evacuare - accesiune - constructor de rea-credinta
(Sentinta civila nr. 3675 din data de 26.02.2015 pronuntata de Judecatoria Sectorului 1)INSTANTA
I. PROCEDURA
A. Cererea de chemare in judecata
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti la data de 03.05.2012 sub numarul 17833/299/2012, reclamantul P.V. a formulat in contradictoriu cu paratii SC E.A.J. SRL si C.N. cerere de chemare in judecata solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa se dispuna evacuarea paratilor de pe imobilul - terne situat in Bucuresti _, apartinand reclamantului inscris in Cartea Funciara nr. 104834, constatarea faptului ca toate constructiile de pe terenul de mai sus mentionat au fost edificate de catre parati si de autorii acestora in mod ilegal, fara a detine autorizatie de construire si ca acestia sunt constructori de rea-credinta, obligarea paratilor la desfiintarea tuturor constructiilor temporare edificate pe terenul reclamantului pe cheltuiala acestora sau autorizarea reclamantului sa le desfiinteze pe cheltuiala paratilor alaturi de cheltuieli de judecata.
In fapt, reclamantul a invederat ca este proprietarul terenului ce face obiectul prezentei cereri, in baza unui contract de vanzare-cumparare valabil incheiat, paratii si autorii acestora au edificat in mod ilegal si cu rea-credinta constructiile care sunt amplasate in prezent pe terenul pe care reclamantul in detine in proprietate precum si imposibilitatea sa de a-si exercita in mod nestingherit toate prerogativele dreptului de proprietate.
Reclamantul a mai aratat ca a dobandit cu buna-credinta dreptul de proprietate asupra terenului in suprafata de 420 mp situat in str. _ prin Contractul de vanzare-cumparare incheiat cu fostii proprietari ai terenului autentificat sub nr. 1897/20.12.2010 de catre BNP F.D..
S-a mai aratat ca autorii sai au redobandit dreptul de proprietate asupra terenului in baza dispozitiei nr. 12374/21.12.2009 emisa de Primarul Municipiului Bucuresti, cu respectarea dispozitiilor Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 1945 - 1989. Inainte de momentul restituirii terenul s-a aflat in proprietatea statului, fiind preluat in mod abuziv in 1963 in baza Decretului nr. 111/1951 prin Decizia 1087/1963.
De asemenea, s-a mai aratat ca ulterior dobandirii dreptului de proprietate asupra terenului mai sus mentionat, s-a procedat la efectuarea tuturor demersurilor de publicitate imobiliara prevazute de dispozitiile legale in vigoare, inscriind terenul cumparat in CF.
Reclamantul a mai apreciat ca in prezent paratii ocupa in mod abuziv si ilegal terenul ce-i apartine, acestia nedetinand nici un titlu valabil si nici un document care sa ateste legalitatea constructiilor amplasate pe teren. In acest sens reclamantul a aratat ca autorii paratilor au inteles sa edifice o serie de constructii pe teren, invocand existenta unei autorizatii de amplasament care le-ar fi permis realizarea unor constructii cu caracter provizoriu, insa aceasta autorizatie nu a fost niciodata prezentata, reclamantul apreciind ca oricum aceasta nu poate sta la baza constructiei actuale care prezinta fundatie solida.
Reclamantul a prezentat istoricul documentelor.
Astfel la data de 25.01.1993 s-a incheiat Conventia nr. 2743 autentificata la Notariatul de Stat al Sectorului 3 Bucuresti, incheiata intre SC M SRL si SC T SRL, avand ca obiect - "pe terenul situat in Bucuresti, str. _. nr. 55, pentru care s-a eliberat catre SC M SRL autorizatia de amplasare a unei constructii destinata comertului din 21.01.1993 eliberata de Primaria Sectorului 1 Bucuresti si certificatul de urbanism 11887/27.08.1992, societatea comerciala T sa realizeze pe cheltuiala sa exclusiva o constructie in scop comercial". De asemenea, s-a mai aratat ca "Dl. P.I., director al Societatii comerciale M SRL cunoscand ca terenul a reprezentat proprietatea familiei P, se obliga sa faca toate diligentele pentru reconstituirea dreptului de proprietate si sa instraineze acest teren catre SC T SRL".
Reclamantul considera ca analizandu-se acest document se poate constata reaua-credinta si intentia frauduloasa a paratilor, aratand ca terenul situat in Str. _ nu a apartinut niciodata familiei P, dimpotriva terenul a fost proprietatea autorilor reclamantului pana in momentul preluarii abuzive de catre stat.
La data de 09.09.1998 a fost incheiat Contractul de vanzare-cumparare autentificat la BNP D.D. In baza acestui contract SC T SRL transmite catre SC E.C. SRL "o parte determinata din imobilul situat in Bucuresti, str. _, respectiv 163,50 mp utili. (_) Constructia care se instraineaza este proprietatea vanzatorului si odata cu constructia instrainata se transmite si dreptul de folosinta asupra suprafetei aferente de teren de 160 mp".
In acest sens reclamantul a apreciat ca SC T SRL a procedat la instrainarea unui drept de folosinta a terenului pe care nu l-a dobandit niciodata in mod legal.
De asemenea, a intervenit la data de 20.03.2001 Contractul de vanzare-cumparare autentificat la BNP D.D. si I.C.. Potrivit acestui contract SC T SRL transmite catre paratul C.N. "o parte determinata a imobilului situat in Bucuresti, str. _".
Reclamantul a conchis ca solicita instantei de judecata sa constate ca desi reclamantul a dobandit dreptul de proprietate asupra terenului situat in Bucuresti, _. insa din anul 2010, pana in prezent nu a dobandit efectiv posesia, neputand sa-si exercite dreptul de folosinta asupra terenului ca prerogativa a dreptului de proprietate.
De asemenea, reclamantul a mai aratat ca toate constructiile au fost edificate d ecatre parati sau autorii acestora in mod ilegal pe terenul al carui proprietar este reclamantul si solicita sa-i fie lasat in deplina posesie si proprietate. Atitudinea paratilor, considera reclamantul, nu poate nicicum sa conduca la dobandirea dreptului de folosinta asupra terenului, creand vreo aparenta de drept in patrimoniul acestora in detrimentul adevaratului proprietar.
In concluzia, reclamantul a solicitat admiterea actiunii asa cum a fost formulata.
In drept, reclamanta si-a intemeiat cererea pe dispozitiile artt. 112 si urm. C.p.c., art. 555, 560 Noul Cod Civil, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii constructiilor, precum si orice alte dispozitii legale aplicabile.
In materia timbrajului, cererea a fost legal timbrata cu suma de 12.732 lei (f. 83) asa cum i s-a pus in vedere de catre instanta la termenul din 16.01.2015.
B. Precizari
La termenul din 19.10.2012 (f. 33) reclamantul si-a precizat actiunea (f. 20) aratand : capatul 2 de cerere nu are existenta de sine statatoare facand parte din capatul 3 de cerere, iar acest capat de cerere va avea urmatorul continut : obligarea paratilor la desfiintarea tuturor constructiilor (atat cele cu caracter temporar cat si cele cu caracter definitiv" amplasate/edificate pe terenul reclamantului, pe cheltuiala acestora sau autorizarea reclamantului sa le desfiinteze pe cheltuiala paratilor avand cin vedere ca toate constructiile de pe terenul de mai sus au fost edificate/amplasate de catre parati si de autorii acestora in mod ilegal, fara a detine autorizatie de constructie, acestia fiind constructori de rea-credinta.
C. Aparari
Paratul C.N., la termenul din 16.11.2012 intampinare (f. 68) prin care a aratat ca fata de cererea de chemare in judecata astfel cum a fost precizata si in lipsa oricaror inscrisuri atasate acesteia, paratul a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive.
Astfel, acesta a aratat ca totalitatea capetelor de cerere continute in cererea de chemare in judecata vizeaza un imobil situat in Bucuresti, _, in conditiile in care acesta nu detine si nu a detinut vreodata un imobil la aceasta adresa. Asa cum rezulta si din contractul de vanzare-cumparare autentificat nr. nr. 569/20.03.2001 la BNP D.D. si I.C. paratul a dobandit un spatiu comercial determinat, dintr-un imobil situat in Bucuresti _., sector 1.
De asemenea, cu aceeasi ocazia a fost transmis societatii AS IC & P 2000 dreptul de folosinta asupra suprafetei de tern aferent de 121,25 mp situat la aceeasi adresa, vanzatorul avand posesia terenului in conformitate cu Declaratia autentificata nr. 224/01.02.2001 la BNP M.G. de catre T.M., proprietarul terenul.
Din cuprinsul acestei declaratii, a aratat paratul rezulta ca doameni T.M.i-a fost reconstituit dreptul de proprietate, in temeiul Legii nr. 18/1991, fiind emisa dispozitia nr. 189/27.05.1992 de catre Primarul General al Mun. Bucuresti pentru intreaga suprafata de teren din str. _, actualmente _..
Paratul a mai aratat ca in ceea ce priveste constructia ce a facut obiectul vanzarii, aceasta a fost edificata de catre vanzator in baza Aurizatiei nr. 11887/21.01.1993 eliberata de Primaria Sector 1 si a Certificatului de Urbanism nr. 11887/27.08.1992 eliberat de aceeasi primaria, nefiind o constructie ilegala.
Paratul a mai invederat ca din cererea de chemare in judecata rezulta ca reclamantul a dobandit in anul 2010 un teren in suprafata de 420 mp, teren situat in _, autorii acestuia redobandind dreptul de proprietate in baza unei Dispozitii a Primarului General, emisa in anul 2009.
Astfel, paratul a mai invederat ca este cumparator de buna-credinta al imobilului pe care il detine in proprietate de 11 ani si nimeni nu l-a tulburat in acest moment.
Pentru toate aceste motive, solicita admiterea exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive si respingerea actiunii ca fiind introdusa impotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva. De asemenea, pe fondul cauzei solicita respingerea actiunii ca fiind neintemeiata, cu cheltuieli de judecata reprezentand onorariu avocat.
Parata SC E.A.J. SRL a depus la dosarul cauzei inscrisul intitulat "INTAMPINARE SI CERERE RECONVENTIONALA" (f. 76) invocand exceptia lipsei calitatii procesuale pasive, dar si exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantului.
In sustinerea acestei cereri paratul a aratat ca reclamantul nu a inteles sa depuna la dosarul cauzei Contractul de vanzare-cumparare nr. 1897/20.12.2010 act care i-ar fi definit calitatea de cumparator al terenului.
De asemenea, paratul a mai aratat ca prin Contractul de vanzare-cumparare nr. 2705/09.09.1998 a achizitionat de la SC T SRL o parte determinata din imobilul situat in Bucuresti, str. _ sector 1. Acest act a fost trecut in Registrul de transcriptiuni si incriptiuni la nr. 13016-13107/16.09.1998, radiindu-se privilegiul vanzatorului. Constructia a fost edificata inca din anul 1993 conform Certificatelor de urbanism, dar si a autorizatiei de construire obtinuta ulterior - pentru modificari - in anul 2006.
Paratul a apreciat ca este cumparator de buna-credinta si a aratat ca nu intelege de ce sa renunte la dreptul sau.
Instanta la termenul din 16.11.2012 (f. 79) a apreciat ca nu s-au invocat pretentii proprii prin cererea respectiva, ci doar aparari, recalificand in consecinta respectivele sustineri.
D. Exceptii si ale chestiuni prealabile dezlegarii fondului
In ceea ce priveste exceptiile invocate, precum si exceptia inadmisibilitatii actiunii formulate de catre parat, instanta s-a pronuntat asupra acestora prin incheierea din 01.03.2013 (f. 138), luand act de renuntarea la exceptia lipsei calitatii procesuale active, unind cu fondul exceptiile lipsei calitatii procesuale pasive si respingand exceptia inadmisibilitatii.
