Antecontracte. Conditiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate

Pentru ca instanta sa poata pronunta o hotarare care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, in conditiile  legii civile  trebuie sa fie indeplinite toate conditiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, fiind necesara dovada dreptului de proprietate al paratului asupra terenului ce face obiectul antecontractului de vanzare-cumparare. Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de  .., sub numarul .., reclamantul T.J. a chemat in judecata pe paratul B. T. solicitand instantei ca in contradictoriu cu acesta sa pronunte o hotarare care sa tina loc de  contract de vanzare cumparare pentru terenul in suprafata de   0,50 ha. teren arabil extravilan situat pe raza com.T_jud. ., amplasat in T 31 P.3 cu vecini: N-  A. I.E - DC., S - T. I., V - DC, conform T.P. nr.  si certificatului de mostenitor nr_  autentificat de BNP C. pentru suma de 2000 lei.
S-a mai invederat ca inca din momentul incheierii antecontractului de vanzare cumparare reclamantul a intrat in posesia terenului, comportandu-se ca un adevarat proprietar, dar paratul refuza sa se prezinte la notar in vederea incheierii contractului in forma autentica.
Reclamantul nu a invocat nici un temei de drept in sustinerea cererii sale.
In sustinerea cererii, reclamantul a solicitat administrarea probei cu inscrisuri.
In dovedirea cererii reclamantul in conformitate cu art.112 Cod proc.civ., a depus la dosar,  chitanta incheiata la ..copii acte identitate parti, certificat de mostenitor nr_din .. emis de BNP C.., titlu de proprietate nr.., testament autentificat sub nr_ de BNP C.. certificat fiscal  .
Cererea a fost legal timbrata in conformitate cu dispozitiile art. 3 ind. 1, art. 2 alin. 1 din Legea 146/1997 si art. 3 alin. 2 din O.G. 32/1995 cu suma de 171 lei reprezentand taxa judiciara de timbru si 3 lei timbru judiciar.
Paratul, desi legal citata, nu au formulat intampinare la dosar si nu s-a prezentat la judecarea cauzei.
In sedinta publica  din data de .., instanta a pus in vedere reclamantului sa depuna la dosar certificatul de sarcini si a incuviintat proba cu interogatoriul paratului.
La dosar s-au mai depus, certificatul de sarcini nr_ din _  (fila 20) si interogatoriu (fila 21).
Analizand ansamblul probator existent la dosarul cauzei, instanta constata urmatoarele:
Asa cum rezulta din inscrisul sub semnatura privata denumit antecontract de vanzare-cumparare la fila  5 din dosar, intre parti s-a incheiat la data de  1.11.2010 un antecontract de vanzare-cumparare, avand ca obiect  terenul in suprafata de  0,50 ha. teren arabil extravilan situat pe raza com.T., jud. , amplasat in T 31 P.3 cu vecini: N -A. I., E - DC., S - T. I., V - DC, prin care acestea s-au angajat sa incheie ulterior contractul de vanzare-cumparare in forma prevazuta de lege, paratul asumandu-si obligatia de a se prezenta la notar in vederea incheierii conventiei de vanzare cumparare in forma autentica.
 Pretul vanzarii  a fost stabilit la suma de 2000 lei si a fost achitat de catre cumparator inca de la data incheierii contractului de vanzare cumparare  moment in care reclamantul a intrat in posesia efectiva a terenului, asa cum reiese din inscrisul sub semnatura privata denumit chitanta depus la fila 5 din dosar.
In conditiile spetei, instanta apreciaza ca devin incidente urmatoarele dispozitii legale: art. 2 alin. 1 si art. 5 alin. 2 din Titlul X Circulatia Juridica a Terenurilor din Legea 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei precum si alte masuri adiacente, art. 969, art. 948, art. 1073 si art. 1077 din Codul civil.
Instanta apreciaza ca fiind aplicabile aceste dispozitii legale deoarece pentru actul juridic este aplicabila legea in vigoare la data incheierii acestuia atat in ceea ce priveste conditiile de validitate cat si in ceea ce priveste efectele actului juridic si executarea obligatiilor asumate de catre parti. Antecontractul de vanzare cumparare fiind incheiat la data de 10.01.2011 regulile privind executarea acestuia sunt supuse legii in vigoare la acea data respectiv dispozitiilor Codului Civil de la 1864.  
Aceasta regula reiese cu certitudine atat din dispozitiile art.6 alin.2 si 3 din  Codul Civil cat si din dispozitiile arrt.102 alin.1 din legea 71/2011 conform carora: <<contractul este supus legii in vigoare la data cand a fost incheiat in tot ceea ce priveste incheierea, interpretarea efectele si executarea sa>>.  
