Actiune in constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare a imobilului incheiat conform dispozitiilor Decretului - Lege nr. 61/1990.

     Actiune in constatarea nulitatii absolute a contractului de vanzare cumparare a imobilului incheiat conform dispozitiilor Decretului - Lege nr. 61/1990.
     
     
     Contractele prin care  s-au vandut chiriasilor, in baza  Decretului - Lege nr. 61/1990, locuinte ce nu au fost  construite din fondurile  statului, se sanctioneaza cu nulitatea  absoluta in raport cu art. 1 si 5 din decret.
     In speta, contractul de vanzare cumparare are ca obiect  o locuinta care a fost construita din fondurile  statului, astfel apartamentul din litigiu a fost vandut  reclamantului in conditiile  prevederilor capitolului 4 din Legea nr. 4 din 31 martie 1973, lege care face distinctie intre locuintele proprietate personala  construite cu sprijinul statului si respectiv locuintele vandute chiriasilor  din fondul locativ de stat, locuintele incluse in aceasta din urma categorie, reglementata  in capitolul 4 din lege, fiind vandute  cetatenilor care le ocupa in calitate de chiriasi.
     Dat fiind  ca Decretul - Lege nr. 61/1990 se refera la  locuintele construite din fondurile  statului, apartamentul din litigiu intra sub  incidenta dispozitiilor acestui act normativ, nesubzistand nici un motiv pentru sanctionarea  contractului de  vanzare cumparare cu nulitatea absoluta.
                                                                               
     Sursa:   decizia civila nr.146/25.09.2008-R pronuntata
                                      de Curtea de Apel Oradea in dos. nr. 648/111/2005
     
     Prin sentinta  civila nr. 371/R din 29 martie 2007 pronuntata de T. B., in dosar nr.  648/111/21005, s-a respins exceptia necompetentei materiala a instantei de prematuritate a actiunii.
     S-a admis in parte cererea principala modificata formulata de reclamantii W. L. F. si W. M. E., ambii dom.in G. 74564 C. U., str.2. cu dom.ales in O., str.M.E. nr.7, ap.1, impotriva paratilor Statul Roman - C. L. O., P. M.O., cu sediul in O., P-ta U. nr.1, jud.B., SCCTI B., cu sediul in O., Bd. D. nr.108, E. A. si E. E., ambii dom. in O., str. M. Al. A. nr.15, ap.2, jud. Bihor.
     S-a constatat ca imobilul inscris initial in CF 23834 O., cu nr.top. 3470/2/II, in natura apartament compus din 3 camere, bucatarie, camara de alimente, baie, spais, antreu, terasa si garaj, cu o suprafata construita de 74 m.p., a fost preluat in mod abuziv de Statul Roman de la reclamanti.
     S-a declarat nul contractul de vanzare cumparare nr.2819 incheiat la data de 11.01.1991, intre paratii de randul 3-5.
     S-a declarat nula incheierea nr.1473/23.01.1992 data de Serviciul de Carte Funciara din cadrul Judecatoriei O..
     S-a dispus rectificarea inscrierilor de CF 39483 privind imobilul cu nr.top.,3470/3/II proprietarilor de sub B.1 si B.2.
     S-a admis cererea de chemare in garantie formulata de paratii E. A. si E. E. impotriva SCCTI Bihor si M. F. P., cu sediul in B., str. A. nr.17.
     A fost obligat M. F. P. sa restituie paratilor suma de 123.010 lei reactualizata in raport de indicele de inflatie la data platii efective incepand cu 11.01.1991.
     S-a respins ca ramasa fara obiect cererea de chemare in garantie formulata de SCCTI B. impotriva M. F. P.
     S-au respins ca nefondate celelalte pretentii.
     Au fost obligati paratii in solidar sa plateasca reclamantei W. M. E. suma de 300 RON, cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunta aceasta hotarare, instanta de fond a avut in vedere urmatoarele considerente:
     In ce priveste exceptia de prematuritate a actiunii si de necompetenta materiala a instantei, instanta le-a apreciat ca neintemeiate, pentru urmatoarele considerente:
     Chiar daca procedura administrativa de solutionare a notificarii este nerespectata, actiunea introdusa nu este prematura, intrucat solutia ce se va da in solutionarea prezentului dosar va avea inraurire asupra acelei prevederi.
     Cu privire la necompetenta materiala, invocata, se constata ca T. B., prin decizia civila nr.401/A/2004, a anulat S.C. 1726/11.03.2003 a Jud. Oradea si a retinut cauza spre competenta solutionare, iar aceasta hotarare a ramas irevocabila prin nerecurare.
     Reclamantii au fost proprietari asupra imobilului inscris in CF 23834 O., nr.top. 8370/3/11, in natura reprezentand apartament si garaj situat administrativ in O., Calea 1 M. nr.15.
