Civil - revendicare imobiliara

Prin cererea formulata si inregistrata la aceasta instanta la data de 2.09.2008, sub nr.7296/320/2008 reclamantii KG si KG au solicitat in contradictoriu cu paratii NJL si NJE, sa lase in deplina proprietate si posesie terenul intravilan in suprafata de 233 mp situat in comuna Pasareni, sat Galateni, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea cererii formulate reclamantii au aratat ca sunt proprietari tabulari ai terenului intravilan de 1800mp cu vecinatatile din T.P. nr. 89907.
Din 2007 intre reclamanti si vecina de la acel moment, Szocs Margareta, care intre timp a instrainat paratilor proprietatea suprafetei de teren mai sus aratate, au aparut discutii legate de intinderea dreptului de proprietate.
Posesia nelegala a terenului ce formeaza proprietatea reclamantilor este exercitata de parati din noiembrie 2007.
Paratii au dobandit terenul intravilan situat in Galateni, parcela 918A, 919 tarla 83, nu parcelele 915, 916, 917, tarla 83/17 care constituie proprietatea reclamantilor.
In urma demersurilor la Comisia Locala a rezultat ca reclamantii au in posesie numai suprafata de 1567 mp diferenta fiind in folosinta paratilor.
In drept au fost invocate prevederile art.480, 483 si urmatoarele Cod civil, art. 274 C pr civ.
Paratii au formulat intampinare si cerere reconventionala, ocazie cu care au largit cadrul procesual sub aspectul partilor, prin formularea de pretentii si fata de Sz?cs Karoly si Sz?cs Ibolya.
Prin intampinare au solicitat respingerea cererii ca nefondata. Au sustinut dobandirea dreptului de proprietate de la Szocs Margareta prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 4399/2007 la BNP Tinca I. Vanzatoarea a avut intotdeauna posesia asupra intregii suprafete vandute. Desi au solicitat reclamantilor, ca pe cale amiabila sa procedeze la delimitarea celor doua proprietati, au fost refuzati.
Prin cererea reconventionala au solicitat stabilirea liniei de hotar care desparte proprietatea sa de proprietatea reclamantilor, cu cheltuieli de judecata.
In motivarea acestei cereri au sustinut ca linia de hotar dintre proprietatea reclamantilor reconventionali si a reclamantilor este partial delimitata prin semne exterioare de hotar. Operatiunea de delimitare este apta sa determine si daca vreuna din partile litigante ocupa teren din proprietatea celeilalte.
In drept au fost invocate prevederile art. 584 C civil.
Cererea prin care reclamantii reconventionali au inteles sa largeasca cadrul procesual a fost calificata drept o cerere de chemare in judecata a altor persoane in temeiul prevederilor art. 57 si urmatoarele C.pr.civ. (f.47) si indreptata impotriva intervenientilor Sz?cs Karoly si Sz?cs Ibolya a vizat stabilirea liniei de hotar care desparte proprietatea reclamantilor reconventionali de proprietatea intervenientilor. Au sustinut ca cele doua proprietati sunt invecinate, linia de hotar dintre proprietatile tuturor partilor atrase in cauza este delimitata partial.
Prin operatiunea de delimitare se va putea pune capat problemelor legate de vecinatatea proprietatilor.
Intervenientii in interes propriu, Sz?cs Karoly si Sz?cs Ibolya au formulat intampinare, solicitand admiterea cererii reconventionale formulata cu privire la stabilirea liniei de hotar.
La termenul de judecata din 02.02.2009 judecarea cauzei a fost suspendata pentru lipsa partilor, fiind reluata in 27.04.2009 (f.48) la cererea reclamantilor.
Reclamantii reconventionali au adus precizari cererii reconventionale sub aspectul obiectului, acela de granituire.
