Contestatia impotriva raportului de activitate intocmit de administratorul judiciar
(Sentinta civila nr. 1344 din data de 06.02.2014 pronuntata de Tribunalul Bucuresti)Dosar nr. 37340/3/2012/a5 ROMANIA
TRIBUNALUL BUCURESTI - SECTIA A VII-A CIVILA
SENTINTA CIVILA NR. 1344
Sedinta din Camera de Consiliu de la 06.02.2014
Tribunalul constituit din:
PRESEDINTE - JUDECATOR SINDIC — B.A.
GREFIER —I.M.D.
Pe rol solutionarea cauzei civile avand ca obiect contestatie impotriva raportului de activitate depus in Buletinul Procedurilor de Insolventa din 17.01.2013, privind pe contestatoarea GB contradictoriu cu intimata HD intemeiata pe dispozitiile Legii 85/2006.
Dezbaterile in fond ale cauzei au avut loc in sedinta publica de la 09.01.2014, fiind consemnate in incheierea de sedinta de la aceea data, ce face parte integranta din prezenta cand, Tribunalul, avand nevoie de timp pentru a delibera , a amanat pronuntarea la data de 23.01.2014, apoi la 06.02.2014, cand a pronuntat prezenta sentinta.
TRIBUNALUL
Prin cererea inregistrata la data de 14.01.2013 creditorul GB a contestat raportul de activitate intocmit de administratorul judiciar al debitorului HD. , publicat in Buletinul procedurilor de insolventa la data de 07.01.2013, solicitand desfiintarea masurilor dispuse de administratorul judiciar in conditiile in care nu era confirmat de adunarea creditorilor, si in frauda creditorului ipotecar.
In motivare arata ca banca este inscrisa in tabelul preliminar al creantelor cu suma de 6.642.660,66 lei reprezentand 34,16 % din totalul creantelor, cu mentiunea ca aceasta creanta este garantata cu drept de ipoteca asupra celor 4 imobile proprietatea debitorului care au fost valorificate de administratorul judiciar cu eludarea dreptului de ipoteca .
In adunarea creditorilor din data de 10.12.2012 creditorul a votat in sensul de a nu se confirma administratorul judiciar propus de comitetul creditorilor.
Pe fond solicita a se desfiinta masurile dispuse de administratorul judiciar desemnat provizoriu de judecatorul sindic .
Administratorul judiciar a dispus la data de 09.11.2012 incheierea contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.802, rezultand din raportul de activitate ca ar fi fost incheiate patru asemenea contracte desi administratorul judiciar nu era confirmat de adunarea creditorilor. Cele patru imobile proprietatea debitoarei sunt ipotecate, constituind garantii in favoarea bancii, fiind vandute in temeiul art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006, iar ipotecile au fost radiate.
Se sustine ca pentru luarea acestei decizii era necesar votul adunarii creditorilor, iar pe de alta parte nu erau intrunite conditiile prevazute la art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006, nu se cunoaste daca aceste bunuri erau importante in reusita unui plan de reorganizare. Prin aceasta masura s-a acordat prioritate unui creditor chirografar in detrimentul unuia garantat.
Se mai arata ca prin contractul de cesiune si gaj nr.2687/02.05.2007 modificat prin acte aditionale debitoarea a cesionat in favoarea bancii sumele ce vor fi incasate din executarea antecontractelor de vanzare cumparare.
Apoi, desi au fost incheiate contractele de vanzare cumparare autentice inainte de intocmirea tabelului preliminar, administratorul judiciar a admis cererile de creanta ale cumparatorilor, denaturand intreaga structura a tabelului. Sumele obtinute din valorificarea imobilelor au fost folosite pentru plata furnizorilor astfel incat nici o suma de bani nu a fost distribuita catre GB conform prioritatii. In conditiile in care ponderea creditorilor a fost denaturata, prin acceptarea unor creditori care nu mai aveau un drept de creanta se constata ca adunarea creditorilor nu a fost legal constituita , iar cvorumul pentru care a fost confirmat administratorul judiciar nu ar fi fost intrunit. In consecinta, procesul verbal nu reflecta vointa reala a majoritatii creditorilor.
In drept invoca art.21 din Legea nr.85/2006.
La data de 22.03.2013 contestatorul a inregistrat la dosar o precizare a contestatiei in sensul de a identifica imobilele ce fac obiectul cadrului procesual, respectiv imobilele ce au facut obiectul antecontractelor de vanzare cumparare ce au fost executate in temeiul art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006 de catre administratorul judiciar .
Anexat acestei precizari au fost depuse extrasele de carte funciara .
Administratorul judiciar BNSI a depus note de sedinta cu privire la contestatia formulata de GB.
A fost invocata exceptia de tardivitate a contestatiei la raportul de activitate publicat la 07.01.2013, in conditiile in care contestatia a fost depusa in data de 12.01.2013, data postei. Conform art.21 alin.3 din lege, contestatiile impotriva raportului de activitate se introduc in termen de 3 zile de la data depunerii raportului de activitate.
Pe fondul cauzei arata:
0biectul de activitate al societatii debitoare este acela prevazut de codul CAEN 4110 — dezvoltarea (promovare) imobiliara, activitatea societatii constand in construirea si vanzarea de imobile.
3. Societatea are in prezent in derulare 2 proiecte de dezvoltare imobiliara:
Proiectul de dezvoltare imobiliara nr. 1 aflat in derulare consta in finalizarea constructiilor si vanzarea acestora, din comuna C, judetul I proiect imobiliar care inregistreaza un numar total de 25 de case tip locuinta.
Proiectul de dezvoltare imobiliara nr. 2 constand in construirea si vanzarea de constructii tip locuinta aflat in stadiul finalizarii autorizatiilor de constructie, pe terenul societatii in insolventa, existand antecontracte de vanzare cumparare pe loturile de teren, incheiate anterioare deschiderii procedurii.
Contestatia GB se refera la proiectul de dezvoltare imobiliara nr.l, in cadrul caruia existau incheiate 6 antecontracte de vanzare- cumparare, anterior deschiderii procedurii insolventei.
4. La momentul declansarii procedurii insolventei, activitatea debitoarei era blocata datorita lipsei de lichiditati, pe fondul neintelegirilor existente intre debitoare si investitorul GB, aceasta fiind in imposibilitatea de a-si indeplini si respecta obligatiile contractuale fata de personale cu care s-au incheiat antecontractele de vanzare-cumparare, respectiv finalizarea si predarea imobilelor catre clienti la termenele contractuale. Totodata, la momentul declansarii procedurii de insolventa, societatea se afla in imposibilitatea de a finaliza si valorifica celelalte imobile necontractate, existente in proiectul de dezvoltare imobiliara nr. 1.
Administratorul judiciar face mentiunea ca toate imobilele tip locuinta nefinalizate din cadrul proiectului de dezvoltare imobiliara nr. 1 constituie garantia GB.
Concluzii:
Administratorul judiciar a preluat societatea in stadiul mentionat mai sus, indeplinindu-si obligatiile legale, cu respectarea obiectului de activitatea al societatii, in vederea desfasurarii curente a activitatii debitoarei in perioada de observatie.
Ca atare, administratorul judiciar a procedat la notificarea celor sase promitenti cumparatori, in vederea executarii antecontractelor de vanzare cumparare, in baza dispozitiilor art. 93 ind.1 din Legea 85/2006.
Cei sase promitenti cumparatori si-au exprimat intentia de a incheia contractele de vanzare cumparare si de achita pretul imobilelor.
Indeplinirea celorlalte dispozitii legale prevazute de art. 93 ind. 1 din lege. Astfel, s-a constatat faptul ca cele sase antecontracte pot fi executate, in toate cele sase situatii fiind indeplinite cumulativ conditiile reglementate de art. 93 ind. 1 din lege.
invederam instantei de judecata ca restul de pret obtinut din vanzarea acestor case tip locuinta a fost superior celui existent pe piata imobiliara dupa data deschiderii procedurii insolventei, decizia administratorul judiciar de valorificare a imobilelor fiind o masura de conservare si majorare a averii debitoarei.
Executarea contractelor de vanzare-cumparare se incadreaza in activitatea curenta a debitoarei, conform art. 49 lit. a care arata ca debitorul isi poate desfasura activitatile curente si poate efectua plati catre creditorii cunoscuti care se incadreaza in conditiile obisnuite de exercitare a activitatii curente.
Potrivit art. 53 din lege, bunurile instrainate de administratorul judiciar in exercitiul atributiilor sale legale sunt dobandite libere de orice sarcini, respectiv in cazul de fata -ipoteci. Ori in situatia de fata, asa cum a fost expusa, nu se impunea respectarea conditiilor art. 39 din lege, acesta facand referire la bunurile grevate de garantii, care se doresc a fi vandute in perioada de observatie, iar vanzarea lor nu face parte din activitatea curenta a debitoarei.(art.49 alin.3)
Aducem la cunostinta, atat a instantei de judecata, cat si a creditorului GB, faptul ca toate veniturile obtinute din executarea antecontractelor de vanzare cumparare au fost folosite exclusiv in urmatoarele scopuri:
-finalizarea celor sase case tip locuinte;
?finalizarea celorlalte case aflate in cadrul proiectului de dezvoltare imobiliara nr. 1;
?promovarea la vanzare a celorlalte case din cadrul proiectului de dezvoltare imobiliara nr. 1;
?pregatirea formalitatilor legale si comerciale pentru alte faze ale proiectului;
?acoperirea cheltuielilor de procedura prevazute de art. 121 alin. 1 din legea 85/2006.
In acesta perspectiva, este evident ca administratorul judiciar, prin executarea contractelor de vanzare cumparare a protejat interesele creditorului GB, dublandu-i valoarea celorlalte garantii existente in cadrul proiectului de dezvoltare imobiliara nr. 1, restul de case tip locuinta fiind aduse din stare incipienta de constructie la stadiul finalizarii constructiilor si posibilitatii de valorificare a lor.
In situatia expusa de creditorul garantat care a formulat contestatia, societatea isi intrerupea activitatea intrand in faliment, iar garantiile acestui creditor, nu numai ca nu erau conservate, ci practic erau fara valoare economica de piata.
Creditorul GB. a mai formulat o contestatie la data de 15.04.2013 si impotriva raportului de activitate intocmit de administratorul judiciar BNSI depus la dosar si comunicat creditorilor in sedinta publica din data de 11.04.2013 si impotriva masurilor consemnate in cuprinsul acestui raport, solicitand desfiintarea masurilor dispuse si a actelor incheiate de administratorul judiciar in temeiul art.93 ind.1 din Legea nr. 85/2006, respectiv executarea celor 6 antecontracte de vanzare cumparare. Aceasta contestatie a fost inregistrata in dosar nr.37340/3/2012/a9.
"Scurta prezentare a situatiei de fapt:
Din extrasele Cartilor Funciare ale imobilelor, precum si din Raportul de activitate depus la dosarul cauzei de catre administratorul judiciar in Sedinta publica din data de 11.04.2013, am luat cunostinta despre faptul ca administratorul judiciar, in perioada nov. 2012 - ian. 2013 a executat in baza art. 93 Legea 85/2006 un numar de 6 antecontracte de vanzare cumparare incheiate anterior deschiderii procedurii cu un numar de 6 cumparatori, respectiv:
-Imobil inscris in Carte funciara nr. localitatii C nr. cad. cumparatori SV si FMC ~ executat in data de 02.11.2012
-Imobil inscris in Carte funciara nr. a localitatii C, nr. cad. cumparatori GC si GM - executat in data de 09.11.2012 - care la data de 10.12.2012 a formulat cerere de retragere de la masa credala!