     Prin deciziile nr.101/26.02.2983 si 724/21.11.1983, emise in temeiul D.223/1974, imobilul a fost preluat de Statul Roman. In ambele acte administrative se mentioneaza ca trece in proprietatea statului cota de 1/2 ce apartine fiecarui sot. O atare mentiune contravine insa regimului juridic al proprietatii devalmase. Caracteristic acestora este faptul ca nici unul dintre codevalmasi nu cunoaste intinderea cotei sale ideale asupra bunului in materialitatea sa.
     Obligatia impusa cetatenilor romani care urmeaza sa plece definitiv din tara in disp. art.2 din D.223/1974 de a-si instraina locuinta numai catre stat si in conditii de pret prestabilit prin lege contravine prevederilor Constitutiei Romaniei din 1965, care la art.36 arata ca dreptul de proprietate personal era ocrotit de lege. Proprietarului ii era restrans in afara cadrului constitutional atributul de dispozitie. In realitate, se ajungea pe cale indirecta la o expropriere fara sa existe un interes obstesc.
     Cat priveste alin.2 al aceluiasi articol, acesta incalca prevederile Constitutiei, intrucat trecerea in proprietatea statului se face in absenta vreunei remuneratii. Aplicarea acestei dispozitii in privinta reclamantei de randul 2 echivaleaza cu confiscarea speciala prevazuta de Codul Penal. O asemenea masura nu putea fi aplicata insa decat in temeiul unei hotarari judecatoresti de condamnare.
     Preluarea imobilului in conditiile acestei prevederi legale reprezinta o atingere adusa libertatii de miscare a persoanei.
     In aceste conditii, este neindoielnic ca preluarea imobilului s-a facut de catre Statul Roman in mod abuziv - art.2 lit.h din L.10/2001.
     Contractul de vanzare cumparare incheiat la data de 11.01.1991 intre paratii de randul 3-5 in baza D.L. 61/1990 contravine disp. art.1 din D.L. 61/1990. potrivit acestui text legal, sunt supuse vanzarii locuintele construite din fondurile statului, si nu cele devenite proprietate de stat in baza D.223/1974.
     Contractul astfel incheiat este lovit de nulitate absoluta.
     Nu poate fi retinuta buna credinta a cumparatorilor, intrucat acestia, printr-o atenta verificare, puteau sa constate nevalabilitatea titlului statului si a faptului ca vanzarea imobilului contravine dispozitiilor D.L. 61/1990.
     Fata de acestea, s-a declarat nul contractul de vanzare cumparare si incheierea in baza careia s-a dispus intabularea dreptului lor de proprietate si va dispune rectificarea inscrierilor din CF 39483 prin radierea proprietarilor de sub B.1 si B.2.
     Constatarea insa a dreptului de proprietate in baza L.10/2001 ar insemna eludarea prevederii speciale prevazute de aceasta lege.
     Analizandu-se contractul de vanzare cumparare, se impune atragerea raspunderii vinovatului pentru evictiune, potrivit art.1337 C.civ.
     Avand in vedere ca sumele de bani incasate au intrat in fondul special aflat la dispozitia M. F., instanta l-a obligat sa restituie paratilor E. A. si E. suma de 123.010 lei reactualizat in raport de indicele de inflatie la data platii efective - art.1341 pct.1 C.civ.
     Intrucat prin cererea de chemare in garantie formulata de SCCTI s-a urmarit ca plata sumei de bani sa se faca de M. F., a respins ca ramasa fara obiect aceasta cerere.
     Celelalte pretentii au fost respinse ca nefondate.
     Actiunea fiind admisa in parte, instanta, in baza art.274-28‘76 C.pr.civ., a obligat paratii in solidar sa plateasca reclamantei W. M. E. suma de 300 RON, cheltuieli de judecata partiale -onorariu avocat.
     Impotriva acestei hotarari au declarat  apel paratii E. A. si E. E. si respectiv chematul in garantie M. E. si F. prin D. G.  a F. P. B.
     In motivarea cererii de apel, apelantul chemat in garantie invoca urmatoarele:
- cererea de chemare in garantie a fost formulata la  21.01.2003, ulterior primei zile de infatisare, fiind  incalcate  astfel prevederile  art. 61 alin. 1 Cod procedura civila;
- instanta nu a observat culpa  celor  care au incheiat contractul de vanzare cumparare, apelantul neavand nici o culpa la incheierea contractului;
- instanta s-a aflat intr-o grava confuzie, pe de o parte  a retinut ca paratii E. nu au fost  de buna-credinta, dar pe de alta parte, a considerat ca M. F. P. este  obligat sa restituie sumele de bani intrate in fondul special, apelantul precizand ca nu intelege  despre care fond este vorba,  bugetul statului ori fondul stabilit in baza Legii nr. 112/1995;
- paratii au cumparat  imobilul in baza Decretului Lege  nr. 61/1999 care reglementa  vanzarea locuintelor  construite din fondurile statului, si nu vandute de M. F.;
- este evident ca  vanzarea  imobilului cu incalcarea actului normativ aratat  anterior nu s-a facut din vina apelantului.
