Civil - Partaj judiciar, iesire din indiviziune

Civil - Partaj judiciar, iesire din indiviziune

     Prin Sentinta civila nr. 1528/14.12.2012 Judecatoria Campulung Moldovenesc a dispus admiterea actiunii civile avand ca obiect "partaj judiciar si iesire din indiviziune", formulata de reclamantii SMC si SRG  in contradictoriu cu parata SGZ, iesirea partilor din indiviziune, formarea si egalizarea loturilor si cheltuieli de judecata.
     Pentru a hotari astfel, instanta a retinut ca masa bunurilor de impartit este compusa dintr-un imobil situat in CM, compus din constructii si terenul aferent, de 260 mp., precum si dintr-un teren, in suprafata de 49000 mp., situat in  loc. MS.
     Disputa esentiala dintre parti se poarta asupra imobilului situat in CM, compus din constructii si teren, pozitiile partilor fiind inconciliabile cu privire la varianta de lotizare: reclamantii solicitand atribuirea in totalitate catre ei, in indiviziune, a intregului imobil, iar pirita solicitand partajarea in natura.
     Pentru a stabili varianta de imparteala justa a acestui imobil, instanta urmeaza sa analizeze situatia si argumentele expuse de parti cu privire la propunerile de imparteala, prin prisma criteriilor legale, dar tinand cont si de circumstantele speciale ale cauzei.
     Procedand la acest demers judiciar, instanta retine urmatoarele:
      Dispozitiile legale relevante: Art. 6735 C proc civ:
     (1) Daca partile nu se invoiesc, instanta va stabili bunurile supuse impartelii, calitatea de coproprietar, cota-parte ce se cuvine fiecaruia si creantele nascute din starea de proprietate comuna pe care coproprietarii le au unii fata de altii. Daca se imparte o mostenire, instanta va mai stabili datoriile transmise prin mostenire, datoriile si creantele comostenitorilor fata de defunct, precum si sarcinile mostenirii.
     (2) Instanta va face imparteala in natura. In temeiul celor stabilite potrivit alin. 1, ea procedeaza la formarea loturilor si la atribuirea lor. In cazul in care loturile nu sunt egale in valoare, ele se intregesc printr-o suma de bani.
Art. 6736 C proc civ:
(1) Daca pentru formarea loturilor sunt necesare operatii de masuratoare, evaluare si altele asemenea, pentru care instanta nu are date suficiente, ea va da o incheiere prin care va stabili elementele aratate la art. 673^5 alin. 1, intocmind in mod corespunzator minuta prevazuta de art. 258. Prin aceeasi incheiere instanta va dispune efectuarea unei expertize pentru formarea loturilor.
    (2) Raportul de expertiza va arata evaluarea si criteriile avute in vedere la stabilirea acesteia, va indica daca bunurile pot fi comod partajabile in natura si in ce mod anume, propunand loturile ce urmeaza sa fie atribuite.
     Art. 6739 C proc civ:
     La formarea si atribuirea loturilor, instanta va tine seama, dupa caz, si de acordul partilor, marimea cotei-parti ce se cuvine fiecareia ori masa bunurilor de impartit, natura bunurilor, domiciliul si ocupatia partilor, faptul ca unii dintre coproprietari, inainte de a se cere imparteala, au facut constructii, imbunatatiri cu acordul coproprietarilor sau altele asemenea.
     In ceea ce priveste imobilul teren, in suprafata de 49000 mp, ambele parti, prin concluziile scrise depuse la dosar, au aratat ca sunt de acord cu propunerile de lotizare efectuate de expertul topo..
     Imobilul situat in CM este compus din suprafata de 260 mp teren, pe acesta aflandu-se locuinta si garajul.
     Cu  privire la aceste imobile, prin suplimentul la raportul de expertiza topo, expertul a format doua loturi din suprafata de 260 mp. teren, respectiv; unul de 132,44 mp., in indiviziune, pentru reclamanti unul de 30,56 mp., pentru parata, restul de 97 mp pe care este situata casa urmand sa ramana in indiviziune.
     Referitor la constructii, prin raportul de expertiza in constructii s-au propus doua variante de lotizare si anume:
     Intr-o prima varianta, expertul a propus formarea a doua loturi, dupa cum urmeaza:
     -lotul 1, avand o suprafata de 36,89 mp. si o valoare de 39835 lei, compus din camerele 1 si 2 de la parter, sa fie atribuit paratei:
     -lotul nr. 2, avand o suprafata de 124,08 mp. din locuinta si o valoare de 134165 lei, compus din camera nr. 3, bucatarie, baie, debara si holul 1 de la parter, precum si  intregul etaj si magazia, sa fie atribuit reclamantilor.
