Contract vanzare cumparare

Dosar nr. 137/254/2007 JUDECATORIA CONSTANTA
SENTINTA CIVILA NR. 15175
SEDINTA PUBLICA DIN 27.11.2007 Pe rol, solutionarea cauzei civile avand ca obiect obligatia de a face, actiune formulata de reclamantul parat SJC in contradictoriu cu parata reconvenienta CC  , si paratii din cererea reconventionala SM si SI domiciliati in.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc in sedinta publica din data de    20.11.2007 au fost consemnate in incheierea de sedinta de la acea data ce face corp comun cu prezenta sentinta , cand instanta , pentru a da posibilitatea reprezentantului reclamantului parat de a depune concluzii scrise , a amanat pronuntarea pentru data de  27.11.2007  , cand ,

INSTANTA , Asupra actiunii de fata
Prin cererea inregistrata sub nr.985/2005 pe rolul Judecatoriei Mangalia reclamantul SJC a solicitata ca in contradictoriu cu pirita CC sa se dispuna obligarea piritei sa-i vinda garsoniera din str. Negru Voda , nr. 13 , bl. Camin "Pescarus" sc A , etaj4 , ap 415, Mangalia , jud. Constanta si obligarea piritei la plata de daune cominatorii de 50 lei pe zi , cu cheltuieli de judecata.
In motivarea crererii reclamantul arata ca la inceputul anului 2001 pirita a incheiat in favoarea sa un contract de inchirierenumit proces verbal de predare primire a suptafetei locative pentru garsoniera de la adresa mentionata , contract incheiat pe un an Arata reclamantul ca la expirarea primului contract de inchiriere a fost incheiat un alt contract in aceleasi conditii.Reclamantul precizeaza ca in garsoniera locuieste sotia si cu fiul sau .Precizeaza reclamantul ca blocul in care este situata garsoniera a fost construit din fondurile statului , garsoniera fiind locuinta de serviciu, pirita neputind sa aiba in proptietate decit locuinte de serviciu si locuinte de interventie .Mentioneaza reclamanat ca desi nu este salariatul piritei beneficiaza de prevederile art 7 alin 5 din legea 85/1992.Arata reclamanta ca de nenumarate ori a solicitat piritei sa-i vinda garsoniera dar de fiecare data i-a fost refuzata depunerea cererilor .
In drept au fost invocate disp. art 1 , 7 19 din lege 85/1992 decretul 61/1991 , legea 114/1996 , art. 1082 c.civ. , art 274 c.pr.civ.
Pirita a formulata intimpinare si cerere reconventionala solicitind respingerea actiunii , evacuarea reclamantului pentru pierderea dreptului de a utiliza spatiul , prin expirarea raporturilor de locatiune , obligarea reclamantei la plata lipsei de folosinta a spatiului detinut in prezent fara titlu , la dublul valorii chiriei stabilite anterior , cu cheltulei de judecata.
Pirita arata ca reclamantul nu are calitate procesual activa neavind calitatea prevazuta de lege pentru a fi chirias indreptatit la cumpararea locuintei, aceasta beneficiind de servicii de cazara oferite de societate in cadrul obiectului de activitate .Mai arata pirita ca reclamantul nu are calitatae procesuala , contractul sau de inchiriere expirind la 1 sept. 2005 si nu a mai fost prelungit prin acordul partilor.
Pirita a invocat ca nu are calitate procesula pasiva , obiectul sau de activitate fiind oferirea de servicii de cazare ca activitate comerciala si nu in folosul angajatilor sai , caminul in care locuieste reclamanta facind parte din activele societatii .Arata pirita ca este inandmisibila decapitalizarea societatii , reducerea valorii actiunilor sale prin obligarea de a vinde active.Sustine pirita ca transferind prin vinzare  cota sa , statul a exlus accesul chiriasilor la cumpararea locuntelor intrate in proprietatea privata a unor societati .
Pirita a invocat exceptia inadmisibilitatii actiunii aratind ca reclamanta detine in folosinta exclusiva doar o camera si un hol si in folosinta comuna baia , camera wc si culoar .
In motivarea cererii reconventionale pirita arata ca raporturile locative au incetat la 1.09.2005 , nu au mai fost prelungite si au fost denuntate de reclamanat prin protestul judiciar cu privire la chiria stabilita de societate .
Pirita  a formulat cerere de chemare in garantie a Statului Roman prin Ministerul Finantelor si a APAPS -ului .
La termenul din 9.11.2005 reclamantul a formulat precizari la actiune aratind ca in momentul in care s-a mutat in garsoniera cu acordul conducerii piritei a efectuat o serie de imbunatatiri
Reclamantul a formulat intimpinare la cererea reconventionala solicitind respingerea acesteia .
Reclamantul a invocat exceptia nulitatii cererii reconventionale ca urmare a neindeplinirii disp. art. 119 alin 2 si art 112 c.pr.civ.
Reclamantul a aratat ca raporturile locative nu au incetat , ca este de acord sa achite chirie dar nu sa plateasca chirie stabilita in mod abuziv de catre conducerea unitatii pirite , aceasta neputind sa stabileasca chirie dupa bunul sau plac ci doar in conformitate cu dispozitiile OUG 40/1999.
Pirita reconvenienta a formulat precizari la cererea reconventionala in sensul largirii cadrului procesual cu piritii Dinu Alexandru si Antrop Florentin si a precizat cuantumul contravalorii lipsei de folosinta ca fiind 404,60 lei.
Chematul in garantie AVAS a formulat intimpinare invocind exceptia lipsei calitatii procesual active a piritei reconvenientei.
Prin sentinta civila nr. 1820/2005 a Judecatoriei Mangalia s-a admis exceptia necompetentei materiale si s-a declinat cauza catre Tribunalul Constanta -sectia comerciala .
Prin sentinta comerciala nr. 5618/2006 Tribunalul Constanta a admis exceptia necompetentei materiale si a declinat competenta de solutionare a cauzei catre Judecatoria Constanta , constatind ivit conflic negativ de competenta .
Prin sentinta nr.98/2006 Curtea de Apel Constanta a stabilit competenta de solutionare  a acuzei in favoarea Judecatoriei Mangalia.
Prin sentinta nr. 455/2006 Judecatoria Mangalia a admis exceptia necompetentei teritoriale a Judecatoriei Mangalia si a declinat cauza spre competenta solutionare Judecatoriei Constanta.
Pe rolul Judecatoriei Constanta cauza a fost inregistrata sub nr. 137/254/2006

