Pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare autentic

Deliberand asupra cauzei civile defata:
Prin cererea inregistrata sub nr. 6551/315/16.11.2006 pe rolul acestei instante, recla¬mantul V.I.i-a chemat in judecata pe paratii E.T.M.si S.T.E, pentru actiune in constatare, solicitand ca prin hotararea ce se va pronunta sa se constate ca in data de 19.11.2000 paratii i-au vandut un teren in suprafata de 970 de m. p. in intravilanul comunei B., satul L., judetul Dambovita.
In motivarea cererii, reclamantul a aratat ca, in fapt, prin antecontractul de vanzare-cumparare incheiat in data de 19.11.2000 paratii s-au obligat sa ii vanda un teren in suprafata de 970 de mp. situat in intravilanul satului L., comuna B., parcela 315, tarlaua 10, avand ca vecini pe: N.S.I- la nord, la est - DCL 1, la sud - D.M. si la vest - Teritoriul C.C., in schimbul sumei de 12.500.000 de lei; ca in momen¬tul incheierii chitantei el a predat suma de bani si a intrat in stapanirea terenului, stapanindu-1 pe acesta in mod netulburat de la data cumpararii pana in prezent, intelegandu-se insa cu van¬zatorii ca la scurt timp sa se prezinte la notariat in vederea incheierii actului in forma autenti¬ca.
In motivarea aceleiasi cererii reclamantul a mai aratat ca, desi le-a solicitat paratilor in nenumarate randuri sa se prezinte la notariat in vederea incheierii actului in forma autentica, acestia au refuzat in mod categoric aceasta, fapt ce 1-a determinat sa introduca prezenta actiu¬ne si, in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor, instanta sa pronunte o hotarare in baza art. 1073-1077 Cod civil, care sa tina loc de act de vanzare-cumparare.
in drept, reclamantul si-a intemeiat actiunea pe dispozitiile art. 1073-1077 Cod civil, in temeiul art. 112 alin. 1 pct. 5 Cod procedura civila aratand ca intelege sa faca dovada cere¬rii sale cu proba cu interogatoriul paratilor, inscrisuri si depozitiile unor martori, atasand cere¬rii copiile urmatoarelor inscrisuri: inscrisul sub semnatura privata denumit "conventie", inche¬iat in data de 19.11.2000 intre E.T.M.si S.T.E, pe de o parte, si V.I., pe de alta parte, titlul de proprietate nr. 36518/26.04.1994 emis de emis de Comisia Judeteana Dambovita pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor pe numele lui E.T.M.si S.T.E, de pe urma defunctului B.A.T., pentru suprafata de 1 ha si 200 de m. p. situata pe teritoriul comunei B., satul L., judetul Dambovita.
Paratii au formulat intampinare la prima zi de infatisare din data de 09.03.2007, solici¬tand respingerea cererii reclamantului, ca nefondata, si obligarea acestuia la cheltuieli de ju¬decata, in motivarea intampinarii aratand ca, in fapt, intre parati si reclamant a existat o inte¬legere, finalizata printr-o imputernicire pe care ei i-au dat-o in fata notarului, la Biroul Nota¬rului Public C.I., autentificata sub nr. 1510/03.04.2006, pentru ca in numele lor si pen¬tru ei sa vanda urmatoarele suprafete de teren: 8.030 de m. p. de teren extravilan situat in co¬muna B., satul L., tarlaua 39, parcela 211/43, 970 de m. p. de teren intravilan situat in comuna B., satul B., tarlaua 10, parcela 315, 1.200 de m. p. de teren intravilan situat in comuna B., satul B., tarlaua 9, parcela 250.