Instanta observa ca potrivit dispozitiilor art.2 alin.1 din Titlul X Circulatia Juridica a Terenurilor,din legea 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei precum si alte masuri adiacente, terenurile indiferent ca sunt situate in intravilanul sau extravilanul localitatilor si indiferent de destinatia sau intinderea lor - pot fi instrainate sau dobandite prin acte juridice intre vii, sub sanctiunea nulitatii absolute, numai daca actul a fost incheiat in forma autentica.
dupa incheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract".
Fata de aceste dispozitii legale, instanta constata ca actul juridic incheiat intre parti si consemnat in inscrisul denumit chitanta are natura unei promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare care nu a avut ca efect transmiterea in patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra imobilului teren ce face obiectul prezentei cauze, ci a generat doar un drept de creanta in patrimoniul reclamantului. Astfel conventia partilor reprezinta un antecontract bilateral de vanzare cumparare, dand insa nastere in sarcina partilor unei obligatii de a face, constand in obligatia de a incheia in forma autentica conventia de instrainare a imobilului in cauza, oricare dintre parti putand cere incheierea contractului de vanzare cumparare avand ca obiect imobilul teren anterior mentionat.
Insa, pentru ca instanta sa poata pronunta o hotarare care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, in conditiile art. 1073-1077 C.civ si art. 5 alin. (2) din titlul X din Legea nr. 247 / 2005. trebuie sa fie indeplinite toate conditiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, fiind necesara dovada dreptului de proprietate al paratului asupra terenului ce face obiectul antecontractului de vanzare-cumparare.
Astfel instanta retine ca in conformitate cu dispozitiile art.1294 Cod civ., vanzarea-cumpararea este un contract prin care una dintre parti vanzatorul stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti cumparatorul, care se obliga a plati in schimb pretul bunului vandut. Din modul de reglementare al contractului de vanzare cumparare reiese ca in mod neindoielnic poate avea calitatea  de vanzator numai titularul dreptului de proprietate asupra bunului instrainat, intrucat contractul de vanzare cumparare este translativ de proprietate.
Observand inscrisurile depuse la dosarul cauzei, respectiv titlul de proprietate NR.  din data de ..) instanta constata ca defunctul  M. V. T. a avut calitatea de proprietar al terenului arabil extravilan situat pe raza com.T., jud.. terenul in suprafata de   0,50 ha, amplasat in T 31 P.3 cu vecini: N -A. I., E - DC., S - T. I., V - DC.
Prin certificatul de mostenitor nr.., i s-a constatat paratului  B. T., calitatea de mostenitor testamentar a autorului   M. V. T. fiindu-i atribuita suprafata de 2,5 ha teren situat pe raza comunei T.,.
Fata de inscrisurile depuse de catre reclamant la dosarul cauzei instanta observa ca nu s-a facut dovada calitatii de proprietar a paratului B. T. in ceea ce priveste imobilul terenul in suprafata de   0,50 ha, amplasat in T 31 P.3 cu vecini: N -A. I, E - DC., S - T. I., V - DC.
Astfel pe de o parte se constata ca defunctului M.V. T. i s-a reconstituit prin titlul de proprietate nr. din data de .. dreptul de proprietate asupra unei suprafete de teren de 3,262 ha pe raza comunei Traian  suprafata de   0,50 ha, amplasat in T 31 P.3 cu vecini: N - A., E - DC., S - T. I., V - DC fiind cuprinsa in acest titlu de proprietate.
In ceea ce il priveste pe  paratul B. T. acestuia i-a fost atribuita prin mostenire testamentara o suprafata de 2,5 pe raza comunei T. fara a fi efectuata  o individualizare a terenului atribuit paratului, astfel incat instanta constata ca la dosarul cauzei nu exista nici un mijloc de proba din care sa reiasa ca paratul are calitatea de proprietar a suprafetei de  0,50 ha, amplasat in T 31 P.3 cu vecini: N A. I., E - DC., S - T. I., V - DC
Fata de situatia de fapt si de drept expusa, apreciind ca nu s-a facut de catre reclamant in conformitate cu dispozitiile art.1169 Cod civil dovada dreptului de proprietate a paratului asupra  suprafetei de  0,50 ha, amplasat in T 31 P.3 cu vecini: N- A. I., E - DC., S - T.I.V - DC ce a facut obiectul antecontractului de vanzare cumparare in baza art. 1294 Cod civil instanta va respinge actiunea ca neintemeiata
    In baza art. 274 din Codul procedura civila si avand in vedere principiul disponibilitatii, instanta va lua act ca paratul nu a solicitat cheltuieli de judecata.
Postat 30.06.2012