Constructor de rea-credinta. Obligatie de a demola constructiile edificate pe terenul al¬tuia. Aplicabilitatea dispozitiilor art. 494 Cod civil.

Constructor de rea-credinta. Obligatie de a demola constructiile edificate pe terenul al¬tuia. Aplicabilitatea dispozitiilor art. 494 Cod civil.

Unul dintre elementele care pot contura reaua-credinta a constructorului poate fi dedus din totala lipsa de diligenta a acestuia care, a consimtit la incheierea unui contract de concesiune si la edificarea unei constructii fara a verifica, in prealabil, calitatea de proprietar a celui care s-a obligat sa concesioneze.
           Mai mult, din concluziile raportului de expertiza tehnica intocmit la fond rezulta ca pentru racord, tertul a inceput lucrarile in conditiile in care nu se incheiase contractul de concesiune iar reclamantul proprietar il notificase cu privire la faptul ca terenul se gaseste in proprietatea sa si ca nu este de acord cu efectuarea lucrarilor.
           Asadar, construind in lipsa oricarui titlu care sa justifice convingerea sa ca actioneaza ca un constructor de buna-credinta, ignorand dezacordul proprietarului si fara a detine autorizatie de construire absolut necesara in conditiile legii, tertul nu mai poate beneficia de prezumtia de buna-credinta.
             Ca urmare, eludand cu buna - stiinta realizarea tuturor condi¬tiilor prealabile prevazute de lege pentru edificarea acestui tip de constructie, tertul nu poate fi considerat un constructor de buna-credinta si, in consecinta, solutionarea actiunii reclamantului se va face in conformitate cu dispozitiile art. 494 alin. 1, 2 si 3 teza l C. civil.
            Oricum, in interpretarea si aplicarea dispozitiile art.494 C. civil trebuie sa prevaleze interesele proprietarului terenului, indiferent daca cel care a construit este de buna sau de rea-credinta, caci textul de lege a fost edictat tocmai pentru protejarea proprietarului terenului. Aceasta conceptie este in acord si cu dispozitiile C.E.D.O., Protocolul 1, art.1 care reglementeaza dreptul de proprietate.
Prin cererea inregistrata sub nr.8682/17.06.2003 pe rolul Judecatoriei Tg.Jiu reclamantul T.A. a chemat in judecata pe parata SNP P. SA - Sucursala Tg. Jiu, solicitand instantei ca prin sentinta ce se va pronunta sa dispuna obligarea paratei sa-i lase in deplina proprietate si linistita posesie  terenul in suprafata de 579 mp, compus din doua parcele, una de 501 situata in  partea de  N-E a  proprietatii sale, iar cealalta de 78 mp situata in partea de S - V teren situat  in intravilanul  Municipiului Tg-Jiu , obligarea paratei sa desfiinteze toate lucrarile edificate pe trenul reclmantului si sa readuca  pe cheltuiala sa terenul in starea actuala a ocupatiunii, obligarea paratei la plata de despagubiri cominatorii de 1.000.000 lei pe fiecare zi de intarziere in executarea acestor obligatii , obligarea paratei la plata cheltuielilor de judecata.
In motivarea actiunii reclamantul a aratat ca este proprietarul unui teren de  4800 mp. situat pe B-dul Ecaterina Teodoroiu, nr. 516  din Tg. Jiu conform titlului de proprietate nr. 202723 emis la data de  10.02.1994 si intabulat in cartea funciara sub nr.  6718 din 4.12.2002, iar parata in baza contractului de concesiune nr. 388/26.05.1993 incheiat cu Primaria Municipiului  Tg-Jiu a concesionat o suprafata de  18000 mp. in apropierea terenului reclamantului, pentru construirea unui depozit PECO investitie executata pe baza autorizatiei de  construire nr.206/14.07.1995.
A mai aratat reclamantul ca parata in mod abuziv a construit o cale ferata uzinala ce face legatura intre depozitul edificat  si calea ferata Tg. Jiu - Petrosani, ocazie cu care a ocupat, fara nici un drept cele doua parcele  din terenul reclamantului, in suprfata de 501 mp si  respectiv 78 mp.
Prin sentinta civila nr. 7402/27.22.2003 pronuntata de Judecatoria Tg.Jiu in dosarul nr. 8682/2003, s-a respins actiunea formulata de reclamant .
S-a retinut ca reclamantului i s-a reconstituit dreptul de  proprietate pentru suprafata totala de 1 ha, in care se include si terenul ce face obiectul cererii si care in anul 1993 a fost concesionat de Primaria Tg. Jiu paratei, in vederea construirii  unui depozit si a unei statii  de imbuteliere butelii aragaz.
