REZILIERE

REZILIERE

Data publicarii pe portal: 12 martie 2010

Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instante la data de  X sub nr. 680/311/2009, reclamantul, C C, a chemat  in judecata  pe  paratii, N A si N F solicitand instantei ca prin sentinta ce se va pronunta recunoasterea dreptului din contractul de inchiriere nr. Z privind suprafata de 450 mp teren intravilan situata in comuna H .
In motivarea cererii, reclamantul a aratat ca la data de DS, s-a incheiat contract de inchiriere nr. Z  termenul inchirierii stipulat in contract fiind de 5 ani, expirind la 23.11.2010.  A mai aratat ca in decembrie 2008, i s-a adus la cunostinta faptul ca proprietarul imobilului care face obiectul contractului de inchiriere a devenit N A, in urma pronuntarii unei hotarari judecatoresti prin care s-a constatat vanzarea terenului care face obiectul contractului de inchiriere.
In drept, au fost invocate dispoz. art. 111 C.p.civ.
Cererea a fost legal timbrata.
In dovedirea cererii, la solicitarea reclamantului, instanta a administrat proba cu inscrisuri, in cadrul careia au fost depuse la dosar, in fotocopii contract de inchiriere nr.  Z f5, sentinta civila nr. 7489/2008 a Judecatoriei Slatina, pronuntata in dosar nr 9136/311/2008 f.6-7.
La data E , paratul, N F, a depus  intampinare f11, prin care arata ca la data de 21.11.2005, a incheiat cu numitul, C C, un contract de inchiriere pentru suprafata de 450 mp  teren proprietate personala cu urmatoarele vecinatati: N- Pielaru Ion, S- Spirica Firica, E- DN 825 si V- rest proprietate, vecinatatile din contract fiind eronate. Termenul de inchiriere  a fost pe durata de 5 ani de la data semnarii contractului  pretul chiriei de 25 lei noi reprezentand c/val  abonamentului DIGI-TV  pe durata contractului.
In sustinere s-au depus fotocopii de pe chitantele de plata ale abonamentului DIGI-TV  f12.
 Paratul, N A, a formulat cerere reconventionala f28, prin care a solicitat rezilierea contractului de inchiriere nr  Z incheiat intre reclamant si N F, avand ca obiect suprafata de 450 mp teren intravilan situat in com.  H, obligarea reclamantului la plata chiriei restante, incepand cu luna ianuarie 2009 cu obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata. In data de 21.11.2005, intre reclamant si numitul, N F, a intervenit un contract de inchiriere privind suprafata de 450 mp teren intravilan, situat in comuna H, pe o durata de 5 ani, respectiv pana la data de 23.11.2010. Ulterior prin sentinta civila nr 7489/11.12.2008 pronuntata de Judecatoria Slatina in dosarul civil nr. 9136/311/2008  a devenit proprietarul acestei suprafete de teren , ocazie cu care i-a adus la cunostinta reclamantului acest aspect, fara a-l tulbura in vreun fel in dreptul sau. Piritul reclamant a invederat ca a respectat dreptul de locatiune al reclamantului izvorit din contractul de a carui rezolutiune o solicita. In consecinta, a apreciat ca reclamantul are obligatia de a respecta obligatiile ce ii revin in baza aceluiasi contract, si anume aceea de a achita lunat pretul chiriei, obligatie ce insa nu si-a respectat-o. Ca urmare a neindeplinirii obligatiilor contractualese solicita rezilierea contractului de locatiune.
In drept, se invoca art. 1429, 1439 si 1441 C.civ. si dispozitiile contractului nr. Z.
Cererea reconventionala a fost legal timbrata. 
Paratul, N A, a depus o precizare f34, prin care a aratat ca reclamantul- parat nu si-a indeplinit obligatia de a plati chiria stabilita prin contract inca din luna decembrie, astfel incat a acumulat un debit de 100 lei,  avand in vedere ca pretul inchiriere este de 25 lei  pe luna.
Cererea privind obligarea la achitarea cuantumului de 100 lei a fost legal timbrata.
S-au depus de catre reclamant  fotocopii de pe chitantele de plata a chiriei f50-52, f59    notificare f54, act aditional f55, declaratie notariala f56, hotarire  a adunarii asociatiilor f58.
Instanta a incuviintat  in sedinta din dat de 19.06.2009, proba cu inscrisurile depuse la dosarul cauzei si proba cu interogatoriul reclamantului si piritului reclamant, N A probe ce au fost administrate in cauza.

