Efectele constatarii nulitatii contractului de vanzare cumparare. Indrituirea cumparatorilor la obtinerea unei sume corespunzatoare valorii actuale a imobilului

Efectele constatarii nulitatii contractului de  vanzare cumparare.      Indrituirea  cumparatorilor la obtinerea unei sume  corespunzatoare valorii actuale a  imobilului.

Prejudiciul efectiv  suferit  de cumparatori in urma  desfiintarii contractului de vanzare cumparare il constituie   valoarea actuala a  imobilului achizitionat in baza  Legii nr. 112/1995. iar nu pretul achitat  si actualizat al acestuia. Pana in momentul desfiintarii contractului, fostii cumparatori dispuneau de un bun in sensul jurisprudentei CEDO, moment ulterior caruia ei au fost  privati de proprietatea asupra  apartamentului din litigiu, fiind  neindoios ca rambursarea pretului platit, actualizat cu indicele de inflatie nu ar acoperi prejudiciul incercat prin privarea de proprietate neavand la  indemana o alta cale care sa permita compensarea  diferentei intre pretul de cumparare  actualizat si valoarea imobilului.
                              
 (Decizia civila nr.1445/R/ 16 octombrie 2008;
                           Dosar nr.  3240/83/2007  a Curtii de Apel Oradea)
                                                                  
      Prin sentinta civila nr.5112/20.11.2006 pronuntata in dosar nr.7500/2005, Judecatoria S. M. a admis in parte cererea de chemare in garantie formulata de paratii S. Z., S. E. si S. C. L. impotriva STATULUI ROMAN prin M. F. P. B., obligandu-l pe acesta din urma la restituirea catre parati a pretului reactualizat pentru cele doua apartamente cumparate de acestia.
Prin recursul formulat, recalificat ca apel, paratii au invocat nelegalitatea sentintei sub aspectul modului de solutionare a cererii de chemare in garantie, invederand ca, hotararea atacata este nelegala si pe fondul cauzei deoarece, asa cum rezulta din cererea de chemare in garantie, au chemat in judecata Statul Roman, solicitand ca, in cazul admiterii actiunii reclamantilor de constatare a nulitatii absolute a contractelor de vanzare-cumparare avand ca obiect apartamentul nr.1 si, respectiv, nr.2 al imobilului situat in S. M., str. I J., nr.10, sa fie obligat la despagubire prin plata catre apelanti a unei sume de bani reprezentand contravaloarea pretului de circulatie a acestor apartamente.
Prin decizia civila nr.322/Ap din 11 decembrie 2007, Tribunalul S. M. a admis apelul paratilor S. Z. B., S. E.,  S. C. L., impotriva sentintei civile nr.5112/2006 pronuntata de Judecatoria S. M. in dosar nr.7500/2005, in contradictoriu cu intimatii STATUL ROMAN prin M. E. si F. reprezentat de DGFP S. M.
A schimbat in parte sentinta atacata in sensul ca a obligat chematul in garantie Statul Roman reprezentat de M. E. si F. prin DGFP S. M. sa restituie paratilor S. suma de 233.082,60 RON, reprezentand valoarea de circulatie a ap.nr.1, situat in S. M, str. I. J., nr.10, iar paratei S. L. C. suma de 240.581,20 RON, reprezentand valoarea de circulatie a ap.nr.2 situat in S. M., str.I. J., nr.10, conform expertizei intocmita de ing. A G.
Pentru a pronunta astfel, instanta de apel a retinut ca, reclamantii au detinut in proprietate apartamentele nr.1 si 2 din imobilul situat in S. M., str. I. J., nr.10, inscrise in CF 18880 si 18879 S. M. in baza contractelor de vanzare-cumparare incheiate in temeiul Legea nr.112/1995, iar in urma constatarii nulitatii absolute a contractelor, acestia au solicitat obligarea Statului Roman la plata unei despagubiri reprezentand contravaloarea pretului de circulatie al apartamentelor, in baza disp.art.1337-1350 Cod civil, invocand evictiunea.
