Perfectarea promisiunii de vanzare - cumparare

      TIP SPETA: sentinta civila
      TITLU: perfectarea promisiunii de vanzare –cumparare
      DATA:12.05.2009
      Domeniu asociat: vanzari-cumparari

      
      
      
      Prin cererea inregistrata pe rolul J. B. sub nr. 454/199/2008 la data de 24.04.2008 reclamantul B. I. a chemat in judecata pe paratul T. A. pentru ca instanta, prin hotararea pe care o va pronunta, sa  dispuna  perfectarea promisiunii de vanzare –cumparare intervenita intre parti  la data de 12.10.2006.
      Actiunea a fost legal timbrata initial cu suma de  10 lei taxa judiciara de timbru si cu 0,3 lei timbru judiciar, ulterior completata cu 184 lei taxa judiciara de timbru si 4,5 lri timbru judiciar.
      In motivarea actiunii, reclamantul  a  aratat ca la data de 12.10.2006 a incheiat cu paratul  T. A. un contract de vanzare-cumparare, in care acesta a vandut teren pasune si vie in suprafata de 923 m.p. situat  in intravilanul comunei R., jud. B.. Se mai arata ca pretul a fost fixat la suma de  8.000.000 lei vechi, suma achitata de reclamant.
      In dovedirea cererii, reclamantul  a depus o serie de inscrisuri: CI , contract de vanzare cumparare din 12.10.2006, act de partaj fizic voluntar autentificat sub nr.1650/31.10.1996schita proprietati, proces verbal de punere in posesie, schita proprietatilor mostenitorilor lui T. Gh. si T. I. 
      Paratul,  legal citat, s-a prezentat in fata instantei la termenul din 13.05.2008 si a aratat ca este  de acord cu actiunea. A invederat instantei ca  a vandut reclamantului suprafata de 923 m.p., suprafata ce se regaseste in Actul de Partaj Voluntar nr.1650/31.10.1996 incheiat la BNP A. G..
      Reclamantul, la acelasi termen de judecata a solicitat efectuarea unei  expertize, specialitatea topocadastru, precum si audierea martorei P. M. Paratul a fost de acord cu ambele probe solicitate de reclamant.
       Cauza a fost suspendata, in temeiul art.1551 Cod pr.civila, pentru neindeplinirea obligatiilor de plata a onorariului provizoriu de expert precum si a diferentei de taxa timbru.
     In cauza a fost audiat martora P. M. la termenul din 30.09.2008, dupa repunerea pe rol a dosarului. De asemenea s-a efectuat si o expertiza tehnica, specialitatea topocadastru, ing. G. M. partile fiind de acord cu concluziile raportului de expertiza.
     Pe data de 03.03.2009 cauza a fost repusa pe rol pentru ca expertul sa identifice doar terenul care face obiectul promisiunii de vanzare. Suplimentul la raportul de expertiza a fost depus la dosarul cauzei . Acest supliment cat si raportul initial de expertiza au fost insusite de parti.
      Analizand materialul probator administrat in cauza, instanta retine urmatoarele:
     La data de 12.10.2006,  reclamantul B.I., in calitate de promitent cumparator si paratul T. A., in calitate de promitent vanzator, au incheiat un contract constatat printr-un inscris sub semnatura privata, prin care s-a stipulat ca paratul  instraineaza reclamantului imobilul teren pasune si vie in suprafata de 923 m.p. situat  in intravilanul comunei R., jud. B., punctul „vatra satului”, dispusa astfel: suprafata de 531 mp teren pasune sola 32, parcela 792 si suprafata de 391 mp, teren vie , situat in T32, P 789, conform schitei anexa.
     Acest contract este nul ca act de vanzare-cumparare, in ce priveste terenul, potrivit art.2 alin.1 din Legea nr.54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor, in vigoare la data incheierii actului, insa prin conversiune valoreaza promisiune bilaterala de vanzare-cumparare a imobilului conform art.978 Cod civil.
     Instanta retine asadar ca prin acest antecontract, paratul s-a obligat sa transmita reclamantului  dreptul de proprietate asupra imobilului teren. Aceasta obligatie de a face este susceptibila de executare silita directa prin pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act de vanzare-cumparare, in temeiul dispozitiilor de principiu ale art. 1073 si art. 1077 Cod civil.
      La data judecarii in fond a cauzei era in vigoare Legea nr.247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei. Art.5 alin.2, titlul al  X-lea (privind circulatia juridica a terenurilor) din aceasta lege dispune ca in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.
      Pentru a fi posibila pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare este insa necesar sa fie indeplinite toate conditiile pentru transmiterea proprietatii de la promitentul-vanzator la promitentul-cumparator, cu exceptia consimtamantului promitentului-vanzator.
      Cu alte cuvinte, este necesar ca promitentul vanzator sa fie proprietarul bunului ce constituie obiectul derivat al promisiunii de vanzare, sau, in cazul in care exista mai multi coproprietari, toti acestia sa se oblige la incheierea contractului de vanzare-cumparare.
      Instanta retine ca aceste conditii  sunt indeplinite in cauza de fata, intrucat, paratul a facut dovada proprietatii  imobilului teren, conform Actului de partaj voluntar nr.1650/31.10.1996 incheiat la BNP A. G.
     Asa cum rezulta din concluziile raportului de expertiza efectuata in cauza suprafata de 923 m.p de teren, evaluata de expert la suma de 2.600 lei , avand categoria de folosinta  pasune, este situata  in intravilanul comunei R., T.32 P.792, P.789 .
     Instanta mai retine si faptul ca intrucat reclamantul a intrat in posesia terenului cumparat din momentul incheierii antecontractului de vanzare – cumparare, prescriptia dreptului de a cere obligarea paratelor la perfectarea conventiei nu a curs impotriva sa, deoarece lasarea terenurilor in posesia cumparatorilor  are semnificatia unei recunoasteri continue a dreptului acestora.
     Pentru considerentele ce preced instanta va admite actiunea si va perfecta vanzarea –cumpararea intervenita intre parti prin antecontractul contractul de vanzare – cumparare din data de 12.10.2006.
     Va lua act ca  pretul vanzarii, in suma de 8.000.000 lei vechi a fost achitat integral de reclamant.
     In temeiul art.274. si art.129 alin.6 Cod pr.civila va lua act ca reclamantul  nu a solicitat cheltuieli de judecata. Vazand dispozitiile art. 2821 alin.1 Cod pr.civila, si ca obiectul  cererii are o valoare mai mica de 1 mld. lei vechi, hotararea va fi pronuntata cu drept de recurs.