  Prin incheiera din 8.05.2007 instanta a luat act de renuntarea piritei reconveniente la judecarea cererii de chemare in garantie .Prin aceeasi incheiere instanta a respins exceptia inadmisibilitatii actiunii invocata de pirita reconvenienta si exceptia nulitatii absolute a cererii reconventionale invocate de reclamanta pentru motivele aratate in incheiere.
Instanta a unit cu fondul cauzei exceptia lipsei calitatii procesual active si exceptia lipsei calitatii procesual pasive , invocate de catre pirita reconvenienta .
In sustinerea cererii partiel au administrat proba cu inscrisuri depunind la dosar : proces verbal nr.12289/2004 , fisa de calcul , angajament , chitante , acte de satre civila, cererea de inscriere mentiuni 5208/1993 , acte de transmitere a 30% din capitalul social , contract de vinzare cumparare actiuni din 2001 , tabel cu chiriasii de la Mangalia , decizia 357/1975 ,adresa nr. 1104/2007 , practica judiciara .
Reclamantul a administrat proba cu interogatoriul piritei reconveniente .
Pirita reconvenienta a solicitat si i-a fost incuviintata proba cu interogatoriul reclamantei , insa reclamantul nu s-a prezentat in instanta pentru a raspunde la interogatoriu .
Instanta a respins cererea reclamantului privind administraraea probei testimoniala ca nefiind utila cauzei.

Analizind actele si lucrarile dosarului instanta retine urmatoarele :

Prin procesul verbal de predare primire a suprafetei locative inchiriate conform fisei de calcul inregistrata sub nr. 8708/31.05.2004 pirita reconvenienta a inchiriat reclamantului locuinta din Mangalia , str. Negru Voda , nr. 13 , Camin Pescarus , sa A , etaj 4 , camera 415, avind in folosinta exclusiva o camera de 15,09 mp si in folosinta comuna o camera de baie , o camera   wc si un hol .
In imobilul inchiriat reclamantul  locuieste impreuna cu fiul sau SI si sotia SM
Imobilul ocupat  de catre reclamant  si de catre piritii SI si  SM face parte din blocul "Camin Pescarus" care a fost construit din fondurile statului asa cum rezulta din decizia 357/1975 a  Consiliului Judetean Popular Constanta .
Asa cum reiese din fisa de calcul , termenul de inchiriere era de 1 an , pina la data de 1.09.2005.
Reclamantul a achitat chiria aferenta imobilului inchiriat pina in luna aprilie 2005 ( asa cum rezulta din chitantele depuse la dosar , filele 6-7 ) .Dupa data de 1.05.2005 nu a mai achitat  chirie intrucit a cosiderat ca aceasta a fost stabilita in mod abuziv de catre pirita reconvenienta ( asa cum a aratat reclamanta in intimpinarea la cererea reconventionala ) .
Pe parcursul procesului contractul de inchiriere a expirat de la data de 1.09.2005 intervenind tacita relocatiune pina la data introducerii cererii reconventionale

