Corelatie intre plangerea impotriva incheierii de inscriere in cartea funciara si cererea de rectificare a cartii funciare, formulate de acelasi reclamant, care revendica terenul sau, asupra caruia un tert si-a inscris drepturi nevalabil dobandite

Dosar nr. 344/241/2008
JUDECATORIA HOREZU, JUDETUL  VALCEA
SENTINTA   CIVILA  Nr. 611 din 14 mai 2008
Corelatie intre plangerea impotriva incheierii de inscriere in cartea funciara  si cererea de rectificare a cartii funciare, formulate de acelasi reclamant, care revendica terenul sau, asupra caruia un tert si-a inscris drepturi nevalabil dobandite.

I N S T A N T A :
        Deliberand,constata urmatoarele:
        Prin  cererea  inregistrata la data de 18.02.2008  sub nr. dosar 344/241/2008, astfel cum a fost completata la fila 23 dosar, reclamantul D.D. a chemat in judecata pe paratii D.Gh.  (decedat pe parcursul procesului , in locul sau fiind introdus in cauza mostenitorul acestuia , D.I.), si SC "V.R." S.A., reprezentata de SAC S.M.A.S., solicitand instantei ca, prin sentinta ce se va pronunta in cauza, sa se constate nulitatea incheierii CF nr. 17548/04.07.2006 a O.C.P.I. Valcea prin care s-a inscris dreptul de proprietate al paratului D.G. in Cartea Funciara nr. 249 a localitatii Popesti , jud.-. Valcea cu privire la terenul situat pe raza com. Popesti, in punctul "La casa veche", tarlaua 11 , parcela 225 , in suprafata de 600, 20 mp , avand nr. cadastral 181 ( dupa dezmembrare rezultand numerele cadastrale 181/1 si 181/2), sa se dispuna radierea inscrierii dreptului de proprietate efectuata in favoarea aceluiasi parat in partea a II-a a cartii funciare, sa se dispuna inscrierea in aceeasi parte a cartii funciare a dreptului reclamantului, cu titlu de drept de cumparare , asupra aceluiasi teren , sa se dispuna obligarea ambilor parati sa respecte reclamantului deplina proprietate si linistita posesie asupra terenului mai sus indicat, precum si la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea cererii, astfel cum a fost completata, reclamantul a aratat ca paratul D.Gh. - care este fratele sau - a obtinut reconstituirea dreptului de proprietate asupra mai multor terenuri, fiindu-i eliberat titlul de proprietate nr. 53/28770 din 22.03.1995 , dupa care , prin contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 1155/04.0341998, acest parat a vandut reclamantului terenul situat in punctul "La casa veche" , in suprafata de cca 600 mp, tarlaua 11, parcela 255, cuprins in titlul de proprietate. Ulterior, in anul 2006 , acelasi parat , actionand in frauda reclamantului si ignorand contractul valabil de vanzare - cumparare , a incheiat cu parata SC "V.R." SA un contract de inchiriere  pentru acelasi teren, folosindu-se de titlul de proprietate eliberat pe numele lui si de neglijenta organelor administrative locale care, cunoscand instrainarea terenului , nu l-au inscris pe reclamant in registrul agricol. Reclamantul , care nu a consimtit inchirierea terenului, a avut totodata incredintarea ca dreptul sau de proprietate dobandit prin cumparare a fost facut opozabil tertilor prin efectuarea lucrarilor de publicitate imobiliara - potrivit mentiunilor din actul autentic - astfel ca, actul incheiat de paratul D.Gh. cu cealalta parata, fraudand dreptul si interesul reclamantului (care este adevaratul proprietar al terenului inchiriat),  nu-i poate fi opozabil si nu impiedica revendicarea terenului.
Cererea a fost timbrata legal si a fost intemeiata in drept pe disp. art. 480, 971, 1295 c.civ si pe dispozitiile Legii nr. 7/1996 privind cadastrul si publicitatea imobiliara.
Pentru dovada , reclamantul a atasat la dosar, in xerocopie, contractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr. 1155/04.03.1998 la B.N. P. Mitroi Maria din Rm. Valcea , titlul de proprietate nr. 53/28770 din 22.03.1996, extrasul pentru informare al cartii funciare nr. 249 din 20.09.2007, certificatul nr. 407/25.02.1998 emis de Consiliul Local Popesti pentru instrainare, notificarea inaintata paratului D.Gh. si dovada de comunicare a acesteia din 23.01.2008, precontractul de inchiriere incheiat intre cei doi parati la 24.07.2006 ( filele 4-13) .