Prin concluziile scrise paratii reclamanti reconventionali au sustinut ca nu au ocupat abuziv teren din suprafata detinuta de reclamanti, terenul dobandit de la autoarea lor, Szocs Margareta a avut intotdeauna posesia suprafetei vandute. Linia de hotar dintre proprietatile invecinate trebuie stabilita prin luarea in considerare a semnelor exterioare de hotar care exista pe anumite portiuni, cu pastrarea frontului stradal. Diminuarea suprafetelor invecinate trebuie sa se raporteze la dimensiunea fiecarei parcele.
In probatiune au fost incuviintate inscrisuri: copia T.P. nr. 8997/2008, (f.4), fisa de punere in posesie (f.5), corespondenta purtata de reclamanti cu Comisia Locala (f.6-7), extras de carte funciara 2626/N/Pasareni (f.17), adeverinta nr. 581/2010, certificat nr. 517/2010 ambele eliberate intervenientului de Primaria comunei Pasareni (f.97), plan parcelar (f.98), planse foto (f.127-133); expertiza topografica (f.102-120); interogatoriul intervenientului si al reclamantului reconventional NJL(f.91, 92); declaratia martorului Kuti Marton (f.135).
Din actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Conform titlului de proprietate nr. 89907 din 2008 reclamantului KG i-a fost reconstituit dreptul de proprietate asupra unei suprafete de 7800 mp pe raza comunei Pasareni, sat Galateni. Din aceasta suprafata, cei 1800 mp vizati sunt situati in intravilan in tarla 83/17 parcelele 915, 916 si 917.
Paratii NJL si NJE au dobandit terenul intravilan care se invecineaza cu cel al reclamantilor (1300 mp) printr-un contract de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 4399/2007, operatiunea de transfer al dreptului de proprietate fiind inscrisa in Cartea funciara nr. 2626/N/Pasareni.
Intervenientii Sz?cs Karoly si Sz?cs Ibolya au posesia asupra imobilului vecin celui al reclamantilor reconventionali.
Din cuprinsul raportului de expertiza tehnica, specialitatea topografie, cadastru si cartografie, intocmit de expert tehnic Ristache Marius, rezulta ca in urma identificarii celor trei imobile, imobilul reclamantilor, de la numarul administrativ nr. 81, desi are suprafata conform titlului de 1800 mp, numai suprafata de 1488 mp este in folosinta proprietarilor, rezultand o diferenta in minus de 312 mp.
Imobilul, proprietatea reclamantilor reconventionali a fost identificat in raportul de expertiza, pe planul cadastral parcelele A 918, Ag. 919, tarla 83/17, fara numar administrativ, suprafata reala masurata fiind de 1536 mp cu 236 mp mai mult decat cea inscrisa in actele de proprietate. Initial terenul a fost inscris in Cartea funciara pe numele Szocs D. Margareta, prin reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului in baza Legii nr. 18/1991, cu titlul de proprietate nr. 89810/2002 si documentatia cadastrala 31156/2007, ulterior devenind proprietatea reclamantilor reconventionali, NJL si NJE.
A constatat expertul ca pe planul de situatie din documentatia care a stat la baza inscrierii terenului in C.F. nu s-a respectat dimensiunea frontului la strada, acesta fiind de 14,37 mp fata de 12 m, care apare in fisa de punere in posesie.
In cazul imobilului nr. III de la numarul administrativ nr. 80, pe planul cadastral parcelele CC920, Ag 921, A 922 si F1-922, tarla 83/17, suprafata reala corespunde cu cea din inscrisuri (2300 mp, adeverinta nr. 581/24.03.2010 anexa 2a pozitia 94,. Legea nr.18/1991). A concluzionat expertul ca acest din urma imobil aflat in posesia intervenientilor Sz?cs Karoly si Sz?cs Ibolya nu afecteaza proprietatea, folosinta si amplasamentele imobilelor reclamantilor si ale reclamantilor reconventionali. Linia de hotar a acestei proprietati este bine definita si materializata in teren, suprafata folosita, determinata prin masuratori este identica cu cea care a facut obiectul Legii nr. 18/1991.