De asemenea, la termenul din 13.02.2015 a fost reiterata exceptia inadmisibilitatii capatului de cerere privind evacuarea paratilor din imobilul-teren, instanta urmand a se pronunta prin prezenta hotarare asupra acelui capat.
E. Probe
In prezenta cauza a fost incuviintata si administrata proba cu inscrisuri, conform art. 255 C.p.c..
Reclamantul a depus la dosarul cauzei urmatoarele inscrisuri in copie certificata: Contract de vanzare-cumparare din 1998, Contract de vanzare-cumparare din 2001, Conventie intre SC M SRL si T SRL din 1993, extras CF, Dispozitie nr. 12374/21.12.2009, adrese, memoriu tehnic, Contract de incheiere din 21.11.2007, Contract de vanzare-cumparare din 2010, certificat de mostenitor nr. 26/2010, documentatie tehnica pentru acordarea numarului cadastral si inscrierea in CF.
Paratul a depus la dosarul cauzei in copie certificata : Declaratie T.M., certificat de atestare fiscala C.N., Autorizatie de amplasare obiect de comert stradal nr. 118878/21.01.1993, Certificat de urbanism din 27.08.1992.
La termenul din 01.03.2013 instanta a incuviintat proba cu expertiza tehnica topografica, stabilind obiectivele expertizei (f. 139), expertiza fiind depusa la dosarul cauzei la fila 251.
De asemenea, constatand utilitatea acestei probe, instanta a dispus incuviintarea probei cu expertiza tehnica in constructii, raportul de expertiza fiind depus la dosarul cauzei la data de 16.07.2014 raportul de expertiza (f. 18 vol. II).
Adrese : la termenul din 18.01.2013 instanta a dispus emiterea unor adrese catre Primaria Municipiului Bucuresti, aceasta institutie raspunzand la solicitarile instantei (f. 113 si urm.).
II. IN FAPT
In urma analizarii inscrisurilor din dosar, instanta retine urmatoarea situatie de fapt pe care o va prezenta in mod cronologic :
La data de 27.08.1992 a fost emis Certificatul de Urbanism nr. 11887 avand ca obiect "Constructie metalica demontabila cu caracter de provizorat - compusa din 3 (trei) module (_) terasa aferenta insumeaza 225 mp, ocupand in total un teren in suprafata de 324 mp." (f. 75).
La data de 21.01.1993 a fost eliberata de catre Primaria Sectorului 1 Bucuresti autorizatia de amplasare obiect de comert stradal (f. 74) prin care s-a autorizat constructia unui chiosc pentru desfacerea articole alimentare si nealimentare preambalate.
La data de 25.01.1993 a fost incheiat in fata Notarului de Stat D.D. Conventia dintre SC M SRL si SC T SRL prin care "partile convin ca pe terenul situat in Bucuresti, str. _, pentru care s-a eliberat autorizatia de amplasare a unei constructii destinata comertului nr. 11887/21.01.1993, eliberata de Primaria Sectorului 1 Bucuresti si al Certificatului de urbanism nr. 11887/27.07.1992 SC T SRL sa realizeze pe cheltuiala sa exclusiva constructie cu scop comercial" (f. 27, 28).
La punctul V al respectivului acord se preciza "Domnul P.I., director al SC M SRL, cunoscand ca terenul din Bucuresti_, a reprezentat proprietatea familiei P, se obliga sa faca toate diligentele pentru reconstituirea dreptului de proprietate si sa instraineze acest teren SC T SRL prin act autentic, in termen de 10 de la data primirii titlului de proprietate, pentru SC T SRL consimte un pret de 18.500 Dolari SUA, platibili la data incheierii actului de vanzare-cumparare."
La data de 05.07.1994 s-a emis certificatul de urbanism nr. 24502 (f. 89) prin care s-a incuviintat constructia "cu caracter provizoriu pentru reclama si panou publicitar (_)".
La data de 09.09.1998 a fost incheiat intre SC T SRL si SC E.C. SRL Contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2705 prin care SC T SRL (f. 22) "intelegem sa vindem in deplina proprietate cumparatorului o parte determinata din imobilul situat in Bucuresti, _ sector 1 (numita in anexa "showroom") respectiv 163,5 mp utili : la parter - sala de expunere de 87 mp si anexa de 5,2 mp (total suprafata utila de 92,2 mp) si etaj-birouri 52 mp si anexe 19,3 mp (total 71,3 mp) conform schitei de plan (_).
Constructia care se instraineaza este proprietatea vanzatorului dupa cum rezulta din conventia incheiata cu SC M SRL autentificata sub nr. 2743 din 25.01.1993 de Notariatul de stat al Sectorului 3 Bucuresti si odata cu constructia instrainata se transmite Cumparatorului si dreptul de folosinta asupra suprafetei aferente de teren de 160 mp".
De asemenea, in contract se mai precizeaza ca "Cumparatorul declara ca a luat la cunostinta de situatia juridica si de fapt a terenului, intelegand sa dobandeasca proprietatea asupra constructiei si folosinta terenului aferent pe durata constructiei"(f. 23).
La data de 01.02.2001 s-a prezentat in fata Notarului Public M.G. doamna T.M. care a declarat (f. 71) ca "prin memoriul tehnic de cadastru (_) se identifica topografic ca o suprafata de 121,25 mp din fosta parcela din _ este ocupata de actuala parcela din str. _. De asemenea, cunosc faptul ca aceasta suprafata este, actualmente, ocupata de constructia P+1 - edificata de catre SC T SRL in baza autorizatiei de amplasare unei constructii destinate comertului nr. 11887/21.01.1993 eliberate de Primaria Sectorului 1 Bucuresti (_).
Declar totodata ca, desi, prin Dispozitia nr. 189/27.05.1992 a Primarului General al Mun. Bucuresti, mi-a fost reconstituit dreptul de proprietate pentru intreaga suprafata de teren din _, nu voi solicita punerea in posesie pentru suprafata de 121,25 mp, lasand-o la dispozitia SC T SRL care plateste impozit pe cladire si pe teren din anul 1994.
Dau prezenta declaratie spre a-i servi domnului S.M., in calitate de reprezentant al SC T SRL, oriunde va avea nevoie."
La data de 20.03.2001 a fost incheiat intre SC T SRL si C.N. Contractul de vanare-cumparare autentificat sub nr. 569 (f. 25) prin care SC T SRL "intelegem sa vindem in deplina proprietate cumparatorului o parte determinata din imobilul situat in Bucuresti, _., sector 1, respectiv 239,40 mp utili : la parter 160,50 m (salon vanzare de 56 mp, anexe de 41,50 mp, terasa acoperita de 63 mp) si la etaj 78,90 mp (salon vanzare de 35,30 mp, anexe de 24,80 mp si terasa de 18.80 mp).
Constructia care se instraineaza este proprietatea vanzatorului dupa cum rezulta din conventia incheiata cu SC M. SRL autentificata sub nr. 2743/25.01.1993 la Notariatul de stat al Sectorului 3 Bucuresti.
Odata cu constructia instrainata se transmite SC A.S. IC & P 2000 dreptul de folosinta asupra suprafetei de aferente de teren de 121,25 mp a carei posesie apartine SC T SRL dupa cum rezulta din declaratia autentica nr. 224/01.02.2001 de notarul public M.G. din Bucuresti".
De asemenea, se mai precizeaza ca "Pretul vanzarii este de 43.000 USD la care se adauga TVA (_) din care vanzatorul declara ca a primit de la CUMPARATOR astazi, data autentificarii, echivalentul a 2.500 USD iar restul de 40.500 USD ii va primi in termen de 6(sase) luni data la care SC T SRL urmeaza sa primeasca concesiunea terenului aferent" (f. 25).
La data de 21.12.2009 a fost emisa de catre Primarul Municipiului Bucuresti (f. 41) dispozitia nr. 12374 prin care s-a atribuit in folosinta speciala domnului Y.T. si doamnei V.C. terenul in suprafata de 420 mp situat in Bucuresti, _, sector 1 care se identifica conform planului topografic scara 1:500 (_).
La data de 20.12.2010 a fost incheiat intre V.C., Y.M., Y.M.D. in calitate de vanzatori si P.V. in calitate de cumparator Contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1897 prin care vanzatorii, ultimii doi in calitate de succesori ai Y.T. au instrainat imobilul situat la adresa _., sector 1, Bucuresti in suprafata de 420 mp, conform dispozitiei de restituire emisa de Primarul General nr. 12374/21.12.2009 (f. 98,99).
III. IN DREPT
A. Reglementari incidente
In ce priveste procedura aplicabila prezentei cereri, instanta retine aplicabilitatea Codului de procedura civila 2010 - Legea nr. 134/2010, publicata in M.Of. nr. 545 din 03.08.2012, republicata in temeiul art. 80 din Legea nr. 76/2012 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 134/2010, publicata in M.Of. din 30.05.2012 - intrat in vigoare la data de 15 februarie 2013.
Cauza de fata a fost inregistrata pe rolul Judecatoriei Sector 1 Bucuresti la data de 03.05.2012 prin urmare procedura se va desfasura conform Codului de procedura civila anterior, intrat in vigoare la 1865.
B. Solutia instantei
B.1. Solutia instantei cu privire la exceptia inadmisibilitatii capatului de cerere privind actiunea in evacuare de pe imobilul-teren
Reclamantul, fata de capatul I de cerere, prin concluziile scrise, a aratat ca "ori de cate ori sunt incalcate numai unele din atributele dreptului de proprietate, titularul dreptului are posibilitatea de a alege si de a recurge la mijloacele juridice indirecte de aparare a dreptului de proprietate, care tind spre aceeasi finalitate, asa numitele actiuni personale care se intemeiaza pe drepturi de creata nascute insa in stransa legatura cu dreptul de proprietate. Fie ca izvorasc din contract (_) acest drepturi de creanta apar in patrimoniul proprietarului ca urmare a incalcarii dreptului de proprietate; ca urmare proprietarul poate sa recurga la actiunile personale prin care solicita realizarea dreptului de creanta, si, pe cale indirecta insasi restabilirea dreptului de proprietate".
Instanta nu neaga ratiunea reclamantului, insa constata ca in cauza de fata reclamantul, titular al unui drept de proprietate asupra imobilului-teren se afla in stare de contradictorialitate cu paratii care beneficiaza de un drept de proprietate asupra imobilului-constructie care se afla pe respectivul teren, beneficiind si de un prezumtiv drept de folosinta asupra terenului, drept ce i-a fost opus reclamantului.
In virtutea Codului civil 1864, evacuarea era prezenta dar sub forma jurisprudentiala sau doctrinara, fiind nascuta pe cale pretoriana, iar aceasta procedura, chiar daca este izvorata din starea de proprietate, nu poate avea drept efect obligarea unor persoane sa paraseasca imobilul-teren, ridicandu-si constructiile, ci doar poate consta in obligarea parasirii a unor persoane dintr-un imobil-constructie pe care il ocupa fara titlu si din care urmeaza sa fie obligati sa-l vacanteze.
In situatia de fata, reclamantul urmareste obligarea paratilor la ridicarea unor constructii si lasarea posesiei terenului in favoarea reclamantului, situatie care poate fi obtinuta doar pe calea unei actiuni in revendicare, asa cum a fost conturata de practica judiciara si doctrina, Codul civil 1865 necunoscand nici aceasta institutie decat in mod indirect.
Pe cale de consecinta instanta, confirmand cele enuntate de parati atat in fata instantei, cat si prin concluziile scrise, urmeaza a admite exceptia inadmisibilitatii capatului de cerere privind evacuarea paratilor si-l va respinge ca fiind inadmisibil.