Paratii nu au formulat intampinare, nu au solicitat, prin cerere scrisa, administrarea vreunei probe si nici nu s-au prezentat - cu exceptia lui D.G., mostenitor al paratului D.G.), care, audiat fiind in sedinta din 26.03.2008 ( fila 27), a declarat ca este de acord cu admiterea actiunii reclamantului si nu are nici o pretentie in legatura cu terenul in litigiu - asupra caruia este de acord ca reclamantul sa-si inscrie dreptul sau de proprietate in cartea funciara .
In vederea solutionarii cauzei , instanta a solicitat O.C.P.I. Valcea inaintarea - in copie - a intregului dosar al cartii funciare nr. 249 a localitatii Popesti, jud. Valcea, documentatie care a fost inaintata de catre O.C.P.I. cu adresa nr. 2468 din 17.04.2008 ( fila 38), constand in incheierea nr. 17548 din 21.07.2006 , cererea de inscriere in cartea funciara a titlului de proprietate formulata de D.G. la 16.06.2006, titlul de proprietate emis la 22.03.1996 pe numele D.G. , planul de amplasament si delimitare a corpului de proprietate cu numar cadastral 181 , schita a aceluiasi teren si memoriul tehnic, precum si copia cartii funciare nr. 249 ( partea I , partea a II - a si partea a III -a ) - filele 39 - 48.
Analizand cauza , in coroborarea probelor , instanta retine in fapt ca, prin contractul de vanzare  cumparare autentificat sub nr. 1155/04.03.1998 la B.N.P. Mitroi Maria din Rm. Valcea , reclamantul D.D. a dobandit in plina proprietate terenul in suprafata de 600 mp ( 600,20 mp suprafata reiesita la masuratoare), situat in intravilanul com. Popesti , in punctul " La casa veche", tarlaua 11, parcela 255, cuprins in titlul de proprietate nr. 53/28770/1996 al vanzatorului D.G., si avand vecinatatile: N - D.D. , S - drum satesc , E - soseaua comunala , V - Barbulete Gheorghe ( filele 4,5 dosar).
Actul autentic a fost transcris in registrul de inscriptiuni si transcriptiuni al Judecatoriei Horezu sub nr. 549 din data de 20.03.1998 , potrivit mentiunilor de pe act.
La data de 16.06.2006 ( fila 40) , paratul D.G. a solicitat inscrierea in cartea funciara a terenului ce a facut obiectul actului de vanzare - cumparare din anul 1998,  prezentand la O.C.P.I. Valcea titlul de proprietate nr. 53/28770/1996, iar prin incheierea nr. 17548 din 21.07.2006 ( nr. dosar 17548/04.07.2006), OCPI Valcea a admis aceasta cerere, dispunand inscrierea dreptului de proprietate al paratului in cartea funciara cu nr. 249 a localitatii Popesti , asupra terenului cu nr. cadastral 181( fila 39). La inscrierea acestui drept , nu s-au cercetat vechile registre de publicitate imobiliara ( registrul de inscriptiuni si transcriptiuni) , unde fusesera trecute atat titlul de proprietate al vanzatorului ( transcris la nr. 1316/1996 - fila 42 ) , cat si actul autentic de vanzare incheiat de acelasi vanzator cu reclamantul ( transcris in acelasi registru sub nr. 549/1998 - fila 4 verso).
Dupa inscrierea dreptului de proprietate al paratului D.G. in cartea funciara , acesta a procedat apoi la dezmembrarea imobilului cu numarul cadastral 181 in doua imobile, avand nr. cadastrale 181/1 si 181/2 , prin actul de dezmembrare autentificat sub nr. 1823/30.08.2006 la B.N. P. N. R. din Rm. Valcea , act inscris in cartea funciara la 31.08.2006, cum rezulta din copia cartii funciare - partea a II -a - de la fila 47 , cele doua corpuri de proprietate rezultate ca urmare a dezmembrarii fiind apoi reinscrise in aceeasi carte funciara ( fila 47).
Ulterior dezmembrarii, respectiv la data de 14.09.2006, acelasi parat a incheiat cu parata SC "V.R." contractul de inchiriere autentificat sub nr. 1949/14.09.2006 la B.N.P. R. N. , cu privire la unul dintre cele doua imobile dezmembrate ( cel cu nr. cadastral 181/2, in suprafata de 224, 61 mp), astfel ca la data de 16.10.2006, societatea parata si-a notat dreptul sau izvorat din contractul de inchiriere, pentru o perioada de 10 ani, in aceeasi carte funciara, in partea a III -a ( fila 48).