S-a retinut totodata ca, intimatul a fost de acord cu achitarea unei despagubiri reprezentand pretul actualizat platit de reclamanti la data incheierii contractelor de vanzare-cumparare a apartamentelor, apreciind ca in speta sunt aplicabile dispozitiile speciale, derogatorii cuprinse in art.50 alin.2,3 din lg.10/2001, republ.in art.VII, Titlul I al Lg.247/2005, art.13 alin.6 din Lg.112/1995, art.50.3 din Hotararea nr.250/2007.
Instanta de apel a apreciat ca dispozitiile cuprinse in legile speciale si care reglementeaza modul de restituire a pretului actualizat platit de cumparatorii locuintelor in baza Legii nr.112/1995 nu sunt in contradictie cu normele generale cuprinse in Codul civil, fiind completate de acestea din urma, astfel, prejudiciul efectiv suferit de reclamanti in urma desfiintarii contractelor de vanzare-cumparare, a pierderii dreptului de proprietate asupra apartamentelor, il constituie valoarea actuala a acestor apartamente, iar nu pretul achitat si actualizat al acestora.
Tribunalul a retinut ca, dispozitiile Codului civil permit pe langa restituirea pretului efectiv platit, actualizat, acoperirea integrala a prejudiciului efectiv creat in patrimoniul reclamantilor, in acelasi sens, CEDO, prin hotararea P. contra R./2005 stabileste valoarea despagubirilor corespunzator valorii de piata a imobilului, iar nu limitativ plafonat conform dispozitiilor speciale din legea nationala.
In virtutea argumentelor expuse, in baza art.296 Cod procedura civila, instanta de apel a admis apelul paratilor si a schimbat in parte sentinta atacata, conform dispozitivului deciziei.
Impotriva acestei decizii a declarat recurs Statul Roman, reprezentat prin M. E. si F. prin D. G. a F. P. a judetului S. M., solicitand admiterea recursului si modificarea deciziei in sensul respingerii apelului cu mentinerea sentintei pronuntate de Judecatoria S. M..
In cuprinsul cererii de recurs sunt invocate urmatoarele motive:
-in speta de fata sunt aplicabile prevederile Legii nr.10/2001 si ale Hotararii nr.250/2007 coroborate cu prevederile Legii nr.112/1995, care sunt prevederile speciale in materie, iar aplicarea normelor generale prevazute de Codul civil in completarea prevederilor legii speciale in materie contravine in mod flagrant atat principiului imbogatirii fara justa cauza cat si spiritului legii speciale, si anume acela de a pune partile in situatia anterioara incheierii contractelor de vanzare-cumparare anulate;
-in cazul obligarii recurentei la plata de despagubiri la valoarea de piata al imobilului, aceasta ar contraveni principiului echitatii, imobilul fiind cumparat in baza Legii nr.112/1995 la un pret net inferior valorii de piata;
-ipoteza retinuta de catre CEDO in cauza P. contra R. nu este asemanatoare cu starea de fapt din prezenta cauza, situatie in care hotararea respectiva nu are relevanta, neputand fi retinuta de instanta nationala.
Prin intampinare, intimatii au solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu motivarea ca cererea, avand ca obiect despagubirea lor prin plata unei sume de bani reprezentand contravaloarea pretului de circulatie a apartamentelor, au intemeiat-o pe prevederile art.1337-1350 Cod civil, fiind in prezenta unei raspunderi patrimoniale pentru evictiune.
Examinand decizia recurata, prin prisma motivelor de recurs, precum si din oficiu, instanta retine urmatoarele:
In speta, Statul Roman a fost chemat in judecata in calitate de chemat in garantie de catre paratii S. Z., S. E. si S. C. L., care au solicitat obligarea chematului in garantei la plata despagubirilor in cazul solutionarii favorabile reclamantilor din actiunea principala a cererii lor avand ca obiect constatarea nulitatii contractelor de vanzare-cumparare privind apartamentele dobandite de acestia in baza Legii nr.112/1995.