Asupra exceptiei lipsei calitatii procesual active

Caliatatea procesual activa presupune identitate intre reclamant si titularul dreptului material dedus judecatii.
Sustinerea piritei reconveniente potrivit careia reclamantul nu are calitatea de chirias indreptatit sa cumpere locuinta este o problema de fond si nu de calitate procesuala activa .
Atita timp cit reclamantulocupa spatiul pe care l-a avut inchiriat , instanta apreciaza ca acesta are calitate proesual activa , urmind ca apararile piritei reconveniente sa fie apreciate ca aparari pe fondul cauzei .
Pentru cele expuse instanta va respinge exceptia lipsei calitatii procesual active ca neintemeiata .

Asupra exceptiei lipsei calitatii procesual pasive a piritei reconveniente

Calitatea procesual pasiva presupune identitate intre pirit si persoana obligata in raportul de drept dedus judecatii.
Or atita timp cit pirita reconvenienta este proprietara imobilului din care face parte spatiul ce a fost inchiriat reclamantului , instanta apreciaza ca acesta are calitate procsual pasiva in cauza .
De asemenea , apararile invocate de catre pirita reconvenienta in sustinerea exceptiei sint coniderate de instanta ca aparari de fond urmin ca acestea sa fie analizate pe fondul cauzei.
Fata de cele expuse instanta va respinge exceptia lipsei calitatii procesual pasive ca neintemeiata .

Asupra fondului cererii principale

Avind in vedere situatia de fapt retinuta de catre instanta si temeiurile de drept invocate de reclamant  , instanta apreciaza ca cererea reclamanatului este neintemeiata .
Potrivit art 7 alin 1 din legea nr. 85/1992 republicata " Locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pina la data intrarii in vigoare a prezentei legi , altele decit locuintele de interventie , vor fi vindute titularilor contractului de inchiriere , la cererea acestora , cu plata integrala sau in rate a pretului , in conditiile Decretului -Lege nr.61/1990 si ale prezentei legi."
  Prin decizia nr. 438/20.11.2003 Curtea Constitutionala a statuat ca prin dispozitiile art 7 din legea 85/1992 a fost consacrata o norma de justitie sociala , intrucit s-a dat posibilitatea chiriasilor sa cumpere locuintele la construirea carora au participat direct sau indirect in vechiul sistem statal- juridic .
Dispozitia legala cuprinsa in art 7 instituie posibilitatea chirisilor din aceste locuinte de a dobindi dreptul de proprietate asupra locuintelor construite inainte de anul 1992 din fondurile unitatilor economice si bugetare si care nu puteau fi decit inchiriate catre persoanele fizice si nu vindute , potrivit legislatiei dinainte de 1989.
Potrivit art 2 din decretul -lege 61/1990 "Prin locuinta, in sensul prezentului decret-lege, se intelege suprafata locativa care cuprinde una sau mai multe camere, baie, bucatarie si alte dependinte, formind o unitate de sine statatoare, determinata ca atare prin constructia sa."
In cauza de fata , blocul din care face parte imobilul in litigiu nu a avut destinatia de bloc de locuinte ci de camin de nefamilisti  , iar camera ocupata in prezent de catre reclamanta nu este dotata cu grup sanitar propriu si bucatarie( aceste fiind in folosinta comuna , asa cum rezulta din fisa de calcul ) astfel ca instanta apreciaza ca aceasta nu constituie o locuinta in sensul legii .