In motivarea aceleiasi intampinari, paratii au mai sustinut ca, in virtutea mandatului pe care i l-au dat, reclamantul avea obligatia sa urmareasca obtinerea unui pret cat mai avantajos, sa indeplineasca formalitatile legale si sa semneze in numele lor si pentru ei atat pentru inca¬sarea sumelor de bani, precum si oriunde va fi necesar, in limitele respectivului mandat; ca, din pacate pentru interesul lor si pentru respectarea proprietatii lor, reclamantul nu numai ca nu si-a indeplinit obligatiile asumate, dar, actionand cu rea-credinta si urmarind fraudarea paratilor, a incheiat in numele lor acte despre care paratii nu au avut cunostinta, iar reclaman¬tul nu i-a informat, imputernicind o terta persoana si, astfel, terenul in suprafata de 8.030 de m p. devenind proprietatea unei firme din Bucuresti; ca este evident ca, in fata acestei situatii si dupa informatiile primite chiar de la notarul care a incheiat procura de la procura, paratii au revocat mandatul dat lui V.I., conform declaratiei autentificate sub nr. 3657/15.08.2006; ca in aceste conditii este dincolo de orice dubiu ca ei nu au avut niciodata nici o intelegere cu reclamantul in sensul de a-i vinde acestuia terenul in suprafata de 970 de m. p., ei fiind curiosi cum va explica reclamantul modul in care el a ajuns, din mandatarul lor, cumparatorul terenului lor; ca inscrisul sub semnatura privata depus de catre el, odata cu cere¬rea de chemare in judecata, nu reprezinta un act translativ de proprietate, nu indeplineste con¬ditiile de fond si de forma ad validitatem ale unui act de vanzare-cumparare, reclamantul pu¬tand avea cel mult pretentii de natura financiara de la ei, astfel incat ei sunt impotriva obtinerii unui act care sa fie dat impotriva vointei lor liber exprimate.
In drept, reclamantul si-a intemeiat cererea pe dispozitiile art. 115-118 Cod procedura civila, atasand intampinarii copiile urmatoarelor inscrisuri: procura autentificata sub nr. 1510/03.04.2006 de Biroul Notarului Public C.I. din Buftea, data de E.M.si S.E. lui V.I., declaratia data de E.M.si S.E. de revocare a procurii autentificate sub nr. 510/03.04.2006 de catre Biroul Notarului Public C.I., autentificata sub nr. 3657/15.08.2006 de catre Biroul Notarului Public C.I., contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 429/10.07.2006 de catre Biroul Notarilor Publici Asociati Lex Targoviste, incheiat intre E.M.si S.E., in calitate de vanzatori, prin mandatarul H E, si S. C. R C - S. R. L., in calitate de cumparatoare.
In dovedirea cererii si in aparare, reclamantul, respectiv paratii, au solicitat incuviinta¬rea probelor cu interogatoriul paratilor, inscrisuri si depozitiile a doi martori, respectiv intero¬gatoriul reclamantului, inscrisuri si depozitiile a doi martori pentru ambii parati, probe incuvi¬intate de instanta in temeiul art. 167 Cod procedura civila, fiind administrate interogatoriile propuse de reclamant si de parati, fiind audiati si martorii E.I. si P.I., propusi de catre reclamant, si N.V., propus de catre parati.
La termenul de judecata din data de 13.04.2007 instanta, incuviintand probele solicita¬te de parti, cu exceptia probei cu expertiza topografica a carei discutare a admiterii a prorogat¬-o, dupa administrarea celorlalte probe, le-a pus in vedere partilor sa depuna in termen de 5 zile listele cu numele si adresele martorilor, in vederea citarii, sub sanctiunea decaderii din proba, in temeiul art. 186 alin. 2 Cod procedura civila, paratii nedepunand aceasta lista, iar martorii neprezentandu-se fara citare la termenul de judecata urmator din data de 11.05.2007, astfel incat sa fíe indeplinite dispozitiile art. 186 alin. 4 Cod procedura civila, la acest termen de judecata din data de 11.05.2007 aparatori reclamantului solicitand decaderea paratilor din proba cu depozitiile martorilor, fata de faptul ca acestia nu s-au prezentat si nici nu au fost aratati de catre parati. Fata de aceasta cerere de decadere din proba cu depozitiile martorilor incuviintata paratilor, aparatorii acestora au invederat instantei ca S.T.E este in stare de boala si din aceasta cauza nu si-a indeplinit aceasta obligatie, neputand face aceleasi afir¬matii si in legatura cu paratul E.M Instanta, la cererea aparatorilor reclamantului, 1-a decazut pe paratul E.M.din proba cu depozitia unui martor, prorogand discutarea asupra decaderii din proba cu depozitia unui martor a paratei S.E. la termenul de judecata din 01.06.2007, cand au fost efec¬tuate actele de procedura aratate in incheierea de la aceasta data care face parte integranta din prezenta hotarare.
