REVENDICARE. BUNA-CREDINTA

REVENDICARE. BUNA-CREDINTA
Sentinta civila nr. 1788/30.03.2005
La data de 02.09.2004 s-a inregistrat sub nr. 9368/2004 actiunea in revendicare si obligatia de a face promovata de reclamantul P.N. in contradictoriu cu paratii G.V. si C.V.M..
In motivarea actiunii reclamantul arata ca potrivit titlului de proprietate eliberat conform Legii 18/1991 este proprietarul unei suprafete de 5.000 mp din care 495 mp sunt ocupati de cei doi parati.
Mai arata reclamantul ca pe suprafata de 495 mp paratul G.V. a construit fundatia de la o casa si doua garduri, unul de beton si unul din lemn desi obtinu-se impotriva lui o hotarare penala prin care fusese obligat sa-i lase in linistita posesie terenul.
Pentru aceste motive solicita sa fie obligati paratii sa-i lase in deplina proprietate si linistita posesie terenul in suprafata de 495 mp iar paratul G.V. sa fie obligat sa-i ridice cele doua constructii iar in caz contrar sa fie autorizat reclamantul sa le ridice el pe cheltuiala paratului.
Parati au formulat intampinare prin care se arata ca toate constructiile individualizate de reclamant au fost ridicate cu autorizatie de constructie si se regasesc in limitele terenului din titlul de proprietate al paratei C.V.M. constructii la care paratul G.V. a contribuit din punct de vedere material si financiar.
In cauza a fost administrata proba cu inscrisuri, proba cu expertiza tehnica de specialitate topografie si s-a dispus atasarea dosarului penal nr. 4711/2003.
Din probele administrate in cauza instanta retine urmatoarea situatie de fapt si de drept:
La data de 20.02.1997 reclamantului i-a fost eliberat titlul de proprietate cu nr. 7853/56, pentru suprafata de 5.000 mp situata in localitatea Slatina.
La data de 30.01.1998 autorului paratei Constantin Maria i-a fost eliberat titlul de proprietate cu nr. 7907/51, pentru suprafata de 3,43 ha situat in localitatea Slatina iar prin hotararea de partaj nr. 1717/1998 paratei i-a fost atribuit in lot 5.000 mp, extravilan, teren vecin cel al reclamantului.
Prin sentinta penala nr. 152/2004, Judecatoria Slatina a achitat pe inculpatul G.V. pentru infractiunea  prevazuta de art. 220 respectiv tulburare de posesie, apreciindu-se ca, desi, ocupa din terenul reclamantului 495 mp, fapta sa nu a fost savarsita cu intentie conditie de existenta a infractiunii.
Prin aceeasi sentinta penala paratul G.V. a fost obligat sa lase in linistita posesie reclamantului - parte vatamata aceasta suprafata de teren.
Prin expertiza de specialitate topografie efectuata in prezenta cauza s-a concluzionat ca datorita deplasarii proprietatilor catre nord terenul paratilor se suprapune peste terenul reclamantului pe o latime de 2,1 m, suprafata astfel rezultata fiind de 493,5 mp cu vecinii: la N - P.N., la E - DE 3911, la S - C.M. si la V - str. Agricultorului, acest teren fiind detinut de parati.
Pe acest teren se afla un zid de caramida, un gard de scandura si o portiune din casa paratilor pe o latime de 0,7 m.
Prin raspunsul la obiectiuni s-a invederat de expert ca "deplasarea proprietatilor" s-a datorat nerespectarii de posesorii terenurilor a planului parcelar, la fila 92 dosar fiind individualizate dimensiunile teoretice si faptice ale parcelelor din strada Recea.
Concluziile expertului se coroboreaza si cu cele ale expertizei intocmita la data de 10.07.2003 in cauza penala in sensul ca prin acea expertiza s-a concluzionat ca terenurile din zona s-au deplasat de mai mult timp de la sud la nord dar si cu concluziile expertizei intocmite la data de 08.12.2003 in aceeasi cauza penala.
Prin aceasta a doua expertiza, expertul concluzioneaza la fel ca si ceilalti doi ca proprietatile s-au deplasat de la sud spre nord gasindu-se insa a fi ocupata de parati o suprafata de 495 mp si nu de 493,5 mp cum s-a regasit in prin expertiza efectuata in prezenta cauza.
