Fond funciar

Prin sentinta civila nr.3225/21.03.2013 a Judecatoriei Botosani a fost respinsa exceptia lipsei calitatii procesuala pasive a Comisiei Locale de Fond Funciar M.E., au fost admise in parte actiunea si cererea conexa formulate de reclamantii  H.I., H.H. in contradictoriu cu paratii  A.G., s.a.,  Comisia Locala de Aplicare a Legii 18/1991 M. E., Comisia Judeteana pentru Aplicarea Legii 18/1991 Botosani. S-a constatat nulitatea absoluta partiala a titlului de proprietate nr. 97835 din 15 oct.2002 in sensul excluderii suprafetei de 459 mp teren curti-constructii din p.c. 10 inscris in titlul de proprietate la pozitia 6, teren intravilan M. si s-a constatat ca reclamantii  H.I. si H.H. sunt proprietarii acestui teren in suprafata de 459 mp. A fost respinsa cererea privind excluderea din titlu a autorului A.G. si au fost respinge si restul pretentiilor, ca nefondate. 
In considerentele sentintei s-a aratat ca:
Prin titlul de proprietate susmentionat, H.I., s.a. in calitate de mostenitori ai defunctei H.C., au obtinut reconstituirea dreptului de proprietate pentru suprafata totala de 1 ha si 5697 mp teren situat  pe teritoriul satului M., Comuna M.E., judetul Botosani, din care 2259 mp teren intravilan in p.c. 10. Din suprafata totala de 2259 mp teren intravilan  din p.c. 10 suprafata de 1800 mp este teren arabil  iar suprafata de 459 mp are categoria de folosinta  curti-constructii.
Desi in titlul de proprietate a carui nulitate se cere a se constata apar inscrisi mostenitorii H.I., s.a.  in prezent H.C. si H.G. sunt decedati, in cauza figurand in calitate de parati mostenitorii acestora.
Cu toate ca in baza contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1525 din 8 mai 1981 (f.57 ds.) sotii reclamanti H.I. si H.H.   au cumparat de la H.C. casa compusa din trei camere si sala, grajd corp separat  si o bucatarie de  vara care se invecineaza la Nord cu teren CAP, la Sud cu drumul local, la Est cu D.C. si la Vest cu L.F. iar terenul in suprafata de 250 mp  a trecut in proprietatea statului in temeiul Legii  nr. 58/1974, in prezent acelasi teren cu acelasi amplasament apare inscris si in titlul de proprietate nr. 97835/15 oct.2002 emis pe numele mostenitorilor defunctei H.C.
Se observa ca desi suprafata de 459 mp teren aferent constructiilor casa, grajd apare inscris in titlul de proprietate pe numele mostenitorilor defunctei H.C., acestia nu sunt proprietarii constructiilor si nu au avut in stapanire acest teren care a fost in posesia efectiva a proprietarilor casei de locuit, reclamantii in cauza.
Reclamantii H.I. si H.H. au beneficiat de disp. art. 8 alin. 1 din Decret-Lege nr. 42/1990 care prevede ca terenul aferent casei de locuit si anexelor gospodaresti precum si curtea si gradina din jurul acestora constituie proprietate particulara a detinatorilor care pot fi instrainate si lasate mostenire, fiindu-le astfel recunoscut dreptul de proprietate pentru suprafata de 459 mp teren aferent constructiilor.
Terenurile situate in intravilanul localitatii aferente caselor de locuit si anexelor gospodaresti  raman si se inscriu in proprietatea actualilor detinatori, fostii proprietari urmand a fi compensati cu suprafata de teren echivalent in intravilan sau in imediata  vecinatate.
In speta reconstituirea dreptului de proprietate a intervenit ca efect al aplicarii Decretului Lege nr. 42/1990, efectul sau fiind recunoscut  de art. 23 alin. 1 din legea nr. 18/1991 asa ca beneficiarul dreptului de reconstituire a dreptului de proprietate nu a trebuit sa parcurga procedura prealabila de reconstituire a dreptului de proprietate prevazut de legea nr. 18/1991.
Astfel, indiferent daca proprietarului gospodariei i s-au intocmit sau nu documente privind atestarea dreptului de proprietate asupra intinderii de 459 mp teren situat la locul gospodariei, dreptul sau de proprietate subzista si este opozabil fostilor proprietari ai terenului inainte de vanzare.
In cauza titlul de proprietate al persoanelor beneficiare H.I. si H.H. care au cumparat casa este legea, situatie in care titlul fostilor proprietari este emis cu incalcarea Legii nr. 18/1991.
