Contracte. Pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic

Deliberand asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele:
Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de  29.10.2012, sub numarul ../207/2012, reclamantul  B.I.S a chemat in judecata pe paratii M.D.si M.L.,  solicitand instantei ca in contradictoriu cu aceastia sa pronunte o hotarare care sa tina loc de  contract de vanzare cumparare pentru terenul in suprafata totala 2,52 ha. teren arabil situat in extravilanul mun. Caracal, jud. Olt, amplasat astfel:
- suprafata de 0,70 ha.teren arabil in T.,62/1 P.35 cu vecinatatile:  N- De.278, E - Ciobanu Dumitru, S - De.317, V - Calafeteanu Toma;
- suprafata de 1,822 ha amplasat in T.74 P.7 cu vecinatatile: N - Ciocan Dumitru, E - De.319, S - Vladut Marin, V - DN.318, conform T.P. nr.52077/8/5.07.1999 si sentintei civile nr.4573/2005, pentru suma de 9500 lei.
S-a mai invederat ca inca din momentul incheierii antecontractului de vanzare cumparare reclamantul a intrat in posesia terenului, comportandu-se ca un adevarat proprietar, dar paratii refuza sa se prezinte la notar in vederea incheierii contractului in forma autentica.
In motivarea in drept a actiunii, reclamantul  a indicat   disp.art.1073 si art.1077 C.civil
In sustinerea cererii, reclamantul a solicitat administrarea probei cu inscrisuri.
In dovedirea cererii reclamantul in conformitate cu art.112 Cod proc.civ., a depus la dosar,  antecontractul de vanzare-cumparare incheiata la    18.09.2012, ( fila 4-16), titlu de proprietate nr. 52077/8/5.07.1999 (fila 5-17), acte identitate parti, sentinta civila nr.4573/15.12.2005 pronuntata de Judecatoria Caracal (fila 8,9-18,19) , certificat de sarcini (fila 20-24), interogatoriu (fila 23), taxa timbru.
Cererea a fost legal timbrata in conformitate cu dispozitiile art. 3 ind. 1, art. 2 alin. 1 din Legea 146/1997 si art. 3 alin. 2 din O.G. 32/1995 cu suma de 681 lei reprezentand taxa judiciara de timbru si 3 lei timbru judiciar.
Paratii, desi legal citati, nu au formulat intampinare la dosar si nu s-au prezentat la judecarea cauzei In sedinta publica  din data de 15.11.2012, instanta a pus in vedere reclamantului sa depuna la dosar originalul certificatului fiscal si  certificatului de sarcini si a incuviintat proba cu interogatoriul paratilor.
Ca urmare a adresei instantei care a solicitat Primariei mun.Caracal sa depuna la dosarul cauzei certificatul de rol fiscal al paratilor M.D.si M.L., la dosarul cauzei a fost depus prin serviciul registratura la data de 30.01.2013, certificatul de atestare fiscala privind taxele si impozitele locale avand nr.1908/30.01.2013.
Analizand ansamblul probator existent la dosarul cauzei, instanta constata urmatoarele:
Asa cum rezulta din inscrisul sub semnatura privata denumit antecontract de vanzare-cumparare la fila  ( fila 4-16),  din dosar, intre parti s-a incheiat la data de   18.09.2012 un antecontract de vanzare-cumparare, avand ca obiect terenul in suprafata totala 2,52 ha. teren arabil situat in extravilanul mun. Caracal, jud.Olt, amplasat astfel:
- suprafata de 0,70 ha.teren arabil in T.,62/1 P.35 cu vecinatatile:  N- De.278, E - Ciobanu Dumitru, S - De.317, V - Calafeteanu Toma;
- suprafata de 1,822 ha amplasat in T.74 P.7 cu vecinatatile: N - Ciocan Dumitru, E - De.319, S - Vladut Marin, V - DN.318, prin care acestea s-au angajat sa incheie ulterior contractul de vanzare-cumparare in forma prevazuta de lege, paratul asumandu-si obligatia de a se prezenta la notar in vederea incheierii conventiei de vanzare cumparare in forma autentica.
 Pretul vanzarii  a fost stabilit la suma de 9500 lei si a fost achitat de catre cumparator inca de la data incheierii contractului de vanzare cumparare  moment in care reclamantul a intrat in posesia efectiva a terenului, asa cum reiese din inscrisul sub semnatura privata denumit chitanta depus la fila 4-16 din dosar precum si din proba cu interogatoriul paratului M. D. (fila 21).
In conditiile spetei, instanta apreciaza ca devin incidente urmatoarele dispozitii legale:  art. 1179 si urm, art. 1244, art. 1270, art. 1279, art. 1660 si art. 1669 din Codul civil.
Instanta apreciaza ca fiind aplicabile aceste dispozitii legale deoarece pentru actul juridic este aplicabila legea in vigoare la data incheierii acestuia atat in ceea ce priveste conditiile de validitate cat si in ceea ce priveste efectele actului juridic si executarea obligatiilor asumate de catre parti. Antecontractul de vanzare cumparare fiind incheiat la data de 18.09.2012 regulile privind executarea acestuia sunt supuse legii in vigoare la acea data respectiv dispozitiilor Codului Civil adoptat prin Legea 287/2009.  