Instanta a apreciat ca, desi reclamantul este proprietarul  terenului, actiunea sa nu este intemeiata, atata timp cat parata detine  bunurile si a realizat investitiile existente  in baza unui titlu legal -  contractul de concesiune nr.3881/1993, iar terenul este situat in zona de siguranta a caii ferate  publice, asa cum este definita de art. 25 din OUG nr. 12/1998.
Prin decizia civila nr. 364 din 2 februarie 2005 pronuntata de Curtea de Apel Craiova in dosarul nr. 2305/2004, s-a admis apelul  declarat de reclamant, s-a schimbat sentinta si s-a admis in parte actiunea reclamantului.
A fost obligata parata sa lase reclmantului in deplina proprietate si linistita posesie suprafata de 579 mp teren, amplasat in parcelele P1 si P2 individualizate conform expertizei D.A. si schitei anexa la raport.
S-a respins capatul de cerere pentru obligatia de a face si daune cominatorii.
A fost obligata parata la 29.500.000 lei cheltuieli de judecata catre reclamant.
S-a retinut ca pentru terenul in litigiu reclamantului i s-a eliberat titlul de proprietate nr.202723/10 febr.1994 emis de Comisia Judeteana Gorj pentru aplicarea Legii nr. 18/1991, act opozabil paratei, chiar daca transcrierea lui nu s-a facut ulterior.
Concluziile instantei ca titlul paratei este preferabil celui detinut de reclamant se intemeiaza pe o gresita apreciere a caracterului contractului de concesiune nr.3881/26 mai 1993 intervenit intre parata si Primaria Tg. Jiu, act juridic ce nu are ca efect transmiterea dreptului de proprietate si ca urmare nu poate fi opus adevaratului proprietar caruia i s-a eliberat, in conditiile prevazute de lege, un titlu de proprietate, necontestat.
Prevederile art.25 din OUG nr.12/1998 dispun ca in cazul in care in limitele stabilite de actul normativ in discutie sunt terenuri aflate in proprietate privata, se poate proceda la expropriere, pentru cauze de utilitate publica, in conditiile legii.
Ordonanta nu instituie ingradiri dreptului de proprietate recunoscut in favoarea particularilor pentru terenuri aflate in zona de siguranta a caii ferate si nici nu prevede obligativitatea exproprierii acestora, ramanand ca situatia imobilelor sa se stabileasca in cadrul raporturilor dintre proprietarii particulari si SN CFR.
Impotriva acestei hotarari au formulat recurs partile, criticand-o pentru nelegalitate.
Critica recurentului vizeaza gresita aplicare si interpretare a legii in sensul ca, aplicand disp. art.494 alin.3 C.civ. raportate la disp. art.486 C.civ., instanta de apel a apreciat ca parata este constructor de buna-credinta desi intregul probatoriu administrat in cauza face dovada relei - credinte a acesteia.
In argumentarea acestui motiv de  recurs, reclamantul a aratat ca parata a construit in lipsa oricarui titlu, fara acceptul sau si  fara autorizatie de constructie asa cum prevedere  Legea nr.50/1991.
Recursul declarat de reclamant este fondat.
Cat priveste critica referitoare la gresita interpretare si aplicare a  disp. art. 494 C.civ., Curtea o considera fondata , apreciind ca in  cauza sunt aplicabile dispozitiile legale care reglementeaza ipoteza  constructorului de rea-credinta care a construit pe terenul altuia.
Astfel, instanta de apel a apreciat ca parata nu este nu este constructor de rea-credinta intrucat la data la care acesta a inceput edificarea  constructiilor detinea terenul in baza contractului de concesiune  incheiat la 17 mai 1993, iar reclamantului i s-a emis titlul de  proprietate ulterior, in anul 1994. S-a mai retinut ca si somatiile adresate de reclamant paratei sunt ulterioare lucrarilor  si nu pot fi invocate pentru dovedirea relei - credinte.
Plecand de la principiul reglementat legal in art. 1899 C.civ.  conform caruia buna-credinta se presupune intotdeauna sarcina probei contrare revenindu-i celui care invoca reaua - credinta ( bona fides praesumitur), in cauza, Curtea constata ca reclamantul a reusit prin probele administrate, sa rastoarne prezumtia bunei credinte a  paratei la momentul edificarii constructiilor.