Potrivit disp. art. 23 din Legea nr. 18/1991, sunt si raman in proprietatea cooperatorilor  sau, dupa caz, a mostenitorilor acestora indiferent de ocupatia sau domiciliul  lor, terenurile aferente casei de locuit si anexelor gospodaresti precum si curtea si gradina din jurul acestora, determinate potrivit art. 8 din Decretul Lege  nr. 42/1990 privind unele masuri de stimulare a taranimii.
In temeiul art. 8 din Decret Lege nr. 42/1990 detinatorii casei de locuit din zonele cooperativizate au dobandit de drept – Ope legis – dreptul de proprietate  privata asupra suprafetei de teren aferenta casei de locuit si anexelor gospodaresti, precum si asupra curtii si gospodariei din jurul acestora nefiind nevoie de un titlu translativ de proprietate eliberat de C.A.P. sau de autoritatea publica locala.
Instanta a constatat ca terenul reconstituit si inscris in titlul de proprietate  emis in favoarea  mostenitorilor defunctei H.C. nu era un teren liber aflat la dispozitia Comisiei Locale de Fond Funciar M.E.  si ca atare nu putea fi inscris acest amplasament de 459 mp teren in titlu, nefiind persoane indreptatite, cat timp contractul de vanzare-cumparare incheiat intre sotii H.I. si H.H. si H.C.  nu a fost anulat.
Cat priveste diferenta de 1800 mp teren arabil din aceeasi p.c. 10,  instanta a respins cererea pentru ca acest teren face parte din mostenirea defunctei H.C., fiind in mod legal inscris in titlul de proprietate.
Nu s-a retinut sustinerea reclamantilor ca pretul inscris in contractul de vanzare cumparare nr. 1525 din 8 mai 1981 ar reprezenta pretul terenului intrucat la acea data H.C. nu era proprietara terenului, acesta fiind in proprietatea C.A.P si chiar in cuprinsul contractului se mentioneaza ca imobilul se invecineaza la Nord cu teren CAP.
Capatul de cerere formulat de reclamanti in dosarul conexat inregistrat sub nr. 7732/193/2012 privind excluderea din titlul de proprietate nr. 97835/2002 a mostenitorului A.G., a fost respins intrucat A.G. a avut calitate de intimat in dosarul nr. 2147/1995 a Judecatoriei Botosani ce a avut ca obiect plangere la Legea nr. 18/1991, formulata de H.I. prin care a solicitat tocmai excluderea de pe adeverinta nr.233 din 13 sept.1991 a  Comisiei Locale M.E. a intimatilor A.A., A.G. si A.C.. Or, potrivit sentintei civile nr. 305 din 17 ian.1996 pronuntata in aceasta cauza s-a admis in parte plangerea fiind exclusa doar A.A.. In aceste conditii daca s-ar  dispune excluderea numitului A.G. din titlul de proprietate s-ar infrange puterea de lucru judecat  in raport cu dispozitiile acestei hotarari judecatoresti.
Mai mult, A.G. este persoana indreptatita la  reconstituire iar Comisia Locala M.E., chiar daca a comunicat instantei ca nu se gaseste cererea formulata de A.G., prin adresa nr. 7404 din 08.08.2011 (f.105) comunica reclamantei H.H. ca potrivit evidentelor  au depus cereri pentru reconstituirea dreptului de proprietate dupa autoarea H.C., numitii H.I., A.C. si A.G.. 
Impotriva acestei sentinte au formulat recurs reclamantii H.I. si H.H., acestia solicitand casarea in parte a sentintei, admiterea capatului de cerere privind nulitatea TP 97835/2002 si pentru suprafata de 1800 mp teren arabil, precum si radierea lui A.G.  din titlu.
Motivele invocate in cuprinsul cererii de recurs sunt:
1. Instanta nu a cercetat fondul nulitatii care viza radierea din titlu a lui A.G., ca persoana care nu justifica dreptul de inscriere in titlu in temeiul art. 13 din Legea nr. 18/1991, acesta neformuland cerere de reconstituire a dreptului de proprietate. In cuprinsul sentintei civile nr. 305/1996 a Judecatoriei Botosani nu s-a analizat sub acest aspect indreptatirea lui A.G. la reconstituire, imprejurarea neformularii cererii in temeiul Legii nr. 18/1991 nefiind cunoscut la data litigiului finalizat cu sentinta mentionata. Faptul ca A.A. a fost exclusa de catre instanta de pe titlu, fiind o terta persoana, nu prezinta relevanta fata de A.G.