In drept sunt invocate dispozitiile art. 296 Cod procedura civila.
     Apelantii parati E. A. si E. E. au solicitat  anularea hotararii, cu  trimitere spre rejudecare la J. O., iar in subsidiar desfiintarea hotararii, rejudecarea cauzei si respingerea  cererilor formulate de reclamanti.
     In motivarea apelului, sunt  invocate urmatoarele  critici:
- T. B. nu putea  judeca cauza in prima instanta  si sa pronunte o decizie, iar daca a dorit sa pronunte o decizie, instanta  nu a fost constituita legal, in complet de 2 judecatori;
- tribunalul nu era competent sa judece  cererea privind constatarea nulitatii absolute a  contractului de vanzare cumparare, in prima instanta, competenta apartinand judecatoriei;
- cererile  au fost formulate inainte ca  organul competent sa se pronunte asupra notificarii de retrocedare, situatie in care sunt premature, tribunalul a depasit  atributiile  puterii judecatoresti, restituind prin hotarare  judecatoreasca ceea ce  legea spune ca se  restituie   prin act administrativ;
- cererea de constatare a nulitatii contractului este tardiva, ea fiind depusa in 3 decembrie 2002, dupa expirarea  termenului prevazut de  lege (14 august 2002);
- in cauza nu s-a facut  dovada existentei unei notificari in termenul legal, astfel pe copia notificarii depuse la dosar  exista corecturi, neinsotite  de stampila si semnatura executorului judecatoresc, de asemenea, ea nu are numar  de  inregistrare;
- reclamantii nu au facut dovada ca indeplinesc  cerintele Legii nr. 10/2001 pentru a  li se retroceda imobilul, ei neavand astfel calitate procesuala activa;
- cata vreme imobilul a  fost construit  din fondurile statului, este evident ca vanzarea s-a facut legal, apoi este lipsita de logica sustinerea instantei ca ei puteau sa prevada ca titlul statului nu este  valabil in anul 1991 cand nu exista nici o lege de restituire a proprietatilor, astfel ca ei sunt de  buna-credinta;
- nu pot  beneficia de restituire in natura cei care  au primit despagubiri in temeiul unei conventii cu Statul Roman, reclamantii, cetateni germani fiind despagubiti de Statul german pentru  preluarea proprietatilor de catre Statul Roman.
     In drept sunt invocate dispozitiile art. 6 si 10 din Legea nr. 304/2004 si art. 6 din Conventia Europeana pentru apararea Drepturilor Omului.
     Prin intampinare, intimata W. M. E. a solicitat  respingerea  apelurilor ca nefondate,  cu motivarea ca, in mod   temeinic si legal, s-a  retinut  nulitatea contractului de vanzare cumparare nr. 2819/1991 ca fiind  incheiat cu nerespectarea prevederilor legale, practic  fondul cauzei vizand  restituirea in natura a imobilului preluat abuziv de stat si instrainat in temeiul unui act normativ care nu este aplicabil in speta, imobilul neintrand sub incidenta  Decretului Lege nr. 61/1990, fiind preluat  de Stat, iar cat priveste  apelul DGFP B., intimata arata ca suma  care urmeaza a fi restituita ca si pret achitat de reclamanti, de regula se centralizeaza in fondul special al M. F.
     Prin intampinare, SCCTI B. SA a solicitat admiterea apelului declarat de E. A. si E. E. si respingerea apelului introdus de D.G.F.P. Bihor, aratand  ca, din eroare, T. B.  a judecat  in prima instanta cauza, instanta  neobservand nici prescriptia dreptului material la actiune al reclamantilor, iar referitor la apelul D.G.F.P. Bihor, intimata arata ca apelantul ocoleste  art. 23 care il indica pe beneficiarul banilor  incasati de pe urma  vanzarii.
     Tot prin intampinare, intimatul  C. L. al Mun. O. a  aratat ca lasa solutionarea cauzei la aprecierea instantei avand in vedere ca prin hotararea  apelata nu s-a dispus rectificarea de CF in ce priveste dreptul de proprietate al Statului Roman.
     Examinand  sentinta  apelata prin prisma motivelor de apel, precum si din oficiu, instanta a retinut urmatoarele:
     In primul rand este de retinut ca cererea introductiva de instanta a fost depusa inauntrul termenului impus de Legea nr. 10/2001 prin articolul 46 alin. 5, insa prin cererea initiala reclamantii nu au investit instanta si cu solutionarea  cererii avand ca obiect  nulitatea contractului de vanzare cumparare incheiat de  paratii E. cu OJVL B., o astfel de cerere fiind  formulata abia la data de 3 decembrie 2002, prin actul intitulat precizare de actiune depus la dosar la fila 22.
