hot.vanzare-cumparare

Consimtamantul paratei pentru perfectarea vanzarii - cumpararii poate fi suplinit de instanta de judecata, avand in vedere ca in mod cert aceasta si-a dat acordul la incheierea antecontractului de vanzare - cumparare, fiind exprimat prin act autentic si necontestat in fata instantei de catre mandatarul conventional al acesteia. Aceasta solutie se explica prin aceea ca asumarea unei obligatii de a face, respectiv promisiunea de a instraina bunul in discutie, trebuie executata in principal in natura, in masura in care acest lucru este posibil . (sentinta civila nr. 4977/28.05.2008)
Reclamanta C.V a chemat in judecata pe parata M.A., solicitand instantei ca, prin hotararea ce va pronunta, sa constate ca intre parti a intervenit un contract de vanzare - cumparare cu privire la imobilul compus din magazia aferenta locuintei si terenul aflat sub aceasta, imobil situat in mun. Bucuresti, str. L., nr.17-19, sector 2, urmand ca hotararea pronuntata sa tina loc de act autentic de vanzare - cumparare.
In motivarea cererii de chemare in judecata, reclamanta arata ca, prin antecontractul de vanzare - cumparare nr.1500/25.04.2005, incheiat intre parti, a dobandit proprietatea asupra magaziei aferente locuintei, precum si a terenului aflat sub aceasta, magazie situata in mun. Bucuresti, str. L., nr.17-19, sector 2. Se invedereaza ca imobilul a fost cumparat de parata in baza Legii nr.112/1995 la data de 07.07.1997, avand interdictie de vanzare timp de 10 ani, respectiv pana la data de 07.0.07.2007.
Reclamanta mai sustine ca parata si-a asumat obligatia de a se prezenta la sediul BNP "C.M.P" in vederea perfectarii actului de vanzare - cumparare, insa termenul a expirat, fara ca aceasta sa-si execute obligatia asumata.
In drept, sunt invocate prevederile art.111 C.pr.civ.
In dovedirea cererii, reclamanta a solicitat si a administrat proba cu inscrisuri, depunand la dosarul cauzei, in copii certificate pentru conformitate cu originalul, adresa nr.D3746/21.11.2007 a Consiliului General al Municipiului Bucuresti, antecontractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr.1500/25.04.2003 la BNP "C.M.P.", contractul de vanzare - cumparare cu plata in rate nr.NO3976/07.07.1997 si schita anexa, cererea de inscriere in cartea funciara a dreptului de proprietate al paratei.
Legal citata, parata M.A. nu a formulat intampinare, dar s-a prezentat in fata instantei la termenul din data de 21.05.2008 prin mandatar B. M. cu procura judiciara speciala autentificata sub nr.1204/19.05.2008, aratand ca se impune respingerea cererii ca neintemeiata.
In aparare, parata a solicitat si a administrat proba cu inscrisuri, depunand la dosarul cauzei, in copie, antecontractul de vanzare cumparare autentificat sub nr.3941/15.10.2002 la BNP "C.M.P.", actul aditional la antecontractul de vanzare - cumparare nr.3941/15.10.2002, autentificat sub nr.1499/25.04.2003 la BNP "C.M.P", antecontractul de vanzare - cumparare autentificat sub nr.1500/25.04.2003 la BNP "C.M.P.".
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta retine ca intre parti s-a incheiat la data de 25.04.2003 un antecontract de vanzare - cumparare autentificat sub nr.1500/25.04.2003 la BNP "C.M.P.", in temeiul caruia reclamanta C.V. s-a obligat sa cumpere, iar parata M.A. s-a obligat sa vanda magazia aferenta locuintei situata in mun. Bucuresti, str. L. nr.17-19, demisol, sector 2.
Imobilul sus-aratat a fost dobandit in proprietate de catre promitenta vanzatoare prin contractul de vanzare - cumparare cu plata in rate nr.NO3976/07.07.1997 incheiat cu Primaria Municipiului Bucuresti prin reprezentant S.C. Apolodor S.A., act transcris sub nr.14110/11.08.1997 de Judecatoria Sectorului 2.
Din antecontractul de vanzare - cumparare semnat de parti rezulta ca acestea au stabilit ca pret al vanzarii suma de 73.336.000 lei, echivalentul a 2000 EUR, pe care promitenta cumparatoare a achitat-o integral la data autentificarii actului, data de la care reclamanta a intrat in posesia bunului sus-aratat, conform clauzei inserate in conventia partilor.