     In aceasta varianta de lotizare, expertul a stabilit ca, pentru buna functionare a loturilor, se impun o serie de modificari, si anume: inchiderea usilor dintre camerele 2 si 3, precum si intre camera 1 si bucatarie: realizarea unei bai in cadrul camerei 1, urmand ca costurile aferente acestor lucrari sa fie realizate de ambele parti.
     In cea de-a doua varianta de lotizare, realizata la solicitarea paratei ,, expertul a propus formarea a doua loturi, dupa cum urmeaza:
     -lotul nr. 1, avand o suprafata de 75,25 mp. si o valoare de 81367 lei, compus din holul nr. 2, camerele 1,2 si 3, baia, bucataria, debaraua si garajul sa fie atribuit paratei, iar holul 1, cu casa scarii si intreg etajul sa fie atribuit reclamantilor.
     In aceasta varianta, pentru buna functionare a loturilor, sunt necesare urmatoarele modificari; realizarea unei bai in cadrul camerei 4; inchiderea usilor dintre camera 3 si hol 1, dintre bucatarie si hol, precum si dintre debara si hol.
Examinand prevederile art. 6735, 6736, 6739 si 67310 C proc civ , instanta  constata ca, mai intai trebuie sa stabileasca daca imobilul compus din suprafata de 260 mp. teren si constructiile casa si garaj poate fi comod partajabil, cerinta care rezulta din dispozitiile art. 6736 alin. 2) C proc civ, coroborat cu art. 67310 alin. 1) C proc civ.
Este de observat ca legiuitorul nu a prevazut o simpla conditie ca imobilul sa fie "partajabil", ci "comod partajabil", aceasta insemnand ca trebuie sa se ia in considerare o multitudine de criterii, privitoare la functionalitate si gradul de confort.
Parata, prin apararile formulate in cauza, a solicitat sa i se atribuie, in natura, parterul locuintei cu holul nr. 2, camera 1 si camera 2, de la parterul imobilului, sustinand ca acest imobil este comod partajabil in natura, in timp ce reclamantii au sustinut ca acest imobil nu poate fi partajat in natura, iar o eventuala impartiala in natura i-ar scadea foarte mult valoarea.
  Asadar, instanta va cerceta daca aceasta locuinta, in raport de toate circumstante de fapt, este comod partajabila, tinand insa seama si de terenul ce s-ar atribui in cazul unei variante teoretice de impartire in natura a locuintei.
     Considerarea unei locuinte ca fiind "comod partajabila" trebuie sa se faca tinandu-se seama de o serie de criterii derivand sau in legatura cu destinatia acesteia, cum ar fi: gradul de functionalitate a fiecarei parti din locuinta in urma realizarii impartelii; gradul de confort al fiecarei parti din locuinta in urma impartelii; posibilitatile de acces pietonal din calea publica catre fiecare parte din locuinta; posibilitatea de racordare sau prestare de servicii publice (apa, energie electrica, serviciu telefonie, TV, etc), retele de utilitate; posibilitatea de acces si intretinere a spatiilor comune (beci, acoperis).
In acelasi timp, potrivit art. 67310 alin. 1) C proc civ trebuie sa se analizeze si daca varianta de imparteala in natura nu cauzeaza o scadere importanta a valorii fiecarei parti din locuinta.
     Avand in vedere configuratia si compunerea locuintei, varianta de lotizare acceptata de parata, precum si faptul ca sunt 3 mostenitori, dintre care doi (reclamanti) au inteles sa ramana in continuare, in indiviziune, instanta constata ca singura varianta posibila de impartire a locuintei ar fi cea in urma careia reclamantii ar primi holul 1, cu casa scarii si intreg etajul, respectiv  132,44 mp, iar parata ar primi  holul nr. 2, camerele 1,2 si 3, baia, bucataria, debaraua si garajul, precum si suprafata de 30,56 mp. teren. 
     Aceasta varianta nu satisface exigentele prevazute de textele de lege mai sus citate pentru mai multe considerente.
     Astfel, se observa ca cele doua loturi impart casa aproximativ in doua, desi reclamantii au o cota indiviza mult mai mare fata de parata.