In schimb, in privinta suprafetei totale a imobilelor I (al reclamantilor) si II (al reclamantilor reconventionali) a rezultat conform masuratorilor 3024 mp fata de 3100 mp, suprafata cu care apar in actele de proprietate.
Prin urmare, expertul a propus diminuarea suprafetelor celor doua terenuri cu cate 38 mp pentru fiecare, rezultand noi suprafete de 1762 mp fata de 1800 mp pentru imobilul nr. I si de 1262 mp fata de 1300 mp pentru imobilul nr. II.
Modalitatea de diminuare propusa de expert, de reducere in mod egal a celor doua suprafete cu cate 38 mp este echitabila, varianta propusa de paratii reclamanti reconventionali prin obiectiunile la expertiza (f. 123) si concluzii nefiind acceptata de instanta (incheierea din 21.06.2010).
In opinia reclamantilor, apreciata ca oportuna de catre instanta, diminuarea nu trebuie sa se afle in legatura cu dimensiunile celor doua proprietati, (contrar opiniei reclamantilor reconventionali care au solicitat diminuarea proportionala, cu cat suprafata este mai mare, reducerea va fi mai mare).
In concluzie, ambele proprietati trebuie sa suporte in mod egal diferentele inregistrate, prin reducerea de 38 m aplicata fiecareia, caci aceasta situatie nu a fost creata in legatura cu dimensiunile diferite ale proprietatilor invecinate, ci cel mai probabil de nivelul scazut de acuratete al mijloacelor de masurare.

Avand in vedere ca instanta a fost investita simultan cu cerere in revendicare (care vizeaza doar imobilul paratilor reconventionali) dar si cu doua cereri de granituire, ce vizeaza toate cele trei imobile, ca in propunerile continute de raportul de expertiza, expertul in mod simultan a avut in vedere toate aceste cererii, si ca solutia data cererii in revendicare determina solutia ce va fi adoptata in cadrul cererii de granituire, instanta, dupa ce va aprecia asupra temeiniciei fiecarei cereri va proceda la identificarea variantei oportune, dintre cele propuse de expert.
In privinta cererii principale, de revendicare a unei suprafete de teren de 233 mp detinuta fara titlu de paratii NJL si NJE instanta pe baza informatiilor tehnice oferite de expert apreciaza ca in temeiul prevederilor art. 480 C civil, aceasta este intemeiata, proprietarii reclamanti fiind impiedicati sa se bucure exclusiv si integral de prerogativele acestui drept.
Ambele parti ale acestei cereri au demonstrat calitatea de proprietari asupra terenurilor pe care le detin si care se invecineaza.
Insa, in urma masuratorilor a rezultat ca proprietatea detinuta de parati este scriptic de 1300 mp (f.116, 117, 118 verso), dar faptic, este de 1536, cu 236 mp mai mult, suprafata care nu se regaseste in posesia reclamantilor, desi este in proprietatea lor.
In concluzie, cererea de revendicare formulata de reclamanti fiind apreciata ca intemeiata, va fi admisa, urmand ca paratii NJL si NJE, care au a ocupat din terenul proprietatea reclamantilor KG si KG sa lase in deplina proprietate si linistita posesie suprafata de 232 inscrisa in T.P. 89907/2008, suprafata reala masurata de 194 mp, conform variantei a II -a propusa de raportul de expertiza, planul de situatie descris in plansa nr. 3, anexa a raportului de expertiza in specialitatea topografie, raport ce face parte integranta din prezenta hotarare.