-Imobil inscris in Carte funciara nr. a localitatii C, nr. cad. cumparator SAC - executat in data de 29.11.2012
-Imobil inscris in Carte funciara nr. a localitatii C, nr. cumparatori CA si CI ~ executat in data de 05.12.2012,
-Imobil inscris in Carte funciara nr. 1 a localitatii C, nr. cad. cumparatori SG si SR, executat in data de 15.01.2013;
- Imobil inscris in Carte funciara nr. a localitatii C, nr. cad. cumparatori SIA si SM, executat in data de 29.01.2013;
1. Motive de nelegalitate ce privesc Tabelul preliminar rectificat:
Aratam instantei faptul ca administratorul judiciar, cu rea credinta si cu incalcarea flagranta a legii a modificat Tabelul preliminar publicat in data de 20.11.2012 prin introducerea creditoarei DAC, insa "fara alte modificari tinand cont de contestatiile formulate la tabelul preliminar asupra carora judecatorul sindic nu s-a pronuntat", si a intocmit tabelul prelimar rectificat publicat in data de 09.04.2013, tabel ce nu reflecta situatia de fapt existenta (si impotriva caruia am formulat contestatie in termenul legal), astfel:
In Tabelul preliminar rectificat publicat la data de 09.04.2013 (o parte din acestia fiind mentionati nelegal in inclusiv Tabelul preliminar publicat la data de 20.11.2012), au fost admise/mentinute cererile formulate de "creditorii" asupra carora administratorul judiciar executate antecontracte de vanzare cumparare anterior publicarii acestuia, si anume:
-SV si FMC care din data de 02.11.2012 NU mai detinea creanta mentionata la pct. 24 din Tabelul preliminar rectificat, in suma de 876.317,40 Ron
-GC si GM care din data de 09.11.2012 NU mai detinea creanta mentionata la pct. 25 din Tabelul preliminar rectificat, in suma de 127.063.63 Ron - care la data de 10.12.2012 a formulat cerere de retragere de la masa credalal
-CA si CI care din data de 05.12.2012 NU mai detinea creanta mentionata la pct. 26 din Tabelul preliminar rectificat, in suma de 142.431,37 Ron
-SG si SR care din data de 15.01.2013 NU mai detinea creanta mentionata la pct. 15 din Tabelul preliminar rectificat, in suma de 90.909,84 Ron
-SIA si SM care din data de 29.01.2013 NU mai detinea creanta mentionata la pct. 20 din Tabelul preliminar rectificat, in suma de 252.796,80 Ron
Consideram ca administratorul judiciar cu rea-credinta si cu nerespectarea dispozitiilor legale a intocmit Tabelul preliminar rectificat in care a mentionat nelegal creantele creditorilor ce cumuleaza creante in cuantum total de 1.489.519,04 lei , si pe cale de consecinta va rugam a dispune inlaturarea creantelor acestora, intrucat anterior intocmirii si publicarii Tabelului preliminar rectificat, administratorul judiciar executase un numar de 6 antecontracte de vanzare cumparare (din care 5 cumparatori sunt mentionati in Tabelul preliminar rectificat) .
Conform art. 66 alin. 1 din Legea 85/2006 " Toate creantele vor fi supuse procedurii de verificare prevazute de prezenta lege, cu exceptia creantelor constatate prin titluri executorii", iar potrivit art. 67 alin. 1 din acelasi act normativ "Administratorul judiciar va proceda de indata la verificarea fiecarei cereri si a documentelor depuse si va efectua o cercetare amanuntita pentru a stabili legitimarea, valoarea exacta si prioritatea fiecarei creante".
Astfel, va rugam sa constatati reaua-credinta a administratorului judiciar care nu a respectat nicio prevedere legala in ceea ce priveste obligatiile sale imperative instituite de Legea nr. 85/2006, si in mod nelegal a acceptat si mentinut creantele celor 5 "creditori", desi cunostea foarte bine faptul ca acestia nu mai au un drept de creanta asupra debitoarei HD, ci dreptul lor se transformase intr-un veritabil drept de proprietate o data cu intocmirea contractelor de vanzare-cumparare (executarea antecontractelor in baza art. 93 din Legea nr. 85/20206), chiar de catre administratorul judiciar!
Asadar, administratorul judiciar nu a respectat prevederile legale si imperative mentionate in sarcina sa, nu a verificat cererile de inscriere la masa credala si documentele justificative, nu a efectuat o cercetare amanuntita pentru a stabili legitimarea, valoarea exacta si prioritatea fiecarei creante, a ignorat cu desavarsire Cererea de retragere de la masa credala formulata de creditorul GC existenta la dosarul cauzei si care poarta stampila instantei 10.12.2012, ci a mentionat si mentinut aceste creante in Tabelul preliminar rectificat intocmit in data de 09.04.2013!
2. Motive de nelegalitate ce privesc executarea de catre administratorul judiciar in temeiul art.931 din Legea nr. 86/2006 a celor sase antecontracte de vanzare cumparare si instrainarea celor
sase imobile libere de sarcini, cu consecinta radierii din Cartea funciara a drepturilor noastrede ipoteca:
a) Administratorul judiciar provizoriu a executat aceste antecontracte fara a convoca o adunare a creditorilor in cadrul careia sa fie supusa votului o asemenea decizie, fara aprobarea judecatorului sindic, si fara a tine seama de protectia acordata creditorului ipotecar:
In conformitate cu prevederile art. 20 alin. 1 lit. m din Legea nr. 85/2006 : "Principalele atributii ale administratorului judiciar in cadrul prezentei legi sunt: (...) cu conditia confirmarii decatre judecatorul sindic , incheierea de tranzactii, descarcarea de datorii, descarcarea
fideiusorilor , renuntarea la garantii reale."y In conformitate cu prevederile art. 49 alin. 3 din Legea nr. 85/2006 : "In cazul propunerilor de
instrainare a bunurilor din averea debitorului grevate de garantii, se va tine seama de prevederile art. 39 referitoare la acordarea unei protectii corespunzatoare creantei garantate "
Potrivit art. 93 ind.1 din Legea nr. 85/2006 : "Obligatiile rezultand dintr-un antecontract de vanzare-cumparare cu data certa, anterioara deschiderii procedurii, in care promitentul-vanzator intra in
procedura, vor fi executate de catre administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumparator, daca: ‘
-pretul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se afla in posesia promitentului-cumparator;
-pretul nu este inferior valorii de piata a bunului;
-bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare "
Astfel, avand in vedere prevederile legale precizate mai sus, consideram ca in mod nelegal si cu incalcarea acestor dispozitii imperative, administratorul judiciar provizoriu a procedat la executarea antecontractelor de vanzare-cumparare, cu consecinta radierii ipotecii noastre din Cartea Funciara, prejudiciind grav drepturile subscrisei.
In primul rand, pentru luarea acestei decizii, respectiv efectuarea de acte de dispozitie asupra bunurilor din patrimoniul debitoarei, activitate cu o deosebita importanta, consideram faptul ca era imperios necesara convocarea unei adunari a creditorilor, in care sa fie supusa votului acesteia perfectarea antecontractelor de vanzare cumparare, incheiate anterior deschiderii procedurii, cu atat mai mult cu catBNSI) nu avea, in perioada nov.-dec. 2012 calitatea de administrator judiciar cu drepturi depline, nu fusese desemnat de catre creditori, si nici confirmat de catre judecatorul-sindic.
De asemenea, in conformitate cu prevederile legale mentionate, administratorului judiciar nu ii este atribuita de legiuitor prerogativa conform careia sa incheie "singur" contracte de vanzare-cumparare privind bunurile debitoarei, acestea putand fi incheiate DOAR CU CONDITIA confirmarii acestora de catre judecatorul sindic, de altfel, acesta fiind cel sub controlul caruia isi exercita activitatea administratorul judiciar.
Aratam instantei faptul ca in mod nelegal administratorul judiciar a procedat la executarea acestor sase antecontracte, mentionand in rapoartele activitate intocmite fie ca a instrainarea acestora a fost efectuata in temeiul art. 931 din Legea nr. 85/2006 - pentru 4 dintre cele sase imobile instraintate anterior datei de 07.01.2013 (astfel cum se mentioneaza in Raportul de activitate publicat in Buletinul procedurilor de insolventa in data de 07.01.2013 si contestat de subscrisa - dosar nr. 37340/3/3012/a5 ), fie ca acestea au fost efectuate de catre debitor in baza activitatii sale curente in temeiul art. 49 alin. 1 lit. a din Legea nr. 85/2006!
b) Neindeplinirea conditiilor prevazute la art. 49 alin. 1 lit. a din Legea nr. 85/2005:
Conform art. 49 alin. 1 lit. a "Pe perioada de observatie, debitorul va putea sa continue desfasurarea activitatilor curente si poate efectua plati catre creditorii cunoscuti, care se incadreaza in conditiile obisnuite de exercitare a activitatii curente, dupa cum urmeaza:
a) Sub supravegherea administratorului judiciar, daca debitorul a facut o cerere de reorganizare, in sensul art. 28 alin. (1) lit. h), si nu i-a fost ridicat dreptul de administrare "
Aratam instantei faptul ca aceste prevederi trebuie interpretate doar coroborate cu cele alin. 2 al aceluiasi articol, respectiv trebuia convocat Comitetul creditorilor in vederea supunerii spre aprobare a cererii administratorului special, in termen de maxim 5 zile de la data primirii acestuia, fapt ce nu s-a intamplat!
Mai mult decat atat, in conformitate cu prevederile alin. 3 al aceluiasi articol, "In cazul propunerilor de instrainare a bunurilor din averea debitorului grevate de garantii, se va tine seama de prevederile art. 39 referitoare la acordarea unei protectii corespunzatoare creantei garantate", ori in cazul de fata imobilele au fost instrainate libere de sarcini, cu consecinta radierii ipotecii subscrisei.
c) Neindeplinirea conditiilor prevazute de art. 931 din Legea nr. 85/2006:
Desi art 93 ‘ din Legea nr. 85/2006 recunoaste posibilitatea ca administratorul judiciar sa execute antecontractele de vanzare-cumparare incheiate anterior deschiderii procedurii, prevederile acestui articol nu trebuie interpretate in mod singular, fara a tine seama de celelalte limitari si conditii impuse de legiuitor prin alte texte legale, respectiv necesitatea confirmarii de catre judecatorul sindic, ignorarea cu desavarsire a prevederilor art 49 alin. 3 si art. 36 Legea nr. 85/2006
In raportul de activitate depus in sedinta publica din data de 11.04.2013, administratorul judiciar a mentionat in mod expres faptul ca : "Astfel in temeiul art. 93 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insoloventei au fost notificate persoanele fizice care au incheiat, anterior deschiderii procedurii insoiventei, antecontracte de vanzare cumparare ale imobilelor construite de catre societatea in insolventa, in vederea inscrierii la masa credala SA U in vederea incheierii contractelor de vanzare cumparare ale imobilelor ".