Instanta suprema , prin decizia nr. II/29.09.1997 data in recurs in interesul legii,  a retinut ca in baza art 7 din Legea 85/1992 " _titularii contractelor de inchiriere a suprafetelor locative construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat , incheiate anterior modificarilor aduse Legii 85/1992 prin Legea 76/1994 , pot cere instantei de judecata obligarea unitatilor economice detinatoare ,la incheierea contractelor de vinzare -cumparare a suprafetelor respective , cu exceptia locuintelor de interventie "
Prin Legea 76/1994 art 7 s-a modificat in alin 8 aratindu-se "Unitatile economice sau bugetare pot sa detina si sa construiasca din fonduri proprii locuinte de serviciu, destinate inchirierii salariatilor acestora, cu contract de inchiriere accesoriu la contractul de munca. Modul de administrare si eventuala instrainare a acestor locuinte se vor stabili de consiliile de administratie, respectiv de conducerile unitatilor"
Din analiza coroborata a textelor legale mai sus citate , instanta retine ca beneficiul facultatii de a cumpara locuinte de la persoanele juridice detinatoare ale acestora a fost acordat numai titularilor contractelor de inchiriere incheiate anterior aparitiei Legii 76/1994. Dupa aparitia Legii 76/1994 apreciem ca , titularii contractelor de inchiriere au doar un drept de preferinta la cumpararea acestor locuinte , in conditiile in care persoanele juridice detinatoare vor sa le vinda .
Prin urmare , chiriasii sint indreptatiti sa ceara ca persoanele juridice detinatoare sa le vinda locuintele inchiriate numai in cazul in care acestea din urma si-au manifestat dorinta sa le vinda si au ales alte persoane pentru a le transmite proprietatea locuintelor decit chiriasii.
In concluzie , dreptul de a cumpara si obligatia de a vinde se pot materializa printr-un contract de vinzare cumparare numai in considerarea calitatii de chirias in momentul intrarii in vigoare a legii 76/1994 , eventuala vinzare intre unitatea detinatoare si chiriasul ulterior fiind supusa principiului libertatii actelor juridice consacrat de dispozitiile art 5 si 969 c.civ.
In cauza , reclamantul nu a avut calitatea de chirias la data intrarii in vigoare a Legii 76/1994 , dobindind aceasta calitate abia in 2004, asftel ca acesta nu beneficiaza de dispozitiile art 7  din lege 85/1992, pirita nefiind obligata s-ai vinda imobilul.
De asemenea , reclamanatul nu a facut dovada ca pirita reconvenienta intentioneaza sa vinda catre o alta persoana spatiul pe care il ocupa , astfel ca nu ii sint aplicabile nici dispozitiile de favoare prevazute de alin 8 ale art 7 .
Prin obligarea piritei reconveniente de a vinde imobilul catre reclamant in conditiile in care aceasta nu face parte din categoria de persoane in beneficiul carora a fost edictata norma de protectie sociala invocata ca temei de drept al cererii , s-ar aduce o grava atingere principiului autonomiei de vointa cit si  dipozitiilor art.480 c.civ. care defineste dreptul de proprietate precum si dispozitiilor art 1 alin 1 din Primul Protocol aditional la Conventia Europeana a Drepturilor Omului potrivit caruia " nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decit pentru cauza de utilitate publica si in conditiile prevazute de lege si de principiile generale ale dreprului international "
Fata de cele expuse mai sus , instanta apreciaza cererea ca neintemeiata astfel ca o va respinge .