In privinta cererilor de granituire formulate de reclamantul reconventional impotriva reclamantilor - parati reconventionali si pe calea chemarii in judecata a altor persoane impotriva intervenientilor instanta le apreciaza ca fiind admisibile si in parte intemeiate.
Potrivit art. 584 C civil: "Orice proprietar poate indatora pe vecinul sau la granituirea proprietatii lipite cu a sa"
Finalitatea acestei actiuni este aceea de a stabili repere materiale cu privire la linia separativa a fondurilor, raportat la intinderea reala a proprietatilor.
Din actele dosarului nu rezulta ca intre aceste proprietati s-a realizat vreo granituire anterior, ipoteza ce ar provoca discutii cu privire la admisibilitatea prezentelor cereri, caci toate terenurile au facut obiectul Legilor fondului funciar, pentru imobilele I si III fiind intocmite fisele de punere in posesie, fiind eliberate si titlurile de proprietate.
De altfel, nici una dintre parti nu s-a opus operatiunii de granituire solicitata, desi in privinta proprietatilor reclamantilor reconventionali si ale intervenientilor nu au fost relevate imprejurari care ar fi reclamat in mod necesar discutii asupra limitelor celor doua fonduri.
Reclamantii reconventionali, chiar au solicitat stabilirea liniei de hotar intre proprietati, vizand intregul hotar, nu doar o parte din acesta, desi sustin granituirea numai pentru acea parte din hotar care nu este marcata prin semne exterioare, caci pana la un punct se invoca existenta unor semne materiale intre cele doua proprietati, care in argumentatia lor, trebuie respectate.
Pozitia paratilor reclamanti reconventionali este ca operatiunea de granituire ar trebui sa respecte aceste semne exterioare de hotar pe lungimea pe care sunt identificate, iar in continuarea liniei se impune interventia expertului.

Raportat la fisele de punere in posesie ale imobilelor nr.I si nr. II, expertiza a relevat faptul ca dimensiunile suprafetelor din acestea nu sunt respectate in teren.
In cazul imobilului nr. I (al reclamantilor) dimensiunea frontului la strada este de 17 m, or in teren s-a identificat o lungime de 14,80 m. Nici in cazul imobilului nr. II dimensiunea frontului la strada de 14,37 nu corespunde cu cea din fisa depunere in posesie care este de numai 12 m.
Se observa in cazul acestui ultim imobil, proprietate a paratilor, reclamanti reconventionali ca, desi fisa de punere in posesie (f.117 verso) indica 12 m frontul la strada, in planul de amplasament, intocmit cu ocazia intabularii in cartea funciara a proprietatii, acest front nu mai este respectat, el fiind marit la 14,37 mp (f.118), evident in detrimentul primei proprietati.

In privinta imobilului intervenientilor, concluziile raportului de expertiza sunt in sensul mentinerii actualei limite de proprietate, iar cu privire la aceste concluzii partile nu au formulat obiectiuni sau critici.

In solutionarea cererii reconventionale instanta nu poate ignora faptul ca stabilirea liniei materiale intervine pe fondul admiterii cererii in revendicare, modul de solutionare al acestora fiind in stransa legatura.

In concluzie, cererea reconventionala formulata de reclamantii parati reconventionali NJL si NJE in contradictoriu cu paratii reconventionali KG si KG, avand ca obiect granituirea intre cele doua fonduri, va fi admisa in parte, urmand a fi stabilita limita intre cele doua proprietati, intre punctele 117B-103B conform variantei a doua propusa de raportul de expertiza, planul de situatie descris in plansa nr. 3, anexa la raportul de expertiza in specialitatea topografie, raport ce face parte integranta din prezenta hotarare.
Totodata, apreciind-o intemeiata, instanta va admite si cererea de chemare in judecata a altor persoane formulata de reclamantii reconventionali NJL si NJE in contradictoriu cu intervenientii in interes propriu Sz?cs Karoly si Sz?cs Ibolya, avand ca obiect granituirea fondurilor acestora, limita intre cele doua proprietati fiind stabilita intre punctele 115-125-111-110-101 conform variantei a doua propusa de raportul de expertiza, planul de situatie descris in plansa nr. 3, anexa la raportul de expertiza in specialitatea topografie, raport ce face parte integranta din prezenta hotarare.