Aceasta regula reiese cu certitudine atat din dispozitiile art.6 alin.2 si 3 din  Codul Civil cat si din dispozitiile art.102 alin.1 din legea 71/2011 conform carora: <<contractul este supus legii in vigoare la data cand a fost incheiat in tot ceea ce priveste incheierea, interpretarea efectele si executarea sa>>. 
Potrivit dispozitiilor art. 1244 din Codul civil " in afara altor cazuri prevazute de lege, trebuie sa fie incheiate prin inscris autentic, sub sanctiunea nulitatii absolute, conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara".
Ca regula generala art. 1279 alin. 1 din Codul civil, prevede ca “promisiunea de a contracta trebuie sa contina toate acele clauze ale contractului promis, in lipsa carora partile nu ar putea executa promisiunea" iar alin. 3 al aceluiasi articol prevede ca “daca promitentul refuza sa incheie contractul promis, instanta, la cererea partii care si-a indeplinit propriile obligatii, poate sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract, atunci cand natura contractului o permite, iar cerintele legii pentru validitatea acestuia sunt indeplinite."
In special, art. 1669 alin. 1 din Codul civil prevede ca atunci “cand una dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite.", iar art. 1669 alin. 2 prevede ca “dreptul la actiune se prescrie in termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia incheiat".
In baza art. 1270 alin. 1 din Codul civil, “contractul valabil incheiat are putere de lege intre partile contractante".
Fata de aceste dispozitii legale, instanta constata ca actul juridic incheiat intre parti si consemnat in inscrisul denumit chitanta are natura unei promisiuni bilaterale de vanzare-cumparare care nu a avut ca efect transmiterea in patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra imobilului teren ce face obiectul prezentei cauze, ci a generat doar un drept de creanta in patrimoniul reclamantului. Astfel conventia partilor reprezinta un antecontract bilateral de vanzare cumparare, dand insa nastere in sarcina partilor unei obligatii de a face, constand in obligatia de a incheia in forma autentica conventia de instrainare a imobilului in cauza, oricare dintre parti putand cere incheierea contractului de vanzare cumparare avand ca obiect imobilul teren anterior mentionat.
Insa, pentru ca instanta sa poata pronunta o hotarare care sa tina loc de contract autentic de vanzare-cumparare, in conditiile art. 1279 si art. 1669 din Codul civil, trebuie sa fie indeplinite toate conditiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate.
Totodata instanta retine ca pentru ca parata promitenta vanzatoare sa poata transmite reclamantului dreptul de proprietate asupra terenului respectiv pentru ca  instanta sa poata pronunta o hotarare care tine loc de contract de vanzare cumparare este necesar sub sanctiunea nulitatii absolute sa prezinte un certificat de atestare fiscala prin care sa se ateste achitarea tuturor obligatiilor fiscale de plata datorate autoritatii administratiei publice locale in a carei raza se afla inregistrat fiscal bunul ce se instraineaza. Astfel instanta retine ca potrivit dispozitiilor art.113 alin 4 din ORDONANTA Nr. 92/2003 privind Codul de procedura fiscala Pentru instrainarea dreptului de proprietate asupra cladirilor, terenurilor si a mijloacelor de transport, contribuabilii trebuie sa prezinte certificate de atestare fiscala prin care sa se ateste achitarea tuturor obligatiilor fiscale de plata datorate autoritatii administratiei publice locale in a carei raza se afla inregistrat fiscal bunul ce se instraineaza, potrivit alin. (2), inclusiv sumele reprezentand amenzi existente in evidenta organului fiscal. Pentru bunul care se instraineaza, impozitul datorat este cel recalculat pentru a reflecta perioada din an in care impozitul se aplica persoanei care instraineaza, potrivit Codului fiscal. Nerespectarea dispozitiilor legale din actul normativ anterior mentionat se sanctioneaza cu nulitatea absoluta.
Observand certificatul de atestare fiscala(fila 36) emis de Primaria Caracal autoritatea in a carei raza teritoriala se afla inregistrat bunul teren extravilan ce face obiectul antecontractului de vanzare-cumparare instanta observa ca paratii promitenti-vanzatori M.D.si M.L. au datorii de 1915 lei fata de Primaria Caracal. 
Totodata instanta observa ca potrivit dispozitiilor art.113 alin.5 din ORDONANTA Nr. 92/2003  Actele prin care se instraineaza, terenuri, cu incalcarea prevederilor alin. (4), sunt nule de drept.
Avand in vedere ca parata promitenti-vanzatori M.D.si M.L. au datorii de 1915 lei fata de Primaria Caracal instanta observa ca nu sunt indeplinite in cauza conditiile pentru pronuntarea unei hotarari care tine loc de contract de vanzare cumparare avand in vedere dispozitiile imperative ale  art.113 alin.5 din ORDONANTA Nr. 92/2003 care interzic sub sanctiunea nulitatii absolute instrainarea de terenuri in masura in care exista obligatii fiscale de plata datorate autoritatii administratiei publice locale in a carei raza se afla inregistrat fiscal bunul ce se instraineaza 
Fata de situatia de fapt si de drept expusa, instanta in temeiul art.113 alin.4 si 5 din ORDONANTA Nr. 92/2003 instanta va respinge ca neintemeiata actiunea formulata de reclamantul  B.I.S in contradictoriu cu paratii vanzatori M.D.si M.L..
    In baza art. 274 din Codul procedura civila si avand in vedere principiul disponibilitatii, instanta va lua act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata.
Postat 28.02.2013