Contestatie la executare. Creditori privilegiati si ipotecari . Distribuire pret. Ordine de preferinta.

Contestatie la executare. Creditori privilegiati si ipotecari . Distribuire pret. Ordine de preferinta.  In cazul concursului intre privilegiu si ipoteca, privilegiul va capata rangul numai de la data inscrierii efective, deci dupa ipotecile inscrise anterior. Ipoteca inscrisa anterior, premerge privilegiului

  Sentinta civila nr.  302/15.01.2014 a Judecatoriei Galati

La  cererea creditoarei intimate X Bank  - SA,  a fost pornita executarea silita impotriva debitorilor X, Y ?i Z, in temeiul titlului executoriu reprezentat de Contract de credit nr. 117/16.08.2007 ?i Act adi?ional nr. 1/29.09.2011.
Prin Incheierea nr. 1809/21.02.2013, pronun?ata de Judecatoria Gala?i in dosarul nr. 3998/233/2013, a fost incuviin?ata executarea silita a debitorilor X,Y,Z la cererea creditoarei X Bank - SA, pentru obliga?iile reie?ite din titlul executoriu reprezentat de Contract de credit nr. 33301471/23.03.2010 ?i Contract de garan?ie reala mobiliara nr. 117/16.08.2007 .
In cadrul acestui dosar de executare, s-a procedat la valorificarea prin vanzare la licitatie publica a imobilului proprietatea debitorilor.
Din extrasul de carte funciara a rezultat ca imobilul supus executarii este grevat de urmatoarele sarcini:
- drept de ipoteca in favoarea creditoarei X Bank S.A., notat la data de 20.08.2007, in valoare de 43.000 euro
- soma?ie imobiliara din data de 25.01.2011, emisa de BEJ A la data de 24.01.2011,
- soma?ie de plata din data de 25.01.2011, pentru plata sumei de 11.101,58 lei, la cererea creditoarei Asocia?iei de Proprietari nr. Gala?i,
- soma?ie de plata din data de 12.06.2012, emisa de BEJ A;
- soma?ie imobiliara din data de 12.06.2012, emisa de BEJ A, creditor Banca Y, pentru suma de 35.059,92 lei,
- soma?ie de plata din data de 14.02.2013, emisa de BEJ B;
- soma?ie de plata din data de 14.02.2013, pentru plata sumei de 3.858,12 lei, la cererea creditoarei Z IFN S.A.,
- soma?ie de plata din data de 29.05.2013, emisa de BEJA C;
- soma?ie de plata din data de 29.05.2013, pentru plata sumei de 41.356,65 lei, la cererea creditoarei X Bank  Gala?i
- adresa nr. 95/10.09.2013, emisa de Asocia?ia de Proprietari nr. Gala?i
- drept de ipoteca legala, la data de 10.09.2013, in valoare de 10.170,51 lei, in favoarea Asocia?iei de Proprietari nr. Gala?i.
Urmare a licitatiei organizate in data de 04.09.2013, imobilul a fost vandut si adjudecat pentru pretul de 153.825 lei.
Prin Procesul - verbal de distribuire pret din data de 19.09.2013, intocmit in dosar de executare silita nr. 163/2013, suma totala recuperata, de 153.825 lei, s-a distribuit, conform ordinii de preferinta prevazuta de art.563 Cod proc.civ. de la 1865, astfel:
- suma de 4.264 lei cu titlu de onorariu ?i cheltuieli de executare silita se vireaza catre BEJA C
- suma de 151,40 lei cu titlu de cheltuieli de executare silita se vireaza catre BEJ A
- suma de 869,24 lei cu titlu de cheltuieli de executare silita se vireaza catre BEJ B
- suma de 10.170,51 lei se vireaza Asociatiei de proprietari nr. Galati
- suma de 138.369,85 lei se vireaza in contul creditoarei ipotecare de rang I
Creditoarea X Bank S.A.a contestat modul de distribuire a sumelor rezultate din executarea silita,  apreciind ca creditorul ipotecar este preferat creditorului privilegiat.
Conform dispozi?iilor art. 570 alin.2 C.proc.civ. de la 1865, cel nemultumit de modul stabilit pentru eliberarea sau distribuirea sumei rezultate din executare poate cere executorului sa consemneze obiectiile sale in procesul verbal care poate fi contestat in termen de 3 zile.