B.2. Solutia instantei cu privire la exceptiile lipsei calitatii procesuale pasive si a fondului cauzei
Instanta, analizand inscrisurile depuse de parti la dosarul cauzei, precum si situatia de fapt expusa cronologic mai sus, dar si concluziile depuse de catre parti, conchide ca al doilea si al treilea capat de cerere a reclamantului se intemeiaza in drept in prevederile art. 494 C.civ.1864 privitoare la accesiunea imobiliara artificiala.
In concordanta cu cele sustinute de catre reclamant, instanta constata ca in cauza de fata, dreptul de proprietate al reclamantului asupra unui teren vine in contradictoriu cu dreptul de proprietate a paratilor asupra constructiilor edificate pe respectivul teren, reclamantul pretinzand ca respectivul teren sub cladirile paratilor ii apartine, paratii negand acest aspect.
Astfel, in conformitate cu art. 29 C.p.c.1865, instanta va da calificarea legala a cererilor partilor, chiar daca acestea, la momentul inaintarii lor, nu si-au intemeiat cererile in drept.
Odata precizata incadrarea juridica a cererilor partii, instanta apreciaza ca trebuie sa procedeze la o analiza a situatiei faptice.
In speta paratii sunt titulari netaraganati ai unor constructii care au fost edictate pe terenul situat la adresa _, sector 1, Bucuresti.
Reclamantul este proprietarul imobilului-teren situat la adresa _, sector 1, imobil pe care l-a dobandit de la autorii sai care au fost reimproprietariti printr-o dispozitie a Primarului General al Municipiului Bucuresti asa cum s-a prezentat in situatia faptica.
Astfel, pentru identificarea conflictului dintre cele doua parti referitor la imobilele prezentate trebuie mai intai identificata legatura dintre cele imobile, aflate la numere diferite.
In cauza a fost dispus o expertiza tehnica topografica (f. 251 si urm.) in care s-a conchis ca "imobilul teren cu adresa _, Sector 1, Bucuresti, se suprapune fizic peste imobilul teren situat in _, sector 1, cu nr. cadastral 27496 inscris in CF 104834, sector 1, cu o suprafata totala de 170,70 mp (Corpul C1_1 cu suprafata de 78,34 mp si corpul C2 cu suprafata de 92,36mp)."
De asemenea, in concluziile sale expertul a conchis ca "imobilul teren din str. _, sector 1, respecta nomenclatura stradala inscrisa pe planurile cadastrale intocmite inaintea sistematizarii zonei".
Mai mult decat atat pentru dezlegarea situatiei de fata instanta ia act si de planul de situatie depus la dosarul cauzei (f. 45) in care se evidentiaza structura terenului la nivelul anului 1957.
La dosarul cauzei, a fost depus si un raspuns emis de Directia Juridic, Contencios Legislatie (f. 47) folosit de catre autorii reclamantului pentru dosarul de restituire a proprietatii depus la Primaria Sectorului 1 Bucuresti, in anexele memoriului tehnic (f. 50) putandu-se evidentia cu claritate structura anterioara a terenurilor asa cum erau amplasate anterior sistematizarii zonei care urmare a nationalizarii imobilelor in perioada regimului comunist.
Astfel instanta constata ca terenul situat la nr. _ se suprapune cu alte 3 terenuri care au figurat in planurile de amplasament anterioare sistematizarii zonei (f. 50), fiind conturate nr. .., nr. .., nr. ., _.
Mai mult decat atat, limitele acestor terenuri sunt precis stabilite, o mare parte din acestea fiind cedate pentru constructia sau transplantarea strazii _, asa cum se poate observa din planul de amplasament.
Terenurile reduse astfel, nr. .., .., _ au facut obiectul nationalizarii si resistematizarii, o parte din acestea fiind comasate in terenul situat la nr. .., Str. _.
Concluziile instantei sunt in concordanta si cu concluziile expertului topografic care a evidentiat in planul de situatie (f. 262), conform carora imobilul aflat la nr. _, se suprapune pe terenurile existente anterior sistematizarii sub nr. .., .., .., str. _.
Astfel la filele 260-262 se evidentiaza cum imobilul detinut de cei doi parati se afla in cea mai mare proportie pe terenul situat la nr. _, iar intr-o masura mai mica asupra terenului situat la nr. _.
In lumina acestei situatii instanta va constata ca imobilul cu nr. _ este produsul resistematizarii zonei, iar nr. .. si _ se suprapun topografic imperfect constructiei situate la nr. _, constructie ce apartine paratilor.
De asemenea, raportat la cele expuse mai sus, instanta va respinge exceptiile lipsei calitatii procesuale pasive a paratilor ca fiind neintemeiate.
Pe cale de consecinta, imobilul-cladire ce se afla in proprietatea paratilor se afla situat peste imobilul-teren apartinand reclamantului, suprapunerea fiind imperfecta, o parte din constructie fiind situata pe imobilul-teren cu nr. _.
Odata constatata aceasta suprapunere trebuie constatat modul in care paratii si autorii acestora au construit respectivele constructii pe imobilul-teren aflat la nr. ...
Astfel analizand situatia faptica expusa cronologic mai sus, instanta constata ca respectiva constructie a fost demarata de catre SC M SRL, la data de 27.08.1992 fiind emis Certificatul de Urbanism nr. 11887 avand ca obiect "Constructie metalica demontabila cu caracter de provizorat - compusa din 3 (trei) module (_) terasa aferenta insumeaza 225 mp, ocupand in total un teren in suprafata de 324 mp." (f. 75). La data de 21.01.1993 a fost eliberata de catre Primaria Sectorului 1 Bucuresti autorizatia de amplasare obiect de comert stradal (f. 74) prin care s-a autorizat constructia unui chiosc pentru desfacerea articole alimentare si nealimentare preambalate.
Ulterior acestui moment la data de 25.01.1993 a fost incheiat in fata Notarului de Stat D.D. Conventia dintre SC M SRL si SC T SRL prin care "partile convin ca pe terenul situat in Bucuresti, _, pentru care s-a eliberat autorizatia de amplasare a unei constructii destinata comertului nr. 11887/21.01.1993, eliberata de Primaria Sectorului 1 Bucuresti si al Certificatului de urbanism nr. 11887/27.07.1992 SC T SRL sa realizeze pe cheltuiala sa exclusiva constructie cu scop comercial" (f. 27, 28).
Asadar, instanta constata ca prin respectiva autorizatie de constructie s-a permis construirea unei structuri usor demontabile, provizorii - constructie metalica demontabila - ce urma a deservi populatia prin comercializarea de articole alimentare si nealimentare preambalate.
Ulterior acestui moment SC M SRL in conventie cu SC T SRL au fost de acord ca, exercitand drepturile nascute din autorizatie de constructie si certificatul de urbanism emise in 1992-1993, au fost de acord ca ultima sa procedeze la edictarea unei constructii cu scop comercial.
La punctul V al acestei conventii s-a constat ca domnul P.I. s-a obligat sa depuna diligentele si sa reconstituie dreptul de proprietate asupra imobilului-teren, pe care ulterior sa-l transmita catre SC T SRL.
Din inscrisurile depuse la dosarul cauzei, aceasta obligatie nu a fost niciodata executata, nefiind obtinuta reconstituirea dreptului de proprietate in favoarea sa.
In ciuda acestui fapt SC T SRL a continuat gestionarea in fapt a terenului, La data de 05.07.1994 emitandu-se certificatul de urbanism nr. 24502 (f. 89) prin care s-a incuviintat constructia "cu caracter provizoriu pentru reclama si panou publicitar (_)".
In anii 1998, respectiv 2001 SC T SRL a instrainat constructiile edictate catre doua persoane. Astfel, la data de 09.09.1998 a fost incheiat intre SC T SRL si SC E.C. SRL Contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2705, iar la data de 20.03.2001 a fost incheiat intre SC T SRL si C.N. Contractul de vanare-cumparare autentificat sub nr. 569 (f. 25).
In urma respectivelor contracte de vanzare cumparare au fost transmise dreptul de proprietate asupra constructiei, in mod separat, paratul C.N. dobandind imobilul "Berarie" (f. 261), iar paratul SC E.A.J. SRL dobandit imobilul "Showroom" (f. 261).
In aceste doua contracte de vanzare-cumparare se precizeaza expres ca SC T SRL transmite dreptul de proprietate asupra respectivei constructii si dreptul de folosinta asupra terenului pe care se afla aceasta constructii.
Astfel, in contractul din SC T SRL si SC E.C. SRL se precizeaza expres ca "Constructia care se instraineaza este proprietatea vanzatorului dupa cum rezulta din conventia incheiata cu SC M SRL autentificata sub nr. 2743 din 25.01.1993 de Notariatul de stat al Sectorului 3 Bucuresti si odata cu constructia instrainata se transmite Cumparatorului si dreptul de folosinta asupra suprafetei aferente de teren de 160 mp" nefiind precizat care este izvorul acestui drept de obligatie.
Mai mult in contractul prin Contractul de vanare-cumparare autentificat sub nr. 569 (f. 25) din data de 20.03.2001 prin care SC T SRL a vandut paratului C.N. o parte din respectiva constructie, s-a consemnat ca "Odata cu constructia instrainata se transmite SC ASIC & P 2000 dreptul de folosinta asupra suprafetei de aferente de teren de 121,25 mp a carei posesie apartine SC T SRL dupa cum rezulta din declaratia autentica nr. 224/01.02.2001 de notarul public M.G. din Bucuresti".
In respectiva declaratie T.M. a aratat ca "Declar totodata ca, desi, prin Dispozitia nr. 189/27.05.1992 a Primarului General al Mun. Bucuresti, mi-a fost reconstituit dreptul de proprietate pentru intreaga suprafata de teren din _, nu voi solicita punerea in posesie pentru suprafata de 121,25 mp, lasand-o la dispozitia SC T SRL care plateste impozit pe cladire si pe teren din anul 1994."
Pe cale de consecinta paratul C.N. avea cunostinta de existenta unei suprapuneri dintre imobilul sau constructie si suprafata de teren sub nr. 85, detinuta de doamna T.M., obtinand de la aceasta o declaratie prin care sa-i permita sa continue sa profite de pe folosinta respectivului teren.
De asemenea, in cuprinsul respectivele declaratii autentice a doamnei T se precizeaza ca respectiva ii va putea folosi oriunde domnului M, reprezentantul legal al SC T SRL.
Astfel instanta va conchide ca reprezentantul legal al SC T SRL, domnul S.M. cunostea situatia precara a dreptului de folosinta asupra respectivului imobil, obtinand acordul doamnei T care fusese reimproprietarita cu imobilul situat la adresa _.
Aceasta situatie era cunoscuta si de paratul C.N., fiind precizata expres in contractul dintre acesta si SC T SRL.
Totodata, aceasta situatie de fapt este intarita si prin precizarile din respectivul contract: "Pretul vanzarii este de 43.000 USD la care se adauga TVA (_) din care vanzatorul declara ca a primit de la CUMPARATOR astazi, data autentificarii, echivalentul a 2.500 USD iar restul de 40.500 USD ii va primi in termen de 6(sase) luni data la care SC T SRL urmeaza sa primeasca concesiunea terenului aferent" (f. 25).
Astfel SC T SRL si pe cale de consecinta si succesorul sau C.N. au cunoscut situatia juridica a terenului, primul angajandu-se sa urmareasca obtinerea unei concesiuni asupra respectivului teren, fiind rezonabil de conchis ca SC T SRL prin reprezentantul sau S.M. avea cunostinta de faptul ca terenul se afla la momentul respectiv in proprietate, cel putin partiala (excluzand imobilul de la adresa _ apartinand T.M.) a statului si urmarind a obtine concesiunea de la stat cu privire la restul de teren.