La termenul de judecata din data de 13.04.2007, la interpelarea instantei, paratii, prin aparatorii lor, au invederat instantei ca suprafata de teren vanduta prin contractul de vanzare-cumparare depus de parati la dosarul cauzei si autentificat sub nr. 429/10.07.2007 este alta suprafata decat cea care constituie obiectul material al prezentei cauze, cu privire la care s-a incheiat intre parti conventia care este inscrisul sub semnatura privata, invederand si ca, din punctul lor de vedere, ei au dat reclamantului procura ca acesta sa vanda terenul in numele si pe seama lor.
Reclamantul, prin aparatoarea sa, a invederat instantei ca procura a fost data de catre parati reclamantului, cu privire la terenul care constituie obiectul material al prezentei cauze, pentru ca reclamantul sa poata efectua in numele paratilor actele necesare pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare pentru terenul care constituie obiectul material al cauzei, deoarece paratii refuzau sa intocmeasca actele necesare pentru instrainarea terenului in forma autentica, pe cale notariala, invederand si ca imobilul care constituie obiectul material al cau¬zei a fost stapanit de reclamant de la data incheierii antecontractului
Parata S.E. a depus la dosarul cauzei copia cartii de identitate a lui S.E., seria IF, nr. 048231, emisa de comuna S in data de 07.04.2004.
La termenul la care cauza a fost in stare de judecata, au fost efectuate actele de proce¬dura aratate in incheierea din data de 01.06.2007 care face parte integranta din prezenta hota¬rare, partile prezente avand sustinerile aratate in aceeasi incheiere.
Analizand probatoriul administrat in cauza, in raport de dispozitiile legale, instanta constata urmatoarele:
Intre E.T.M.si S.T.E, prezentii parati, in calitate de promitenti-vanzatori, si V.I., in calitate de promitent-cumparator, s-a incheiat promisiunea bilate¬rala de vanzare-cumparare denumita "Conventie", prin care promitentii-vanzatori au promis sa vanda suprafata de 970 de m. p. situata in tarlaua 10, parcela 315, in comuna B., satul L., judetul Dambovita, aratata in titlul de proprietate nr. 36518/26.04.1994, in schimbul sumei de 12.500.000 de lei vechi, suma care a fost platita in totalitate in data de 19.11.2000, data incheierii promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare aratate, situatie de fapt dovedita cu inscrisul denumit "Conventie" aratat mai sus si cu depozitia martorului P.I., care este persoana pe care au intrebat-o promitentii-vanzatori cui sa-i vanda terenul res¬pectiv, deoarece doreau sa vanda acest teren, acest martor fiind cel care i-a condus pe promi¬tentii-vanzatori la promitentul-cumparator, acesta fiind de fata la momentul incheierii ante¬contractului de vanzare-cumparare aratat, precum si cu depozitia martorului E.I. care a relatat ca prin noiembrie 2002 paratii au mers la reclamant si i-au spus ca vor sa vanda un
teren aflat in vecinatatea bisericii din satul L., proprietatea lor, negociind pretul, ajun¬gand la o intelegere cu privire la care s-a incheiat un inscris, acest martor fiind de fata la in¬cheierea acestui inscris care este cel de la dosarul cauzei, pretul platindu-se pe loc la data in¬cheierii acestuia, iar partile intelegandu-se sa se prezinte la notariat in vederea incheierii con¬tractului in forma autentica, paratii fiind de acord ca reclamantul sa se ocupe de efectuarea actelor necesare incheierii contractului in forma autentica.