In baza art. 563 C.proc.civ. de la 1865 (care stabile?te ordinea de preferin?a la distribuirea sumelor provenite din executarea silita in situa?ia in care au depus si alti creditori titlurile lor), se platesc cu prioritate creantele reprezentand cheltuieli de judecata sau de executare silita, urmand creantele rezultand din imprumuturi bancare ?i apoi alte crean?e. In cazul creantelor care au aceeasi ordine de preferinta, daca legea nu prevede altfel, suma realizata se repartizeaza intre creditori proportional cu creanta fiecaruia.
Potrivit dispozi?iilor art. 51 din Legea nr.230/2007 privind infiin?area, organizarea ?i func?ionarea asocia?iilor de proprietari, asociatia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor si altor spatii proprietati individuale ale proprietarilor din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor in interesul carora au fost facute, privilegiu care se inscrie in cartea funciara a imobilului.
Potrivit dispozi?iilor art.1778 Cod civil 1864, numai prin inscriere ipoteca devine opozabila fata de terti, tot astfel marcandu-se si rangul de preferinta al ipotecii.
Deci ipoteca este dominata de principiul publicitatii. Orice sarcina reala imobiliara trebuie supusa publicitatii spre a deveni opozabila fata de terti. In cazul ipotecii, publicitatea consta in inscrierea in registrul special sau, dupa caz, in cartea funciara.  Numai prin inscriere, ipoteca devine opozabila fata de terti si, tot astfel, se marcheaza rangul de preferinta al ipotecii.
De asemenea, potrivit art. 2342 alin.2 C.civ., creditorul privilegiat este preferat titularului unei ipoteci imobiliare daca isi inscrie privilegiul in cartea funciara mai inainte ca ipoteca sa fi fost inscrisa.
Prin urmare, in cazul concursului intre privilegiu si ipoteca, privilegiul va capata rangul numai de la data inscrierii efective, deci dupa ipotecile inscrise anterior. Ipoteca inscrisa anterior, premerge privilegiului.
Instanta retine ca, de?i intimata Asocia?ia de Proprietari nr. Gala?i are calitatea de creditor privilegiat, calitate data de art. 51 din Legea nr. 230/2007, privilegiul imobiliar al asociatiei de proprietari, conform dispozi?iilor art. 29 din HG nr.1588/2007 pentru aprobarea Normelor Metodologice de aplicare a Legii nr.230/2007, este opozabil celorlalti creditori numai de la data indeplinirii formalitatilor de publicitate imobiliara, urmand ca executarea silita a acestui privilegiu sa se efectueze, potrivit  art.31 din acelasi act normativ, numai in temeiul unei hotarari judecatoresti.
Totodata, instanta retine ca inscrierea privilegiului asociatiei de proprietari pentru garantarea recuperarii creantelor cu titlu de cota de contributie la cheltuielile comune se efectueaza in scopul de a se asigura opozabilitatea fata de terti a dreptului real si stabilirea rangului acestuia, potrivit ordinii de inregistrare a cererii de inscriere..
Contestatoarea X Bank S.A., a?a cum s-a aratat, in calitate de creditor ipotecar, ?i-a notat ipoteca in cartea funciara a imobilului la data de 20.08.2007, anterior intimatei care ?i-a notat privilegiul la data de 10.09.2013.
Practic, importanta rangului ipotecii consta in faptul ca intre doi creditori de rang diferit, cel cu rang prioritar, deci cel care a inregistrat-o mai intai, va avea dreptul sa se despagubeasca integral din pretul imobilului ipotecat si, numai apoi, din ceea ce ramane, urmeaza a fi chemat sa se despagubeasca creditorul ipotecar de rang subsecvent.
Deci, in cauza, contestatoarea X Bank S.A., care are ipoteca de rang prioritar (fiind inscrisa prima), i?i va indestula prima crean?a ?i numai dupa indestularea crean?ei acesteia se va putea indestula ?i intimata Asocia?ia de Proprietari nr. Gala?i, care ?i-a inscris privilegiul ulterior.
In consecinta, procesul-verbal de distribuire a sumei rezultate din executare nu a fost legal intocmit, ac?iunea contestatoarei fiind fondata.