Pe cale de consecinta, in lumina celor expuse mai sus si in virtutea inscrisurilor prezente la dosar, instanta conchide ca paratii nu pot opune un drept de folosinta proprietarului actual.
Astfel autorul lor, SC M SRL nu detinea la momentul obtinerii autorizatiei de constructie si certificatului de urbanism un drept de folosinta, ci statul, prin Primaria Sectorului 1 Bucuresti, a recunoscut un drept limitat de folosinta acestuia in sensul permisiunii edictarii unei constructii usor demontabile, provizorii.
Mai mult, SC T SRL, urmarind obligarea domnului P, reprezentantului legal al SC M SRL, la transmiterea dreptului de proprietate ulterior reconstituirii dreptului a recunoscut faptul ca era constient de starea sa de precaritate asupra terenului.
Ulterior, la momentul instrainarii constructiei care la nivelul anului 1998-2001 prezenta doar etaj, depasind nivelul autorizatiei de constructie din anul 1992 care permitea doar o structura redusa ca dimensiune si usor demontabila, SC T SRL cunostea precaritatea dreptului sau asupra terenului de sub constructiei, aceasta limitare fiind cunoscuta si de parati, prin contract transmitandu-se doar proprietatea asupra constructiei si o folosinta asupra terenului, in contractul cu paratul C.N. fiind intarit acest aspect prin obligarea reprezentantului legal al SC T SRL la obtinerea unei concesiuni din partea statului asupra terenului.
Nu este contestat ca pana la momentul emiterii dispozitiei de restituire a terenului cu nr. 83 in 2009 catre autorii reclamantului de catre Primarul Municipiului Bucuresti, terenul respectiv apartinea statului, fiind gestionat in mod curent de Primaria Sectorului 1 Bucuresti, aceasta emitand autorizatii de constructii provizorii atat in 1994 (f. 89), cat si ulterior in 2006, insa aceste structuri doar erau usor demontabile, cu caracter de provizorat.
Insa structura care a fost identificata de catre expertul in constructii, pin expertiza depusa la dosarul cauzei (f. 18 si urm vol. II) nu este o structura provizorie, ci este o structura avand fundatie, structura de rezistenta - metalica si planseu din profile metalice inglobate in beton (f. 24).
Astfel SC M SRL cunostea faptul ca nu este proprietarul terenului si ca nu detinea niciun drept asupra acestuia, detinand doar o autorizatie de constructie si un certificat de urbanism care-i permitea constructia unei structuri usor demontabile.
SC T SRL, preluand dreptul la edificare de la SC M SRL a procedat la construirea unui edificiu superior celui care ii era permis prin autorizatiile de constructie prezente la dosarul cauzei.
SC T in 1998 si 2001 a instrainat imobilul catre alte doua persoane, care au cunoscut ca dobandesc doar o constructie, a carei structura este diferita de cea care fusese permisa prin Autorizatia de Constructie din 1993 (f. 74), respectivul Certificatul de urbanism din 1992 (f. 75) si ca dreptul de folosinta asupra terenului pe care se afla constructia este unul precar.
Aceasta situatie de fapt se transpune in situatia juridica prin statutul de constructor de rea-credinta a constructorului initial, acest statut transmitandu-se intregului sir de dobanditori ai constructiilor situate la nr. _ care vor trebui sa suporte consecintele statului respectiv, acestia cunoscand ca au construit un edificiu pe terenul altei persoane, neputand invoca buna-credinta din moment ce nu detineau niciun de autorizatie pentru constructia care se afla in prezent edificata, iar ulterior nu au efectuat niciun fel de demersuri pentru intrarea in legalitate.
Retinand aceasta situatie si suprapunerea terenului de la nr. _ aflat in proprietatea reclamantului cu imobilul-constructie de la nr_, instanta constata si incidenta art. 494 alin. 2 C.civ.1864 care arata ca "Daca proprietarul pamantului cere ridicare plantatiilor si a constructiilor, ridicarea va urma cu cheltuiala celui ce le-a facut".
Instanta constata ca sunt aplicabile art. 482 si 492 din Codul civil 1864. Textul care consacra ideea de accesiune in cel mai larg sens al ei, incluzand atat accesiunea prin producere, cat si accesiunea prin unire sau incorporare (art. 482 C.civ. 1864) reprezinta temei al unei prezumtii de proprietate decurgand din relatia de la accesoriu la principal care este stabilita intre doua lucruri.
Acest text legal are o dubla dimensiune: pe de o parte, el reglementeaza faptul material al accesiunii si efectul dobanditor de proprietate al acestuia, pe de alta parte, el instituie o prezumtie de proprietate asupra lucrului accesoriu in favoarea proprietarului lucrului principal. Sub acest ultim aspect, se pleaca de la legatura de la accesoriu la principal dintre cele doua lucruri, care este un rezultat al unirii sau incorporarii, si se trage concluzia ca proprietarul lucrului principal este si proprietarul lucrului accesoriu.
Este prezent deci in acest text legal mecanismul probatoriu specific prezumtiei. In acest context, merita amintit textul art. 1199 C.civ., conform caruia prezumtiile sunt consecintele ce legea sau magistratul trage din un fapt cunoscut la un fapt necunoscut.
Asadar, in cuprinsul acestui text trebuie sa se faca diferenta intre faptul material care a generat legatura de la accesoriu la principal si legatura insasi, care este rezultatul faptului material.
Accesiunea ca mod de dobandire a proprietatii este efectul faptului material, accesiunea ca prezumtie de proprietate este dedusa din legatura materiala de la accesoriu la principal, a carei constatare poate fi facuta pe toata durata ei, iar nu doar in momentul initial in care a fost creata.
Pe cale de consecinta, acest text legal isi pastreaza intreaga semnificatie juridica sub aspectul prezumtiile de proprietate, in sensul ca ea opereaza cu privire la toata intinderea obiectului proprietatii (daca este vorba despre un teren, trebuie sa se tina seama nu numai de sol, ci si de subsol, de spatiul situat deasupra solului, de elementele exterioare care se adauga lucrului prin unire sau incorporare). Daca se are in vedere insa accesiunea ca mod de dobandire a proprietatii, ea este doar efectul faptului material al unirii sau incorporarii.
Astfel, o data constat ca prin decizia de reconstituire a dreptului de proprietate a terenului situat la adresa _, sector 1, s-a transmis proprietarului si dreptul a face uz de aceste prevederi generale din materia accesiunii imobiliare artificiale, acest drept transmitandu-se si succesorului persoanelor al caror drept a fost reconstituit, in cauza de fata, reclamantul.
Astfel, constatand calitatea de constructori de rea-credinta a paratilor a imobilelor construite la _, constatand suprapunerea partiala a imobilului de la nr. .. cu cel de la nr. .., constatand ca reclamantul este proprietarul imobilului de la nr. .. prin Contractul de vanzare-cumparare depus la dosarul cauzei, instanta va face aplicatia art. 494 alin.2 C.civ. 1864 si va obliga paratii sa-si ridice constructiile edificate la adresa _, sector 1, Bucuresti amplasate pe terenul situat la adresa Bucuresti, Sector 1, str_ identificat prin nr. cadastral 27497 inscris in CF 104834, sector 1 - constructiile evidentiate drept Corp C1_1 cu suprafata de 78,34 mp si Corp C2 cu suprafata de 92,36 mp, conform expertizei in constructii intocmite de exp. teh. Ing. F.S. (f. 34 vol. II) raportat la expertiza intocmita de ing. dr. C.M. si planul depus in expertiza (f. 262 vol. I) - in termen de 6 luni de la ramanerea definitiva si irevocabila a prezentei hotarari.
In lipsa executarii respectivei obligatii in termenul aratat, autorizeaza reclamantul sa ridice constructiile mai sus identificate pe cheltuiala paratilor.
B.3. Cu privire la cheltuielile de judecata
Totodata, in conformitate cu dispozitiile art. 274 C.p.c, constatand culpa procesuala a debitoarei in ceea ce priveste prezentul litigiu, instanta o va obliga la plata cheltuielilor de judecata in cuantum total de 15.210 lei format din : suma de 12.732 lei reprezentand : taxa judiciara de timbru si timbru judiciar, suma de 2.450 lei reprezentand onorarii experti.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE Admite exceptia inadmisibilitatii capatului de cerere privind evacuarea paratilor de pe terenul reclamantului.
Respinge capatul de cerere privind evacuarea paratilor de pe terenul reclamantului ca fiind inadmisibil.
Respinge exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratilor ca fiind neintemeiata.
Admite cererea formulata de reclamantul P.V. cu domiciliul ales la _, in contradictoriu cu parata S.C. E.A.J. S.R.L. cu sediul in _, paratul C.N. cu domiciliul in _.
Obliga paratii sa-si ridice constructiile edificate la adresa _, Bucuresti amplasate pe terenul situat la adresa _ identificat prin nr. cadastral 27497 inscris in CF 104834, sector 1 - constructiile evidentiate drept Corp C1_1 cu suprafata de 78,34 mp si Corp C2 cu suprafata de 92,36 mp, conform expertizei in constructii intocmite de exp. teh. Ing. F.S. (f. 34 vol. II) raportat la expertiza intocmita de ing. dr. C.M. si planul depus in expertiza (f. 262 vol. I) - in termen de 6 luni de la ramanerea definitiva si irevocabila a prezentei hotarari.
In lipsa executarii respectivei obligatii in termenul aratat, autorizeaza reclamantul sa ridice constructiile mai sus identificate pe cheltuiala paratilor.
Obliga paratii sa plateasca reclamantului suma de 15.210 lei reprezentand cheltuieli de judecata.
Cu drept de apel in termen de 15 zile de la comunicarea hotararii.
Pronuntata in sedinta publica astazi, 26.02.2015.
I. PROCEDURA
A. Cererea de chemare in judecata
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti la data de 03.05.2012 sub numarul 17833/299/2012, reclamantul P.V. a formulat in contradictoriu cu paratii SC E.A.J. SRL si C.N. cerere de chemare in judecata solicitand instantei ca prin hotararea ce o va pronunta sa se dispuna evacuarea paratilor de pe imobilul - terne situat in Bucuresti _, apartinand reclamantului inscris in Cartea Funciara nr. 104834, constatarea faptului ca toate constructiile de pe terenul de mai sus mentionat au fost edificate de catre parati si de autorii acestora in mod ilegal, fara a detine autorizatie de construire si ca acestia sunt constructori de rea-credinta, obligarea paratilor la desfiintarea tuturor constructiilor temporare edificate pe terenul reclamantului pe cheltuiala acestora sau autorizarea reclamantului sa le desfiinteze pe cheltuiala paratilor alaturi de cheltuieli de judecata.
In fapt, reclamantul a invederat ca este proprietarul terenului ce face obiectul prezentei cereri, in baza unui contract de vanzare-cumparare valabil incheiat, paratii si autorii acestora au edificat in mod ilegal si cu rea-credinta constructiile care sunt amplasate in prezent pe terenul pe care reclamantul in detine in proprietate precum si imposibilitatea sa de a-si exercita in mod nestingherit toate prerogativele dreptului de proprietate.
Reclamantul a mai aratat ca a dobandit cu buna-credinta dreptul de proprietate asupra terenului in suprafata de 420 mp situat in str. _ prin Contractul de vanzare-cumparare incheiat cu fostii proprietari ai terenului autentificat sub nr. 1897/20.12.2010 de catre BNP F.D..
S-a mai aratat ca autorii sai au redobandit dreptul de proprietate asupra terenului in baza dispozitiei nr. 12374/21.12.2009 emisa de Primarul Municipiului Bucuresti, cu respectarea dispozitiilor Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 1945 - 1989. Inainte de momentul restituirii terenul s-a aflat in proprietatea statului, fiind preluat in mod abuziv in 1963 in baza Decretului nr. 111/1951 prin Decizia 1087/1963.
