Nulitate contract vanzare-cumparare. - Imobil cumparat de chiriasi in baza Legii nr. 112/1995. -Actiune in constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare- cumparare, formulata de catre succesorii fostilor proprietari. - Bu...

SECTIA CIVILA MIXTA

             
 MATERIE   - Nulitate contract vanzare-cumparare.
    - Imobil cumparat de chiriasi in baza Legii nr. 112/1995.
    -Actiune in constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare-                                                                                                cumparare, formulata de catre succesorii fostilor proprietari.
                    - Buna-credinta a cumparatorilor.

Potrivit dispozitiilor art. 45 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 republicata, "Actele juridice de instrainare, inclusiv cele facute in cadrul procesului de privatizare, avand ca obiect imobile care cad sub incidenta prevederilor prezentei legi, sunt valabile daca au fost incheiate cu respectarea legilor in vigoare la data instrainarii, iar conform aliniatului 2 "actele juridice de instrainare avand ca obiect imobile preluate fara titlu valabil, sunt lovite de nulitate absoluta in afara de cazul in care actul a fost incheiat cu buna-credinta . "

                                               (Decizia civila nr.  117/R/29 ianuarie 2008)
(dosar 8010/83/2006)

       Prin sentinta civila nr.1422/17.10.2006 pronuntata de Judecatoria Carei in dosar nr.1779/2006, a fost respinsa actiunea reclamantilor P.S. si M.A.impotriva paratilor SC C. SA Satu Mare, Prefectura, N.G., N.E., L.C.K., L.V.P.si Statul Roman prin M.F.P. actiune inregistrata sub dosar nr.1696/2002, precum si actiunea inregistrata sub dosar conexat nr.1723/2002 inaintata de reclamantii L.C.Kalman, L.B.V.P. (nasc.L.V.P.)  impotriva paratilor SC C.SA Satu Mare, N.G. si N E., avand ca obiect anularea contractului de vanzare-cumparare nr.273/1997 incheiat intre paratii N.G.si E.si SC C. SA Satu Mare, precum si anularea Ordinului Prefectului nr.745/1997, cu restabilirea situatiei anterioare in cartea funciara. Totodata a fost admisa exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a C.L.C. in reprezentarea Statului Roman si in consecinta a fost respinsa actiunea reclamantilor de mai sus, fata de aceasta parata, fara cheltuieli de judecata.
        Pentru a pronunta aceasta hotarare prima instanta a retinut ca a fost investita sub dosar nr.1779/R/2006 ca urmare a casarii sentintei civile nr.259/2003 pronuntata initial de Judecatoria Carei in dosar nr.1696/2002 precum si ca urmare a pronuntarii regulatorului de competenta sentinta civila nr.14/2006 a Curtii de Apel Oradea. Instanta de fond a mai retinut ca din probatoriul administrat in cauza a rezultat faptul ca imobilul in litigiu a constituit proprietatea antecesorilor reclamantilor din cele doua dosare conexate si ca a fost nationalizat in baza Decretului nr.92/1950. Acest imobil a fost stapanit in calitate de chiriasi de catre paratii N.G. si E. incepand din anul 1961 si apoi a fost cumparat prin contractul de vanzare-cumparare atacat de catre cei doi parati, retinandu-se de catre prima instanta prin cererile depuse de catre reclamanti la data de 28.07.1996 respectiv 15.07.1996 acestia au solicitat acordarea de despagubiri pentru imobilul in litigiu si ca abia la data de 21.10.1996 au solicitat restituirea in natura a imobilului, insa dupa implinirea termenului legal prevazut de art.14 din Legea nr.112/1995.
        Fata de aceasta stare de fapt instanta de fond a apreciat ca in speta sunt indeplinite cerintele legale prevazute de art.9 din Legea nr.112/1995 si ca in consecinta contractul in litigiu a fost legal incheiat astfel ca a respins ca neintemeiata actiunea reclamantilor, inclusiv capatul de cerere subsecvent vizand anularea ordinului prefectului, retinand totodata prevederile Legii nr.215/2001 cu privire la lipsa calitatii procesuale pasive a paratei Statul Roman prin C.L.C..