2. In mod gresit instanta nu a anulat titlul de proprietate si pentru suprafata de 18 ari, aceasta suprafata fiind aferenta casei si gradinii si facand parte din contractul de vanzare-cumparare incheiat cu H.C. Aceasta situatie rezulta din probele administrate la fondul cauzei. Astfel, vecinatatile mentionate in cuprinsul contractului corespund intregii suprafete, intregul teren reprezentand curtea si gradina a fost ingradit inca de la data vanzarii, astfel cum au aratat si martorii audiati. Casa veche nu mai exista la momentul incheierii contractului, principalul obiect al acestui act fiind terenul, iar casa care apare in contract a fost construita de recurenti, astfel cum rezulta si din cuprinsul autorizatiilor de constructie. Instanta a interpretat gresit vecinatatea suprafetei curti-constructii cu CAP-ul, intrucat si suprafata de 1800 mp avea ca vecin la momentul incheierii contractului tot CAP-ul. Gradina a fost stapanita tot timpul de recurenti, nefiind data ca lot de folosinta altei persoane. Astfel, erau incidente dispozitiile Decretului 42/1992 si ale art. 24 din Legea nr. 18/1991, intreg terenul care a facut obiectul instrainarii revenind proprietarului constructiei.
Intimatii A.G., s.a. au formulat intampinare, solicitand respingerea recursului ca nefondat. Au aratat ca recurentii reclamanti nu au contestat actele premergatoare emiterii titlului de proprietate in procedura administrativa, orice nemultumire a solicitantilor legata de reconstituirea sau punerea in posesie trebuind sa fie adusa la cunostinta comisiilor de aplicare a Legii fondului funciar. Dupa eliberarea titlului, aceste contestatii nu mai sunt posibile intrucat ar echivala cu eludarea si nesocotirea dispozitiilor legale ce reglementeaza procedurile cu caracter prealabil in reconstituirea dreptului de proprietate. In cauza nu s-a dovedit niciun motiv de nulitate a titlului de proprietate. Mai mult, reclamantul a mai solicitat excluderea de pe adeverinta nr. 233/1991 a numitilor A.G. si A.C., iar prin sentinta civila nr. 305/1996 a Judecatoriei Botosani aceasta solicitare a fost respinsa cu putere de lucru judecat. Din adresa nr. 7404/2011 a Primariei com. M.E. rezulta ca si A.G. a formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate.
Cu privire la suprafata de 1800 mp, intimatii au aratat ca nu exista nici un motiv de nulitate a titlului si ca acest capat de cerere este inadmisibil sa fie judecat intr-un proces de fond funciar, fiind vorba despre o actiune in realizare. Intimatii considera ca nu este corect ca acest teren sa revina in totalitate recurentului deoarece terenul este foarte valoros si, pe de alta parte, acesta a beneficiat in mod necinstit de reconstituirea dreptului de proprietate si pentru alte terenuri apartinand autoarei comune H.C. (dandu-se singur mostenitor al defunctei si dand adrese false pentru fratii sai in fata instantelor de judecata). In cuprinsul contractului incheiat in 1981, despre care intimatii nu au avut cunostinta pana la promovarea actiunii de iesire din indiviziune, a fost transmisa proprietatea asupra casei si a suprafetei de 250 mp.
In recurs nu s-au administrat probe noi (proba cu plansele fotografice fiind inadmisibila sub imperiul vechiului Cod de procedura civila aplicabil in speta, neavand caracterul unor inscrisuri).
Prin incheierea din 05.12.2013 Inalta Curte de Casatie si Justitie a dispus stramutarea cauzei la Tribunalul Bacau.
In cursul judecarii recursului, au decedat intimatii A.G., A.C. si A.J., in cauza fiind introdusi mostenitorii acestora.
Analizand actele si lucrarile dosarului, instanta constata urmatoarele:
In ceea ce priveste primul motiv de recurs, referitor la solicitarea de radiere din titlu a lui A.G., Tribunalul apreciaza ca solutia de respingere a acestui capat de cerere data de prima instanta este corecta, avand in vedere ca din cuprinsul adresei nr. 7404/08.08.2011 emisa de Comisia Locala M.E. rezulta ca pentru reconstituirea dreptului de proprietate dupa H.C. a formulat cerere de reconstituire si A.G.. Instanta de recurs apreciaza ca faptul ca in arhiva comisiei nu s-a mai gasit fizic cererea de reconstituire nu poate fi imputat acestei persoane. Sustinerea recurentilor conform careia in mod gresit s-a retinut puterea de lucru judecat a sentintei civile nr. 305/1996 pronuntata de Judecatoria Botosani este intemeiata, intrucat prin sentinta mentionata nu s-a analizat ca motiv de nulitate a adeverintei nr. 233/13.09.1991 faptul ca A.G. nu a formulat cerere de reconstituire, astfel cum s-a invocat in prezentul litigiu. Acest aspect, insa, nu este de natura sa conduca la schimbarea solutiei data prin sentinta recurata acestui capat de cerere, atat timp cat Judecatoria a analizat, contrar opiniei recurentilor, fondul nulitatii si a ajuns la concluzia, corecta astfel cum s-a aratat, ca acest motiv de nulitate a titlului de proprietate este nefondat.
