ACTIUNEA CIVILA 1. Evacuare. Admisibilitate

ACTIUNEA CIVILA 1.  Evacuare. Admisibilitate

Actiunile specifice ocrotirii unui bun determinat pe care le are la un anumit moment proprietarul in raport cu anumite persoane se transmit si succesorului sau cu titlu particular, daca au legatura cu dreptul transmis. Cumparatorul unui bun poate cere evacuarea din imobil a persoanei care l-a detinut in baza unui contract de inchiriere incheiat cu fostul vanzator.
Prin sentinta civila nr.8233 din; 23.12.2005, pronuntata de Judecatoria Tg. Jiu in dosarul nr. 10722/2005, s-a respins actiunea civila formulata de reclamantul P. L. C, impotriva paratilor D. M., D. E., D. C, D. I.C., S. C. si S/N:, prin care a solicitat evacuarea paratilor din apartamentul -proprietatea sa.
Pentru a se pronunta astfel instanta a retinut ca, in baza sentintei civile nr.3915/1999 a Judecatoriei* Tg. Jiu, modificata prin decizia civila nr. 4993/A/1999 de Tribunalul Gorj, a fost obligata societatea SC C. S.A. sa incheie contract de vanzare-cumparare pentru apartamentul pe care-l detine D.M. in baza contractului  de inchiriere, sentinta ce nu a fost executata, asa incat s-a trecut la executarea silita in dosarul nr. 3I3/E/2004 al executorului judecatoresc Talianu Savu, fiind promovata si o actiune in constatarea valabilitatii vanzarii cumpararii.
La data de 20 aprilie 2005, prin incheierea pronuntata in dosarul nr.5774/2005 al Judecatoriei Tg. Jiu, a fost admisa cererea de sechestru judiciar formulata de reclamantul D.M. in contradictoriu cu paratele SC C. SA si SC BV C. SRL, s-a incuviintat punerea sub sechestru judiciar a apartamentului in litigiu si incredintarea pazei bunului sechestrat reclamantului.
A mai retinut ca prin sentinta civila nr.4984/2005" pronuntata in dosarul nr.7072/2005 a fost respinsa actiunea prin care reclamantul D. M. a solicitat in contradictoriu cu paratele sa se constate intervenita intre el si parate cumpararea apartamentului.
La data de 10 mai 2005 a fost incheiat actul de adjudecare 2918/2 prin care reclamantului P. L. C. i-a fost adjudecat apartamentul, iar la data de 16 mai 2005 a fost incheiat contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 3436/2005, desi se incuviintase punerea sub sechestru judiciar a bunului imobil, masura ce nu a fost ridicata pana la data pronuntarii sentintei.
Impotriva sentintei nr.8233 din 23 dec.2005 a formulat apel reclamantul P. L. C, criticand-o pentru netemeinicie si nelegalitate.
S-a sustinut ca, in mod gresit prima instanta a retinut peste apararile invocate de catre intimatii parati ca nu poate fi dispusa evacuarea acestora din imobilul proprietatea apelantului, intrucat in cauza isi gasesc aplicabilitatea dispozitiilor OUG nr.40/1999 refe¬ritoare la protectia chiriasilor.
S-a mai sustinut ca apartamentul in litigiu a fost dobandit in baza actului de adjudecare din 10 mai 2005, ca ulterior s-a incheiat si contractul de vanzare-cumparare nr.3436 din 16 mai 2005 intabulat in cartea funciara, dupa ce in prealabil D. M. fusese notificat in privinta licitatiei ce urma sa aiba loc, respectandu-se dreptul de preemtiune la dobandirea imobilului.
Prin decizia civila nr.449 A din 07 iunie 2006, pronuntata in dosarul nr.870/civ/2006, Tribunalul Gorj a respins, ca nefondat, apelul si 1-a obligat pe apelantul reclamant la 150 lei cheltuieli de judecata catre intimatii parati.
Instanta de apel a motivat ca este gresita calea aleasa de reclamant, pentru a obtine protejarea dreptului sau de proprietate si posesia apartamentului intrucat evacuarea este o sanctiune civila apli¬cabila in cazul neindeplinirii de catre locatar a obligatiilor ce-i revin in baza raporturilor de locatiune pe cand intre parti nu exista raporturi de locatiune, fiecare parte avand pretentii asupra imobilului - astfel ca reclamantul are calea unei actiuni in revendicare si nu cea a unei cereri de evacuare   specifica raporturilor locative.
Impotriva ambelor hotarari a declarat recurs reclamantul solicitand, in temeiul art.304 pct.9 c. pr. civ. casarea hotararilor si pe fond admiterea actiunii in evacuare.