Astfel, administratorul judiciar a fost cel care a procedat al notificarea persoanelor care incheiasera anterior antecontracte de vanzare cumparare, iar nu acestea au solicitat expres executarea acestora in conformitate cu art. 93‘, nefiind de asemenea respectate nici restul conditiilor prevazute de legiuitor, respectiv: - pretul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la dala cererii, iar bunul se afla in posesia promitentului-cumparator; - nu cunoastem sumele achitate de catre cumparatori intrucat administratorul judiciar nu le- a facut cunoscute creditorilor sau instantei, insa, astfel cum rezulta din Tabelul incasarilor si platilor in perioada de observatie , in perioada nov. 2012-ian. 2913 au fost incasate sume mult mai mici decat cele cu care cumparatorii se inscrisesera la masa credala si cu care acestia figureaza in tabelul preliminar rectificat. Mai mult decat atat, astfel cum rezulta din Extrasul de Carte Funciara al imobilelor instrainate catre CA si SG pretul nu a fost achitat integral intrucat figureaza notata ipoteca legala reprezentand rest de pret in favoare debitoarei HD
- pretul nu este inferior valorii de piata a bunului - desi administratorul judiciar mentioneaza faptul ca au fost efectuate Rapoarte de evaluare pentru aceste bunuri, aceste rapoarte nu au fost depuse la dosarul cauzei, nefiind cunoscute niciuneia dintre parti valoarea de piata a acvestora si nici daca preturile sunt inferioare sau nu valorii lor de piata. Mai mult decata atat, in cuprinsul aceluiasi raport de activitate, administratorul judiciar mentioneaza faptul ca "Cu privire la creantele garantate, administratorul judiciar
a initiat procesul de evaluare a garantiilor, urmand ca acesta sa fie finalizat in cel mai scurt timp " , desi sustinuse anterior faptul ca pentru imobilele instrainate fusesera efectuate anterior rapoarte de evaluare!
- bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare- nu se poate stabili daca bunurile au sau nu o importanta determinant pentru reusita unui plan de reorganizare, din moment ce
nu a fost propus/acceptat un asemenea plan, debitorul aflandu-se in perioada de observatie
d) Motive de nelegalitate ce privesc modul de distribuire si folosirea sumelor incasate din vanzarea celor 6 imobile, sume asupra carora subscrisa aveam un drept de creanta cesionat in favoarea noastra de catre debitoarea HD
Aratam instantei faptul ca prin instituirea garantiilor - ipoteca imobiliara in favoarea Bancii si prin cesionarea creantelor mentionate in Contractul de cesiune nr. 2687/2.05.2007, debitoarea isi asuma pe de o parte, ca nu va instraina, greva, comasa, dezmembra, inchiria, construi sau demola bunurile imobile asupra carora s-au constituit ipotecile Bancii, iar pe de alta parte, ca toate drepturile HD izvorand din antecontractele de vanzare-cumparare mentionate in anexele la Contractul de cesiune nr. 2687/2.05.2007 erau cesionate, pana la plata integrala a creditului acordat, Bancii, aceste sume intrand in patrimoniul GB pana la implinirea conditiei rezolutorii a restituirii creditului acordat impreuna cu dobanzile aferente.
Potrivit art. 2.3 din Actul aditional nr. 2 din data de 17.08.2012 la Contractul de cesiune de creante nr. 2687 din data de 02.05.2007, HD se obliga "sa obtina din partea Garantilor Cedati acceptarea prezentei ipoteci1 si sa comunice Creditorului Ipotecar (respectiv Bancii) dovada scrisa a acestei acceptari".
Totodata, debitorilor cedati (respectiv celor 6 promitenti cumparatori sus identificati) le-au fost transmise notificari privind cesiunea in favoarea Bancii, insotite de instructiuni de plata a restului de pret in conturile Bancii, corespunzatoare noii situatii de drept in care acestia devenisera debitori directi ai subscrisei. Aceste notificari au fost acceptate sub semnatura de catre promitentii cumparatori, deopotriva cu imprumutata, promitenta-vanzatoare HD Mai mult decat atat, inclusiv in cuprinsul Antecontractelor/Contractelor de rezervare se mentioneaza expres contul in care promitentii cumparatori trebuie sa achite sumele datoratate, conturi deschise la GB.
Ca atare, cu ocazia incheierii acestor contracte de vanzare-cumparare, administratorul judiciar putea si trebuia sa constate ca dreptul la incasarea pretului vanzarii fusese transferat in patrimoniul Bancii inca din anul 2007, cu consecinta stingerii sale in patrimoniul debitoarei HD., si de asemenea conditia rezolutorie prevazuta in Contractul de cesiune de creante si gaj nr. 2687/2.05.2007 si anume restituirea imprumutului acordat catre HD., nu era indeplinita, astfel incat HD. nu avea dreptul de a incasa pretul vanzarii, ci acesta trebuia achitat direct si nemijlocit subscrisei. Acest lucru nu s-a intamplat, si nicio suma de bani nu a ajuns in conturile Bancii, ci astfel cum rezulta direct din cuprinsul Raportului de activitate aceste sume in mod nelegal si cu incalcarea drepturilor noastre "au fost folosite exclusiv in continuarea activitatii curente a debitoarei", astfel cum rezulta din raportul de activitate al administratorului judiciar. Mai mult decat atat, chiar si in situatia in care banii ar fi fost incasati in contul unic de insolventa, sumele incasate trebuiau distribuite cu prioritate catre GB, in virtutea cesionarii sumelor astfel cum rezultadin Contractul de cesiune de creante nr. 2687/02.05.2007, iar nu folosite in alte scopuri, administratorul judiciar in mod nelegal schimbandu-le destinatia. Mai mult decat atat, in raportul de activitate din data de 07.01.2013, administratorul judiciar a mentiona express faptul ca ACELEASI SUME fusesera "redirectionate catre plata furnizorilor si pentru achitarea la termen a facturilor scadente"!
In concluzie, avand in vedere toate considerentele mentionate in prezenta contestatie, va rugam sa dispuneti desfiintarea masurilor luate de catre administratorul judiciar precum si anularea raportului intocmit de catre administratorul judiciar.
In drept, ne intemeiem prezenta pe dispozitiile art. art. 21 din Legea 85/2006
Solicitam administrarea probei cu inscrisuri si orice alte probe ce se vor dovedi utile si pertinente solutionarii prezentei cauze."
In sedinta publica din data de 20.06.2014 instanta a dispus conexarea dosarului nr.37340/3/2012/a9 la dosar nr.37340/3/2012/a5 avand in vedere ca ambele contestatii sunt indreptate impotriva rapoartelor de activitate intocmite de administratorul judiciar in care sunt descrise aceleasi masuri luate de administratorul judiciar, respectiv executarea antecontractelor de vanzare cumparare in temeiul art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006.
Prin incheierea de sedinta din data de 11.04.2013 judecatorul sindic a respins exceptia de tardivitate a formularii contestatiei, invocata de administratorul judiciar .
In probatiune au fost depuse contractele de vanzare cumparare, extrase de carte funciara, rapoarte de evaluare.
In cauza au fost formulate cereri de interventie din partea cumparatorilor, prin care se solicita respingerea contestatiilor formulate de GB.
Prin incheierea de sedinta din data de 17.10.2013 instanta a admis cererile de interventie formulate de SIA si SM, CAG si Mihaela Grigoras si SAC, ca cereri de interventie accesorii.
In sedinta publica din data de 09.01.2014 instanta a respins exceptiile invocate privind lipsa calitatii procesuale active a contestatorului si exceptia lipsei de interes.
Analizand contestatiile formulate de catre creditorul GB., probele administrate in prezenta cauza, instanta retine:
In cadrul procedurii de insolventa ce se desfasoara impotriva debitorului HD. , procedura deschisa la data de 27.09.2012, administratorul judiciar a intocmit raportul de activitate publicat in Buletinul procedurilor de insolventa nr.196/07.01.2013 in cuprinsul caruia sunt prezentate masurile aduse la indeplinire printre care este mentionata punerea in executare a antecontractelor de vanzare cumparare in temeiul art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006 in baza unor rapoarte de evaluare pentru fiecare imobil.
Pana la data intocmirii acestui raport de activitate au fost incheiate 4 contracte de vanzare cumparare cu CAG si GM , CA , SV , SAC.
In raportul de activitate prezentat in sedinta publica din data de 11.04.2013, administratorul judiciar a aratat ca au mai fost incheiate doua contracte de vanzare cumparare cu numitii SG si SR si cu SI si SM
Impotriva acestor masuri luate de administratorul judiciar au fost formulate contestatii in temeiul art.21 din Legea nr.85/2066 de catre creditorul garantat GB. care a solicitat desfiintarea acestor masuri care vizeaza executarea celor sase antecontracte de vanzare cumparare care au ca obiect urmatoarele imobile ce au constituit proprietatea debitorului:
-Imobil inscris in Carte funciara nr. localitatii C nr. cad. cumparatori SV si FMC ~ executat in data de 02.11.2012
-Imobil inscris in Carte funciara nr. a localitatii C, nr. cad. cumparatori GC si GM - executat in data de 09.11.2012 - care la data de 10.12.2012 a formulat cerere de retragere de la masa credala!
-Imobil inscris in Carte funciara nr. a localitatii C, nr. cad. cumparator SAC - executat in data de 29.11.2012
-Imobil inscris in Carte funciara nr. a localitatii C, nr. cumparatori CA si CI ~ executat in data de 05.12.2012,
-Imobil inscris in Carte funciara nr. 1 a localitatii C, nr. cad. cumparatori SG si SR, executat in data de 15.01.2013;
- Imobil inscris in Carte funciara nr. a localitatii C, nr. cad. cumparatori SIA si SM, executat in data de 29.01.2013;
Contestatorul a mai solicitat modificarea tabelului preliminar al creantelor si desfiintarea modului de distribuire/utilizare a sumelor rezultate din vanzarea imobilelor.
In ceea ce priveste capatul de cerere ce vizeaza modificarea tabelului preliminar, acesta face obiectul unor contestatii indreptate impotriva tabelului preliminar, in temeiul altui text de lege, urmand a fi solutionate respectivele contestatii care au termen la 06.02.2014.
De altfel, prin concluziile prezentate, contestatorul GB a precizat ca nu intelege sa conteste in cadrul acestui dosar nici hotararea adunarii creditorilor nici tabelul preliminar al creantelor.
In ceea ce priveste contestatiile indreptate impotriva masurii luate de administratorul judiciar, instanta retine ca anterior deschiderii procedurii de insolventa, debitoarea HD , societate care are ca obiect de activitate dezvoltarea imobiliara, activitatea desfasurata constand in construirea si vanzarea de imobile, a incheiat antecontractele de vanzare cumparare nr.262/06.07.2009 cu SAC pentru valoarea de 180.000 eur, antecontract din data de 15.01.2009 cu SV si FMC pentru suma de 194.000 eur, antecontract nr.38/19.04.2012 cu GCA si GM, pentru suma de 76.650 eur, contract de rezervare din data de 17.07.2012 cu CA, pentru suma de 95.000 eur, antecontract din data de 11.10.2011 cu SIA pentru suma de 89.250 eur si contract de rezervare din data de 17.07.2012 cu SMC pentru suma de 95.000 eur.