De asemenea, s-a mai aratat ca ulterior dobandirii dreptului de proprietate asupra terenului mai sus mentionat, s-a procedat la efectuarea tuturor demersurilor de publicitate imobiliara prevazute de dispozitiile legale in vigoare, inscriind terenul cumparat in CF.
Reclamantul a mai apreciat ca in prezent paratii ocupa in mod abuziv si ilegal terenul ce-i apartine, acestia nedetinand nici un titlu valabil si nici un document care sa ateste legalitatea constructiilor amplasate pe teren. In acest sens reclamantul a aratat ca autorii paratilor au inteles sa edifice o serie de constructii pe teren, invocand existenta unei autorizatii de amplasament care le-ar fi permis realizarea unor constructii cu caracter provizoriu, insa aceasta autorizatie nu a fost niciodata prezentata, reclamantul apreciind ca oricum aceasta nu poate sta la baza constructiei actuale care prezinta fundatie solida.
Reclamantul a prezentat istoricul documentelor.
Astfel la data de 25.01.1993 s-a incheiat Conventia nr. 2743 autentificata la Notariatul de Stat al Sectorului 3 Bucuresti, incheiata intre SC M SRL si SC T SRL, avand ca obiect - "pe terenul situat in Bucuresti, str. _. nr. 55, pentru care s-a eliberat catre SC M SRL autorizatia de amplasare a unei constructii destinata comertului din 21.01.1993 eliberata de Primaria Sectorului 1 Bucuresti si certificatul de urbanism 11887/27.08.1992, societatea comerciala T sa realizeze pe cheltuiala sa exclusiva o constructie in scop comercial". De asemenea, s-a mai aratat ca "Dl. P.I., director al Societatii comerciale M SRL cunoscand ca terenul a reprezentat proprietatea familiei P, se obliga sa faca toate diligentele pentru reconstituirea dreptului de proprietate si sa instraineze acest teren catre SC T SRL".
Reclamantul considera ca analizandu-se acest document se poate constata reaua-credinta si intentia frauduloasa a paratilor, aratand ca terenul situat in Str. _ nu a apartinut niciodata familiei P, dimpotriva terenul a fost proprietatea autorilor reclamantului pana in momentul preluarii abuzive de catre stat.
La data de 09.09.1998 a fost incheiat Contractul de vanzare-cumparare autentificat la BNP D.D. In baza acestui contract SC T SRL transmite catre SC E.C. SRL "o parte determinata din imobilul situat in Bucuresti, str. _, respectiv 163,50 mp utili. (_) Constructia care se instraineaza este proprietatea vanzatorului si odata cu constructia instrainata se transmite si dreptul de folosinta asupra suprafetei aferente de teren de 160 mp".
In acest sens reclamantul a apreciat ca SC T SRL a procedat la instrainarea unui drept de folosinta a terenului pe care nu l-a dobandit niciodata in mod legal.
De asemenea, a intervenit la data de 20.03.2001 Contractul de vanzare-cumparare autentificat la BNP D.D. si I.C.. Potrivit acestui contract SC T SRL transmite catre paratul C.N. "o parte determinata a imobilului situat in Bucuresti, str. _".
Reclamantul a conchis ca solicita instantei de judecata sa constate ca desi reclamantul a dobandit dreptul de proprietate asupra terenului situat in Bucuresti, _. insa din anul 2010, pana in prezent nu a dobandit efectiv posesia, neputand sa-si exercite dreptul de folosinta asupra terenului ca prerogativa a dreptului de proprietate.
De asemenea, reclamantul a mai aratat ca toate constructiile au fost edificate d ecatre parati sau autorii acestora in mod ilegal pe terenul al carui proprietar este reclamantul si solicita sa-i fie lasat in deplina posesie si proprietate. Atitudinea paratilor, considera reclamantul, nu poate nicicum sa conduca la dobandirea dreptului de folosinta asupra terenului, creand vreo aparenta de drept in patrimoniul acestora in detrimentul adevaratului proprietar.
In concluzia, reclamantul a solicitat admiterea actiunii asa cum a fost formulata.
In drept, reclamanta si-a intemeiat cererea pe dispozitiile artt. 112 si urm. C.p.c., art. 555, 560 Noul Cod Civil, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii constructiilor, precum si orice alte dispozitii legale aplicabile.
In materia timbrajului, cererea a fost legal timbrata cu suma de 12.732 lei (f. 83) asa cum i s-a pus in vedere de catre instanta la termenul din 16.01.2015.
B. Precizari
La termenul din 19.10.2012 (f. 33) reclamantul si-a precizat actiunea (f. 20) aratand : capatul 2 de cerere nu are existenta de sine statatoare facand parte din capatul 3 de cerere, iar acest capat de cerere va avea urmatorul continut : obligarea paratilor la desfiintarea tuturor constructiilor (atat cele cu caracter temporar cat si cele cu caracter definitiv" amplasate/edificate pe terenul reclamantului, pe cheltuiala acestora sau autorizarea reclamantului sa le desfiinteze pe cheltuiala paratilor avand cin vedere ca toate constructiile de pe terenul de mai sus au fost edificate/amplasate de catre parati si de autorii acestora in mod ilegal, fara a detine autorizatie de constructie, acestia fiind constructori de rea-credinta.
C. Aparari
Paratul C.N., la termenul din 16.11.2012 intampinare (f. 68) prin care a aratat ca fata de cererea de chemare in judecata astfel cum a fost precizata si in lipsa oricaror inscrisuri atasate acesteia, paratul a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive.
Astfel, acesta a aratat ca totalitatea capetelor de cerere continute in cererea de chemare in judecata vizeaza un imobil situat in Bucuresti, _, in conditiile in care acesta nu detine si nu a detinut vreodata un imobil la aceasta adresa. Asa cum rezulta si din contractul de vanzare-cumparare autentificat nr. nr. 569/20.03.2001 la BNP D.D. si I.C. paratul a dobandit un spatiu comercial determinat, dintr-un imobil situat in Bucuresti _., sector 1.
De asemenea, cu aceeasi ocazia a fost transmis societatii AS IC & P 2000 dreptul de folosinta asupra suprafetei de tern aferent de 121,25 mp situat la aceeasi adresa, vanzatorul avand posesia terenului in conformitate cu Declaratia autentificata nr. 224/01.02.2001 la BNP M.G. de catre T.M., proprietarul terenul.
Din cuprinsul acestei declaratii, a aratat paratul rezulta ca doameni T.M.i-a fost reconstituit dreptul de proprietate, in temeiul Legii nr. 18/1991, fiind emisa dispozitia nr. 189/27.05.1992 de catre Primarul General al Mun. Bucuresti pentru intreaga suprafata de teren din str. _, actualmente _..
Paratul a mai aratat ca in ceea ce priveste constructia ce a facut obiectul vanzarii, aceasta a fost edificata de catre vanzator in baza Aurizatiei nr. 11887/21.01.1993 eliberata de Primaria Sector 1 si a Certificatului de Urbanism nr. 11887/27.08.1992 eliberat de aceeasi primaria, nefiind o constructie ilegala.
Paratul a mai invederat ca din cererea de chemare in judecata rezulta ca reclamantul a dobandit in anul 2010 un teren in suprafata de 420 mp, teren situat in _, autorii acestuia redobandind dreptul de proprietate in baza unei Dispozitii a Primarului General, emisa in anul 2009.
Astfel, paratul a mai invederat ca este cumparator de buna-credinta al imobilului pe care il detine in proprietate de 11 ani si nimeni nu l-a tulburat in acest moment.
Pentru toate aceste motive, solicita admiterea exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive si respingerea actiunii ca fiind introdusa impotriva unei persoane fara calitate procesuala pasiva. De asemenea, pe fondul cauzei solicita respingerea actiunii ca fiind neintemeiata, cu cheltuieli de judecata reprezentand onorariu avocat.
Parata SC E.A.J. SRL a depus la dosarul cauzei inscrisul intitulat "INTAMPINARE SI CERERE RECONVENTIONALA" (f. 76) invocand exceptia lipsei calitatii procesuale pasive, dar si exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantului.
In sustinerea acestei cereri paratul a aratat ca reclamantul nu a inteles sa depuna la dosarul cauzei Contractul de vanzare-cumparare nr. 1897/20.12.2010 act care i-ar fi definit calitatea de cumparator al terenului.
De asemenea, paratul a mai aratat ca prin Contractul de vanzare-cumparare nr. 2705/09.09.1998 a achizitionat de la SC T SRL o parte determinata din imobilul situat in Bucuresti, str. _ sector 1. Acest act a fost trecut in Registrul de transcriptiuni si incriptiuni la nr. 13016-13107/16.09.1998, radiindu-se privilegiul vanzatorului. Constructia a fost edificata inca din anul 1993 conform Certificatelor de urbanism, dar si a autorizatiei de construire obtinuta ulterior - pentru modificari - in anul 2006.
Paratul a apreciat ca este cumparator de buna-credinta si a aratat ca nu intelege de ce sa renunte la dreptul sau.
Instanta la termenul din 16.11.2012 (f. 79) a apreciat ca nu s-au invocat pretentii proprii prin cererea respectiva, ci doar aparari, recalificand in consecinta respectivele sustineri.
D. Exceptii si ale chestiuni prealabile dezlegarii fondului
In ceea ce priveste exceptiile invocate, precum si exceptia inadmisibilitatii actiunii formulate de catre parat, instanta s-a pronuntat asupra acestora prin incheierea din 01.03.2013 (f. 138), luand act de renuntarea la exceptia lipsei calitatii procesuale active, unind cu fondul exceptiile lipsei calitatii procesuale pasive si respingand exceptia inadmisibilitatii.
De asemenea, la termenul din 13.02.2015 a fost reiterata exceptia inadmisibilitatii capatului de cerere privind evacuarea paratilor din imobilul-teren, instanta urmand a se pronunta prin prezenta hotarare asupra acelui capat.
E. Probe
In prezenta cauza a fost incuviintata si administrata proba cu inscrisuri, conform art. 255 C.p.c..
Reclamantul a depus la dosarul cauzei urmatoarele inscrisuri in copie certificata: Contract de vanzare-cumparare din 1998, Contract de vanzare-cumparare din 2001, Conventie intre SC M SRL si T SRL din 1993, extras CF, Dispozitie nr. 12374/21.12.2009, adrese, memoriu tehnic, Contract de incheiere din 21.11.2007, Contract de vanzare-cumparare din 2010, certificat de mostenitor nr. 26/2010, documentatie tehnica pentru acordarea numarului cadastral si inscrierea in CF.
Paratul a depus la dosarul cauzei in copie certificata : Declaratie T.M., certificat de atestare fiscala C.N., Autorizatie de amplasare obiect de comert stradal nr. 118878/21.01.1993, Certificat de urbanism din 27.08.1992.
La termenul din 01.03.2013 instanta a incuviintat proba cu expertiza tehnica topografica, stabilind obiectivele expertizei (f. 139), expertiza fiind depusa la dosarul cauzei la fila 251.
De asemenea, constatand utilitatea acestei probe, instanta a dispus incuviintarea probei cu expertiza tehnica in constructii, raportul de expertiza fiind depus la dosarul cauzei la data de 16.07.2014 raportul de expertiza (f. 18 vol. II).
Adrese : la termenul din 18.01.2013 instanta a dispus emiterea unor adrese catre Primaria Municipiului Bucuresti, aceasta institutie raspunzand la solicitarile instantei (f. 113 si urm.).