Paratii au calitatea de proprietari ai suprafetei respective de teren in temeiul titlului de proprietate nr. 36518/26.04.1994 aratat mai sus, in acesta figurand suprafata de 970 de m. p. situata in tarlaua 10, parcela 315, avand categoria de folosinta arabil, avand ca vecinatati: la nord - N. St. I., la est - DCL 1, la sud - D.M., la vest - Teritoriul C.C., astfel incat acestia pot transfera dreptul lor de proprietate de la ei la cumparator.
La data incheierii promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare promitentii vanzatori au pus la dispozitia promitentului-cumparator titlul de proprietate doveditor al dreptului de pro¬prietate asupra terenului care a constituit obiectul material al conventiei, in original, pentru ca promitentul-cumparator sa poata clarifica si intocmi actele notariale, situatie de fapt care re¬zulta din cuprinsul aceleiasi conventii.
De la data incheierii antecontractului de vanzare-cumparare reclamantul a intrat in posesia terenului care a constituit obiectul acestui contract, fapt dovedit cu depozitiile martori¬lor E.I. si P.I., posedandu-1 pana la data introducerii actiunii, acest ultim martor relatand ca pe acest teren se aflau multe gunoaie, ca reclamantul a curatat acest teren de gu¬noaie, ca a semanat in primul an de stapanire terenul cu ovaz, chiar martorul care a relatat aceasta fiind cel care i-a imprumutat reclamantului ovazul de semanat, acest martor locuind chiar vis-a-vis de terenul in litigiu si vazand astfel cine poseda terenul respectiv, instanta nea-vand nici un temei sa aprecieze ca depozitia acestui martor nu este sincera.
Paratii nu s-au prezentat in fata notarului pentru incheierea contractului in forma au¬tentica, desi reclamantul le-a cerut aceasta, fapt dovedit atat cu depozitiile martorilor P.I. si E.I., propusi de catre reclamant, cat si cu depozitia martorului propus de catre parata, care a aratat ca paratii nu s-au prezentat la notariat in vederea incheierii actului in for¬ma autentica, deoarece erau nemultumiti pentru ca reclamantul nu le daduse o alta suma de bani, pe care apreciau ca acesta le-o datora, oricum dorind si ca reclamantul sa plateasca aces¬tora diferenta de pret la care acestia apreciau ca sunt indreptatiti pentru terenul care constituie obiectul material al litigiului.
in data de 03.04.2006 paratii au incheiat pe cale notariala un inscris denumit "procu¬ra", prin care l-au imputernicit pe prezentul reclamant ca in numele lor si pentru ei sa vanda urmatoarele suprafete de teren: suprafata de 8.030 de m. p. de teren extravilan situat in comu¬na B., satul L., judetul Dambovita, tarlaua 39, parcela 211/43; suprafata de 970 de m. p. de teren intravilan situat in comuna B., satul L., judetul Dambovita, tarlaua 10, parcela 315, suprafata de 1.200 de m. p. de teren intravilan situat in comuna B., satul L., judetul Dambovita, in tarlaua 9, parcela 250, in consecinta printre aceste terenuri aflandu-se si terenul in litigiu, insa procura reprezinta un act unilateral de voin¬ta al paratilor, ea fiind semnata numai de catre acestia, prezentul reclamant, in calitate de mandatar pretins in obligatia caruia ar fi intrat cele enumerate in procura, nesemnand aceasta procura, in consecinta mandatul dat fiind un act unilateral al prezentilor parati, care s-au pre¬tins mandanti intr-un contract de mandat in care mandatarul care este prezentul reclamant nu a acceptat si obligatia de a vinde terenul de 970 de m. p. asupra caruia in data de 19.11.2000 s-a incheiat promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare mai sus aratata. in consecinta, nu exista nici o proba cu privire la faptul ca partile au inteles ulterior sa modifice contractul incheiat in data de 19.11.2000 in contractul de mandat incheiat in data de 03.04.2006, care este, de fapt, asa cum s-a aratat mai sus, un act unilateral al prezentilor parati.