In raport de aspectele mai sus retinute si avand in vedere ca ultima expertiza, cea din prezenta cauza, a fost efectuata in cursul anului 2004, fiind mai aproape de realitatea faptica gasita in prezent pe teren instanta apreciaza ca suprafata de teren de 493,5 mp individualizata cu vecinii la N - P.N., la E - DE 3911, la S - C.M. si la V - str. Agricultorului este proprietatea reclamantului, ea regasindu-se in titlul de proprietate emis acestuia.
Aceasta concluzie se sustine si pe faptul ca " deplasarea proprietatilor " in raport de dimensiunile pe care acestea le aveau in planul parcelar se datoreaza nerespectarii de catre proprietarii succesivi ai parcelelor vecine a dimensiunilor terenurilor lor, deplasari ce nu pot justifica ocuparea de catre parati a suprafetei de 493,5 mp.
Fiecare dintre proprietarii parcelelor vecine are obligatia sa stapaneasca in limitele titlului lor iar situatia ca , la randul sau, parata ce detine titlul de proprietate are o suprafata in minus datorita altui vecin,  nu confera legalitate posesiei exercitate de ea asupra terenului proprietatea reclamantului.
Actiunea in revendicare este principalul mijloc de aparare a dreptului de proprietate, prin intermediul caruia reclamantul care este proprietar neposesor solicita si obtine restituirea bunului de la paratul care este posesor neproprietar.
Coroborad probatoriile din prezenta cauza cu probele administrate in cauza penala se retine ca suprafata revendicata de 493,5 mp este stapanita atat de parata Constantin Maria dar si de paratul G.V. dupa cum urmeaza :
Pe numele paratei au fost obtinute o serie de autorizatii de constructie (fila 28 si 29) insa asa cum se recunoaste prin intampinare coroborat cu depozitiile martorilor audiati in cauza penala in fapt paratul este cel care a ridicat constructiile individualizate de reclamant si a caror demolare se solicita , intre el si parata existand chiar un antecontract de vanzare cumparare autentificat sub nr. 80/2003 (fila 25 dosar nr. 4711/2003) privitor la instrainarea terenului vecin cu al reclamantului.
In consecinta atat paratul G.V. dar si parata C.M. conform art. 489 C.civ. stapanesc terenul revendicat de reclamant fara ca aceasta posesie sa fie exercitata in  temeiul calitatii de proprietar , deci justificata prin titlu.
Fata de aspectele mai sus dezbatute instanta apreciaza ca actiunea reclamantului sub aspectul capatului de cerere privind  revendicarea este intemeiata ambii parati justificandu-si pe deplin calitatea  procesuala pasiva.
Din suprafata de teren revendicata se retine ca imobilul casa intra pe acest teren pe o latime de 0, 7 m in lungime terenurile fiind de 235 m.
Potrivit art. 489 Cod. Civil  proprietarul terenului este si proprietarul constructiilor ridicate pe teren.
  Potrivit art. 494 Cod. civil "cand constructiile au fost facute de o alta persoana cu materialele ei proprietarul terenului are dreptul de a cere acelei persoane sa-si ridice constructiile daca cel ce a construit a fost de rea-credinta iar daca cel ce a construit a fost de buna-credinta atunci proprietarul terenului nu are posibilitatea de a cere ridicarea constructiilor".
Buna sau reaua-credinta in materia accesiunii imobiliare artificiale consta in credinta , convingerea  celui ce construieste ca terenul ii apartine.
Cum prin toate expertizele efectuate s-a concluzionat ca in zona a avut loc o mai veche deplasare a proprietatilor iar parata detinea cel putin in mod aparent titlu de proprietate , eliberandu-se si autorizatie de constructie pe baza acestui titlu este evident ca paratul a construit cu convingerea ca ridica imobilul casa pe terenul paratei si nu pe al reclamantului , aceste aspecte fiind subliniate chiar si in sentinta penala.
Prin urmare in ceea ce priveste imobilul casa data fiind deplasarea proprietatilor in zona dar si latimea mica de 0,7 m pe care intra in terenul reclamantului instanta apreciaza ca paratul a fost de buna - credinta la momentul ridicarii constructiei.