II. IN FAPT
In urma analizarii inscrisurilor din dosar, instanta retine urmatoarea situatie de fapt pe care o va prezenta in mod cronologic :
La data de 27.08.1992 a fost emis Certificatul de Urbanism nr. 11887 avand ca obiect "Constructie metalica demontabila cu caracter de provizorat - compusa din 3 (trei) module (_) terasa aferenta insumeaza 225 mp, ocupand in total un teren in suprafata de 324 mp." (f. 75).
La data de 21.01.1993 a fost eliberata de catre Primaria Sectorului 1 Bucuresti autorizatia de amplasare obiect de comert stradal (f. 74) prin care s-a autorizat constructia unui chiosc pentru desfacerea articole alimentare si nealimentare preambalate.
La data de 25.01.1993 a fost incheiat in fata Notarului de Stat D.D. Conventia dintre SC M SRL si SC T SRL prin care "partile convin ca pe terenul situat in Bucuresti, str. _, pentru care s-a eliberat autorizatia de amplasare a unei constructii destinata comertului nr. 11887/21.01.1993, eliberata de Primaria Sectorului 1 Bucuresti si al Certificatului de urbanism nr. 11887/27.07.1992 SC T SRL sa realizeze pe cheltuiala sa exclusiva constructie cu scop comercial" (f. 27, 28).
La punctul V al respectivului acord se preciza "Domnul P.I., director al SC M SRL, cunoscand ca terenul din Bucuresti_, a reprezentat proprietatea familiei P, se obliga sa faca toate diligentele pentru reconstituirea dreptului de proprietate si sa instraineze acest teren SC T SRL prin act autentic, in termen de 10 de la data primirii titlului de proprietate, pentru SC T SRL consimte un pret de 18.500 Dolari SUA, platibili la data incheierii actului de vanzare-cumparare."
La data de 05.07.1994 s-a emis certificatul de urbanism nr. 24502 (f. 89) prin care s-a incuviintat constructia "cu caracter provizoriu pentru reclama si panou publicitar (_)".
La data de 09.09.1998 a fost incheiat intre SC T SRL si SC E.C. SRL Contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2705 prin care SC T SRL (f. 22) "intelegem sa vindem in deplina proprietate cumparatorului o parte determinata din imobilul situat in Bucuresti, _ sector 1 (numita in anexa "showroom") respectiv 163,5 mp utili : la parter - sala de expunere de 87 mp si anexa de 5,2 mp (total suprafata utila de 92,2 mp) si etaj-birouri 52 mp si anexe 19,3 mp (total 71,3 mp) conform schitei de plan (_).
Constructia care se instraineaza este proprietatea vanzatorului dupa cum rezulta din conventia incheiata cu SC M SRL autentificata sub nr. 2743 din 25.01.1993 de Notariatul de stat al Sectorului 3 Bucuresti si odata cu constructia instrainata se transmite Cumparatorului si dreptul de folosinta asupra suprafetei aferente de teren de 160 mp".
De asemenea, in contract se mai precizeaza ca "Cumparatorul declara ca a luat la cunostinta de situatia juridica si de fapt a terenului, intelegand sa dobandeasca proprietatea asupra constructiei si folosinta terenului aferent pe durata constructiei"(f. 23).
La data de 01.02.2001 s-a prezentat in fata Notarului Public M.G. doamna T.M. care a declarat (f. 71) ca "prin memoriul tehnic de cadastru (_) se identifica topografic ca o suprafata de 121,25 mp din fosta parcela din _ este ocupata de actuala parcela din str. _. De asemenea, cunosc faptul ca aceasta suprafata este, actualmente, ocupata de constructia P+1 - edificata de catre SC T SRL in baza autorizatiei de amplasare unei constructii destinate comertului nr. 11887/21.01.1993 eliberate de Primaria Sectorului 1 Bucuresti (_).
Declar totodata ca, desi, prin Dispozitia nr. 189/27.05.1992 a Primarului General al Mun. Bucuresti, mi-a fost reconstituit dreptul de proprietate pentru intreaga suprafata de teren din _, nu voi solicita punerea in posesie pentru suprafata de 121,25 mp, lasand-o la dispozitia SC T SRL care plateste impozit pe cladire si pe teren din anul 1994.
Dau prezenta declaratie spre a-i servi domnului S.M., in calitate de reprezentant al SC T SRL, oriunde va avea nevoie."
La data de 20.03.2001 a fost incheiat intre SC T SRL si C.N. Contractul de vanare-cumparare autentificat sub nr. 569 (f. 25) prin care SC T SRL "intelegem sa vindem in deplina proprietate cumparatorului o parte determinata din imobilul situat in Bucuresti, _., sector 1, respectiv 239,40 mp utili : la parter 160,50 m (salon vanzare de 56 mp, anexe de 41,50 mp, terasa acoperita de 63 mp) si la etaj 78,90 mp (salon vanzare de 35,30 mp, anexe de 24,80 mp si terasa de 18.80 mp).
Constructia care se instraineaza este proprietatea vanzatorului dupa cum rezulta din conventia incheiata cu SC M. SRL autentificata sub nr. 2743/25.01.1993 la Notariatul de stat al Sectorului 3 Bucuresti.
Odata cu constructia instrainata se transmite SC A.S. IC & P 2000 dreptul de folosinta asupra suprafetei de aferente de teren de 121,25 mp a carei posesie apartine SC T SRL dupa cum rezulta din declaratia autentica nr. 224/01.02.2001 de notarul public M.G. din Bucuresti".
De asemenea, se mai precizeaza ca "Pretul vanzarii este de 43.000 USD la care se adauga TVA (_) din care vanzatorul declara ca a primit de la CUMPARATOR astazi, data autentificarii, echivalentul a 2.500 USD iar restul de 40.500 USD ii va primi in termen de 6(sase) luni data la care SC T SRL urmeaza sa primeasca concesiunea terenului aferent" (f. 25).
La data de 21.12.2009 a fost emisa de catre Primarul Municipiului Bucuresti (f. 41) dispozitia nr. 12374 prin care s-a atribuit in folosinta speciala domnului Y.T. si doamnei V.C. terenul in suprafata de 420 mp situat in Bucuresti, _, sector 1 care se identifica conform planului topografic scara 1:500 (_).
La data de 20.12.2010 a fost incheiat intre V.C., Y.M., Y.M.D. in calitate de vanzatori si P.V. in calitate de cumparator Contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1897 prin care vanzatorii, ultimii doi in calitate de succesori ai Y.T. au instrainat imobilul situat la adresa _., sector 1, Bucuresti in suprafata de 420 mp, conform dispozitiei de restituire emisa de Primarul General nr. 12374/21.12.2009 (f. 98,99).
III. IN DREPT
A. Reglementari incidente
In ce priveste procedura aplicabila prezentei cereri, instanta retine aplicabilitatea Codului de procedura civila 2010 - Legea nr. 134/2010, publicata in M.Of. nr. 545 din 03.08.2012, republicata in temeiul art. 80 din Legea nr. 76/2012 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 134/2010, publicata in M.Of. din 30.05.2012 - intrat in vigoare la data de 15 februarie 2013.
Cauza de fata a fost inregistrata pe rolul Judecatoriei Sector 1 Bucuresti la data de 03.05.2012 prin urmare procedura se va desfasura conform Codului de procedura civila anterior, intrat in vigoare la 1865.
B. Solutia instantei
B.1. Solutia instantei cu privire la exceptia inadmisibilitatii capatului de cerere privind actiunea in evacuare de pe imobilul-teren
Reclamantul, fata de capatul I de cerere, prin concluziile scrise, a aratat ca "ori de cate ori sunt incalcate numai unele din atributele dreptului de proprietate, titularul dreptului are posibilitatea de a alege si de a recurge la mijloacele juridice indirecte de aparare a dreptului de proprietate, care tind spre aceeasi finalitate, asa numitele actiuni personale care se intemeiaza pe drepturi de creata nascute insa in stransa legatura cu dreptul de proprietate. Fie ca izvorasc din contract (_) acest drepturi de creanta apar in patrimoniul proprietarului ca urmare a incalcarii dreptului de proprietate; ca urmare proprietarul poate sa recurga la actiunile personale prin care solicita realizarea dreptului de creanta, si, pe cale indirecta insasi restabilirea dreptului de proprietate".
Instanta nu neaga ratiunea reclamantului, insa constata ca in cauza de fata reclamantul, titular al unui drept de proprietate asupra imobilului-teren se afla in stare de contradictorialitate cu paratii care beneficiaza de un drept de proprietate asupra imobilului-constructie care se afla pe respectivul teren, beneficiind si de un prezumtiv drept de folosinta asupra terenului, drept ce i-a fost opus reclamantului.
In virtutea Codului civil 1864, evacuarea era prezenta dar sub forma jurisprudentiala sau doctrinara, fiind nascuta pe cale pretoriana, iar aceasta procedura, chiar daca este izvorata din starea de proprietate, nu poate avea drept efect obligarea unor persoane sa paraseasca imobilul-teren, ridicandu-si constructiile, ci doar poate consta in obligarea parasirii a unor persoane dintr-un imobil-constructie pe care il ocupa fara titlu si din care urmeaza sa fie obligati sa-l vacanteze.
In situatia de fata, reclamantul urmareste obligarea paratilor la ridicarea unor constructii si lasarea posesiei terenului in favoarea reclamantului, situatie care poate fi obtinuta doar pe calea unei actiuni in revendicare, asa cum a fost conturata de practica judiciara si doctrina, Codul civil 1865 necunoscand nici aceasta institutie decat in mod indirect.
Pe cale de consecinta instanta, confirmand cele enuntate de parati atat in fata instantei, cat si prin concluziile scrise, urmeaza a admite exceptia inadmisibilitatii capatului de cerere privind evacuarea paratilor si-l va respinge ca fiind inadmisibil.
B.2. Solutia instantei cu privire la exceptiile lipsei calitatii procesuale pasive si a fondului cauzei
Instanta, analizand inscrisurile depuse de parti la dosarul cauzei, precum si situatia de fapt expusa cronologic mai sus, dar si concluziile depuse de catre parti, conchide ca al doilea si al treilea capat de cerere a reclamantului se intemeiaza in drept in prevederile art. 494 C.civ.1864 privitoare la accesiunea imobiliara artificiala.
In concordanta cu cele sustinute de catre reclamant, instanta constata ca in cauza de fata, dreptul de proprietate al reclamantului asupra unui teren vine in contradictoriu cu dreptul de proprietate a paratilor asupra constructiilor edificate pe respectivul teren, reclamantul pretinzand ca respectivul teren sub cladirile paratilor ii apartine, paratii negand acest aspect.
Astfel, in conformitate cu art. 29 C.p.c.1865, instanta va da calificarea legala a cererilor partilor, chiar daca acestea, la momentul inaintarii lor, nu si-au intemeiat cererile in drept.
Odata precizata incadrarea juridica a cererilor partii, instanta apreciaza ca trebuie sa procedeze la o analiza a situatiei faptice.
In speta paratii sunt titulari netaraganati ai unor constructii care au fost edictate pe terenul situat la adresa _, sector 1, Bucuresti.
Reclamantul este proprietarul imobilului-teren situat la adresa _, sector 1, imobil pe care l-a dobandit de la autorii sai care au fost reimproprietariti printr-o dispozitie a Primarului General al Municipiului Bucuresti asa cum s-a prezentat in situatia faptica.
Astfel, pentru identificarea conflictului dintre cele doua parti referitor la imobilele prezentate trebuie mai intai identificata legatura dintre cele imobile, aflate la numere diferite.
In cauza a fost dispus o expertiza tehnica topografica (f. 251 si urm.) in care s-a conchis ca "imobilul teren cu adresa _, Sector 1, Bucuresti, se suprapune fizic peste imobilul teren situat in _, sector 1, cu nr. cadastral 27496 inscris in CF 104834, sector 1, cu o suprafata totala de 170,70 mp (Corpul C1_1 cu suprafata de 78,34 mp si corpul C2 cu suprafata de 92,36mp)."