In actiune , reclamantul - care este adevaratul proprietar al imobilului inscris in cartea funciara ( inscriere care s-a facut in favoarea unui neproprietar , care apare astfel , in mod gresit, in partea a II-a a cartii funciare) - revendica terenul de la cei doi posesori ( paratul D.G. ramas in posesia partii din teren cu nr. cadastral 181/1, in suprafata de 375, 58 mp - fila 47, in urma dezmembrarii , si parata SC "V.R.", care a inchiriat cealalta parte , cu nr. cadastral 181/2, in suprafata de 224, 61 mp) si solicita restabilirea situatiei din cartea funciara, in sensul desfiintarii inscrierii dreptului paratului D.G. , care nu corespunde realitatii - concomitent cu inscrierea dreptului sau , cu titlu de drept de cumparare , in partea a II-a a cartii funciare .
Actiunea are, prin urmare, un caracter complex, ea avand finalitatea unica de recunoastere a dreptului de proprietate al reclamantului, cu posibilitatea inscrierii acestui drept in cartea funciara, demers in realizarea caruia s-a formulat atat plangere impotriva incheierii de inscriere in cartea funciara ( este vorba despre incheierea de inscriere a dreptului de proprietate in favoarea paratului D.G. ) - intemeiata pe art. 50 si urmatoarele din L. nr. 7/1996 republicata, cu modificarile ulterioare, cat si cerere de rectificare a cartii funciare,  intemeiata pe disp. art. 34 din aceeasi lege, pentru ca starea tabulara a imobilului nu corespunde cu realitatea sa juridica ( art. 34 , pct. 1 din lege , care reglementeaza cazul de rectificare a cartii funciare in situatia in care inscrierea sau actul in temeiul caruia s-a efectuat aceasta inscriere nu au fost valabile ), concomitent si cu promovarea actiunii directe in revendicare, atat impotriva neproprietarului al carui drept s-a inscris gresit in cartea funciara, cat si impotriva tertului subdobanditor al unui drept real de folosinta, drept notat in partea a III-a  cartii funciare.
O astfel de actiune nu este, fata de probele dosarului , nici inadmisibila si nici vadit neintemeiata, caci reclamantul a dovedit ca este adevaratul titular al dreptului de proprietate asupra imobilului litigios, in baza actului valabil de vanzare - cumparare autentic din anul 1998 si, in aceasta calitate, intelege sa revendice imobilul, obligand pe posesori sa-si dovedeasca  titlul cu care si-au inscris dreptul lor in cartea funciara.
Evident, primul parat , D.G., nu poate contracara efectele actului de vanzare-cumparare autentic pe care l-a incheiat cu reclamantul in anul 1998, intrucat actul legal facut are putere de lege intre partile contractante ( art. 969 c.civ), principalul efect al acestuia fiind acela ca, din momentul autentificarii actului, dreptul de proprietate asupra respectivului teren s-a transferat din patrimoniul vanzatorului (unde a incetat sa mai existe), in patrimoniul cumparatorului ( unde s-a nascut valabil).
Operatiunea inscrierii unui drept, de catre vanzator, dupa ce acel drept fusese valabil transmis cumparatorului are, neindoielnic, un caracter fraudulos, intrucat chiar titularul inscrierii avea obligatia de a garanta cumparatorului acel drept ( art. 1337 c.civ. ).
Din punct de vedere procesual, mostenitorul paratului D.G. ( decedat pe parcursul procesului ), achiesand la pretentiile reclamantului , a dat acestuia satisfactie , prin actul de dispozitie procesual - de care instanta va lua act in aplicarea dispozitiilor art. 270 c.pr.civ , aplicabil pentru identitate de ratiune.
In ceea ce-l priveste pe cel de-al doilea parat , SC "V.R." SA, acesta are situatia juridica a tertului subdobanditor al unui drept real de folosinta, pe durata determinata prin contractul incheiat cu neproprietarul inscris in cartea funciara, fiind prezumat ca a contractat cu buna credinta, increzandu-se in realitatea cartii funciare (care-l prezenta pe co-contractul sau drept proprietar), potrivit principiului fortei probante a inscrierii in cartea funciara si principiului publicitatii materiale, consacrate de art. 30 si 31 din legea nr. 7/1996 republicata.
Aceasta situatie nu-l pune insa la adapost pe tertul subdobanditor de actiunea in revendicare a adevaratului proprietar, decat daca, din momentul notarii dreptului sau in cartea funciara si pana la actiunea adevaratului proprietar ( in revendicare si rectificarea cartii funciare), au trecut mai mult de 3 ani ( art. 36 din aceeasi lege ).