Totodata, se are in vedere faptul ca, desi partile s-au inteles sa se prezinte la notariat pentru autentificarea actului, totusi parata a refuzat acest lucru, dupa cum rezulta din pozitia procesuala adoptata in fata instantei prin reprezentant conventional.
Trebuie avut in vedere si faptul ca, anterior incheierii antecontractului dintre parti, parata M.A., in calitate de promitenta vanzatoare, a incheiat un alt antecontract de vanzare - cumparare autentificat sub nr.3941/15.10.2002 la BNP "C.M.P.", prin care s-a obligat sa vanda numitului B.M., in calitate de promitent cumparator, imobilul reprezentat de locuinta situata in mun. Bucuresti, str. L. nr.17-19, demisol, sector 2, compusa din camera, bucatarie, culoar, WC, magazie, in suprafata utila de 27,38 mp, reprezentand o cota indiviza de 12,12% din imobil, impreuna cu cota indiviza de 12,12% din partile de folosinta comuna ale imobilului, precum si 46,18 mp, teren sub constructie.
Acest antecontract a fost modificat prin acordul expres al partilor, exprimat in forma autentica, prin actul aditional la antecontractul de vanzare - cumparare nr.3941/15.10.2002, autentificat sub nr.1499/25.04.2003 la BNP "C.M.P.", prin care parata si numitul B.M., partile acestui antecontract, au convenit de comun acord ca promisiunea de vanzare - cumparare intervenita intre acestia sa fie restransa in sensul excluderii de la obligatia de vanzare, respectiv de cumparare, a magaziei, astfel incat aceasta nu va face obiectul contractului de vanzare - cumparare in forma autentica.
Fata de cele aratate, vazand motivarea de drept si de fapt a cererii de chemare in judecata, sunt incidente in cauza dispozitiile art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, in conformitate cu care "in situatia in care, dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract".
Avand in vedere situatia de fapt retinuta mai sus, instanta considera ca pretentiile reclamantei sunt intemeiate numai in parte, cat priveste constructia reprezentata de magazia in suprafata de 19,82 mp, aferenta locuintei situate in mun. Bucuresti, str. L. nr.17-19, demisol, sector 2, astfel cum este individualizata prin schita anexa la contractul de vanzare - cumparare cu plata in rate nr.NO3976/07.07.1997. In schimb, cu privire la terenul pe care este amplasata aceasta magazie, instanta constata ca nu exista vreo clauza in antecontractul incheiat intre parti prin care parata sa se fi obligat sa vanda, iar reclamanta sa se fi obligat sa cumpere inclusiv terenul aferent acestei constructii. Parcurgand actul autentificat sub nr.1500/25.04.2003, rezulta fara dubiu ca partile au prevazut ca obiect al promisiunii de vanzare - cumpararea numai "magazia aferenta locuintei situata in Bucuresti, str. L., nr.17-19, demisol, sector 2", fara vreo referire in sensul ca s-ar fi exprimat un consimtamant de vanzare - cumparare cu privire la teren.
Un argument in plus este determinat de ordinea cronologica a intocmirii celor doua antecontracte de vanzare - cumparare mentionate mai sus. Astfel, initial parata M. A. a promis catre numitul B.M. vanzarea intregului imobil de la adresa sus-mentionat cuprinzand o camera, bucatarie, culoar, WC, magazie si terenul aferent de 46,18 mp, potrivit actului autentificat la data de 15.10.2002. Ulterior, la data de 25.04.2003, partile au restrans promisiunea de vanzare - cumparare in sensul excluderii magaziei, nu si a terenului aferent. La aceeasi data, parata a promis reclamantei vanzarea acestei magazii, fara vreo referire la terenul aferent. Din aceasta succesiune cronologica a actelor, rezulta fara dubiu intentia partilor de a contracta exclusiv cu privire la constructie, fara a include terenul aferent.
Sustinerile reclamantei in sensul ca este imposibila instrainarea unei constructii separat de terenul aferent sunt vadit neintemeiate, cat timp legislatia in vigoare permite crearea unui drept de superficie, care presupune dobandirea unui drept de proprietate cu privire la constructie si a unui drept de folosinta cu privire la terenul aferent.
In raport de cele aratate, instanta apreciaza ca sunt incidente in cauza prevederile art.1073 si 1077, care permit instantei sa pronunte o hotarare judecatoreasca ce urmeaza sa tina loc de contract de vanzare - cumparare, pornind de la principiul executarii in natura a obligatiilor si al repararii in natura a pagubelor.