In ceea ce priveste cel de-al doilea motiv de recurs, referitor la nulitatea partiala a titlului de proprietate pentru suprafata de 1800 mp situata in parcela 10, Tribunalul apreciaza ca solutia de respingere data acestui capat de cerere de catre prima instanta nu este legala, fiind incalcate dispozitiile art. 23 din Legea nr. 18/1991 coroborate cu dispozitiile art. 8 din Decretul-lege nr.42/1990.
Desi in doctrina de specialitate si in practica judiciara a existat o controversa cu privire la intinderea suprafetei de teren la care este indreptatit proprietarul casei de locuit si anexelor gospodaresti pe care le-a dobandit in perioada in care trenul era scos din circuitul civil, instanta apreciaza ca aceasta intindere se raporteaza la intreaga suprafata avuta in vedere in mod real de parti la data instrainarii. O astfel de interpretare, imbratisata de o parte a doctrinei si jurisprudentei si inainte de anul 2005 a fost, de altfel, confirmata de art. 23 al. 22 din Legea nr. 18/1991 introdus prin Legea nr. 247/2005, conform caruia „in cazul instrainarii constructiilor, suprafetele de teren aferente prevazute la alin. (2) sunt cele convenite de parti la data instrainarii, dovedite prin orice mijloc de proba.” Ca urmare, nu prezinta importanta suprafata trecuta in actul de instrainare, ci intentia reala a partilor conventiei de vanzare-cumparare.
In speta, recurentii au stapanit de la data incheierii contractului autentificat sub nr. 1525/08.05.1981 la Notariatul de Stat Botosani nu numai suprafata de 459 mp teren curti constructii, ci si suprafata de 1800 mp reprezentand gradina, intregul teren fiind ingradit astfel cum a fost stapanit de H.C.Acest aspect rezulta din declaratiile tuturor martorilor audiati la fond. Mai mult, instanta apreciaza ca este intemeiata sustinerea recurentilor conform careia contraprestatia pretului contractului a fost in realitate terenul, nu casa batraneasca, acest  aspect rezultand din imprejurarea ca in realitate casa trecuta in contractul de vanzare-cumparare a fost construita de recurenti, vechea casa fiind foarte deteriorata, astfel cum rezulta din cuprinsul autorizatiei de construire din 07.10.1975 unde este trecuta „H.C. (prin H.I.)” si din declaratiile martorilor M.H., H.G. si M.V.
Instanta apreciaza ca nefondata apararea intimatilor parati conform careia actiunea formulata de recurentii reclamanti cu privire la radierea din titlu a suprafetei de 1800 mp ar fi inadmisibila si ca orice nemultumire a acestora legata de reconstituirea dreptului de proprietate ar fi trebuit sa fie invocata in procedura administrativa prealabila emiterii titlului de proprietate. Obiectul prezentului litigiu este constatarea nulitatii partiale a unui titlu de proprietate, reclamantii invocand faptul ca prin acest act a fost reconstituit dreptul de proprietate unor persoane neindreptatite. Acest motiv de nulitate este prevazut de art. III al. 1 lit. a din Legea nr. 169/1997.
De asemenea, instanta apreciaza ca fiind nerelevante in speta sustinerile din intampinare referitoare la faptul ca recurentul H.I. a beneficiat in mod necinstit de reconstituirea dreptului de proprietate si asupra altor terenuri care au apartinut autoarei comune, aceste sustineri trebuind sa fie invocate pe calea unor actiuni indreptate impotriva actelor considerate nelegale.
Avand in vedere considerentele expuse, Tribunalul, constatand ca prima instanta a pronuntat sentinta recurata cu aplicarea gresita a dispozitiilor art. 23 din Legea nr. 18/1991 coroborate cu dispozitiile art. 8 din Decretul-lege nr.42/1990, in temeiul art. 312 raportat la art. 304 pct. 9 C.pr.civ. din 1965, urmeaza sa admita recursul, sa modifice hotararea data de Judecatoria Botosani si sa admita si cererea de constatare a nulitatii absolute a TP  nr. 97835/ 15.10.2002 cu privire la suprafata de 1800 mp din parcela 10, reclamantii fiind proprietari si asupra acestei suprafete de teren.