Analizand intreg materialul probator administrat in cauza, instanta retine urmatoarele:

Intre reclamantul, C C,  si piritul, N F, s-a incheiat contractul de inchiriere nr.  Z reclamantul avind calitatea de locatar, iar piritul de locator. Obiectul contractului il reprezinta terenul intravilan de 450 mp. cu urmatoarele vecinatati: N- Pielaru Ion, S- Spirica Firica, E- DN 825 si V- rest proprietate pentru pretul de 25 lei. Contractul a a fost incheiat pe o perioada determinata, pe o durata de 5 ani, incepind cu 23.11.2005 pina la 23.11.2010. Raporturile juridice dintre cele doua parti au fost retinute de instanta asa cum rezulta din inscrisul - mijloc de proba depus la dosarul cauzei f5. Prin s.c. 7489/2008 a Judecatoriei Slatina f6-7, s-a constatat valabila conventia de vinzare cumparare, incheiata intre piritul, N Fl, si piritul-reclamant, N A avind ca obicet suprafata de 435 mp. intravilan situata in comuna  H.. Sentinta civila mentionata a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului respectiv piritului reclamant, N A. Din coroborarea probei cu inscrisuri si probei cu interogatoriul administrate in cauza, se retine ca obiectul contractului de inchiriere este acelasi cu obiectul contractului de vinzare cumparare. In consecinta, pe parcursul derularii contractului de inchiriere, proprietarul-locator a instrainat bunul respectiv, unei terte persoane, in speta aceasta fiind N A
Reclamantul a solicitat prin cererea principala de chemare in judecata constatarea existentei dreptului de locatiune izvorit din contractul de locatiune - opozabilitatea - fata de piritulul-reclamant, N A, tertul, devenit proprietar al imobilului obiect al contractului de locatiune, in timpul derularii respectivului act juridic.
Conform art. 1441 C.civ., in ipoteza retinuta de instanta ca stare de fapt a spetei, noul proprietar are obligatia de a respecta dreptul de locatiune al locatarului in conditiile in care locatiunea s-a realizat printr-un act autentic, inscris sub semnatura privata cu data certa.
Instanta retine ca imprejurarea in care nu este indeplinita conditia datei certe sau a formei autentice a inscrisului constatator al locatiunii, tertul proprietar nu mai are obligatia de a respecta locatiunea.
In speta, conditiile impuse de lege pentru ca locatarul sa beneficieze de opozabilitate fata de tertul dobinditor nu sunt indeplinite. Astfel, contractul incheiat intre parti are ca obiect un imobil si are o durata este mai mare de 3 ani. Ca atare, era necesara conform art. 19 al. 1 pct. C lit a din legea 7/1996 pentru a se asigura opozabilitatea inscrierea in partea III-a, referitoare la inscrierile privind dezmembramintele dreptului de proprietate si sarcini, a cartii funciare. Obligatia impusa de lege nu a fost indeplinita de catre partile contractante si ca in consecinta, se constata ca reclamantul locatar nu beneficiaza de opozabilitatea contractului sau fata de piritul reconventional, tert dobinditor al bunului.
Cum insa nerespectarea contractului de locatiune este numai o posibilitate oferita de lege tertului dobinditor, in imprejurarile in care acesta nu intelege sa beneficieze de ea, si respecta contractul de locatiune, respectivul act juridic este in fiinta fata de dobinditor.
Din cuprinsul intimpinarii-reconventionale a dobinditorului si raspunsurile date la interogatoriu, instanta retine ca tertul a inteles sa respecte contractul de locatiune in termenii stabiliti de parti.
In aceste conditii, chiar daca nu sunt intrunite conditiile prevazute de art 1441 C.civ., cum dobinditorul a inteles sa respecte locatiunea, retinind ca posibilitatea de a invoca inopozabilitatea este numai o facultate a acestuia, din interpretarea per a contrario a textului articolului aratat,  instanta retine ca actul juridic supus solutionarii prezente, este opozabil tertului dobinditor.
Fata de cele aratate in fapt si in drept, instanta va admite cererea principala si va constata existenta dreptului de creanta decurgand din contractul de locatiune nr. 2/ din 21.11.2005 incheiat intre reclamant si paratul, N F, fata de paratul - reclamant, N A.