In aceste conditii, instanta urmeaza sa verifice indeplinirea conditiilor de valabilitate cerute pentru incheierea oricarui act juridic, astfel cum sun enumerate acestea in art.948 C.civ., respectiv capacitatea de a contract, consimtamantul valabil, obiectul determinat si cauza licita, cu precizarea ca este posibila pe aceasta cale suplinirea consimtamantului uneia dintre parti la incheierea contractului de vanzare - cumparare, in caz de refuz.
Astfel, din probele administrate in cauza rezulta ca cerinta capacitatii si cerinta cauzei sunt indeplinite, nefiind relevate aspecte care sa conduca la concluzia nevalabilitatii acestor elemente esentiale.
In privinta obiectului actului, trebuie facute doua precizari. In primul rand, din contractul de vanzare - cumparare cu plata in rate nr.NO3976/07.07.1997 rezulta calitatea promitentei vanzatoare de proprietara a imobilului instrainat, coroborat cu adresa nr.12000/12.06.2001 eliberata de Primaria Municipiului Bucuresti din care rezulta plata integrala a bunului respectiv, fiind astfel respectate dispozitiile art.8 alin. ultim din aceasta conventie.
In al doilea rand, obiectul este determinat prin schita anexa la contractul sus-aratat, fiind individualizata astfel magazia in suprafata de 19,82 mp si apreciindu-se inutila intocmirea unei expertize specialitatea constructii.
Consimtamantul paratei pentru perfectarea vanzarii - cumpararii poate fi suplinit de instanta de judecata, avand in vedere ca in mod cert aceasta si-a dat acordul la incheierea antecontractului de vanzare - cumparare, fiind exprimat prin act autentic si necontestat in fata instantei de catre mandatarul conventional al acesteia. Aceasta solutie se explica prin aceea ca asumarea unei obligatii de a face, respectiv promisiunea de a instraina bunul in discutie, trebuie executata in principal in natura, in masura in care acest lucru este posibil.
Se impune o ultima precizare legata de sustinerile paratei in sensul ca se arata de acord sa restituie reclamantei dublul sumei achitate cu titlu de pret. Intr-adevar, partile au prevazut in antecontract o clauza in sensul ca "in situatia in care promitenta vanzatoare nu se va prezenta la notariatul public, in vederea autentificarii contractului de vanzare - cumparare, ca si in situatia in care promitenta cumparatoare nu va obtine un titlu de proprietate prin instanta de judecata, promitenta vanzatoare va restitui dublul sumei mentionate". Din modul de formulare a acestei clauze contractuale rezulta fara dubiu ca partile au inteles sa insereze in contract o clauza penala, iar nu o clauza de razgandire in favoarea promitentei vanzatoare. Vointa partilor este in sensul ca, doar daca nu se va perfecta vanzarea - cumpararea prin intermediul instantei judecatoresti, parata este obligata sa restituie dublul sumei primite cu titlu de pret, fara a i se conferi un drept de optiune fie in sensul incheierii contractului de vanzare - cumparare, fie in sensul achitarii unei sume in plus pentru neperfectarea actului de instrainare. Prin urmare, clauza inserata in antecontract are natura juridica a unei clauze penale, iar nu a unei clauze de razgandire, de dezicere, neoferind debitorului o cale de eliberare cu privire la executarea obligatiei asumate si evaluand anticipat prejudiciul rezultat din neexecutarea acestei obligatii.
Pentru toate aceste considerente, in conformitate cu art.1073 - 1077 C.civ., avand in vedere ca reclamanta in calitate de promitenta cumparatoare si-a indeplinit obligatiile asumate prin antecontractul de vanzare - cumparare, respectiv a achitat pretul stabilit, in timp ce parata in calitate de promitenta vanzatoare a refuzat sa-si execute obligatia de a perfecta actul, instanta apreciaza ca cererea de chemare in judecata este intemeiata si urmeaza sa fie admisa in parte, cat priveste magazia aferenta locuintei situata in mun. Bucuresti, str. L. nr.17-19, demisol, sector 2, in suprafata de 19,82 mp si individualizata prin schita anexa la contractul nr.NO3976/07.07.1997, astfel ca hotararea pronuntata va tine loc de contract de vanzare - cumparare doar cu privire la acest imobil.
In conformitate cu art.274 C.pr.civ., tinand seama de solutia de admitere in parte a cererii de chemare in judecata, intrucat parata a cazut in pretentii, aceasta va fi obligata sa plateasca reclamantei cheltuielile de judecata in cuantum de 528 lei reprezentand taxa judiciara de timbru in cuantum de 523 lei, conform chitantelor anexate, si timbru judiciar de 5 lei.