De asemenea, in concluziile sale expertul a conchis ca "imobilul teren din str. _, sector 1, respecta nomenclatura stradala inscrisa pe planurile cadastrale intocmite inaintea sistematizarii zonei".
Mai mult decat atat pentru dezlegarea situatiei de fata instanta ia act si de planul de situatie depus la dosarul cauzei (f. 45) in care se evidentiaza structura terenului la nivelul anului 1957.
La dosarul cauzei, a fost depus si un raspuns emis de Directia Juridic, Contencios Legislatie (f. 47) folosit de catre autorii reclamantului pentru dosarul de restituire a proprietatii depus la Primaria Sectorului 1 Bucuresti, in anexele memoriului tehnic (f. 50) putandu-se evidentia cu claritate structura anterioara a terenurilor asa cum erau amplasate anterior sistematizarii zonei care urmare a nationalizarii imobilelor in perioada regimului comunist.
Astfel instanta constata ca terenul situat la nr. _ se suprapune cu alte 3 terenuri care au figurat in planurile de amplasament anterioare sistematizarii zonei (f. 50), fiind conturate nr. .., nr. .., nr. ., _.
Mai mult decat atat, limitele acestor terenuri sunt precis stabilite, o mare parte din acestea fiind cedate pentru constructia sau transplantarea strazii _, asa cum se poate observa din planul de amplasament.
Terenurile reduse astfel, nr. .., .., _ au facut obiectul nationalizarii si resistematizarii, o parte din acestea fiind comasate in terenul situat la nr. .., Str. _.
Concluziile instantei sunt in concordanta si cu concluziile expertului topografic care a evidentiat in planul de situatie (f. 262), conform carora imobilul aflat la nr. _, se suprapune pe terenurile existente anterior sistematizarii sub nr. .., .., .., str. _.
Astfel la filele 260-262 se evidentiaza cum imobilul detinut de cei doi parati se afla in cea mai mare proportie pe terenul situat la nr. _, iar intr-o masura mai mica asupra terenului situat la nr. _.
In lumina acestei situatii instanta va constata ca imobilul cu nr. _ este produsul resistematizarii zonei, iar nr. .. si _ se suprapun topografic imperfect constructiei situate la nr. _, constructie ce apartine paratilor.
De asemenea, raportat la cele expuse mai sus, instanta va respinge exceptiile lipsei calitatii procesuale pasive a paratilor ca fiind neintemeiate.
Pe cale de consecinta, imobilul-cladire ce se afla in proprietatea paratilor se afla situat peste imobilul-teren apartinand reclamantului, suprapunerea fiind imperfecta, o parte din constructie fiind situata pe imobilul-teren cu nr. _.
Odata constatata aceasta suprapunere trebuie constatat modul in care paratii si autorii acestora au construit respectivele constructii pe imobilul-teren aflat la nr. ...
Astfel analizand situatia faptica expusa cronologic mai sus, instanta constata ca respectiva constructie a fost demarata de catre SC M SRL, la data de 27.08.1992 fiind emis Certificatul de Urbanism nr. 11887 avand ca obiect "Constructie metalica demontabila cu caracter de provizorat - compusa din 3 (trei) module (_) terasa aferenta insumeaza 225 mp, ocupand in total un teren in suprafata de 324 mp." (f. 75). La data de 21.01.1993 a fost eliberata de catre Primaria Sectorului 1 Bucuresti autorizatia de amplasare obiect de comert stradal (f. 74) prin care s-a autorizat constructia unui chiosc pentru desfacerea articole alimentare si nealimentare preambalate.
Ulterior acestui moment la data de 25.01.1993 a fost incheiat in fata Notarului de Stat D.D. Conventia dintre SC M SRL si SC T SRL prin care "partile convin ca pe terenul situat in Bucuresti, _, pentru care s-a eliberat autorizatia de amplasare a unei constructii destinata comertului nr. 11887/21.01.1993, eliberata de Primaria Sectorului 1 Bucuresti si al Certificatului de urbanism nr. 11887/27.07.1992 SC T SRL sa realizeze pe cheltuiala sa exclusiva constructie cu scop comercial" (f. 27, 28).
Asadar, instanta constata ca prin respectiva autorizatie de constructie s-a permis construirea unei structuri usor demontabile, provizorii - constructie metalica demontabila - ce urma a deservi populatia prin comercializarea de articole alimentare si nealimentare preambalate.
Ulterior acestui moment SC M SRL in conventie cu SC T SRL au fost de acord ca, exercitand drepturile nascute din autorizatie de constructie si certificatul de urbanism emise in 1992-1993, au fost de acord ca ultima sa procedeze la edictarea unei constructii cu scop comercial.
La punctul V al acestei conventii s-a constat ca domnul P.I. s-a obligat sa depuna diligentele si sa reconstituie dreptul de proprietate asupra imobilului-teren, pe care ulterior sa-l transmita catre SC T SRL.
Din inscrisurile depuse la dosarul cauzei, aceasta obligatie nu a fost niciodata executata, nefiind obtinuta reconstituirea dreptului de proprietate in favoarea sa.
In ciuda acestui fapt SC T SRL a continuat gestionarea in fapt a terenului, La data de 05.07.1994 emitandu-se certificatul de urbanism nr. 24502 (f. 89) prin care s-a incuviintat constructia "cu caracter provizoriu pentru reclama si panou publicitar (_)".
In anii 1998, respectiv 2001 SC T SRL a instrainat constructiile edictate catre doua persoane. Astfel, la data de 09.09.1998 a fost incheiat intre SC T SRL si SC E.C. SRL Contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 2705, iar la data de 20.03.2001 a fost incheiat intre SC T SRL si C.N. Contractul de vanare-cumparare autentificat sub nr. 569 (f. 25).
In urma respectivelor contracte de vanzare cumparare au fost transmise dreptul de proprietate asupra constructiei, in mod separat, paratul C.N. dobandind imobilul "Berarie" (f. 261), iar paratul SC E.A.J. SRL dobandit imobilul "Showroom" (f. 261).
In aceste doua contracte de vanzare-cumparare se precizeaza expres ca SC T SRL transmite dreptul de proprietate asupra respectivei constructii si dreptul de folosinta asupra terenului pe care se afla aceasta constructii.
Astfel, in contractul din SC T SRL si SC E.C. SRL se precizeaza expres ca "Constructia care se instraineaza este proprietatea vanzatorului dupa cum rezulta din conventia incheiata cu SC M SRL autentificata sub nr. 2743 din 25.01.1993 de Notariatul de stat al Sectorului 3 Bucuresti si odata cu constructia instrainata se transmite Cumparatorului si dreptul de folosinta asupra suprafetei aferente de teren de 160 mp" nefiind precizat care este izvorul acestui drept de obligatie.
Mai mult in contractul prin Contractul de vanare-cumparare autentificat sub nr. 569 (f. 25) din data de 20.03.2001 prin care SC T SRL a vandut paratului C.N. o parte din respectiva constructie, s-a consemnat ca "Odata cu constructia instrainata se transmite SC ASIC & P 2000 dreptul de folosinta asupra suprafetei de aferente de teren de 121,25 mp a carei posesie apartine SC T SRL dupa cum rezulta din declaratia autentica nr. 224/01.02.2001 de notarul public M.G. din Bucuresti".
In respectiva declaratie T.M. a aratat ca "Declar totodata ca, desi, prin Dispozitia nr. 189/27.05.1992 a Primarului General al Mun. Bucuresti, mi-a fost reconstituit dreptul de proprietate pentru intreaga suprafata de teren din _, nu voi solicita punerea in posesie pentru suprafata de 121,25 mp, lasand-o la dispozitia SC T SRL care plateste impozit pe cladire si pe teren din anul 1994."
Pe cale de consecinta paratul C.N. avea cunostinta de existenta unei suprapuneri dintre imobilul sau constructie si suprafata de teren sub nr. 85, detinuta de doamna T.M., obtinand de la aceasta o declaratie prin care sa-i permita sa continue sa profite de pe folosinta respectivului teren.
De asemenea, in cuprinsul respectivele declaratii autentice a doamnei T se precizeaza ca respectiva ii va putea folosi oriunde domnului M, reprezentantul legal al SC T SRL.
Astfel instanta va conchide ca reprezentantul legal al SC T SRL, domnul S.M. cunostea situatia precara a dreptului de folosinta asupra respectivului imobil, obtinand acordul doamnei T care fusese reimproprietarita cu imobilul situat la adresa _.
Aceasta situatie era cunoscuta si de paratul C.N., fiind precizata expres in contractul dintre acesta si SC T SRL.
Totodata, aceasta situatie de fapt este intarita si prin precizarile din respectivul contract: "Pretul vanzarii este de 43.000 USD la care se adauga TVA (_) din care vanzatorul declara ca a primit de la CUMPARATOR astazi, data autentificarii, echivalentul a 2.500 USD iar restul de 40.500 USD ii va primi in termen de 6(sase) luni data la care SC T SRL urmeaza sa primeasca concesiunea terenului aferent" (f. 25).
Astfel SC T SRL si pe cale de consecinta si succesorul sau C.N. au cunoscut situatia juridica a terenului, primul angajandu-se sa urmareasca obtinerea unei concesiuni asupra respectivului teren, fiind rezonabil de conchis ca SC T SRL prin reprezentantul sau S.M. avea cunostinta de faptul ca terenul se afla la momentul respectiv in proprietate, cel putin partiala (excluzand imobilul de la adresa _ apartinand T.M.) a statului si urmarind a obtine concesiunea de la stat cu privire la restul de teren.
Pe cale de consecinta, in lumina celor expuse mai sus si in virtutea inscrisurilor prezente la dosar, instanta conchide ca paratii nu pot opune un drept de folosinta proprietarului actual.
Astfel autorul lor, SC M SRL nu detinea la momentul obtinerii autorizatiei de constructie si certificatului de urbanism un drept de folosinta, ci statul, prin Primaria Sectorului 1 Bucuresti, a recunoscut un drept limitat de folosinta acestuia in sensul permisiunii edictarii unei constructii usor demontabile, provizorii.
Mai mult, SC T SRL, urmarind obligarea domnului P, reprezentantului legal al SC M SRL, la transmiterea dreptului de proprietate ulterior reconstituirii dreptului a recunoscut faptul ca era constient de starea sa de precaritate asupra terenului.
Ulterior, la momentul instrainarii constructiei care la nivelul anului 1998-2001 prezenta doar etaj, depasind nivelul autorizatiei de constructie din anul 1992 care permitea doar o structura redusa ca dimensiune si usor demontabila, SC T SRL cunostea precaritatea dreptului sau asupra terenului de sub constructiei, aceasta limitare fiind cunoscuta si de parati, prin contract transmitandu-se doar proprietatea asupra constructiei si o folosinta asupra terenului, in contractul cu paratul C.N. fiind intarit acest aspect prin obligarea reprezentantului legal al SC T SRL la obtinerea unei concesiuni din partea statului asupra terenului.
Nu este contestat ca pana la momentul emiterii dispozitiei de restituire a terenului cu nr. 83 in 2009 catre autorii reclamantului de catre Primarul Municipiului Bucuresti, terenul respectiv apartinea statului, fiind gestionat in mod curent de Primaria Sectorului 1 Bucuresti, aceasta emitand autorizatii de constructii provizorii atat in 1994 (f. 89), cat si ulterior in 2006, insa aceste structuri doar erau usor demontabile, cu caracter de provizorat.
Insa structura care a fost identificata de catre expertul in constructii, pin expertiza depusa la dosarul cauzei (f. 18 si urm vol. II) nu este o structura provizorie, ci este o structura avand fundatie, structura de rezistenta - metalica si planseu din profile metalice inglobate in beton (f. 24).