In analizarea cererii reconventionale, instanta retine urmatoarele.

Fata de admiterea cererii principale, in temeiul art 1441 C.civ., piritul reclamant s-a substituit in drepturile si obligatiile locatorului, avind in consecinta dreptul de a pretinde plata chiriei de la data intrarii in patrimoniul sau a bunului ce constituie obiectul contractului de inchiriere.
Bunul a intrat in patrimoniul lui N Al in ianuarie 2009, conform sentintei civile 7489/2008 a Judecatoriei Slatina. In consecinta, in temeiul art. 1441 C.civ. reclamantul locatar are obligatia incepind cu ianuarie 2009 sa achite tertului dobinditor chiria in cuantum de 25 lei pe luna cu scadenta pina la sfirsitulul lunii pentru care se datoreaza.
 Reclamantul-pirit, in caliatate de locatar nu si-a indeplinit obligatia de plata a chiriei . in suprinsul raspunsurilor de la interogatoriu a arata ca nu a achitat chiria tertului dobinditor ci fostului proprietar. Instanta retine de asemenea in raport de curpinsul cererii principale si datei la care a fost inregistrata pe rolul Judecatoriei Slatina ca acesta avea cunostinta de transferal dreptului de proprietate.
Articolul 1020 Cod civil arata : "conditia rezolutorie este subinteleasa intotdeauna in contractele sinalagmatice, in caz cand una din parti nu indeplineste angajamentul sau", iar art. 1021 Cod civil continua: "Intr-acest caz, contractul nu este desfiintat de drept. Partea in privinta careia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau sa sileasca pe cealalta a executa conventia, cand este posibil, sau sa-i ceara desfiintare"
Rezilierea contractului  reprezinta  o sanctiune a neexecutarii culpabile a unui contract sinalagmatic cu executare succesiva ce consta in desfiintarea contractului.Conditiile necesare pentru admisibilitatea rezilierii: nexecutarea de catre celalata parte a obligatiilor asumate, neexecutarea sa fie imputabila partii ce nu si-a indeplinit obligatia si debitorul sa fie pus in intirziere.
Din cele retinute, instanta constata ca piritul nu si-au indeplinit obligatia, nexecutarea s-a datorat culpeia cestuia, intrucit nu a facut  probatiunea unei  cauza fortuite si ca  debitorul a fost pus in intirziere prin sesizarea instantei cu cererea de chemare in judecata , conform art. 1079 C.civ.
In temeiul art. 1021 C.civ., instanta urmeaza sa dispuna rezilierea contractului de inchiriere.
In temeiul art. 1441, 969 C.civ., instanta urmeaza sa oblige reclamantul pirit la plata sumei de 283,87 lei reprezentind contravaloarea chiriei pe perioada ianuarie 2009 - 11 decembrie 2009, data la care s-a dispus rezilierea contractului de intretinere prin prezenta hotaririe.
In privinta cheltuielilor de judecata, solicitate de catre parti, in temeiul art 274 C.p.c., retinind culpa procesuala  a  ambelor parti, instanta va dispune urmatoarele:  va admite in parte cererea reclamantului de plata a cheltuielilor de  judecata impotriva paratului reclamant, va admite in parte cererea de plata a cheltuielilor  de judecata formulata de  parat-reconventional si va compensa in parte  cheltuielile  reclamantului pana la concurenta sumei de 338,637 lei cheltuieli de  judecata ale paratului reclamant.