Dupa ramanerea sa definitiva si irevocabila, prezenta hotarare se va comunica OCPI Buzau  potrivit  art 54 al 2 din Legea 7/1996 republicata.