Asupra cererii reconventionale
Pirita reconvenienta este proprietara spatiului ocupat de catre reclamantul pirita si de catre piritii Sasek Ion si   Sasek Manuela
 Intre pirita reconvenienta si reclamant  pirita s-a incheiat contractul de inchiriere nr 8708/2004 avind ca obiect inchirierea spatiului din str. Negru Voda , nr. 13 , bl. Camin "Pescarus" sc A , etj 4 , ap 415, pe o perioada de 1 an , de la data de 1.09.2004 pina la data de 1.09.2005
Chiria stabilita de comun acord este de 1100000 lei, lunar , chirie indexabila trimestrial cu indicele de oinfalatie comunicat  de Directia Generala de Statistica.
Dupa expirarea termenului de un an , contractul nu a mai fost prelungit, insa reclamanta pirita a continuat sa locuiasca in imobil .
Potrivit art  " Locatiunea lucrurilor este un contract prin care una din partile contractante se indatoreste a asigura celeilalte folosinta unui lucru pentru un timp determinat, drept un pret determinat."
Dispozitiile art.1429 c.civ. arata care sint obligatiile principale ale locatarului , anume : de a intrebuinta lucrul inchiriat ca un bun proprietar si de a plati chiria .
 Potrivit art 1437 c.civ " Dupa expirarea termenului stipulat prin contractul de locatiune, daca locatarul ramane si e lasat in posesie, atunci se considera locatiunea ca reinnoita, efectele ei insa se reguleaza dupa dispozitiile articolului relativ la locatiunea fara termen." , iar conform art 1438 c.civ."Cand s-a notificat concediul , locatarul chiar daca ar fi continuat a se servi de obiectul inchiriat sau arendat, nu poate opune relocatiunea tacita "
Dupa expirarea termenului de inchiriere prevazut in contract , reclamantul pirit  a continuat sa ocupe imobilul , fara ca pirita reconvenienta sa- i notifice acesteia concediul , astfel ca a operat tacita relocatiune , contractul de inchiriere initial cu toate drepturile si obligatiile initiale , mai putin termenul , fiind prelungit in conditiile art 1437 c.civ.
Reclamantul pirit  nu a facut dovada ca a achitat   contravaloarea chiriei aferente perioadei cuprinse intre data expirarii contractului , 1.05.2005 si data introducerii cererii reconventionale 28.09.2005 , astfel ca instanta apreciaza ca reclamanatul pirit  datoreaza piritei reconveniente contravaloarea lipsei de folosinta a spatiului ocupat in cuantum de 404,60 lei reprezentind chiria aferenta lunilor din aceasta perioada .
Prin introducerea cererii reconventionale pirita reconvenienta a anuntat concediul reclamantului pirit  , da la data introducerii cererii reconventionale nemaioperind tacita relocatiune .
Fata de cele expuse , instanta apreciaza ca de la data introducerii cererii reconvenionale reclamantul pirit  si piritii SI si  SM ocupa spatiul din str. Negru Voda , nr. 13 , bl. Camin "Pescarus" sc A , etaj 4 , ap 415 fara a avea un titlu locativ .
Asa cum am aratat mai sus,  contractul de inchiriere in baza caruia reclamantul pirit  ocupa imobilul a expirat la 1.09.2005 si nu a fost reinnoit si nici nu a operat tacita relocatiune .
Potrivit art.480 C.civ."Dreptul de proprietate este dreptul ce are cineva de a se bucura si a dispune de un lucru in mod exclusiv si absolut ,in limitele determinate de lege".
Dreptul de proprietate este un drept real absolut ,opozabil eraga omnes si are  ca obligatii corelativa obligatia tuturor  de a nu face nimic  de natura a-i aduce atingere.
Avand in vedere cele expuse  si anume faptul ca reclamantul pirit  si paratii SI si   SM ocupa  imobilul fara a avea vreun titlu locativ  iar pirita reconvenienta  , in calitate de proprietar are  toate  prerogativele  dreptului sau de proprietate , instanta va admite  actiunea si va dispune  evacuarea  reclamantului pirit si a paratilor  SI si  SM din imobilul situat in str. Negru Voda , nr. 13 , bl. Camin "Pescarus" sc A , parter , ap 2  .
Potrivit art1073 c.civ."Creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei, si in caz contrar are dreptul la dezdaunare"
Pentru cele expuse , instanta va obliga reclamanul pirit la plata catre pirita reconvenienta a sumei de 404,60 lei reprezentind contravaloarea lipsei de folosinta a imobilului.
In baza art.274 C.pr.civ.,instanta va obliga reclamantul parat  la plata catre pirita reconvenienta  a sumei de 49 lei cu titlu de cheltuieli  de judecata reprezentand taxa de timbru, timbru judiciar.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:
Respinge exceptia lipsei calitatii procesual active a reclamantului pirit invocata de pirita reconvenienta ca neintemeiata .
Respinge exceptia lipsei calitatii procesual pasive a piritei reconveniente invocate de pirita reconvenienta ca neintemeiata .
Respinge actiunea civila formulata de reclamantul pirit SI domiciliat in Mangalia , str. Negru Voda , nr. 13 , bl. Pescarus , ap.415, jud. Constanta  in contradictoriu cu pirita reconvenienta CC cu sediul in Constanta , bd. Aurel Vlaicu , nr. 144 , jud. Constanta ca neintemeiata .
Admite cererea recoanventionala formulata de pirita reconvenienta CC cu sediul in Constanta , bd. Aurel Vlaicu , nr. 144 , jud. Constanta in contradictoriu cu reclamantul pirit SI domiciliat in Mangalia , str. Negru Voda , nr. 13 , bl. Pescarus , ap.415, jud. Constanta  si piritii SM si SM domiciliati in Mangalia , str. Negru Voda , nr. 13 , bl. Pescarus, ap.415, jud. Constanta .
Dispune evacuarea reclamantului pirit SI si a piritilor SM si SI din imobilul situat in Mangalia , str.Negru Voda , nr. 13 , bl. Camin " Pescarus" , sc. A , etaj 4  , ap. 415 .
Obliga reclamantul pirit SI la plata catre pirita reconvenienta  CC  a sumei de 404,60 lei reprezentind contravaloare lipsa de folosinta a imobilului .
Obliga reclamanta pirita la plata catre pirita reconvenienta a sumei de 49 lei cu titlu de cheltuieli de judecata .

Cu apel in 15 zile de la comunicare .
Pronuntata in sedinta publica azi, 27.11.2007.