Chiar daca prezentul reclamant a efectuat acte si operatiuni juridice, ca mandatar, in legatura cu celelalte terenuri aratate in procura, aceasta nu insemna, nefiind facuta nici o do¬vada in acest sens, ca a acceptat sa i se dea mandat, in sensul aratat in procura, pentru fiecare din terenurile aratate in aceasta procura, aceasta interpretare impunandu-se cu atat mai mult cu cat numai cu privire la acest teren partile incheiasera anterior o promisiune bilaterala de vanzare-cumparare si numai cu privire la acest teren reclamantul intrase in posesia acestuia de la data incheierii promisiunii bilaterale de vanzare-cumparare.
Desi este posibil ca vanzarea-cumpararea terenului aratat in contractul autentificat sub nr. 429/10.07.2006 sa se fi facut in numele paratilor de catre un mandatar care nu era impu¬ternicit in acest sens, prin transmiterea drepturilor sale de mandatar, cu privire la actele si ope¬ratiunile privitoare la acel teren, de catre prezentul reclamant, in temeiul procurii autentificate sub nr. 1510/03.04.2006, revocate prin declaratia autentificata sub nr. 3657/15.08.2006, aceasta nu are pertinenta fata de prezenta cauza, deoarece priveste situatia juridica a unui alt teren, a carui istorie este diferita de celelalte terenuri mentionate in procura mai sus aratata.
Instanta apreciaza ca nesincera depozitia martorului N.V., deoarece acesta este direct interesat in cauza, fiind sotul fiicei sotului paratei, sotia sa nefiind si fiica paratei ci fiind doar crescuta de aceasta, ca urmare a faptului ca tatal ei s-a casatorit cu parata, instanta apreciind si ca paratii regreta faptul ca au incheiat promisiunea bilaterala de vanzare-cumparare a terenului in anul 2000, atunci stabilind si pretul acestei vanzari care trebuia sa se incheie in forma autentica pentru suma de 12.500.000 de lei vechi, in acest interval de timp preturile terenurilor crescand foarte mult, acesta fiind motivul real pentru care paratii nu mai doresc sa mai incheie actul de vanzare-cumparare in forma autentica, decat daca prezentul reclamant plateste o diferenta de pret corespunzatoare diferentei de pret al pietii intre anul 2000 si anul 2007, insa partile nu au avut nici o intelegere in acest sens, depozitia acestui mar¬tor fiind nesincera pentru ca paratii, fata de care are raporturile mai sus aratate, ar avea un profit material de pe urma vanzarii terenului cu actualul pret de circulatie.
Chiar daca paratii au platit, dovada pe care nu au facut-o, impozitele si taxele aferente terenului in litigiu, aceasta nu este o dovada a posesiei de fapt a acestui teren ci este o dovada a indeplinirii de catre cei care in fata autoritatilor au calitatea de proprietari a obligatiilor care le revin din dispozitiile legale de plata a acestor impozite si taxe, fiind culpa lor ca nu s-au prezentat in fata notarului pentru incheierea contractului in forma autentica si transferarea astfel a dreptului de proprietate asupra terenului de la parati catre reclamant, urmand ca in sarcina acestuia, din punct de vedere legal, dupa transferul acestui drept, sa fie plata acestor impozite si taxe.