Au fost instituite garantii, respectiv ipoteca imobiliara in favoarea GB iar prin contractul de cesiune nr.2687/2.05.2007 debitoarea s-a obligat sa nu instraineze, greveze, comaseze, dezmembreze, inchirieze, construiasca sau demoleze imobilele asupra carora s-au constituit ipotecile, si in acelasi timp, s-a obligat ca toate drepturile societatii izvorand din antecontractele de vanzare cumparare mentionate in anexele la contractul de cesiune sa fie cesionate, pana la plata integrala a creditului acordat in favoarea bancii.
Dupa deschiderea procedurii de insolventa, administratorul judiciar a procedat la executarea obligatiilor asumate de catre debitoare potrivit antecontractelor de vanzare cumparare mentionate si au fost incheiate contractele de vanzare cumparare autentice astfel: contract autentificat sub nr.2033/05.12.2012 incheiat cu cumparatorii CA casatorit cu CI, pretul vanzarii fiind stabilit la 158.000 eur, contract autentificat sub nr.802/19.11.2012 incheiat cu cumparatorii GCA casatorit cu GM, pretul vanzarii fiind stabilit la 76.650 eur, contract autentificat sub nr.692/29.11.2012 incheiat cu cumparatorul SAC , pretul vanzarii fiind stabilit la 198.328 eur, contract autentificat sub nr.84/29.01.2013 incheiat cu cumparatorii SIA casatorit cu SM, pretul vanzarii fiind stabilit la 89.250 eur, contract autentificat sub nr.1049/02-11-2012 incheiat cu cumparatorii SV si FMC, pretul vanzarii fiind stabilit la 186.999,87 eur si contract autentificat sub nr.36/14.01.2013 incheiat cu cumparatorii MGS casatorit cu SR, pretul vanzarii fiind stabilit la 95.000 eur.
Conform prevederilor art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006, " obligatiile rezultand dintr-un antecontract de vanzare-cumparare cu data certa, anterioara deschiderii procedurii, in care promitentul-vanzator intra in procedura, vor fi executate de catre administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumparator, daca:
- pretul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se afla in posesia promitentului- cumparator;
- pretul nu este inferior valorii de piata a bunului;
- bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare. "
Instanta constata ca in cazul celor sase contracte de vanzare cumparare enumerate anterior, aceste conditii sunt indeplinite.
Astfel, antecontractele de vanzare cumparare poarta data certa anterior deschiderii procedurii, asa cum rezulta din chiar actele in cauza.
Pretul de vanzare stabilit pentru imobile a fost achitat in doua cazuri in intregime ( contractul autentificat sub nr.692/29.11.2012 si contract autentificat sub nr.1049/02.11.2012) , iar pentru celelalte imobile, instanta retine ca a fost achitat avansul, iar prin contractul autentificat s-a prevazut modalitatea de achitare a diferentei de pret, in toate cazurile cumparatorii fiind de acord sa achite restul de pret, dupa semnarea contractului, in conditiile in care beneficiaza de credit bancar.
Se mai retine din cuprinsul contractelor de vanzare cumparare ca toti intervenientii cumparatori se aflau in posesia imobilelor cumparate, la data semnarii contractelor.
Pretul stabilit pentru vanzarea imobilelor este la nivelul pietii la data incheierii antecontractelor de vanzare cumparare, fiind stabilit prin evaluare de catre societatea CM., rapoartele de evaluare fiind anexate fiecarui contract de vanzare cumparare iar nici una dintre parti nu a invocat contrariul, iar bunurile nu au o importanta determinanta pentru reusita planului de reorganizare, aspect retinut de instanta in baza obiectului de activitate al societatii debitoare, care consta in construirea si vanzarea de locuinte.
In raport de obiectul de activitate al debitoarei , incheierea antecontractelor de vanzare cumparare de catre debitoare nu reprezinta acte de dispozitie ci acte de administrare a averii, incadrandu-se in notiunea de activitati curente care pot fi desfasurate in perioada de observatie . Doar in cazul prevazut la alin.2 al art.49, respectiv in cazul actelor, operatiunilor care depasesc conditiile obisnuite de exercitare a activitatii curente ar fi fost necesara aprobarea comitetului creditorilor.
In continuare, alin.3 al textului de lege stabileste ca in cazul instrainarii unor bunuri din averea debitorului grevate de garantii , se va tine seama de prevederile art.39 referitoare la acordarea unei protectii corespunzatoare creantei garantate. Ori masura luata de administratorul judiciar constand in incheierea contractelor de vanzare cumparare in forma autentica reprezinta aducerea la indeplinirea a unor obligatii asumate de catre debitoare anterior deschiderii procedurii, reprezentand o masura speciala reglementata de art.93 ind.1 si nu o vanzare, in sensul unui act de dispozitie, la care se face referire in cuprinsul art.39.
Masura luata de administratorul judiciar si contestata nu vizeaza ridicarea suspendarii vreunei actiuni apartinand creditorului in vederea realizarii creantei sale , in sensul valorificarii imediate a bunului asupra caruia poarta garantia, ci are ca temei o prevedere speciala din legea insolventei , cea instituita la art.93 ind.1 care are cu totul alta cauza, si anume, ocrotirea intereselor promitentilor cumparatori.
Prin decizia nr.549/03.05.2011 Curtea Constitutionala a respins ca neintemeiata exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art.53 si art.93 ind 1 din Legea nr.85/2006,constatand ca prevederile in cauza reprezinta optiunea legiuitorului care a inteles sa protejeze stabilitatea raporturilor juridice constituite inainte de deschiderea procedurii de insolventa si implicit, drepturile promitentului cumparator care, in lipsa acestor prevederi ar fi obligat sa achite pe langa pretul imobilului si contravaloarea ipotecii la care acesta nu s-a obligat prin incheierea antecontractului de vanzare cumparare.
In aceste conditii nu exista nici un temei pentru a se proceda la desfiintarea masurii administratorului judiciar prin care acesta a procedat la executarea obligatiilor rezultand din antecontracte si nici la anularea contractelor de vanzare cumparare, instanta urmand a respinge contestatia sub acest aspect.
In ceea ce priveste modul in care administratorul judiciar a utilizat sumele obtinute din valorificarea imobilelor ipotecate in favoarea GB. , din cuprinsul raportului de activitate contestat, rezulta ca aceste sume au fost utilizate pentru acoperirea cheltuielilor de procedura. Administratorul judiciar a detaliat in cuprinsul concluziilor sale ca aceste sume de bani au fost utilizate pentru plata materialelor si serviciilor in cadrul activitatii curente de constructii, fiind achitate si o parte a cheltuielilor de procedura. Prin aceasta administratorul judiciar a urmarit deblocarea activitatii, considerand ca insasi banca contestatoare va beneficia de rezultatele continuarii activitatii crescand sansele de recuperare a creantei sale.
In conditiile in care a fost deschisa procedura de insolventa fata de debitor, conform prevederilor legale aplicabile, sumele obtinute de catre debitoare dupa acest moment intra in contul unic de lichidare constituit de catre administratorul judiciar , astfel ca pretul achitat de catre cumparatori nu putea avea alta destinatie, urmand ca distribuirea sumelor din contul de lichidare sa se efectueze conform reglementarilor speciale instituite de aceasta lege . Este neintemeiata sustinerea contestatorului conform careia promitentii cumparatori trebuiau sa achite pretul direct creditorului garantat. Executarea garantiilor constituite in favoarea bancii a fost suspendata prin efectul deschiderii procedurii de insolventa - art.36, astfel ca acest creditor nu mai are dreptul de a incasa creanta sa in mod direct.
Sub aspectul modului de utilizare a sumelor obtinute din vanzarea imobilelor, asa cum s-a retinut, sumele de bani provin din aplicarea unor norme speciale ale legii insolventei, respectiv din executarea unor obligatii ale debitorului rezultand din antecontracte de vanzare cumparare incheiate anterior procedurii, conform prevederilor art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006 si nu din valorificarea imediata a unor bunuri garantate , la cererea creditorului garantat, in conditiile art.39 din lege. Ca urmare, nu se poate face aplicarea prevederilor art.39 alin.1 din lege privind modul de distribuire a sumelor astfel rezultate, cu trimitere la dispozitiile art.121 din legea insolventei, cata vreme nu a fost efectuata o valorificare propriu-zisa in conditiile descrise la art.39, iar sumele de bani in cauza au intrat in contul de lichidare in cu totul alt temei.
Art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006 nu prevede in mod expres destinatia sumelor de bani astfel obtinute, cu atat mai mult cu cat in unele situatii pretul a fost deja achitat integral, iar in situatia in care promitentii cumparatori mai au de achitat o diferenta de pret, aceasta se considera a fi venit obtinut din desfasurarea unei activitati curente, cel putin in cazul debitorilor care au ca obiect de activitate dezvoltarea imobiliara , iar pentru aceste sume de bani nu se aplica prevederile art.121 din lege.
In concluzie, instanta va respinge contestatia formulata.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:
Respinge contestatiile formulate de creditorul SGB. impotriva rapoartelor de activitate publicate la 07.01.2013 si la 11.04.2013 si intocmite de administratorul judiciar BNSI. desemnat pentru debitorul HD, in contradictoriu cu comitetul creditorilor: GB, DGFPI 10, CD, SMI, HD si intervenientii: SIA si SM -, CAG si MG si SAC .
Cu drept de recurs in 7 zile de la comunicare.
Data in camera de consiliu si pronuntata in sedinta publica, azi, 06.02.2014.
PRESEDINTE, GREFIER,
AB MDI
Red / Tehno B.A.
2 ex/ 17 .02.2014
TRIBUNALUL BUCURESTI - SECTIA A VII-A CIVILA
SENTINTA CIVILA NR. 1344
Sedinta din Camera de Consiliu de la 06.02.2014
Tribunalul constituit din:
PRESEDINTE - JUDECATOR SINDIC — B.A.
GREFIER —I.M.D.
Pe rol solutionarea cauzei civile avand ca obiect contestatie impotriva raportului de activitate depus in Buletinul Procedurilor de Insolventa din 17.01.2013, privind pe contestatoarea GB contradictoriu cu intimata HD intemeiata pe dispozitiile Legii 85/2006.
Dezbaterile in fond ale cauzei au avut loc in sedinta publica de la 09.01.2014, fiind consemnate in incheierea de sedinta de la aceea data, ce face parte integranta din prezenta cand, Tribunalul, avand nevoie de timp pentru a delibera , a amanat pronuntarea la data de 23.01.2014, apoi la 06.02.2014, cand a pronuntat prezenta sentinta.
TRIBUNALUL
Prin cererea inregistrata la data de 14.01.2013 creditorul GB a contestat raportul de activitate intocmit de administratorul judiciar al debitorului HD. , publicat in Buletinul procedurilor de insolventa la data de 07.01.2013, solicitand desfiintarea masurilor dispuse de administratorul judiciar in conditiile in care nu era confirmat de adunarea creditorilor, si in frauda creditorului ipotecar.