Deci, in speta, tertul subdobanditor nu poate beneficia de protectie fata de actiunea adevaratului proprietar, caci prezumtia relativa a existentei dreptului sau real inscris sau notat in cartea funciara nu se poate transforma in prezumtie absoluta, decat dupa implinirea termenului de 3 ani , interval de timp in care adevaratul titular al dreptului real sa nu fi cerut rectificarea cartii funciare .
In alti termeni, in intervalul de timp de 3 ani ( acordat de lege adevaratului titular al dreptului real pentru a cere rectificarea cartii funciare) , dreptul tertului se afla sub conditie rezolutorie, el definitivandu-se numai dupa expirarea acestui termen , dar daca, in cadrul acestui termen, adevaratul proprietar cere recunoasterea dreptului sau si rectificarea cartii funciare, fata de acesta inscrierea facuta de tert - chiar cu buna credinta - nu poate produce, prin vointa legii, nici un efect.
De mentionat ca parata SC "V.R." - in calitate de locatar - nu poate beneficia nici de avantajul conferit de art. 1441 c.civ, intrucat nu este vorba despre o vanzare ulterioara inchirierii , pentru ca noul proprietar - cumparatorul - sa fie obligat sa respecte termenul locatiunii stabilit intre chirias si vanzator, ci situatia din speta a fost exact inversa, mai intai a avut loc vanzarea, apoi inchirierea aceluiasi imobil catre parata.
Intrucat, prin actiune, nu s-a cerut nimic in legatura si cu radierea inscrierii actului de dezmembrare ( facut de paratul D.G., care, nefiind proprietar, nu avea calitatea de a-l face), dupa cum nu s-a cerut nimic nici in legatura cu radierea notarii in aceeasi carte funciara - partea a III-a - a inchirierii terenului in favoarea paratei SC "V.R." SA , instanta nu se va putea pronunta asupra acestor aspecte ( desi era oportun, pentru o completa restabilire a situatiei tabulare - asa incat aceasta sa concorde sub toate aspectele cu situatia juridica reala si actuala a imobilului), potrivit principiului disponibilitatii , reclamantul putandu-le solicita ulterior, printr-o alta actiune.
Fata de cele expuse, vazand si disp.art. 274 , 277 c.pr.civ , PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE

      Admite  actiunea, completata  la fila 23, formulata de reclamantul D.D.,  in contradictoriu cu paratii D.I. (introdus in cauza in locul paratului D.Gh., decedat pe parcursul procesului)  si S.C "V.R." S.A BUCURESTI - reprezentata de S.A.C. S.M.A.S. .
      Desfiinteaza incheierea  nr.17548/4.07.2006 data de O.C.P.I Valcea   la data de 21.07.2006 privind inscrierea  dreptului  de proprietate  in favoarea paratului D.G. din C.F.  nr..249 a  comunei Popesti, asupra  terenului situat in  punctul "La  Casa  Veche" in suprafata de 600,20 m.p avand numar  cadastral 181,Tarlaua 11 parcela 225.
      Dispune  radierea inscrierii dreptului de proprietate  in  favoarea aceluiasi  parat, in C.F NR.249 a  comunei  Popesti, cu privire  la  acelasi imobil, din partea a  II-a.
    Dispune  inscrierea   dreptului  de proprietate  in favoarea reclamantului  D.D., asupra  aceluiasi imobil, cu titlu de  drept de cumparare,  in partea a II-a, in baza  contractului  de vanzare - cumparare  autentificat  sub  nr.1155/4.03.1998,la B.N.P Mitroi  Maria .
         Ia  act de  achiesarea  paratului  D.I. (chemat in proces in locul  paratului D.G., decedat) la pretentiile reclamantului in privinta capatului  de cerere in revendicarea  terenului  de mai sus.
        Obliga  pe parata  S.C "V.R." SA sa respecte  reclamantului deplina proprietate si linistita posesie asupra imobilului - teren arabil, pct."La  Casa  Veche", avand nr. cadastral 181/2,Tarlaua 11, Parcela 225, in suprafata de 224,61 m.p,cu vecinii  N-E: DN 65 C, S-E- drum, N-V si S-E rest proprietate  reclamant.
       Obliga, in solidar, pe parata  S.C "V.R." S.A si  pe paratul D.I., la  plata  cheltuielilor  de judecata catre reclamantul  D.D., in cuantum de 1129  lei.
       Dispune comunicarea prezentei, dupa ramanerea irevocabila, catre O.C.P.I. Valcea, pentru mentiuni in C.F.nr. 249 a localitatii Popesti.
       Cu drept de  apel, in  termen de 15 zile, de  la  comunicare.
       Pronuntata in sedinta publica din 14 mai  2008.      Presedinte,                              Grefier,
1