        Impotriva acestei sentinte au promovat apel in termenul legal reclamantii P.S., M.A., L.C.K.F. si L.B.V.P., solicitand admiterea apelului si schimbarea in tot a sentintei atacate in sensul admiterii actiunii acestora astfel cum a fost formulata, motivand in fapt ca cererea de despagubiri in temeiul Legii nr.112/1995 a fost formulata in subsidiar, invederand instantei ca reclamantii au solicitat in principal restituirea in natura a imobilului in litigiu, ca vanzarea apartamentului in cauza s-a realizat mai inainte de solutionarea cererilor formulate de reclamanti in temeiul Legii nr.112/1995, ca partile contractante au fost rea credinta cunoscand ca reclamantii au formulat asemenea cereri si ca in mod eronat s-a respins cererea de anulare a ordinului prefectului prin gresita aplicare a prevederilor Legii nr.18/1991.
  Prin decizia civila nr.  152/Ap din 29 mai 2007 pronuntata de Tribunalul Satu Mare in dosar nr. 8010/83/2003,  s-a admis apelul declarat de apelantii reclamanti P.S., M.A.,  L.C.K.F.  si L.B.V.P., impotriva sentintei civile nr.1422/17.10.2006 pronuntata de Judecatoria Carei in dosar nr.1779/2006 in contradictoriu cu intimatii parati SC C.SA,  PREFECTURA, STATUL ROMAN prin M.F.P. reprezentat prin DGFP  si N. G.si N.E., si in consecinta:
A fost schimbata in tot sentinta apelata, in sensul ca s-a admis actiunea reclamantilor P.S. si M.A. din dosar inregistrat initial sub nr.1696/2002 al Judecatoriei Carei, precum si actiunea reclamantilor L.C.K.F. si L.V.P. din dosar conexa nr.1723/2002 al Judecatoriei Carei, ambele rejudecate sub dosar nr.1779/2006 al Judecatoriei Carei, constatandu-se nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare nr.273/21.02.1997 incheiat intre paratii SC C.SA si N.G. si N.E., avand ca obiect imobilul situat in municipiul Carei, s-a anulat Ordinul Prefectului Judetului Satu Mare nr.745/01.10.1997 si art.2 din anexa la Ordinul nr.745/01.10.1997, fiind dispusa restabilirea situatiei anterioare in CF nr.6847 Carei sub nr.top.429 si 430.
Intimatii parati N.G. si N.E , au fost obligati  la plata catre apelantii reclamanti a sumei de 1425 lei Ron cheltuieli de judecata, iar pe intimata parata SC C.SA  a fost obligata la plata catre apelanti a sumei de 1425 lei Ron.
Pentru a hotari astfel, instanta de apel a retinut urmatoarele aspecte:
       Asa cum rezulta din cuprinsul contractului de vanzare-cumparare nr.273/1997 incheiat intre vanzatorul SC C.SA Satu Mare si cumparatorii N.G. si N.E. acesta a fost incheiat la data de 21.02.1997. La acea data erau in vigoare dispozitiile art.6 din Normele Metodologice privind aplicarea Legii nr.112/1995, aprobate prin HGR nr.20/17.01.1996 republicata la data de 18.02.1997 (prin urmare anterior incheieri contractului in cauza), prevederi legale potrivit carora "dreptul de a cumpara apartamentele in care locuiesc, potrivit art.9 din lege, il au numai chiriasii care, avand un contract valabil incheiat, ocupau apartamentele respective la data intrarii in vigoare a legii".
        Sub acest aspect tribunalul a retinut  ca, asa cum rezulta si din cuprinsul contractului de inchiriere nr.91/1996 (filele nr.18-20 idem), paratii N.G. si N.E. au incheiat acest contract de inchiriere pentru o perioada de 5 ani, incepand cu data de 01.05.1996 si pana la data de 01.05.2001, contractul fiind inregistrat la data de 15.05.1996.
        Dispozitiile legale evocate mai sus se refera insa la persoane care avea contracte de inchiriere incheiate in mod valabil la data intrarii in vigoare a Legii nr.112/1995, adica la data situata in termen de 60 de zile de la momentul publicarii acestei legi, 29.11.1995. In consecinta, tribunalul a retinut  ca in speta contractul de inchiriere de care se prevaleaza paratii N.G. si E. a fost incheiat la o data ulterioara intrarii in vigoare a Legii nr.112/1995.