In motivare arata ca banca este inscrisa in tabelul preliminar al creantelor cu suma de 6.642.660,66 lei reprezentand 34,16 % din totalul creantelor, cu mentiunea ca aceasta creanta este garantata cu drept de ipoteca asupra celor 4 imobile proprietatea debitorului care au fost valorificate de administratorul judiciar cu eludarea dreptului de ipoteca .
In adunarea creditorilor din data de 10.12.2012 creditorul a votat in sensul de a nu se confirma administratorul judiciar propus de comitetul creditorilor.
Pe fond solicita a se desfiinta masurile dispuse de administratorul judiciar desemnat provizoriu de judecatorul sindic .
Administratorul judiciar a dispus la data de 09.11.2012 incheierea contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr.802, rezultand din raportul de activitate ca ar fi fost incheiate patru asemenea contracte desi administratorul judiciar nu era confirmat de adunarea creditorilor. Cele patru imobile proprietatea debitoarei sunt ipotecate, constituind garantii in favoarea bancii, fiind vandute in temeiul art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006, iar ipotecile au fost radiate.
Se sustine ca pentru luarea acestei decizii era necesar votul adunarii creditorilor, iar pe de alta parte nu erau intrunite conditiile prevazute la art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006, nu se cunoaste daca aceste bunuri erau importante in reusita unui plan de reorganizare. Prin aceasta masura s-a acordat prioritate unui creditor chirografar in detrimentul unuia garantat.
Se mai arata ca prin contractul de cesiune si gaj nr.2687/02.05.2007 modificat prin acte aditionale debitoarea a cesionat in favoarea bancii sumele ce vor fi incasate din executarea antecontractelor de vanzare cumparare.
Apoi, desi au fost incheiate contractele de vanzare cumparare autentice inainte de intocmirea tabelului preliminar, administratorul judiciar a admis cererile de creanta ale cumparatorilor, denaturand intreaga structura a tabelului. Sumele obtinute din valorificarea imobilelor au fost folosite pentru plata furnizorilor astfel incat nici o suma de bani nu a fost distribuita catre GB conform prioritatii. In conditiile in care ponderea creditorilor a fost denaturata, prin acceptarea unor creditori care nu mai aveau un drept de creanta se constata ca adunarea creditorilor nu a fost legal constituita , iar cvorumul pentru care a fost confirmat administratorul judiciar nu ar fi fost intrunit. In consecinta, procesul verbal nu reflecta vointa reala a majoritatii creditorilor.
In drept invoca art.21 din Legea nr.85/2006.
La data de 22.03.2013 contestatorul a inregistrat la dosar o precizare a contestatiei in sensul de a identifica imobilele ce fac obiectul cadrului procesual, respectiv imobilele ce au facut obiectul antecontractelor de vanzare cumparare ce au fost executate in temeiul art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006 de catre administratorul judiciar .
Anexat acestei precizari au fost depuse extrasele de carte funciara .
Administratorul judiciar BNSI a depus note de sedinta cu privire la contestatia formulata de GB.
A fost invocata exceptia de tardivitate a contestatiei la raportul de activitate publicat la 07.01.2013, in conditiile in care contestatia a fost depusa in data de 12.01.2013, data postei. Conform art.21 alin.3 din lege, contestatiile impotriva raportului de activitate se introduc in termen de 3 zile de la data depunerii raportului de activitate.
Pe fondul cauzei arata:
0biectul de activitate al societatii debitoare este acela prevazut de codul CAEN 4110 — dezvoltarea (promovare) imobiliara, activitatea societatii constand in construirea si vanzarea de imobile.
3. Societatea are in prezent in derulare 2 proiecte de dezvoltare imobiliara:
Proiectul de dezvoltare imobiliara nr. 1 aflat in derulare consta in finalizarea constructiilor si vanzarea acestora, din comuna C, judetul I proiect imobiliar care inregistreaza un numar total de 25 de case tip locuinta.
Proiectul de dezvoltare imobiliara nr. 2 constand in construirea si vanzarea de constructii tip locuinta aflat in stadiul finalizarii autorizatiilor de constructie, pe terenul societatii in insolventa, existand antecontracte de vanzare cumparare pe loturile de teren, incheiate anterioare deschiderii procedurii.
Contestatia GB se refera la proiectul de dezvoltare imobiliara nr.l, in cadrul caruia existau incheiate 6 antecontracte de vanzare- cumparare, anterior deschiderii procedurii insolventei.
4. La momentul declansarii procedurii insolventei, activitatea debitoarei era blocata datorita lipsei de lichiditati, pe fondul neintelegirilor existente intre debitoare si investitorul GB, aceasta fiind in imposibilitatea de a-si indeplini si respecta obligatiile contractuale fata de personale cu care s-au incheiat antecontractele de vanzare-cumparare, respectiv finalizarea si predarea imobilelor catre clienti la termenele contractuale. Totodata, la momentul declansarii procedurii de insolventa, societatea se afla in imposibilitatea de a finaliza si valorifica celelalte imobile necontractate, existente in proiectul de dezvoltare imobiliara nr. 1.
Administratorul judiciar face mentiunea ca toate imobilele tip locuinta nefinalizate din cadrul proiectului de dezvoltare imobiliara nr. 1 constituie garantia GB.
Concluzii:
Administratorul judiciar a preluat societatea in stadiul mentionat mai sus, indeplinindu-si obligatiile legale, cu respectarea obiectului de activitatea al societatii, in vederea desfasurarii curente a activitatii debitoarei in perioada de observatie.
Ca atare, administratorul judiciar a procedat la notificarea celor sase promitenti cumparatori, in vederea executarii antecontractelor de vanzare cumparare, in baza dispozitiilor art. 93 ind.1 din Legea 85/2006.
Cei sase promitenti cumparatori si-au exprimat intentia de a incheia contractele de vanzare cumparare si de achita pretul imobilelor.
Indeplinirea celorlalte dispozitii legale prevazute de art. 93 ind. 1 din lege. Astfel, s-a constatat faptul ca cele sase antecontracte pot fi executate, in toate cele sase situatii fiind indeplinite cumulativ conditiile reglementate de art. 93 ind. 1 din lege.
invederam instantei de judecata ca restul de pret obtinut din vanzarea acestor case tip locuinta a fost superior celui existent pe piata imobiliara dupa data deschiderii procedurii insolventei, decizia administratorul judiciar de valorificare a imobilelor fiind o masura de conservare si majorare a averii debitoarei.
Executarea contractelor de vanzare-cumparare se incadreaza in activitatea curenta a debitoarei, conform art. 49 lit. a care arata ca debitorul isi poate desfasura activitatile curente si poate efectua plati catre creditorii cunoscuti care se incadreaza in conditiile obisnuite de exercitare a activitatii curente.
Potrivit art. 53 din lege, bunurile instrainate de administratorul judiciar in exercitiul atributiilor sale legale sunt dobandite libere de orice sarcini, respectiv in cazul de fata -ipoteci. Ori in situatia de fata, asa cum a fost expusa, nu se impunea respectarea conditiilor art. 39 din lege, acesta facand referire la bunurile grevate de garantii, care se doresc a fi vandute in perioada de observatie, iar vanzarea lor nu face parte din activitatea curenta a debitoarei.(art.49 alin.3)
Aducem la cunostinta, atat a instantei de judecata, cat si a creditorului GB, faptul ca toate veniturile obtinute din executarea antecontractelor de vanzare cumparare au fost folosite exclusiv in urmatoarele scopuri:
-finalizarea celor sase case tip locuinte;
?finalizarea celorlalte case aflate in cadrul proiectului de dezvoltare imobiliara nr. 1;
?promovarea la vanzare a celorlalte case din cadrul proiectului de dezvoltare imobiliara nr. 1;
?pregatirea formalitatilor legale si comerciale pentru alte faze ale proiectului;
?acoperirea cheltuielilor de procedura prevazute de art. 121 alin. 1 din legea 85/2006.
In acesta perspectiva, este evident ca administratorul judiciar, prin executarea contractelor de vanzare cumparare a protejat interesele creditorului GB, dublandu-i valoarea celorlalte garantii existente in cadrul proiectului de dezvoltare imobiliara nr. 1, restul de case tip locuinta fiind aduse din stare incipienta de constructie la stadiul finalizarii constructiilor si posibilitatii de valorificare a lor.
In situatia expusa de creditorul garantat care a formulat contestatia, societatea isi intrerupea activitatea intrand in faliment, iar garantiile acestui creditor, nu numai ca nu erau conservate, ci practic erau fara valoare economica de piata.
Creditorul GB. a mai formulat o contestatie la data de 15.04.2013 si impotriva raportului de activitate intocmit de administratorul judiciar BNSI depus la dosar si comunicat creditorilor in sedinta publica din data de 11.04.2013 si impotriva masurilor consemnate in cuprinsul acestui raport, solicitand desfiintarea masurilor dispuse si a actelor incheiate de administratorul judiciar in temeiul art.93 ind.1 din Legea nr. 85/2006, respectiv executarea celor 6 antecontracte de vanzare cumparare. Aceasta contestatie a fost inregistrata in dosar nr.37340/3/2012/a9.
"Scurta prezentare a situatiei de fapt:
Din extrasele Cartilor Funciare ale imobilelor, precum si din Raportul de activitate depus la dosarul cauzei de catre administratorul judiciar in Sedinta publica din data de 11.04.2013, am luat cunostinta despre faptul ca administratorul judiciar, in perioada nov. 2012 - ian. 2013 a executat in baza art. 93 Legea 85/2006 un numar de 6 antecontracte de vanzare cumparare incheiate anterior deschiderii procedurii cu un numar de 6 cumparatori, respectiv:
-Imobil inscris in Carte funciara nr. localitatii C nr. cad. cumparatori SV si FMC ~ executat in data de 02.11.2012
-Imobil inscris in Carte funciara nr. a localitatii C, nr. cad. cumparatori GC si GM - executat in data de 09.11.2012 - care la data de 10.12.2012 a formulat cerere de retragere de la masa credala!