In consecinta, fata de considerentele aratate mai sus, avand in vedere dispozitiile art. 2 alin. 1 din Titlul X din Legea nr. 247/2005 in conformitate cu care dreptul de proprietate asu¬pra terenurilor nu se transfera numai prin realizarea acordului de vointa intre parti, contractul de vanzare-cumparare, pentru a fi transferat dreptul de proprietate asupra unui imobil teren, trebuind incheiat in forma autentica, fata si de dispoz. art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, care arata ca, in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la te¬ren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract, in temeiul si al art. 1073 si 1077 Cod civil si al principiilor executarii in natura a obligatiilor si repararii in natura a prejudiciului, avand in vedere refuzul paratilor de a se prezenta la notariat in vederea incheierii actului de vanzare-cumparare in forma autentica, instanta urmeaza sa admita cererea, apreciind-o ca fondata si sa constate incheiat contractul de vanzare-cumparare a terenului situat in intravilanul comunei B., satul L., jude¬tul Dambovita, avand categoria de folosinta arabil, situat in tarlaua 10, parcela 315, in supra¬fata de 970 de m. p., avand ca vecinatati: la nord - N S I, la est - DCL 1, la sud -D.M., la vest - teritoriul C C, reclamantul avand calitatea de cumparator, iar paratii avand calitatea de vanzatori, pretul vanzarii fiind de 12.500.000 de lei vechi si fiind in intregime platit in data de 19.11.2000, prezenta hotarare tinand loc de act de vanzare-cumparare autentic.
Instanta, in temeiul art. 274 Cod procedura civila, urmeaza sa-i oblige pe parati la cheltuieli de judecata, catre reclamant, in suma de 297,8 lei, reprezentand: 250 de lei - onora¬riul aparatorilor, 45 de lei - taxa judiciara de timbru, 2,8 lei - timbru judiciar.
Instanta urmeaza sa dispuna aplicarea de catre Judecatoria Targoviste, la ramanerea irevocabila a prezentei hotarari, a dispozitiilor art. 771 si 772 din Codul fiscal si dispozitiilor corespunzatoare din Normele de aplicare ale acestuia, aprobate prin H. G. nr. 44/2004, cu modificarile si completarile ulterioare ale acesteia, cu privire la impozitul datorat pe transferul dreptului de proprietate, conform acestor acte normative.

PENTRU ACESTE MOTIVE IN NUMELE LEGII HOTARASTE:

Admite cererea formulata de reclamantul V.I., cu domiciliul in comuna B., satul U., judetul Dambovita, impotriva paratilor E.M., cu domiciliul in comuna J., satul S, judetul I, si S.T.E, cu domiciliul in comuna P, satul P, judetul I.
Constata incheiat contractul de vanzare-cumparare a terenului situat in intravilanul comunei B., satul L., judetul Dambovita, avand categoria de folosinta arabil, situat in tarlaua 10, parcela 315, in suprafata de 970 de m. p., avand ca vecinatati: la nord -N.I., la est - DCL 1, la sud - D.M., la vest - teritoriul CC, reclamantul avand calitatea de cumparator, iar paratii avand calitatea de vanzatori, pretul vanzarii fiind de 12.500.000 de lei vechi si fiind in intregime platit in data de 19.11.2000, prezenta hotarare tinand loc de act de vanzare-cumparare autentic.
Obliga pe parati la cheltuieli de judecata in suma de 297,8 lei catre reclamant.
Dispune aplicarea de catre Judecatoria Targoviste, la ramanerea irevocabila a prezentei hotarari, a dispozitiilor art. 771 si 772 din Codul fiscal si dispozitiilor corespunzatoare din Normele de aplicare ale acestuia, aprobate prin H. G. nr. 44/2004, cu modificarile si comple¬tarile ulterioare ale acesteia, cu privire la impozitul datorat pe transferul dreptului de proprie¬tate, conform acestor acte normative.
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica din data de 15.06.2007.