In alegerea acestei variante a II-a plansa nr. 3, anexa la raportul de expertiza in specialitatea topografie instanta a avut in vedere respectarea dimensiunilor frontului la strada, asa cum a fost el stabilit si acceptat de parti prin semnarea fiselor de punere in posesie (manifestare expresa de vointa a acestora), acest element (frontul la strada) fiind esential in caracterizarea economica, tehnica si urbanistica a parcelei, precum si suprafata reala masurata in teren si solutia adoptata in privinta actiunii in revendicare.
In privinta apararii invocata de paratii reclamanti reconventionali, ce viza faptul ca fronturile la strada ale celor doua proprietati "au fost asa din totdeauna", instanta apreciaza ca nu produce efecte juridice in conditiile in care acestia nu invoca inadmisibilitatea granituirii, pe fondul dobandirii sale chiar si in parte pe calea prescriptiei achizitive, ci chiar mai mult, ei declanseaza procedura de granituire pentru toata linia de hotar.
Acestia ar fi avut posibilitatea sa solicite in mod concret granituirea doar pentru partea de hotar care nu era delimitata prin semne exterioare iar pentru partea de hotar deja delimitata prin semne constatarea dobandirii acelei delimitari, pe calea prescriptiei achizitive.
Evident ca instanta nu poate in baza rolului activ sa intervina si sa modifice natura cererilor si temeiurile acestora, mai ales in conditiile in care partile sunt reprezentante de mandatari profesionisti, deci au asigurata a asistenta calificata.
In privinta cheltuielilor de judecata, instanta constata ca reclamantii au avansat in legatura directa cu acest proces suma de 2792,5 lei (1400 lei onorariu de avocat, 289 lei taxa de timbru, 1103,5 jumatate din onorariul expertului), instanta nu a avut in vedere taxa de timbru aferenta cererii de repunere pe rol, suspendarea fiind cauzata de lipsa la dezbateri a reprezentantului conventional (culpa reclamantilor). Paratii reclamanti reconventionali au avansat taxa de timbru aferenta cererii reconventionale si respectiv cererii de chemare in judecata a altor persoane de 19*2=38 lei si au suportat o jumatate din onorariul expertului, 1103,5 lei. Intervenientii nu au avansat cheltuieli in legatura cu procesul.
Insa, avand in vedere ca, in vederea solutionarii cererii in revendicare dar si a cererilor in granituire, s-a dispus efectuarea unei singure expertize, instanta va aprecia ca onorariul, din materie de echitate si in aplicarea prevederilor art. 584 C civil (cheltuielile granituirii se vor face pe jumatate) acest onorariu va fi impartit in mod egal intre reclamant, reclamantul reconventional si intervenient, granituirea solicitata de unul profitand tuturor (2207/3=735,6 lei).
Avand in vedere ca in cadrul cererii in revendicare, in temeiul art. 274 Cod procedura civila, paratii sunt in culpa procesuala, acestia din urma vor fi obligati sa plateasca reclamantilor cheltuielile aferente acestei cereri, respectiv suma de 1679,5 lei, compusa din 1400 lei - onorariul de avocat, 289 lei taxa de timbru, fiind scazuta si o jumatate din taxa de timbru aferenta cererii in granituire formulata pe cale reconventionala (de 9,5 lei), ca efect al compensarii, reclamantii in temeiul prev. art. 584 avand obligatia de a suporta aceasta taxa impreuna cu paratii.
Totodata intervenientii in interes propriu (care nu au suportat costurile onorariului expertului vor fi obligati la plata in favoarea reclamantilor a diferentei de onorariu de 367,83 lei si in favoarea paratilor, reclamanti reconventionali a sumei de 377,33 lei (367,83+9,5 lei, jumatate din taxa de timbru aferenta cererii de chemare in judecata a intervenientilor), astfel ca si costurile cu expertiza sa fie suportate de acesta in mod egal cu celelalte parti (fiecare cate 735,696 lei -2207 lei /3).