Recurentul a criticat motivarea deciziei privitoare la inadmisibilitatea evacuarii aratand ca instanta nu a avut in vedere dispozitiile Codului civil ce completeaza Legea nr. 114/1996 si nici modul in care s-a finalizat actiunea paratilor in constatarea dreptului lor de proprietate asupra apartamentului.
S-a referit la hotararile judecatoresti prin care s-a respins actiunea promovata de paratii din prezenta cauza pentru constatarea vanzarii-cumpararii apartamentului, precum si la notificarea acestora de catre SC C. SA asupra intentiei de vanzare a apartamentului - pentru  a-si exercita dreptul de preemtiune in cumpararea apartamentului - concluzionand ca in prezent paratii D.S. nu mai justifica nici un drept litigios asupra apartamentului iar paratii S. nu iu nici un titlu locativ asupra imobilului.
Recurentul a depus la dosar decizia civila nr.1819 din 16 mai 1006 a Curtii de Apel Craiova prin care s-a admis recursul declarat de S.C.M. (fosta SCA C. Tg. Jiu),impotriva deciziei nr.1466 din 20 decembrie 2005 a Tribunalului Gorj - pe care a modificat-o in sensul respingerii apelului formulat de D.M. si mentinerii sentintei civile ir.4984/2005 pronuntata de Judecatoria Tg. Jiu - prin care s-a respins actiunea in constatare formulata de D. M. impotriva SC C. SA Tg. Jiu.
Recursul este fondat.
In mod gresit instanta de apel a retinut ca fiind inadmisibila actiunea in evacuare formulata de reclamant fara a avea in vedere liuspoz.art.1441 c. civ,si situatia reclamantului de succesor cu titlu (articular al locatorului din contractul de inchiriere incheiat cu paratii privitor la imobilul vandut, nu a analizat exceptiile de la principiul relativitatii efectelor contractului.
Succesorul cu titlu particular, in principiu, nu este tinut de obligatiile si nu profita de drepturile pe care cel ce i-a transmis un numit drept - autorul le-a dobandit prin contracte incheiate cu alte persoane contracte tara nici o legatura cu dreptul transmis catre succesor.
Exceptia de la regula relativitatii efectelor actelor juridice se pune numai in privinta efectelor contractelor incheiate de autor cu alte persoane, efecte care au legatura, sunt conexe cu dreptul transmis intre succesorul cu titlu particular.
Se admite - sub conditia de a avea legatura cu dreptul transmis ca drepturile dobandite de autor prin contractele incheiate cu alte persoane profita si succesorului cu titlu particular desi acesta nu a fost arte in contractele incheiate.
Dreptul locatorului vanzator de a exercita actiune in evacuare a catarului in conditiile legii sau cele stipulate contractual s-a transmis cumparatorului imobilului inchiriat.
Aceasta, cu atat mai mult ca succesorului unui bun inchiriat i se transmite obligatia de a respecta locatiunea incheiata anterior vanzarii, conform art.144 C. civ., potrivit caruia "daca locatorul vinde lucrul inchiriat, cumparatorul este dator sa respecte locatiunea facuta inainte de vanzare - prin act autentic sau cu data certa afara numai cand desfiintarea ei din cauza vanzarii s-a prevazut in contract.
Aceasta obligatie fara a fi o obligatie reala, stricto sensul, totusi in virtutea unei prevederi legale este producatoare de efecte si asupra succesorului cu titlul particular desi acesta nu a fost parte in contractul care le-a generat.
Instanta de apel trebuia sa analizeze actiunea prin prisma acestor dispozitii legale si nu sa considere "de plano" inadmisibila evacuarea - si posibila doar revendicarea in conditiile in care reclamantul a sustinut ca paratii - prin respingerea actiunii in constatarea dreptului de proprietate asupra apartamentului - detin bunul doar in virtutea unui drept locativ ce a expirat - deci ca detentori precari si nu ca posesori sub nume de proprietari.
Cum controlul judiciar in apel nu s-a exercitat nici in privinta considerentelor sentintei care a apreciat ca nerelevanta sustinerea reclamantului privitoare la expirarea duratei locatiunii intrucat ar fi aplicabile dispoz.art.14 din OG 40/1999 referitoare la reinnoirea contractului de inchiriere - se impune in baza art.312 alin.3 C.pr .civ. admiterea recursurilor, casarea deciziei si trimiterea cauzei spre rejudecare la Tribunalul Gorj pentru cercetarea pe fond a cauzei.