     Fiind supusa prescriptiei prevazute de textul de lege  anterior  mentionat, cererea in constatarea nulitatii actului juridic atacat  apare ca fiind tardiv introdusa.
     De altfel, si in ipoteza in care nu s-ar retine  prescrierea respectivei cereri, sub aspectul fondului pricinii este de subliniat ca, sanctiunea nulitatii absolute  este inoperanta in speta cata vreme contractul de vanzare cumparare privind imobilul din litigiu a fost incheiat cu respectarea conditiilor de valabilitate prescrise de lege.
     Astfel, contractele  prin care s-au vandut  chiriasilor, in baza Decretului - Lege nr. 61/1990, locuinte ce  nu au fost  construite din fondurile  statului, se  sanctioneaza cu nulitatea absoluta in raport  cu art. 1 si 5 din actul normativ precitat, insa in speta contractul de vanzare cumparare incheiat  la data de 11.01.1991 intre apelantii parati si OJVL Bihor nu are ca obiect o locuinta care  sa nu fi fost construita din fondurile statului.
     Pentru lamurirea acestei probleme prezinta relevanta dispozitiile Legii nr. 4 din 31 martie  1973 privind  dezvoltarea  constructiei de locuinte si vanzarea de locuinte din fondul de stat catre populatie, lege care face distinctie  intre  locuintele  proprietate personala  construite cu sprijinul statului si respectiv locuintele vandute catre populatie din fondul locativ de stat,  locuintele incluse in aceasta din urma categorie, reglementata in capitolul 4 din lege, fiind  vandute cetatenilor care le ocupa in calitate de chiriasi. Faptul ca locuinta din litigiu face parte din categoria locuintelor vandute  din fondul locativ de stat rezulta cu prisosinta din probatoriul administrat in cauza, elocventa fiind in acest sens adresa emisa de Asociatia de Proprietari nr. 10.( fila  9 din dosarul nr. 11409/2002), in care s-a consemnat  faptul ca Blocul nr.  15, construit  din fondurile statului, a fost  dat chiriasilor in luna septembrie  1964, primul chirias al  apartamentului nr. 2 fiind reclamantul din cauza. Rezulta asadar ca locuinta  aflata in discutie nu a fost construita de acesta, ci a fost  vanduta familiei N. in calitatea lor de chiriasi.
     In conditiile in care Decretul - Lege se refera la  locuintele  construite din fondurile statului, apartamentul din litigiu intra sub incidenta dispozitiilor  acestui act normativ, nesubzistand nici un motiv pentru sanctionarea  contractului de  vanzare cumparare cu nulitatea absoluta.
     Mai mult,  potrivit  articolului  5 din Legea nr. 10/2001 persoanele care  au primit despagubiri  potrivit acordurilor internationale incheiate de Romania privind reglementarea problemelor financiare in suspensie, nu sunt  indreptatite la acordarea masurilor  reparatorii, or in speta, reclamantii,  prin refuzul lor de  a se prezenta la interogatoriu au recunoscut  ca au primit  astfel de despagubiri, refuzul fiind apreciat ca atare din perspectiva prevederilor art. 225 din Codul de procedura civila.
     In considerarea  motivelor  anterior expuse, concluzia ce se desprinde  este aceea ca solutia  de admitere a   capatului de cerere avand ca obiect constatarea nulitatii  absolute a contractului de vanzare cumparare este nelegala, impunandu-se  schimbarea acesteia in sensul respingerii acestei cereri, si pe cale de consecinta inclusiv a cererilor vizand nulitatea incheierii CF  nr. 1473/1992 si respectiv  vizand  rectificarea inscrierilor de CF  nr. 39483 privind imobilul din litigiu.
     Respingerea actiunii introduse  impotriva paratilor E. avand ca  scop desfiintarea  contractului lor  de vanzare cumparare produce  si consecinta respingerii cererii de chemare in garantie pe care  acesti parati au formulat-o in cauza impotriva S.C.C.T.I. B. si M. F.,  devenind astfel de prisos analizarea motivelor  invocate de chematul in garantie in cererea sa de  apel.
     Fata de considerentele ce preced, instanta, in baza dispozitiilor art. 296 din Codul de procedura civila, a admis ca fondate apelurile, a schimbat in parte sentinta in sensul ca a respins actiunea principala modificata sub aspectul cererilor avand ca obiect declararea nulitatii contractului de vanzare - cumparare, a nulitatii incheierii CF si vizand rectificarea inscrierilor din CF nr. 39483, a  respins cererea de chemare in garantie introdusa de paratii E. A. si E., urmand  ca celelalte dispozitii ale sentintei sa fie pastrate.

1