        Corelativ instanta de apel a mai retinut ca la data de 26.07.1996 reclamantii L.C.si L.V.P. (filele nr.144-146 idem) au solicitat  Comisiei pentru aplicarea Legii nr.112/1995 Carei restituirea imobilului in litigiu, precizand in mod expres ca solicita acordarea de masuri reparatorii prin despagubiri numai in ipoteza imposibilitati restituirii in natura a imobilului in cauza.
        In conditiile in care cererea reclamantilor a ramas nesolutionata pana la data incheierii contractului de vanzare-cumparare atacat in prezenta cauza, tribunalul a constatat ca incheierea contractului in litigiu s-a realizat in mod nelegal cu incalcarea prevederilor normative in materie, iar ca adresa nr.504/1997 a Primarului  municipiului Carei (fila nr.14 idem) nefiind de natura sa acopere aceasta nulitate.
        In acest context tribunalul a mai constatat ca in mod nelegal prima instanta a considerat ca paratii cumparatori N.G. si E. beneficiaza de prevederile art.46 din legea de mai sus si a retinut buna-credinta a partilor contractante, atata timp cat la data incheierii contractului atacat (21.02.1997) fusese republicata HGR de aprobare a Normelor Metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995 (18.02.1997), tribunalul retinand si aplicabilitatea principiului "nemo censetur ignorare legem", in conditiile in care cumparatorii erau in cunostinta de cauza cu privire la data incheierii contractului lor de inchiriere, iar in privinta vanzatorului SC C. SA Satu Mare s-a facut dovada notificarii catre acesta din urma a solicitarii reclamantilor de restituire in natura a imobilului in litigiu precum si a faptului ca cererea reclamantilor formulata in temeiul Legii nr.112/1995 nu fusese inca solutionata.
        In consecinta, fata de cele de mai sus instanta de apel a admis apelul si va schimba in tot sentinta apelata in sensul admiterii actiunii reclamantilor astfel cum a fost formulata, cu obligarea paratilor N.G.si N.E. a cheltuielilor de judecata ocazionate apelantilor reclamanti in ciclurile procesuale generate pe parcursul solutionarii prezentei cauze, obligand totodata la cheltuieli de judecata in temeiul art.274 si urmatoarele  raportat la art.298 Cod procedura civila si parata SC C.SA Satu Mare, raportat la pozitia procesuala adoptata de catre aceasta din urma in cursul procesului.
Impotriva acestei decizii, in termen si cu respectarea formelor legale au declarat recurs paratii N.G. si N.E., care au solicitat modificarea hotararilor si respingerea actiunii reclamantilor ca nefondata.
In motivarea recursului au sustinut recurentii ca locuiesc imobilul din litigiu din anul 1961, contractele de inchiriere au fost periodic reinnoite in aceasta perioada, astfel gresit a  retinut instanta de apel ca  paratii nu detineau contract de inchiriere valabil. De asemenea, au invocat recurentii ca in speta erau indeplinite toate conditiile  cerute de art. 9 din Legea nr. 112/1995, cu respectarea  carora recurentii au cumparat imobilul din litigiu.
Recurenta SC C. SA a cerut modificarea deciziei doar cu privire  la inlaturarea sa la obligarea  cheltuielilor de judecata  in cuantum de 1425 lei, motivand ca recurenta nu a fost in culpa la incheierea contractului de vanzare-cumparare, a vandut imobilul pentru care Primaria si-a dat acordul la instrainare, aceasta institutie fiind singura ce detinea  date despre regimul juridic al imobilului.
Intimatii  P.S., M.A., L.C.K.F. si L.B.V.P. s-au opus admiterii recursurilor.
Astfel, din probele administrate, au sustinut intimatii, rezulta ca atat  vanzatoarea SC C. SA cat si paratii N. stiau ca imobilul a fost revendicat de fostii proprietari si astfel au incheiat contractul cu rea-credinta.