In ceea ce priveste celelalte constructii - gardurile nu se poate constata reaua-credinta a constructorului prin lipsa oricaror dovezi care sa rastoarne prezumtia relativa de buna - credinta  ce opereaza in sarcina constructorilor conform principiului -bona fides praesumitur.
Potrivit deciziei nr.13/1959 a fostului Tribunal Suprem : " instantele vor cauta sa inlocuiasca solutia neeconomicoasa a darmarii constructiei ori de cate ori apare mai echitabila_"
Intrucat imobilul casa intra pe terenul revendicat pe o latime de 0,7 m instanta apreciaza ca nu se impune daramarea acestei portiuni din constructie o atare daramare presupunand o deteriorare a intregii structuri a casei in conditiile in care constructorul a fost de buna credinta iar daramarea
constructiei ar apare ca o solutie mult mai inechitabila si neeconomicoasa decat aceea ca proprietarul terenului sa obtina contravaloarea portiunii ocupate de casa sau  o despagubire periodica reprezentand  valoarea de folosinta a portiunii de teren.
Suprafata ocupata de casa se va determina prin luarea in considerare a intregii lungimi a terenului caci in caz contrar ar insemna ca o parte din constructie sa se regaseasca pe terenul paratului iar linia de hotar dintre cele doua proprietati sa fie o linie franta care sa se opreasca in zidul constructiei paratilor si care sa porneasca apoi din celalalt zid al constructiei ceea ce ar determina noi litigii intre parti.
Pentru aceste considerente instanta apreciaza ca  este mai echitabil , ca proprietarul terenului sa poata fi despagubit intr-una dintre modalitati pentru suprafata de 0,7m x 235 m = 164,5 mp decat sa se adopte varianta demolarii mult mai prejudiciabila si neconforma cu legea.
In ceea ce priveste constructiile reprezentand garduri  instanta apreciaza ca indiferent de materialul folosit la construirea lor si chiar luand in considerare prezumtia de buna - credinta care opereaza in sarcina constructorului , se impune tot pentru respectarea echitatii ca ele sa fie demolate si ridicate de parati pe cheltuiala lor caci terenul reclamantului are destinatia de teren agricol extravilan fiind utilizat pentru diverse culturi iar lasarea in sarcina proprietarului terenului a obligatiei de a suporta  costurile demolarii ar echivala cu un nou prejudiciu adus acestuia in virtutea unei prezumtii de buna-credinta de care se prevaleaza paratii.
Intre a da protectie prezumtiei de buna-credinta a constructorilor si a crea proprietarului terenului un nou prejudiciu viitor si cert in conditiile in care dincolo de limitele vointei lui , independent de plata si de natura unei despagubiri acesta este obligat sa-si indisponibilizeze terenul aflat sub casa  instanta constata ca se impune ca paratii sa ridice pe cheltuiala lor aceste constructii.
Avand in vedere considerentele mai sus expuse instanta apreciaza ca fiind intemeiata actiunea reclamantului  , urmand sa fie admisa in parte in sensul de a fi obligati paratii de a lasa in deplina proprietate si linistita posesie terenul in suprafata de 329 mp (diferenta dintre 493,5 mp gasiti de expert si cei 164,5 mp ocupati de constructie pe toata lungimea terenului) situat in localitatea Slatina, judetul Olt, cu vecinii la N - P.N., la E - De 391/1, la V - Str. Agricultorului, la S - C.M., cu lungimea de 235 m si latime de 1,4 m.
  Paratul G.V. va fi obligat sa demoleze gardul construit din caramida, sprijinit pe fundatie si stalpi de beton, pe o distanta de 43,96 m,
situat pe terenul revendicat si un gard din scandura si teava pe fundatie de beton pe o distanta de 20 m, al carui ultim stalp este situat la 22,5 m est fata de
zidul din caramida  ce desparte curtea paratilor de terenul agricol, gard de asemenea situat pe terenul revendicat.
In caz de refuz al paratului instanta va autoriza pa reclamant conform art. 1076 C.civ. sa demoleze el insusi pe cheltuiala paratilor aceste garduri.
Fata de dispozitiile art. 274 Cod . proc. Civ. paratii vor fi obligati in solidar, sa plateasca reclamantului suma de 6.745.500 lei, cheltuieli de judecata constand in taxa de timbru, timbru judiciar, onorariu avocat, onorariu expert.