-Imobil inscris in Carte funciara nr. a localitatii C, nr. cad. cumparator SAC - executat in data de 29.11.2012
-Imobil inscris in Carte funciara nr. a localitatii C, nr. cumparatori CA si CI ~ executat in data de 05.12.2012,
-Imobil inscris in Carte funciara nr. 1 a localitatii C, nr. cad. cumparatori SG si SR, executat in data de 15.01.2013;
- Imobil inscris in Carte funciara nr. a localitatii C, nr. cad. cumparatori SIA si SM, executat in data de 29.01.2013;
1. Motive de nelegalitate ce privesc Tabelul preliminar rectificat:
Aratam instantei faptul ca administratorul judiciar, cu rea credinta si cu incalcarea flagranta a legii a modificat Tabelul preliminar publicat in data de 20.11.2012 prin introducerea creditoarei DAC, insa "fara alte modificari tinand cont de contestatiile formulate la tabelul preliminar asupra carora judecatorul sindic nu s-a pronuntat", si a intocmit tabelul prelimar rectificat publicat in data de 09.04.2013, tabel ce nu reflecta situatia de fapt existenta (si impotriva caruia am formulat contestatie in termenul legal), astfel:
In Tabelul preliminar rectificat publicat la data de 09.04.2013 (o parte din acestia fiind mentionati nelegal in inclusiv Tabelul preliminar publicat la data de 20.11.2012), au fost admise/mentinute cererile formulate de "creditorii" asupra carora administratorul judiciar executate antecontracte de vanzare cumparare anterior publicarii acestuia, si anume:
-SV si FMC care din data de 02.11.2012 NU mai detinea creanta mentionata la pct. 24 din Tabelul preliminar rectificat, in suma de 876.317,40 Ron
-GC si GM care din data de 09.11.2012 NU mai detinea creanta mentionata la pct. 25 din Tabelul preliminar rectificat, in suma de 127.063.63 Ron - care la data de 10.12.2012 a formulat cerere de retragere de la masa credalal
-CA si CI care din data de 05.12.2012 NU mai detinea creanta mentionata la pct. 26 din Tabelul preliminar rectificat, in suma de 142.431,37 Ron
-SG si SR care din data de 15.01.2013 NU mai detinea creanta mentionata la pct. 15 din Tabelul preliminar rectificat, in suma de 90.909,84 Ron
-SIA si SM care din data de 29.01.2013 NU mai detinea creanta mentionata la pct. 20 din Tabelul preliminar rectificat, in suma de 252.796,80 Ron
Consideram ca administratorul judiciar cu rea-credinta si cu nerespectarea dispozitiilor legale a intocmit Tabelul preliminar rectificat in care a mentionat nelegal creantele creditorilor ce cumuleaza creante in cuantum total de 1.489.519,04 lei , si pe cale de consecinta va rugam a dispune inlaturarea creantelor acestora, intrucat anterior intocmirii si publicarii Tabelului preliminar rectificat, administratorul judiciar executase un numar de 6 antecontracte de vanzare cumparare (din care 5 cumparatori sunt mentionati in Tabelul preliminar rectificat) .
Conform art. 66 alin. 1 din Legea 85/2006 " Toate creantele vor fi supuse procedurii de verificare prevazute de prezenta lege, cu exceptia creantelor constatate prin titluri executorii", iar potrivit art. 67 alin. 1 din acelasi act normativ "Administratorul judiciar va proceda de indata la verificarea fiecarei cereri si a documentelor depuse si va efectua o cercetare amanuntita pentru a stabili legitimarea, valoarea exacta si prioritatea fiecarei creante".
Astfel, va rugam sa constatati reaua-credinta a administratorului judiciar care nu a respectat nicio prevedere legala in ceea ce priveste obligatiile sale imperative instituite de Legea nr. 85/2006, si in mod nelegal a acceptat si mentinut creantele celor 5 "creditori", desi cunostea foarte bine faptul ca acestia nu mai au un drept de creanta asupra debitoarei HD, ci dreptul lor se transformase intr-un veritabil drept de proprietate o data cu intocmirea contractelor de vanzare-cumparare (executarea antecontractelor in baza art. 93 din Legea nr. 85/20206), chiar de catre administratorul judiciar!
Asadar, administratorul judiciar nu a respectat prevederile legale si imperative mentionate in sarcina sa, nu a verificat cererile de inscriere la masa credala si documentele justificative, nu a efectuat o cercetare amanuntita pentru a stabili legitimarea, valoarea exacta si prioritatea fiecarei creante, a ignorat cu desavarsire Cererea de retragere de la masa credala formulata de creditorul GC existenta la dosarul cauzei si care poarta stampila instantei 10.12.2012, ci a mentionat si mentinut aceste creante in Tabelul preliminar rectificat intocmit in data de 09.04.2013!
2. Motive de nelegalitate ce privesc executarea de catre administratorul judiciar in temeiul art.931 din Legea nr. 86/2006 a celor sase antecontracte de vanzare cumparare si instrainarea celor
sase imobile libere de sarcini, cu consecinta radierii din Cartea funciara a drepturilor noastrede ipoteca:
a) Administratorul judiciar provizoriu a executat aceste antecontracte fara a convoca o adunare a creditorilor in cadrul careia sa fie supusa votului o asemenea decizie, fara aprobarea judecatorului sindic, si fara a tine seama de protectia acordata creditorului ipotecar:
In conformitate cu prevederile art. 20 alin. 1 lit. m din Legea nr. 85/2006 : "Principalele atributii ale administratorului judiciar in cadrul prezentei legi sunt: (...) cu conditia confirmarii decatre judecatorul sindic , incheierea de tranzactii, descarcarea de datorii, descarcarea
fideiusorilor , renuntarea la garantii reale."y In conformitate cu prevederile art. 49 alin. 3 din Legea nr. 85/2006 : "In cazul propunerilor de
instrainare a bunurilor din averea debitorului grevate de garantii, se va tine seama de prevederile art. 39 referitoare la acordarea unei protectii corespunzatoare creantei garantate "
Potrivit art. 93 ind.1 din Legea nr. 85/2006 : "Obligatiile rezultand dintr-un antecontract de vanzare-cumparare cu data certa, anterioara deschiderii procedurii, in care promitentul-vanzator intra in
procedura, vor fi executate de catre administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumparator, daca: ‘
-pretul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se afla in posesia promitentului-cumparator;
-pretul nu este inferior valorii de piata a bunului;
-bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare "
Astfel, avand in vedere prevederile legale precizate mai sus, consideram ca in mod nelegal si cu incalcarea acestor dispozitii imperative, administratorul judiciar provizoriu a procedat la executarea antecontractelor de vanzare-cumparare, cu consecinta radierii ipotecii noastre din Cartea Funciara, prejudiciind grav drepturile subscrisei.
In primul rand, pentru luarea acestei decizii, respectiv efectuarea de acte de dispozitie asupra bunurilor din patrimoniul debitoarei, activitate cu o deosebita importanta, consideram faptul ca era imperios necesara convocarea unei adunari a creditorilor, in care sa fie supusa votului acesteia perfectarea antecontractelor de vanzare cumparare, incheiate anterior deschiderii procedurii, cu atat mai mult cu catBNSI) nu avea, in perioada nov.-dec. 2012 calitatea de administrator judiciar cu drepturi depline, nu fusese desemnat de catre creditori, si nici confirmat de catre judecatorul-sindic.
De asemenea, in conformitate cu prevederile legale mentionate, administratorului judiciar nu ii este atribuita de legiuitor prerogativa conform careia sa incheie "singur" contracte de vanzare-cumparare privind bunurile debitoarei, acestea putand fi incheiate DOAR CU CONDITIA confirmarii acestora de catre judecatorul sindic, de altfel, acesta fiind cel sub controlul caruia isi exercita activitatea administratorul judiciar.
Aratam instantei faptul ca in mod nelegal administratorul judiciar a procedat la executarea acestor sase antecontracte, mentionand in rapoartele activitate intocmite fie ca a instrainarea acestora a fost efectuata in temeiul art. 931 din Legea nr. 85/2006 - pentru 4 dintre cele sase imobile instraintate anterior datei de 07.01.2013 (astfel cum se mentioneaza in Raportul de activitate publicat in Buletinul procedurilor de insolventa in data de 07.01.2013 si contestat de subscrisa - dosar nr. 37340/3/3012/a5 ), fie ca acestea au fost efectuate de catre debitor in baza activitatii sale curente in temeiul art. 49 alin. 1 lit. a din Legea nr. 85/2006!
b) Neindeplinirea conditiilor prevazute la art. 49 alin. 1 lit. a din Legea nr. 85/2005:
Conform art. 49 alin. 1 lit. a "Pe perioada de observatie, debitorul va putea sa continue desfasurarea activitatilor curente si poate efectua plati catre creditorii cunoscuti, care se incadreaza in conditiile obisnuite de exercitare a activitatii curente, dupa cum urmeaza:
a) Sub supravegherea administratorului judiciar, daca debitorul a facut o cerere de reorganizare, in sensul art. 28 alin. (1) lit. h), si nu i-a fost ridicat dreptul de administrare "
Aratam instantei faptul ca aceste prevederi trebuie interpretate doar coroborate cu cele alin. 2 al aceluiasi articol, respectiv trebuia convocat Comitetul creditorilor in vederea supunerii spre aprobare a cererii administratorului special, in termen de maxim 5 zile de la data primirii acestuia, fapt ce nu s-a intamplat!
Mai mult decat atat, in conformitate cu prevederile alin. 3 al aceluiasi articol, "In cazul propunerilor de instrainare a bunurilor din averea debitorului grevate de garantii, se va tine seama de prevederile art. 39 referitoare la acordarea unei protectii corespunzatoare creantei garantate", ori in cazul de fata imobilele au fost instrainate libere de sarcini, cu consecinta radierii ipotecii subscrisei.
c) Neindeplinirea conditiilor prevazute de art. 931 din Legea nr. 85/2006:
Desi art 93 ‘ din Legea nr. 85/2006 recunoaste posibilitatea ca administratorul judiciar sa execute antecontractele de vanzare-cumparare incheiate anterior deschiderii procedurii, prevederile acestui articol nu trebuie interpretate in mod singular, fara a tine seama de celelalte limitari si conditii impuse de legiuitor prin alte texte legale, respectiv necesitatea confirmarii de catre judecatorul sindic, ignorarea cu desavarsire a prevederilor art 49 alin. 3 si art. 36 Legea nr. 85/2006
In raportul de activitate depus in sedinta publica din data de 11.04.2013, administratorul judiciar a mentionat in mod expres faptul ca : "Astfel in temeiul art. 93 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insoloventei au fost notificate persoanele fizice care au incheiat, anterior deschiderii procedurii insoiventei, antecontracte de vanzare cumparare ale imobilelor construite de catre societatea in insolventa, in vederea inscrierii la masa credala SA U in vederea incheierii contractelor de vanzare cumparare ale imobilelor ".
Astfel, administratorul judiciar a fost cel care a procedat al notificarea persoanelor care incheiasera anterior antecontracte de vanzare cumparare, iar nu acestea au solicitat expres executarea acestora in conformitate cu art. 93‘, nefiind de asemenea respectate nici restul conditiilor prevazute de legiuitor, respectiv: - pretul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la dala cererii, iar bunul se afla in posesia promitentului-cumparator; - nu cunoastem sumele achitate de catre cumparatori intrucat administratorul judiciar nu le- a facut cunoscute creditorilor sau instantei, insa, astfel cum rezulta din Tabelul incasarilor si platilor in perioada de observatie , in perioada nov. 2012-ian. 2913 au fost incasate sume mult mai mici decat cele cu care cumparatorii se inscrisesera la masa credala si cu care acestia figureaza in tabelul preliminar rectificat. Mai mult decat atat, astfel cum rezulta din Extrasul de Carte Funciara al imobilelor instrainate catre CA si SG pretul nu a fost achitat integral intrucat figureaza notata ipoteca legala reprezentand rest de pret in favoare debitoarei HD
- pretul nu este inferior valorii de piata a bunului - desi administratorul judiciar mentioneaza faptul ca au fost efectuate Rapoarte de evaluare pentru aceste bunuri, aceste rapoarte nu au fost depuse la dosarul cauzei, nefiind cunoscute niciuneia dintre parti valoarea de piata a acvestora si nici daca preturile sunt inferioare sau nu valorii lor de piata. Mai mult decata atat, in cuprinsul aceluiasi raport de activitate, administratorul judiciar mentioneaza faptul ca "Cu privire la creantele garantate, administratorul judiciar
a initiat procesul de evaluare a garantiilor, urmand ca acesta sa fie finalizat in cel mai scurt timp " , desi sustinuse anterior faptul ca pentru imobilele instrainate fusesera efectuate anterior rapoarte de evaluare!
- bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare- nu se poate stabili daca bunurile au sau nu o importanta determinant pentru reusita unui plan de reorganizare, din moment ce
nu a fost propus/acceptat un asemenea plan, debitorul aflandu-se in perioada de observatie
d) Motive de nelegalitate ce privesc modul de distribuire si folosirea sumelor incasate din vanzarea celor 6 imobile, sume asupra carora subscrisa aveam un drept de creanta cesionat in favoarea noastra de catre debitoarea HD
Aratam instantei faptul ca prin instituirea garantiilor - ipoteca imobiliara in favoarea Bancii si prin cesionarea creantelor mentionate in Contractul de cesiune nr. 2687/2.05.2007, debitoarea isi asuma pe de o parte, ca nu va instraina, greva, comasa, dezmembra, inchiria, construi sau demola bunurile imobile asupra carora s-au constituit ipotecile Bancii, iar pe de alta parte, ca toate drepturile HD izvorand din antecontractele de vanzare-cumparare mentionate in anexele la Contractul de cesiune nr. 2687/2.05.2007 erau cesionate, pana la plata integrala a creditului acordat, Bancii, aceste sume intrand in patrimoniul GB pana la implinirea conditiei rezolutorii a restituirii creditului acordat impreuna cu dobanzile aferente.
Potrivit art. 2.3 din Actul aditional nr. 2 din data de 17.08.2012 la Contractul de cesiune de creante nr. 2687 din data de 02.05.2007, HD se obliga "sa obtina din partea Garantilor Cedati acceptarea prezentei ipoteci1 si sa comunice Creditorului Ipotecar (respectiv Bancii) dovada scrisa a acestei acceptari".
Totodata, debitorilor cedati (respectiv celor 6 promitenti cumparatori sus identificati) le-au fost transmise notificari privind cesiunea in favoarea Bancii, insotite de instructiuni de plata a restului de pret in conturile Bancii, corespunzatoare noii situatii de drept in care acestia devenisera debitori directi ai subscrisei. Aceste notificari au fost acceptate sub semnatura de catre promitentii cumparatori, deopotriva cu imprumutata, promitenta-vanzatoare HD Mai mult decat atat, inclusiv in cuprinsul Antecontractelor/Contractelor de rezervare se mentioneaza expres contul in care promitentii cumparatori trebuie sa achite sumele datoratate, conturi deschise la GB.
Ca atare, cu ocazia incheierii acestor contracte de vanzare-cumparare, administratorul judiciar putea si trebuia sa constate ca dreptul la incasarea pretului vanzarii fusese transferat in patrimoniul Bancii inca din anul 2007, cu consecinta stingerii sale in patrimoniul debitoarei HD., si de asemenea conditia rezolutorie prevazuta in Contractul de cesiune de creante si gaj nr. 2687/2.05.2007 si anume restituirea imprumutului acordat catre HD., nu era indeplinita, astfel incat HD. nu avea dreptul de a incasa pretul vanzarii, ci acesta trebuia achitat direct si nemijlocit subscrisei. Acest lucru nu s-a intamplat, si nicio suma de bani nu a ajuns in conturile Bancii, ci astfel cum rezulta direct din cuprinsul Raportului de activitate aceste sume in mod nelegal si cu incalcarea drepturilor noastre "au fost folosite exclusiv in continuarea activitatii curente a debitoarei", astfel cum rezulta din raportul de activitate al administratorului judiciar. Mai mult decat atat, chiar si in situatia in care banii ar fi fost incasati in contul unic de insolventa, sumele incasate trebuiau distribuite cu prioritate catre GB, in virtutea cesionarii sumelor astfel cum rezultadin Contractul de cesiune de creante nr. 2687/02.05.2007, iar nu folosite in alte scopuri, administratorul judiciar in mod nelegal schimbandu-le destinatia. Mai mult decat atat, in raportul de activitate din data de 07.01.2013, administratorul judiciar a mentiona express faptul ca ACELEASI SUME fusesera "redirectionate catre plata furnizorilor si pentru achitarea la termen a facturilor scadente"!
In concluzie, avand in vedere toate considerentele mentionate in prezenta contestatie, va rugam sa dispuneti desfiintarea masurilor luate de catre administratorul judiciar precum si anularea raportului intocmit de catre administratorul judiciar.
In drept, ne intemeiem prezenta pe dispozitiile art. art. 21 din Legea 85/2006
Solicitam administrarea probei cu inscrisuri si orice alte probe ce se vor dovedi utile si pertinente solutionarii prezentei cauze."
In sedinta publica din data de 20.06.2014 instanta a dispus conexarea dosarului nr.37340/3/2012/a9 la dosar nr.37340/3/2012/a5 avand in vedere ca ambele contestatii sunt indreptate impotriva rapoartelor de activitate intocmite de administratorul judiciar in care sunt descrise aceleasi masuri luate de administratorul judiciar, respectiv executarea antecontractelor de vanzare cumparare in temeiul art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006.
Prin incheierea de sedinta din data de 11.04.2013 judecatorul sindic a respins exceptia de tardivitate a formularii contestatiei, invocata de administratorul judiciar .
In probatiune au fost depuse contractele de vanzare cumparare, extrase de carte funciara, rapoarte de evaluare.
In cauza au fost formulate cereri de interventie din partea cumparatorilor, prin care se solicita respingerea contestatiilor formulate de GB.
Prin incheierea de sedinta din data de 17.10.2013 instanta a admis cererile de interventie formulate de SIA si SM, CAG si Mihaela Grigoras si SAC, ca cereri de interventie accesorii.
In sedinta publica din data de 09.01.2014 instanta a respins exceptiile invocate privind lipsa calitatii procesuale active a contestatorului si exceptia lipsei de interes.
Analizand contestatiile formulate de catre creditorul GB., probele administrate in prezenta cauza, instanta retine:
In cadrul procedurii de insolventa ce se desfasoara impotriva debitorului HD. , procedura deschisa la data de 27.09.2012, administratorul judiciar a intocmit raportul de activitate publicat in Buletinul procedurilor de insolventa nr.196/07.01.2013 in cuprinsul caruia sunt prezentate masurile aduse la indeplinire printre care este mentionata punerea in executare a antecontractelor de vanzare cumparare in temeiul art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006 in baza unor rapoarte de evaluare pentru fiecare imobil.
Pana la data intocmirii acestui raport de activitate au fost incheiate 4 contracte de vanzare cumparare cu CAG si GM , CA , SV , SAC.
In raportul de activitate prezentat in sedinta publica din data de 11.04.2013, administratorul judiciar a aratat ca au mai fost incheiate doua contracte de vanzare cumparare cu numitii SG si SR si cu SI si SM
Impotriva acestor masuri luate de administratorul judiciar au fost formulate contestatii in temeiul art.21 din Legea nr.85/2066 de catre creditorul garantat GB. care a solicitat desfiintarea acestor masuri care vizeaza executarea celor sase antecontracte de vanzare cumparare care au ca obiect urmatoarele imobile ce au constituit proprietatea debitorului:
-Imobil inscris in Carte funciara nr. localitatii C nr. cad. cumparatori SV si FMC ~ executat in data de 02.11.2012
-Imobil inscris in Carte funciara nr. a localitatii C, nr. cad. cumparatori GC si GM - executat in data de 09.11.2012 - care la data de 10.12.2012 a formulat cerere de retragere de la masa credala!
-Imobil inscris in Carte funciara nr. a localitatii C, nr. cad. cumparator SAC - executat in data de 29.11.2012
-Imobil inscris in Carte funciara nr. a localitatii C, nr. cumparatori CA si CI ~ executat in data de 05.12.2012,
-Imobil inscris in Carte funciara nr. 1 a localitatii C, nr. cad. cumparatori SG si SR, executat in data de 15.01.2013;
- Imobil inscris in Carte funciara nr. a localitatii C, nr. cad. cumparatori SIA si SM, executat in data de 29.01.2013;
Contestatorul a mai solicitat modificarea tabelului preliminar al creantelor si desfiintarea modului de distribuire/utilizare a sumelor rezultate din vanzarea imobilelor.
In ceea ce priveste capatul de cerere ce vizeaza modificarea tabelului preliminar, acesta face obiectul unor contestatii indreptate impotriva tabelului preliminar, in temeiul altui text de lege, urmand a fi solutionate respectivele contestatii care au termen la 06.02.2014.
De altfel, prin concluziile prezentate, contestatorul GB a precizat ca nu intelege sa conteste in cadrul acestui dosar nici hotararea adunarii creditorilor nici tabelul preliminar al creantelor.
In ceea ce priveste contestatiile indreptate impotriva masurii luate de administratorul judiciar, instanta retine ca anterior deschiderii procedurii de insolventa, debitoarea HD , societate care are ca obiect de activitate dezvoltarea imobiliara, activitatea desfasurata constand in construirea si vanzarea de imobile, a incheiat antecontractele de vanzare cumparare nr.262/06.07.2009 cu SAC pentru valoarea de 180.000 eur, antecontract din data de 15.01.2009 cu SV si FMC pentru suma de 194.000 eur, antecontract nr.38/19.04.2012 cu GCA si GM, pentru suma de 76.650 eur, contract de rezervare din data de 17.07.2012 cu CA, pentru suma de 95.000 eur, antecontract din data de 11.10.2011 cu SIA pentru suma de 89.250 eur si contract de rezervare din data de 17.07.2012 cu SMC pentru suma de 95.000 eur.
Au fost instituite garantii, respectiv ipoteca imobiliara in favoarea GB iar prin contractul de cesiune nr.2687/2.05.2007 debitoarea s-a obligat sa nu instraineze, greveze, comaseze, dezmembreze, inchirieze, construiasca sau demoleze imobilele asupra carora s-au constituit ipotecile, si in acelasi timp, s-a obligat ca toate drepturile societatii izvorand din antecontractele de vanzare cumparare mentionate in anexele la contractul de cesiune sa fie cesionate, pana la plata integrala a creditului acordat in favoarea bancii.
Dupa deschiderea procedurii de insolventa, administratorul judiciar a procedat la executarea obligatiilor asumate de catre debitoare potrivit antecontractelor de vanzare cumparare mentionate si au fost incheiate contractele de vanzare cumparare autentice astfel: contract autentificat sub nr.2033/05.12.2012 incheiat cu cumparatorii CA casatorit cu CI, pretul vanzarii fiind stabilit la 158.000 eur, contract autentificat sub nr.802/19.11.2012 incheiat cu cumparatorii GCA casatorit cu GM, pretul vanzarii fiind stabilit la 76.650 eur, contract autentificat sub nr.692/29.11.2012 incheiat cu cumparatorul SAC , pretul vanzarii fiind stabilit la 198.328 eur, contract autentificat sub nr.84/29.01.2013 incheiat cu cumparatorii SIA casatorit cu SM, pretul vanzarii fiind stabilit la 89.250 eur, contract autentificat sub nr.1049/02-11-2012 incheiat cu cumparatorii SV si FMC, pretul vanzarii fiind stabilit la 186.999,87 eur si contract autentificat sub nr.36/14.01.2013 incheiat cu cumparatorii MGS casatorit cu SR, pretul vanzarii fiind stabilit la 95.000 eur.