Astfel SC M SRL cunostea faptul ca nu este proprietarul terenului si ca nu detinea niciun drept asupra acestuia, detinand doar o autorizatie de constructie si un certificat de urbanism care-i permitea constructia unei structuri usor demontabile.
SC T SRL, preluand dreptul la edificare de la SC M SRL a procedat la construirea unui edificiu superior celui care ii era permis prin autorizatiile de constructie prezente la dosarul cauzei.
SC T in 1998 si 2001 a instrainat imobilul catre alte doua persoane, care au cunoscut ca dobandesc doar o constructie, a carei structura este diferita de cea care fusese permisa prin Autorizatia de Constructie din 1993 (f. 74), respectivul Certificatul de urbanism din 1992 (f. 75) si ca dreptul de folosinta asupra terenului pe care se afla constructia este unul precar.
Aceasta situatie de fapt se transpune in situatia juridica prin statutul de constructor de rea-credinta a constructorului initial, acest statut transmitandu-se intregului sir de dobanditori ai constructiilor situate la nr. _ care vor trebui sa suporte consecintele statului respectiv, acestia cunoscand ca au construit un edificiu pe terenul altei persoane, neputand invoca buna-credinta din moment ce nu detineau niciun de autorizatie pentru constructia care se afla in prezent edificata, iar ulterior nu au efectuat niciun fel de demersuri pentru intrarea in legalitate.
Retinand aceasta situatie si suprapunerea terenului de la nr. _ aflat in proprietatea reclamantului cu imobilul-constructie de la nr_, instanta constata si incidenta art. 494 alin. 2 C.civ.1864 care arata ca "Daca proprietarul pamantului cere ridicare plantatiilor si a constructiilor, ridicarea va urma cu cheltuiala celui ce le-a facut".
Instanta constata ca sunt aplicabile art. 482 si 492 din Codul civil 1864. Textul care consacra ideea de accesiune in cel mai larg sens al ei, incluzand atat accesiunea prin producere, cat si accesiunea prin unire sau incorporare (art. 482 C.civ. 1864) reprezinta temei al unei prezumtii de proprietate decurgand din relatia de la accesoriu la principal care este stabilita intre doua lucruri.
Acest text legal are o dubla dimensiune: pe de o parte, el reglementeaza faptul material al accesiunii si efectul dobanditor de proprietate al acestuia, pe de alta parte, el instituie o prezumtie de proprietate asupra lucrului accesoriu in favoarea proprietarului lucrului principal. Sub acest ultim aspect, se pleaca de la legatura de la accesoriu la principal dintre cele doua lucruri, care este un rezultat al unirii sau incorporarii, si se trage concluzia ca proprietarul lucrului principal este si proprietarul lucrului accesoriu.
Este prezent deci in acest text legal mecanismul probatoriu specific prezumtiei. In acest context, merita amintit textul art. 1199 C.civ., conform caruia prezumtiile sunt consecintele ce legea sau magistratul trage din un fapt cunoscut la un fapt necunoscut.
Asadar, in cuprinsul acestui text trebuie sa se faca diferenta intre faptul material care a generat legatura de la accesoriu la principal si legatura insasi, care este rezultatul faptului material.
Accesiunea ca mod de dobandire a proprietatii este efectul faptului material, accesiunea ca prezumtie de proprietate este dedusa din legatura materiala de la accesoriu la principal, a carei constatare poate fi facuta pe toata durata ei, iar nu doar in momentul initial in care a fost creata.
Pe cale de consecinta, acest text legal isi pastreaza intreaga semnificatie juridica sub aspectul prezumtiile de proprietate, in sensul ca ea opereaza cu privire la toata intinderea obiectului proprietatii (daca este vorba despre un teren, trebuie sa se tina seama nu numai de sol, ci si de subsol, de spatiul situat deasupra solului, de elementele exterioare care se adauga lucrului prin unire sau incorporare). Daca se are in vedere insa accesiunea ca mod de dobandire a proprietatii, ea este doar efectul faptului material al unirii sau incorporarii.
Astfel, o data constat ca prin decizia de reconstituire a dreptului de proprietate a terenului situat la adresa _, sector 1, s-a transmis proprietarului si dreptul a face uz de aceste prevederi generale din materia accesiunii imobiliare artificiale, acest drept transmitandu-se si succesorului persoanelor al caror drept a fost reconstituit, in cauza de fata, reclamantul.
Astfel, constatand calitatea de constructori de rea-credinta a paratilor a imobilelor construite la _, constatand suprapunerea partiala a imobilului de la nr. .. cu cel de la nr. .., constatand ca reclamantul este proprietarul imobilului de la nr. .. prin Contractul de vanzare-cumparare depus la dosarul cauzei, instanta va face aplicatia art. 494 alin.2 C.civ. 1864 si va obliga paratii sa-si ridice constructiile edificate la adresa _, sector 1, Bucuresti amplasate pe terenul situat la adresa Bucuresti, Sector 1, str_ identificat prin nr. cadastral 27497 inscris in CF 104834, sector 1 - constructiile evidentiate drept Corp C1_1 cu suprafata de 78,34 mp si Corp C2 cu suprafata de 92,36 mp, conform expertizei in constructii intocmite de exp. teh. Ing. F.S. (f. 34 vol. II) raportat la expertiza intocmita de ing. dr. C.M. si planul depus in expertiza (f. 262 vol. I) - in termen de 6 luni de la ramanerea definitiva si irevocabila a prezentei hotarari.
In lipsa executarii respectivei obligatii in termenul aratat, autorizeaza reclamantul sa ridice constructiile mai sus identificate pe cheltuiala paratilor.
B.3. Cu privire la cheltuielile de judecata
Totodata, in conformitate cu dispozitiile art. 274 C.p.c, constatand culpa procesuala a debitoarei in ceea ce priveste prezentul litigiu, instanta o va obliga la plata cheltuielilor de judecata in cuantum total de 15.210 lei format din : suma de 12.732 lei reprezentand : taxa judiciara de timbru si timbru judiciar, suma de 2.450 lei reprezentand onorarii experti.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII
HOTARASTE Admite exceptia inadmisibilitatii capatului de cerere privind evacuarea paratilor de pe terenul reclamantului.
Respinge capatul de cerere privind evacuarea paratilor de pe terenul reclamantului ca fiind inadmisibil.
Respinge exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratilor ca fiind neintemeiata.
Admite cererea formulata de reclamantul P.V. cu domiciliul ales la _, in contradictoriu cu parata S.C. E.A.J. S.R.L. cu sediul in _, paratul C.N. cu domiciliul in _.
Obliga paratii sa-si ridice constructiile edificate la adresa _, Bucuresti amplasate pe terenul situat la adresa _ identificat prin nr. cadastral 27497 inscris in CF 104834, sector 1 - constructiile evidentiate drept Corp C1_1 cu suprafata de 78,34 mp si Corp C2 cu suprafata de 92,36 mp, conform expertizei in constructii intocmite de exp. teh. Ing. F.S. (f. 34 vol. II) raportat la expertiza intocmita de ing. dr. C.M. si planul depus in expertiza (f. 262 vol. I) - in termen de 6 luni de la ramanerea definitiva si irevocabila a prezentei hotarari.
In lipsa executarii respectivei obligatii in termenul aratat, autorizeaza reclamantul sa ridice constructiile mai sus identificate pe cheltuiala paratilor.
Obliga paratii sa plateasca reclamantului suma de 15.210 lei reprezentand cheltuieli de judecata.
Cu drept de apel in termen de 15 zile de la comunicarea hotararii.
Pronuntata in sedinta publica astazi, 26.02.2015.
Sursa: Portal.just.ro
Alte spete
Reziliere contract de concesiune - Conditii - Decizie nr. 132/R din data de 07.02.2014Rectificare carnet de munca. Dispozitii legale - Sentinta civila nr. 651/LM din data de 13.03.2014
Divort. Exerxitarea autoritatii parintesti - Decizie nr. 503/A din data de 25.09.2014
Atribuire folosinta imobil. O.P. - conditii de admisibilitate - Decizie nr. 404/A din data de 18.07.2014
Rezolutie antecontract de vanzare cumparare - Decizie nr. 607/R din data de 24.11.2014
trafic de droguri - Sentinta penala nr. 9 din data de 22.01.2014
Acordul de recunoa?tere a vinova?iei incheiat de procurorul militar cu inculpatul cercetat pentru savar?irea infrac?iunii de conducere a unui vehicul sub influenta alcoolului sau a altor substante prev. de art.336 alin.1 C.pen. Amanarea aplicarii pedepsei - Sentinta penala nr. 8 din data de 16.02.2016
Decizia de revocare din functia de conducere este o modificare unilaterala a contractului individual de munca in lipsa acordului salariatului. - Sentinta civila nr. 1230/Ap din data de 30.06.2017
Decizia de revocare din functia de conducere este o modificare unilaterala a contractului individual de munca in lipsa acordului salariatului. - Sentinta civila nr. 771/Ap din data de 04.05.2017
Insolventa. Anulare acte frauduloase. - Sentinta civila nr. 510/Ap din data de 22.04.2017
Contractele individuale de munca incheiate intre persoane fizice in calitate de experti desemnati si persoane juridice in derularea unor proiecte POSDRU finantate din Fondul Social European au natura unor contracte atipice de munca - Sentinta civila nr. 496/A din data de 16.04.2017
Insolventa. Art. 72 din Legea nr. 85/2014. Respingerea cererii de deschiderea procedurii insolventei formulata impotriva garantului ipotecar. Solidaritatea nu se prezuma potrivit art. 1034-1056 Cod civil. - Sentinta civila nr. 473/Ap din data de 16.03.2017
EXPROPRIERE. Art. 26 din Legea nr. 33/1994. Stabilirea valorii despagubirii. Metoda comparatiei directe. Alegerea comparabilei cu cea mai mica ajustare, cu caracteristicile cele mai asemanatoare cu terenul in litigiu. - Sentinta civila nr. 336/AP din data de 23.02.2017
Expropriere. Reglementand dreptul de retrocedare a imobilelor expropriate, Legea nr. 33/1994 prevede la art. 35 ca „daca bunurile imobile expropriate nu au fost utilizate in termen de un an potrivit scopului pentru care au fost preluate de la expropriat, - Sentinta civila nr. 71/Ap din data de 19.01.2017
Solicitare de sesizare a Curtii de Justi?ie a Uniunii Europene cu o intrebare preliminara, in temeiul dispozitiilor art. 276 din Tratatul privind func?ionarea Uniunii Europene. - Hotarare nr. 56/CP din data de 05.07.2017
Aplicarea unei pedepse mai reduse decat cea mentionata in acordul de recunoastere a vinovatiei. - Sentinta penala nr. 107/Ap din data de 14.02.2017
Legatura de cauzalitate intre fapta inculpatului si rezultatul produs. - Sentinta penala nr. 209/Ap din data de 17.03.2017
Reprezentarea succesorala in materia Legii nr. 10/2001. Amenajari de utilitate publica ulterioare notificarii, fara existenta unei autorizatii de constructie. - Decizie nr. 1500/Ap din data de 01.10.2016
Actiune in revendicare inadmisibila in conditiile in care s-a uzat de dispozitiile Legii nr. 10/2001. Imobil revendicat achizitionat in baza Legii nr. 112/1995. Securitatea raporturilor juridice. - Decizie nr. 1033/Ap din data de 15.07.2016
Obligatia de despagubire a A.A.A.S. –art 32 ind. 4 din O.U.G. nr. 88/1997. Contracte incheiate anterior intrarii in vigoare a Legii nr. 137/2002. - Decizie nr. 295/Ap din data de 23.02.2016