     Asa cum s-a aratat mai sus, aceasta varianta de lotizare presupune, pentru functionalitatea fiecaruia dintre loturi, in configuratiile create, construirea unei bai, intr-o camera de numai 19,27 mp, ceea ce ar conduce la ramanerea unui spatiu insuficient pentru camera. De asemenea, aceasta varianta presupune inchiderea mai multor usi, prin construirea de pereti, aspect care presupune cheltuieli suplimentare si generarea altor eventuale litigii.
     Ambele variante de lotizare, posibile teoretic, nu pot fi considerate "comod partajabile" prin prisma criteriilor expuse mai sus si, in mod evident, ar conduce la o scadere importanta a valorii fiecarui lot privit in mod individual, existand sanse minime ca o persoana sa fie interesata de a achizitiona ori de a-si asigura ca si garantie vreunul din loturile astfel formate in urma unei astfel de imparteli, tocmai din cauza reducerii consistente a gradului de confort a fiecarui lot.
In oricare din cele doua variante, gradul de confort ar scadea in mod semnificativ, folosinta unei unitati locative compacte de catre mai multe  familii constituind de multe ori sursa de generare a unor litigii, chiar daca exista o delimitare fizica intre unitatile locative proprii. In plus, exista elemente constructive asupra carora partile ar ramane in continuare in indiviziune fortata - beciul, acoperisul.
     Nu este de neglijat nici faptul ca reclamantii au ramas, in continuare, in indiviziune, iar in cazul in care acestia ar dori sa iasa din indiviziune, ar fi imposibila crearea a doua unitati locative functionale pentru fiecare din cei doi.
     Un alt aspect avut in vedere de instanta il constituie faptul ca,  nici un moment parata nu a solicitat atribuirea in totalitate a imobilului, ci doar a unei parti din acesta, spre deosebire de reclamanti, care si-au exprimat o astfel de optiune.
     Avand in vedere considerentele expuse,precum si faptul ca parata nu locuieste in CM, ci in S, instanta considera ca toate circumstantele de fapt in care se afla amplasat imobilul compus din suprafata de 260 mp. teren si constructiile situate pe acesta conduc la concluzia ca nu este posibila comoda partajare a acestuia, in sensul legii, astfel incat varianta impartelii in natura a locuintei terenului este exclusa, acestea urmand a fi atribuite reclamantilor.
     Luand in considerare valoarea totala a masei partajabile potrivit ultimelor rapoarte de expertiza efectuate in cauza si tinand seama de valoarea loturilor atribuite, instanta urmeaza sa oblige reclamantii la plata sumei de 44.103 lei, cu titlu de sulta catre parata, pentru egalizarea valorii loturilor(4875 lei- teren+39227 lei-constructii).
     Cat priveste cheltuielile de judecata efectuate in proces, instanta retine ca procesul de partaj satisface interese concordante ale partilor, neputandu-se retine ca una dintre parti a cazut in pretentii fata de cealalta (art. 274 C proc civ), astfel incat cheltuielile trebuie suportate in functie de cota fiecarei parti, indiferent cine le-a suportat.
     In acest sens, instanta retine ca, cheltuielile efectuate pentru plata taxelor de timbru aferente partajului si a contravalorii celor doua expertize au fost efectuate de pirita sa fie obligata la plata sumei de 806.25 lei, calculata in functie de cota acesteia din bunurile supuse impartelii.
     Fata de considerentele mai sus expuse, instanta a dispus iesirea partilor din indiviziune, a atribuit reclamantilor SMC si SRG, in indiviziune, urmatoarele bunuri:
     - suprafata de 260 mp teren, compus din parcela nr.2687/121 pasune, de 163 mp si parcela nr.2247-cladire cu casa, in suprafata de 97 mp, inscrise in C.F.6654 CM - valoare 26000 lei;
     - suprafata de 39813 mp teren, identic cu parcela nr.P1/1, corespunzatoare lotului colorat cu verde in anexa 6 a raportului de expertiza intocmit de expert MV;
     - casa cu etaj pe parcela nr.2247 din C.F.8764, in valoare de 209215lei.
     De asemenea, a atribuit paratei SGZ suprafata de 9.187 mp teren, identica cu parcela nr. P1/2, corespunzatoare lotului colorat cu albastru in anexa 6 a raportului de expertiza intocmit de expert MV, a obligat reclamantii sa-i plateasca paratei suma de 44.103  lei, cu titlu de sulta, corespunzatoare cotei acesteia de 3/16 din terenul de 260 mp, respectiv 3/16 din casa de locuit, pentru egalizarea valorica a loturilor si a obligat parata sa le plateasca reclamantilor suma de 806,25 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.