Astfel la dosar exista, adresa  Consiliului Judetean comunicata Consiliului Local  si SC C. SA  prin care atrage atentia sa nu se vanda imobilul pana la  solutionarea cererilor de  restituire formulate de fostii proprietari.
Analizand decizia recurata prin prisma motivelor invocate si sub aspectul  nulitatilor de ordine publica, Curtea constata urmatoarele:
Tribunalul Satu Mare a anulat contractul de vanzare-cumparare al paratilor  recurenti retinand reaua-credinta a acestora,  constand in ignorarea unor dispozitii legale  si nedetinerea de catre acestia a unui contract de inchiriere valabil si in vigoare la  data cumpararii.
Ambele retineri sunt gresite.
Recurentii locuiesc apartamentul din litigiu din anul 1961, contractul de inchiriere fiindu-le reinnoit de-a lungul acestei perioade.
Forma scrisa a contractului de inchiriere este ceruta de lege "ad probationem" si nu "ad validitatem". Prin urmare, chiar daca la data cumpararii recurentii nu detineau contract de inchiriere in forma scrisa,  cu referire la perioada respectiva, contractul de inchiriere anterior era prorogat legal, in conditiile art. 1452 Cod civil, existand astfel un contract valid si valabil intre Statul Roman, atunci proprietar, si  paratii recurenti contract care permitea acestora sa cumpere apartamentul in temeiul Legii nr. 112/1995.
Cu privire la reaua-credinta a cumparatorilor recurenti,  la care face referire intimatii  in intampinare, Curtea retine ca aceasta nu a fost dovedita in speta.
Buna sau reaua-credinta este o stare de fapt, iar dispozitiile art. 1899 Cod civil obliga pe cel ce invoca reaua-credinta sa o dovedeasca.
In cauza, din nici o proba administrata, nu rezulta reaua-credinta a chiriasilor cumparatori.
Acestia au locuit imobilul din  anul 1961, Statul Roman era proprietar,  inscris in cartea funciara ca atare, iar reclamantii nu l-au notificat si nici nu au probat ca recurentii au avut cunostinta de imprejurarea ca fostii proprietari au revendicat imobilul.
Reaua-credinta a vanzatorului,   Statului  Roman prin reprezentantii sai,  este evidenta si  nu comporta discutii.
Art. 46 din Legea nr. 10/2001, vorbeste de buna-credinta a ambelor parti contractante, ca exceptie de la principiul restituirii imobilelor fostilor proprietari.
Apreciem  ca in cauza este incidenta aceasta exceptie, nu exista dovezi ca adresele privind  indisponibilizarea imobilului (la care se refera intimatii) ar fi ajuns la cunostinta chiriasilor, acestia ocupau imobilul si l-au cumparat cu respectarea dispozitiilor Legii nr. 112/1995.
Imprejurarea ca imobilul nu a fost solicitat in natura de fostii proprietari nu are relevanta in cauza.
Imobilul a fost preluat abuziv de  Statul Comunist de la fostii proprietari,  antecesorii reclamantilor,  iar restituirea acestuia in natura este  paralizata de cumpararea lui,  cu buna-credinta de catre chiriasi,  astfel fostilor proprietari li se cuvin doar masurile reparatorii prin echivalent, prevazute de legea de retrocedare.
Prin urmare, pentru  imobilul din  litigiu, inscris in prezent in CF 6847 Carei, in proprietatea recurentilor,  a carui titlu Curtea il retine ca fiind valabil,  succesorilor fostilor proprietari li se cuvin despagubiri ce urmeaza a fi cuantificate si platite acestora conform Legii nr. 247/2005 si OUG nr. 81/2007.
Fata de cele de mai sus si recursul SC C. SA este fondat, respingerea actiunii reclamantilor inlaturand obligarea  societatii la cheltuieli  de judecata.
Pentru toate aceste motive, in baza  art. 312 cu referire la art. 316 si 296 Cod procedura civila se va admite recursul paratilor, se va modifica decizie instantei de apel in sensul respingerii apelului si mentinerii in tot a sentintei de fond.
Cheltuielile de judecata, desi s-au solicitat, recurentii nu au dovedit cuantumul acestora, astfel nu se vor acorda.