Astfel, se retine ca terenul se afla in proprietatea reclmantului pe care parata a edificat racordul de cale ferata nu este inclus in suprafata de 18.000 mp ce face obiectul contractului de concesiune incheiat la  17 mai 1993 intre Primaria mun. Tg.Jiu in calitate de concedat si  S.N.P. P. SA- Sucursala Tg,Jiu, in calitate de concesionar. Acest  aspect rezulta din raportul de expertiza tehnica intocmit in apel precum si din Procesul-verbal incheiat la 17 mai 1994 si din planul de situatie anexat acestuia. Cele  doua acte mentionate fac dovada faptului ca, pentru edificarea racordului de cale ferata, parata mai  avea  nevoie, suplimentar fata de suprafata concesionata , de o alta suprafata  de teren de 2560 mp pe care Primaria Municipiului Tg-Jiu s-a obligat sa i-o  concesioneze.
Procesul-verbal continand promisiunea bilaterala de concesiune a fost incheiat  la data de 17 mai 1994, data la care reclamantului i se emisese T.D.T. nr. 202723/ 1o februarie 1994 in care figura inscrisa partial si aceasta suprafata de teren Acesta a fost motivul pentru care probabil contractul de concesiune a suprafetei de 2560 mp nu a mai fast niciodata incheiat, municipalitatea neputand dispune cu privire la un bun care nu se mai gasea in patrimoniul sau. Pe de alta parte, este indubitabil faptul ca la data promisiunii concesiunii atat parata cat si Primaria mun. Tg.-Jiu cunosteau sau ar fi putut sa cunoasca faptul ca terenul facuse obiectul reconstituirii dreptului de proprietate. Aceasta cu atat mai mult cu cat, la intocmirea procesului-verbal a participat si un reprezentant al O.C.O.T. Gorj asa incat la o simpla observare a planurilor cadastrale s-ar fi retinut ca terenul in litigiu se afla in proprietatea reclamantului.
In consecinta, unul dintre elementele care pot contura reaua-credinta a paratei poate fi dedus din totala lipsa de diligenta a acesteia care, a consimtit la incheierea unui contract de concesiune si la edificarea unei constructii iara a verifica, in prealabil, calitatea de proprietar a celui care s-a obligat sa concesioneze.
Mai mult, din concluziile raportului de expertiza tehnica intocmit la fond rezulta ca pentru racord, parata a inceput lucrarile in anul urmator, adica in 1995, in conditiile in care nu se incheiase contractul de concesiune iar reclamantul proprietar o notificase cu privire la faptul ca terenul se gaseste in proprietatea sa si ca nu este de acord cu efectuarea lucrarilor.
Asadar, construind in lipsa oricarui titlu care sa justifice convingerea sa ca actioneaza ca un constructor de buna-credinta, ignorand dezacordul proprietarului si fara a detine autorizatie de construire absolut necesara in conditiile legii, parata nu mai poate beneficia de prezumtia de buna-credinta.
Totodata, nu este lipsit de relevanta nici faptul ca nu a existat nici macar un acord prealabil intre parata si Regionala de Cai Ferate Gorj, acord in baza caruia sa i se permita paratei racordarea la reteaua principala de cale ferata.
Ca urmare, parata a eludat cu buna-stiinta realizarea tuturor conditiilor prealabile prevazute de lege pentru edificarea acestui tip de constructie, asa incat, din coroborarea tuturor aspectelor retinute anterior, parata nu poate fi considerata un constructor de buna-credinta si, in consecinta, solutionarea actiunii reclamantului se va face in conformitate cu disp. art. 494 alin. 1,2 si 3 teza IC. civil.
Oricum, in interpretarea si aplicarea dispozitiilor art.494 C. civil trebuie sa prevaleze interesele proprietarului terenului, indiferent daca cel care a construit este de buna sau de rea-credinta, caci textul de  lege a fost edictat tocmai pentru protejarea proprietarului terenului. Aceasta conceptie este in acord si cu dispozitiile C.E.D.O. Protocolul 1 art. 1 care reglementeaza dreptul de proprietate.
Or, cu atat mai mult cu cat in cauza parata este constructor de  rea-credinta, cererea reclamantului prin care solicita instantei sa dispuna obligarea paratei sa desfiinteze toate lucrarile edificate abuziv, este intemeiata si va fi admisa.
Fata de cele aratate, recursul reclamantului  este fondat sub aspectul  ambelor critici formulate, asa incat in conformitate cu art. 312 C.pr.civila se impune admiterea acestuia si modificarea in parte a deciziei recurate.