In esenta, problema juridica care se impune a fi dezlegata rezida in a se stabili daca paratii, carora li s-au desfiintat contractele de vanzare-cumparare, sunt indrituiti la restituirea pretului actualizat pentru cele doua apartamente cumparate, astfel cum a apreciat prima instanta, sau ei sunt indreptatiti la a li se acorda valoarea de circulatie a apartamentelor din litigiu, potrivit opiniei tribunalului.
Instanta de recurs considera ca solutia acestei din urma instante este cea legala, in mod judicios tribunalul concluzionand ca prejudiciul afectiv suferit de reclamanti in urma desfiintarii contractelor de vanzare-cumparare il constituie valoarea actuala a acestora, iar nu pretul achitat si actualizat al lor.
Intr-adevar, in considerentele deciziei recurate, s-a facut trimitere la hotararea P. contra R. in care situatia de fapt nu este identica cu cea din cauza acum dedusa judecatii, insa o situatie similara celei de fata si-a gasit rezolvarea printr-o alta decizie CEDO, in care fostii chiriasi au chemat in judecata Statul Roman sa le plateasca despagubiri ca urmare a anularii contractelor de vanzare-cumparare ale apartamentului litigios, in discutie aflandu-se Hotararea Raicu contra Romaniei din 19 octombrie 2006.
In cauza mentionata, Curtea a decis ca Statul trebuie sa dea reclamantei pentru daune materiale o suma corespunzatoare cu valoarea actuala a apartamentului, neacceptand punctul de vedere al Guvernului care a considerat ca suma totala care trebuie luata in considerare cu titlu de daune materiale este pretul actualizat in functie de rata inflatiei. Facand trimitere totodata la cauzele B., P. si P., Curtea a reamintit ca orice ingerinta in faptul de a te bucura de proprietate trebuie sa raspunda criteriilor de proportionalitate si ca un echilibru just trebuie mentinut intre interesele interesului general al comunitatii si imperativele de aparare ale drepturilor fundamentale ale individului, echilibrul fiind in general atins atunci cand despagubirea platita catre persoana care a fost privata de proprietate este in mod rezonabil si proportional in raport cu valoarea "venala -obtinuta in bani" a bunului, asa cum a fost determinata la momentul cand s-a realizat privarea de proprietate.
Pornind de la ideea retinuta in considerentele hotararii in sensul ca echilibrul care trebuie pastrat si despre care s-a facut vorbire mai sus va fi distrus daca individul in discutie suporta o incarcatura speciala si exorbitanta, se constata ca intimatii S. si S. din prezenta cauza,dispuneau de un "bun" in sensul jurisprudentei CEDO pana in momentul desfiintarii contractelor de vanzare-cumparare - prin sentinta  nr.5112 din 20 noiembrie 2006 a Judecatoriei S. M., ramasa definitiva  prin decizia nr.187/Ap din 26 iunie 2007 a  Tribunalului S. M. -, moment din care ei au fost privati de proprietatea asupra apartamentelor din litigiu.
In speta, este neandoios ca rambursarea pretului platit actualizat cu indicele de inflatie nu ar acoperi prejudiciul incercat de intimati prin privarea lor de proprietate, ei neavand o alta cale care sa le permita sa compenseze diferenta intre pretul de cumparare actualizat si valoarea apartamentelor din discutie.
Intr-adevar, intimatii nu au platit la data incheierii contractelor de vanzare-cumparare pretul de pe piata a apartamentelor in litigiu, dar odata cu incheierea acestora ei dispuneau de un bun, de care apoi au fost privati prin  solutia instantei de desfiintare a contractelor respective, situatie in care sunt indrituiti a obtine o suma corespunzatoare cu valoarea actuala a bunului.
Fata de considerentele ce preced, instanta in baza dispozitiilor art.312 alin.1 din Codul de procedura civila, a respins ca nefondat recursul, decizia recurata fiind pastrata in totul.