Conform prevederilor art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006, " obligatiile rezultand dintr-un antecontract de vanzare-cumparare cu data certa, anterioara deschiderii procedurii, in care promitentul-vanzator intra in procedura, vor fi executate de catre administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumparator, daca:
- pretul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se afla in posesia promitentului- cumparator;
- pretul nu este inferior valorii de piata a bunului;
- bunul nu are o importanta determinanta pentru reusita unui plan de reorganizare. "
Instanta constata ca in cazul celor sase contracte de vanzare cumparare enumerate anterior, aceste conditii sunt indeplinite.
Astfel, antecontractele de vanzare cumparare poarta data certa anterior deschiderii procedurii, asa cum rezulta din chiar actele in cauza.
Pretul de vanzare stabilit pentru imobile a fost achitat in doua cazuri in intregime ( contractul autentificat sub nr.692/29.11.2012 si contract autentificat sub nr.1049/02.11.2012) , iar pentru celelalte imobile, instanta retine ca a fost achitat avansul, iar prin contractul autentificat s-a prevazut modalitatea de achitare a diferentei de pret, in toate cazurile cumparatorii fiind de acord sa achite restul de pret, dupa semnarea contractului, in conditiile in care beneficiaza de credit bancar.
Se mai retine din cuprinsul contractelor de vanzare cumparare ca toti intervenientii cumparatori se aflau in posesia imobilelor cumparate, la data semnarii contractelor.
Pretul stabilit pentru vanzarea imobilelor este la nivelul pietii la data incheierii antecontractelor de vanzare cumparare, fiind stabilit prin evaluare de catre societatea CM., rapoartele de evaluare fiind anexate fiecarui contract de vanzare cumparare iar nici una dintre parti nu a invocat contrariul, iar bunurile nu au o importanta determinanta pentru reusita planului de reorganizare, aspect retinut de instanta in baza obiectului de activitate al societatii debitoare, care consta in construirea si vanzarea de locuinte.
In raport de obiectul de activitate al debitoarei , incheierea antecontractelor de vanzare cumparare de catre debitoare nu reprezinta acte de dispozitie ci acte de administrare a averii, incadrandu-se in notiunea de activitati curente care pot fi desfasurate in perioada de observatie . Doar in cazul prevazut la alin.2 al art.49, respectiv in cazul actelor, operatiunilor care depasesc conditiile obisnuite de exercitare a activitatii curente ar fi fost necesara aprobarea comitetului creditorilor.
In continuare, alin.3 al textului de lege stabileste ca in cazul instrainarii unor bunuri din averea debitorului grevate de garantii , se va tine seama de prevederile art.39 referitoare la acordarea unei protectii corespunzatoare creantei garantate. Ori masura luata de administratorul judiciar constand in incheierea contractelor de vanzare cumparare in forma autentica reprezinta aducerea la indeplinirea a unor obligatii asumate de catre debitoare anterior deschiderii procedurii, reprezentand o masura speciala reglementata de art.93 ind.1 si nu o vanzare, in sensul unui act de dispozitie, la care se face referire in cuprinsul art.39.
Masura luata de administratorul judiciar si contestata nu vizeaza ridicarea suspendarii vreunei actiuni apartinand creditorului in vederea realizarii creantei sale , in sensul valorificarii imediate a bunului asupra caruia poarta garantia, ci are ca temei o prevedere speciala din legea insolventei , cea instituita la art.93 ind.1 care are cu totul alta cauza, si anume, ocrotirea intereselor promitentilor cumparatori.
Prin decizia nr.549/03.05.2011 Curtea Constitutionala a respins ca neintemeiata exceptia de neconstitutionalitate a dispozitiilor art.53 si art.93 ind 1 din Legea nr.85/2006,constatand ca prevederile in cauza reprezinta optiunea legiuitorului care a inteles sa protejeze stabilitatea raporturilor juridice constituite inainte de deschiderea procedurii de insolventa si implicit, drepturile promitentului cumparator care, in lipsa acestor prevederi ar fi obligat sa achite pe langa pretul imobilului si contravaloarea ipotecii la care acesta nu s-a obligat prin incheierea antecontractului de vanzare cumparare.
In aceste conditii nu exista nici un temei pentru a se proceda la desfiintarea masurii administratorului judiciar prin care acesta a procedat la executarea obligatiilor rezultand din antecontracte si nici la anularea contractelor de vanzare cumparare, instanta urmand a respinge contestatia sub acest aspect.
In ceea ce priveste modul in care administratorul judiciar a utilizat sumele obtinute din valorificarea imobilelor ipotecate in favoarea GB. , din cuprinsul raportului de activitate contestat, rezulta ca aceste sume au fost utilizate pentru acoperirea cheltuielilor de procedura. Administratorul judiciar a detaliat in cuprinsul concluziilor sale ca aceste sume de bani au fost utilizate pentru plata materialelor si serviciilor in cadrul activitatii curente de constructii, fiind achitate si o parte a cheltuielilor de procedura. Prin aceasta administratorul judiciar a urmarit deblocarea activitatii, considerand ca insasi banca contestatoare va beneficia de rezultatele continuarii activitatii crescand sansele de recuperare a creantei sale.
In conditiile in care a fost deschisa procedura de insolventa fata de debitor, conform prevederilor legale aplicabile, sumele obtinute de catre debitoare dupa acest moment intra in contul unic de lichidare constituit de catre administratorul judiciar , astfel ca pretul achitat de catre cumparatori nu putea avea alta destinatie, urmand ca distribuirea sumelor din contul de lichidare sa se efectueze conform reglementarilor speciale instituite de aceasta lege . Este neintemeiata sustinerea contestatorului conform careia promitentii cumparatori trebuiau sa achite pretul direct creditorului garantat. Executarea garantiilor constituite in favoarea bancii a fost suspendata prin efectul deschiderii procedurii de insolventa - art.36, astfel ca acest creditor nu mai are dreptul de a incasa creanta sa in mod direct.
Sub aspectul modului de utilizare a sumelor obtinute din vanzarea imobilelor, asa cum s-a retinut, sumele de bani provin din aplicarea unor norme speciale ale legii insolventei, respectiv din executarea unor obligatii ale debitorului rezultand din antecontracte de vanzare cumparare incheiate anterior procedurii, conform prevederilor art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006 si nu din valorificarea imediata a unor bunuri garantate , la cererea creditorului garantat, in conditiile art.39 din lege. Ca urmare, nu se poate face aplicarea prevederilor art.39 alin.1 din lege privind modul de distribuire a sumelor astfel rezultate, cu trimitere la dispozitiile art.121 din legea insolventei, cata vreme nu a fost efectuata o valorificare propriu-zisa in conditiile descrise la art.39, iar sumele de bani in cauza au intrat in contul de lichidare in cu totul alt temei.
Art.93 ind.1 din Legea nr.85/2006 nu prevede in mod expres destinatia sumelor de bani astfel obtinute, cu atat mai mult cu cat in unele situatii pretul a fost deja achitat integral, iar in situatia in care promitentii cumparatori mai au de achitat o diferenta de pret, aceasta se considera a fi venit obtinut din desfasurarea unei activitati curente, cel putin in cazul debitorilor care au ca obiect de activitate dezvoltarea imobiliara , iar pentru aceste sume de bani nu se aplica prevederile art.121 din lege.
In concluzie, instanta va respinge contestatia formulata.
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE:
Respinge contestatiile formulate de creditorul SGB. impotriva rapoartelor de activitate publicate la 07.01.2013 si la 11.04.2013 si intocmite de administratorul judiciar BNSI. desemnat pentru debitorul HD, in contradictoriu cu comitetul creditorilor: GB, DGFPI 10, CD, SMI, HD si intervenientii: SIA si SM -, CAG si MG si SAC .
Cu drept de recurs in 7 zile de la comunicare.
Data in camera de consiliu si pronuntata in sedinta publica, azi, 06.02.2014.
PRESEDINTE, GREFIER,
AB MDI
Red / Tehno B.A.
2 ex/ 17 .02.2014
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete Faliment
Faliment - Hotarare nr. 669 din data de 21.12.2017Faliment - Hotarare nr. 484 din data de 28.09.2017
Cererea de deschidere a procedurii prev. de Legea nr. 64/1995, republicata, impotriva debitoarei dizolvate de drept conform Legii nr. 359/2004, este inadmisibila. - Sentinta civila nr. 136/F din data de 20.03.2006
FALIMENT - Sentinta comerciala nr. 1180/C/2014 din data de 27.11.2014
Deschiderea procedurii insolventei - Sentinta comerciala nr. 1085/C din data de 08.06.2010
Deschidere procedura insolventa - Sentinta comerciala nr. 861/C din data de 02.06.2009
Faliment - Sentinta comerciala nr. 861/C din data de 02.06.2009
Procedura insolventei. S.R.L. - Sentinta comerciala nr. 1276/C din data de 13.10.2009
Procedura insolventei - Sentinta comerciala nr. 1275/C din data de 13.10.2009
Procedura insolventei. Raspunderea administratorului social. - Sentinta comerciala nr. 1388/C din data de 15.10.2009
Procedura insolventei. Intocmirea tabelului definitiv al creantelor - Decizie nr. 264/R din data de 11.06.2009
Faliment . Raspunderea administratorului pentru netinerea contabilitatii conform legii. Cazul fortuit cauza de exonerare de raspundere - Decizie nr. 168/R din data de 02.04.2009
Procedura insolventei. Indeplinirea conditiilor legale pentru deschiderea procedurii - Decizie nr. 178/R din data de 09.04.2009
In ceea ce priveste existenta subrogatiei legale ca temei al masurii lichidatorului judiciar de operare a subrogatiei in tabelul definitiv, potrivit art.1093 alin.2 teza a II a Cod civil, obligatia achitata de o persoana neinteresata care lucreaza i... - Decizie nr. 357/R din data de 19.08.2008
Cerere de autorizare a promovarii actiunii intemeiate pe dispozitiile art.138 din Legea nr.85/2006 formulata de un singur creditor. - Decizie nr. 258/R din data de 17.06.2008
Procedura insolventei. Obiectiuni la raportul final (art.129). Cheltuielile aferente procedurii instituite prin Legea nr.85/2006 (art.4). Ordinea in care se platesc creantele in cazul falimentului (art.123). Distribuirea sumelor obtinute din executar... - Decizie nr. 254/R din data de 31.05.2007
Procedura insolentei. Creditorul indreptatit sa solicite deschiderea procedurii insolentei (art.3 pct.6 din Legea nr.85/2006). Obligatia judecatorului–sindic de a verifica indeplinirea conditiilor cerute pentru aplicarea procedurii prevazute de Legea... - Decizie nr. 181/R din data de 26.04.2007
Limita maxima de stabilire a raspunderii administratorului unei societati debitoare aflate in procedura prevazuta de Legea nr.64/1995. - Decizie nr. 270/R din data de 01.06.2006
Actiune intemeiata pe dispozitiile art.137 din Legea nr. 64/1995. Conditii. - Decizie nr. 212/R din data de 20.04.2006
Antrenarea raspunderii personale a administratorului Raportat la art.137 lit.c din Legea nr.64/1995. - Decizie nr. 211/R din data de 20.04.2006